Gellicum 2009

Artikel 11 Wonen - Dijkbebouwing - 2

11.1 Bestemmingsomschrijving

11.1.1 Algemeen

De voor Wonen - Dijkbebouwing - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. woondoeleinden;
• b. kamerverhuurbedrijf;
• c. behoud, beheer en herstel van binnen deze bestemming aanwezige cultuurhistorische waarden;

één en ander met bijbehorende voorzieningen.

11.1.2 Nadere detaillering van de bestemmingsomschrijving

a kamerverhuurbedrijf

Een kamerverhuurbedrijf is uitsluitend toegestaan via wijziging als bedoeld in 11.6.2.

b Aan huis gebonden beroep

De uitoefening van een aan huis gebonden beroep is toegestaan, mits:

• 1. geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd in ondergeschikte vorm een beperkte verkoop in verband met een beroepsmatige activiteit in of bij een woning;
• 2. maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning en de daarbij behorende bijgebouwen ten behoeve van beroepsmatige activiteiten in gebruik is, zulks met een maximum van 45 m2;
• 3. door degene die de activiteit gaat ontplooien, dient te worden aangetoond dat de activiteit geen extra parkeerruimte vereist binnen het openbaar gebied. Als gevolg van de aanleg van parkeerplaatsen mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van het cultuurhistorische en groene karakter van de omgeving.

c Aan huis gebonden bedrijf

De uitoefening van een aan huis gebonden bedrijf is niet toegestaan.

d Aantal woningen

Per hoofdgebouw is maximaal één woning toegestaan met dien verstande dat een kangoeroewoning wordt aangemerkt als één woning.

e Cultuurhistorische waarden

Binnen deze bestemming is het beleid primair gericht op behoud van de cultuurhistorische waarde en het waardevol ruimtelijk beeld als bedoeld in 11.1.1 onder c.

Vanuit die visie is beheer en herstel van het bestaande bebouwingsbeeld de basis voor ontwikkelingsmogelijkheden. De bestemming “Wonen dijkbebouwing 2” maakt het mogelijk om nieuwe woningen op te richten, overigens binnen de hieronder beschreven kaders.

De bestemmingen hebben betrekking op de woonpercelen gelegen aan de Lingedijk en de dijkstoep die wordt gevormd door Vlietskant tot aan de Laageindseweg.
De bebouwing dient een bij voorkeur aan de dijk gebonden karakter te hebben, hetgeen tot uiting komt in de situering van de hoofdgebouwen binnen de zone van het dijktalud. Gebouwen die zijn gesitueerd binnen een afstand van 3 m uit het openbaar gebied hebben qua situering nog een sterke binding met de kruin van de dijk of de dijkstoep en kunnen wat maatvoering betreft hieraan worden gerelateerd. Liggen gebouwen iets verder van de dijk dan is de relatie met het aanwezige talud of hoogteverschil bepalend en wordt de hoogte van gebouwen aan de terreinhoogte gerelateerd. In de wijze van meten wordt hiermee rekening gehouden. De regeling mag niet leiden tot een verstoring van de architectonische samenhang tussen gebouwen onderling als gevolg van ongewenste hoogteverschillen.

Gebouwen dienen zoveel mogelijk te worden voorzien van een kap. De bebouwde gedeelten hebben een vrij hoge dichtheid. De vrij smalle woningen staan soms dicht op elkaar of zijn zelfs met meerdere woningen aan elkaar gebouwd.

Uitbreiding van de bebouwing dient bij te dragen aan de ruimtelijke karakteristiek, in die zin dat sprake moet zijn van een cultuurhistorisch meer verantwoorde situatie. Daarbij mag de bouwwijze en de erfinrichting niet essentieel veranderen ten opzichte van het bestaande beeld.

11.2 Bouwregels

11.2.1 Algemeen

Uitsluitend mogen bouwwerken worden opgericht ten dienste van de bestemming.

11.2.2 Situering gebouwen

Voor de situering van gebouwen gelden de volgende regels:

• a. gebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding "bouwvlak";
• b. hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding-hoofdgebouw".

11.2.3 Maatvoering gebouwen

Met betrekking tot de maatvoering van gebouwen, gelden de volgende regels:

• a. de goothoogte bedraagt maximaal 4,35 m
• b. de bouwhoogte bedraagt maximaal 7,5 m;
• c. de gezamenlijk maximaal bebouwde oppervlakte binnen het bouwvlak, exclusief de gronden ter plaatse van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding- hoofdgebouw", bedraagt niet meer dan 90 m2;
• d. het bebouwingspercentage bedraagt niet meer dan 50 %;
• e. voor zover vrijstaande bijgebouwen worden opgericht in de vorm van een schuurberg bedraagt de goothoogte maximaal 5 m en de bouwhoogte maximaal 8 m.

11.2.4 Ondergeschikte bouwdelen

In afwijking van het bepaalde in 11.2.2. zijn buiten het bouwvlak voor de voorgevel van een hoofdgebouw aangebouwde ondergeschikte bouwdelen toegelaten tot maximaal 1,25 m uit de gevel van het hoofdgebouw en/of bijgebouw.

11.2.5 Andere bouwwerken

Andere bouwwerken mogen ten dienste van deze bestemming aanwezig zijn tot een hoogte van 2 m, met dien verstande dat:

• a. vlaggenstokken, tuinmeubilair en antennes zijn toegestaan tot een hoogte van 10 m;
• b. de hoogte van andere bouwwerken buiten de aangeduide bouwvlakken, niet meer mag bedragen dan 1 m;
• c. de hoogte van andere bouwwerken ten behoeve van zwembaden niet meer dan 0,50 m mag bedragen;
• d. overige andere bouwwerken met een bebouwde oppervlakte van meer dan 6 m2 niet zijn toegestaan behoudens ten behoeve van de onder c genoemde zwembaden.

11.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan:

• a. de situering van bijgebouwen;
• b. de situering van hoofdgebouwen, voor zover het betreft gedeelten van hoofdgebouwen, die niet als zodanig op de plankaart zijn aangegeven;
• c. de vorm van de kap van hoofd- en bijgebouwen;
• d. de afmetingen van de gebouwen;

één en ander ten behoeve van de bescherming van een karakteristiek bebouwingsbeeld, het woon- en leefmilieu en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden zoals nader beschreven in 11.1.

11.4 Ontheffing van de bouwregels

11.4.1 Ontheffing uitbreiding hoofdgebouw

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in 11.2.2teneinde het hoofdgebouw buiten de aanduiding "specifieke bouwaanduiding-hoofdgebouw" uit te breiden, mits geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van het woon- en leefmilieu, de waarden genoemd in 11.1 en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de uitbreiding niet meer bedraagt dan 110 % van het bestaande hoofdgebouw.

11.4.2 Ontheffing hoogte

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in 11.2.3, teneinde een hogere goot- en/of bouwhoogte van een hoofdgebouw toe te staan, mits:

• a. geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van het woon- en leefmilieu en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• b. de goothoogte en/of bouwhoogte van hoofdgebouwen na ontheffing niet meer dan 20% afwijkt van de toegestane goothoogte en/of bebouwingshoogte, met dien verstande dat de maximale goothoogte en/of bebouwingshoogte 6 respectievelijk 12 meter mogen bedragen;
• c. in afwijking van het bepaalde onder a. en b. een hogere goothoogte en/of bebouwingshoogte kan worden toegestaan voor zover, als gevolg van situering van gebouwen in geaccidenteerd terrein, dit uit architectonische samenhang tussen gebouwen wenselijk is.
• d. er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de waarden genoemd in 11.1.

11.4.3 Ontheffing grotere oppervlakte bijgebouwen

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in 11.2.3, teneinde een grotere oppervlakte bijgebouwen toe te staan, mits:

• 1. de oppervlakte per vrijstaand bijgebouw niet meer mag bedragen dan 90 m2;
• 2. het bebouwingspercentage in 11.2.3 onder d in acht wordt genomen;
• 3. geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van het woon- en leefmilieu en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;

• e. er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de waarden genoemd in 11.1.

11.4.4 Ontheffing maatvoering andere bouwwerken

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in 11.2.5, ten aanzien van de gestelde maximale hoogte en maximale bebouwde oppervlakte voor andere bouwwerken, mits:

• a. geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van het woon- en leefmilieu en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• b. de hoogte na ontheffing niet meer dan 10 m bedraagt;
• c. er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de waarden genoemd in 11.1.

11.5 Ontheffing van de gebruiksregels

11.5.1 Ontheffing aan huis gebonden bedrijf

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in 11.1.2 onder c, teneinde de uitoefening van een aan huis gebonden bedrijf toe te staan, mits:

• a. de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft;
• b. de bedrijfsactiviteit geen onevenredige hinder voor het woonmilieu zal opleveren en geen onevenredige afbreuk zal doen aan het woonkarakter van de wijk of de buurt;
• c. de activiteit naar haar aard met de karakteristiek van de omgeving in overeenstemming is en het niet een activiteit betreft die in hoofdzaak op het publiek is gericht;
• d. degene die de bedrijfsactiviteit in hoofdzaak uitvoert tevens gebruiker van de woning is;
• e. het niet betreft activiteiten welke een zodanige verkeersaantrekking hebben, dat deze leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer;
• f. door degene die de activiteit gaat ontplooien, dient te worden aangetoond dat de activiteit geen extra parkeerruimte vereist binnen het openbaar gebied;
• g. als gevolg van de aanleg van parkeerplaatsen mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van het cultuurhistorische en groene karakter van de omgeving.
• h. geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd in ondergeschikte vorm een beperkte verkoop in verband met de bedrijfsmatige activiteit;
• i. maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning en de daarbij behorende bijgebouwen ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten in gebruik is, zulks met een maximum van 45 m2;
• j. in geval de activiteit de exploitatie van een theetuin/terras betreft dient te worden voldaan aan het hierboven onder a t/m g, met uitzondering van c, bepaalde met inachtneming van het volgende:
  • 1. In afwijking van het bepaalde in de definitie met betrekking tot het aan huis gebonden bedrijf mag de activiteit op het perceel plaats vinden buiten de woning en de daarbij behorende bijgebouwen;
  • 2. de omvang van een terras, veranda e.d. ten behoeve van het gebruik van consumpties door bezoekers mag ten hoogste 100 m² bedragen;
• k. er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de waarden genoemd in 11.1.

11.6 Wijzigingsbevoegdheid

11.6.1 Wijzigingsbevoegdheid niet-woonfuncties

Burgemeester en wethouders kunnen deze bestemming overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening wijzigen, teneinde nieuwe niet-woon functies in combinatie met een bijbehorende woning toe te staan, welke in de Staat van bedrijfsactiviteiten zoals deze in de bijlage bij deze regels is opgenomen, zijn aangemerkt als categorie 1 dan wel, voor zover het betreft daarmee naar aard en omvang gelijk te stellen niet-woon functies, met dien verstande dat:

• a. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en het woon- en leefmilieu;
• b. de niet-woonfunctie naar haar aard met de karakteristiek van de omgeving in overeenstemming is;
• c. het niet mag betreffen activiteiten welke een zodanige verkeersaantrekking hebben, dat deze leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimten;
• d. als gevolg van de aanleg van parkeerplaatsen mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van het cultuurhistorische en groene karakter van de omgeving.
• e. er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de waarden genoemd in 11.1.

11.6.2 Wijzigingsbevoegdheid kamerverhuurbedrijf

Burgemeester en wethouders kunnen deze bestemming overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening wijzigen, teneinde de vestiging van een kamerverhuurbedrijf mogelijk te maken., mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• a. er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en het woon- en leefmilieu;
• b. de functie is naar haar aard met de karakteristiek van de omgeving in overeenstemming;
• c. het mag niet betreffen activiteiten welke een zodanige verkeersaantrekking hebben, dat deze leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimten;
• d. er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de waarden genoemd in 11.1.