| Plan: | Bestemmingsplan Winkelcentrum- en Park Presikhaaf |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0202.788-0301 |
Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.
Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van o.a. ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.
Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.
In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.
In de volgende subparagrafen worden de afzonderlijke bestemmingen die voorkomen in het bestemmingsplan besproken. Er kan worden gekozen om bepaalde bestemmingen in één subparagraaf te behandelen zoals Groen en Groen - Park en de Verkeersbestemmingen.
Per bestemming wordt ingegaan op:
In dit bestemmingsplan zijn drie bedrijfsbestemmingen opgenomen:
Het voormalige garagebedrijf met het nog functionerende tankstation (zonder lpg) gelegen aan de IJssellaan is bestemd als 'Bedrijf'. Binnen deze bestemming zijn ook uitsluitend een garagebedrijf en een verkooppunt voor motorbrandstoffen zonder LPG toegestaan. De luifel aan de voorzijde van het gebouw is toegestaan met een 'specifieke bouwaanduiding'. Dat betekent dat ter plaatse van deze aanduiding uitsluitend een luifel mag worden gebouwd.
In het geldende bestemmingsplan is dit pand bestemt als 'garagebedrijf'. Bij een garagebedrijf is een tankstation zonder lpg maar met luifel toegestaan. De bestaande bestemming en bouwmogelijkheden zijn overgenomen.
Deze bestemming is bedoeld voor nutsbedrijven of soortgelijke instellingen. Dit zijn bedrijven, gericht op de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, de verzorging van telecommunicatie of de afvoer en verwerking van afvalstoffen. Deze bestemming geldt voor het nutsgebouw gelegen op het westelijk parkeerterrein van het Winkelcentrum Presikhaaf en het nutsgebouw op het Hisveldplein.
Er is gekozen om deze voorzieningen/bedrijven specifiek als nutsvoorziening te bestemmen. Een algemene bedrijfsbestemming maakt naast nutsvoorzieningen op deze locatie ook andere bestemmingen mogelijk zoals een autobedrijf en dat is niet wenselijk.
Naast de nutsvoorzieningen/-bedrijven die expliciet zijn bestemd (zoals de waterzuiveringsinstallatie), zijn er nutsvoorzieningen van geringe omvang zoals transformatorstations en schakelhuisjes, die niet apart bestemd zijn. Voor dergelijke voorzieningen kunnen burgemeester en wethouders met een omgevingsvergunning afwijken tot maximaal 75 m3 binnen elke bestemming.
In het geldende bestemmingsplan zijn de nutsbedrijven bestemd als 'instelling van openbaar nut'. De bestemming is niet gewijzigd.
Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg
Aan het Lange Water ligt een tankstation waar geen LPG wordt verkocht. Dit tankstation is bestemd als 'Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg' Aan de voorzijde van het tankstation is, met een bouwaanduiding, uitsluitend een luifel toegestaan.
In het geldende bestemmingsplan is dit tankstation bestemd als 'motorbrandstoffenstation'. Binnen deze bestemming is de verkoop van lpg uitgesloten en is de bouw van een luifel toegestaan. Ook hier is in het nieuwe bestemmingsplan de bestaande bestemming overgenomen.
De bebouwing van het Winkelcentrum Presikhaaf is bestemd als 'Centrum' (Artikel 6). Dit is een verzamelingbestemming waarin stedelijke functies zoals detailhandel, horeca (met uitzondering van nachtclubs, discotheken en coffeeshops), kantoren maar ook de functies wonen en maatschappelijk zijn toegestaan. Dit betekent dat deze functies onderling uitwisselbaar zijn. Dit zorgt voor flexibiliteit bij de invulling van het winkelcentrum. Zo kan een bakkerij worden vervangen door een kapper etc.
Voor het Winkelcentrum Presikhaaf is in de toegestane functie een onderscheid gemaakt tussen de begane grond en eerste verdieping en de daarboven gelegen bouwlagen. In de onderste twee bouwlagen zijn de centrumfuncties toegestaan zoals detailhandel en horeca. Vanaf de tweede verdieping zijn uitsluitend woningen toegestaan.
Het voetgangersgebied (zowel de passage als het onoverdekte deel)zijn bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied - 2'.
Bebouwingsmogelijkheden
Voor het Winkelcentrum Presikhaaf zijn zoveel mogelijk de bebouwingsmogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan overgenomen. Dat betekent dat de maximumbouwhoogtes, de bouwgrenzen en onderdoorgangen aansluiting is gezocht bij de bestaande situatie.
In het plangebied is veel groen aanwezig en dat is bestemd als 'Groen' (Artikel 7) of 'Groen - Park' (Artikel 8).
In het Groenplan (zie paragraaf 3.6.5) is voor de groenvoorzieningen een onderscheid gemaakt tussen structureel groen en snippergroen. De groenstroken die structuurbepalend zijn op wijkniveau, zijn bestemd als "Groen". Binnen deze bestemming is het toegestaan om groen in de breedste zin (grasvelden, struiken, speelvelden) aan te leggen en in stand te houden. Daarnaast zijn de belangrijkste waterlopen en waterpartijen opgenomen in deze bestemming. Het aanleggen van voetpaden, fietspaden en voorzieningen voor bestemmingsverkeer zijn eveneens toegestaan. Wegen voor doorgaand autoverkeer en parkeren is niet toegestaan. Bij snippergroen wordt afhankelijk van de locatie gekozen voor de groenbestemming of de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied - 1. Dit hangt af van de grootte van de groenzone en de ligging.
Bebouwing binnen de groenbestemming is uitsluitend toegestaan indien dit binnen de bestemming past zoals speeltoestellen en verlichting met een maximumbouwhoogte van 4 meter.
De grotere groengebieden zoals het Park Presikhaaf die een landschappelijke, ecologische of recreatieve functie hebben, zijn bestemd als 'Groen - Park'. Dit is een zwaardere bestemming dan groen omdat hieraan een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden is gekoppeld. Dat betekent dat binnen de bestemming een omgevingsvergunning noodzakelijk is om bepaalde werkzaamheden uit te voeren zoals het aanleggen van verharding en het kappen van bomen.
Binnen de bestemming 'Groen - Park' is geen bebouwing toegestaan. Er is wel een afwijking mogelijk indien kan worden aangetoond dat de bebouwing geen afbreuk doet aan het park. Het gaat dan om bebouwing die past binnen de bestemming zoals speeltoestellen waarbij een maximumbouwhoogte geldt van 4 meter.
De parkeerplaatsen bij de stadsboerderij in het park zijn met een functieaanduiding 'parkeerterrein' mogelijk gemaakt. Parkeren is binnen het park niet toegestaan en daarom was een specifieke aanduiding noodzakelijk.
De voetgangsbrug tussen het Winkelcentrum en het park en de voetgangersbrug bij de Hogeschool passen niet binnen de bestemming (bebouwing is niet toegestaan). Daarom zijn deze bruggen met een specifieke (bouw)aanduiding mogelijk gemaakt.
In de geldende bestemmingsplannen zijn de groenstroken die aanwezig zijn rondom het winkelcentrum en omliggende panden bestemd als 'openbaar groen' en in het nieuwe bestemmingsplan als 'Groen'.
Het Park Presikhaaf is grotendeels bestemd als 'bos en park' (in bestemmingsplan 'Elsweide') en 'Park' (in het bestemmingsplan 'Ruitenberglaan-Beverweerdlaan'). In het nieuwe bestemmingsplan is het Park bestemd als 'Groen - Park'. Deze nieuwe bestemmingen komen vrijwel overeen met de wijze van bestemmen in de geldende bestemmingsplannen. Er zijn drie verschillen (zie ook paragraaf 5.4):
De bestemming 'Horeca' (artikel 9) ligt op het theehuis dat is gelegen in Park Presikhaaf. Binnen deze bestemming is horeca in categorie-a (zoals lunchrooms) en categorie-b (zoals restaurants) toegestaan.
Het theehuis is met een afwijking van het geldende bestemmingsplan mogelijk gemaakt en was daarin dus nog niet bestemd. De gronden kenden een bestemming 'bos en park'.
De bestemming 'Kantoor' (Artikel 10) is bedoeld voor bedrijven die uitsluitend dienstverlenende- en geen productiewerkzaamheden verrichten.
Het kantoor op hoek van de IJssellaan en de Laan van Presikhaaf en op de hoek IJssellaan en het Lange Water zijn als 'Kantoor' bestemd. Dit is overeenkomstig de bestemmingen in het geldende bestemmingsplan.
De bestemming 'Maatschappelijk' (Artikel 11) is bedoeld voor functies ten behoeve van onderwijs, welzijn, zorginstellingen, cultuur, religie, openbare dienstverlening en therapeutische functies. Voorbeelden hiervan zijn scholen, ziekenhuizen en kerken. Dienstwoningen die horen bij de bestemming, zoals bijvoorbeeld een conciërgewoning of pastorie, zijn indien noodzakelijk toegestaan. Aan de hoofdfunctie ondergeschikte horeca (kantine) is eveneens toegestaan.
Binnen het plangebied zijn de volgende voorzieningen als 'Maatschappelijk' bestemd:
De bestemming komt overeen met de wijze van bestemmen in de geldende bestemmingsplannen.
Bebouwingsmogelijkheden
De Hogeschool Arnhem Nijmegen valt binnen de grenzen van het geldende bestemmingsplan 'Ruitenberglaan-Beverweerdlaan'. Voor de Hogeschool is gekozen voor gedetailleerde bouwmogelijkheden waarbij bepaalde bebouwingsprocedures zijn gekoppeld aan maximumbouwhoogtes. In dit bestemmingsplan zijn deze bebouwingsmogelijkheden overgenomen door in de regels zijn twee tabellen op te nemen waarin de maximumbouwhoogtes in relatie tot de bebouwingspercentages zijn opgenomen.
De voetgangsbrug bij de Hogeschool past niet binnen deze bestemming omdat deze (grotendeels) is gelegen buiten het bouwvlak en daar is bebouwing niet toegestaan. Daarom is deze brug met een specifieke (bouw)aanduiding mogelijk gemaakt.
De stadsboerderij in Park Presikhaaf is bestemd als 'Recreatie' (Artikel 12) en deze bestemming is expliciet bedoeld voor een natuureducatiecentrum/stadsboerderij met bijbehorende functies. In het geldende bestemmingsplan was de stadsboerderij nog bestemd als 'bos en park'.
De bestemming verkeer is opgedeeld in een viertal 'sub-bestemmingen' te weten:
Hieronder wordt ingegaan op deze vier sub-bestemmingen:
De bestemming 'Verkeer - Railverkeer' is gegeven aan spoorwegen voor personen en goederenvervoer met bijbehorende paden en groenaanleg. In dit plangebied ligt de spoorlijn Arnhem-Zutphen. Het bouwen van in de bestemming passende bebouwing is mogelijk binnen deze bestemming. Gluidwerende voorzieningen zijn ook toegestaan maar hiervoor geldt een maximumbouwhoogte van 2 meter (gemeten vanaf bovenkant van het spoor).
De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied - 1' geldt voor woonerven, woonstraten, parkeerplaatsen, voet- en fietspaden, speelplaatsen en buurtgroen. Dit zijn dus voornamelijk wijken (30 km/uur zones) waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd. Deze bestemming geldt onder andere voor de parkeerterreinen rondom het Winkelcentrum Presikhaaf en voor de Ruitenberglaan.
De voetgangsbrug tussen het Winkelcentrum en het park en de voetgangersbrug bij de Hogeschool passen niet binnen de bestemming (bebouwing is niet toegestaan). Daarom zijn deze bruggen met een specifieke (bouw)aanduiding mogelijk gemaakt.
Het voetgangsersgebied inclusief de passage van het Winkelcentrum Presikhaaf is bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied - 2'. Binnen deze bestemming zijn een voetgangersgebied ten behoeve van de aangrenzende centrumfuncties, groen- en speelvoorzieningen en terrassen toegestaan. Bebouwing is ook toegestaan maar uitsluitend in de vorm van een passage.
Op twee plekken zijn (met een functieaanduiding) ook centrumfuncties toegestaan. Voor bebouwing ten behoeve van deze aanduiding (zoals een horecagelegenheid) geldt een afwijkende maximumbouwhoogte.
De bestemming 'Verkeer - Wegverkeer' is bedoeld voor wegen die een doorgaand karakter hebben. Vaak zijn dit wegen waar maximaal 50 km/uur gereden mag worden. Onder andere wegen, voet- en fietspaden, parkeerplaatsen, bushaltes met wachtruimten, trottoirs en groenaanleg zijn mogelijk in deze bestemming. Deze bestemming geldt voor de stroomwegen en de verkeersaders (zowel hoofdwegen als ontsluitingswegen) die zijn gelegen in het plangebied zoals de autosnelweg A12, IJssellaan, Laan van Presikaaf, het Lange Water en de Lange Wal.
De voetgangsbrug tussen het Winkelcentrum en het park en de voetgangersbrug bij de Hogeschool passen niet binnen de bestemming (bebouwing is niet toegestaan). Daarom zijn deze bruggen met een specifieke (bouw)aanduiding mogelijk gemaakt.
In het plangebied liggen meerdere hoofdwatergangen, ook wel A-watergangen genoemd. Deze watergangen zijn specifiek als 'Water' (Artikel 17) bestemd.
De voetgangsbrug tussen het Winkelcentrum en het park past niet binnen de bestemming en daarom is deze brug met een specifieke (bouw)aanduiding mogelijk gemaakt.
Functie
Alle woningen in het plangebied zijn bestemd als 'Wonen' (Artikel 18). Binnen deze bestemming passen verscheidene woonvormen zoals gezinsbewoning, bejaardenhuizen, kamerbewoning (tot maximaal 4 personen), serviceflats, etc. Er is geen onderscheid gemaakt tussen vrijstaande-, halfvrijstaande-, aaneengesloten- en gestapelde woningen. Bijzondere woonvormen, niet specifiek gericht op therapeutische behandeling, passen ook binnen deze bestemming.
Binnen de bestemming 'Wonen' zijn in principe beroepsmatige activiteiten toegestaan. Om hinder voor de directe omgeving te voorkomen is hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. In de eerste plaats mag slechts een gedeelte van de woning, inclusief de bijgebouwen (maximaal 1/3 van de totale vloeroppervlakte van de woning) worden gebruikt als praktijkruimte door de bewoner. Is er meer dan 1/3 van de woning in gebruik voor het uitoefenen van een beroep, dan is er geen sprake meer van een 'beroep aan huis' en derhalve strijd met het bestemmingsplan. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat (bijvoorbeeld beperkte reclamemogelijkheden) noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan. Tot slot zijn er vormen van beroepsuitoefening expliciet uitgezonderd, omdat ze te veel overlast voor de omgeving veroorzaken (detailhandel, prostitutie, horeca-activiteiten en beroepen die milieuoverlast veroorzaken).
Garageboxen zijn op de plankaart aangeduid met "garage" binnen de bestemming wonen. Naast het stallen van auto's is een beperkte opslag toegestaan, mits gerelateerd aan de woonfunctie. Wonen in garageboxen is niet toegestaan evenmin als bijvoorbeeld detailhandel, prostitutie en bedrijfsmatige activiteiten.
In de bestemming 'Wonen' zijn woonwagens, woonschepen en bijvoorbeeld gevangenissen en asielzoekerscentra niet inbegrepen. Deze vormen van wonen zijn, indien van toepassing, in een specifieke vorm van de woonbestemming opgenomen.
Op koppen van de flats die haaks op het winkelcentrum zijn gelegen, is op de begane grond ruimte voor commerciële functies. Dit bestemmingsplan maakt deze functies ook mogelijk middels een functieaanduiding 'centrum'. Dat betekent dat hier naast woningen ook andere functies zoals kantoren en detailhandel zijn toegestaan.
Bebouwingsmogelijkheden
Binnen de bestemming 'wonen' zijn twee zones te onderscheiden: de bouwzone en de onbebouwbare zone.
De bouwzone omvat het eigenlijke woongebouw met, daar waar mogelijk en gewenst, uitbreidingsmogelijkheden. Als geen bebouwingspercentage is vermeld, mag deze gehele zone worden bebouwd in de aangegeven bouwhoogte, mits aan andere vereisten (bijvoorbeeld welstand) is voldaan.
De onbebouwbare zone is bedoeld voor tuinen, buurtgroen, speelplekken, woonstraten, trottoirs en parkeerplaatsen ten behoeve van de woonfunctie.
De SVBP 2008 geeft ook de mogelijkheid dubbelbestemmingen op te nemen. Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die liggen over meerdere enkelbestemmingen en daar iets over zeggen. In dit bestemmingsplan zijn twee dubbelbestemmingen opgenomen:
Hieronder worden deze kort toegelicht:
De aardgasleiding ligt in het noorden van het plangebied en loopt parallel aan de spoorlijn tussen het Lange Water en de Laan van Presikhaaf. De gasleiding is primair bestemd als gasleiding. De onderliggende bestemmingen zijn hieraan ondergeschikt. Voor de zone van deze leiding, waarvan de maat in dit artikel is opgenomen, zijn beperkingen van de bouwmogelijkheden opgenomen. Bouwen ten behoeve van de secundaire bestemmingen is bij recht allen mogelijk als het vervanging of vernieuwing betreft. Verder is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen.
Daarnaast is een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden opgenomen, ten aanzien van werken en werkzaamheden in en aan de grond.
Waarde - Archeologie
Deze dubbelbestemming geldt voor de zone in het gebied waarvoor een hoge archeologische verwachtingskans geldt. Dit artikel bevat een aantal naast de andere bestemmingsbepalingen geldende beschermende bouwvoorschriften en nadere eisen. De zone waarbinnen sprake is van een hoge archeologische verwachtingskans is op de plankaart nader aangeduid. Daarnaast is in de regels geregeld dat ter plaatse van de op de plankaart aangegeven zone een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden alleen mag worden afgegeven wanneer blijkt dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd. Daartoe geldt een onderzoeksplicht. De uitkomst van dit onderzoek is dat, voordat een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden wordt afgegeven, het inzichtelijk moet zijn dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd.
In de vigerende bestemmingsplannen is deze bestemming niet opgenomen en worden de archeologische waarden ook niet op een andere wijze beschermd.