Holevoetplein 282 Scherpenzeel

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

Voorliggend initiatief betreft het herontwikkelen van Holevoetplein 282 in Scherpenzeel. Op het perceel bevindt zich een voormalig hotel/restaurant dat in 2019/2020 is herontwikkeld tot Herbergier, een woonzorg-complex voor ouderen met geheugenproblemen. De eigenaar wil op het riante perceel appartementen toevoegen voor starters en herstarters op de woningmarkt.

Het realiseren van een appartementengebouw past niet in het geldende bestemmingsplan. Omdat het initiatief wel passend is op de locatie, wordt medewerking verleend aan een herziening van het bestemmingsplan. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan het Holevoetplein in de kern van Scherpenzeel. De locatie ligt in het centrum van Scherpenzeel aan de doorgaande weg in het dorp. Ten oosten en ten zuiden van het perceel liggen woningen en aan de westzijde ligt een boekwinkel en eveneens woningen. Ook aan de noordzijde zijn vooral woningen gelegen. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Globale ligging plangebied (bron: openstreetmap.org)

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het project getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de wijze hoe burgers en andere belanghebbenden betrokken zijn bij het plan (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Hierin zijn de uitkomsten van inspraak, vooroverleg en zienswijzen opgenomen.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

2.1 Huidige situatie

Aan de voorzijde van het perceel bevindt zich het voormalige hotel/restaurant de Witte Holevoet. In 2019/2020 is het voormalig hotel-restaurant herontwikkeld tot Herbergier; een woonzorg-complex voor ouderen met geheugenproblemen. De vergunning voor de Herbergier is op 18 december 2019 verleend, voor 16 zorgappartementen en een beheerderswoning binnen de bestaande bebouwing. De beheerderwoning ligt op de begane grond met 5 zorgappartementen (kamers), van de resterende kamers liggen er 8 op de 1e verdieping en 3 op de 2e verdieping.

Het pand bestaat uit twee bouwlagen met kap. De breedte van het pand (aan de zijde van de weg) is ca. 24m en het pand is ca. 32m diep. Achter het pand ligt een terras en een tuin. Verder ligt in de zuidwestelijke punt van het perceel een parkeerterrein welke te bereiken is via een inrit aan de westzijde van het pand. Het huidige parkeerterrein telt ca. 14 parkeerplaatsen. Op navolgende afbeelding is de huidige situatie weergegeven (de serre is reeds gesloopt en terras geworden).

Luchtfoto van het plangebied (bron: Google Maps)

Aanzicht De Herbergier gezien vanaf de zuidzijde. Bron: Scala Projects

Het huidige pand van de Herbergier, voormalig hotel/restaurant De Witte Holevoet. Bron: Scala Projects

2.2 Toekomstige situatie

Door het wijzigen van de functie van hotel naar zorg voor ouderen is het achter gelegen terrein dat als terras/tuin en parkeren werd gebruikt voor een groot deel niet meer nodig. Op het riante perceel is daardoor ruimte ontstaan voor de ontwikkeling van een appartementengebouw om ook starters en herstarters een kans te bieden op de woningmarkt. Het appartementengebouw zal bestaan uit 8 appartementen van ca. 40-60 m2 groot.

De Herbergier is een franchiseconcept van De Drie Notenboomen (moederbedrijf). De Drie Notenboomen is pionier en de grootste aanbieder van kleinschalige woonvoorzieningen voor mensen met dementie en met een verstandelijke beperking. Iedere Herbergier wordt gerund door zorgondernemers (echtpaar / partners). Zij wonen samen met hun bewoners in de Herbergier. De 16 kamers in de Herbergier en beheerderswoning zijn reeds vergund en worden alleen planologisch vertaald in voorliggend bestemmingsplan.

Architectonische beeldvorming

Het hoofdgebouw bestaat uit een hoofdvorm met een dak. Gezien de ligging op een achter terrein is het zaak dat er een gebouw wordt ontwikkeld dat zich voegt naar de typologie van bebouwing op een achter terrein. Vanuit de stedenbouwkundige context wordt vereist dat er een eenduidig hoofdvorm/volume wordt gecreëerd waarin de appartementen worden ondergebracht.

 

In de architectonische voorstelling is geprobeerd een eenduidig mono volume te creëren, met een lage goot en geringe nokhoogte. Het volume is zodanig gedimensioneerd dat het in eerste aansluiting vindt bij het karakter van schuren / loodsen. Het gebouw wordt van materialen voorzien die kenmerkend zijn voor deze gebouwtypologie. De gekozen materialen bestaan uit een gevel van metselwerk met rollagen, houten kozijnen en een schuin dak welke wordt voorzien van zinken dakkapellen.

 

Het ontwerp kent een aantal logische ruimtelijk en programmatisch onderbouwde stappen van een eenduidig volume voorzien van een schildkap en aan de zijde van het parkeren en een 1 laags aanbouw met een plat dak. Hierdoor ontstaat aan de parkeerplaats zijde een open entreegebied dat ruimte biedt aan de entree van het woongebouw. Aan de westzijde van het gebouw is de gezamenlijke buitenruimte voor de bewoners van het woongebouw. Het parkeren vindt plaats in de meest zuidwestelijke hoek van het perceel, uit het zicht vanaf de straat.

Navolgende afbeeldingen geven een indicatie van de toekomstige situatie weer (zie ook bijlage 1).

Plattegrond toekomstige situatie. (Bron: Arco Architecten)

.

Aanzichten gevels. Bron: Arco Architecten

Impressie appartementengebouw. Bron: Arco Architecten

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Per januari 2021 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers.

De NOVI is vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

Met de komst van de NOVI komen meerdere nationale beleidsstukken te vervallen, waaronder de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Strategisch relevante delen van de SVIR en het Barro worden echter opgenomen in de NOVI en blijven daarmee ook na inwerkingtreding van de NOVI gelden. Dit bestemmingsplan zal daarom ook aan dit beleid worden getoetst.

Gebiedsgericht

De NOVI benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen.

In het Barro waren regels opgesteld waarmee deze gebiedsbescherming juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden van de SVIR en het Barro.

Ladder duurzame verstedelijking

Een stedelijke ontwikkeling wordt gedefinieerd als een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Overige stedelijke voorzieningen worden gedefinieerd als accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure. Een woonzorgvoorziening is aan te merken als een accommodatie voor zorg en moet derhalve worden beschouwd als een overige stedelijke voorziening.

Onderhavig project heeft betrekking op de bestaande Herbergier, waarin 16 kamers zijn gerealiseerd en het realiseren van 8 appartementen achter op het terrein. Het appartementengebouw heeft een brutovloeroppervlakte van <500 m². Uit jurisprudentie blijkt dat er pas van een stedelijke ontwikkeling sprake is als een bestemmingsplan voorziet in een van de andere in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro genoemde stedelijke voorzieningen in de vorm van een gebouw met een bruto-vloeroppervlakte groter dan 500 m². Voorliggend plan blijft hier qua oppervlak onder, waardoor er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling en een verdere toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is.

Voorliggend initiatief past binnen het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Algemeen

In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijk beleid. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland gaat in de breedte over het beleid van de provincie voor de fysieke leefomgeving. De visie integreert een vijftal beleidsterreinen: ruimte, natuur, water, milieu en verkeer en vervoer. Op 24 september 2014 is door Provinciale Staten van Gelderland de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. Deze is op 19 december 2018 geactualiseerd op basis van de nieuwe omgevingsvisie. De Omgevingsverordening is een uitwerking van de Omgevingsvisie en stelt regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen.

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

De provincie wil de focus leggen op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Door daarin te investeren wil de provincie werken aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Om dat te bereiken wordt de focus gelegd op zeven ambities op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en woon- en leefomgeving. Deze ambities worden hieronder kort samengevat:

• Een versnelde energietransitie, gericht op forse vergroting van het aandeel duurzame energie en passend bij de Gelderse kwaliteiten;
• Een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid;
• Een voortvarend en innovatief circulair beleid;
• Een stimulerend en beschermend beleid voor biodiversiteit;
• Efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag;
• Een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat;
• Een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen.

Naast deze zeven ambities blijft het beleid uit de Omgevingsvisie uit 2014 gelden. Het gaat om de aanwijzing van functies van regionale oppervlaktewateren, van gebieden waar milieukwaliteit bijzondere bescherming behoeft, van Natura 2000-gebieden en van bijzondere natuurgebieden.

Omgevingsverordening Gelderland

De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

Klimaatadaptatie

Het klimaat in Nederland verandert merkbaar en raakt alle facetten van onze leefomgeving. De provincie Gelderland streeft ernaar om in 2050 in Gelderland goed voorbereid en toegerust te zijn op de gevolgen van klimaatverandering. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen vraagt de provincie daarom om een toelichting op de maatregelen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering (zoals waterveiligheid, wateroverlast en hitte) te voorkomen of beperken. De thema's klimaat en duurzaamheid zijn geïntegreerd in de planuitwerking van voorliggend initiatief. Zowel bij de bouw van de appartementen als bij de inrichting van de buitenruimte worden maatregelen genomen die gezamenlijk zorgen voor een duurzame zorglocatie. Bij de bouw van de appartementen worden duurzame materialen als hout gebruikt. Aan de basis van de toekomstige waterhuishoudkundige situatie staat de waterparagraaf die voor het initiatief is opgesteld en nader wordt toegelicht in paragraaf 4.2. Bij de inrichting van de buitenruimte worden diverse groenelementen, zoals hagen, toegevoegd en worden de bestaande loofbomen achter op het terrein behouden. De bestaande bomen welke worden behouden, zorgen voor een verkoelend effect op (zeer) warme dagen, waarmee het initiatief voorkomt dat hittestress optreed.

Planspecifiek

Voorgenomen ontwikkeling vindt plaats binnen stedelijk gebied. De druk op de woningmarkt is erg hoog en er wordt forse groei verwacht. Om deze druk op te vangen, streeft Regio Foodvalley er vanaf 2022 tot en met 2030 naar om ruim 25.000 extra woningen te realiseren (bruto toe te voegen woningen). Dit betekent een enorme schaal-sprong in de woningvoorraad. Het kabinet wees Regio Foodvalley dan ook als één van de 17 grootschalige woningbouwlocaties aan. De Woondeal 2022-2030 Regio Foodvalley moet ervoor zorgen dat er sneller én meer betaalbare huur- en koopwoningen worden bijgebouwd.

Voorliggend initiatief maakt optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte door de deels niet in gebruik zijnde locatie te herontwikkelen door het realiseren van een appartementengebouw voor starters en herstarters op de woningmarkt. Hiermee wordt voldaan aan het realiseren van meer betaalbare woningen. De 16 kamers in de Herbergier en beheerderswoning zijn reeds vergund en worden alleen planologisch vertaald in voorliggend bestemmingsplan.

Het initiatief past in het provinciale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Scherpenzeel

De gemeenteraad van Scherpenzeel heeft op 31 oktober 2013 de Structuurvisie voor de periode tot 2030 vastgesteld. Voor de bestaande woongebieden gaat de aandacht uit naar de kwaliteit van de openbare ruimte en behoud en versterking van de groenstructuur. Zuinig ruimtegebruik staat hoog op de gemeentelijke agenda. In de afgelopen jaren is sterk ingezet op inbreidingslocaties. Nieuwbouw in de woongebieden kan nog steeds indien sprake is van herstructurering en transformatie en het groene karakter niet verloren gaat. Voorbeelden zijn de herinvulling van leegkomende gebouwen of bedrijfslocaties. Het is belangrijk dat nieuwbouw in maat en schaal past in zijn omgeving. Waar mogelijk kunnen kleinschalige en uit milieuoogpunt toelaatbare bedrijfsfuncties eveneens een plek krijgen. Gezien het dorpskarakter ligt de nadruk bij inbreiding op het bouwen in verschillende typologieën en prijsklassen. Een eventueel nieuwbouwprogramma zou met de demografische ontwikkeling rekening moeten houden en er moet blijvend aandacht besteed worden aan woonvormen voor starters en senioren. De nieuwbouw van woningen zal verder zoveel mogelijk moeten aansluiten op de wensen van de consument, waarbij de gemeentelijke woonvisie sturend is.

Planspecifiek

Voorgenomen initiatief betreft een inbreiding op een gedeeltelijk onbebouwd perceel in het centrum. Het sluit daarmee aan op de wens voor duurzaam ruimtegebruik. Daarnaast betreft het initiatief het toevoegen van appartementen gericht op starters en herstarters op de woningmarkt. Hiermee wordt aandacht besteed aan een woonvorm voor starters en ook senioren. Qua functie en maat en schaal sluit het plan aan op de omgeving. Het initiatief past binnen de kaders van de Structuurvisie.

3.3.2 Woonvisie

De kaders voor het woonbeleid staan beschreven in de Woonvisie Scherpenzeel 2013-2020. Volgens deze Woonvisie dient de nieuwbouwproductie zich te richten op de werkelijke tekorten: voor senioren geschikte woningen (nultredewoningen) en betaalbare huur- en koopwoningen voor huishoudens met een middeninkomen, waaronder starters.

Planspecifiek

Onderhavig plan gaat uit van het toevoegen van 8 appartementen, gericht op starters en herstarters op de woningmarkt en het planologisch vastleggen van de 16 kamers in de Herbergier voor ouderen met geheugenproblemen. Geconcludeerd wordt dat met voorliggend initiatief ingespeeld wordt op de behoeftes van de markt. Het plan sluit daarmee aan op de in de Woonvisie geconstateerde vraag.

3.3.3 Nota ruimtelijke kwaliteit

De Nota ruimtelijke kwaliteit (vastgesteld op 29 september 2016) vervangt de Welstandsnota Scherpenzeel uit 2009. Volgens deze nota worden de oudere woonwijken, waaronder Zuid, gewaardeerd door de heldere stedenbouwkundige opzet, de eenheid binnen de bebouwing en de verzorgde openbare ruimte.

De nota geeft ontwerprichtlijnen voor nieuwe bouwplannen en de inpassing in de omgeving. Een bouwplan:

• tast de waarde en kernkwaliteiten van het deelgebied en de stedenbouwkundige of landschappelijke structuur niet aan;
• versterkt de kwaliteit van de omgeving en de openbare ruimte en levert een positieve bijdrage aan de leefbaarheid en sociale veiligheid van de omgeving;
• vormt een versterking van markante stedenbouwkundige ruimten en locaties;
• richt zich op de openbare ruimte en de toegang vanaf het openbaar gebied is duidelijk herkenbaar;
• markeert het onderscheid tussen openbaar en privegebied duidelijk;
• heeft op zichzelf een evenwichtige opzet, die tot uitdrukking komt in samenhangende maatverhoudingen van buitenruimten, bouwvolumes, massa-opbouw, kapvorm en vlakverdelingen.

Planspecifiek

Het appartementengebouw wordt gerealiseerd achter het pand van de Herbergier. Het zal daarmee nauwelijks zichtbaar zijn vanaf de straat waarmee het geen invloed heeft op de stedenbouwkundige structuur of het aanzicht van het perceel. Het plan vormt geen belemmering voor de stedenbouwkundige doelstellingen uit de Nota ruimtelijke kwaliteit.

3.3.4 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Centrum', vastgesteld op 27 juli 2013 door de gemeente Scherpenzeel. Bijgevoegde afbeelding toont een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan.

Uitsnede van het vigerende bestemmingsplan 'Centrum', het plangebied is aangegeven met het witte kader (bron: ruimtelijke plannen.nl)

Het plangebied heeft de bestemming 'Horeca', met de functieaanduidingen 'wonen' en 'cultuurhistorische waarden'. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 1 (zeer hoog)' voor het voorste deel van het perceel en 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 3 (middel)' voor het achterste deel van het perceel.

De 16 zorgappartementen en een beheerderswoning binnen de bestaande bebouwing van het voormalige hotel/restaurant (nu Herbergier) zijn reeds toegestaan door middel van een verkregen omgevingsvergunning op 18 december 2019. Het realiseren van het appartementengebouw aan de achterzijde van het perceel is niet toegestaan binnen de bestemming Horeca. Voorliggend bestemmingsplan legt de bestaande situatie van de zorgappartementen en de beheerderswoning in de Herbergier en de nieuwe appartementen achter op het terrein planologisch vast.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

De haalbaarheidsonderzoeken opgenomen in voorliggend bestemmingplan zijn uitgevoerd op basis van een voorgaand initiatief voor het plangebied, namelijk de ontwikkeling van een Thomashuis (een kleinschalige woonvoorziening voor mensen met een verstandelijke beperking). In de definitieve planvorming voor het perceel aan het Holevoetplein 282 is er voor gekozen het Thomashuis te vervangen voor een regulier woongebouw met kleine woningen voor starters en herstarters op de woningmarkt. De uitgevoerde onderzoeken en toetsingsgronden zijn evengoed van toepassing op de appartementen, waardoor het uitvoeren van hernieuwde onderzoeken niet aan de orde is.

4.1 Milieu

4.1.1 Bodem

Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

Planspecifiek

Op 21 juli 2023 is door Buro Boot vooronderzoek uitgevoerd, tevens is op 2 augustus veldwerk uitgevoerd en op 9 augustus heeft peilbuisbemonstering plaatsgevonden. Uit het uitgevoerd bodemonderzoek kan worden geconcludeerd dat de aangetoonde concentraties in de bodem geen belemmering vormen in milieuhygienische zin voor het huidig of toekomstig gebruik. Het volledige bodemonderzoek is terug te vinden in bijlage 2.

Ondanks dat het verkennend bodem- en asbestonderzoek correct is uitgevoerd conform de geldende protocollen/richtlijnen betreft het een steekproefsgewijze benadering van de bodemkwaliteit. Bij de voorgenomen herontwikkeling van het terrein en de daarbij behorende sloop- en grondroerende werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het plaatselijk aantreffen van onvoorziene bodemverontreiniging. De aan-/afvoer van grond, bouwstoffen etc. naar/van de onderzoekslocatie dient te voldoen aan de regels van het Besluit bodemkwaliteit en het handelingskader voor hergebruik van PFAS-houdende grond en baggerspecie.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect bodem.

4.1.2 Lucht

De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot 'luchtkwaliteit' zijn twee aspecten van belang. Ten eerste of de luchtkwaliteit ter plaatse de nieuwe functie toelaat (de gevoeligheid van de bestemming) en ten tweede wat de bijdrage is van het plan aan die luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit ter plaatse

In de Wet milieubeheer zijn normen opgenomen voor de concentraties van een aantal stoffen in de buitenlucht ter bescherming van de mens. De twee belangrijkste stoffen zijn PM10 en PM2,5(fijnstof) en NO2 (stikstofdioxide). Voor grenswaarde van PM10 en NOx bedraagt 40 µg/m3, van PM2,5 is dat 25 µg/m3.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. De Wet maakt een onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt.

Gevoelige bestemmingen

Met het Besluit gevoelige bestemmingen wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10, PM2,5) en stikstofdioxide (NO2), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen binnen een afstand van 300 meter van een rijksweg of 50 meter van een provinciale weg (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM10, PM2,5 of NO2 dreigt/plaatsvindt. De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming:

• scholen;
• kinderdagverblijven;
• verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.

Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten.

Planspecifiek

Voorliggend initiatief betreft het realiseren van een appartementengebouw met 8 appartementen, gericht op starters en herstarters op de woningmarkt beheerderswoning en het planologisch vastleggen van de Herbergier in dit bestemmingsplan.

Luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is de huidige luchtkwaliteit ter plaatse getoetst met behulp van de NSL Monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Door de metingen ter plaatse te toetsen aan de grenswaarden is gekeken of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Uit metingen van het meest nabijgelegen rekenpunt 202318 (aan het Holevoetplein ter hoogte van plangebied) zijn de volgende concentraties naar voren gekomen:

	NO2 (stikstofdioxide)	PM10 (fijnstof)	PM2,5 (fijnere fractie van fijnstof)
Gemeten totale concentratie jaargemiddelde 2020 (µg/m³)	15,2 µg/m³	20,0 µg/m³	12,1 µg/m³
Grenswaarde concentratie (µg/m³)	40 µg/m³	40 µg/m³	25 µg/m³

De gemeten concentraties stikstofdioxide en fijn stof liggen ruim onder de gestelde grenswaarden. Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

Bijdrage initiatief

Voorliggend initiatief betreft het realiseren van een appartementengebouw met maximaal 8 appartementen. Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief echter van geringe omvang ten opzichte van de benoemde grenswaarde (3%). Op basis van de te verwachten toename aan verkeersbewegingen ten gevolge van het project is te concluderen dat dit project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een nadere toetsing ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit.

4.1.3 Geluid

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:

• woningen;
• geluidgevoelige gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, psychiatrische instellingen en kinderdagverblijven;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Binnen deze zones bepaalt het bevoegd gezag de te hanteren grenswaarden. Er geldt een voorkeursgrenswaarde en een bovengrens (hoger mag niet). De Wgh gaat verder onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Planspecifiek

Voor voorliggend document is het van belang te kijken naar de mogelijke gevolgen van wegverkeerslawaai. De kamers in de Herbergier zijn reeds vergund en hoeven niet nader te worden getoetst. Het appartementengebouw wordt aan de achterzijde van de Herbergier gerealiseerd. Door deze ligging op grote afstand van de weg en de afschermende werking door de Herbergier leiden er toe dat er geen overschrijdingen van grenswaarden worden verwacht van bronnen in de omgeving van het plangebied. Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek is derhalve niet zinvol.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geluid.

4.1.4 Geur

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor milieuvergunningen als het gaat om geurhinder van veehouderijen met landbouwhuisdieren. De Wgv maakt onderscheid in dieren met en dieren zonder een vastgestelde geuremissiefactor. Voor de eerste soort wordt de geurbelasting bij geurgevoelige objecten berekend, voor de tweede gelden minimumafstanden tot dergelijke objecten (ook wel bekend onder de term 'vaste afstandsdieren'). De Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) bepaald in bijlage 1 voor welke dieren geuremissies zijn vastgelegd. Als het (beoogde) veehouderijbedrijf niet in deze regeling wordt genoemd betreft het vaste afstandsdieren.

De Wet geurhinder en veehouderij kent een omgekeerde werking. Dat wil zeggen dat ook bij plannen die woningbouwlocaties mogelijk maken wordt getoetst aan de normen van de Wet geurhinder en veehouderij. Bij ruimtelijke ordeningsplannen moet worden beoordeeld of sprake is van een goed woon- en verblijfklimaat.

Planspecifiek

In de directe omgeving (<700 m) van het plangebied zijn geen veehouderijen gelegen. Geurhinder vanuit veehouderijen is dan ook niet te verwachten.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geur.

4.1.5 Milieuzonering

Milieuzonering is het aanbrengen van een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Doel is om bij het opstellen van een ruimtelijk plan een goed en veilig leefklimaat te waarborgen, maar tegelijkertijd ook aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun activiteiten.

De mate waarin bedrijven invloed hebben op hun omgeving is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de afstand tot een gevoelige bestemming. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Milieuzonering heeft betrekking op aspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof. De mate van belasting, en daarmee de gewenste aan te houden afstand, kan per aspect en per bedrijfstype verschillen. In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken, mits wordt onderbouwd waarom de feitelijke milieuhinder als minder belastend wordt gezien.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'.

Planspecifiek

Het plangebied is gelegen in het centrum van Scherpenzeel. De directe omgeving bestaat uit diverse winkels, een restaurant, een snackbar, kantoren, maatschappelijke voorzieningen zoals een kerk en woningen. Door deze menging aan functies is de omgeving aan te merken als een gemengd gebied. De navolgende richtafstanden gelden in een gemengd gebied:

Activiteit	SBI	categorie	geur	stof	geluid	gevaar	feitelijke afstand tot plangebied
Winkel (Holevoetplein 284)	931	1	0	0	0	0	0 meter
Restaurant (Holevoetplein 296)	561	1	0	0	0	0	80 meter
Kantoor (Holevoetplein 295a)	74	1	0	0	0	0	100 meter
Kerk (Molenweg 1)	9491	2	0	0	10	0	83 meter

De nieuwe appartementen bevinden zich buiten de hierboven genoemde contouren. Geconcludeerd wordt dat binnen het plangebied vanuit het aspect milieuzonering sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Omliggende bedrijven worden daarbij niet gehinderd in hun bedrijfsvoering als gevolg van de nieuwe ontwikkeling. Omgekeerd betreft het appartementengebouw een woonfunctie, waarmee het aan te merken is als een categorie 1 functie met een richtafstand van 0 m. De omliggende woningen in de directe omgeving zullen in hun woon- en leefklimaat geen hinder ondervinden door voorliggend initiatief.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit milieuzonering.

4.1.6 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving die ontstaan door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierbij gaat het om risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen.

De verplichting om in een ruimtelijk plan in te gaan op deze risico's komt voort uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen' (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden genoemd die moeten worden aangehouden rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting.

De wetgeving richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn kleinere kantoren en winkels, horeca, kampeerterreinen en bedrijfsgebouwen waarin geen grote aantallen personen aanwezig zijn.

Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) van 10-6 per jaar en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandscontouren tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 per jaar (de kans dat per jaar 1 persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof mag niet groter zijn dan 1 op een miljoen). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij de berekening van het groepsrisico spelen mee de aard en hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen en het aantal potentiële slachtoffers.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen de PR en/of de invloedsgebieden van het GR. Binnen de 10-6-contour is het realiseren van kwetsbare objecten niet toegestaan.

Planspecifiek

Voorliggend initiatief betreft het realiseren van een appartementengebouw met 8 appartementen, gericht op starters en herstarters en het planologisch vastleggen van de Herbergier in een bestemmingsplan. Via de website risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en / of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Bijgevoegd een screenshot van die website.

Uitsnede risicokaart van de omgeving van het plangebied (bron: risicokaart.nl)

Uit de risicokaart is op de maken dat het plangebied buiten het invloedsgebied van basisnetroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, spoor en water is gelegen, op ruim 900 m afstand. De dichtstbijzijnde buisleiding ligt op ruim 910 m afstand en vormt gezien deze grote afstand eveneens geen belemmering voor het initiatief.

Op ruim 510 meter ten zuiden van het plangebied bevindt zich een propaantank, op ruim 800 m een zwembad met opslag en op 920 m een tankstation met LPG. Alle inrichtingen bevinden zich op ruime afstand tot het plangebied waarmee ze geen belemmering vormen voor het initiatief.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit externe veiligheid.

4.2 Water

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek gaan voorafgaand aan de vaststelling van het plan. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Planspecifiek

Beleid waterschap Vallei en Veluwe

In het Waterbeheerprogramma 2016 - 2021 heeft waterschap Vallei en Veluwe tactische doelen geformuleerd. Per jaarplan geeft het waterschap concreet invulling aan de daadwerkelijke realisatie van deze doelen. Daarnaast heeft het waterschap de Keur met de Algemene – en Beleidsregels van Waterschap Vallei en

Veluwe vastgesteld. Alle handelingen in of nabij een waterstaatswerk worden hieraan getoetst. In de Het Algemene beleidsregels (3e wijziging, 2017) bij de Keur 2013 wordt ten doel gesteld dat een uitbreiding van het verhard oppervlak in principe, vanuit waterhuishoudkundig oogpunt, waterbalans neutraal moet plaatsvinden.

Voor ruimtelijke ontwikkelingen gelden op basis van beleid bovengenoemd beleid de volgende uitgangspunten:

• Hemelwater wordt op basis van de trits 'vasthouden-bergen-afvoeren' zoveel mogelijk ter plaatse vastgehouden. Wanneer lozen in de bodem redelijkerwijs niet mogelijk is kan geloosd worden op oppervlaktewater. Lozen op de riolering is in principe niet toegestaan;
• Afvalwater niet zijnde 'schoon' hemelwater aansluiten op het riool;
• Houdt bij het ontwerp rekening met de gemiddelde hoogste grondwaterstand;
• De ontwikkeling dient in de gebruiksfase grondwaterneutraal te zijn. Structurele drainage of andere middelen om grondwater af te voeren zijn in principe niet toegestaan;
• Geen uitlogende materialen gebruiken op plaatsen die in contact kunnen komen met (grond)water;

Er is sprake van een vrijstelling van het compenseren van de toename van verhard oppervlak als de toename minder is dan 1.500 m² in stedelijk gebied. In landelijk gebied geldt deze vrijstelling ook, tenzij de afvoer niet plaatsvindt in een oppervlaktelichaam met de aanduiding 'water met natuurfunctie zijnde Hen-Sed water' op de natuurkaart behorende bij de Algemene Regels van de Keur. Dan is er sprake van een vrijstelling bij een toename van het verhard oppervlak van minder dan 4.000 m².

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek gaan voorafgaand aan de vaststelling van het plan. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Planspecifiek

Bij Waterschap Vallei en Veluwe is wateradvies voor ruimtelijke plannen met een klein waterbelang (korte

procedure) ingewonnen, zie bijlage 4. De conclusie luidt: In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

Hemelwater

Uitgangspunt van het plan is dat hemelwater op eigen terrein wordt geborgen. Hiervoor is op het terrein voldoende onverhard terrein aanwezig. De toename van verharding blijft onder de 1.500 m2. Compenserende maatregelen zijn daarom niet nodig.

Afvalwater

Hemelwater wordt gescheiden van het afvalwater. Het afvalwater wordt aangesloten op het bestaande rioleringsnetwerk.

Conclusie

Het plan is uitvoerbaar met betrekking tot water.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Door Buro Habitus is een Quick scan in het kader van de Wet Natuurbescherming uitgevoerd. In de alinea's hierna is een korte samenvatting gegeven van de inhoud van dit rapport. Voor het volledige rapport wordt verwezen naar bijlage 3.

 

Gebiedsbescherming

De planlocatie maakt geen deel uit van een beschermd gebied en/of locatie betreffende: Natura 2000, Beschermd natuurmonument, Wetland, Nationaal Park of Gelders Natuurnetwerk. De planlocatie is gelegen op een afstand van circa 8,9 km tot het Natura2000-gebied Rijntakken. Gelet op de aard van de voorgenomen ontwikkeling, in relatie tot de grote afstand tot beschermd gebied kan een effect op Natura2000-gebieden worden uitgesloten.

Soortenbescherming

De voorgenomen ontwikkeling is naar verwachting mogelijk in strijd met het onderdeel soortbescherming uit de Wet natuurbescherming. Er kunnen namelijk nesten 'vogels zonder jaarrond beschermd nest' op de toekomstige plek van het appartementengebouw aanwezig zijn. De volgende maatregelen worden gesteld voorafgaand aan de realisatie van het initiatief:

• 1. verricht de werkzaamheden buiten de broedperiode van de aanwezige soorten. Op basis van het veldbezoek waarin we op aanwezige vogelsoorten hebben gelet én op basis van de aanwezige biotopen, verwachten wij dat de broedperiode loopt van half maart t/m half oktober. Indien het niet mogelijk is om buiten deze broedperiode te werken, kan maatregel 2 uitkomst bieden.
• 2. laat voorafgaand aan de werkzaamheden een broedvogelinspectie uitvoeren door een ecoloog. Indien er geen broedende vogels worden vastgesteld, kunnen de werkzaamheden alsnog doorgang vinden.
• 3. voorkom vestiging van vogelsoorten zoals de zwarte roodstaart door in de broedperiode (globaal van half maart t/m eind juli) bouwmateriaal, hopen houtafval of stenen direct te verwijderen uit het plangebied. Of dek de bouwmaterialen geheel af met een stevig zeil of doek.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit ecologie.

4.4 Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur.

Parkeren

Het 'Parapluplan parkeernormen', vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 13 maart 2018, is van toepassing op nieuwe ontwikkelingen in de gemeente Scherpenzeel. Hierin worden onder andere parkeernormen gesteld op basis van de toe te voegen functies. De parkeerplaats zal gebruikt worden voor zowel de appartementen als de Herbergier. De gemeente stelt voor het appartementengebouw een parkeernorm van 1,6 parkeerplaatsen per wooneenheid. Deze parkeernorm is passend gezien het beperkte oppervlak van de voorziene appartementen en is daarmee vergelijkbaar met de ontwikkeling Vierzinnen van Woonstede. Het benodigd aantal parkeerplaatsen betreft dan ook 13 parkeerplaatsen (8 app x 1,6 pp). Voor de Herbergier is tevens parkeergelegenheid benodigd. Hiervoor stelt de gemeente een parkeernorm van 0,6 parkeerplaatsen per wooneenheid. Het benodigd aantal parkeerplaatsen voor de Herbergier betreft dan ook 12 parkeerplaatsen (16 kamers x 0,6 pp en 1 beheerderswoning x 2pp). Op de locatie zullen dan ook minimaal 25 parkeerplaatsen worden gerealiseerd om te voldoen aan de parkeerbehoefte van het initiatief. Zie voor de indeling van de parkeerplaatsen bijlage 1.

Ontsluiting

De verkeersaantrekkende werking neemt door dit plan niet noemenswaardig toe. In de CROW-publicatie 317: 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' geldt voor een appartement in het centrum van een weinig stedelijke gemeente een kengetal van 3,6 verkeersbewegingen per dag. De appartementen wordt ontsloten via de bestaande inrit op het Holevoetplein. Het Holevoetplein en het aangrenzende wegennet kunnen de toename goed aan.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit verkeer.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

Het pand van de Herbergier, de Witte Holevoet, heeft cultuurhistorische waarde en is kenmerkend en bepalend voor de bebouwingsstructuur van het centrumgebied. Met voorliggend initiatief verandert er niets aan dit pand en blijven daarmee de cultuurhistorische kenmerken behouden. De monumentencommissie heeft voorts de realisatie van een gebouw achterop het erf van de Witte Holevoet positief beoordeeld. Geconcludeerd wordt door de monumentencommissie dat gezien de ligging van het appartementengebouw ver op het achtererf er nauwelijks tot geen sprake is van een impact op het monument. Ook de hoogte en vormgeving verstoren niet de monumentale waarde. Het gebouw is niet dominant aanwezig en staat op voldoende afstand. De locatie van het appartementengebouw heeft bovendien geen cultuurhistorische waarde.

Archeologie

Het plan voor het appartementengebouw ligt in een zone met een middelmatige verwachting, in het geldende bestemmingsplan aangegeven met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 3 (middel)'. De bijbehorende regels stellen dat een archeologisch onderzoek nodig is bij grond- en bouwwerkzaamheden groter dan 1.000 m² en dieper dan 30 cm (waaronder paalfundering) onder het maaiveld. Het appartementengebouw (<500 m2) en de voorgenomen grondwerkzaamheden op het perceel omvatten een kleinere oppervlakte dan 1.000m², waardoor geen archeologisch onderzoek nodig is.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect cultuurhistorie en archeologie.

4.6 Explosieven

Tijdens de Tweede Wereldoorlog hebben binnen de gemeente Scherpenzeel gevechtshandelingen plaatsgevonden waardoor mogelijk niet ontplofbare oorlogsresten (OO) in de bodem kunnen zijn achtergebleven. Voor de ontwikkeling van het plangebied is een Risico-Analyse Ontplofbare Oorlogsresten uitgevoerd door ECG.

Planspecifiek

Door buro ECG is een Risicoanalyse (RA) Conventionele Explosieven (CE)/Ontplofbare Oorlogsresten (OO) opgesteld ten behoeve van de locatie Holevoetplein 282 te Scherpenzeel, zie bijlage 5. Op basis van het contra-indicatieonderzoek kan gesteld worden dat het niet aannemelijk is om in het onderzochte gebied te spreken van een redelijke en aantoonbare situatie dat er eenduidig sprake is van achtergebleven CE. ECG adviseert om op basis van het gestelde in deze Risicoanalyse-CE in eerste instantie van een realistisch/meest waarschijnlijk (most likely) scenario uit te gaan. Dat wil zeggen dat er een Protocol Toevalsvondst (zie voorbeeld bijlage 1 in het rapport ) wordt gehanteerd en werkzaamheden een KICK-OFF instructie wordt gegeven inzake de situatie van het aantreffen van CE (potential UXO-awareness). Zie voor meer informatie bijlage 5.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect explosieven.

4.7 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. Voor eventuele extra gemeentelijke kosten zoals bijvoorbeeld planschade zal eveneens een regeling worden opgenomen in de anterieure overeenkomst. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd kan worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2 Wijze van bestemmen

Voor de bestemmingen en de opzet van de regels is aangesloten bij de systematiek van het bestemmingsplan "Centrum" van de gemeente Scherpenzeel. Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen en bijzonderheden:

• Maatschappelijk. Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' worden de 16 bestaande kamers en beheerderswoning in de Herbergier planologisch mogelijk gemaakt. Er is tevens de aanduiding 'zorginstelling' opgenomen gezien het uitsluitend een zorginstelling betreft.
• Wonen. Binnen de bestemming 'Wonen' wordt het appartementengebouw mogelijk gemaakt met maximaal 8 appartementen.
• De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 1 (zeer hoog)' geldt ter plaatse van het plangebied ter bescherming van de archeologische waarden in de bodem.
• De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 3 (middel)' geldt ter plaatse van het plangebied ter bescherming van de archeologische waarden in de bodem.
• Het 'Parapluplan parkeernormen', vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 13 maart 2018, is van toepassing in voorliggend plangebied.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het plan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Ter voldoening aan het bepaalde in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is vooroverleg geweest met de diverse instanties. Er zijn geen reacties ingediend door de instanties.

6.3 Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 26 mei tot en met 6 juni 2021 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn vier inspraakreacties ten aanzien van het voorgenomen nieuwbouwcomplex ingediend. De reacties zijn puntsgewijs samengevat en van een gemeentelijke beantwoording voorzien in de bijgevoegde Nota Inspraak in bijlage 6.

Naar aanleiding van de zienswijzen zijn de plannen aangepast. Hierna is het gesprek geopend met de buurtbewoners door middel van het organiseren van buurtbijeenkomsten.

Verslaglegging buurtbijeenkomsten Bestemmingsplan Holevoetplein 282 Scherpenzeel

Na schriftelijke aankondiging en uitnodiging heeft eind januari 2021 ontwikkelaar (in verband met Corona door middel van Teams) alle omwonenden geïnformeerd over haar voornemen om het bestemmingsplan te wijzigen. Tijdens deze bijeenkomst is door een vertegenwoordiger van De Drie Notenboomen (huurder bestaand object en beoogd gebruiker nieuwbouw) een toelichting gegeven op het Thomashuis, waarvan de ontwikkeling op het achtergelegen perceel zou plaatsvinden.

De presentatie en het voornemen stuitte op weerstand bij divers omwonenden. De argumenten gingen over de voorgenomen hoogte (10 meter), het ontwerp, de invulling (gebruik) en de ligging van het bouwvlak.

In juni 2021 heeft op het gemeentehuis een inloopmiddag plaatsgevonden alwaar een aangepast ontwerp werd gepresenteerd en vervolgens september 2021 op locatie.

Opinieronde 29 november 2021

Tijdens de Opinieronde van 29 november 2021 heeft ontwikkelaar het bestemmingsplan en de voorgenomen nieuwbouw van het Thomashuis gepresenteerd. Voor, tijdens en na de presentatie- en vragenrondes van 29 november 2021 werd duidelijk dat er vanuit de buurt nog steeds forse bezwaren waren tegen de bouw van het pand in de voorgestelde vorm.

Na de presentaties en tijdens het debat, zijn alle bezwaren besproken door de leden van de fracties en wethouders en al dan niet weerlegd of geparkeerd om te bespreken tijdens de raadsvergadering van december 2021.

Er werd besloten het plan “aan te houden” om zodoende met omwonenden opnieuw aan tafel konden gaan om te spreken over het ontwerp, de bezwaren, reeds doorgevoerde aanpassingen en eventuele opties die nog voorliggen. Ontwikkelaar kiest ervoor om een nieuwe architect in de arm te nemen.

Buurtbijeenkomst 18 januari 2022

Op de uitnodiging aan alle buren, werd vanuit de buurt voorgesteld de bijeenkomst in klein comité te houden. Tijdens het overleg van 18 januari 2022 met Arco Architecten, vijf omwonenden en ontwikkelaar werd een geheel nieuw ontwerp gepresenteerd:

• Het gebouw wordt een traditioneel gebouw met afgeknot schilddak i.p.v. een industrieel ontwerp met sheddaken;
• De bouwhoogte wordt gereduceerd naar 6 meter;
• Het ontwerp zal meer sober worden uitgevoerd;
• Het bouwvlak wordt opgeschoven, om de afstand tot de perceelsgrens met de tuinen aan de Holevoetlaan te vergroten.

De nieuwe studie wordt positief ontvangen. Er volgen nog enkele aanvullende verzoeken:

• De ligging van de woonkamerserre en het terras, kunnen deze verschoven worden richting het parkeerterrein. De architect zegt toe dat de woonkamerserre verschoven zal worden;
• De vraag wordt gesteld of de maximale hoogte verder kan worden verlaagd. Ontwikkelaar en de architect geven aan dat het gebouw niet compacter kan, vanwege de regels vanuit het Bouwbesluit. Wel geeft Ontwikkelaar aan het vermoeden te hebben dat het peil ter hoogte van het bouwvlak lager ligt dan het peil van de belendende woningen. Als dat zo is, is het gebouw optisch gezien niet meer 6 meter, maar kleiner. Ontwikkelaar vraagt de buren of zij een landmeter langs mag sturen om de hoogtes van de tuinen in te meten, om uit te zoeken of dit inderdaad een optische meevaller kan zijn. De buren stemmen hiermee in en Scala zal een afspraak maken.

De architect laat vanuit het tekenprogramma nog een aantal zichtpunten zien vanuit de tuinen van de direct omwonenden. Daaruit blijkt dat het zicht van de percelen vanaf de Nieuwstraat vrijwel nihil zijn door de aanwezigheid van schuren en de aanwezige forse haag (geschat op 5 meter hoog).

Vanuit de percelen van de Holevoetlaan is er wel enig zicht op de daken. Scala zegt nogmaals toe om hier aanvullend groen te willen aanplanten indien de omwonenden dat wenselijk achten.

De bijeenkomst wordt afgerond en partijen spreken naar elkaar uit dat deze bijeenkomst prettig en open was verlopen en dat hiermee de kou voor een groot deel uit de lucht is gehaald. Scala zegt toe de landmeter in te schakelen en zodra het ontwerp is aangepast, een nieuwe uitnodiging te versturen.

Buurtbijeenkomst dinsdag 1 november 2022

Op 1 november vindt een bijeenkomst plaats in Kulturhus De Breehoek, waarin het plan van januari 2022 met aanvullende wijzigingen uit de bespreking gepresenteerd worden. De volumestudie is verder uitgewerkt en de architect licht toe:

• Het gebouw heeft een compleet nieuwe uitstraling gekregen en wordt voorzien van een afgeknot schilddak (ipv de sheddaken);
• De hoogte van het gebouw is gereduceerd naar 6 meter, maar zal optisch lager zijn vanwege het hoogteverschil in het terrein (ca. 40 à 50 cm);
• De raampartijen op de verdiepingen aan de zijde Holevoetlaan en Nieuwstraat worden zo veel mogelijk teruggebracht van dubbele naar enkele raampartijen en er worden dakkapellen in plaats van gevelopeningen aangebracht; 
• Het ontwerp is soberder, met natuurlijke kleuren.

Enkele omwonenden geeft aan het ontwerp een verbetering te vinden en is blij met de lagere bouwhoogtes. Er blijven een aantal omwonenden bezwaren houden tegen de invulling met een Thomashuis.

6.4 Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 1 september t/m 12 oktober 2021 ter inzage gelegen. Binnen deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling een zienswijze op het plan in te dienen. Tijdens de ter inzage termijn zijn 9 zienswijzen tegen het bestemmingsplan ingediend. Op basis van de zienswijzen is het ontwerp aangepast van een Thomashuis naar appartementen voor starters en herstarters op de woningmarkt en is het bestemmingsplan hierop aangepast. Het bestemmingsplan wordt dan ook gewijzigd vastgesteld. In bijgevoegde Nota Zienswijzen (bijlage 7) zijn de zienswijzen samengevat en van een gemeentelijke beantwoording voorzien.

6.5 Gewijzigde vaststelling

Aan de hand van de zienswijzen, het gevoerde overleg en voortschrijdend inzicht wordt het plan ten opzichte van het ontwerp gewijzigd ter vaststelling voorgelegd.

De wijzigingen bestaan uit het verlagen van de bouwhoogte van het gebouw tot 6 meter hoogte (was 7 meter) met toepassing van een kap (goothoogte 3,40 meter). Daarnaast is het bouwvlak naar het noordwesten verplaatst. Hiermee is de afstand tot de perceelsgrens van de woningen aan de Nieuwstraat vergroot van 4 meter naar 5,80 meter en tot de perceelsgrens van de woningen aan de Holevoetlaan vergroot van 5 naar 9 meter. Daarnaast zijn er zorgen vanuit de omgeving over mogelijke overlast van de doelgroep van het Thomashuis. Ook heeft de gemeente geconstateerd dat er in Scherpenzeel al in voldoende plaatsen wordt voorzien voor de doelgroep van het Thomashuis. Dit heeft ertoe geleid dat de functie van de nieuwbouw is gewijzigd van woon-zorggebouw voor mensen met een verstandelijke beperking naar een woongebouw met 8 appartementen voor met name eenpersoonshuishoudens.

Deze wijziging van functie voor dit deel van het terrein wordt naar aard en omvang niet als zodanig groot gezien dat daarmee een wezenlijk ander plan is ontstaan. In omvang wordt het gebouw niet groter dan waarin het Thomashuis was voorzien. In plaats van een beheerderswoning met 9 kamers, komen er nu 8 appartementen. Ook in aard is er niet sprake van een wezenlijke verandering. Ook als Thomashuis staat de woonfunctie voorop. Daarnaast wordt er zorg verleend door een beheerdersechtpaar voor de 9 geplaatste personen met een verstandelijke beperking. Met de wijziging is er enkel sprake van een woonfunctie. Dat levert geen wezenlijke verandering op ter plaatse. Overdag zullen er naar verwachting minder personen in en rond het gebouw aanwezig zijn. Daarmee is de kans op overlast overdag voor de omgeving kleiner. Als gevolg van de functiewijzigingen zijn vijf parkeerplaatsen meer noodzakelijk. Wat betreft verkeersgeneratie is echter geen sprake van een toename ten opzichte van een invulling met een Thomashuis met beheerderswoning en 9 kamers.

Inloopavond 5 september 2023

De omwonenden zijn uitgenodigd voor een inloopavond op 5 september 2023. Op deze avond zijn de wijzigingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan uiteengezet. Hier is verschillend op gereageerd. Voor een aantal omwonenden zijn het wijzigen ten goede en voor een aantal blijft nieuwbouw op deze locatie ongewenst. Aangegeven is dat met dit plan de procedure wordt voortgezet met een voorstel tot vaststelling aan de gemeenteraad. De omwonenden zijn verder gewezen op hun inspreek- en beroepsmogelijkheden.

Door de gevoerde gesprekken deze avond zijn nog de volgende afspraken gemaakt:

• Bij de toewijzing van de woningen zal rekening worden gehouden met de wens van omwonenden om in te zetten op seniorenhuisvesting. Pas als er geen interesse is bij deze doelgroep, worden de huurwoningen aan andere woningzoekenden aangeboden.
• Ontwikkelaar en omwonenden gaan gezamenlijk om de tafel zitten voor de groeninrichting op het terrein en om tot een goede erfafscheiding te komen.