Woningbouwlocatie Laan van Westenenk 501-701 uitwerking 1

TOELICHTING

behorende bij het uitwerkingsplan Woningbouwlocatie Laan van Westenenk 501-701 uitwerking 1

1 INLEIDING

1.1 Aanleiding

Ugchelen Buiten is de nieuwe naam voor de te ontwikkelen woonwijk van ongeveer (maximaal) 275 woningen op het voormalige TNO-terrein in Apeldoorn. Voor de herontwikkeling van het gebied is gekozen om aan te sluiten op de bosachtige gebieden ten zuidwesten van Apeldoorn waar ook Ugchelen ligt. Voor dit plangebied is een voorlopig stedenbouwkundig ontwerp (VO) gemaakt (februari 2016). Het VO stedenbouwkundig plan is de uitwerking van de Stedenbouwkundige Visie Ugchelen Buiten van september 2014. De randvoorwaarden voor het ontwerp komen uit het Programma van Eisen TNO/ETV terrein (juli 2013). Het VO stedenbouwkundig plan beschrijft het landschappelijke en stedenbouwkundige raamwerk waarbinnen de ontwikkeling van woningbouw in vier afzonderlijke fases kan plaatsvinden. In het raamwerk zijn de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteiten verankerd. Hierdoor is er bij de verkaveling van iedere fase optimale flexibiliteit om aan te kunnen sluiten op de vraag in de woningmarkt. Architectenbureau Mulleners+Mulleners heeft beeldkwaliteitseisen opgesteld in het Beeldkwaliteitsplan Ugchelen Buiten (maart 2014) voor het nieuwe woongebied. Om woningbouw op het voormalige TNO-terrein mogelijk te maken is in januari 2016 het bestemmingsplan 'Woningbouwlocatie Laan van Westenenk 501-701' vastgesteld. Enerzijds maakt het bestemmingsplan direct woningbouw mogelijk in gebieden met de bestemming 'Woongebied'. Voor deze bestemmingsvlakken zijn maximaal 85 woningen toegestaan. Met de bouw van de woningen is begonnen. Anderzijds is voor gebieden met de bestemming 'Woongebied – Uit te werken' een uitwerking nodig om de gronden ook als zodanig te kunnen bebouwen. In deze bestemmingsvlakken zijn maximaal 190 woningen beschikbaar. Met onderhavig uitwerkingsplan wordt de bestemming 'Woongebied - Uit te werken' uitgewerkt in de bestemming 'Woongebied'.

1.2 Ligging en begrenzing

Het plangebied ligt in het stadsdeel en wijk Apeldoorn Zuidwest, in het overgangsgebied tussen de stad en het natuurgebied van de Veluwe. Het plangebied ligt grotendeels op het oude TNO-terrein.
In figuur 1 wordt de ligging van het plangebied in de nabije omgeving weergegeven. De begrenzing van het plangebied wordt in deze afbeelding eveneens globaal weergegeven. Daarnaast zijn de delen van het plangebied die bestemd zijn als 'Woongebied – Uit te werken' gearceerd. De kaart eronder laat de perceelsgrenzen zien van alle percelen die binnen het plangebied vallen. De basiskaart die hieronder ligt bevat nog de topografie van het voormalige TNO-terrein.

Figuur 1: Ligging plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Op dit moment is het bestemmingsplan 'Woningbouwlocatie Laan van Westenenk 501-701' van de gemeente Apeldoorn het vigerende plan voor het plangebied (zie figuur 2). Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 28 januari 2016. Het rood-gearceerde deel van de kaart in figuur 2 geeft de plandelen met de bestemming 'Woongebied - Uit te werken' aan.

Figuur 2: Plangebied binnen het vigerend bestemmingsplan

Het plangebied heeft de enkelbestemming 'Wonen - Uit te werken'. Binnen deze bestemming zijn de volgende functies mogelijk:

• woningen, waarvan maximaal 190 woningen binnen het deel 'Woongebied - Uit te werken';
• beroepsuitoefening aan huis;
• niet-publieksgerichte bedrijfsmatige activiteiten aan huis;
• verblijfsgebied;
• wegen;
• groenvoorzieningen;
• boven- en ondergrondse parkeervoorzieningen;
• nutsvoorzieningen;
• fiets- en voetpaden;
• tuin en/of erf;
• waterhuishoudkundige voorzieningen;

en de bijbehorende bouwwerken.

De huidige bestemming biedt geen directe bouwtitel voor de woningen. Met het uitwerkingsplan wordt het mogelijk gemaakt de geplande 190 woningen ook daadwerkelijk te realiseren.

1.4 Bestaande situatie

Dit uitwerkingsplan gaat niet in op de bestaande situatie van het plangebied. Hiervoor wordt verwezen naar het moederplan 'Woningbouwlocatie Laan van Westenenk 501-701'.

1.5 Werkwijze en opzet van de toelichting

Het uitwerkingsplan is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 'Beleidskader'', dit geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Daarbij wordt bekeken of de voorgestane ontwikkeling in lijn is met dit beleid. Hoofdstuk 3 gaat over de toetsing van dit uitwerkingsplan aan het moederplan en Hoofdstuk 4 'Ruimtelijke en functionele opzet' gaat in op de beschrijving van de nieuwe situatie van het plangebied. Vervolgens wordt hoofdstuk 5 'Uitvoerbaarheid' onderbouwd dat de geplande ontwikkeling past binnen een goede ruimtelijke ordening. In hoofdstuk 6 wordt de juridische planopzet toegelicht. Er wordt een antwoord gegeven op de vraag hoe hetgeen in voorliggend plan juridisch is geregeld. Hoofdstuk 7 bevat een toelichting op de procedure.

2 BELEIDSKADER

In het moederplan zijn de Rijks- en provinciale beleidsstukken beschreven. Na vaststelling van het moederplan hebben er geen veranderingen plaatsgevonden in het Rijks- en provinciale beleid die gevolgen kunnen hebben voor de woningbouwontwikkeling op het voormalige TNO-terrein. Onderstaand is het gemeentelijk beleid beschreven.

2.1 Structuurvisie Apeldoorn biedt ruimte

Op 30 mei 2013 heeft de raad de structuurvisie 'Apeldoorn biedt ruimte' vastgesteld. Deze structuurvisie geeft een doorkijk tot 2030 en is één structuurvisie voor zowel stad als land.

De structuurvisie is opgesteld op de overgang naar een echt andere tijd. De onzekerheid over de toekomst is groot. In de structuurvisie kiest de gemeente er voor om daarop niet te reageren met een dichtgetimmerd plan maar door zoveel mogelijk (beleids)ruimte te bieden aan het onvoorspelbare. Daarmee krijgt Apeldoorn de ruimte zich te ontwikkelen. De gemeente nodigt daarom iedereen uit die een bijdrage kan leveren aan de leefkwaliteit van huidige en toekomstige Apeldoorners. Ruimte bieden is niet vrijblijvend, de ruimte wordt geboden binnen kaders. Allereerst door voort te bouwen op de belangrijkste kwaliteiten van de gemeente. In het concept 'Apeldoorn Buitenstad' komen die kwaliteiten samen. Apeldoorn is zowel stad als groot dorp en biedt de leefkwaliteit van beide.

De kwaliteiten van de Buitenstad vormen samen het fundament van de structuurvisie. De gemeente wil het fundament van Apeldoorn koesteren en versterken. Want alleen daardoor blijft de leefkwaliteit op peil en blijft Apeldoorn aantrekkelijk voor bewoners, bezoekers en bedrijven. Beheer en vernieuwing van het fundament is de belangrijkste opgave van de structuurvisie. De gemeente stelt hoge kwaliteitseisen aan het fundament en wil er zelf in blijven investeren.

Om Buitenstad te blijven, zijn in de structuurvisie vier ambities geformuleerd die weergeven wat Apeldoorn grotendeels al is en waar Apeldoorn sterk in is: Apeldoorn is een comfortabele gezinsstad met een toeristisch toplandschap; heeft een veelzijdige economie en kent lokale duurzaamheid. Aan deze ambities wil Apeldoorn samen met andere partijen bouwen.

De structuurvisie is een uitnodiging aan de samenleving om Apeldoorn mooier te maken. 'Apeldoorn biedt ruimte' staat voor ruimte bieden aan ideeën en initiatieven die passen bij de Buitenstad. De gemeente zal daarbij faciliteren en ondersteunen. Buiten het fundament van de Buitenstad biedt de gemeente hiervoor veel handelingsvrijheid, bijvoorbeeld door flexibel te bestemmen.

Niet alles gaat vanzelf. In sommige delen van Apeldoorn spelen ingewikkelde vernieuwingsopgaven. Opgaven die belangrijk zijn voor Apeldoorn als geheel, waarbij vaak hard gewerkt moet worden om iets van de grond te krijgen. In de structuurvisie worden die opgaven 'dynamo's' genoemd, elementen die eerst in beweging moeten komen voordat ze energie gaan opleveren. Het centrumgebied van Apeldoorn, de centrale delen van de Kanaalzone en kleinschalige herstructurering van wijken, buurten en dorpen zijn voorbeelden. De gemeente neemt in de dynamo's de regierol op zich. In de dynamo's ligt ook programmatisch de hoogste prioriteit. De verdere invulling ervan bepaalt de gemeente samen met initiatiefnemers.

2.2 De Groene Mal

Het gemeentelijk groenbeleid is neergelegd in de Groene Mal (oktober 2002), dat het groene kader is waarbinnen andere ruimtelijke functies een plaats krijgen (zie figuur 3).

Door middel van de Groene Mal wil Apeldoorn zich profileren als groene stad waar het goed wonen en werken is: Meer vulling, differentiatie en contrast in de stad is best, maar dan wel met behoud van de groene identiteit die Apeldoorn tot een gewilde vestigingsstad maakt. Deze identiteit moet duurzaam worden gegarandeerd.

Figuur 3: Kaart Groene Mal

Behoud en versterking van het groen in Apeldoorn heeft dus een hoge prioriteit. Uit onderzoek is gebleken dat met name in verstedelijkte gebieden behoefte is aan meer groen en natuur in de direct woon- en leefomgeving. In de Groene Mal zijn doelstellingen geformuleerd die gericht zijn op drie niveaus.

Het eerste niveau is gericht op de verweving van de stad met het landschap. In de stad is wat betreft het groen de volgende duidelijke tweedeling aan te wijzen: de westkant gelegen in het Veluwebos en de oostkant gelegen in (voormalig) agrarisch gebied. In het westen verloopt de overgang van stad naar bos vrijwel zonder barrières. De oostkant daarentegen heeft de meeste versterking van het groen nodig, wat tot gevolg heeft dat de meeste projecten uit de Groene Mal op dit deel van de stad gericht zijn.

Het tweede niveau is de verbinding van de stad met het omringende landschap. Aan de oostzijde zijn het de groene wiggen, geconcentreerde groencomplexen die de stad vanuit het landelijke gebied binnenlopen.

Het derde niveau is de dooradering van de stad met blauwe en groene structuren, door middel van het sprengen- en bekensysteem alsmede het complex van bos- en bomenlanen met daaraan gelegen parken.

De Groene Mal richt zich bij de ontwikkeling van deze gebieden expliciet op zeven belangrijke groene structuren in de stad. Dit zijn de beken, de sprengen, de kanaalzone, de lanen, de parken, de grote groengebieden en de groene wiggen.

De randen van het gebied zijn specifiek op de kaart behorende bij de Groene Mal aangegeven en hebben de kaarteenheden 'bos', 'open groene ruimten' en 'beken en sprengen'. De herontwikkeling van het voormalige TNO-terrein betreft de bestaande bebouwde omgeving. Het groen blijft onaangetast en behouden. Er zijn beschermende regels voor deze gebieden opgenomen in het moederplan.

2.3 Woningmarkt/woningbouwprogramma

Provincie/ Regio Stedendriehoek

In december 2016 hebben Gedeputeerde Staten de Kwantitatieve Opgave Wonen 2015-2024 vastgesteld. Doel is het woningaanbod voor de regio Stedendriehoek, zowel kwantitatief als kwalitatief, zo goed mogelijk af te stemmen op de behoefte aan woningen. Het beschrijft de programmatische opgave op basis van de geconstateerde regionale woningbehoefte en is daarmee het richtpunt voor woningbouwbeleid van gemeenten in de regio.
Bij besluit van 6 maart 2018 hebben GS het aantal te bouwen woningen voor Apeldoorn ten aanzien van de vastgestelde Kwantitatieve Opgave Wonen opgehoogd met 882 woningen.

Gemeente
De gemeenteraad heeft op 13 februari 2014 de 'Woonagenda Apeldoorn 2014-2018, buitenstad in uitvoering' vastgesteld. De Woonagenda betreft de herijking van het gemeentelijke woonbeleid en geeft een visie op de toekomst van het wonen in de gemeente Apeldoorn. De voormalige TNO-locatie is in deze woonagenda opgenomen. Het gebied behoort tot het stadsdeel 'zuidwest'. De herontwikkeling van het TNO-terrein is specifiek als herontwikkelingslocatie beschreven.
Naast de woonagenda heeft de gemeenteraad ook het Woningbouwprogramma 2010-2029 vastgesteld. In het woningbouwprogramma 2010-2029 is de TNO-locatie concreet benoemd. Dit gemeentelijk kader sluit aan bij het provinciale behoeftekader, zoals opgenomen in door Gedeputeerde Staten in januari 2010 vastgestelde 'Kwalitatief Woonprogramma 2010 -2019' (KWP3). In maart 2015 heeft de gemeenteraad dit kader geactualiseerd. Er is analyse gevoerd, onder andere op basis van actuele behoeftecijfers en ontwikkeling in het aanbod van woningbouwplannen. De TNO-locatie maakt onderdeel uit van de aanbodanalyse, rekening houdend met een netto toevoeging van 275 woningen op deze locatie, waarvan 190 in dit uitwerkingsplan. Kwalitatief kwam de raad tot een vertrekpunt van een accent op de prijssegmenten: goedkoop en middelduur.
Conclusie: De woningbouw is in overeenstemming met het gemeentelijk woningbouwprogramma. en dit programma sluit aan op het door Gedeputeerde Staten vastgestelde kader voor de regio Stedendriehoek.

2.4 Parkeernota

De geldende parkeernormen zijn vastgelegd in de Parkeernota (geactualiseerd oktober 2004). De gemeente stelt geen maximum aan het aantal parkeerplaatsen bij woningen, de parkeernorm geeft aan wat in ieder geval aangelegd moet worden. In de regels wordt verwezen naar deze parkeernota.
Het minimale aantal parkeerplaatsen bedraagt:
a. voor een woning zonder parkeervoorziening op eigen kavel: 1,5
b. voor een woning met garage en oprit op eigen kavel: 1,75
c. voor een woning met garage zonder oprit of tuinplaats op eigen kavel: 2,25
d. voor een woning met carport op eigen kavel: 2

2.5 Waterbeleid

2.5.1 Gemeentelijk beleid

2.5.1.1 Gemeentelijk Waterplan Apeldoorn

Om te anticiperen op (beleids)ontwikkelingen en om de leefkwaliteit van de stad te vergroten heeft Apeldoorn gezamenlijk met het waterschap Veluwe en Vitens in 2005 een gemeentelijk Waterplan opgesteld. Het Waterplan is door de gemeenteraad vastgesteld en gekozen is voor het ambitieniveau Actief Duurzamer. De belangrijkste opgaven met ruimtelijk consequenties zijn het afkoppelen en bergen van regenwater en het creëren van waterberging in beekzones.

Bij herontwikkeling, herinrichting en herstructurering zal het verhard oppervlak in het stedelijk gebied zoveel mogelijk afgekoppeld worden om het watersysteem op orde te krijgen. Ten westen van het Apeldoorns Kanaal wordt het regenwater in de bodem geïnfiltreerd of zoveel mogelijk vastgehouden in een groenzones, bijvoorbeeld naast beken en sprengen. Ten oosten van het kanaal wordt het regenwater in de vijvers geborgen.

Uitgangspunten bestemmingsplan
Bij het uitvoeren van de watertoets van het moederplan zijn de effecten op de waterhuishouding in beeld gebracht en getoetst aan het beleid. Ontwikkelingen moeten voldoen aan de uitgangspunten uit het waterbeleid.

2.5.1.2 Gemeentelijk Rioleringsplan Apeldoorn

Het Gemeentelijk Rioleringsplan 2016 – 2020 (GRP) is in 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. In het GRP is de gemeentelijke invulling van de zorgplichten voor afvalwater, regenwater en grondwater beschreven. De zorgplichten vormen het kader voor de ruimtelijke invulling van water en riolering en bestemmingsplannen. Het GRP is uitgewerkt in concrete opgaven, onderzoeken en maatregelen met een financiële dekking voor de planperiode.

Speerpunt in het GRP is het anticiperen op de effecten van klimaatverandering, zoals wateroverlast door extreme buien en verdroging door langere droge perioden. Effecten van verdroging zijn periodiek lagere grondwaterstanden en lagere beekafvoeren. Deze effecten kunnen worden tegengegaan door de inrichting van de openbare ruimte aan te passen en regenwater van verhardingen niet versneld af te voeren via de riolering, maar af te koppelen en lokaal te infiltreren in de bodem. Bewoners zal ook gevraagd worden zelf actief bij te dragen aan de klimaatopgave door de regenwaterafvoer van hun woningen af te koppelen van het vuilwaterriool en hun tuinen te vergroenen. Door deze afkoppelstrategie langjarig door te zetten ontstaat een klimaatrobuuste omgeving. Door het regenwater meer onderdeel te laten zijn van de openbare ruimte neemt tevens de belevingswaarde en ruimtelijke kwaliteit verder toe.

Uitgangspunten bestemmingsplan
Bij nieuwe ontwikkelingen, herinrichtingen en herstructureringen moet het regenwater afgekoppeld worden. De ruimtelijke inrichting moet zodanig aangepast worden dat hevige regenval niet leidt tot wateroverlast (verhardingen verminderen, maaiveldmorfologie optimaliseren etc.) Er dient ruimte gecreëerd te worden voor tijdelijke waterberging in de openbare ruimte met name in groenzones. Ten slotte moet er grondwaterneutraal gebouwd worden. Bij de realisatie van het plan zal hiermee rekening gehouden worden.

2.6 Welstandsbeleid

In juni 2017 is de welstandsnota 2017-2020 'Aantrekkelijk Apeldoorn' door de gemeenteraad van Apeldoorn vastgesteld. Deze welstandsnota vervangt de Herijkte kadernota 'Over welstand geschreven' uit 2011.
Het beleid ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit vindt zijn wettelijke basis in de Woningwet uit 2003.
Een welstandsnota beschrijft de criteria van wat onder redelijke eisen van welstand wordt verstaan. Het college geeft uitvoering aan beleid op dit gebied. In Apeldoorn adviseert de onafhankelijke Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) aan het college, met de welstandsnota als kader, of aanvragen omgevings(bouw)vergunning voldoen aan redelijke eisen van welstand.

De welstandsnota 2017-2020 'Aantrekkelijk Apeldoorn' heeft tot doel de balans behartigen tussen het borgen van basiskwaliteit van de ruimtelijke leefomgeving, in combinatie met het bieden van ruimte aan initiatiefnemers. Bij de welstandsnota hoort een website www.apeldoorn.nl/welstand, die het welstandsbeleid voor de burger toegankelijk maakt. Binnen enkele stappen weet een initiatiefnemer welk beleid van toepassing is om het plan goed bevonden te krijgen op het gebied van ruimtelijke kwaliteit. De Kookboeken, die ook middels de website worden ontsloten, bieden inspiratie om de ruimtelijke kwaliteit van een bouwinitiatief verder te brengen dan het minimaal noodzakelijke.

De nota gaat uit van één welstandsniveau voor álle gebieden van de hele gemeente Apeldoorn. De verschillende welstandsniveaus (zwaar, normaal of soepel), uit de voorgaande nota zijn afgeschaft. De benadering is gebiedsgericht (wijk/ dorp/gebied) in plaats van thematisch, zoals in de vorige nota (bv 'traditionalistisch architectuur in blokverkaveling', 'moderne architectuur en stedebouw'). Die indeling per gebied geeft de initiatiefnemer herkenning en inzicht en enthousiasme voor de eigen leefomgeving. De gebiedsindeling is dezelfde indeling als in de 'Kookboeken' wordt gehanteerd.
De welstandsnota (en bijbehorende website) werkt vanuit een piramide van meest voorkomende bouwwerken naar specifiekere bouwwerken:

• vergunningsvrij (grootste deel van de bouwwerken): welstandsvrij
• veelvoorkomende bouwwerken (grootste deel van de vergunningplichtige bouwwerken, zoals erkers, dakkapellen etc.): direct duidelijkheid vooraf met heldere eenduidige criteria. Hierin is ook het reclamebeleid, dat voorheen een aparte nota was, ondergebracht.
• specifieke bouwwerken (grotere bouwplannen): beoordeling op basis van doelstellingen per wijk, dorp of gebied. Het werken met doelstellingen die de kernkwaliteiten van het gebied beschrijven in plaats van te werken met stringente criteria, waaraan het bouwwerk moet voldoen, maakt verschillende ontwerpoplossingen mogelijk en biedt daarmee ruimte voor de initiatiefnemer.

Beeldkwaliteitsplan

De welstandsnota 2017-2020 'Aantrekkelijk Apeldoorn' is kader voor de bestaande woonomgeving van de gemeente Apeldoorn. Voor nieuwe ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld Zuidbroek of Zonnehoeve, maar ook het onderhavige plan 'Ugchelen-Buiten' biedt de op beheer van de bestaande woonomgeving gerichte welstandstandsnota onvoldoende handvatten. Hiervoor is dan ook een apart, gedetailleerder beeldkwaliteitsplan opgesteld ( http://digitaleplannen.apeldoorn.nl/plannen/NL.IMRO.0200.bp1253-/NL.IMRO.0200.bp1253-vas1/ b_NL.IMRO.0200.bp1253-vas1_rb4.pdf ). Dit beeldkwaliteitsplan beschrijft het ontwerp van het nieuwe ontwikkelgebied en bevat de stedebouwkundige criteria op gebied van beeldkwaliteit (verplicht), die nodig zijn om het nieuwe gebied te kunnen ontwikkelen. In de ontwikkelgebieden gaat, indien er een beeldkwaliteitsplan is vastgesteld, het beeldkwaliteitsplan vóór de welstandsnota. De kaders uit een Beeldkwaliteitsplan zijn tijdelijk. Ze gelden voor de duur van de ontwikkeling. Als de ontwikkelingsfase is afgerond, geldt de welstandsnota 2017-2020 'Aantrekkelijk Apeldoorn' als kader.

2.7 Beperking realisatieduur woningbouw private partijen

In juni 2014 heeft de gemeenteraad de beleidsnotitie 'Beperking realisatieduur woningbouw private partijen' vastgesteld. In het gemeentelijke woningbouwprogramma is nog maar beperkt ruimte voor nieuwe woningbouwinitiatieven, terwijl een deel van de beschikbare ruimte in het woningbouwprogramma is ingevuld met plannen waarvoor al meer dan een paar jaar een vastgesteld bestemmingsplan aanwezig is maar die niet tot uitvoering komen. Om dergelijke situaties in de toekomst te voorkomen en om alleen nog ruimte te bieden aan initiatieven die ook echt worden uitgevoerd, geldt op grond van de beleidsnotitie 'Beperking realisatieduur woningbouw private partijen' nu een realisatietermijn voor nieuwe woningbouwinitiatieven die in principe drie jaar bedraagt. Die termijn gaat lopen vanaf het moment dat het bestemmingsplan onherroepelijk is. Voordat een bestemmingsplan voor een woningbouwontwikkeling in procedure wordt gebracht, wordt deze termijn privaatrechtelijk overeengekomen tussen initiatiefnemer en gemeente.
Burgemeester en wethouders kunnen het uitwerkingsplan intrekken als na de termijn de betreffende woningen niet zijn gerealiseerd en ook nog niet in aanbouw zijn. De programmatische ruimte die daardoor vrij komt, kan vervolgens worden aangewend voor een andere woningbouwontwikkeling.

3 TOETSING UITWERKINGSREGEL

De geldende bestemming is ingevolge het bestemmingsplan Woningbouw Laan van Westenenk " Woongebied - Uit te werken". De hierbij behorende regels bepalen dat binnen het totale plangebied (dus inclusief de reeds in aanbouw zijnde fase) maximaal 275 woningen mogen worden gebouwd. Omdat in fase 1 maximaal 85 woningen zijn toegestaan voorziet dit uitwerkingsplan in 190 woningen.

Verder zijn de opgenomen regels over het bouwen en parkeren in overeenstemming met de voorgeschreven regels uit het moederplan.

4 RUIMTELIJKE EN FUNCTIONELE OPZET

Dit hoofdstuk geeft de ruimtelijke opzet van het plangebied weer.

4.1 Structuur

Het VO stedenbouwkundig plan is nog steeds actueel en van toepassing. In het VO stedenbouwkundig plan is de structuur van het plangebied weergegeven. Ook het beeldkwaliteitsplan is nog actueel. Hieronder in figuur 4 is de structuur weergegeven die is opgenomen in het VO stedenbouwkundig plan (2 februari 2016).

Figuur 4: VO stedenbouwkundig plan Ugchelen Buiten (2 februari 2016)

4.2 Bebouwing

Er wordt bebouwing in verschillende vormen toegestaan binnen de bestemming 'Woongebied'. Woningtypen die hier zijn toegestaan zijn: twee-onder-een-kapwoningen, vrijstaande woningen en aaneengebouwde woningen. Het exacte woningtype per perceel is nog niet bekend, dit is bewust vrijgelaten om flexibel op de marktvraag in te kunnen spelen.

4.3 Verkeersontsluiting en infrastructuur

In het woongebied zijn wegen direct toegestaan. De hoofdontsluiting van het gebied zal in het zuiden gesitueerd zijn, aansluitend op de Laan van Westenenk. Dit is reeds in het moederplan opgenomen. Hieronder in figuur 5 is de ontsluiting van het plangebied weergegeven.

Figuur 5: Ontsluiting gemotoriseerd verkeer en fiets-/wandelverkeer (Bron: VO stedenbouwkundig plan, februari 2016)

4.4 Parkeren

Het plan moet voldoen aan de parkeernormen zoals in hoofdstuk 2.4 Parkeernota. De parkeersituatie is aangegeven in het VOD stedenbouwkundig plan. Er zal voornamelijk op eigen grond geparkeerd worden.

5 UITVOERBAARHEID

In het moederplan 'Woningbouwlocatie Laan ten Westenenk 501-701' zijn de verschillende milieuhygiënische aspecten getoetst en onderbouwd, ook voor de gronden die in dit uitwerkingsplan opgenomen zijn. Voor meer informatie hierover wordt daarom naar het moederplan verwezen. Uitzondering hierop zijn de bodem, geluidhinder en milieueffectrapportage. Deze aspecten worden in deze paragraaf beschreven.

5.1 Milieuaspecten

5.1.1 Bodem

In het vastgestelde bestemmingsplan (28 januari 2016) staat beschreven wat de kwaliteit van de bodem is zoals geconstateerd in de uitgevoerde bodemonderzoeken.

Bodemverontreiniging
Uit de uitgevoerde bodemonderzoeken blijkt ondermeer dat er plaatselijk licht tot sterk verhoogde gehalten aan PCB's in de grond aanwezig zijn. Het betrof een verontreiniging bij een transformatorhuisje als gevolg van een calamiteit en een diverse verontreinigingen op vooral het noordelijke deel van het terrein ontstaan door het bedrijfsmatige gebruik. Deze verontreinigingen moeten worden gesaneerd om de locatie geschikt te maken voor het gebruik wonen.

Bodemsanering
De PCB verontreiniging bij het transformatorhuisje is geheel verwijderd en beschikt door het bevoegde gezag. Omdat dit een nieuwe verontreiniging betrof (ontstaan na 1987), was de gemeente Apeldoorn bevoegd gezag voor deze sanering.
Voor de sanering van de PCB-verontreinigingen is een saneringsplan opgesteld waarmee de provincie Gelderland, het bevoegde gezag, op 29 maart 2016 heeft ingestemd. In dit saneringsplan wordt een gefaseerde aanpak (2 fases) van de PCB verontreiniging beschreven. Vervolgens heeft de provincie verschillende keren ingestemd met wijzigingen op het oorspronkelijke saneringsplan.

De 1e fase is reeds uitgevoerd en beschikt door het bevoegde gezag. Tijdens deze fase is de grond met matig tot sterk verhoogde gehalten aan PCB's verwijderd en afgevoerd naar een erkende verwerker. Er is gesaneerd tot maximaal 1 meter beneden maaiveld. De putbodem en de putwanden bevatten nog maximaal een licht verhoogd gehalte aan PCB's. Het bevoegde gezag heeft de 1e fase van de sanering goedgekeurd (23 januari 2017, kenmerk 195226069).

Bodemsanering fase 2
Fase 2 van de bodemsanering betreft het herschikken van de aanwezige klasse industriegrond en het daarop aanbrengen van een leeflaag van minimaal 1 meter dik die voldoet aan de bodemkwaliteitsklasse wonen en die de bodem geschikt maakt voor de functie wonen. Het herschikken is omstreeks juli 2017 uitgevoerd en het aanbrengen van de leeflaag heeft nog niet overal plaatsgevonden. De ontwikkelaar heeft aangegeven dat deze leeflaag gefaseerd aangebracht gaat worden en uiterlijk gereed is voor het opleveren van de woningen.
Over de afronding van de sanering en de goedkeuring van de sanering fase 2 heeft het bevoegde gezag op 7 mei 2018 een brief geschreven aan de projectontwikkelaar (7 mei 2018, zaaknummer 195262048).

Op 22 mei 2018 is er aanvullend contact geweest tussen het bevoegd gezag en de saneerder (saneerder in opdracht van de ontwikkelaar). Naar aanleiding van dit overleg heeft het bevoegde gezag op 25 mei 2018 een nieuwe brief opgesteld (25 mei 2018, zaaknummer 195262048). Deze brief is als Bijlage 1 Brief provincie bodemsanering bij de toelichting gevoegd. De brief van 7 mei 2018 is hiermee komen te vervallen. In de brief van 25 mei 2018 staat het volgende vermeld:

• De sanering fase 2 is nog niet afgerond;
• De kadastrale aantekening is komen te vervallen op basis van het besluit op fase 1 van de sanering;
• Er mogen geen graafwerkzaamheden plaatsvinden onder 1 meter beneden maaiveld zonder toestemming van het bevoegde gezag;
• De grond is geschikt voor het uitvoeren van bouwwerkzaamheden;
• De grond is pas geschikt voor wonen als er een leeflaag van 1 meter is aangebracht op de resterende verontreinigde grond. De leeflaag moet voldoen aan de bodemkwaliteitsklasse wonen;
• De sanering is pas afgerond nadat is voldaan aan de saneringsdoelstelling (leeflaag van minimaal 1 meter die voldoet aan de klasse wonen) en het bevoegde gezag heeft ingestemd met de resultaten van de sanering;
• Op de locatie kan woningbouw plaatsvinden maar de locatie is pas na het aanbrengen van de leeflaag geschikt voor wonen;
• De ontwikkelaar heeft de plicht om kopers van woningen te informeren over de milieukundige situatie;
• Nadat de leeflaag is gerealiseerd en een eindevaluatie van de sanering is ingediend bij het bevoegd gezag kan worden ingestemd met fase 2 van de sanering en is de sanering pas afgerond. Na het instemmingsbesluit van de totale saneringsevaluatie fase 2 is de locatie geschikt voor de functie wonen.

Conclusie

Fase 1 van de bodemsanering is afgerond. Fase 2 bestaat uit het aanbrengen van een leeflaag van minimaal 1 meter dik met de bodemkwaliteitsklasse wonen. Deze fase is nog niet geheel afgerond. Op dit moment is de kwaliteit van de bodem geschikt voor het uitvoeren van woningbouw maar nog niet voor wonen.
De provincie Gelderland is het bevoegde gezag voor deze bodemverontreiniging en ziet ook toe op het uitvoeren van de maatregelen. Deze bevoegdheid is door de provincie Gelderland gemandateerd aan de ODRA (Omgevingsdienst Arnhem en Omgeving. Vanuit deze rol dienen zij erop toe te zien dat fase 2 van de sanering naar behoren wordt uitgevoerd en dat er pas op de locatie wordt gewoond nadat de leeflaag is aangebracht en daarmee de sanering is afgerond. De gemeente heeft hierin, in het kader van de Wet bodembescherming, geen rol en bevoegdheden.

De gemeente is op basis van het Besluit bodemkwaliteit bevoegd gezag voor het toepassen van grond. Indien er grond wordt aangevoerd van buiten de saneringslocatie dient er op basis van genoemd besluit een melding te worden ingediend.

Voor de bouw van woningen op de locatie dienen omgevingsvergunningen, activiteit bouwen, te worden aangevraagd. Ook hiervoor is de gemeente Apeldoorn het bevoegde gezag. In de beoordeling dient te worden getoetst of de kwaliteit van de bodem risico's geeft voor de gebruikers. Hierbij dient ondermeer verwezen te worden naar de brief van de het bevoegde gezag van 25 mei 2018.

5.1.2 Geluidhinder

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. Het plangebied is gelegen binnen de invloedssfeer van verkeerswegen. Door DPA Cauberg-Huygen B.V. is een akoestisch onderzoek uitgevoerd in het kader van de Wet geluidhinder.

Onderzoeksresultaten wegverkeerslawaai 
De voorkeursgrenswaarde vanwege de Arnhemseweg wordt aan de oostzijde van het plan met 4dB overschreden. De maximale hogere grenswaarde van 63 dB wordt niet overschreden. De voorkeursgrenswaarde vanwege de Laan van Westenenk wordt aan de zuidzijde van het plan met 2 dB overschreden. De maximale hogere grenswaarde van 63 dB wordt niet overschreden.

Ter plaatse van de nieuwe ontsluitingswegen wordt bij de mogelijke toekomstige hoofdontsluiting aan de oostzijde van het plan de voorkeursgrenswaarde overschreden met 1 dB. De ontsluitingswegen zijn echter 30 km/uur wegen en hoeven derhalve formeel niet te worden getoetst. De 30 km/uur wegen zijn wel relevant voor de bepaling van de gecumuleerde geluidbelasting.

Hogere grenswaarde 
Omdat de voorkeursgrenswaarden worden overschreden, is ten behoeve van de realisatie van de woningen een hogere grenswaarde voor zowel de Arnhemseweg als de Laan van Westenenk verleend. De hogere grenswaarde voor de Arnhemseweg bedraagt 52 dB en voor de Laan van Westenenk 50 dB.

Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het plan niet leidt tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de nieuwe en bestaande geluidgevoelige bestemmingen.

5.1.3 Milieueffectrapportage

Het moederplan maakt een activiteit mogelijk die is opgenomen in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r., te weten D11.2 maar de drempelwaarde wordt niet overschreden. Daarom is een vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld. De belangrijkste milieugevolgen treden op door het wegverkeer van en naar de planlocatie. Echter ten opzichte van het huidige gebruik als industrieterrein neemt de verkeersintensiteit af, waardoor er geen sprake van een verslechtering is. Uit de vormvrije m.e.r-beoordeling is gebleken dat kan worden uitgesloten dat de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu. Het is daarom niet noodzakelijk een m.e.r.-beoordeling uit te voeren voor onderhavig uitwerkingsplan.

5.2 Financieel-economische uitvoerbaarheid

De ontwikkeling van deze locatie vindt plaats op initiatief van VOF Ugchelen Buiten. De uitvoering komt voor rekening en risico van deze initiatiefnemer. De gemeente Apeldoorn heeft met initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten die betrekking heeft op het verhaal van gemeentelijke kosten en de door initiatiefnemer te betalen garantstelling voor de aanleg van openbare voorzieningen. Ook is in deze anterieure overeenkomst bepaald dat initiatiefnemer de eventuele kosten van tegemoetkoming in planschade aan de gemeente zal vergoeden. Hierdoor is het kostenverhaal van de grondexploitatie verzekerd en hoeft er geen exploitatieplan vastgesteld te worden.

Initiatiefnemer heeft een exploitatieopzet overgelegd waaruit blijkt dat zij de kosten die voor haar met dit project gemoeid zijn, kan dragen. Geconcludeerd wordt dat het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is.

De uitgangspunten voor de grondexploitatie zijn:

• looptijd 2015 t/m 2023
• bouwprogramma: 275 woningen

Samenvatting grondexploitatie (bedragen x € 1 miljoen):

Begrotingspost	Bedraqen in € x 1 milj
Kosten
Verwerving/bouwrijp maken	15,7
Overige kosten	1,8
Totale kosten	17,5
Opbrengsten
Grondverkoop-woningbouw	17,5
Saldo	0,0

De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

6 JURIDISCHE PLANOPZET

6.1 Inleiding

In hoofdstuk 4 is de voorgestane invulling van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 5 toont aan dat deze invulling uitvoerbaar is. De volgende stap is het treffen van een juridische regeling die de invulling mogelijk maakt. Dit hoofdstuk beschrijft deze regeling. Paragraaf 6.2 beschrijft de gebruikte bestemmingen. Hier worden zowel de regels als de weergave van de bestemmingen op de plankaart beschreven. De beschrijving geeft aan hoe de regeling geïnterpreteerd moet worden. In paragraaf 6.3 tenslotte worden de algemene regels en de overgangs- en slotregels besproken.

6.2 Bestemming

De bestemming is vastgelegd in de regels en op de verbeelding. Samen geeft dit de regels voor gebruik en bebouwing van de grond. De bestemming wordt hierna besproken.

Woongebied
Voor de woningen zijn op de verbeelding geen bouwvlakken opgenomen, zodat er maximale flexibiliteit gerealiseerd wordt. In de regels zijn bepalingen opgenomen die de locatie, bouwwijze, hoogte e.d. verder regelen.

Bij de woningen is uitsluitend de maximale 'footprint' van de hoofdgebouwen bepaald. Door deze systematiek kan men zowel diepe, smalle woningen realiseren als brede, ondiepe woningen, afhankelijk van het gewenste stedenbouwkundige beeld. Voor vrijstaande woningen is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om deze footprint te kunnen vergroten. Deze kan bijvoorbeeld toegepast worden bij vrije kavels.
Bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen mogen worden gesitueerd in achtererfgebied. Hiermee is aansluiting gezocht met de regeling voor het vergunningvrij bouwen van bijbehorende bouwwerken en is de definitie van het begrip achtererf uit artikel 2 lid 3 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht overgenomen.

De maximaal toegelaten oppervlakte aan bijgebouwen, aan- of uitbouwen en overkappingen is gerelateerd aan de oppervlakte van de kavel. Is de kavel kleiner dan 500 m2 dan is ten hoogste 50 m2 aan bijgebouwen, aan- of uitbouwen en overkappingen toegestaan, bij kavels tussen 500 en 750 m2 is die oppervlakte maximaal 65 m2 en is de kavel groter dan 750 m2 dan is ten hoogste 85 m2 aan erfbebouwing toegestaan. Daarbij geldt wel steeds de voorwaarde dat niet meer dan 60% van de kavel wordt bebouwd.

6.3 Algemene regels en overgangs- en slotregels

6.3.1 Algemene regels

In hoofdstuk 3 (Algemene regels) staan de regels die gelden voor alle bestemmingen. In artikel 5 zijn bouwregels opgenomen die voor alle bestemmingen gelden. Lid 5.1 bevat onder andere de bepaling over ondergronds bouwen. Hierin is bepaald dat ondergronds bouwen alleen daar is toegestaan waar ook bovengronds gebouwd mag worden, mits er een functionele relatie bestaat met de bovengronds toegelaten functie. Het laatste onderdeel van dit lid geeft een regeling voor legaal gebouwde (delen van) bouwwerken die niet voldoen aan de in het plan voorgeschreven maatvoering. De aanwezige maten zijn dan toegelaten, ook bij eventuele herbouw van het bouwwerk. Dit geldt alleen daar waar de afwijking voorkomt. Het laatste onderdeel van dit lid geeft een regeling voor legaal gebouwde (delen van) bouwwerken die niet voldoen aan de in het plan voorgeschreven maatvoering. De aanwezige maten zijn dan toegelaten, ook bij eventuele herbouw van het bouwwerk. Dit geldt alleen daar waar de afwijking voorkomt.

Lid 5.2 bevat de afdekbepaling. Hier is bepaald dat, wanneer in het plan een maximale goothoogte is aangegeven, het gebouw vanaf de aangegeven goothoogte dient te worden afgedekt met een kap. Deze bepaling impliceert dat een -al dan niet gedeeltelijke- platte afdekking is toegestaan, mits dat platte dak niet hoger is dan de op dat punt geldende maximaal toegelaten bouwhoogte.

In artikel 6 staan de algemene gebruiksregels. In lid 6.1 is beschreven welke vormen van gebruik in ieder geval gelden als gebruik in strijd met de bestemming. In lid 6.2 is het daadwerkelijke strijdig gebruik strafbaar gesteld. Deze strafbaarstelling is noodzakelijk voor vormen van gebruik die onwenselijk zijn en waarvoor het bestemmingsplan dus niet de mogelijkheid biedt daarvoor een omgevingsvergunning te verlenen; de strafbaarstelling van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is derhalve niet van toepassing.

In artikel 9 staan de procedureregels die bij het stellen van nadere eisen moeten worden toegepast. Procedureregels voor het bij omgevingsvergunning afwijken van de regels van het bestemmingsplan zijn niet opgenomen omdat daarvoor de procedure uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing is. De procedureregels voor uitwerkings- en wijzigingsplannen staan in de Wet ruimtelijke ordening. Artikel 10 tenslotte geeft aan welke regeling geldt wanneer wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen en plannen. De overige artikelen bevatten bekende regels die geen nadere bespreking behoeven.

6.3.2 Parkeren

Door een wijziging van het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn op 29 november 2014 de stedenbouwkundige bepalingen uit de Bouwverordening vervallen. De stedenbouwkundige bepalingen van de Bouwverordening waren in Apeldoorn overwegend nog van belang vanwege de koppeling met de parkeernormen. Door het vervallen van deze bepalingen moet, daar waar het aanwezig zijn van voldoende ruimte voor het parkeren van auto's in het kader van een goede ruimtelijke ordening nodig is, in het bestemmingsplan een regeling voor het parkeren worden opgenomen.

6.3.3 Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 bevat tot slot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik en de titel van het bestemmingsplan.

7 INSPRAAK EN OVERLEG

7.1 Inspraak

Overeenkomstig het in de gemeentelijke inspraakverordening bepaalde heeft geen voorontwerp van deze uitwerking ter inzage gelegen.

7.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Omdat dit een uitwerking betreft van een bestemmingsplan dat in het kader van het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening reeds met betreffende instanties is besproken, wordt geen nader vooroverleg gevoerd.