| Plan: | Hoevelaken-Noord |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0267.BP0010-0004 |
Voor zover nodig worden de afzonderlijke bestemmingen van een toelichting voorzien. Niet alle bestemmingen worden daarom toegelicht.
Binnen het plangebied op de hoek van het Kerkepad en de Veenwal is een agrarisch bedrijf gevestigd. Dit bedrijf is conform de vigerende regeling bestemd als "Agrarisch" en staat agrarische bedrijvigheid toe binnen het bestemmingsvlak.
In het westen van het plangebied, ten westen van de begraafplaats, zijn gronden die zowel een agrarische gebruikswaarde hebben alsmede landschappelijk waardevol zijn. Deze gronden zijn zodanig bestemd middels de bestemming "Agrarisch met waarden".
De aanwezige bedrijven binnen het plangebied zijn in dit bestemmingsplan bestemd als "Bedrijf". De bedrijfsbestemming is zodanig ingericht, dat er voor nabijgelegen milieugevoelige functies een in milieuhygiënisch opzicht aanvaardbare situatie wordt gegarandeerd. Om milieuoverlast voor de nabijgelegen woningen te voorkomen, heeft een nadere zonering van bedrijfsactiviteiten plaatsgevonden, door middel van het gebruik van een bedrijvenlijst. Deze zogenaamde "Staat van bedrijfsactiviteiten" is als bijlage bij de regels opgenomen.
Om milieuhygiënische en planologische redenen is de bedrijvenlijst nader ingeperkt en daarmee toegesneden op de concrete situatie. De bedrijven vallend in milieucategorie 1 en 2 betreffen slechts "lichte" vormen van bedrijvigheid, waarbij de grootste afstandsmaat ten opzichte van woonbebouwing 30 m bedraagt. In een woongebied worden de milieucategorieën 1 en 2 over het algemeen als aanvaardbaar beschouwd. In dit bestemmingsplan wordt daarom op de gronden met de bestemming “Bedrijf” rechtstreeks lichte bedrijvigheid toegestaan.
Het tankstation aan de Westerdorpsstraat is bestemd tot “Bedrijf - verkooppunt
motorbrandstoffen met LPG". Binnen de bestemming is de verkoop van LPG toegestaan. Op de verbeelding is het vulpunt LPG nader aangeduid. Om het bedrijf heen is de bijbehorende "Veiligheidszone-LPG" aangeduid. Binnen deze zone zijn geen nieuwe (beperkt) kwetsbare objecten toegestaan.
De telefooncentrale van KPN aan de Kantemarsweg is apart bestemd als "Bedrijf-Nutsvoorziening". Kleinere nutsvoorzieningen hebben eveneens deze specifieke bestemming gekregen.
Nieuwe bedrijfswoningen zijn niet toegestaan, omdat deze vanwege de milieuhygiënische randvoorwaarden de mogelijkheden voor bedrijfsvoering kunnen belemmeren. Wel worden de rechten van de bestaande bedrijfswoningen gerespecteerd. Deze woningen worden middels een nadere aanduiding binnen de bestemming geregeld.
Door middel van een ontheffingsbevoegdheid zijn op bestaande bedrijfspercelen bedrijven die niet voorkomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten, dan wel uit een hogere milieucategorie toelaatbaar, mits naar hun aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met de als recht toegestane milieucategorieën. De ontheffing wordt alleen verleend indien geen extra belemmeringen voor omliggende functies ontstaan.
In de bestemmingsomschrijving van "Centrum" is op en onder de begane grondlaag een grote verscheidenheid aan functies toegestaan zoals detailhandel, administratieve, financiële en zakelijke dienstverlening en horeca 1 en 2. Wonen is alleen toegestaan boven de eerste bouwlaag. Er mag alleen gebouwd worden binnen de bouwvlakken die op de kaart staan. In de bouwvlakken is aangegeven welke goothoogte en bouwhoogte maximaal zijn toegestaan.
In het bestemmingsplan komen meerdere bestemmingen "Gemengd" voor.
In de bestemmingsomschrijving van "Gemengd - 1" is op en onder de begane grondlaag een grote verscheidenheid aan functies toegestaan bijvoorbeeld administratieve, financiële en zakelijke dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, bedrijven en horeca 1 en 2. In tegenstelling tot de hierboven genoemde bestemming "Centrum" is bedrijvigheid binnen deze bestemming wel toegestaan. Wonen is op alle bouwlagen toegestaan. Er mag alleen gebouwd worden binnen de bouwvlakken die op de kaart staan. In de bouwvlakken is zichtbaar welke goothoogte en bouwhoogte maximaal zijn toegestaan.
In de bestemmingsomschrijving van "Gemengd - 2" zijn functies in elke bouwlaag toegestaan. Het aantal toegestane functies is beperkt ten opzichte van de bestemming "Gemengd - 1". Met name horeca 1 en 2 is in deze bestemming uitgesloten. Wonen is op alle bouwlagen toegestaan. Ook in deze bestemming mag er alleen gebouwd worden binnen de bouwvlakken die op de kaart staan. In de bouwvlakken is zichtbaar welke goothoogte en bouwhoogte maximaal zijn toegestaan.
In het belang van de instandhouding van de aanwezige groenstructuur zijn deze voorzieningen specifiek bestemd tot "Groen". Kleinere groene gebieden, zoals de bermen langs wegen, worden betrokken binnen de verkeersbestemmingen. Binnen de bestemming "Groen" worden tevens fiets- en voetpaden en speelvoorzieningen toegestaan evenals waterpartijen.
Om het bestemmingsplan voor het kantoor van Bouwfonds zo goed mogelijk te vertalen in voorliggend bestemmingsplan zijn twee aanduidingen opgenomen binnen de groen bestemming. Ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van waarde - beschermde historische buitenplaats" zijn geen gebouwen of andere bouwwerken toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - voorwerp van beeldende kunst" is een kunstobject toegestaan met een maximale hoogte van 20 meter. Het evenemententerrein bij het centrumgebied is aangegeven met de aanduiding 'evenemententerrein'.
Binnen het plangebied zijn een aantal kleine maar ook twee grotere horecavoorzieningen aanwezig. Deze bedrijven zijn conform de vigerende regeling bestemd en staan alleen de horeca 1 en 2 (zie inleidende regels van de regels) en hotels toe.
Monumenten
Het is niet toegestaan bij recht de inhoud van een beschermd monument te vergroten. In afwijking van het bestemmingsplan kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het vergroten van de inhoud tot maximaal 750 m³. De uitbreiding mag uitsluitend plaatsvinden achter de voorgevel en het verlengde daarvan en aan het pand worden gebouwd door middel van een tussenlid. De monumentale waarde van het pand mag niet onevenredig worden aangetast.
Verder is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning beschermde monumenten geheel of gedeeltelijk te slopen.
De kerken, scholen en andere maatschappelijk voorzieningen, zoals het dorpshuis "de Stuw" en de kinderopvang, zijn bestemd als "Maatschappelijk". Ten gunste van het flexibel gebruik wordt geen onderscheid gemaakt naar type maatschappelijke voorziening. In de begripsomschrijving is een uitgebreide definitie van 'maatschappelijke voorziening' opgenomen.
Het dorpshuis "de Stuw" is binnen de bestemming "Maatschappelijk" nader aangeduid met de aanduiding "horeca". Om het dorpshuis rendabel te houden en te kunnen laten voorbestaan heeft het college van burgemeester en wethouders besloten dat horecavormen binnen het dorpshuis zijn toegestaan. Zoals in paragraaf 4.3.2 al nader is toegelicht gaat het hier om horecagelegenheden als restaurants en soortgelijke. Het is niet toegestaan hier een cafetaria of discotheek te vestigen.
De begraafplaats heeft een aparte bestemming gekregen namelijk "Maatschappelijk - Begraafplaats".
De gronden gelegen achter het kantoor van Bouwfonds hebben de bestemming "Natuur" gekregen overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan. De bestemming is gericht op het beheer van de bestaande en het ontwikkelen van nieuwe natuur- en landschapswaarden. Bij behoudt of ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden kan agrarisch medegebruik van deze gronden een (grote) rol spelen en wordt dus toegestaan. Recreatief medegebruik is, indien verenigbaar met het beoogde natuurdoel, uitsluitend als ondergeschikte functie toelaatbaar.
Om de belangen van natuur en recreatief medegebruik goed tegen elkaar te kunnen afwegen dient voor een aantal werken en werkzaamheden een omgevingsvergunning te worden gevraagd. Hierbij dient onder andere gekeken te worden naar bestaande en toekomstige waarden, zoals natuur, landschap, waterhuishouding en, ter plaatse van de op de verbeelding voorkomende dubbelbestemming “Waarde-Archeologie”, de mogelijk aanwezige archeologische waarden.
Ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van waarde - beschermde historische buitenplaats" zijn geen gebouwen of andere bouwwerken toegestaan.
De kantoren die qua omvang en uitstraling passen binnen de woonbuurten hebben de bestemming "Kantoor - 1" gekregen. Het betreft hier over het algemeen kleinschalige kantoren die zich gevestigd hebben tussen de woningen. Per kantoor zijn op de verbeelding maximale hoogte maten en bebouwingspercentages opgenomen.
De bestemming "Kantoor - 2" is van toepassing op het kantoorcomplex van Bouwfonds. Binnen deze bestemming zijn voornamelijk de kantoorfunctie, het (ondergrondse) parkeren, de (dak)tuin alsmede de bijbehorende voorzieningen toegestaan. De gezamenlijke bedrijfsvloeroppervlakte kantoren, met inbegrip van ontvangst- en verbindingsruimten, is in de regels gemaximeerd tot 25.800 m². De parkeergarage wordt hier niet toe gerekend.
Op de verbeelding is door middel van bebouwingsvlakken aangegeven waar de (hoofd)gebouwen mogen worden opgericht. Binnen de bebouwingsvlakken zijn bebouwingspercentages en hoogtematen aangegeven. De halfondergrondse parkeerkelder wordt door middel van een aanduiding op de verbeelding aangeduid; deze mag binnen het volledige vlak worden gebouwd tot een hoogte van 1 m ten opzichte van het aansluitende maaiveld. Voorzover de (zonne-)luifel buiten het bouwvlak is gepland wordt deze apart op de verbeelding aangeduid.
Omdat de gebouwen boven op de halfondergrondse parkeerkelder gesitueerd zijn is het van belang om de hoogte van de gebouwen en bouwwerkingen correct te meten en weer te geven op de verbeelding. Hiertoe zijn specifieke bouw- en maatvoeringsaanduidingen op de verbeelding opgenomen.
De twee sportcomplexen binnen het plangebied zijn beide bestemd als "Sport". Ook het scoutingterrein aan de Veenwal is bestemd als "Sport".
De bestemming "Tuin" bevat de gronden die vrij dienen te blijven van gebouwen, behoudens de gronden met de aanduiding "bijgebouwen". Andere bouwwerken zijn wel toegestaan, mits deze voldoen aan de aangegeven maatvoering.
De bestaande wegenstructuur is bestemd als "Verkeer". Binnen deze bestemming zijn naast de wegen, straten, paden en parkeervoorzieningen, ook waterpartijen en groenvoorzieningen toegestaan. Het evenemententerrein bij het centrumgebied is aangegeven met de aanduiding 'evenemententerrein'.
De Horstbeek die door het plangebied stroomt heeft echter een structurele functie voor waterberging en waterhuishouding en is daarom specifiek bestemd tot “Water". Binnen de bestemming "Water" zijn tevens bruggen toegestaan. Daarnaast hebben de waterpartijen gelegen achter het kantoor van Bouwfonds ook de water bestemming gekregen.
Ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van waarde - beschermde historische buitenplaats" zijn geen gebouwen of andere bouwwerken toegestaan.
De bestemming omvat alle niet-gestapelde woningen. Woningen mogen uitsluitend worden gerealiseerd binnen de op de kaart aangegeven bouwvlakken, met behorende bouwbepalingen zoals:
Monumenten
Het is niet toegestaan bij recht de inhoud van een beschermd monument te vergroten. In afwijking van het bestemmingsplan kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het vergroten van de inhoud tot maximaal 750 m³. De uitbreiding mag uitsluitend plaatsvinden achter de voorgevel en het verlengde daarvan en aan het pand worden gebouwd door middel van een tussenlid. De monumentale waarde van het pand mag niet onevenredig worden aangetast.
Verder is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning beschermde monumenten geheel of gedeeltelijk te slopen.
Bijgebouwen
Ten aanzien van het gebruik van bijgebouwen is van belang dat in bijgebouwen geen primaire woonfuncties zijn toegestaan, zoals wonen, slapen, keuken, badkamer. Hobbyruimtes zijn wél mogelijk in bijgebouwen. Genoemde beperkingen gelden dus niet voor aanbouwen en uitbouwen. Voor wat betreft de maatvoeringen kent het bestemmingsplan geen onderscheid meer tussen aan-, uit- en bijgebouwen. In het kader van de Wabo wordt gesproken van 'bijbehorende bouwwerken'.
Werken aan huis
In de woonregeling is het nieuwe beleid voor niet-woonactiviteiten aan huis verwerkt. Via een afwijking van de gebruiksregels is het mogelijk om niet-woonactiviteiten aan huis te ontplooien die vallen onder milieucategorie 1 van de Bijlage Staat van bedrijfsactiviteiten. Ook mag het gaan om niet-woonactiviteiten die naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met een activiteit die van onder categorie 1 van de genoemde bijlage. Hieronder wordt tevens begrepen de beroepen die blijkens vaste jurisprudentie binnen de woonbestemming uitgeoefend mogen worden, zoals notaris of advocaat.
Gestapelde woningen krijgen de bestemming “Wonen - Woongebouw" . Deze gestapelde woningen staan voornamelijk aan het Boekweitveld, de Stoutenburgerlaan, in de bocht bij de Veenlanden en aan de Oosterdorpsstraat.
De enige woonwagenstandplaats (bij de Weidelaan) binnen het plangebied is bestemd als “Wonen - Woonwagenstandplaats" . Binnen deze bestemming zijn maximaal vijf woonwagens en de daarbij behorende voorzieningen toegestaan. Voor de woonwagens en bijbehorende voorzieningen zijn in de regels maximale (hoogte) maten opgenomen.
Binnen deze dubbelbestemming (aan weerszijden van de op de verbeelding aangegeven hartlijn van de aardgastransportleiding) zijn bouwwerken uit de onderliggende bestemming uitsluitend toegestaan indien de belangen in verband met de aardgastransportleiding zich hier niet tegen verzetten. Burgemeester en wethouders winnen hierover tevoren advies in bij de leidingbeheerder (de Gasunie).
Voor de overige werken en werkzaamheden, zoals bijvoorbeeld het verrichten van graafwerkzaamheden (anders dan normaal spit- en ploegwerk), het aanbrengen van gesloten verhardingen en het indrijven van voorwerpen in de bodem is de verplichting voor een omgevingsvergunning opgenomen.
Binnen deze dubbelbestemming zijn bouwwerken uit de onderliggende bestemming uitsluitend toegestaan indien de belangen in verband met de betreffende transportleiding zich hier niet tegen verzetten. Burgemeester en wethouders winnen hierover tevoren advies in bij de leidingbeheerder.
Voor de overige werken en werkzaamheden, zoals het verrichten van graafwerkzaamheden (anders dan normaal spit- en ploegwerk), het aanbrengen van gesloten verhardingen en het indrijven van voorwerpen in de bodem is de verplichting voor een omgevingsvergunning opgenomen.
Deze dubbelbestemming en de daarbij opgenomen aanduidingen zijn gebaseerd op het archeologiebeleid in de gemeente Nijkerk. Wat wel of niet is toegestaan wordt in de regels aangegeven.
Met aanduidingen worden diverse deelgebieden onderscheiden. Aangegeven is in welke gevallen archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Bepalend hierbij zijn de oppervlaktes en de dieptes van de bodemingreep.
Anti-dubbeltelregel
Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze zou zich kunnen voordoen indien een deel van een bouwperceel dat al bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken wederom bij een dergelijke berekening, doch nu ten behoeve van een ander bouwperceel wordt betrokken.
Algemene gebruiksregels
Voor de redactie van dit artikel is de algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. In beginsel is de bestemmingsomschrijving van de betreffende bestemming bepalend.
In verband met het schrappen van het bordeelverbod is expliciet opgenomen wat onder strijdig gebruik in ieder geval wordt verstaan het (laten) gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting. Voor veel bestemmingen is dit evident, maar omdat dat in casu voor alle bestemmingen geldt is het om discussie te voorkomen expliciet opgenomen. Met deze regeling wordt aangesloten bij het beleid van de gemeente Nijkerk op dit gebied. Met het vervallen van het algemeen gebruiksverbod in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening door de invoering van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, is in dit artikel het gebruiksverbod opgenomen.
Algemene aanduidingsregels
In dit artikel worden de aanduidingen opgenomen die voor meerdere bestemmingen gelden. In voorliggend bestemmingsplan is een regeling opgenomen voor de veiligheidszone Lpg, welke voortvloeit uit het Besluit externe veiligheid. Tevens zijn er twee wijzigingsgebieden opgenomen, te weten "wro-zone - wijzigingsgebied 1" en "wro-zone - wijzigingsgebied 2". Gronden met de aanduiding "wro-zone - wijzigingsgebied 1" kunnen worden gewijzigd in de bestemming "Gemengd - 1". Op gronden met de aanduiding "wro-zone - wijzigingsgebied 2" mogen bouwvlakken en goot- en bouwhoogte met 25% worden vergroot.
Algemene afwijkingsregels
Aan burgemeester en wethouders wordt hier de bevoegdheid gegeven om af te wijken van de bestemmingsregels. Niet alle afwijkingsregels zijn op alle bestemmingen van toepassing zijn. Zo geldt de 10%-regeling niet voor de bestemming 'Wonen - Woongebouw' aan de Meerveldlaan op de locatie van de voormalige brandweerkazerne.
Voorts is van belang dat het bestaan van de bevoegdheid niet mag leiden tot een automatisme in het afwijken: conform de Algemene wet bestuursrecht moeten burgemeester en wethouders de rechtstreeks bij het besluit betrokken belangen afwegen. Overigens is de bevoegdheid beperkt in die zin dat geen omgevingsvergunning voor afwijken mag worden verleend indien onevenredige afbreuk wordt gedaan aan een aantal met name genoemde belangen.
Algemene wijzigingsregels
Er is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van het verwijderen of aangeven van nadere aanduidingen en grenzen van bestemmings- en bouwvlakken. Meer specifiek is ten aanzien van een tweetal aangegeven locaties een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het wijzigen van de vigerende bestemming.
Overgangsrecht
Bij de overgangsrecht wordt onderscheid gemaakt naar bouwwerken en gebruik.
Bij bouwwerken gaat het er om of ze op de peildatum in enigerlei opzicht afwijken van het plan. Doorgaans betreffen die afwijkingen de bouwregels. Ze mogen gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd of na een calamiteit worden herbouwd, mits de bestaande afwijkingen naar hun aard niet worden vergroot. Bij de vraag of de afwijking wordt vergroot kan ook het gebruik relevant zijn. Van de mogelijkheid tot gedeeltelijke vernieuwing of verandering zijn uitgesloten de illegale bouwwerken. Daaronder worden verstaan de bouwwerken die zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor zover vereist - zijn gebouwd in strijd met het toen geldende bestemmingsplan.
Voor een vergroting van de oppervlakte met niet meer dan 10% kan ontheffing worden verleend. Uiteraard kan van deze bevoegdheid slechts éénmaal gebruik worden gemaakt. Peildatum voor bouwwerken is het tijdstip van de terinzagelegging van het bestemmingsplan.
Ten aanzien van het gebruik is bepaald dat bestaand, met het plan strijdig gebruik mag worden voortgezet. Een uitsluitingsclausule is opgenomen voor gebruik dat al in strijd was met het voorheen geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. Deze regel laat de wrakingsjurisprudentie onverlet.