Nijmegen Ooyse Schependom

5.2 Visie Ooyse Schependom

In dit hoofdstuk wordt de visie beschreven op de ruimtelijke ontwikkeling van het gebied Ooyse Schependom.

5.2.1 Uitgangspunten

Versterken positie groengebieden

De Ooijpolder, waar het gebied Ooyse Schependom deel van uit maakt, is een belangrijk grootschalig groengebied direct grenzend aan de stadsrand van Nijmegen. De stuwwal, de dijk, de vlakke polder en uiterwaarden zijn de belangrijkste ruimtelijke elementen. De rivier is van grote invloed geweest in het gebied, getuigen de nog aanwezige landschapselementen als kolken, de dijkloop en oude afwateringsgeul 't Meertje. Omdat het grondwater hier ondiep ligt en overstromingen vaak voorkomen is naast natuur, waterberging een belangrijk thema. Vooral buitendijks stelt dit eisen aan de inrichting van het gebied. Het buitendijks gebied is in eigendom van Staatsbosbeheer en gereserveerd voor natuur, waterberging en recreatie. Hiervoor is een inrichtingsplan opgesteld.

De gemeente Nijmegen heeft al flink geïnvesteerd in projecten in de Ooijpolder, bijvoorbeeld in een recreatieve route en in het voorjaar van 2011 wordt een ecologische verbindingszone gerealiseerd. De gemeente wil de groene uitstraling verder versterken en dit grootschalige groengebied beschermen. Het groen moet een sterke positie krijgen in de stedelijke ontwikkeling.

Zorgvuldig omgaan met nieuwe ontwikkelingen

Voor de Ooyse Schependom bepalen vooral de contrasten het waardevolle karakter van het landschap. Ook de directe toegang van het stadscentrum naar de polder is uniek voor Nederland en vormt een belangrijke kwaliteit. De Ooyse Schependom is een gebied met een eigen identiteit. De huidige balans tussen stad en polder is kwetsbaar. De bebouwing aan de Ooysedijk en Ubbergseweg vormt een kleine overgangszone van de stad naar het buitengebied, die zich kenmerkt door een organisch gegroeide setting met bijzondere gebouwen. Het zijn relicten van de activiteiten die hier werden ontplooid. Sommige hiervan zijn historisch en beschermd. De bebouwing in combinatie met de natuurlijke uiterwaarden en agrarische polder geeft de charme aan de Ooyse Schependom. In 't Meertje liggen 14 woonboten in een rustige groene setting. Hiervoor geldt een consoliderend beleid.

Vanwege het groene en open karakter van de Ooijpolder en het kwetsbare evenwicht tussen stad en polder wil de gemeente zeer terughoudend omgaan met nieuwe bebouwing en het toevoegen van ruimtelijke elementen. Omdat kleine ingrepen al grote effecten kunnen hebben in dit gebied, moeten nieuwe ontwikkelingen zorgvuldig worden ingepast in het landschap.

Mogelijkheden voor kleinschalige ontwikkelingen op het gebied van toerisme en recreatie

Het gebied Ooyse Schependom kan worden beschouwd als de poort naar het belangrijke recreatiegebied de Ooijpolder. Het kan rekenen op een dagelijkse stroom van wandelaars en fietsers.

De vrijetijdssector wordt een steeds belangrijker onderdeel van de Nijmeegse economie. De trend is dat de recreatieve bezoeker tijdens een wandel- of fietstocht gebruik maakt van een horecagelegenheid. Omgekeerd zorgt een aantrekkelijke horecagelegenheid ervoor dat meer bezoekers naar het gebied komen. Er is in de Ooyse Schependom ruimte voor enkele kleinschalige en extensieve voorzieningen op het gebied van horeca en/of verblijfsrecreatie.

Door de gemeente wordt ingezet op het verbeteren van de verbinding tussen het stadscentrum en de Ooijpolder door middel van een voetgangersbrug over 't Meertje. Daarnaast is het wenselijk om het gebied beter in te richten als 30 km/uur zone en, al dan niet alleen in de weekenden, meer autoluw dan wel autovrij te maken. Bij eventuele nieuwe kleinschalige ontwikkelingen is het tenslotte belangrijk dat er voldoende parkeervoorzieningen aanwezig zijn voor fietsen en auto's. Dit gebeurt in principe op eigen terrein.

5.2.2 Kansen per deelgebied, relatie met de beschreven initiatieven en regeling in het bestemmingsplan

In de Ooyse Schependom onderscheiden we drie deelgebieden. Per deelgebied wordt hier de gewenste ontwikkelingsrichting beschreven en wordt aangegeven of er ruimte is om de eerder beschreven initiatieven in dit bestemmingsplan mogelijk te maken.

Deelgebieden in de Ooyse Schependom

De Stadswaard

De uiterwaarden zijn aangemerkt als natuurgebied. Het beschermen en ontwikkelen van de natuur en landschappelijke waarden staan hier voorop. Ook moet rekening worden gehouden met de cultuurhistorische en archeologische waarden van het gebied. Het voornemen van Staatsbosbeheer is om de Stadswaard her in te richten en aantrekkelijker te maken als speelnatuur. Hiervoor is een inrichtingsplan opgesteld (zie hoofdstuk 4.1).

In het gebied liggen niet alleen kansen voor natuur, maar vooral ook voor recreatie. De toeristische mogelijkheden van het gebied kunnen verder vorm worden gegeven door het ontwikkelen van groene fiets- en wandelroutes. Dit sluit uitstekend aan bij de Visie Waalweelde. Om de toegankelijkheid van het gebied voor voetgangers te vergroten zal een (beweegbare) voetgangersbrug over 't Meertje worden gerealiseerd. Belangrijk aandachtspunt hierbij is onder andere de sociale veiligheid, gezien de afgelegen ligging onder en net ten oosten van de Waalbrug. Onderzocht dient te worden op welke wijze de inrichting van de openbare ruimte vanaf de Waalkade tot de voetgangersbrug kan worden verbeterd en aantrekkelijk kan worden gemaakt voor de recreant. Ook moet 't Meertje toegankelijk blijven voor boten, onder andere in verband met de ligging van de 14 woonboten in 't Meertje.

Tenslotte is door de ligging aan de Waal en het regelmatig optreden van kwel de invloed van het water op de Stadswaard groot. De berging en veilige afvoer van water stellen eisen aan de inrichting van het gebied. Ontwikkelingen mogen niet leiden tot een verminderde doorstroming of waterberging.

In het bestemmingsplan is in verband met de toekomstige realisatie van een voetgangersbrug over 't Meertje, een aanduiding 'Zoekgebied voetgangersbrug' opgenomen.

Bebouwingsstructuren

De Ooyse Schependom kent een kleine overgangszone naar het stedelijk gebied in een organisch gegroeide setting met bijzondere gebouwen, die soms beschermd zijn door hun cultuurhistorische waarde. Omdat het gebied grotendeels buiten de woningbouwcontour van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen ligt kan hier in beginsel niet worden gebouwd. Bij ontwikkelingen moet gelet worden op de openheid van het landschap en zichtlijnen in het gebied. Uitgangspunt is dat zeer terughoudend wordt om gegaan met het toevoegen van nieuwe bebouwing en ruimtelijke elementen.

• Ubbergseweg: De huidige bebouwing aan de Ubbergseweg dient qua aard en uiterlijk behouden te blijven. Aan de noordzijde van de weg aansluitend aan de bestaande bebouwing behoort nieuwbouw van enkele woningen tot de mogelijkheden. Dit houdt in: in een aaneengesloten rij, evenwijdig aan de hoogtelijnen, nokhoogte maximaal het niveau van de Generaal J. Gavinweg.
• Ooysedijk: De verschijningsvorm van de huidige bebouwing aan de Ooysedijk dient behouden te blijven. Nieuwbouw is niet toegestaan. Vervangende nieuwbouw kan alleen op het bestaande bouwblok, passend in de structuur van de Ooysedijk en de omgeving. Om de oude bedrijfspanden in stand te kunnen houden is het soms noodzakelijk andere functies toe te laten. Deze toevoeging moet 'ingetogen' zijn en qua functie iets toevoegen aan het recreatieve gebruik en/of de natuurbeleving van de polder. Als functies zijn denkbaar: beperkte horeca, een gastenverblijf of klein hotel, een atelier of galerie, woon-werkpanden.
• 't Meertje: In 't Meertje liggen 14 woonboten in een rustige groene omgeving. Voor de woonboten geldt een consoliderend beleid. Er geldt geen saneringsverplichting. Wel is het belangrijk om vanuit het oogpunt van beeldkwaliteit aandacht te besteden aan het onderhoud en het beter faciliteren van de woonboten. Tegen illegaal gebruik van de kade zal handhavend worden opgetreden.

Parkeren dient op eigen terrein te worden opgelost en dient uit het zicht vanaf de Ooysedijk te blijven. Uitbreiding van het parkeerareaal aan de Ooysedijk is niet toegestaan. Wanneer de parkeerdruk van werkenden in de binnenstad zo groot wordt dat maatregelen nodig zijn, kan gedacht worden aan het uitbreiden van het betaald parkeren. Op deze manier kan in de woonstraten het parkeren worden teruggedrongen.

In het bestemmingsplan is ten aanzien van de huidige bebouwing aan de Ooysedijk een consoliderende bestemmingsregeling opgenomen. De initiatieven die nu bekend zijn, sluiten òf niet aan bij de gemeentelijke visie op het gebied òf zijn nog onvoldoende uitgewerkt om nu al in het bestemmingsplan vertaald te kunnen worden. Ook dienen eerst met de grondeigenaren anterieure overeenkomsten (op grond van de Grondexploitatiewet) gesloten te worden. De 14 woonboten in 't Meertje zijn in het bestemmingsplan positief bestemd, inclusief een uitbreidingsmogelijkheid van 10%.

Polder

De contrasten tussen het open agrarische polderlandschap en de bebouwing aan de voet van de stuwwal bepalen het waardevolle karakter van het gebied de Ooyse Schependom. Niet voor niets maakt ook de polder vanwege deel uit van het Nationaal Landschap Gelderse Poort. De balans tussen het rustige buitengebied en het hectische stadsleven is kwetsbaar. Kleine ingrepen kunnen hier grote gevolgen hebben. Dit geldt vooral in het agrarisch overgangsgebied.

De openheid en agrarische functie van de polder dient behouden te blijven. Vanuit de gedachte dat de stadsrand een overgangsgebied is van een stedelijke naar een landelijke invulling, is het denkbaar dat er op beperkte schaal ruimte is voor agrarisch medegebruik en/of kleinschalige educatieve en maatschappelijke functies, mits deze gekoppeld zijn aan het agrarisch gebruik of de natuurfunctie van het gebied. Voorbeelden hiervan zijn een locatie voor natuureducatie, een heemtuin voor agrarische gewassen of een natuurspeeltuin.

Het gebied waar agrarisch medegebruik en/of kleinschalige educatieve en maatschappelijke functies mogelijk zijn, heeft als oostgrens de kolk bij de Persingensestraat. Het gebied met agrarisch medegebruik en/of kleinschalige educatieve en maatschappelijke functies, dient qua omvang in verhouding te staan met het bebouwingscluster ten noorden van de Ooysedijk. Het medegebruik blijft dus beperkt tot een zone aan de dijk. Voor de inrichting gelden de volgende uitgangspunten:

• De inrichting is gebaseerd op het polderlandschap. Het gaat dan om factoren als openheid, beplantingstype, structuur, verkaveling.
• De kolk en de directe omgeving daarvan blijven behouden als cultuurhistorisch relict.
• De gebruiksintensiteit neemt af vanaf de dijk richting de polder.
• De geslotenheid van de (opgaande) beplanting neemt vanaf de Dijkgraaf van Wijckweg tot het open gebied aan de kolk.

Enkele uitgangspunten worden hieronder nader toegelicht.

• Openheid: Komend vanaf Nijmegen ontvouwt het open polderlandschap zich vanaf het adres Ooysedijk 55. Dit beeld dient behouden te blijven. Dit betekent dat het gebied ten zuidoosten van de Ooysedijk vanaf dit punt voldoende doorzicht dient te behouden om de achterliggende open polder te kunnen waarnemen. De inrichting moet aansluiten bij het open en natuurlijke karakter van de polder met agrarische en landschappelijke elementen, zoals deze op vergelijkbare plekken in de polder voorkomen.
• Bebouwing en verharding: In het agrarisch overgangsgebied is slechts beperkt bebouwing en verharding toegestaan. De bebouwing en verharding dient gesitueerd te zijn aan de dijk. Denkbaar zijn alleen ondergeschikte bouwwerken, zoals een toiletgebouwtje of schuilruimte. De architectuur van de gebouwen dient een verwantschap te hebben met de agrarische bebouwing uit de polder. Speciale aandacht gaat hierbij uit naar het dak, omdat deze vanaf stuwwal zichtbaar zijn. Verharding ten behoeve van parkeergelegenheid wordt bij voorkeur op één gezamenlijke locatie gerealiseerd.
• Beplanting en inrichting: Het terrein gelegen in de oksel van 't Meertje en de Ooysedijk is in de huidige situatie aan de noord- en westzijde omzoomt met beplanting. Het aanbrengen van opgaand groen is hier in beperkte mate mogelijk. Voorwaarde is dat wordt aangesloten bij het open en natuurlijke karakter van de polder en de bestaande agrarische of landschappelijke elementen, zoals boomgroepen, hagenstructuur, grasland en akkers. De inrichting van het agrarisch overgangsgebied gebeurt bij voorkeur aansluitend op de bestaande verkavelingstructuur en/of patronen in het landschap.

Visie op openheid en gebruiksintensiteit

Visiekaart

In het bestemmingsplan is beperkt medegebruik mogelijk gemaakt van de gronden in het agrarisch overgangsgebied, direct ten zuiden van de Ooysedijk. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om de initiatieven ten aanzien van de buitenschoolse opvang en de schooltuinen te realiseren. In verband met de bescherming van het landschap, zijn in het bestemmingsplan ten aanzien van bebouwing, gebruik en inrichting van het gebied voorwaarden opgenomen. Verder is in verband met de initiatieven voor de buitenschoolse opvang en de schooltuinen een beeldkwaliteitsplan opgesteld, dat als bijlage bij dit bestemmingsplan is opgenomen. Door middel van dit beeldkwaliteitsplan is gewaarborgd dat de inrichting van het gebied zal plaatsvinden op een manier die past bij het open polderlandschap. De overige gronden in het poldergebied mogen alleen voor agrarische doeleinden worden gebruikt. Op deze gronden zijn in totaal maximaal 2 veldschuren of schuilgelegenheden toegestaan, met een maximum oppervlakte van 50 m2 per gebouw en per agrarisch bedrijf.

5.2.3 Ontheffingsaanvraag

In verband met de hierboven beschreven twee initiatieven, is het nodig dat Gedeputeerde Staten van Gelderland ontheffing verlenen van artikel 2.2 van de Ruimtelijke Verordening Gelderland. De Gemeenteraad van Nijmegen heeft in verband daarmee op 14 december 2011 het besluit genomen een ontheffingsaanvraag in te dienen.

Motivering ontheffingsaanvraag

Het gebied waarbinnen beide hierboven beschreven initiatieven voorzien zijn, ligt buiten de in de Ruimtelijke Verordening Gelderland opgenomen contour bestaand bebouwd gebied en de woningbouwcontour van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen. Nieuwe bebouwing ten behoeve van wonen en werken is hier conform artikel 2.2 van de verordening in principe niet toegestaan. Gedeputeerde Staten kunnen hiervan echter ontheffing verlenen, indien er sprake is van een ontwikkeling waarvan is aangetoond dat deze redelijkerwijs niet kan worden gerealiseerd binnen de genoemde contouren en indien deze ontwikkeling bijdraagt aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. In deze paragraaf wordt gemotiveerd dat beide beschreven projecten aan deze voorwaarden voldoen.

• Geen mogelijkheden binnen de contour bestaand bebouwd gebied

Aangezien beide percelen in eigendom zijn van de initiatiefnemers BSO Struin en de Stichting Landwaard is het redelijkerwijs niet logisch de beschreven projecten op een andere locatie te realiseren. Voor de gronden van beide initiatiefnemers geldt aanvullend dat juist de korte afstand tot de bebouwde kom en de basisscholen van Nijmegen de locaties aantrekkelijk maken voor het realiseren van respectievelijk een BSO en schooltuinen. Verder sluit het gebruik van de gronden als schooltuin aan op het landbouwkundige gebruik van de polder. Het gebruik van de gronden voor Struinnatuur/BSO is hiervan op zichzelf afwijkend. Feitelijk zal de inrichting van de grond echter weinig afwijken van het karakter van de rest van de polder en bovendien plaatsvinden op een manier die recht doet aan de landschappelijke waarden van het waardevolle open gebied.

• Verbetering ruimtelijke kwaliteit

De gemeente is met de provincie van mening dat de Ooyse Schependom een landschappelijk waardevol gebied is, dat een goede bescherming verdient. De contrasten tussen het open agrarische polderlandschap en de bebouwing aan de voet van de stuwwal bepalen mede het waardevolle karakter van de Ooyse Schependom. De balans tussen stad en polder is hier kwetsbaar. De landschappelijke waarden vragen om een zorgvuldige inpassing van het hierboven beschreven gebruik en bebouwing in het gebied.

Uit metingen blijkt dat het hoogteverschil tussen de dijk en de polder ongeveer 5 meter bedraagt. De maximaal toegestane hoogte van de bebouwing van BSO Struin en de Stichting Landwaard in het bestemmingsplan bedraagt ook 5 meter. Dit betekent dat de qua omvang beperkte bebouwing het zicht vanaf de dijk richting de polder niet belemmert. De bebouwing van BSO Struin valt bovendien grotendeels weg achter het opgaande struweel. Anderzijds zal het zicht vanuit de polder richting de dijk niet worden belemmerd, omdat de bebouwing qua hoogte wegvalt tegen de dijk en omdat aan de gewenste uitstraling eisen worden gesteld. De bebouwing is qua oppervlakte verder dermate beperkt, dat deze ook het beeld van de polder vanaf de stuwwal niet beïnvloedt. Tenslotte zal de beoogde bebouwing qua situering aan de voet van de dijk aansluiten bij het daar gelegen Hollandsch-Duitsch gemaal en het gascompressorstation. De bebouwing van Struin en Landwaard komt dus niet verder de polder in maar volgt de teen van de dijk.

In het bestemmingsplan Nijmegen Ooyse Schependom en bijbehorend beeldkwaliteitsplan wordt expliciet opgenomen dat met de gebouwen aansluiting dient te worden gezocht bij het landschap en dat de gebouwen dienen te passen in het landschap. Bij het ontwerp van de gebouwen en de inrichting van de percelen dient hiermee rekening te worden gehouden. In het bestemmingsplan worden tevens specifieke regels opgenomen en een omgevingsvergunningsplicht voor werken en werkzaamheden, die waarborgen dat het open polderlandschap niet wordt aangetast. Dit wordt gedaan door:

• Op de gronden van BSO Struin en de Stichting Landwaard een zorgvuldig begrensd en qua oppervlakte beperkt bouwvlak te leggen, zo dicht mogelijk tegen de teen van de dijk.
• Op beide percelen slechts één hoofdgebouw toe te staan. Bijgebouwen worden in de regels van het bestemmingsplan niet toegestaan.
• In het bestemmingsplan een omgevingsvergunningsplicht op te nemen voor het uitvoeren van een werk en/of werkzaamheden (zoals het omzetten van gras- in bouwland, het aanleggen van beplantingen of verhardingen) en hieraan strenge eisen te stellen met het oog op de bescherming van de openheid en de landschapselementen.
• In de regels geen uitbreidingsmogelijkheid voor gebouwen op te nemen.

Aanvullend aan het bestemmingsplan wordt, zoals vermeld, een beeldkwaliteitsplan opgesteld ten behoeve van een passend kwaliteitsniveau van het gebied ten zuiden en zuidoosten van de Ooysedijk. Het beeldkwaliteitsplan vormt een beeldende onderbouwing van de regels in het bestemmingsplan Nijmegen Ooyse Schependom. Het gaat onder meer om belevingsaspecten van openbare ruimte, architectonische kwaliteit en om cultuurhistorische kenmerken. Zoals het bestemmingsplan de functies en grenzen van de ruimtelijke mogelijkheden aangeeft, geeft het beeldkwaliteitsplan in woord en in beeld de gewenste uitstraling en sfeer weer, onder andere voor beide hierboven beschreven percelen en de daarop toegestane bebouwingsmogelijkheden. Het beeldkwaliteitsplan bestaat uit een samenhangend pakket van aanbevelingen en kwaliteitseisen voor het creëren, verbeteren en veiligstellen van de beeldkwaliteit in het gebied ten zuiden en zuidoosten van de Ooysedijk. Het beeldkwaliteitplan is een instrument dat samen met het bestemmingsplan wordt gebruikt, onder andere door de Commissie Beeldkwaliteit, als toetsingskader bij de beoordeling van ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied. Het ontwerp- beeldkwaliteitsplan is, tegelijk met het ter visie leggen van het ontwerpbestemmingsplan Nijmegen Ooyse Schependom, vrijgegeven voor inspraak en zal tegelijk met het bestemmingsplan ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden.

Gezien bovenstaande motivering is de gemeente van mening dat het gebruik van de gronden als struinnatuur in combinatie met buitenschoolse opvang en als schooltuinen niet leidt tot een aantasting van het open polderlandschap. Het bestemmingsplan biedt in samenhang met het beeldkwaliteitsplan voldoende waarborgen ter bescherming en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het waardevol open landschap.

Gedeputeerde Staten hebben bij beschikking van 15 februari 2012 de gevraagde ontheffing verleend.