Groot Zonnehoeve

6.3 Bestemmingen

De bestemmingen zijn vastgelegd in de regels en op de plankaart. Samen geeft dit de regels voor gebruik en bebouwing van de grond. De bestemmingen worden hierna besproken.

Agrarisch - Kwekerij

Ten oosten van het plangebied, in gebied Barnewinkel, ligt een kwekerij. Uit het oogpunt van milieuzonering moet tussen een kwekerij en woningen afstand aangehouden te worden. In principe bedraagt deze afstand 50 meter. Deze afstand wordt bepaald door het milieuaspect gevaar, veroorzaakt door chemische bestrijdingsmiddelen die doorgaans op een kwekerij worden gebruikt. Vanwege het milieuaspect geluid moet een afstand van 30 meter worden aangehouden. Deze afstanden moeten worden gemeten vanuit de grens van het bestemmingsvlakken voor de woningen.

Om te voorkomen dat door de milieuzone van de kwekerij een deel van Villahoeve niet met woningen bebouwd zou kunnen worden, is een deel van de kwekerij in het plangebied Groot Zonnehoeve betrokken. Het deel van de kwekerij dat op minder dan 30 meter uit de grens van het vlak met de bestemming Wonen ligt, heeft de bestemming Groen gekregen. Kwekerij-activiteiten zijn daar dan niet meer toegestaan. Het deel van de kwekerij dat op meer dan 30 maar minder dan 50 meter uit de grens van het vlak met de bestemming Wonen ligt, heeft de bestemming 'Agrarisch - Kwekerij' gekregen. In de bestemmingsregels is bepaald dat het zonder omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden verboden is bestrijdingsmiddelen te gebruiken. Een dergelijke omgevingsvergunning kan worden verleend wanneer er niet-chemische bestrijdingsmiddelen worden gebruikt en er geen afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefmilieu van de aangrenzende woningen. Op het gedeelte van de kwekerij dat deel uitmaakt van dit bestemmingsplan vindt alleen open-grondteelt plaats. Daarom is het oprichten van gebouwen niet mogelijk gemaakt; alleen het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde is toegelaten.

Bos

De bestemming 'Bos' is gegeven aan de bosgebieden in Schuylenburg. Ook het gebied tussen de Boskamers en het Centrum heeft deze bestemming gekregen; hier kan boscompensatie plaatsvinden. Op de gronden met de bestemming Bos zijn bos, struikgewas, hakhout en afschermende groenbeplanting toegestaan. Daarnaast zijn de gronden mede bestemd voor het behoud, de bescherming en de versterking van het bos met de bijbehorende landschaps- en natuurwaarden. Verder zijn paden, in- en uitritten, nutsvoorzieningen en de bestaande wegen toegestaan. Ter bescherming van de aanwezige landschappelijke waarden van deze gronden is bepaald dat een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden vereist is voor diverse werkzaamheden die de bomen kunnen aantasten.

Groen

Het structurele en structurerende openbare groen in het plangebied is onder de bestemming 'Groen' gebracht. Het betreft hier Park Zonnehoeve, de stroken met bijzondere en karakteristieke bomen in Zonnetuin en de groenzone langs de spoorlijn. Hier zijn groenvoorzieningen, paden, hondenuitlaatplaatsen, nuts- en speelvoorzieningen toegestaan. In het park komt de wadi. Daarom is in de regels ook bepaald dat de gronden bestemd zijn voor waterhuishoudkundige voorzieningen. Binnen deze bestemming zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegelaten. De bouwhoogte van reguliere speel- en klimtoestellen mag bij recht niet meer dan 4 meter bedragen. Het bevoegd gezag kan onder voorwaarden afwijken van de hoogtebepaling en speel- en klimtoestellen toestaan tot een hoogte van 6 meter. In de driehoek tussen de buurten Zonnetuin en Villahoeve komt een uitdagend speellandschap met veel bodemreliëf en speeltoestellen en speelaanleidingen die ook voor mensen met een beperking geschikt en uitdagend zijn. Via een verharde hoofd-speelroute en opstappunten is dit speellandschap ook voor minder validen bereikbaar. Op deze plek is aan de bestemming de aanduiding 'speelvoorziening' toegevoegd. In de regels dat hier bijzondere speelvoorzieningen met bijbehorende verhardingen en hoogteverschillen in het maaiveld zijn toegelaten. Bij recht mogen speel- en klimtoestellen ter plaatse van deze aanduiding 6 meter hoog worden.

In het park, bij de schapenweide, kan een gebouw worden opgericht dat dient als nachtverblijf voor de schapen met daarbij ontmoetings- en verblijfsruimte met bijbehorende (sanitaire) voorzieningen voor bewoners die de dieren verzorgen en onderhoudsactiviteiten in het groen verrichten, onder andere cliënten van de zorginstelling bij wijze van dagbesteding. Voor dit gebouw is een bouwvlak op de plankaart aangegeven. In de bestemmingsomschrijving zijn deze gebruiksvormen aangegeven als recreatief-agrarisch gebruik.

Maatschappelijk

De bestemming 'Maatschappelijk' is gegeven aan het terrein van de zorginstelling, de vier villa's direct ten zuiden van de Zutphensestraat en aan de voormalige woning van de directeur van het Paedagogium Achisomog (Zutphensestraat 76). Om de nodige flexibiliteit te kunnen bieden is binnen deze bestemming een vrije uitwisseling tussen de verschillende maatschappelijke voorzieningen mogelijk. Er zijn maatschappelijke voorzieningen toegelaten in de categorieën 1 en 2. Welke voorzieningen dat zijn staat in de Lijst van toegelaten maatschappelijke voorzieningen die in de bijlagen bij de regels is opgenomen. Een bedrijfswoning is niet toegestaan. Met een aanduiding is aangegeven dat in de vier villa's en de voormalige directeurswoning tevens zelfstandige kantoren zijn toegestaan. De in de bestemmingsomschrijving genoemde detailhandel betreft de bestaande winkels. De maximumoppervlakte van 500 m2 verkoopvloeroppervlakte voor detailhandel geldt voor het gehele plangebied. Van de totale oppervlakte voor Maatschappelijk bestemde grond mag dus ten hoogste 500 m2 voor detailhandel gebruikt worden.

Bebouwingspercentage en hoogtematen zijn op de plankaart aangegeven. De vier villa's ten zuiden van de Zutphensestraat en de voormalige woning van de directeur van het Paedagogium Achisomog zijn rijks- respectievelijk gemeentelijk monument. Hier is de bebouwingsgrens vrij strak om de gebouwen getrokken. Bij de overige vlakken met de bestemming Maatschappelijk is een ruimere bouwgrens getrokken. Het bebouwingspercentage geeft aan welk deel van het vlak bebouwd mag worden. Ook hier kunnen aan de situering van bebouwing en parkeervoorzieningen nadere eisen worden gesteld ter bescherming van in het bebouwingsvlak aanwezige bomen. In de regels is voorts een verwijzing opgenomen naar artikel 17 waarin is bepaald dat de gebouwen in de geluidzones van de omringende wegen niet mogen worden gebruikt ten behoeve van bepaalde vormen van maatschappelijke voorzieningen. Dit is om ervoor te zorgen dat mensen die langdurig op dezelfde plaats (moeten) verblijven, niet worden blootgesteld aan een te hoge geluidsbelasting.

Sport

Ten westen van de hoofdingang van 's Heeren Loo komt een Cruyff-court, een verhard speelveld afgeschermd met een hekwerk. Hier kan gesport en gespeeld worden. Het Cruyff-court wordt specifiek ingericht en bereikbaar gemaakt zodat ook de cliënten van de zorginstelling er goed kunnen sporten en spelen. Dit terrein heeft de bestemming 'Sport'. In de regels is bepaald dat grond met deze bestemming mag worden gebruikt voor een buitensportvoorziening. Om ervoor te zorgen dat de bij het sporten gebruikte ballen niet uit de court gaan en om gevaar voor passerende motorvoertuigen op De Groene Voorwaarts te voorkomen, mag er om het Cruyff-court een terreinafscheiding van 4 meter hoog komen. Indien dat nodig is voor de (verkeers)veiligheid kunnen burgemeester en wethouders afwijken van die hoogte en een omgevingsvergunning verlenen voor een terreinafscheiding met een bouwhoogte van 6 meter. Het is niet de bedoeling dat het Cruyff-court ook 's avonds in het donker gebruikt wordt, omdat dat overlast voor de omringende woningen kan opleveren. Daarom is geen regeling voor lichtmasten opgenomen.

Verkeer - Spoorweg

De bestemming 'Verkeer - Spoorweg' is gegeven aan de spoorlijn Apeldoorn-Zutphen. Hier zijn wegen, spoorwegen, bermen, watergangen, groenvoorzieningen en specifieke spoorinfrastructuur toegestaan. Op de plankaart is de locatie van de voorstadhalte met een bouwvlak aangegeven. In de regels is bepaald dat (binnen dat bouwvlak) gebouwen en overkappingen ten behoeve van een station mogen worden opgericht.

Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is gegeven aan de gebieden die een verblijfsfunctie hebben. Dit betreft de wegen, straten, voet- en fietspaden, bermen en parkeervoorzieningen in de woongebieden. Binnen de bestemming Woongebied zal eveneens verblijfsgebied worden gerealiseerd. Die bestemming biedt daartoe de mogelijkheid. Ook in deze bestemming is een regeling voor de voorstadhalte opgenomen, zowel op de plankaart als in de regels.

Wonen

De gedetailleerde eindbestemming 'Wonen' is gekozen voor de bestaande te handhaven woningen en voor die woningen waarvan zeker is in welke vorm ze gerealiseerd zullen worden. Voor deze woningen is op de plankaart een bouwvlak gegeven. In de meeste gevallen heeft dit bouwvlak de vorm van een bouwstrook waarin meerdere woningen zijn opgenomen. Ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning' zijn zorgwoningen toegestaan.

Door middel van bouwaanduidingen is onderscheid gemaakt tussen de verschillende bouwwijzen van de woningen: vrijstaand, twee-onder-een-kap en aaneengebouwd. Ter plaatse van de aanduiding twee-aaneen zijn zowel twee-onder-een-kapwoningen als vrijstaande woningen toegestaan. In Villahoeve is één locatie waar vanuit stedenbouwkundig oogpunt twee-onder-een-kapwoningen moeten komen maar vrijstaande woningen ongewenst zijn. Daar is met een bouwaanduiding aangegeven dat vrijstaande woningen uitgesloten zijn.

Bij vrijstaande, twee-onder-een-kap- en aaneengebouwde woningen heeft het perceelsgedeelte voor de voorgevel (en bij hoekpercelen naast de zijgevel) de aanduiding 'tuin'; het perceelsgedeelte achter de achtergevel de aanduiding 'erf'. Deze aanduidingen zijn van belang voor de situering van bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen. In de regels is namelijk bepaald dat deze bouwwerken niet alleen binnen het bouwvlak maar ook ter plaatse van de aanduiding erf mogen worden gebouwd. Daarbij is nog specifiek bepaald dat deze erfbebouwing ten minste 3 meter achter de voorgevel (of het verlengde daarvan) moet worden gesitueerd; in Villahoeve bedraagt deze afstand 5 meter.

Villahoeve krijgt een groen en ruim opgezet karakter. Dat wordt bereikt door in Villahoeve ruimere afstanden tussen de bebouwing aan te houden dan in de rest van het plangebied. De bouwstroken zijn zo getekend dat de woningen een voortuin van ten minste 6 meter diep hebben. De afstand tussen de woning en de zijdelingse perceelsgrens bedraagt in Villahoeve ten minste 4 meter (in de rest van het plangebied is dat 3 meter). Bij vrijstaande woningen geldt dat voor beide zijden van de woning, voor twee-onder-een-kapwoningen uiteraard voor één zijde. De afstand van bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen tot de zijdelingse perceelsgrens moet ten minste 1 meter bedragen (in de rest van het plangebied mogen deze bouwwerken tot op de perceelsgrens worden gebouwd).

De maximaal toegelaten oppervlakte aan bijgebouwen, aan- of uitbouwen en overkappingen is gerelateerd aan de oppervlakte van de kavel. Is de kavel kleiner dan 500 m2 dan is ten hoogste 50 m2 aan bijgebouwen, aan- of uitbouwen en overkappingen toegestaan, bij kavels tussen 500 en 750 m2 is die oppervlakte maximaal 65 m2 en is de kavel groter dan 750 m2dan is ten hoogste 85 m2 aan erfbebouwing toegestaan. Daarbij geldt wel steeds de voorwaarde dat niet meer dan 60% van de kavel wordt bebouwd.

Bij recht is het gebruik van (een deel van) woning en bijgebouwen ten behoeve van beroepsuitoefening en niet-publieksgerichte bedrijfsmatige activiteiten aan huis toegestaan. Daarbij worden enige beperkingen gesteld om ervoor te zorgen dat het woonkarakter van de woning het beroeps- of bedrijfsmatige gebruik blijft overheersen. Voor de niet-publieksgerichte bedrijfsmatige activiteiten aan huis geldt dat alleen bedrijfsactiviteiten die voorkomen op de Lijst van toegelaten bedrijfsactiviteiten aan huis zijn toegestaan. Voor deze lijst is aansluiting gezocht bij de bedrijven die in de richtafstandenlijst van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' als bedrijven van categorie 1 zijn aangemerkt. Omdat het gaat om activiteiten in een woning op een relatief klein oppervlak is het aantal bedrijfsactiviteiten dat is toegelaten zeer beperkt gehouden.

Woongebied

De globale eindbestemming 'Woongebied' is gekozen voor die delen van het plan waarvoor de verkaveling voor de woningen nog niet definitief is. Dit betreft de resterende kavel voor particulier opdrachtgeverschap in de Boskamers, het Centrum en de locatie voor het woongebouw nabij de Laan van Erica.

Binnen de bestemmingsvlakken zijn bouwvlakken aangegeven waarbinnen de bebouwing moet worden gesitueerd. Naast woningen is in deze bestemming een veelheid aan functies voor de openbare ruimte toegestaan, zoals wegen, groenvoorzieningen, verblijfsgebied en waterhuishoudkundige voorzieningen. Met aanduidingen is aangegeven waar tevens maatschappelijke voorzieningen respectievelijk zorgwoningen zijn toegestaan. Met bouwaanduidingen is onderscheid gemaakt tussen de verschillende bouwwijzen van de woningen: vrijstaand, twee-onder-een-kap en aaneengebouwd. Ter plaatse van de aanduiding twee-aaneen zijn zowel twee-onder-een-kapwoningen als vrijstaande woningen toegestaan. In de regels is bepaald dat de bouwdiepte 10 meter voor aaneengesloten woningen, 12 meter voor halfvrijstaande en 15 meter voor vrijstaande woningen mag bedragen.

De regeling voor bijgebouwen en aan- of uitbouwen en overkappingen is gelijk aan die bij de bestemming 'Wonen'. Ook de regeling voor het beroeps- en bedrijfsmatig gebruik van woningen is van toepassing.

Aan de bestemming is een nadere-eisenregeling gekoppeld, waardoor burgemeester en wethouders ter bescherming van de aanwezige bomen en het stedenbouwkundig beeld nadere voorwaarden kunnen stellen aan de situering van bebouwing en parkeervoorzieningen.

Wonen - Uit te werken

Zoals in paragraaf 6.2 al is aangegeven is de bestemming 'Wonen - Uit te werken' gegeven aan die woongebieden waarvoor nog geen definitief verkavelingsplan bestaat. Dit zijn Parkbos West, het toekomstige woongebied in het Hippodroom en Parkbos Oost inclusief het voormalige werkhuis dat zal worden verbouwd tot appartementen in Schuylenburg.

De in het uitwerkingsplan toe te laten woningtypen en de maximale goot- en bouwhoogten zijn in het plan vastgelegd. Per bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen - Uit te werken' is een maximum aantal (zorg)woningen vastgelegd. De maximum aantallen (zorg)woningen voor de vijf vlakken met de bestemming 'Wonen - Uit te werken' bij elkaar opgeteld komt op 258. In de regels is bepaald dat het totale aantal (zorg)woningen voor alle bestemmingsvlakken met deze uit te werken bestemming niet meer mag bedragen dan 210. Door deze bepaling ontstaat enige flexibiliteit in de situering van de (zorg)woningen: wanneer er op de ene locatie wat meer (zorg)woningen komen, moeten er op de andere locatie(s) wat minder (zorg)woningen komen.

Er mag pas worden gebouwd op gronden met deze bestemming nadat het betreffende uitwerkingsplan in werking is getreden. Hiervan kan bij omgevingsvergunning worden afgeweken wanneer het bouwplan in overeenstemming is met een (voor)ontwerp-uitwerkingsplan (binnenplanse anticipatie) en de realisatie ervan past binnen de economische en financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Zowel in Parkbos Oost als in Parkbos West komen appartementen in bestaande gebouwen. Deze bestaande gebouwen zijn gemeentelijk monument dan wel kandidaat-gemeentelijk monument. Het is daarom van belang dat deze gebouwen moeten blijven staan. Daarom is in de uitwerkingsregels bepaald dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bestaand' de woningen in de bestaande gebouwen moeten worden gerealiseerd. In het uitwerkingsplan dat te zijner tijd vastgesteld zal worden, kan daarvoor dan een specifieke regeling worden opgenomen.

Bouwregels

Voor de maatvoering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde is per bestemming een bebouwingsschema opgenomen. In de bebouwingsschema's staan de maatvoeringsaspecten die voor die specifieke bestemming gelden. Vaak wordt verwezen naar de maatvoeringsaanduidingen op de plankaart.

Bevoegd gezag

Waar dit bestemmingsplan de bevoegdheid in het leven roept om af te wijken van de regels, is die bevoegdheid toebedeeld aan het bevoegd gezag. Over het algemeen zal dat bevoegd gezag het college van burgemeester en wethouders zijn. In een enkel geval zijn op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht gedeputeerde staten dan wel de minister bevoegd gezag voor het verlenen van de omgevingsvergunning en daarmee ook voor het bij die omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit bestemmingsplan.