| Plan: | Nijmegen Kern Lent - Visveld |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0268.BP19000-OH01 |
De Groene Oever betreft de nog onbebouwde strook grond ten noorden van de Groot Brittaniëstraat, in het meest noordelijke deel van het plangebied. In het vorige bestemmingsplan Lent Oost 2002 was op deze gronden reeds een bouwmogelijkheid gelegd. Het plan voorzag in de mogelijkheid op deze gronden maximaal vijf appartementengebouwen te realiseren met een minimale onderlinge afstand van 40 meter (de zogenoemde Dansende Villa's). De bouwhoogte bedroeg maximaal 29 meter. Ook voorzag het plan in de mogelijkheid op deze gronden laagbouwwoningen te realiseren.
In de afgelopen jaren zijn deze bouwmogelijkheden niet gerealiseerd. Inmiddels is de planvorming over deze strook grond in deze zin veranderd, dat thans het voornemen bestaat om circa 78 laagbouwwoningen en één appartementencomplex met circa 39 appartementen te realiseren. Ten behoeve van deze planontwikkeling is een strook grond met een breedte / diepte van circa 5 meter uit het gebied van de Landschapszone aan het onderhavige plangebied toegevoegd. Voorts zijn enkele ondergeschikte onderdelen van de planregels uit het oude bestemmingsplan aangepast, zodat de thans beoogde planontwikkeling kan worden gerealiseerd.
Aan de strook grond is in het onderhavige bestemmingsplan de bestemming Woongebied - 1 toegekend. Deze bestemming voorziet zowel in appartementen als in laagbouwwoningen. De maximale bouwhoogte bedraagt 29 meter. Aan de hiervoor genoemde strook grond met een diepte van circa 5 meter, is de bestemming Tuin - 1 toegekend. Deze grond mag niet bebouwd worden.
De Groene Oever ten noorden van Visveld wordt een aantrekkelijk en interessant woongebied. Aantrekkelijk vanwege de locatie tegen de plassen en dicht bij allerlei voorzieningen, maar ook vanwege de gestelde duurzaamheidambities: in de Groene Oever staat het thema 'Duurzaam wonen en leven' centraal. Iets dat afstraalt op de sfeer en identiteit binnen de wijk. Aan de hand van deze leidraad worden de wijk en de woningen ontworpen, met ruimte voor ideeën en woonidealen op het gebied van duurzaamheid van de toekomstige bewoners. Zo worden zo veel mogelijk natuurlijke bestratingen en erfafscheidingen toegepast. Daarnaast zijn er wadi's, veel bomen, en LED-verlichting op straat.
Ook worden de woningen duurzaam ontworpen. In de eerste plaats zijn nieuwbouwwoningen al veel energiezuiniger dan bestaande bouw. Maar het project gaat een stap verder. Zo wordt bij het ontwerp van de woningen extra aandacht besteed aan de te gebruiken materialen en afvalrecycling. Het project realiseert een CO2-reductie van 60%. De provincie en de gemeente vergoeden een substantieel deel van de kosten om de huizen verder te verduurzamen. De woningen en appartementen worden nu standaard uitgevoerd met het volgende duurzaamheidmaatregelen: zonnecellen, hotfill-aansluitingen en zonneboiler.
Bij het project staan de wensen van de kopers weer echt centraal. Zo wordt er onder meer gewerkt met het Wenswonenconcept. Bij Wenswonen bepaalt de koper grotendeels zelf de grootte, indeling en gevelindeling van de woning. Dit levert veel varianten op waardoor elke woning uniek is en past bij de eigen leefstijl en budget.
Het project heeft met vijf verschillende woningtypes een breed aanbod: tussenwoningen, hoekwoningen, tweekappers, vrijstaande woningen en appartementen, zodat er ook wordt ingespeeld op de verschillende woonbehoeftes.
Uit de woningmarktverkenningen en de wijkgewijzedoorvertaling blijkt de vraag naar grondgebonden woningen in dit woonmilieu. De vraag richt zich met name op de duurdere laagbouwhuur en de goedkope laagbouwkoopwoningen. Uit de woningmarktverkenningen Nijmegen 2010 blijkt ook een duidelijke overprogrammering van étagewoningen. Het is daarom goed dat dit plan is omgezet naar meer laagbouwwoningen.
Voor de te ontwikkelen woningen worden binnen het projectgebied en op de Groot Brittanniëstraat aan de zijde van het projectgebied de noodzakelijk vereiste parkeervoorzieningen aangelegd. Het aantal parkeerplaatsen wordt berekend aan de hand van de door Burgemeester en Wethouders vastgestelde parkeervisie en de hierin aangegeven parkeerkencijfers van het CROW publicatie 182.
Het projectgebied valt in de sterk stedelijke zone rest bebouwde kom en hiervoor gelden momenteel de volgende parkeernormen:
Deze parkeernorm is inclusief 0,3 parkeerplaats per woning voor bezoek.
Het huidige verkavelingsplan gaat uit van de realisatie van 117 woningen; 43 woningen duur, 54 woningen midden, 20 woningen goedkoop. Uitgaande van deze woningcategorieën en de bijbehorende parkeernormen zijn in totaal 201 parkeerplaatsen voor de nieuwbouw benodigd.
Binnen het projectgebied zelf worden 136 parkeerplaatsen aangelegd; 32 parkeerplaatsen op eigen terrein en 104 parkeerplaatsen in openbaar gebied. Voor de overige 65 benodigde parkeerplaatsen moet gebruik worden gemaakt van de openbare parkeerplaatsen van de Groot Brittanniëstraat aan de zijde van het plangebied. Na aanleg van de benodigde ontsluitingen naar het nieuwe plangebied blijven er circa 110 parkeerplaatsen beschikbaar op de Groot Brittanniëstraat aan de zijde van het plangebied. Voor de huidige 63 woningen (huisnummers 112 t/m 236) van de Groot Brittanniëstraat zijn 102 parkeerplaatsen benodigd; 50 woningen parkeren op eigen terrein en de resterende 52 parkeerplaatsen bevinden zich op de openbare weg in de vorm van gestoken parkeerplaatsen van de Groot Brittanniëstraat. Dit betekent dat 58 parkeerplaatsen beschikbaar zijn voor de ontwikkeling van de Groene Oever. Vanuit de plantwikkeling zijn 65 parkeerplaatsen op de Groot Brittanniëstraat benodigd, wat betekent dat de planontwikkeling op dit moment nog een tekort heeft van 7 parkeerplaatsen.
Het bestemmingsplan en het huidige verkavelingsplan bieden de mogelijkheid om binnen het gebied de Groene Oever in deze 7 parkeerplaatsen te voorzien. De uiteindelijke / definitieve toetsing aan de parkeernormen zal plaatsvinden bij de behandeling van de aanvraag om een omgevingsvergunning voor bouwen.
Bureau Waardenburg heeft onderzoek gedaan naar de effecten van het woningbouwproject Groene Oever in het kader van de Flora- en faunawet. De bevindingen zijn neergelegd in een rapport van 16 december 2011. In het rapport is geconcludeerd dat het plangebied betekenis heeft voor de beschermde kleine modderkruiper en dat de beschermde bittervoorn is aangetroffen in een smalle watergang. Als de betreffende watergang gedempt wordt buiten het voortplantingsseizoen van de kleine modderkruiper en de beschermde vissen voor het dempen worden overgezet naar geschikt water in de directe omgeving, worden echter geen verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet overtreden.
De bodemkwaliteit is beoordeeld op basis van de volgende rapporten:
Uit de bodemonderzoeken blijkt dat de grond en het grondwater licht verontreinigd zijn. Ter plaatse van de Pelseland 19-21 was tijdens het bodemonderzoek in 2000 een sterke verontreiniging met nikkel aangetroffen. Nadat de kassen aldaar waren gesloopt is in 2005 het grondwater nogmaals onderzocht. Daaruit blijkt dat een lichte verontreiniging en plaatselijk een matige verontreiniging met nikkel aanwezig is. Verondersteld wordt dat na sloop van de kas het bodemevenwicht herstellende is van de hoge dosis meststoffen. Meststoffen verstoren het bodemevenwicht waardoor nikkel vanuit de grond in het grondwater terecht komt.
Er is dus geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging, omdat geen sterke verontreiniging is aangetroffen. De aangetroffen lichte verontreinigingen vormen geen risico voor het beoogde gebruik als wonen. Bij het realiseren van de bestemming worden zodoende geen maatschappelijke en financiële belemmeringen ten gevolge van een bodemverontreiniging verwacht.
Omdat de bodemonderzoeken inmiddels ouder zijn dan 5 jaar dienen voorafgaand aan de bouwactiviteiten de bodemonderzoeken te worden geactualiseerd volgens de NEN 5740 en NEN 5707.
Uit akoestisch onderzoek blijkt dat ten gevolge van wegverkeer de voorkeurswaarde niet wordt overschreden. De hoogst berekende geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeer bedraagt 48 dB.