Geldermalsen centrum 2013

Artikel 7 Centrum - 2

7.1 Bestemmingsomschrijving

7.1.1 Algemeen

De voor 'Centrum - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen;
• b. detailhandel, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding "detailhandel", met dien verstande dat een supermarkt uitsluitend is toegestaan ter plaatse van de aanduiding "supermarkt";
• c. dienstverlening;
• d. kantoren;
• e. maatschappelijke voorzieningen;
• f. horecabedrijven in categorie 1;
• g. horecabedrijven in categorie 2 en 3, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding "horeca";
• h. openbare nutsvoorzieningen;
• i. behoud, beheer en herstel van de aanwezige cultuurhistorische waarden, waaronder:
  • 1. behoud, beheer en herstel van een gemeentelijk monument, ter plaatse van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - gemeentelijk monument";
• j. water en waterhuishoudkundige functies;

één en ander met bijbehorende voorzieningen, waaronder terrassen ten behoeve van horecabedrijven.

7.1.2 Nadere detaillering van de bestemmingsomschrijving

a Wonen

Woningen zijn uitsluitend toegestaan op de verdieping, met uitzondering van bergingen en toegangen ten behoeve van de woonverdieping.

In afwijking hiervan zijn woningen ook op de begane grond toegestaan, voorzover dit een bestaande situatie betreft.

b Aantal woningen

Woningen zijn toegestaan voor zover deze bestaan op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan.

c Detailhandel, dienstverlening, kantoren, maatschappelijke voorzieningen, horeca

De volgende functies zijn uitsluitend toegestaan op de begane grond:

• detailhandel;
• dienstverlening;
• kantoren;
• maatschappelijke voorzieningen;
• horecabedrijven.

In afwijking hiervan zijn deze functies ook op de verdieping toegestaan, voorzover dit een bestaande situatie betreft.

d Kamerverhuurbedrijf

Een kamerverhuurbedrijf is uitsluitend toegestaan via wijziging als bedoeld in 7.5.2.

e Openbare nutsgebouwen

Bestaande openbare nutsgebouwen mogen worden gehandhaafd.

f Aan huis gebonden beroep

De uitoefening van een aan huis gebonden beroep in een woning en/of daarbij behorende bijgebouwen is toegestaan, mits:

• 1. geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd in ondergeschikte vorm een beperkte verkoop in verband met een beroepsmatige activiteit in of bij een woning;
• 2. maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning en de daarbij behorende bijgebouwen ten behoeve van beroepsmatige activiteiten in gebruik is, zulks met een maximum van 45 m2;
• 3. door degene die de activiteit gaat ontplooien, dient te worden aangetoond dat de activiteit geen extra parkeerruimte vereist binnen het openbaar gebied.

g Aan huis gebonden bedrijf

De uitoefening van een aan huis gebonden bedrijf is niet toegestaan.

h Cultuurhistorische waarden

Onder cultuurhistorische waarden als bedoeld in 7.1.1 onder i wordt in ieder geval verstaan het behoud, beheer en herstel van het historische bebouwingsbeeld en het dorpse karakter van het centrum. De straatwanden hebben een overwegend gesloten karakter, met hier en daar smalle doorgangen naar achterpercelen en straten. De rooilijn varieert licht en het onderscheid in de dak- en gootlijn karakteriseert de van oorsprong individuele panden, met name aan de Geldersestraat en de Herman Kuijkstraat.

De schaal en architectuur van de afzonderlijke panden is bepalend voor de mate waarin de andere functies (bijvoorbeeld winkels op de begane grond) het beeld bepalen. In het geval deze functies zich uitstrekken over meer dan één (voormalige) woning dient het gevelbeeld op de uiterlijke verschijningsvorm van de woningen afgestemd te blijven. Meer grootschalige nieuwe ontwikkelingen, die meer percelen omvatten, worden afgestemd op het karakter van de individuele panden en worden afgedekt met een kap.

Het centrum dient haar overwegend dorpse karakter te behouden. Het bestaande bebouwingsbeeld is hiervoor mede de basis.

Uitbreiding van de bebouwing dient bij te dragen aan de ruimtelijke karakteristiek, in die zin dat sprake moet zijn van een cultuurhistorisch meer verantwoorde situatie.

7.2 Bouwregels

7.2.1 Algemeen

Uitsluitend mogen bouwwerken worden opgericht ten dienste van de bestemming.

7.2.2 Situering gebouwen

Voor de situering van gebouwen gelden de volgende regels:

• a. gebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding "bouwvlak";
• b. hoofdgebouwen van woningen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - hoofdgebouw".

7.2.3 Maatvoering "specifieke bouwaanduiding - hoofdgebouw"

Voor gebouwen ter plaatse van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - hoofdgebouw" gelden de volgende regels:

• a. de goothoogte mag maximaal 8 m en de bouwhoogte maximaal 11 m bedragen; in afwijking hiervan geldt dat:
  • 1. ter plaatse van de aanduiding "maximale goot- en bouwhoogte (m)", de maximale goot- en bouwhoogte niet meer mogen bedragen dan met die aanduiding is aangegeven;
  • 2. indien de bestaande goothoogte en/of de bestaande bouwhoogte meer bedraagt, de bestaande goothoogte en/of de bestaande bouwhoogte als maximum geldt;
  • 3. ter plaatse van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - gemeentelijk monument" de goot- en bouwhoogte niet meer mogen bedragen dan de bestaande goot- en bouwhoogte.

7.2.4 Maatvoering gebouwen buiten "specifieke bouwaanduiding - hoofdgebouw"

Voor gebouwen ter plaatse van de aanduiding "bouwvlak", voorzover gelegen buiten de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - hoofdgebouw", gelden de volgende regels:

• a. voor bouwwerken deel uitmakende van en/of behorende bij woningen, gelegen op hetzelfde bouwperceel waarop de woning is gelegen gelden de volgende regels:
  • 1. binnen een afstand van 3 m aangrenzend aan de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - hoofdgebouw" mogen aangebouwde bijgebouwen bij de woning worden opgericht, mits de goothoogte niet meer dan 3 m zal bedragen indien het aangebouwde bijgebouw wordt overkapt met een doorgetrokken dakschild aansluitend op het dak van de woning en bij platte afdekking de bouwhoogte niet meer zal bedragen dan 3,5 m of 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw;
  • 2. de resterende grond (buiten een afstand van 3 m aangrenzend aan de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - hoofdgebouw") mag ten hoogste voor 1/3 van het oppervlak, met een maximum van 30 m2, bebouwd worden, mits de goothoogte en bouwhoogte van de bouwwerken niet meer dan 3 m zal bedragen; indien het bouwwerk minimaal 10 m uit elke nabij gelegen woning gelegen is, mag de bouwhoogte maximaal 5 m bedragen;
  • 3. voor het bepaalde onder 1. en 2. geldt, dat een onbebouwd oppervlak van het bouwperceel moet overblijven met een breedte van 3/5 van de woningbreedte of 6 m, en een diepte van minimaal 7 m indien het bouwperceel grenst aan openbaar gebied;
• b. voor bouwwerken deel uitmakende van en/of behorende bij een functie als bedoeld in 7.1.2 onder c gelden de volgende regels:
  • 1. de goothoogte mag maximaal 4 m bedragen;
  • 2. de bouwhoogte mag maximaal 6 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte binnen een afstand van 10 m uit elke nabijgelegen woning maximaal 4 m mag bedragen;
  • 3. het percentage van de gronden binnen het bouwvlak, buiten de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - hoofdgebouw", dat bebouwd mag worden, mag voor de eerste 200 m2 100 bedragen, en voor de resterende oppervlakte niet meer dan 50; dit geldt niet ter plaatse van de aanduiding "supermarkt", waar de gronden volledig bebouwd mogen worden;
  • 4. indien een woning behorende bij een functie als bedoeld in 7.1.2 onder c op de begane grond is gelegen, moet aansluitend aan de woning een onbebouwde ruimte overblijven met een breedte van 3/5 van de woningbreedte of 6 m, en een diepte van minimaal 7 m indien het bouwperceel grenst aan openbaar gebied;
• c. in afwijking van het bepaalde onder a. en b. mogen bestaande gebouwen, gelegen ter plaatse van de aanduiding "bouwvlak", voorzover gelegen buiten de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - hoofdgebouw", worden gehandhaafd.

7.2.5 Ondergeschikte bouwdelen

In afwijking van het bepaalde in 7.2.2 zijn buiten het bouwvlak voor de voorgevel van een hoofdgebouw aangebouwde ondergeschikte bouwdelen toegelaten tot maximaal 1,25 m uit de gevel van het hoofdgebouw en/of bijgebouw.

7.2.6 Dakterrassen

Dakterrassen zijn uitsluitend toegestaan met afwijking via omgevingsvergunning als bedoeld in 7.3.3. Bestaande dakterrassen mogen worden gehandhaafd.

7.2.7 Openbare nutsgebouwen

In afwijking van het bepaalde in 7.2.3 en 7.2.4 gelden voor openbare nutsgebouwen de volgende maatvoeringseisen:

• a. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 3,5 m, met dien verstande dat de bestaande goothoogte als maximum geldt, voor zover deze goothoogte hoger is dan 3,5 m;
• b. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 6 m.

7.2.8 Andere bouwwerken

Andere bouwwerken mogen ten dienste van deze bestemming aanwezig zijn tot een hoogte van 2 m, met dien verstande dat:

• a. vlaggenstokken, tuinmeubilair en antennes zijn toegestaan tot een hoogte van 10 m;
• b. de hoogte van andere bouwwerken buiten de aangeduide bouwvlakken, niet meer mag bedragen dan 1 m;
• c. de hoogte van andere bouwwerken ten behoeve van zwembaden niet meer dan 0,50 m mag bedragen;
• d. andere bouwwerken met een bebouwde oppervlakte van meer dan 25 m2 niet zijn toegestaan behoudens ten behoeve van de onder c genoemde zwembaden.

7.3 Afwijken van de bouwregels

7.3.1 Omgevingsvergunning overschrijding grens bouwvlak

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 7.2.2 teneinde een overschrijding van de grens van het bouwvlak toe te staan ten behoeve van een uitbreiding van een gebouw en/of de oprichting van een nieuw gebouw; voorzover het uitbreiding van het bestaande hoofdgebouw betreft, mag hierbij van het bepaalde in 7.2.2 onder b worden afgeweken; een en ander mits:

• a. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het woon- en leefmilieu en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• b. de verkeersveiligheid op de openbare wegen gewaarborgd blijft;
• c. de gezamenlijke oppervlakte van gebouwen buiten de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - hoofdgebouw" per bouwperceel nooit meer bedraagt dan ingevolge het bepaalde in 7.2.4 is toegestaan;
• d. de overschrijding, voor zover het een geluidgevoelig object in de zin van de Wet geluidhinder betreft, niet is gelegen binnen de 48 dB-contouren van wegen;
• e. het bebouwingsbeeld vanaf de openbare weg niet onevenredig wordt aangetast;
• f. tegen de overschrijding uit milieukundig oogpunt geen bezwaar bestaat; dit betekent in ieder geval dat voldaan dient te worden aan de Wet geluidhinder en dat geen aantasting mag plaatsvinden van het woon- en leefmilieu op nabijgelegen percelen;
• g. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de waarden genoemd in 7.1.

7.3.2 Omgevingsvergunning hoogte

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 7.2.3 en/of 7.2.4 teneinde een hogere goot- en/of bouwhoogte van een gebouw toe te staan, mits:

• a. geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van het woon- en leefmilieu en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• b. de goothoogte respectievelijk de bouwhoogte maximaal 125% van de bij recht toegestane waarde bedraagt;
• c. de dakhelling niet meer dan 60° bedraagt;
• d. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de waarden genoemd in 7.1.

7.3.3 Omgevingsvergunning dakterras

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken als bedoeld in 7.2.6 ten behoeve van het plaatsen van een dakterras, mits:

• a. geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van het woon- en leefmilieu en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• b. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de waarden genoemd in 7.1;
• c. hekwerken als afscheiding van het dakterras zijn toegestaan met een hoogte van maximaal 1,2 m, gemeten vanaf de bovenkant van het dak;
• d. het dakterras is gesitueerd op minimaal 2 m van de naar de openbare ruimte gekeerde perceelsgrens.

7.3.4 Omgevingsvergunning maatvoering andere bouwwerken

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 7.2.8, ten aanzien van de gestelde maximale hoogte voor andere bouwwerken, mits:

• a. geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van het woon- en leefmilieu en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• b. de hoogte niet meer zal bedragen dan 10 m.

7.4 Afwijken van de gebruiksregels

7.4.1 Omgevingsvergunning wonen op begane grond

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 7.1.2 onder a en al dan niet onder b teneinde de woonfunctie op de begane grond toe te staan, mits:

• a. het bestaande aantal woningen niet wordt vergroot;
• b. gebruik van de begane grond door een van de in 7.1.2 onder c opgenomen functies redelijkerwijs binnen afzienbare tijd niet mogelijk is;
• c. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en het woon- en leefmilieu;
• d. uit milieuoogpunt geen bezwaren bestaan voor de vestiging van de woning;
• e. de woning geen belemmering vormt voor de bedrijfsactiviteiten in de omgeving;
• f. het niet leidt tot een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau in het centrum van Geldermalsen;
• g. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de waarden genoemd in 7.1.

7.4.2 Omgevingsvergunning aantal woningen

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 7.1.2 onder b teneinde meer woningen per hoofdgebouw toe te staan, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• a. het toevoegen van woningen is uitsluitend toegestaan op de verdieping, met dien verstande dat toegangen en bergingen op de begane grond zijn toegestaan;
• b. het dient bij te dragen aan het behoud en/of herstel van de cultuurhistorische en monumentale waarden;
• c. geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van het woon- en leefmilieu en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• d. uit milieuoogpunt bestaan geen bezwaren voor de vestiging van de woning;
• e. de woning vormt geen belemmering voor de bedrijfsactiviteiten in de omgeving;
• f. er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de waarden genoemd in 7.1.
• g. dit passend is binnen het woningbouwprogramma van de gemeente Geldermalsen.

7.4.3 Omgevingsvergunning niet-wonen op verdieping

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 7.1.2 onder c teneinde detailhandel, dienstverlening, kantoren, maatschappelijke voorzieningen, en horecabedrijven ook op de verdieping toe te staan, mits:

• a. de functie een binding heeft met de functie op de begane grond en er geen onevenredige hinder zal worden ondervonden door woonfuncties boven of naast de nieuw te vestigen functie;
• b. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en het woon- en leefmilieu;
• c. de leefbaarheid van het centrumgebied niet in het gedrang komt;
• d. het niet leidt tot een onevenredige aantasting van de stedebouwkundige kwaliteit van de omgeving;
• e. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de waarden genoemd in 7.1.

7.4.4 Omgevingsvergunning aan huis gebonden bedrijf

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 7.1.2 onder g teneinde de uitoefening van een aan huis gebonden bedrijf toe te staan, mits:

• a. de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft;
• b. de bedrijfsactiviteit geen onevenredige hinder voor het woonmilieu zal opleveren en geen onevenredige afbreuk zal doen aan het woonkarakter van de wijk of de buurt;
• c. de activiteit naar haar aard met de karakteristiek van de omgeving in overeenstemming is en het niet een activiteit betreft die in hoofdzaak op het publiek is gericht;
• d. degene die de bedrijfsactiviteit in hoofdzaak uitvoert tevens gebruiker van de woning is;
• e. het niet betreft activiteiten welke een zodanige verkeersaantrekking hebben, dat deze leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer;
• f. door degene die de activiteit gaat ontplooien, dient te worden aangetoond dat de activiteit geen extra parkeerruimte vereist binnen het openbaar gebied;
• g. geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd in ondergeschikte vorm een beperkte verkoop in verband met de bedrijfsmatige activiteit;
• h. maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning en de daarbij behorende bijgebouwen ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten in gebruik is, zulks met een maximum van 45 m2;
• i. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de waarden genoemd in 7.1.

7.5 Wijzigingsbevoegdheid

7.5.1 Wijzigingsbevoegdheid horeca en detailhandel

Burgemeester en wethouders kunnen deze bestemming overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening wijzigen, teneinde middels het opnemen van de aanduiding "horeca" en/of "detailhandel", op nieuwe locaties horecabedrijven in categorie 2 en 3 en/of detailhandel toe te staan, mits:

• a. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en het woon- en leefmilieu;
• b. het niet betreft activiteiten welke een zodanige verkeersaantrekking hebben, dat deze leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimten;
• c. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de waarden genoemd in 7.1.

7.5.2 Wijzigingsbevoegdheid kamerverhuurbedrijf

Burgemeester en wethouders kunnen deze bestemming overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening wijzigen, teneinde de vestiging van een kamerverhuurbedrijf mogelijk te maken, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• a. er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en het woon- en leefmilieu;
• b. de functie is naar haar aard met de karakteristiek van de omgeving in overeenstemming;
• c. het betreft geen activiteiten welke een zodanige verkeersaantrekking hebben, dat deze leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimten;
• d. er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan de waarden genoemd in 7.1.

7.5.3 Wijzigingsbevoegdheid verplaatsen hoofdgebouw en/of bouwvlak

Burgemeester en wethouders kunnen deze bestemming overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening wijzigen, teneinde verplaatsing van het hoofdgebouw en de zonodig daarmee samenhangende verplaatsing van het bouwvlak toe te staan, mits:

• a. aantoonbaar sprake is van een cultuurhistorisch meer verantwoorde situatie;
• b. geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van het woon- en leefmilieu en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• c. tegen de overschrijding uit milieukundig oogpunt geen bezwaar bestaat; dit betekent in ieder geval dat voldaan dient te worden aan de Wet geluidhinder en dat geen aantasting mag plaatsvinden van het woon- en leefmilieu op nabijgelegen percelen;
• d. de aanduiding “specifieke bouwaanduiding - hoofdgebouw" en eventueel de aanduiding "bouwvlak" worden verplaatst;
• e. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de waarden genoemd in 7.1.