| Plan: | Bestemmingsplan Presikhaaf 3 |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0202.742-0302 |
Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.
Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging veranderingen in gebruik. Ook nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van o.a. ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.
Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.
In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.
Parkeernormen
Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening kunnen parkeernormen niet meer worden opgenomen in de bouwverordening. Dit betekent dat de gemeente bij nieuwbouwplannen niet meer een aantal parkeerplaatsen kan eisen. Indien bij de bouw van nieuwe woningen, kantoren of andere functies onvoldoende parkeerplaatsen worden aangelegd, kan dit negatieve gevolgen hebben voor de omgeving. Om bij nieuw- en verbouw toch de mogelijkheid te hebben de aanvrager te verplichten een minimaal aantal parkeerplaatsen aan te laten leggen, kan hiervoor een parkeernorm worden opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan is gekozen om voor de bestemmingen 'Bedrijf', 'Centrum', 'Maatschappelijk' en 'Wonen' een verwijzing op te nemen naar de parkeernormen die opgenomen zijn in Bijlage 2 van de regels.
De parkeernormen die zijn opgenomen in de bijlage komen voort uit de CROW-publicatie 182: Parkeercijfers - basis voor parkeernormeringen. In de parkeernorm is voor de verschillende functies aangegeven hoeveel parkeerplaatsen er moeten worden aangelegd op eigen terrein en hoeveel plaatsen er bereikbaar moeten zijn voor de bezoekers. Per functie wordt verwezen naar de bestemmingen die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.
Bij de bestemming/functie wonen wordt voor een rijwoning een andere norm voorgeschreven dan voor een halfvrijstaande of vrijstaande woning. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen verschillende woningtypes zoals studentenhuizen, kamer bewoning en aanleunwoningen/serviceflats terwijl bewoners van deze woningtypes normaal wel minder auto's bezitten. Daarvoor is binnen de bestemmingen een ontheffing opgenomen waarmee een lagere parkeernorm kan worden vastgesteld. Voorwaarde is wel dat deze lagere norm niet leidt tot een toename van de parkeerdruk in de omgeving.
In de volgende subparagrafen worden de afzonderlijke bestemmingen die voorkomen in het bestemmingsplan besproken. Er kan worden gekozen om bepaalde bestemmingen in één subparagraaf te behandelen zoals Bedrijf en Bedrijf - Nuts, Groen en Groen - Park en de Verkeerbestemmingen.
Per bestemming wordt ingegaan op:
In dit bestemmingsplan zijn twee bedrijfsbestemmingen opgenomen: 'Bedrijf' (Artikel 3) en 'Bedrijf - Nuts'(Artikel 4). De laatste is een specificatie van de algemene bedrijfsbestemming.
Bedrijf
Binnen de bestemming 'Bedrijf' zijn bedrijven toegestaan zoals genoemd in de bedrijvenlijst die als bijlage bij de regels is opgenomen. Bedrijven op deze lijst zijn ingedeeld in categorieën op basis van de hinder die zij kunnen veroorzaken. Op de plankaart is de maximum categorie aangegeven die is toegestaan. Bedrijven die niet op de lijst voorkomen maar kunnen aantonen dat zij een vergelijkbare hinder (of minder) veroorzaken kunnen eveneens via een ontheffing worden toegestaan. De volgende bedrijven hebben een aparte bestemming en zijn binnen de bestemming 'Bedrijf' niet toegestaan; detailhandel, horeca-activiteiten, agrarische bedrijven, recreatiebedrijven, kantoren en seksinrichtingen.
Deze bestemming geldt voor het pand in de bocht van de Bethanienstraat - Carstenszstraat.
Vergelijking vigerend bestemmingsplan
In het vigerende bestemmingsplan 'Presikhaaf III' was dit bedrijf niet bestemd. Er was uitgegaan van het voortzetten van de woningbouw dat in de typerende stempelmethode aan de noordwest zijde van het bedrijf is gelegen. Deze bebouwing is echter nooit op deze wijze gerealiseerd. Dit pand was oorspronkelijk in gebruik als tankstation maar al jaren in gebruik als bedrijf. Deze functie en de bebouwing is in dit bestemmingsplan positief bestemd.
Bedrijf-Nutsvoorziening
Deze bestemming is bedoeld voor nutsbedrijven of soortgelijke instellingen. Dit zijn bedrijven, gericht op de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, de verzorging van telecommunicatie of de afvoer en verwerking van afvalstoffen.
Er is gekozen om deze voorzieningen/bedrijven specifiek als nutsvoorziening te bestemmen. Een algemene bedrijfsbestemming maakt naast nutsvoorzieningen op deze locatie ook andere bestemmingen mogelijk zoals een autobedrijf en dat is hier niet wenselijk.
Naast de nutsvoorzieningen/-bedrijven die expliciet zijn bestemd, zijn er nutsvoorzieningen van geringe omvang zoals transformatorstations en schakelhuisjes, die niet apart bestemd zijn. Voor dergelijke voorzieningen kunnen burgemeester en wethouders ontheffing verlenen tot maximaal 75m3 binnen elke bestemming.
Vergelijking vigerend bestemmingsplan
In het vigerend bestemmingsplan waren deze nutsvoorzieningen ook als zodanig bestemd.
De winkels aan de Bitterstraat zijn bestemd als 'Centrum' (Artikel 5). Dit is een verzamelingbestemming waarin stedelijke functies zoals detailhandel, horeca (met uitzondering van nachtclubs, discotheken en coffeeshops), kantoren maar ook de functies wonen en maatschappelijk zijn toegestaan. Dit betekent dat deze functies onderling uitwisselbaar zijn. Dit zorgt voor flexibiliteit bij de invulling van het winkelcentrum. Zo kan een bakkerij worden vervangen door een kapper etc. De boven de begane gronden gelegen bouwlagen zijn uitsluitend bestemd voor wonen.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
Het winkelcentrum in Presikhaaf 3 ligt binnen de grenzen van het vigerende bestemmingsplan 'Keulse Slag'. In dit bestemmingsplan was de bebouwing bestemd als wonen (meergezins) met winkels en soortgelijke functies op de begane grond. In dit bestemmingsplan zijn deze functies positief bestemd en is er op de begane grond ook ruimte voor andere functies zoals maatschappelijke functies en horeca.
In het plangebied is veel groen aanwezig en dat is bestemd als 'Groen' (Artikel 6) of 'Groen - Park' (Artikel 7).
In het Groenplan (zie paragraaf 3.8) is voor de groenvoorzieningen een onderscheid gemaakt tussen structureel groen en snippergroen. De groenstroken die structuurbepalend zijn op wijkniveau, zijn bestemd als 'Groen'. Binnen deze bestemming is het toegestaan om groen in de breedste zin (grasvelden, struiken, speelvelden) aan te leggen en in stand te houden. Daarnaast zijn de belangrijkste waterlopen en waterpartijen opgenomen in deze bestemming. Het aanleggen van voetpaden, fietspaden en voorzieningen voor bestemmingsverkeer zijn eveneens toegestaan. Wegen voor doorgaand autoverkeer en parkeren zijn binnen deze bestemming niet toegestaan. Bij snippergroen wordt afhankelijk van de locatie gekozen voor de groenbestemming of de bestemming Verkeer-verblijfsgebied. Dit hangt af van de grootte van de groenzone en de ligging.
Bebouwing binnen de groenbestemming is uitsluitend toegestaan indien dit binnen de bestemming past zoals speeltoestellen en verlichting met een maximumbouwhoogte van 4 meter.
De grotere groengebieden die een landschappelijke, ecologische of recreatieve functie hebben, zijn bestemd als 'Groen-park'. Dit is een zwaardere bestemming dan groen omdat hier een aanlegvergunningstelsel aan is gekoppeld. Dat betekent dat binnen de bestemming een vergunning noodzakelijk is om bepaalde werkzaamheden uit te voeren zoals het aanleggen van verharding en het kappen van bomen.
Binnen de bestemming 'Groen - Park' is geen bebouwing toegestaan. Er is wel een ontheffing mogelijk indien kan worden aangetoond dat de bebouwing geen afbreuk doet aan het park. Het gaat dan om bebouwing die past binnen de bestemming zoals speeltoestellen waarbij een maximumbouwhoogte geldt van 4 meter.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
In het vigerende plan wordt nog onderscheid gemaakt tussen 'Openbaar groen, Plantsoen, Bermen' enerzijds en anderzijds 'Gemeenschappelijke tuin'. Dit onderscheid is in het nieuwe plan losgelaten. Maar de huidige bestemmingen 'Groen' en 'Groen - Park' waarborgen dezelfde kwaliteiten.
De bestemming 'Maatschappelijk' (Artikel 8) is bedoeld voor functies ten behoeve van onderwijs, welzijn, zorginstellingen, cultuur, religie, openbare dienstverlening en therapeutische functies. Voorbeelden hiervan zijn scholen, ziekenhuizen en kerken. Dienstwoningen die horen bij de bestemming, zoals bijvoorbeeld een conciërgewoning of pastorie, zijn indien noodzakelijk toegestaan. Aan de hoofdfunctie ondergeschikte horeca (kantine) is eveneens toegestaan.
Binnen het plangebied zijn verschillende scholen en andere maatschappelijke functies die als zodanig zijn bestemd.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
In het bestemmingsplan Presikhaaf III vielen de maatschappelijke functies in de bestemming 'Bijzondere bebouwing'. Deze bestemming was specifiek onderverdeeld in: a) school, b) kerk, c) gast- en verpleeginrichting, d) school, kerk gast- en verpleeginrichting, openbaar- of verenigingsgebouw. Deze specifieke onderverdeling is losgelaten in het nieuwe bestemmingsplan en is een ruimere bestemming 'Maatschappelijk' opgenomen.
De bestemming verkeer is opgedeeld in een twee sub-bestemmingen te weten:
Hieronder wordt ingegaan op deze twee sub-bestemmingen
Verkeer-Verblijfsgebied
De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' geldt voor woonerven, woonstraten, parkeerplaatsen, voet- en fietspaden, speelplaatsen en buurtgroen. Dit zijn dus voornamelijk wijken (30 km/uur zones) waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd.
Verkeer-Wegverkeer
De bestemming 'Verkeer - Wegverkeer' is bedoeld voor wegen die een doorgaand karakter hebben. Vaak zijn dit wegen waar maximaal 50 km/uur gereden mag worden. Onder andere wegen, voet- en fietspaden, parkeerplaatsen, bushaltes met wachtruimten, trottoirs en groenaanleg zijn mogelijk in deze bestemming.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
In het vigerend bestemmingsplan waren deze nutsvoorzieningen ook als zodanig bestemd.Echter, er is nu onderscheid gemaakt tussen 'Verkeer - Verblijfsgebied' enerzijds en 'Verkeer - Wegverkeer' anderzijds.
Functie
In het plangebied zijn de woningen bestemd als 'Wonen' (Artikel 11) of als 'Wonen - Woonwagenstandplaats' (Artikel 12).
Binnen de bestemming 'Wonen' passen verscheidene woonvormen zoals gezinsbewoning, bejaardenhuizen, kamerbewoning (tot maximaal 4 personen), serviceflats, etc. Er is geen onderscheid gemaakt tussen vrijstaande-, halfvrijstaande-, aaneengesloten- en gestapelde woningen. Bijzondere woonvormen, zonder therapeutische behandeling, passen ook binnen deze bestemming.
Binnen deze bestemming zijn in principe beroepsmatige activiteiten toegestaan. Om hinder voor de directe omgeving te voorkomen is hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. In de eerste plaats mag slechts een gedeelte van de woning, inclusief de bijgebouwen (maximaal 1/3 van de totale vloeroppervlakte van de woning) worden gebruikt als praktijkruimte door de bewoner. Is er meer dan 1/3 van de woning in gebruik voor het uitoefenen van een beroep, dan is er geen sprake meer van een 'beroep aan huis' en derhalve strijd met het bestemmingsplan. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat (bijvoorbeeld beperkte reclamemogelijkheden) noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan. Tot slot zijn er vormen van beroepsuitoefening expliciet uitgezonderd, omdat ze te veel overlast voor de omgeving veroorzaken (detailhandel, prostitutie, horeca-activiteiten en beroepen die milieuoverlast veroorzaken).
Garageboxen zijn op de plankaart aangeduid met "garage" binnen de bestemming wonen. Naast het stallen van auto's is een beperkte opslag toegestaan, mits gerelateerd aan de woonfunctie. Wonen in garageboxen is niet toegestaan evenmin als bijvoorbeeld detailhandel, prostitutie en bedrijfsmatige activiteiten.
In de bestemming 'Wonen' zijn woonwagens, woonschepen en bijvoorbeeld gevangenissen en asielzoekerscentra niet inbegrepen. De aanwezige woonwagens zijn in een apart artikel bestemd (Artikel 12 - Wonen - Woonwagenstandplaats). Binnen deze bestemming past het wonen in woonwagens met dien verstande dat maximaal 12 woonwagens zijn toegestaan.
Bebouwingsmogelijkheden
Binnen de bestemmingen 'Wonen' zijn twee zones te onderscheiden: de bouwzone en de onbebouwbare zone.
De bouwzone omvat het eigenlijke woongebouw met, daar waar mogelijk en gewenst, uitbreidingsmogelijkheden. Als geen bebouwingspercentage is vermeld, mag deze gehele zone worden bebouwd in de aangegeven bouwhoogte, mits aan andere vereisten (bijvoorbeeld welstand) is voldaan.
De onbebouwbare zone is bedoeld voor tuinen, buurtgroen, speelplekken, woonstraten, trottoirs en parkeerplaatsen ten behoeve van de woonfunctie.
Voor een groot deel van de bouwzone geldt een bouwaanduiding 'bijgebouwen'. Dit betekent dat hier geen hoofdbebouwing mag worden gebouwd. Deze gronden met deze aanduiding zijn uitsluitend bedoeld voor garages, schuren en beperkte uitbreidingen aan het woonhuis, zoals serres. De maximale bouwhoogte van de bijgebouwen is 3 meter, exclusief kap. De maximale bouwhoogte voor uitbreidingen aan het woonhuis is gelijk aan de hoogte van de begane-grondbouwlaag.
Binnen de bestemming 'Wonen - Woonwagenstandplaats' is ook een bouwzone en een bebouwbare zone opgenomen. Hiervoor geldt dat de hoofdbebouwing (de woonwagen) alleen binnen de bouwzone mag worden geplaatst. De maximale hoogte is zo gekozen, dat er één bouwlaag en een kap binnen passen. In de bebouwbare zone is het mogelijk om bij elke woonwagen één bijgebouw te bouwen dat (in tegenstelling tot de woonwagen) wel aan de grond verankerd is.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
In de vigerende bestemmingsplannen is een onderscheid gemaakt tussen eengezins- en meergezinswoningen. Dit onderscheid is in het nieuwe plan losgelaten. Door het opnemen van het aantal bouwlagen en de maximumbouwhoogte wordt dit onderscheid voldoende gegarandeerd.
De SVBP 2008 geeft ook de mogelijkheid dubbelbestemmingen op te nemen. Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die liggen over meerdere enkel bestemmingen en daar iets over zeggen. In dit bestemmingsplan zijn twee dubbelbestemmingen opgenomen:
Deze dubbelbestemming geldt voor de zone in het gebied waarvoor een hoge archeologische verwachtingskans geldt. Dit artikel bevat een aantal naast de andere bestemmingsbepalingen geldende beschermende bouwvoorschriften en nadere eisen. De zone waarbinnen sprake is van een hoge archeologische verwachtingskans is op de plankaart nader aangeduid. Daarnaast is in de regels geregeld dat ter plaatse van de op de plankaart aangegeven zone aanlegvergunningen alleen mogen worden afgegeven wanneer blijkt dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd. Daartoe geldt een onderzoeksplicht. De uitkomst van dit onderzoek is dat, voordat aanlegvergunningen worden afgegeven, het inzichtelijk moet zijn dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
In de vigerende bestemmingsplannen is deze bestemming niet opgenomen en worden de archeologische waarden ook niet op een andere wijze beschermd.
De aardgasleidingen die in het zuidwesten van het plangebied liggen (ten oosten van de spoorlijn Arnhem - Zevenaar) hebben deze bestemming. De aardgasleiding is primair bestemd als gasleiding. De onderliggende bestemmingen zijn hieraan ondergeschikt. Voor de zone van deze leiding, waarvan de maat in dit artikel is opgenomen, zijn beperkingen van de bouwmogelijkheden opgenomen. Bouwen ten behoeve van secundaire bestemming is slechts middels een vrijstelling mogelijk. Daarnaast is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen, ten aanzien werken en werkzaamheden in en aan de grond.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
In het vigerende bestemmingsplan is de leiding niet opgenomen.