Well en Wellseind

Artikel 15 Wonen

15.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen met de bijbehorende voorzieningen, zoals tuinen, erven, parkeervoorzieningen, watergangen waterretentievoorzieningen en voorzieningen voor waterzuivering en -infiltratie.

Ter plaatse van de aanduiding 'verkeer' zijn de gronden tevens bestemd voor de ontsluiting van de aangrenzende woningen en parkeervoorzieningen.

15.1.1 Aan huis verbonden beroep

Gebruik van ruimten binnen de woning, met inbegrip van aan- en uitbouwen en bijgebouwen, ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroep, is toegestaan, voor zover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• a. maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning, met inbegrip van gerealiseerde aan- en uitbouwen en bijgebouwen, tot ten hoogste 45 m² mag worden gebruikt voor het aan huis verbonden beroep;
• b. degene die de activiteiten in de woning uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
• c. er mag geen detailhandel of groothandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de aan huis verbonden activiteit;
• d. de noodzakelijke parkeervoorzieningen dienen op eigen terrein te worden gesitueerd.

15.1.2 Aan huis verbonden bedrijf

Het gebruik van ruimten binnen de woning, met inbegrip van aan- en uitbouwen en bijgebouwen, voor aan huis verbonden bedrijf, is niet toegestaan. Hiervan kan een omgevingsvergunning worden verleend. Bestaande aan huis verbonden bedrijven mogen worden voortgezet.

15.2 Bouwregels

15.2.1 Toegestane bouwwerken

Op en in de gronden als bedoeld in 15.1 mogen uitsluitend de volgende bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de bestemming:

• a. maximaal één woning per bestaand bouwperceel, overeenkomstig de bouwwijze zoals hierna per bouwvlak door middel van een aanduiding is aangegeven:

  Aanduiding	bouwwijze
  [vrij]	vrijstaand
  [tae]	twee-aaneen
  [aeg]	aaneengebouwd
  [gs]	gestapeld

• b. bijgebouwen;
• c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

15.2.2 Woningen

Voor het bouwen van woningen gelden de volgende regels:

• a. woningen mogen uitsluitend worden gesitueerd binnen het bouwvlak;
• b. de goothoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte' is aangegeven;
• c. woningen mogen plat of met een kap worden afgedekt. In het laatste geval bedraagt de dakhelling minimaal 30° en maximaal 65°, met dien verstande dat indien de bestaande dakhelling kleiner is, de bestaande dakhelling is toegestaan;
• d. onderkeldering is toegestaan tot een diepte van maximaal 3 m, uitgezonderd onderkeldering voor zwembaden waarbij de diepte maximaal 6 m mag bedragen;
• e. een toegang van buitenaf tot kelders mag uitsluitend aan de achtergevel worden gesitueerd;
• f. de bovenkant van de begane grondvloer mag niet boven peil liggen.

15.2.3 Bijgebouwen en aan- en uitbouwen

Voor het bouwen van bijgebouwen en aan- en uitbouwen gelden de volgende regels:

• a. bijgebouwen en aan- en uitbouwen mogen uitsluitend worden gesitueerd in het bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen', onverminderd het bepaalde onder b;
• b. op de gronden die zijn gelegen voor de naar de weg gekeerde bouwgrens, mag bij elke woning ten hoogste één aan- of uitbouw (portiek of serre) worden gebouwd. Voor deze aan- of uitbouw geldt een oppervlakte van maximaal 6 m² en een hoogte van maximaal 3 m;
• c. per bouwperceel mogen de volgende bebouwingspercentages niet worden overschreden:
  • 1. 30% voor vrijstaande woningen [vrij];
  • 2. 40% voor twee-aaneen woningen [tae];
  • 3. 50% voor aaneengebouwde woningen [aeg];
  • 4. 50% voor gestapelde woningen [gs];
• d. op elk bouwperceel mag de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen en aan- en uitbouwen ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' niet meer bedragen dan 50 m², onverminderd het bepaalde onder c.;
• e. indien het oppervlak van het bouwperceel meer dan 400 m² bedraagt, mag de onder d. genoemde oppervlakte worden vermeerderd met 10% van deze overmaat tot een totale bebouwde oppervlakte van bijgebouwen en aan- en uitbouwen van maximaal 150 m², voor zover gelegen ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'; de onder c. genoemde bebouwingspercentages mogen hierbij niet worden overschreden;
• f. de goothoogte van bijgebouwen en aan- en uitbouwen mag maximaal 3 m bedragen, de bouwhoogte maximaal 5 m;
• g. voor zover de bestaande bijgebouwen en aan- en uitbouwen niet voldoen aan het bepaalde onder a. tot en met f., zijn in afwijking hiervan de bestaande bijgebouwen en aan- en uitbouwen toegestaan.

15.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de hoogte niet meer mag bedragen dan hieronder is aangegeven:

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde	max. hoogte
Overkappingen met een open constructie en pergola's	3 m
Erfafscheidingen en/of terreinafscheidingen gelegen voor de naar de weg gekeerde bouwgrens	1 m
Overige erfafscheidingen en/of terreinafscheidingen alsmede overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet zijnde vlaggenmasten	2 m

De bebouwde oppervlakte van overkappingen mag per bouwperceel maximaal 50 m² bedragen, met dien verstande, dat het in 15.2.3 onder c. bedoelde bebouwingspercentage niet mag worden overschreden.

15.3 Afwijken van de bouwregels

15.3.1 Afwijken van de bouwregels ten behoeve van bouwwijze (woningsplitsing)

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het bepaalde in 15.2.1 onder a. ten behoeve van het realiseren van een andere bouwwijze, die tot gevolg heeft dat binnen hetzelfde bouwvlak meer woningen kunnen worden gerealiseerd, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• a. de te realiseren woningen dienen ieder afzonderlijk over een inhoud van ten minste 350 m² te kunnen beschikken;
• b. de totstandkoming van een goed woonklimaat dient te zijn gegarandeerd c.q. er geen milieuhygiënische bezwaren bestaan tegen realisering van de extra woning(en);
• c. er treedt geen verstoring van de parkeerbalans in de omgeving op;
• d. de cultuurhistorische, architectonische en stedenbouwkundige kwaliteiten dienen intact te blijven.

15.4 Nadere eisen

Bij de beslissing omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning kunnen Burgemeester en Wethouders nadere eisen stellen met betrekking tot de situering en maatvoering van bebouwing, indien en voor zover dit noodzakelijk is:

• a. om de ruimtelijke samenhang met de overige bebouwing veilig te stellen;
• b. om een milieuhygiënisch verantwoorde situering te bevorderen;
• c. om een onevenredige inbreuk op het aanwezige woon- en leefmilieu te voorkomen;
• d. om een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende terreinen te voorkomen.

15.5 Specifieke gebruiksregels

15.5.1 Strijdig gebruik

Onder gebruiken en/of het laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken voor en/of als:

• a. detailhandel, dienstverlening, horeca of maatschappelijk;
• b. bedrijfsactiviteiten.

15.6 Afwijken van de gebruiksregels

15.6.1 Afwijken van de gebruiksregels ten behoeve van aan huis verbonden bedrijf

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het bepaalde in 15.1 ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en/ of aan- of uitbouwen en bijgebouwen voor een aan huis verbonden bedrijf, voor zover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• a. het betreft bedrijfsactiviteiten die vallen onder categorie 1 of 2 als genoemd in de Bijlage 1 Staat van Inrichtingen, dan wel uit een oogpunt van invloed op het woon- en leefmilieu vergelijkbaar zijn met de bedrijven;
• b. maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning, met inbegrip van de aan- en uitbouwen en de bijgebouwen, tot ten hoogste 50 m² mag worden gebruikt voor het aan huis verbonden bedrijf;
• c. degene die de activiteiten in de woning of het bijgebouw zal uitvoeren, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
• d. de noodzakelijke parkeervoorzieningen dienen op eigen terrein te worden gesitueerd;
• e. het bedrijf dient qua aard, milieubelasting en uitstraling te passen in een woonomgeving;
• f. er mag geen detailhandel of groothandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met de aan huis verbonden activiteit.

15.6.2 Afwijken van de gebruiksregels ten behoeve van kleinschalige dienstverlening en detailhandel in kleine kernen

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het bepaalde in 15.5 onder a. ten behoeve van het gebruik van ruimten binnen de woning en/ of aan- of uitbouwen en bijgebouwen voor het uitoefenen van dienstverlening en/of detailhandel in producten voor de dagelijkse levensbehoeften, voor zover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• a. maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning, met inbegrip van de aan- en uitbouwen en de bijgebouwen, tot ten hoogste 50 m² mag worden gebruikt voor de dienstverlening en/of detailhandel;
• b. degene die de dienstverlening en/of detailhandel in de woning of het bijgebouw zal uitoefenen, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
• c. de noodzakelijke parkeervoorzieningen dienen op eigen terrein te worden gesitueerd;
• d. de dienstverlening en/of detailhandel dient qua aard, milieubelasting en uitstraling te passen in een woonomgeving.

15.7 Wijzigingsbevoegdheid

15.7.1 Wijziging voor de bouw van extra woningen

Ter plaatse van de aanduiding ''wro-zone - bebouwd gebied'' zijn Burgemeester en wethouders bevoegd de bebouwingsmogelijkheden van gronden met deze bestemming te wijzigen teneinde de toevoeging van een bouwvlak en bouwaanduidingen voor de bouw van extra woningen mogelijk te maken, mits:

• a. de benodigde onderzoeksgegevens beschikbaar zijn om een afweging aangaande de aanwezige waarden en belangen en milieu- en wateraspecten te kunnen maken teneinde een goede ruimtelijke ordening te kunnen waarborgen; uit de onderzoeksgegevens moet de geschiktheid van de gronden blijken voor de nieuwe functie;
• b. de woningbouw past binnen het woningbouwprogramma van de gemeente Maasdriel;
• c. de woningbouw inpasbaar is binnen het stedenbouwkundig beeld;
• d. aangrenzende waarden en belangen niet onevenredig worden geschaad;
• e. de haalbaarheid van de bestemmingswijziging ook financieel is aangetoond;
• f. de regels van dit artikel onverminderd van toepassing blijven.

15.7.2 Wijziging in de bestemming Bedrijf

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van de gronden met deze bestemming ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 2' wijzigen in de bestemming 'Bedrijf' teneinde de vestiging van een bedrijf met daarbij behorende bedrijfswoning mogelijk te maken, mits aan de volgende bepalingen wordt voldaan:

• a. maximaal 1 bedrijfswoning is toegestaan, onder de volgende voorwaarden:
  • 1. de maximale inhoud bedraagt 600 m3;
  • 2. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 4 m;
• b. de goothoogte van het bedrijfsgebouw mag niet meer bedragen dan 4 meter;
• c. de bouwhoogte van het bedrijfsgebouw mag niet meer bedragen dan 10 m;
• d. de hoogte van ander bouwwerken mag niet meer bedragen dan 10 m;
• e. het bebouwingspercentage bedraagt maximaal 30%;
• f. toegestaan zijn uitsluitend de bedrijfsmatige activiteiten die staan vermeld in categorie 1 en 2 van de Staat van Inrichtingen (zie Bijlage 1 Staat van Inrichtingen) met dien verstande dat het bevoegd gezag een omgevingsvergunning voor afwijking van het sub f. bepaalde kan verlenen ten behoeve van:
  • 1. de uitoefening van bedrijfsactiviteiten, die zijn opgenomen in een hogere categorie dan de bedrijfsactiviteiten als sub f. bedoeld indien deze gelet op de milieubelasting naar aard en invloed op de omgeving gelijkwaardig zijn aan de bedrijfsactiviteiten als sub f. bedoeld, niet in de Staat van Inrichtingen wordt genoemd;
  • 2. de uitoefening van bedrijfsactiviteiten, die hoewel gelet op de milieubelasting naar aard en invloed op de omgeving gelijkwaardig zijn aan de bedrijfsactiviteiten als in sub f. bedoeld, niet in de Staat van Inrichtingen worden genoemd;

Bij de beoordeling van de aard en invloed van de milieubelasting van een bedrijf dienen de volgende milieubelastingcomponenten mede in de beoordeling te worden betrokken: geluid, geurproductie, stofuitworp en gevaar, waarbij tevens kan worden gekeken naar de verontreiniging van lucht en bodem, de diversiteit en het al dan niet continue karakter van het bedrijf en de visuele hinder en verkeersaantrekkende werking;

• g. een voldoende afvoer van water dient te worden gewaarborgd;
• h. voorafgaand aan de wijziging zal zekerheid dienen te zijn verkregen dat eventuele bodemverontreiniging zal zijn verwijderd;
• i. er moet op eigen terrein gezorgd worden voor voldoende parkeerruimte. Hierbij dient te worden voldaan aan de eisen zoals deze zijn vastgelegd in het handboek 'Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom' van het centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Water- en Wegenbouw en de Verkeerstechniek (CROW) zoals dit gold ten tijde van het ter visie leggen van het ontwerp van dit bestemmingsplan;
• j. de regels van Artikel 5van toepassing worden verklaard.