Oude Mars 2018

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeenteraad heeft op 9 februari 2004 gekozen voor de Oude Mars als locatie voor de ontwikkeling van het topsegment. De Oude Mars wordt ontwikkeld tot woongebied voor dat deel van het topsegment, dat uit is op het in eigen beheer en naar eigen inzichten bouwen van een vrijstaande woning op een eigen kavel. De Oude Mars heeft een omvang van circa 36 hectare.

In 2008 is gestart met de verkoop van kavels in het plangebied Oude Mars. De start van de verkoop is echter direct gevolgd door de woningmarktcrisis hetgeen de verkoop heeft doen stagneren. Het verkooptempo van de kavels loopt enigszins achter bij de oorspronkelijke uitgangspunten.

In juli 2016 heeft een marktonderzoek plaatsgevonden door Bureau Stedelijke Planning.

Dit bureau noemt voor de stagnatie van de verkopen als belangrijkste oorzaken:

• De verkopen van de Oude Mars nemen relatief sterk af in de slechtere jaren. Dat komt omdat deze kavels het duurst zijn (en daarmee het conjunctuurgevoeligst zijn).
• De lage verkoopsnelheid in combinatie met een groot bouwveld kan kopers het gevoel geven lang in een onaf plan te moeten wonen.

Om het verkooptempo te verhogen wordt onder andere het volgende geadviseerd:

• Het handhaven van fase 1. De kavels in deze fase liggen het beste binnen het plangebied en zijn daarmee ook het meest geschikt voor het grote en duurdere aanbod. Ook zijn er voor dit deelgebied al kopers en optanten. Het aanpassen van dit deel van het programma zal bestaande optanten mogelijk doen afschrikken en bezwaarprocedures opleveren van zittende bewoners.
• Fase 2 is wel geschikt voor optimalisatie. Er zijn nog geen optanten voor, en door de dichtere opzet van het stedenbouwkundig plan en de grotere marktvraag naar kleine kavels leent deze fase zich beter voor kleiner (en goedkoper) aanbod. De kavels van deze fase zijn anders van opzet dan fase 1. Ze liggen veel dichter op elkaar dan deze kavels, zijn minder vaak gelegen aan openbaar groen en zijn ontsloten door lange rechte straten.

Op basis van de uitkomsten van het marktonderzoek heeft er een herverkaveling plaatsgevonden voor de fase 2. De nieuwe verkaveling geeft meer ruimte aan openbaar groen, speelser straattracé en meer differentiatie in kavelgroottes. Op basis van deze aanpassing zal, volgens het onderzoek, het oorspronkelijke uitgangspunt van het verkooptempo weer gehaald kunnen worden.

De herverkaveling van fase 2 heeft tot dit nieuwe bestemmingsplan geleid.

Daarnaast is dit bestemmingsplan een actuele juridisch-planologische regeling voor de Oude Mars. Aanleiding voor dit bestemmingsplan is ook het feit dat de bestaande planologische regeling voor de wijk bijna 10 jaar oud is. In de Wet ruimtelijke ordening is de actualiseringsplicht voor gemeenten opgenomen die inhoudt dat bestemmingsplannen niet ouder mogen zijn dan 10 jaar.

Het geldende bestemmingsplan Oude Mars is opgesteld vóór inwerkingtreding van de Wabo en de digitaliserings- en standaardiseringsverplichting uit de Wet ruimtelijke ordening. Het nieuwe plan voorziet weer in een actuele, uniforme, digitale en gestandaardiseerde regeling.

1.2 Plangebied

Het plangebied wordt begrensd door:

• Het fietspad ten zuiden van de wijk Gerenbroek;
• De Wijheseweg;
• Landgoed Zandhove.

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Bestemmingsplan Oude Mars

Vastgesteld door de raad op 11 mei 2009, in werking getreden op 16 juli 2019.

Bestemmingsplan Zwolle, Parapluplan Parkeren

Vastgesteld door de raad op 3 juli 2017, in werking getreden op 24 augustus 2017.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Ruimtelijk beleid

2.1.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Ruimte en Infrastructuur

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Ruimte en Infrastructuur (hierna: SVIR) vastgesteld. Daarmee is het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid zoals uiteengezet in de SVIR van kracht geworden. De SVIR geeft de ambitie aan voor Nederland in 2040. Die ambitie is vertaald in doelen voor de middellange termijn tot 2028.

Uitgangspunt van de SVIR is decentraal wat kan, centraal wat moet. Bij het bepalen van wat centraal moet, zijn slechts 13 rijksbelangen omschreven. Een rijksverantwoordelijkheid is slechts dan aan de orde, als:

• een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, of;
• over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, of;
• het een onderwerp betreft dat provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.

Conclusie

Er is bij het plan geen sprake van rijksbelangen, waardoor de conclusie is dat het plan niet in strijd is met het rijksbeleid.

2.1.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Per 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening ten aanzien van de ladder gewijzigd.

Artikel 3.1.6 lid 2 Bro

"De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.".

Stedelijke ontwikkeling

In artikel 1.1.1 is omschreven wat verstaan moet worden onder een stedelijke ontwikkeling. Namelijk een ruimtelijke ontwikkeling van bijvoorbeeld een woningbouwlocatie.

Op grond van jurisprudentie blijkt dat een initiatief vanaf 12 woningen of meer gezien wordt als een stedelijke ontwikkeling, waardoor de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking nodig is. In het geldende bestemmingsplan Oude Mars is de bouw van 100 woningen planologisch mogelijk. Aangezien er in dit plan maximale twee nieuwe woningen mogelijk worden gemaakt, is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De 100 woningen uit het geldende bestemmingsplan maken onderdeel uit van de harde plancapaciteit.

Voor Zwolle is de woningbehoefte in de periode 2017-2027 circa 5500 - 6000 woningen. De harde plancapaciteit ((inclusief de gebieden met uitwerkingsplicht) is opnieuw geïnventariseerd en komt voor Zwolle uit op ruim 70% van de behoefte. Daarmee is er een resterende actuele behoefte van circa 1500-2000 woningen de komende tien jaar. Dit biedt voldoende ruimte voor verdere ontwikkeling van de stad door inbreidings- en transformatieplannen en de afbouw van Stadshagen

Conclusie

Het woonprogramma voorziet in een behoefte en maakt onderdeel uit van de harde plancapaciteit.

2.1.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening provincie Overijssel

Provinciale Staten van Overijssel hebben op 12 april 2017 de ‘Omgevingsvisie Overijssel 2017. Beken kleur en Omgevingsverordening Overijssel 2017’ vastgesteld. Beleid: Overijssel in 2030, daar werken we nu aan

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de visie wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In het uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door provinciale generieke beleidskeuzes, de ontwikkelingsperspectieven geven richting aan waar wat ontwikkeld kan worden en de gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief ingepast kan worden .

De sturingsfilosofie van de provincie is als volgt samen te vatten: als sprake is van een bepaalde ontwikkeling, dan moet eerst worden nagegaan, aan de hand van de generieke beleidsuitgangspunten die in de Omgevingsvisie zijn opgenomen, of er behoefte is aan de ontwikkeling. Indien dat zo is, moet worden nagegaan of de gekozen plek geschikt is voor het aldaar doorvoeren van de ontwikkeling.

Om antwoord te kunnen geven op die laatste vraag dient de ontwikkelingsperspectievenkaart bekeken te worden. Wanneer uit die kaart blijkt dat een ontwikkeling, zoals gepland, niet in strijd is met deze kaart, kan verder worden bezien hoe de ontwikkeling vormgegeven moet worden. Hierbij heeft de provincie gekozen voor een vierlagenbenadering, in welke benadering vier kaarten/lagen worden onderscheiden.

Dit zijn de natuurlijke laag, de laag van het agrarische cultuurlandschap, de stedelijke laag en de laag van de beleving. Samen met de catalogus gebiedskenmerken kan worden geconstrueerd welke kenmerken per laag van belang zijn om rekening mee te houden bij de planvorming

Voor het plangebied zijn de hieronder de genoemde punten opgenomen.

"8 Ontwikkelingsperspectieven (waar)

8.2.1.2 Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerk

Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld door in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening te houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten)".

Gebiedskenmerken

Het plangebied is aangemerkt als '.Verspreide bebouwing'

Ontwikkelingsperspectief

8.2.1.2 Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerk

Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld door in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening te houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

10.1.1.1 Wonen in de stedelijke netwerken

In deze Omgevingsvisie verstaan wij onder stedelijke netwerken:

• Zwolle Kampen Netwerkstad
• Netwerkstad Twente (Enschede, Hengelo, Almelo, Borne en Oldenzaal)
• Deventer-Stedendriehoek

Strekking van het beleid:

Het concentratiebeleid van de provincie is erop gericht om het aanbod voor de (boven)regionale woningbehoefte te concentreren in de stedelijke netwerken. Vanuit de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zal de ruimte daarvoor allereerst gevonden moeten worden in het bestaande bebouwde gebied. Door herstructurering, transformatie en aanpassing van bestaande bebouwing worden bestaande woonmilieus aangepast aan de veranderende vraag en nieuwe stedelijke woonmilieus gerealiseerd.

Toelichting (waarom?):

De woningmarkt is (boven)regionaal van aard. Er is op (boven)regionaal niveau regie nodig om vraag en aanbod in de regio duurzaam in balans te brengen. Als het gaat om de regionale vraag bepalen gemeenten in het kader van de regionale programmering in onderling overleg waar de bovenlokale vraag gefaciliteerd kan worden. Als het gaat om de bovenregionale vraag vinden wij de stedelijke netwerken de aangewezen plek om daarin te voorzien. Daar kunnen de stedelijke woonmilieus gerealiseerd worden die van belang zijn voor het vestigingsklimaat van de regio. Door de bovenregionale woningbouw te concentreren in stedelijke netwerken versterken wij de positie van de stedelijke netwerken als economische motoren van de regio. Ook voor de bovenregionale woningbouw geldt het principe van inbreiding gaat voor uitbreiding. Door nadrukkelijk in te zetten op herbestemming en transformatie kan binnen het bestaande bebouwd gebied ruimte gemaakt worden voor het realiseren van (bijzondere) stedelijke woonmilieus.

10.4.2 Stedelijke netwerken

In deze Omgevingsvisie verstaan wij onder stedelijke netwerken:

• Zwolle Kampen Netwerkstad
• Netwerkstad Twente (Enschede, Hengelo, Almelo, Borne en Oldenzaal)
• Stedendriehoek - Deventer

Ambitie:

Stedelijke netwerken die optimaal in verbinding staan met andere netwerken en waarin grotere en kleinere steden elkaar onderling versterken en aanvullen

Strekking van het beleid:

De functie van stedelijke netwerken in de regionale economie wordt versterkt door (boven)regionale stedelijke functies (wonen, werken, voorzieningen) daar te concentreren, bij voorkeur op (hoog)dynamische plekken. Regionale afstemming zorgt voor aansluiting bij het profiel van de verschillende kernen binnen de stedelijke netwerken. Wij zetten in op een goede bereikbaarheid van stedelijke netwerken.

Toelichting (waarom?):

Stedelijke netwerken vormen de motoren van de regionale economie. Door diensten, voorzieningen, bedrijven en kennisinstellingen die een functie vervullen voor de regio zoveel mogelijk bij elkaar te plaatsen, profiteren deze (boven)regionale functies van de dynamiek die daardoor ontstaat. Dit is niet alleen goed voor de werkgelegenheid, maar ook voor de arbeidsproductiviteit en rentabiliteit van bedrijvigheid. Door stedelijke functies bij elkaar te plaatsen, kan effectiever gebruik worden gemaakt van energievoorzieningen.

Door ervoor te zorgen dat de steden in stedelijke netwerken elkaar aanvullen door een goede profilering, versterken wij de kracht van deze netwerken. Daarvoor is een optimale bereikbaarheid binnen en tussen stedelijke netwerken van groot belang.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

2.1.3 Gemeentelijk beleid

Structuurplan Zwolle 2020

Het structuurplan dat op 16 juni 2008 door de raad is vastgesteld geeft de gemeentelijke visie op de gewenste sociale, economische en ruimtelijke structuur in 2020 weer. Het Structuurplan verwoordt niet alleen een kwantitatieve opgave, maar heel nadrukkelijk ook een kwalitatieve opgave. De visie wordt uiteengerafeld in programma's voor de verschillende beleidsterreinen. De globale visies op de toekomstige sociale, economische en ruimtelijke structuur zijn uitgewerkt tot de kern van het structuurplan: de plankaart met een beschrijving in hoofdlijnen van de meest gewenste ontwikkelingen voor de komende vijftien jaar. De plankaart geeft zo een integraal beeld van de beoogde functies van stad en ommeland tot 2020.

Het plangebied valt binnen de aanduiding woongebied. De Oude Mars wordt aangemerkt als een locatie voor topsegment woningbouw.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het gemeentelijke structuurplan.

Stedenbouwkundig programma van eisen

Op 3 oktober 2005 heeft de gemeenteraad het stedenbouwkundig programma van eisen voor de Oude Mars vastgesteld.

Welstandsnota

Algemeen

De welstandsnota 2016 is op 18 april 2017 door de gemeenteraad vastgesteld. Het doel van de Welstandsnota is het bieden van een toetsingskader voor de ruimtelijke kwaliteit van de stad. De nota kent twee belangrijke gebruikers. Voor de overheid biedt de nota een toetsingskader voor ingediende bouwinitiatieven. Voor de burger biedt de welstandsnota vooraf het kader en de randvoorwaarden voor de ontwikkeling van nieuwe bouwinitiatieven.

De welstandstoets wordt uitgevoerd op basis van relatieve criteria. Eigen aan het gebruik van 'relatieve' criteria is dat zij niet uitkomen op één resultaat, maar dat zij meerdere uitkomsten mogelijk maken.

Relatieve criteria vragen dus om nadere oordeelsvorming, bijvoorbeeld de bepaling dat kleurgebruik van een bijgebouw hetzelfde karakter moet hebben als dat van het hoofdgebouw. Om een goede kwaliteit van de ontwerpresultaten te bevorderen, kunnen er aanvullende richtlijnen worden geformuleerd.

Het bestemmingsplan is altijd kaderstellend voor de welstandstoetsing. Wat in het bestemmingsplan is toegelaten of is voorgeschreven aan bouwhoogte, bouwvolume, functie enzovoorts, kan door het welstandsbeleid niet worden ingeperkt. Soms gaan bestemmingsplannen verder en worden ook regels gegeven voor bijvoorbeeld plaatsing in de rooilijn of voor kappen en dakkapellen. Dan is er sprake van enige overlap met welstand.

Door het relatieve karakter van de welstandscriteria ontstaat er geen strijdigheid met eventuele bestemmingsplaneisen. Bij de herziening van bestemmingsplannen, zoals dit plan , is de aansluiting met de welstandsnota een belangrijk aandachtspunt..

Gebiedsgericht welstandsbeleid

Voor het plangebied is in de Welstandsnota beschrijving nummer 10 ´Stedelijk landschap, de omgevingen van Engelse Werk, Berkum Bruggenhoek en Zandhove ' van toepassing.

omgeving Landgoed Zandhove

Het voormalige Landgoed Zandhove is ontstaan op een hoger gelegen deel in het landschap, grenzend aan de laaggelegen weidegrond, de Zwolse Mars. Het landgoed is omgevormd in de Engelse landschapsstijl en de monumentale bebouwing is nu in gebruik als verpleeghuis. Rondom het landgoed staan diverse jaren dertig boerderijen, waaronder rijksmonument de Oude Mars (gesloten hoevetype). Kenmerkend voor de vroegere boerderijen behorend bij het landgoed waren de luiken in de kleuren blauw en geel. De gronden bij de voormalige boerderij De Oude Mars zijn bestemd voor de bouw van 100 vrijstaande woningen in het topsegment. De inrichting van de openbare, groene ruimte sluit aan op het landgoed

Hieronder zijn van de beleidskeuzes die hier in het kader van welstand gemaakt zijn samengevat.

Beleidskeuzes

waardering

De bijzondere combinatie van landschapspark, de cultuurhistorische waarden, alsmede de bestaande en toekomstige recreatieve functies aan de rand van de stad, maken de gebieden tot zeer hoog te waarderen verblijfsgebieden.

Beleid

• Het niveau van de welstandstoetsing is hoog.

• Behouden van de landschapsparken met historische relicten en de cultuurhistorische bebouwing.
• Behouden van het openbare en groene karakter van het stedelijke verblijfsgebied.
• Versterken park- of boskameropzet van de gebieden met bijzondere architectonische en landschappelijke elementen.
• Respecteren van de typerende kenmerken van de bestaande woonbebouwing.

Welstandscriteria

Om aan het beleid te voldoen moet de bebouwing zich voegen naar de beschreven kenmerken. Bij de welstandstoets van een bouwplan zijn de volgende criteria van belang.

Plaatsing

• De plaats van de bebouwing draagt bij aan het groene dan wel bosachtige karakter van de omgeving
• Bij nieuwbouw zijn de perceellering, positie en oriëntatie van de bebouwing in de directe omgeving richtinggevend. alsmede in het bestemmingsplan gegeven rooilijn en richting van een bebouwingsvlak.
• Bestaande rooilijnen zijn richtinggevend.

Massa en vorm

• De bestaande schaal van de bebouwing in de omgeving en het groene karakter van de gebieden zijn het uitgangspunt bij het uitbreiden of vervangen van de bebouwing.
• In het bouwwerk moet samenhang bestaan tussen de samenstellende delen van dat bouwwerk.
• Massa en vorm reageren op de belendende bebouwing.
• Bijbehorende bouwwerken zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa.

Gevels

• Bij verbouw en renovatie is de oorspronkelijke gevelopbouw en het materiaal- en kleurgebruik het uitgangspunt.
• Er is eenheid in de architectuur van de gehele gevel.
• Bij verbouw en renovatie wordt zorgvuldig omgegaan met karakteristieken als hoekoplossingen, entreepartijen en erkers.

Erfafscheidingen

• Gebouwde erfafscheidingen respecteren de relatie met de groene omgeving.

2.2 Archeologisch en cultuurhistorisch beleid

Archeologisch beleid

Het archeologisch beleid is gebaseerd op de Wet op de archeologische monumentenzorg. Deze wet is per 1 september 2007 in werking getreden. Deze wet voorzag in een nieuwe regeling voor de archeologie in de Monumentenwet 1988.

Als uitwerking van deze wet heeft de gemeenteraad op 18 augustus 2008 besloten het archeologiebeleid gemeente Zwolle vast te stellen. Het beleid is uitgewerkt aan de hand van een viertal kernbegrippen: kenbaarheid, verankering, betaling en kwaliteit. Centraal thema daarbij is dat de archeologische waarden waar nodig worden beschermd, zonder dat er meer maatschappelijke lasten in het leven worden geroepen dan noodzakelijk zijn. Het archeologiebeleid Zwolle bevat onder andere de Archeologische Waarderingskaart Zwolle (welke gebieden hebben een hoge archeologische waarde), kaders wanneer en hoe archeologisch waardevolle gebieden in het bestemmingsplan worden bestemd met een dubbelbestemming en de Lokale Onderzoeksagenda Archeologie Zwolle (archeologische onderzoeksthema's).

Cultuurhistorisch beleid

Het Zwolse beleid zoals verwoord in de vastgestelde beleidsnota voor het Zwolse monumenten- en archeologiebeleid (Dynamiek van Oud & Nieuw, 2000) is gericht op de instandhouding van historisch waardevolle objecten, complexen, openbare ruimte en stedenbouwkundige en landschappelijke structuren.

Op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is het verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit: het slopen, verstoren, verplaatsen of in enig opzicht wijzigen van een rijksmonument of het herstellen, gebruiken of laten gebruiken van een rijksmonument op een wijze waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht..

Op grond van de Erfgoedverordening Zwolle 2010 is het verboden zonder of in afwijking van een vergunning een beschermd (rijks- of gemeentelijk) monument af te breken, te verstoren, te verplaatsen of in enig opzicht te wijzigingen. Ook is het verboden een beschermd monument te herstellen, te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze, waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht.

Op 1 juli 2015 is artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd. Daarmee dienen cultuurhistorische waarden uitdrukkelijk te worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen. Dit betekent dat gemeenten een analyse moeten verrichten van de cultuurhistorische waarden in een bestemmingsplangebied en daar conclusies aan verbinden die in een bestemmingsplan verankerd worden. De gemeente Zwolle heeft als onderdeel van de hele inventarisatie van haar grondgebied voor dit plangebied inventarisaties van cultuurhistorische waarden laten uitvoeren. Binnen het bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de geïnventariseerde cultuurhistorische waarden door een beschermende regeling voor cultuurhistorisch waardevolle objecten op te nemen. Daarnaast houdt het bestemmingsplan er rekening mee dat de directe omgeving van monumenten niet onevenredig wordt verstoord.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het archeologisch en cultuurhistorisch beleid.

2.3 Verkeersbeleid

Mobiliteitsvisie

Het geldende Zwolse mobiliteitsbeleid vloeit voort uit het rijks – en provinciaal beleid en is verwoord in de Mobiliteitsvisie. De Mobiliteitsvisie is door de gemeenteraad vastgesteld in 2009 en in 2014 geactualiseerd in het Actieprogramma Mobiliteit 2014-2017.

De Mobiliteitsvisie vervangt het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) uit 2001. De Mobiliteitsvisie richt zich vooral op niet-infrastructurele aspecten omdat dit tot op heden onderbelicht gebleven in het mobiliteitsbeleid van de gemeente.

Het verkeersbeleid van de Gemeente Zwolle voorziet in een categorisering van het wegennet. Onderdeel daarvan is dat de Wijheseweg is aangewezen als gebiedsontsluitingsweg type A. Dit type wegen ontsluit aanliggende wijken. Op wegen met deze functie geldt een maximum snelheid van 70 km/uur. Direct ten zuiden van de aansluiting van de Oude Marslaan ligt de grens van de bebouwde kom. Daar gaat de Wijheseweg over in een provinciale weg met een maximum snelheid van 80 km/uur.

Parkeren

De Regeling Parkeernormen 2016 is het toetsingskader voor parkeren in het geval van vastgoedontwikkelingen, bestemmingsplannen en aanvragen van een omgevingsvergunning in de gemeente Zwolle. Het uitgangspunt van het beleid van de Gemeente Zwolle is dat de parkeeropgave van een bouwplan of een ontwikkeling primair op eigen terrein van het bouwplan of ontwikkeling gerealiseerd moet worden. Hier kan beargumenteerd van worden afgeweken. De parkeeropgave wordt bepaald aan de hand van de parkeerkencijfers CROW.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het verkeersbeleid.

2.4 Groenbeleid

Groenbeleidsplan en Structuurplan 2020

Het Groenbeleidsplan, vastgesteld door de gemeenteraad op 30 maart 1998, geeft aan dat de hoofdgroenstructuur stevig genoeg moet zijn om duurzaam in stand te worden gehouden. Het groen zal meerdere functies vervullen, zal natuurwaarden in zich bergen en duidelijk herkenbaar zijn in de stad. Het netwerk van groene dragers in het Structuurplan 2020 is grotendeels afgeleid van het Groenbeleidsplan en aangevuld met nieuw structuurgroen dat voor de periode tot 2020 op het programma staat. Buurtgroen staat niet zelfstandig op de plankaart van het Structuurplan. Wel vormt het een onlosmakelijk onderdeel van de ruimtelijke opzet en inrichting van woon- en werkmilieus.

Bomenverordening en Groene Kaart

Voor de bomen geldt de in 2013 vastgestelde Bomenverordening.

Voor het vellen van een boom binnen de op de Groene Kaart weergegeven groenstructuren (Hoofdgroenstructuur, Wijkgroenstructuur, Groenvoorzienend boomgebied en Hoogstedelijk boomgebied), zoals die staan aangegeven op de Groene Kaart, is een (kap)omgevingsvergunning nodig voor bomen met een omtrek groter dan 30 cm, die staat op een perceel van 400 m² en groter. Onder vellen valt ook het rooien, het verplanten en het verrichten van handelingen die de dood, ernstige beschadiging of ontsiering van een houtopstand als gevolg kunnen hebben.

Bomen die, vanwege ouderdom, omvang, soort of andere redenen bijzonder zijn, staan op de Groene Kaart aangegeven als bijzondere boom. Voor deze bomen geldt dat ze in principe niet gekapt mogen worden, tenzij daarvoor een uitzonderlijke reden is. Dit verbod geldt voor alle bijzondere bomen, ongeacht de locatie op de Groene Kaart, de stamomvang van de boom en de perceelsgrootte van het perceel waarop de bijzondere boom staat. Het basisprincipe is dat bij kap van bomen herplant plaats vindt; voor iedere gekapte boom een nieuwe boom. Wanneer er geen mogelijkheden zijn voor (voldoende) herplant, moet financiële compensatie plaatsvinden.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het groenbeleid.

2.5 Waterbeleid

Europees en nationaal beleid

Duurzaam schoon oppervlaktewater en bescherming van het drinkwater voor de toekomst. Dat zijn heel in het kort de belangrijkste doelstellingen van de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) en het Waterbeheer 21e eeuw (WB21), die voortaan samengaan via het Nationaal Bestuursakkoord Water.

Europese Kaderrichtlijn Water

De Kaderrichtlijn Water moet ervoor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in 2015 op orde is. In dat jaar moet het oppervlaktewater voldoen aan normen voor bepaalde chemische stoffen (waaronder de zogeheten prioritaire (gevaarlijke) stoffen). Worden die normen gehaald, dan spreken we van 'een goede chemische toestand'. Daarnaast moet het oppervlaktewater goed zijn voor een gevarieerde planten- en dierenwereld. Is dat het geval, dan heet dat “een goede ecologische toestand”. Hieronder valt ook een groot aantal andere chemische stoffen dan de hierboven al genoemde prioritaire (gevaarlijke) stoffen.

Voor het grondwater gelden aparte normen voor chemische stoffen. Daarnaast moet de grondwatervoorraad stabiel zijn en mogen bijvoorbeeld natuurgebieden niet verdrogen door een te lage grondwaterstand (goede kwantitatieve toestand).

In de geldende Europese richtlijnen en de EU richtlijn Prioritaire Stoffen staat precies omschreven wat een goede chemische toestand voor oppervlaktewater is. De ecologische doelstellingen stellen de lidstaten onderling vast in zogeheten (internationale) stroomgebiedbeheersplannen. Voor verschillende typen wateren gelden verschillende ecologische doelstellingen. In een plas leven bijvoorbeeld andere planten- en dierensoorten dan in kustwater. Daarom verschillen de ecologische doelen per watertype. De chemische normen zijn bij ieder water ongeveer hetzelfde, met uitzondering van de nutriënten. Daarvoor geldt weer wel een benadering die per watertype kan verschillen.

Waterbeheer 21e eeuw

WB21 anticipeert op toekomstige ontwikkelingen zoals klimaatverandering, bodemdaling en zeespiegelstijging. Deze ontwikkelingen stellen strengere eisen aan het waterbeheer. In WB21 wordt uitgegaan van twee principes (tritsen) voor duurzame waterkwantiteit- en duurzaam waterkwaliteitsbeheer:

• vasthouden, bergen en vertraagd afvoeren;
• schoonhouden, scheiden en zuiveren.

Bij 'vasthouden, bergen en afvoeren' wordt regenwater zoveel als mogelijk bovenstrooms vastgehouden in de bodem en het oppervlaktewater. Wanneer er toch een wateroverschot ontstaat wordt het water eerst tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en dan pas afgevoerd. Bij 'schoonhouden, scheiden en zuiveren' gaat het om een voorkeursvolgorde waarbij de voorkeur uitgaat naar het voorkomen van verontreiniging (schoonhouden). Als toch verontreiniging ontstaat, moeten schoon en vuil water zoveel mogelijk worden gescheiden. Ten slotte wordt het verontreinigde water zo goed mogelijk gezuiverd.

Deltawet

Het doel van de Deltawet, aangenomen op 28 juni 2011, is ons land nu en in de toekomst beschermen tegen hoogwater en de zoetwatervoorziening op orde houden.

De afgelopen eeuw is de zeespiegel gestegen, de bodem gedaald en het is warmer geworden. Dat zet door, blijkt uit de cijfers van het KNMI. Hevigere weersomstandigheden, zoals meer regen en periodes van droogte, zijn zaken om rekening mee te houden. Het Deltaprogramma is er om de huidige veiligheid op orde te krijgen en ervoor te zorgen dat ons land is voorbereid op de toekomst. En om daarbij de juiste maatregelen te nemen voor een veilig en aantrekkelijk Nederland met voldoende zoetwater. In het Deltaprogramma werken het Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen samen met maatschappelijke organisaties, bedrijfsleven en kennisinstituten. Dit gebeurt onder regie van de Deltacommissaris, waarvan de staatssecretaris van Infrastructuur en Milieu de coördinerende bewindspersoon is.

Naast de lopende programma's, zoals Ruimte voor de Rivier, Maaswerken, Zwakke Schakels Kust en Hoogwaterbeschermingsprogramma, staan in het Deltaprogramma vijf deltabeslissingen centraal. Deze beslissingen gaan over de normen van onze belangrijkste dijken en andere waterkeringen en de strategieën voor onze waterveiligheid, over de beschikbaarheid en verdeling van zoetwater, over het peil van het IJsselmeer, over de manier waarop gebieden veilig kunnen blijven zonder aan economische waarde in te boeten en over hoe bij het bouwen van buurten en wijken rekening kan worden gehouden met water. In 2014 zijn de deltabeslissingen in de Tweede Kamer besproken.

Provinciaal beleid
Provincie Overijssel heeft haar beleid vastgelegd in een omgevingsvisie en de omgevingsverordening. Provinciale Staten van Overijssel hebben op 12 april 2017 de ‘Omgevingsvisie Overijssel 2017. Beken kleur en Omgevingsverordening Overijssel 2017’ vastgesteld. Hierin is het ruimtelijk beleid van de provincie vastgelegd.De Omgevingsvisie heeft tevens de status van Regionaal Waterplan onder de Waterwet en het Milieubeleidsplan onder de Wet milieubeheer.

Waterschapsbeleid
Het algemene beleid van Waterschap Drents Overijsselse Delta is verwoord in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Leven met Water in Stedelijk Gebied, de Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Het beleid van het waterschap sluit nauw aan bij de uitgangspunten van WB21. In 2007 is de nota "Leven met Water in stedelijk gebied" vastgesteld. Deze nota beschrijft de voor het waterschap gewenste situatie in bestaand en nieuw stedelijk gebied. Om deze situatie te bereiken heeft het waterschap in 2015 het beheer en onderhoud van deze wateren overgenomen van de gemeente Zwolle. Op watergangen van Waterschap Drents Overijsselse Delta is de keur van toepassing. In de keur is aangegeven wat wel en niet mag bij watergangen, waterkeringen en kernzones. Bijvoorbeeld regels voor bouwwerken op of langs watergangen. De genoemde beleidsdocumenten liggen ter inzage op het hoofdkantoor van Waterschap Drents Overijsselse Delta. Ook zijn deze te raadplegen op de website: www.wdodelta.nl.

Gemeentelijk beleid
Gemeente Zwolle heeft in de Wateragenda (2015) uitgangspunten vastgelegd om vorm te geven aan de opgaven rondom water en (aanpassen aan het) klimaat. Gemeente Zwolle heeft haar beleid ten aanzien van hemelwaterinfiltratie vastgelegd in de gemeentelijke bouwverordening. Verder zijn in het Gemeentelijk Rioleringsplan 2016-2020 ontwerprichtlijnen en beleidskeuzes beschreven waaraan voldaan moet worden.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het waterbeleid.

2.6 Volkshuisvestingsbeleid

Woonvisie Zwolle "Ruimte voor wonen 2017 - 2027"

In mei 2017 is de Woonvisie Zwolle "Ruimte voor wonen 2017 - 2027" vastgesteld.

Zwolle groeit. Dat komt onder meer doordat Zwolle een jonge stad is met een sterke geboortegroei. Daarnaast komen mensen heel gericht naar Zwolle, omdat het goed wonen, werken en leven is in Zwolle. Vanuit deze groei wil Zwolle haar sterke regiofunctie behouden en zich als centrumstad verder ontwikkelen. Dat betekent goed nadenken over de plek, de woonvorm en de doelgroep en ons bewust zijn van leefomgeving en woonmilieu. Ruimte voor Wonen betekent bij het maken van keuzes voor woonmilieus rekening houden met het water dat Zwolle omringt en vormt; onze waardevolle blauw/groenstructuur die we als aantrekkelijke woonomgeving beter kunnen benutten. Het betekent ook ruimte geven aan (particuliere) initiatieven die zorgen voor variatie in nieuwe, duurzame woonconcepten. Bijvoorbeeld met (collectief) particuliere vormen van zelfbouw, CPO, duurzame (energie)initiatieven of nieuwe woonzorgconcepten die langer zelfstandig wonen mogelijk maken. Vernieuwing kan ook door transformatie van kantoren of ander vastgoed, waarbij functiemenging (wonen, werken, recreëren) en diversiteit in woontypen gewenst zijn. Daarbij zijn natuurlijke wijkvernieuwing en toekomstbestendige wijken met goede voorzieningen belangrijke uitgangspunten.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het volkshuisvestingsbeleid.

2.7 Economisch beleid

Beroep aan huis

Beroep aan huis wordt toegestaan.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het economisch beleid.

2.8 Milieubeleid

De gemeenteraad heeft in 2005 de milieuvisie 'Milieu op scherp' vastgesteld. De milieuvisie geeft de richting aan van het Zwolse milieubeleid. In de milieuvisie worden ambities en doelstellingen geformuleerd en worden prioriteiten gesteld in de ontwikkeling en uitvoering van het Zwolse milieubeleid.
In de milieuvisie is de strategie geformuleerd die Zwolle wil hanteren om te komen tot een effectief en efficiënt milieubeleid. Er worden parallelle sporen gevolgd

Per sector (geluid, bodem, externe veiligheid, luchtkwaliteit enzovoort) wordt beleid geformuleerd. Op dit moment is voor de sectoren energie, duurzaam bouwen, bodem, grondwater, geluid, afval en externe veiligheid beleid vastgesteld.

Zwolle heeft daarnaast gebiedsgericht milieubeleid ontwikkeld. Door middel van een gebiedsgerichte aanpak wordt het sectorale milieubeleid per gebied geïntegreerd. Het principe is dat binnen het grondgebied van Zwolle diverse gebiedstypen worden onderscheiden op basis van ruimtelijke kenmerken en functies. Vervolgens wordt vastgesteld welke milieukwaliteit nagestreefd wordt bij een dergelijk gebiedstype. Uiteindelijk zal dit referentie milieukwaliteitsprofiel de basis vormen voor de uitwerking van het milieubeleid in een specifiek gebied.

Het gebiedsgerichte milieubeleid is voor de aspecten geluid, externe veiligheid en de ondergrond vastgesteld. Het beleid voor de aspecten geluid, externe veiligheid en luchtkwaliteit wordt hierna kort beschreven. In 2017 heeft de gemeenteraad besloten in 2017 dat Zwolle in 2050 energieneutraal

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met het milieubeleid.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt de bestaande ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied omschreven. Daarnaast wordt een beschrijving gegeven van de uitgangspunten die gehanteerd zijn bij het maken van dit bestemmingsplan.

3.1 Stedenbouw

3.1.1 Huidige situatie

Het plangebied omvat de woonwijk Oude Mars. Deze wijk wordt omringd door de Wijheseweg, het landgoed Zandhove en de woonbebouwing van Gerenbroek. De eerste fase van de woonwijk, het gedeelte van de Houtwallen en de Boskavels is vrijwel geheel uitgegeven. Het gaat hierbij om 44 kavels waarbij de laatste 12 kavels begin 2017 in de verkoop zijn gegaan. Voor dit plangebied zal een conserverend plan worden gemaakt. In de tweede fase zullen de overige 58 kavels worden uitgegeven. Het plangebied heeft een oppervlakte van 36,1562 hectare. De gronden binnen het plangebied zijn eigendom van de gemeente Zwolle.

3.1.2 Uitgangspunt bestemmingsplan

De wijk Oude Mars is zo ontworpen dat het een onderdeel is van het landgoed Zandhove. Zo is een oude markegrens, evenwijdig aan de zuidelijke bosrand en gemarkeerd door de vier grote, bestaande eiken in het zuidoosten van het plangebied vrijgehouden in het plan. De Zandwetering is, als oude lijn in het landschap, ingepast. Het krijgt daardoor een eigen positie ten opzichte van het bestaande stedelijk gebied en profiteert maximaal van de bestaande kwaliteiten van de plek. De open ruimten en routes van het landgoed zijn doorgetrokken in het plangebied. De open ruimten vormen een geheel en brengen samenhang in het nieuwe woongebied. De clusters van woningen hebben deels groene randen en omsluiten de open ruimten. De bebouwing is niet onzichtbaar, maar komt niet dominant in beeld. Langs de Wijheseweg komt een beplante geluidswal, die het gebied een besloten karakter geeft. De sfeer van het landgoed komt tot uiting in de groene, extensieve en robuuste inrichting. De open ruimte dringt diep in de woongebieden door, in de vorm van brede grasbermen, bosstroken, lanen en groene plekken. De gevarieerde maar rationele opzet zorgt voor goed bruikbare kavels en voor een maximum aan goed te onderhouden openbare ruimte.

In de tweede fase zullen de overige 58 kavels worden uitgegeven de verkaveling is daarbij gewijzigd ten opzichte van het huidige geldende bestemmingsplan.

Er zijn drie fasen voor de ontwikkeling van de tweede fase, op grond van de volgende uitgangspunten:

• Uitgifte van het gebied in fasen van ca. 15 – 25 woningen;
• De gewenste verdeling van de verschillende kavelgroottes en woongebied voor de doelgroepen zit in iedere fase;
• Het gebied waar nog niet gebouwd is, blijft zoveel mogelijk gaaf en bruikbaar;
• Zo snel mogelijk een groenstructuur aanleggen, zodat de beplanting alvast kan groeien.
• Zo min mogelijk overlast van bouwactiviteiten voor de uitgevoerde fasen;
• Minimale invloed op de omgeving (Gerenbroek, Zandhove, Oude Mars 1e fase).

In het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteit Oude Mars, dat op 18 juni 2007 door de gemeenteraad is vastgesteld, zijn de stedenbouwkundig uitgangspunten uitgewerkt. Deze worden voor de eerste fase aangepast aan de huidige (uitgevoerde) situatie en één op één overgenomen in het nieuwe bestemmingsplan. Voor de tweede fase zal naar aanleiding van een opnieuw uitgevoerd marktonderzoek een deel van de verkaveling worden gewijzigd.

Woongebieden

De eerste fase bestaat uit twee woongebieden met verschillende sferen. Het gaat daarbij om de boskavels deze liggen op de hogere gronden tegen Zandhove aan. Dit deel, het ´bosmilieu´, heeft een introvert karakter. De kavels liggen meer los en verspreid. Ze zijn alle omgeven door opgaande beplanting. En het gebied aan de oostkant het “houtwallenmilieu', tegen de Zandwetering aan, is daarbij meer kleinschalig en gevarieerd. Er zijn korte wegen en veel houtwallen. Er is een direct contact met de open, natuurlijke Zandwetering. Het zuidelijke deel met het ´lanenmilieu´ heeft een ruim en statig karakter. Voor deze tweede fase is een nieuw marktonderzoek uitgevoerd naar aanleiding daarvan wordt de verkaveling in het 'lanenmilieu' gewijzigd opdat er ook in deze tweede fase genoeg variatie kan worden geboden.

In de uitwerking van het 'lanenmilieu' is de basis van de lange lijnen met de lanen gebleven door deze op te knippen en nieuwe doorsteken te maken ontstaat een fijnmazig netwerk passend bij de sfeer van een kleinschalige woonbuurt. De wegen zijn daarbij licht gebogen waardoor het beeld steeds varieert. Ook wordt er binnen het openbaar gebied meer variatie in sferen gemaakt. De vier dubbele bomenrijen uit het oorspronkelijke plan worden gestrooide bomen in de openbare ruimte. Aan de zijde van de Wijheseweg staan de bomen dicht bij elkaar passend bij het gesloten bossige karakter van de geluidswal. Richting de centrale open weides (west- en zuidwaarts) wordt de beplanting steeds opener en losser. Extra kwaliteit ontstaat er aan de binnenzijde van fase 2 door twee kleine brinken toe te voegen aan het plan. Hierdoor ontstaat kleine informele ontmoetingsruimtes in de wijk.

Beeldkwaliteit

Voor het beeldkwaliteitplan is het uitgangspunt: kwaliteit van de architectuur die past bij een toplocatie, zonder de vrijheid die hoort bij de doelgroep aan te tasten. De regels sluiten aan op de wensen zoals die zijn gebleken uit het doelgroepenonderzoek. De beeldkwaliteit speelt op vier niveaus:

• 1. Ruim en groen.

De meerwaarde van de locatie ligt voor een belangrijk deel in de ruime en groene opzet. Om aan te sluiten op het open en groene karakter van het landgoed is de begrenzing van de tuin aan de openbare ruimte bij voorkeur open, maar in ieder geval groen. Verder komen er geen parkeerplaatsen aan de openbare weg. Hierdoor is de verharding minimaal en blijft het beeld optimaal groen. Op eigen terrein moet minimaal ruimte voor twee auto's gemaakt worden.

2. Situering en hoogte.

Voor het groene en ruime karakter van de wijk en voor de privacy van de woningen en de tuinen is het van belang dat woningen niet te dicht op elkaar staan. Voor de situering van de gebouwen op de kavel zijn daarom een aantal regels opgesteld. Zo moeten de voorgevels van de woningen minimaal 9 meter vanaf de erfgrens staan. Uitbouwen kunnen tot 5 meter vanaf de voorzijde van de erfgrens worden gebouwd. De zijgevels moeten minimaal 5 meter uit de erfgrens worden gebouw. Het oppervlak van de woning (binnen het bouwvlak en de uitbreiding in de bestemming tuin) op de kavel is maximaal 300 m². Bijgebouwen staan minimaal 5 meter achter de voorgevel en minimaal 2 meter uit de erfgrens. Het oppervlak aan bijgebouwen is maximaal 100 m². Bij het bepalen van de hoogte is uitgegaan van hoofdgebouwen van maximaal 3 lagen.

3. Vorm.

Het ambitieniveau ten aanzien van de kwaliteit is hoog, maar de regels ten aanzien van de vorm van de woning zijn terughoudend. Er zijn geen voorschriften ten aanzien van architectuurstijl, kleur en materiaalgebruik. Wel zijn er regels die zorgen voor de kwaliteit, passend bij een toplocatie. Hiervoor zijn de zogenaamde 'algemene criteria' uit het Welstandsbeleid van de gemeente Zwolle opgenomen in het beeldkwaliteitplan. Daarbij is voor de Oude Mars op een aantal aspecten, die voortkomen uit die criteria, de nadruk gelegd. Zo is het van belang dat de bebouwing gericht is op de openbare ruimte in verband met uitstraling van de architectuur en de sociale veiligheid. Ook is er eenheid van architectuur van hoofd- en bijgebouw en moeten er hoogwaardige en duurzame materialen gebruikt worden. Was in het eerdere bestemmingsplan op de meeste kavels in het lanen- en het houtwallenmilieu een kap verplicht. In het nieuwe bestemmingsplan wordt deze losgelaten. Alleen bij de woningen langs de hoofdlaan worden afwijkende regels gehanteerd. Deze kavels bepalen de sfeer bij het binnenkomen van het gebied. Om hier een zekere statigheid te garanderen, is goothoogte voor deze woningen minimaal 6 meter.

4. Bouwplanbegeleiding.

Naast de planinhoudelijke regels is het proces van belangvoor het garanderen van kwaliteit. Om voor alle woningen een minimaal kwaliteitsniveau te waarborgen, moeten de woningen wel door een (geregistreerde) architect worden ontworpen. De architectenkeuze is vrij. In de bouwplanbegeleiding speelt een supervisieteam een katalyserende, bindende en toetsende rol. Het team bestaat uit een stedenbouwkundig ontwerper, de rayonarchitect van de welstand (voor de vormgeving) de projectleider Oude Mars en de klantenbegeleider van de gemeente (voor het proces). Zij zullen de gedachte en de samenhang in het plan bewaken en inspireren en stimuleren bij het maken van de woningbouwplannen. Het beeldkwaliteitplan is daarbij uitgangspunt en toetsingskader.

3.2 Archeologie

3.2.1 Huidige situatie

Het plangebied heeft grotendeels een archeologische verwachtingswaarde van 10%. Op basis van een eerder uitgevoerd proefonderzoek, kan een groot deel van het plangebied 50 % gebied worden teruggebracht worden tot 10%. Hier aan zijn geen archeologische voorwaarden verbonden en is wel de kans op eventuele toevalsvondsten gewaarborgd. Een klein gedeelte in het zuiden dat in het verlengde ligt van de al eerder gegraven proefsleuven, tussen het wegje (huidige Oude Marsveld) en de zuidelijke plangrens heeft een archeologische verwachtingswaarde van 50 %.

3.2.2 Uitgangspunt bestemmingsplan

De gronden met een archeologische waardering van 50% hebben in het bestemmingsplan de dubbelbestemming Waarde - Archeologie gekregen. Deze dubbelbestemming bevat een regeling om op een passende manier rekening te houden met de kans op archeologische vondsten. Informatie over de dubbelbestemming is opgenomen in 4.3 Bestemmingsregels en Artikel 10 Waarde - Archeologie

3.3 Cultuurhistorie

3.3.1 Huidige situatie

In het plangebied staat de voormalige boerderij de Oude Mars. Het is één van de boerderijen die als boerenerf al in de achttiende eeuw gevestigd zijn op de uitgestrekte weidegronden van de Mars en al eeuwen verbinding hebben met het Landgoed Zandhove.

Deze boerderij is een rijksmonument, registernummer 509860. "De Oude Mars" is in 1938 voltooid naar ontwerp van P.A. Lankhorst in opdracht van mevrouw Van Naamen van Eemnes. De boerderij is van een type dat in Nederland buiten Zuid-Limburg weinig voorkomt. De onderdelen van de boerderij zijn hierbij rond een binnenplaats gegroepeerd, waardoor een gesloten hoeve ontstaat. De boerderij is alzijdig vormgegeven. Het erf ligt tegenwoordig net buiten de bebouwde kom van Zwolle, maar ten tijde van de bouw ver in het buitengebied. Het is gelegen op het laatste stukje weidegrond dat ooit behoorde tot het landgoed Zandhove. Het ensemble ligt tegen de bosrand van het landgoed en heeft om bovengenoemde redenen een hoge cultuurhistorische waarde.

3.3.2 Uitgangspunt bestemmingsplan

Vanuit cultuurhistorisch perspectief is het gewenst om deze boerderij zoveel mogelijk vrij in het landschap te laten staan. Zichtlijnen naar de boerderij dienen waar mogelijk open te blijven. Om dit cultuurhistorisch waardevolle erf te behouden krijgen de gronden rond de boerderij de bestemming Waarde - Cultuurhistorie.

3.4 Verkeer

3.4.1 Huidige situatie

Autoverkeer

Voor het autoverkeer wordt het plangebied alleen ontsloten via de Oude Marslaan naar de Wijheseweg. De Wijheseweg maakt onderdeel uit van de hoofdwegenstructuur van Zwolle. Deze weg is onderdeel van de N337, de regionale weg die (de buitenring van) Zwolle verbindt met Wijhe, Olst en Deventer.

Langzaam verkeer

Het plangebied ligt hemelsbreed op minder dan 5 km van de binnenstad en dus op fietsafstand. De Mars en fietspaden aan de noordzijde van het plangebied verbinden het gebied met de hoofdfietsroutes via de Nieuwe Deventerweg en het Gerenpad. Aan de noordzijde van het plangebied loopt de doorgaande fietsroute via een tunnel onder de Wijheseweg naar de Mars. Dit laatste fietspad vormt onderdeel van het zogenaamde “Rondje Zwolle,” een recreatieve fietsroute om de stad.

Openbaar vervoer

Het gebied wordt door openbaar vervoer ontsloten via een stadsbuslijn, een streekbuslijn en een buurtbus die alle drie hun halte hebben op de Hollewandsweg. Deze halte ligt op ca. 500 meter van de rand van het plangebied.

3.4.2 Uitgangspunt bestemmingsplan

Autoverkeer
De ontsluiting van autoverkeer wordt niet gewijzigd.

Langzaam verkeer

Dit wordt niet gewijzigd ten opzichte van de huidige situatie.

Parkeren
Voor wat betreft de eisen ten aanzien van parkeervoorzieningen zal moeten worden voldaan aan de eisen van de Regeling Parkeernormen 2016.

3.5 Natuur

3.5.1 Huidige situatie

In het plangebied zijn (anno 2017) 27 woningen gebouwd/ in aanbouw. Daarnaast is boerderij Oude Mars gerestaureerd en in gebruik als zorgboerderij. Verder zijn groenstructuren en recreatieve voorzieningen aangelegd.

3.5.2 Uitgangspunt bestemmingsplan

De plannen bestaan uit de bouw van ca. 73 woningen in de komende 10 jaar. Hiervoor zal de bebouwing aan de Mars 27 worden gesloopt. Door Ecogroen is een natuurtoets uitgevoerd ten behoeve van de actualisatie van het Bestemmingsplan ‘Oude Mars’ Dit onderzoek is als Bijlage 1 Natuurtoets bijgevoegd.

3.5.2.1 Gebiedsbescherming

Het project heeft geen negatieve effecten op instandhoudingsdoelen voor Natura 2000-gebieden tot gevolg. Specifiek is hiervoor een AERIUS-modelberekening uitgevoerd om mogelijke negatieve effecten door stikstof tijdens de aanleg -en gebruiksfase inzichtelijk te maken.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van NNN. Vervolgstappen ten aanzien van NNN zijn niet aan de orde.

3.5.2.2 Soortbescherming

• In de bebouwing in het plangebied en het aangrenzende bos van Landgoed Zandhove zijn vaste verblijfplaatsen van vleermuizen te verwachten. Als gevolg van de geplande werkzaamheden gaat alleen een paarverblijfplaats van Gewone dwergvleermuis in de woning op perceel De Mars 27 verloren. Overige verblijfplaatsen blijven behouden en of zullen niet aangetast worden door de plannen;
• In het plangebied broeden Kerkuil en mogelijk ook Huismus in boerderij De Oude Mars. Daarnaast broeden Ransuil, Buizerd en Sperwer in het aangrenzende Landgoed Zandhove. Nestlocaties gaan niet verloren als gevolg van de plannen. Ook zal geen onmisbaar foerageergebied verloren gaan;
• In het plangebied zijn enkele algemeen voorkomende broedvogels van ruigte en struweel aangetroffen en of te verwachten;
• Enkele te behouden bosschages met Sleedoorn zijn potentieel geschikt als leefgebied voor Sleedoornpage. De soort is overigens niet aangetroffen. Overige beschermde dagvlinders worden niet in het plangebied verwacht;
• In het plangebied zijn geen flora, amfibieën, reptielen, vissen en ongewervelden (zonder vrijstelling) aangetroffen of te verwachten die bescherming genieten binnen de provincie Overijssel.

Conclusie

• Natuurwetgeving staat vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg. Er is weliswaar ontheffing Wet natuurbescherming nodig voor het verwijderen van een paarverblijfplaats van Gewone dwergvleermuis in de bebouwing van De Mars 27, maar dit betreft een veel voorkomende situatie waarvoor in vrijwel alle gevallen ontheffing wordt verleend. In deze situatie zijn eenvoudig passende maatregelen te nemen om aanwezige vleermuizen te ontzien en daarnaast zijn vervangende verblijfplaatsen aan te brengen in één van de woningen die nog gebouwd gaan worden;
• Voor vliegroutes van vleermuizen is van belang dat verstoring door licht op de bosrand van Landgoed Zandhoeve voorkomen wordt. Advies is om de aanlegwerkzaamheden uit te voeren in de overwinteringsperiode van december tot en met maart, waarin vleermuizen minder actief zijn. Buiten deze periode is - zowel tijdens de aanleg- en gebruiksfase - lichtverstoring te voorkomen door lichtbronnen af te schermen in de richting van de bosrand of gebruik te maken van lichtbronnen die alleen de grond verlichten;
• Werkzaamheden die broedbiotopen van alle aanwezige vogels beschadigen dienen te allen tijde voorkomen te worden. Dit is voor de meeste soorten mogelijk door gefaseerd te werken en de uitvoering in elk geval op te starten in de periode voor half maart en na eind juli of het onderzoeksgebied te controleren op broedende vogels en nesten binnen de invloedsfeer van de plannen. Voor het broedseizoen wordt geen standaardperiode gehanteerd, maar is het van belang of nesten of eieren van broedvogels worden beschadigd of vernield, ongeacht de datum.

3.6 Water

3.6.1 Huidige situatie

3.6.1.1 Waterstructuur

Aan de noord- en oostzijde van het plangebied zijn primaire watergangen gelegen die in beheer zijn van waterschap Drents Overijsselse Delta. Het watersysteem voert via gemaal Markvoort af op de Soestwetering. Het waterschap streeft door bemaling een vastpeil van NAP-0,20 m in het stedelijk gebied na.

Het plangebied ligt deels in de beschermingszone van primaire watergangen van waterschap Drents Overijsselse Delta. De functie van deze watergangen moet te allen tijde worden gegarandeerd. Hierbij wordt rekening gehouden met de beschermingszone van deze watergangen zoals in de Keur beschreven. Met betrekking tot deze watergangen gelden de binnen de Keur opgenomen gebods- en verbodsbepalingen. Voor werkzaamheden binnen de beschermingszone moet een Watervergunning worden aangevraagd bij waterschap Drents Overijsselse Delta. Ten behoeve van het beheer en onderhoud geldt langs de watergang (vanaf de insteek) een obstakelvrije zone van 5 meter. Door middel van een Watervergunning kan hiervan worden afgeweken.

Voor het dempen van watergangen / sloten (ook die niet in beheer zijn bij het waterschap) dient altijd een Watervergunning te worden aangevraagd bij waterschap Drents Overijsselse Delta.

Binnen het plangebied ligt een regionale waterkering die op de Legger van waterschap Drents Overijsselse Delta is opgenomen. De functie / stabiliteit van deze waterkering moet te allen tijde worden gegarandeerd. Binnen de Keur worden eisen gesteld met betrekking tot werkzaamheden binnen de (buiten)beschermingszone van de waterkering.

Riolering

De droogweerafvoer vanuit het gebied wordt – via een pompunit met drukleiding – afgevoerd naar het bestaande gemeentelijke gescheiden rioolstelsel van Gerenbroek. Het hemelwater wordt ter plaatse geborgen en geïnfiltreerd in de bodem.

Ontwateringsdiepte

In het plangebied wordt een ontwateringsdiepte van minimaal 0,8 m gehanteerd om grondwateroverlast te voorkomen. De ontwateringsdiepte is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld.

3.6.1.2 Overstromingsrisico

Het plangebied is gelegen achter een waterkering, waarbij in extreme situaties een kans op overstroming bestaat. Het gebied dat dan overstroomt, wordt omsloten door IJssel, Zwolle-IJsselkanaal/Zwarte Water, Vecht en hoger gelegen gronden aan de oostzijde. Voor bestemmingsplannen in gebieden waar een kans op overstroming vanuit het primaire watersysteem bestaat, is een overstromingsrisicoparagraaf vereist.

Risico-inventarisatie

Dijktrajecten die een gebied tegen overstromingen beschermen, kennen een overstromingskans. Voor het primaire dijktraject nabij het plangebied geldt een overstromingskans van 1 op 10.000 per jaar. De overstromingskans wordt in de Waterwet toegelicht als: “kans op verlies van waterkerend vermogen van een dijktraject, waardoor het door het dijktraject beschermde gebied zodanig overstroomt, dat dit leidt tot dodelijke slachtoffers of substantiële economische schade”.

Met behulp van de provinciale digitale Wateratlas wordt de maximale waterdiepte in het plangebied tijdens een overstroming geschat tussen de 0,8 tot 2,0 meter (figuur 3). De tijd tot overstroming is afhankelijk van de locatie waar de waterkering faalt. In figuur 4 is de tijd tot overstroming van het plangebied (1 tot 2 dagen) bij een dijkdoorbraak ter hoogte van de IJsselcentrale weergegeven.

Maatregelen

Bij de ontwikkeling van het plangebied dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en). Het betreft hierbij ook bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden. Wat betreft maatregelen kan worden gedacht aan: aanvullend ophogen (voor zover mogelijk) van het plangebied, voldoende hoog aanbrengen vloerpeil, verhoogde drempels, zodanige inrichting gebouw dat bij eventuele overstroming schade zoveel mogelijk wordt beperkt (denk aan materiaalgebruik en minder gevoelige ruimten op de begane grond), aansluiting van het plangebied op dichtstbijzijnde weg waardoor bereikbaarheid gewaarborgd blijft en opstellen van een evacuatieplan. Meer informatie is o.a. te vinden op de website www.onswater.nl.

3.6.2 Uitgangspunt bestemmingsplan

Waterstructuur

Onveranderd t.o.v. de huidige situatie.

Riolering

De droogweerafvoer (DWA) uit het plangebied moet naar gemeentelijk gescheiden rioolstelsel van Gerenbroek worden afgevoerd.

Bij de ontwikkeling van het gebied is sprake van een toename van de hoeveelheid afvalwater ten opzichte van de huidige situatie. Er is echter geen sprake van overbelasting ten aanzien van de capaciteit van het rioleringsstelsel en de capaciteit van zuiveringstechnische werken (rioolwaterzuiveringsinstallatie, transportleidingen en rioolgemalen).

De hemelwaterafvoer (HWA) van de daken en verharding moet binnen het plangebied worden geborgen (infiltreren). Binnen het plangebied dient daartoe minimaal een statische berging gecreëerd te worden van 20 mm per vierkante meter afvoerend verhard oppervlak, zie document “Infiltratievoorziening Oude Mars, versie 2016”. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie. De afvoer van overtollig hemelwater uit het plangebied mag, ongeacht de toegepaste methode, niet tot wateroverlast leiden op aangrenzende percelen. Bovendien is het uitgangspunt dat (grond)waterstromen in de omgeving niet negatief worden beïnvloed door ontwikkeling in het plangebied (geen afwenteling). Afvoer naar het oppervlaktewater mag dus niet meer zijn dan de specifieke afvoer in de oorspronkelijke situatie (landbouwgrond). De specifieke afvoer is 1,4 l/s/ha.

Voor de benodigde nieuwe rioolaansluiting kan een aanvraag worden ingediend bij de gemeente. Ook het waterhuishoudings- en rioleringsplan (infiltratieplan) kan dan worden voorgelegd. Daarbij rekening te houden met de volgende zaken:

• De eventuele uitstroom van de riolering (met wel of geen drempel) is berekend op de waterstand die eens per 10 jaar optreedt. In het oppervlaktewater treedt een peilstijging van maximaal 0,3 m op in een T=10 situatie.
• Toetsing van het waterhuishoudingssysteem op een bui van T=100, dat kan worden gedefinieerd als 67 mm in 1 uur en 100 mm in 24 uur.
• Rekening houden met uitvoering van een stress-test. Het is namelijk goed mogelijk dat een zeer extreme bui (extremer dan de T=100) toch zou kunnen optreden en de gevolgen hiervan komen daarmee in beeld.

Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

Ontwateringsdiepte

Onveranderd t.o.v. de huidige situatie. Om een goed inzicht te krijgen in het grondwatersysteem wordt geadviseerd om in overleg met het waterschap zo spoedig mogelijk te starten met een grondwateronderzoek. Dit kan in eerste instantie op basis van bestaande peilbuizen binnen of in de omgeving van het plangebied. Indien noodzakelijk kunnen nieuwe peilbuizen worden geplaatst.

Wateroverlast

Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 20 à 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast door onder andere te voorkomen dat afstromend hemelwater vanaf het straatoppervlak naar binnen kan stromen. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.

3.7 Wonen

3.7.1 Huidige situatie

In het plangebied zijn anno 2017 32 woningen gerealiseerd

3.7.2 Uitgangspunt bestemmingsplan

In het plangebied kunnen in totaal 102 vrijstaande woningen worden gerealiseerd in het topsegment.

3.8 Voorzieningen

3.8.1 Maatschappelijk

De boerderij Oude Mars en de nieuwbouw rond de boerderij aan de Mars 19 heeft een maatschappelijke functie.

Er is plaats voor wonen voor cliënten met Niet Aangeboren Hersenletsel of psychische problematiek. Daarnaast bezoeken cliënten van Zandhove het uitgebreide dagbestedingsprogramma, afgestemd op diverse doelgroepen.

Deze mensen vinden werk (en zorg) in de oude boerderij. Daar zijn werkplaatsen (kaarsen, textiel, hout, kaas) en stallen voor dieren van een kleine kinderboerderij op het terrein.

Binnen in de historische boerderij De Oude Mars ligt de ingang naar het Theehuis. Deze is gesitueerd in de voormalige hooischuur. Hier wordt koffie, thee en gebak geserveerd door cliënten van De Oude Mars.Tevens is er een winkeltje met zelfgemaakte producten

3.9 Milieu

In deze paragraaf wordt ingegaan op de milieuaspecten die van belang zijn bij het toekennen van bestemmingen. Tevens komt de ligging van kabels, leidingen en straalpaden aan bod.

3.9.1 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) moet bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening worden gehouden met de geluidsproductie van wegverkeer, industrie en spoorwegen. Aan deze aspecten wordt in deze paragraaf aandacht besteed.

Wegverkeerslawaai

Volgens de WGH moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd naar de actuele geluidsbelasting indien een bestemmingsplan geluidsgevoelige functieveranderingen toestaat voor gebieden die liggen langs zoneplichtige wegen.

De geluidsbelasting vanwege het verkeer op de Wijheseweg in het plangebied is berekend volgens standaard rekenmethode II, conform het “Reken- en meetvoorschrift geluidhinder 2006, Bijlage III “ (ref. Akoestisch Onderzoek betreffende wegverkeerslawaai ten behoeve van realisatie woningbouw plangebied Oude Mars, Expertisecentrum gemeente Zwolle, 23 oktober 2007).

Dit onderzoek is als Bijlage 2 aan de toelichting toegevoegd.

Bij de berekeningen is uitgegaan van een aarden wal met een topscherm. Van de Krulmate tot de ontsluitingsweg van het plangebied de Oude Mars steekt de aarden wal 3,5 meter boven de Wijheseweg uit. Het scherm op de wal heeft een hoogte van 1 0 meter. De totale hoogte van het geluidscherm/de aardenwal bedraagt daarmee 4,5 meter. Vanaf de ontsluitingsweg van het plangebied de Oude Mars richting Wijhe en Olst bedraagt de hoogte van de aarden wal 4 meter. Tezamen met het scherm van 1 m hoogte bedraagt de totale hoogte van het geluidscherm/de aardenwal daarmee 5,0 meter. De geplande aarden wal/scherm is ter hoogte van de Krulmate aangesloten op de bestaande aarden wal/scherm. Geluidswal en scherm begeleiden voor een deel de ontsluitingsweg.

De geluidsbelasting in de geplande woningbouwlocatie is aangegeven door middel van contouren op een waarneemhoogte van 1,5 (begane grond), 4,5 meter (eerste verdieping) en 7,5 meter (tweede verdieping) exclusief aftrek van 2 dB artikel 110 g Wet geluidhinder. Uit de berekende contouren en het verkavelingsplan, waarop de bouwvlakken zijn aangegeven, blijkt dat voor de begane grond (eerste bouwlaag) en eerste verdieping ( tweede bouwlaag) overal wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB inclusief aftrek van 2 dB artikel 110 g Wet geluidhinder. Voor de tweede verdieping wordt op enkele bouwvlakken de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. Voor deze kavels (derde bouwlaag) is in het bestemmingsplan de beperking opgenomen dat het niet is toegestaan om de derde bouwlaag te gebruiken voor geluidsgevoelige functies, tenzij kan worden voldaan aan de Wet Geluidhinder ( bijvoorbeeld het toepassen van een dove gevel).

Naar aanleiding van het besluit om de ontsluiting voor het autoverkeer van de boerderij via de Wijheseweg te laten plaatsvinden is onderzocht of dit gevolgen heeft voor het wegverkeerslawaai. Uit de berekening blijkt dat de geluidsbelasting 0,1 dB (in Lden) toeneemt. Deze is dermate klein dat het te verwaarlozen is. Dit onderzoek is toegevoegd als Bijlage 3 aan de toelichting.(Aanvullend onderzoek Oude Mars 14 april 2008)

Uit de actualisatie van het gemeentelijk verkeersmodel (actualisatie in 2016) blijkt dat de prognose voor de Wijheseweg in 2030 14000 mvt/etmaal aangeeft. In het oorspronkelijke akoestisch onderzoek is gerekend met 20.000 mvt/etmaal. Een afname waardoor het niet noodzakelijk is de akoestische onderzoeken te actualiseren.

Industrielawaai

Op 22 januari 1991 hebben gedeputeerde staten van Overijssel een geluidzone rond het industrieterrein Marslanden vastgesteld. Het plangebied valt binnen de bestaande geluidszone van het bedrijventerrein De Marslanden. Hierdoor was een saneringssituatie ontstaan. Om deze saneringssituatie op te heffen dient de geluidszone te worden verkleind. In het kader van het bestemmingsplan Marslanden G is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, waarin het bestaande industrieterrein en de uitbreiding van Marslanden G als één industrieterrein is beschouwd. In dit onderzoek is naast de nieuwe geluidzone ook aangegeven hoe de saneringssituatie kan worden opgeheven. Vervolgens is het saneringsprogramma door de minister van VROM ( 30 oktober 1997) vastgesteld. Op basis hiervan kan de nieuwe geluidzone in de bestemmingsplannen worden vastgesteld. Het veranderen van de bestaande zone naar de nieuwe zone vindt plaats bij de vaststelling van het bestemmingsplan. Aangezien de zonegrens is gelegen in het plangebied van de Oude Mars wordt deze in dit bestemmingsplan meegenomen. Het plangebied valt voor een deel binnen de nieuwe geluidszone. De zone is op de plankaart weergegeven. Binnen de zone zijn geen geluidsgevoelige bestemmingen geprojecteerd.

Spoorweglawaai

Aan de noordoostgrens van het plangebied ligt de spoorweg Zwolle-Almelo. De dichtstbijzijnde bouwblokken zijn gelegen op 100 m afstand van de spoorweg en bevinden zich derhalve buiten de aandachtszone.

De actualisatie van het plan (een andere kavelindeling voor fase 4) heeft geen akoestische consequenties. De planwijziging maakt namelijk geen extra geluidgevoelige bestemmingen mogelijk. De geluidgevoelige functies die in het huidige plan zijn opgenomen worden niet gewijzigd (de afstand en hoogte blijft gelijk) ten opzichte van de bestaande geluidbronnen rondom het plangebied (industrielawaai, wegverkeer en spoorweglawaai). Daarom is akoestisch onderzoek en wijziging van het plan niet noodzakelijk.

3.9.2 Luchtkwaliteit

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2), fijnstof (PM10) en zeer fijn stof (PM2,5) van belang. Grenswaarden ten aanzien van de jaargemiddelde concentratie betreffen 40 ìg/m3 voor zowel NO2 als PM10 en 25 ìg/m3 voor PM2,5.

Projecten met een invloed van 'niet in betekenende mate' (NIBM) op de luchtkwaliteit zijn daarbij vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

• woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;
• projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor NO2

of PM10 bijdragen, wat overeenkomt met 1,2 ìg/m3 (grenswaarde ligt in 2017 op 1.401 auto's dan wel 109 vrachtwagens per weekdagetmaal). PM10 en PM2,5 zijn sterk gerelateerd, aangezien PM2,5 onderdeel uitmaakt van de emissie van PM10. Als aan PM10 wordt voldaan, mag daarom worden aangenomen dat ook de grenswaarde van PM2,5 niet wordt overschreden.

Het plan is vrijgesteld van toetsing op grond van de 'Regeling niet in betekende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' gezien de beperkte invloed.

Overal binnen de gemeente Zwolle wordt voldaan aan de luchtkwaliteitseisen. Verdere toetsing aan de luchtkwaliteitseisen is dan ook niet noodzakelijk.

3.9.3 Bodemkwaliteit

Ter plaatse van De Mars 27 heeft in 1999 een bodemonderzoek plaatsgevonden. Uit dit onderzoek is gebleken dat er benzeen in sterk verhoogde gehaltes is aangetroffen in de bovengrond. Er is een nader bodemonderzoek uitgevoerd naar de omvang van de aangetroffen verontreinigingen met minerale olie. Tevens is een nader asbestonderzoek uitgevoerd om de omvang van de aangetroffen asbestverontreiniging vast te stellen.

Wat betreft de beide minerale olieverontreinigingen is er geen sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging en is er derhalve geen saneringsnoodzaak. Gezien de toekomstige ontwikkelingen op de locatie en de geringe omvang van de minerale olieverontreinigingen zal de verontreinigde grond ten tijde van het bouwrijp maken van de locatie worden ontgraven en afgevoerd. De verontreiniging met asbest betreft geen ernstig geval van bodemverontreiniging en derhalve is er geen saneringsnoodzaak. Gezien de toekomstige ontwikkelingen op de locatie en de geringe omvang van de asbestverontreiniging dient de met asbest verontreinigde grond te worden ontgraven en afgevoerd bij het bouwrijp maken van de locatie.

3.9.4 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op het beheersen van risico's. Er wordt gelet op het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen in bedrijven alsmede op het transport van gevaarlijke stoffen via wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen.

Gebruik, opslag en productie van gevaarlijke stoffen

In de nabije omgeving van het plangebied zijn geen inrichtingen aanwezig, waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen, bewerkt, of geproduceerd.

Transport gevaarlijke stoffen

In de nabije omgeving zijn geen aangewezen transportroutes voor gevaarlijke stoffen.

Buisleidingen

Door het plangebied lopen geen hogedrukaardgasleidingen

3.9.5 Kabels, leidingen en straalpaden

In het plangebied bevinden zich geen kabels, leidingen of straalpaden die beschermingen behoeven.

3.10 Duurzaamheid

Op 8 januari 2007 heeft de gemeenteraad de Beleidsvisie Duurzaam Bouwen vastgesteld. Het beleid is van toepassing op gebouwen en grond.-, weg- en waterbouw en is erop gericht dat overal een minimaal niveau voor duurzaamheid bereikt moeten worden. De beleidsvisie biedt 2 mogelijkheden voor het realiseren van het minimale niveau. Bouwpartijen kunnen een keuze kunnen maken voor één van beide. De methodes verschillen in flexibiliteit.

• 2. De toepassing van GPR Gebouw geeft maximale flexibiliteit voor de bouwpartijen. GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) Gebouw is een computerprogramma dat ontwerpgegevens van een gebouw omzet in kwaliteit- en duurzaamheidprestaties, verdeeld over de thema's energie, materialen, afval, water, gezondheid en woonkwaliteit. Het programma is bruikbaar voor zowel woningbouw als utiliteitsbouw (kantoren en scholen). Het minimaal te bereiken niveau van kwaliteit- en duurzaamheidprestaties komt overeen met de toepassing van de vaste, kostenneutrale maatregelen uit het Nationaal Pakket Duurzame (Utiliteits)bouw (maatregelen, die altijd technisch goed toepasbaar zijn en in de regel kostenneutraal zijn). Dit niveau is hoger dan het minimaal vereiste conform het Bouwbesluit.
• 3. Toepassing van de lijst van 8 maatregelen, waaruit minimaal 5 maatregelen gekozen moeten worden. Dit geeft minder flexibiliteit aan bouwpartijen, maar wel duidelijkheid. Ook toepassing van de lijst van 8 maatregelen is bovenwettelijk en ligt dus boven het niveau van het Bouwbesluit.

3.11 Energie

De gemeente Zwolle wil in 2050 energieneutraal zijn. Vanaf 1 januari moeten alle nieuwe gebouwen in Nederland bijna energie neutrale (BENG) gebouwen zijn. Op gebouwniveau worden ook eisen gesteld aan de energiezuinigheid van nieuwe woningen. Het bouwbesluit is in op gebouwniveau het wettelijk kader, de maat is Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Op dit moment is de EPC 0,4.

Het optimaal isoleren van de woningschil, zongericht verkavelen en de toepassing van duurzame energie (warmtepomp, zonneboiler, en PV-installatie) kunnen daar een substantiële bijdrage aan leveren. Hoewel de keuze ten aanzien van de bebouwing bij de bewoners ligt, er ernaar gestreefd de kavels zo te maken dat de mogelijkheid voor zongericht bouwen aanwezig is. Speciaal voor de kavels in het bosgedeelte is het van belang dat de woning een maximale bezonning kent en er geen hinder van de schaduw en het vocht van de bomen is.

In het kader van de gemeentelijke en landelijke doelstelling om in 2050 energieneutraal te zijn zal op termijn het gebruik van gas in Nederland en in Zwolle worden afgebouwd. Hoewel het plan nog wel voorziet in de aanleg van gasinfrastructuur wordt aangeraden bij de energievoorziening van een woning al te anticiperen op het afbouwen van het gebruik van aardgas.

 

Hoofdstuk 4 Juridische aspecten

4.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan is gemaakt conform het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 21. Dit handboek is gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.
De regels zijn binnen de systematiek van de SVBP2012 aangepast aan de Zwolse situatie en uitgebreid met extra standaardbestemmingen, waaraan in Zwolle behoefte is. De regels van Oude Mars 2018 zijn voor zover nodig op hun beurt weer aangepast aan specifieke situaties in het plangebied van het bestemmingsplan Oude Mars 2018.

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels ;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels ;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels ;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels .

Hoofdstuk 1 Inleidende regels :

De inleidende regels zijn van algemene aard en bestaan uit de volgende regels:

Artikel 1 Begrippen;

Artikel 2 Wijze van meten.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels :

Toelichting op de regels voor de enkelbestemmingen:

Het gehele plangebied is onderverdeeld in enkelbestemmingen. Dit in tegenstelling tot een bestemming die andere bestemmingen als dubbelbestemming overlapt. De dubbelbestemmingen behoeven niet in het gehele plangebied voor te komen.

Een enkelbestemming kan in het plangebied op één plaats, maar ook op meerdere plaatsen voorkomen. De bij deze bestemmingen behorende regels zijn per bestemming in een apart artikel ondergebracht.

Alle regels die op een bepaalde bestemming van toepassing zijn, worden zoveel mogelijk in de bestemmingsregels zelf geregeld. Op deze wijze wordt bij de digitale versie van het plan bij het aanklikken op adres of bestemmingsvlak zo veel mogelijk informatie gegeven zonder dat er verder doorgeklikt behoeft te worden.

De opbouw van een bestemmingsregel is als volgt:

• 1. Bestemmingsomschrijving;
• 2. Bouwregels;
• 3. Nadere eisen;
• 4. Afwijken van de bouwregels;
• 5. Specifieke gebruiksregels;
• 6. Afwijken van de gebruiksregels;
• 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• 8. Wijzigingsbevoegdheid.

Per bestemmingsonderdeel wordt hierna een korte toelichting wordt gegeven.

• 1. Bestemmingsomschrijving:

In de bestemmingsomschrijving wordt een nadere omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functie(s). De hoofdfunctie wordt als eerste genoemd. Indien van toepassing, worden ook aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid wordt aangegeven door de zin 'met daaraan ondergeschikt'. De ondergeschikte functies staan ten dienste van de hoofdfunctie in de bestemming. De bestemmingsomschrijving is niet alleen functioneel maar bevat ook inrichtingsaspecten.

• 2. Bouwregels:

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld.

Bij woningen wordt een onderscheid gemaakt tussen 'hoofdgebouwen', 'bijbehorende bouwwerken' en 'bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zonder dak'. Een 'bijbehorend bouwwerk' is een uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak'. Deze definitie is gelijk aan de definitie in het Besluit omgevingsrecht (Bor).

Voor de andere functies geldt dat er meestal geen sprake is van 'bijbehorende bouwwerken'. Bij deze functies wordt dan alleen gebruik gemaakt van de begrippen 'gebouwen' en 'bouwwerken, geen gebouwen zijnde'.

De maatvoering waaraan een (hoofd)gebouw, bijbehorend bouwwerk c.q. bouwwerk, geen gebouw zijnde, dient te voldoen wordt in deze regel opgenomen. De maximum goothoogte en maximum bouwhoogte worden in meters weergegeven, de dakhelling in graden.

De hoogte van de gebouwen wordt op de kaart aangegeven, indien er geen uniforme hoogteregels voor de gehele bestemming van toepassing zijn. Dit wordt in de verbeelding op papier van het plan gedaan door middel van een symbool in de vorm van een rondje verdeeld in een matrix met 2 of 3 vlakken. Linksboven staat bijvoorbeeld de maximum goothoogte in meters vermeld, rechtsboven de maximum bouwhoogte in meters en onderaan staat zo nodig het maximum bebouwingspercentage aangegeven. Het symbool is gekoppeld aan het bouwvlak, of indien er geen bouwvlak aanwezig is, aan het bestemmingsvlak.

• 3. Nadere eisen:

Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder d, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat door burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen worden gesteld. Het betreft hier nadere eisen ten behoeve van bepaalde doorgaans kwalitatief omschreven criteria, zoals stedenbouwkundig beeld, woonsituatie, en verkeersveiligheid. De nadere eisenregeling biedt de mogelijkheid om in concrete situaties in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning sturend op te treden door het stellen van nadere eisen. De criteria zijn in de bepaling van nadere eisen zelf opgenomen.

De procedure voor het stellen van nadere eisen is in deze bestemmingsregels omschreven in Hoofdstuk 3 Algemene regels

Afwijken van de bouwregels:

Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat bij een omgevingsvergunning van het bestemmingsplan kan worden afgeweken. In deze bepaling wordt een opsomming gegeven van de bouwregels waarvan kan worden afgeweken. Een afwijkingsmogelijkheid van de bouwregels wordt alleen opgenomen, indien dit noodzakelijk wordt geacht in verband met het gewenste beleid en het een afwijking of verduidelijking betreft van de algemene afwijkingsregels. De criteria zijn in de afwijkingsregel zelf opgenomen.

De procedure voor het afwijken van de bouwregels is omschreven in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

• 4. Specifieke gebruiksregels:

In artikel 2.1, eerste lid onder c, van de Wabo wordt aangegeven dat het verboden is zonder omgevingsvergunning gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Ter verduidelijking worden in een aantal bestemmingen in de specifieke gebruiksregels specifieke vormen van gebruik met name uitgesloten. Dit zijn gebruiksvormen, waarvan het op voorhand gewenst is aan te geven dat deze in ieder geval niet zijn toegestaan.

• 5. Afwijken van de gebruiksregels:

Bij specifieke gebruiksregels wordt in een aantal bestemmingen een daarop gerichte afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Bij zo'n specifieke afwijkingsbevoegdheid zijn ook hier de criteria opgenomen. Ook deze afwijkingsbevoegdheid is gebaseerd op artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro

De procedure voor het afwijken van de gebruiksregels is omschreven in de Wabo.

• 6. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden:

Door het opnemen van de eis voor een omgevingsvergunning overeenkomstig artikel 2.1, eerste lid onder b, van de Wabo, kunnen specifieke inrichtingsactiviteiten aan een omgevingsvergunning worden verbonden. Het betreft het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden. Het bouwen wordt niet aangemerkt als zo'n inrichtingsactiviteit. De eis voor een dergelijke omgevingsvergunning wordt opgenomen om extra bescherming aan een specifieke waarde van de bestemming te bieden, zoals de landschappelijke of cultuurhistorische waarde. De eis voor deze omgevingsvergunning wordt met de criteria voor vergunningverlening in de bestemmingsregel opgenomen.

Dit betekent dat in die gevallen dat er gebouwd wordt, er niet ook nog een vergunning nodig is voor het uitvoeren van een werk, tenzij de (bouw)aanvraag ook ziet op het uitvoeren van werken (bijvoorbeeld het inrichten van een terrein met parkeerplaatsen).

• 7. Wijzigingsbevoegdheid:

Het gaat hier om een specifieke op een bepaalde bestemming gerichte wijzigingsbevoegdheid als bedoel in artikel 3.6, eerste lid onder a, van de Wro. Hierin wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om de betreffende bestemming op de aangegeven punten te wijzigen.

Op het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid is de Uniforme openbare voorbereidingsprocedure (Uov) van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing.

Toelichting op de regels voor dubbelbestemmingen:

Een dubbelbestemming wordt opgenomen in een bestemmingsplan wanneer er sprake is van twee functies die onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. Het opnemen van een dubbelbestemming zorgt met het oog op een specifiek belang voor bescherming van het betreffende gebied.

Het betreft in dit plan:

Artikel 10 Waarde - Archeologie;

Artikel 11 Waarde - Cultuurhistorie

De ze bestemmingen liggen als het ware over de reguliere (enkel)bestemmingen heen. De bestemmingsomschrijving van de dubbelbestemming geeft aan dat de gronden, naast de andere aan die gronden gegeven (enkel)bestemmingen, mede voor deze dubbelbestemming zijn bestemd.

De opbouw van een dubbelbestemmingregel is dezelfde als die van een (enkel)bestemmingsregel, maar alleen die regels worden ter aanvulling opgenomen die noodzakelijk zijn. De regels in de dubbelbestemming geven de verhouding van de enkelbestemming ten opzicht van de dubbelbestemming aan.

Hoofdstuk 3 Algemene regels :

In de algemene regels zijn de volgende regels in onderstaande volgorde opgenomen:

Artikel 12 Anti-dubbeltelregel;

Artikel 13 Algemene aanduidingsregels geluidzone - industrie;

Artikel 14 Algemene aanduidingsregels vrijwaringszone - dijk;

Artikel 15 Algemene afwijkingsregels

Artikel 16 Algemene wijzigingsregels

Artikel 17 Algemene procedureregels.

Artikel 18 Overige regels

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels :

In dit laatste hoofdstuk komen de overgangsregels en de slotbepaling aan de orde.

Artikel 19 Overgangsrecht

Artikel 20 Slotregel:

4.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

Hierin worden de in de regels gebruikte begrippen gedefinieerd. Ze zijn alfabetisch gerangschikt met uitzondering van de begrippen plan en bestemmingplan die als eerste zijn genoemd.

Het doel van deze regels is om misverstanden of verschillen in interpretatie te voorkomen. Dit als aanvulling op de gevallen waarbij het woordenboek van Van Dale geen uitsluitsel geeft.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit is de handleiding voor de manier van meten van diverse in het plan bepaalde maten.

4.3 Bestemmingsregels

Hierna wordt - voor zover nog nodig - een toelichting op een aantal artikelen van de bestemmingsregels gegeven:

Artikel 3 Groen

Uitgangspunten:

• Het structuurgroen en het buurtgroen is bestemd tot 'Groen'. De overige groengebieden zijn bij de bestemming 'Verkeer - Erftoegangsweg' gevoegd. In de bestemming Groen zijn paden voor langzaam verkeer toegestaan maar geen wegen en parkeervoorzieningen voor snelverkeer. Dit is vast beleid waar in principe niet van kan worden afgeweken.
• Bermen en groenstroken langs wegen, die geen structuur- of buurtgroen zijn, zijn opgenomen in de verkeersbestemmingen. Binnen deze laatste bestemmingen is een uitwisseling van groen, verkeer en parkeren overal toegestaan
• Binnen de bestemming Groen zijn overal trapveldjes en speelvoorzieningen mogelijk. Daarnaast is het gebruik als dierenweide en hondenuitlaatterrein toegestaan ter plaatse van de aanduiding afwijkend gebruik. Tevens is recreatieve medegebruik in de vorm van dagrecreatie toegestaan
• Binnen de bestemming is voor o.a. het aanleggen van verharde wegen en andere oppervlakteverhardingen een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden vereist.
• Binnen deze bestemming mogen overal gebouwtjes voor openbare nutsvoorzieningen en maatschappelijke voorzieningen tot 50 m² en met een goothoogte tot 3 meter en een nokhoogte tot 6 meter worden gebouwd.

Artikel 5 Tuin

Binnen deze bestemming mogen in principe geen gebouwen worden gebouwd. Om variatie in de gevel van het hoofdgebouw mogelijk te maken, kunnen uitbouwen als serres maximaal 4 meter voor de voorgevel geplaatst worden (dus tot 5 meter vanaf de voorzijde van de kavel), over een breedte van maximaal 2/5 van de breedte van de voorgevel. Deze uitbouwen mogen dezelfde goot - en bouwhoogte hebben als het hoofdgebouw. Voor kavels die ook aan de zijkant grenzen aan de openbare ruimte zijn enige aanvullende regels gemaakt. Uitbouwen mogen maximaal 1,5 meter voor de zijgevel die grenst aan de openbare ruimte geplaatst worden (dus tot 3,5 meter vanaf de voorzijde van de kavel), over een breedte van maximaal 2/5 van de breedte van de zijgevel. Deze uitbouwen mogen dezelfde goot - en bouwhoogte hebben als het hoofdgebouw.

Artikel 6 Verkeer

Deze bestemming is opgenomen voor de wegen, welke gericht zijn op de afwikkeling van het doorgaande verkeer.

Artikel 7 Verkeer - Erftoegangsweg

Deze bestemming is opgenomen voor het verkeers- en verblijfsgebied met een erftoegangsfunctie. Het heeft een inrichting gericht op gemengd verkeer in een 30 kilometer gebied. Behalve de rijbanen zelf worden ook de bijbehorende bermen, voetpaden, fietspaden en parkeerplaatsen in de bestemming opgenomen. Ook groenvoorzieningen en speelvoorzieningen zijn als onderdeel van de verblijfsfunctie mogelijk in deze bestemming. Binnen deze bestemming mogen ook gebouwtjes voor openbare nutsvoorzieningen en maatschappelijke voorzieningen tot 50 m² en met een goothoogte tot 3 meter en een nokhoogte tot 6 meter worden gebouwd.

Artikel 8 Water

Deze bestemming omvat al het water dat van belang is voor de waterhuishouding van het gebied. Water dat voor de waterhuishouding niet van belang is, is opgenomen in de bestemmingsomschrijving van andere bestemmingen.

Artikel 9 Wonen

Deze bestemming is bedoeld voor de eengezinshuizen. Dit zijn gebouwen, welke één woning omvatten.

Uitgangspunten:

• Alle bestaande eengezinshuizen in het plangebied worden als zodanig bestemd.
• Binnen het bouwvlak mogen hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zonder dak worden gebouwd.
• De voorgevel van het hoofdgebouw staat minimaal 9 meter vanaf de erfgrens. De openbare ruimte blijft hierdoor ruim en open. Op deze regel is een uitzondering gemaakt voor het bosrijke deelgebied tegen Zandhove aan. Er is hier veel opgaande beplanting rond de kavels en de kavels hebben niet altijd een duidelijke voorzijde. Daarnaast is wat meer vrijheid op de kavel wenselijk, zodat er meer rekening gehouden kan worden met de bezonning in dit bosrijke gebiedje. De voorgevel moet hier minimaal 5 meter uit de erfgrens staan.
• De zijgevel staat minimaal 5 meter vanaf de erfgrens. De woningen komen hierdoor niet te dicht op elkaar te staan.
• De achtergevel staat minimaal 11 meter vanaf de erfgrens. Dit zorgt ervoor dat de achtertuinen enige ruimte houden en een zekere privacy gewaarborgd is.
• Het oppervlak van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken binnen het bouwvlak en de bestemming Tuin is maximaal 300 m². Dit zorgt ervoor dat de woningen niet te massaal worden en het groene beeld van de locatie gaan verdringen.
• Op het erf binnen deze bestemming, dat buiten het bouwvlak is gelegen, mogen bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zonder dak worden gebouwd, maar geen zelfstandige hoofdgebouwen, waarvan situering niet ondenkbaar wordt bij het toestaan van grotere oppervlakten.
• Het erf mag binnen deze bestemming aan de zijkant en de achterkant van het bouwvlak zonder afwijking worden bebouwd met bijbehorende bouwwerken tot maximaal 50% en 100 m², mits deze gebouwen tenminste 5 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw en minimaal 2 meter uit de perceelsgrens worden gebouwd.
• Ter wille van de openheid in het stedenbouwkundig beeld blijft het uitgangspunt van toepassing om bijbehorende bouwwerken in de zijtuin achter de voorgevel van het hoofdgebouw te plaatsen.
• Bij de bepaling van de voorzijde wordt gekeken waar de naar de weg toegekeerde grens van een bouwvlak en de naar de weg toegekeerde grens van de gevel van een hoofdgebouw is gelegen. Hierbij is de zijde van de hoofdtoegang van het hoofdgebouw bepalend.
• In de voortuinen komt de bestemming 'Tuin', waar in principe geen gebouwen en carports zijn toegestaan. Onder voorwaarden mag aan de voor en zijgevel uitbouwen worden gerealiseerd.
• Zo nodig kunnen nadere eisen worden gesteld aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, zodat bij het ontwikkelen van ongewenste situaties nog kan worden ingegrepen..

Beroep aan huis:

Volgens vaste jurisprudentie moet binnen een woonbestemming ook een aan huis verbonden beroep worden toegelaten. Uit de jurisprudentie kan als enige ruimtelijk relevant criterium worden afgeleid het hebben van 'een ruimtelijke uitwerking of uitstraling, die in overeenstemming is met de woonfunctie van het betrokken perceel'.

Er is in dit plan een regeling opgenomen voor het gebruik van een deel van een woning voor een aan huis verbonden beroep, zoals in de gemeente Zwolle bij deze bestemming gebruikelijk is. De beperking van het ruimtebeslag van de woning met inbegrip van de bijgebouwen tot 30% van het vloeroppervlak van de woning (met een absoluut maximum van75 m²) dient om het verlies of de bovenmatige aantasting van de woonfunctie of van het woonkarakter tegen te gaan. Op deze wijze wordt tevens voorkomen dat de verkeersaantrekkende werking te groot zal worden.

Het verhuren of anderszins beschikbaar stellen van woonruimte aan derden voor de uitoefening van een beroep of bedrijf, hoe gering ook van omvang, is zonder meer als strijdig met de woonbestemming aan te merken.

In de begrippen is een definitie opgenomen over wat onder een aan huis verbonden beroep moet worden verstaan. Het gaat om een dienstverlenend beroep. De definitie van beroep aan huis is gelijk aan de landelijk gehanteerde standaarddefinitie. Indien er personeel in dienst wordt genomen kan er eerder sprake zijn van een ruimtelijke uitwerking of uitstraling die niet met de woonfunctie in overeenstemming is.

Bouwwerken, zonder dak:

Bij de regeling van deze bouwwerken is geen verschil gemaakt tussen verschillende soorten bouwwerken. Elk bouwwerk dat functioneel past in de bestemming kan worden toegelaten. Volstaan is met algemene bepalingen omtrent de maximum hoogte. Daarbij is voor erf- of perceelafscheidingen aansluiting gezocht bij het criterium voor vergunningvrij bouwen van het Bor en voor de afwijking bij het criterium van de Bouwverordening.

Wet geluidhinder

In verband met de Wet geluidhinder is het op de derde bouwlaag van een aantal woningen niet toegestaan geluidsgevoelige functies te realiseren. De desbetreffende erven zijn aangeduid als 'specifieke vorm van wonen uitgesloten - geluidsgevoelige functie'. In de begrippen is omschreven wat onder geluidsgevoelige functies bij woningen moet worden verstaan.

Artikel 10 Waarde - Archeologie

Uitgangspunten voor deze dubbelbestemming zijn:

• De gebieden die volgens de gemeentelijke archeologische waarderingskaart een grote vondstkans hebben (50% of meer) zijn mede bestemd tot archeologisch waardevol gebied .
• Bij de regeling voor de dubbelbestemming is nauwe aansluiting gezocht bij de Wet op de archeologische monumentenzorg.
• Bij verstoringen in de bodem met een grotere diepte dan 0,5 meter en een grotere oppervlakte dan 100 m² zijn specifieke bouwregels en een omgevingsgunningenstelsel conform de regeling uit de Wet op de archeologische monumentenzorg van toepassing.

Artikel 11 Waarde - Cultuurhistorie

Deze dubbelbestemming omvat de gronden rondom de boerderij de Oude Mars.

4.4 Algemene regels

Artikel 12 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een perceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Bij een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, indien anderszins in voldoende ruimte kan worden voorzien. Ten slotte kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken in bijzondere omstandigheden, onder andere op basis van criteria van de “Regeling Parkeernormen 2016”.

Artikel 13 Algemene aanduidingsregels geluidzone - industrie

Deze dubbelbestemming betreft de vastlegging van de geluidszone rond het industrieterrein Marslanden.

Artikel 15 Algemene afwijkingsregels

In deze regels is als eerste de op grond van vaste jurisprudentie vereiste algemene afwijking in de vorm van de zogenaamde 'toverformule' opgenomen. Bij een omgevingsvergunning moet van het gebruiksverbod worden afgeweken, indien strikte toepassing zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Daarnaast wordt in deze regels de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde in het bestemmingsplan geregelde onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Deze regels zijn niet van toepassing, indien en voor zover er specifieke in de bestemming zelf geregelde afwijkingsregels van toepassing zijn.

Ten slotte zijn de criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels hier opgenomen.

Artikel 16 Algemene wijzigingsregels

Deze regel maakt het mogelijk de bestemmingen 'Groen', 'Tuin', 'Verkeer - Erftoegangsweg', alsmede 'Wonen' onder in deze regel omschreven voorwaarden zodanig te wijzigen dat de situering en de vorm van de in het plan aangegeven bouwvlakken met bijbehorende tuinen, erven, wegen en groenvoorzieningen worden gewijzigd dan wel nieuwe bouwvlakken met bijbehorende tuinen, erven, wegen en groenvoorzieningen worden aangegeven.

Artikel 17 Algemene procedureregels

Hierin wordt de standaardprocedure bij Zwolse bestemmingsplannen voor de voorbereiding van een besluit tot het stellen van een nadere eis beschreven.

Artikel 18 Overige regels

n dit artikel wordt geregeld dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of een omgevingsvergunning voor een wijziging van het gebruik wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor motorvoertuigen. Daarbij moet worden voldaan worden aan de parkeeropgave, zoals neergelegd in de “Regeling Parkeernormen 2016”. Indien deze regeling wordt gewijzigd, moet rekening worden gehouden met deze wijziging.

Bij een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, indien anderszins in voldoende ruimte kan worden voorzien. Ten slotte kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken in bijzondere omstandigheden, onder andere op basis van criteria van de “Regeling Parkeernormen 2016”

4.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 19 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is voorgeschreven.

Tevens is een hardheidsclausule opgenomen in de vorm van persoonsgebonden overgangsrecht op de wijze zoals door de regering bij de totstandkoming van het Bro werd aanbevolen.

Artikel 20 Slotregel

Als laatste wordt de slotregel opgenomen. Deze regel bevat zowel de aanhalingstitel van het plan, de aanhalingstitel van de regels van het plan als de vaststellingsregel van het plan.

4.6 Handboek

Dit bestemmingsplan is vervaardigd conform de richtlijnen van het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 21.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Inleiding

Indien sprake is van een of meerdere aangewezen bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, (hierna “een aangewezen bouwplan”), in combinatie met een bestemmingsplan, wijzigingsplan, projectuitvoeringsbesluit of omgevingsvergunning is de afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (Grondexploitatiewet) van toepassing. Dit houdt in dat de gemeenteraad een exploitatieplan dient vast te stellen tenzij middels gemeentelijke gronduitgifte dan wel, of in combinatie met, een anterieure overeenkomst de kosten in de grondexploitatie anderszins verzekerd zijn en, indien noodzakelijk, er afspraken zijn gemaakt over een tijdvak, fasering en locatie-eisen.

Gronden in eigendom gemeente

Onderhavig bestemmingsplan maakt de realisatie van een woonwijk (ca. 102 woningen) ter plaatse van Oude Mars mogelijk. De gronden waarop deze bouwplannen plaatsvinden zijn eigendom van de gemeente Zwolle. Voor zover er in het onderhavige bestemmingsplan is voorzien in een aangewezen bouwplan is deze gesitueerd op percelen welke in eigendom zijn bij de gemeente en derhalve is het kostenverhaal anderszins verzekerd middels opname in de grondprijs. Daarom hoeft voor het onderhavige bestemmingsplan geen exploitatieplan te worden opgesteld.

In februari 2018 is de gemeenteraad geïnformeerd over het Stedenbouwkundig Plan Oude Mars. Op basis van het Stedenbouwkundig Plan is de grondexploitatie bij de MPV 2018 geactualiseerd en vastgesteld. Vooruitlopend is de raad middels bovengenoemde informatienota op de hoogte gebracht van de consequenties. Deze consequenties passen binnen de huidige reeds door de raad vastgestelde exploitatie Oude Mars bij de MPV 2017 in juni 2017. De kosten en opbrengsten die de ontwikkeling met zich meebrengt zullen worden ondergebracht in de geactualiseerde grondexploitatie, waarin de kosten worden gedekt door de opbrengsten. De kosten bestaan uit verwerving c.a., sloop, sanering, bouw- en woonrijpmaken, groen en bijkomende kosten als voorbereiding en toezicht, planontwikkeling en financieringskosten.

De opbrengsten bestaan uit uitgifte van grond. Alle kosten van het plan worden dus gedekt door grondverkopen van de gemeente.

Conclusie

Op basis van het bovenstaand wordt het bestemmingsplan geacht economisch uitvoerbaar te zijn.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1 Overleg met de buurt

Tijdens een inloopbijeenkomst op 8 januari 2018 is de aanpassing van het stedenbouwkundig plan gepresenteerd aan de huidige bewoners/kopers van een kavel op de Oude Mars. Het aangepaste plan is (unaniem) ronduit goed ontvangen vanwege de verminderde stedelijke structuur. Ook was er volop begrip voor het toevoegen aan een beperkt aantal kavels in het segment tussen 750 en 1.000 m².

5.2.2 Uitkomsten overleg

Provincie Overijssel

Samenvatting reactie

Binnen het plan worden geen grootschalige ontwikkeling mogelijk gemaakt. Het doel is het herverkavelen van een deel van het gebied de Oude Mars en de actualisatie van het huidige bestemmingsplan. In dit nieuwe plan worden maximaal 2 woningen toegevoegd bovenop de 100 woningen uit het geldende bestemmingsplan, die al onderdeel uitmaken van de harde plancapaciteit. Dit plan is niet in strijd met het provinciale beleid en er is nog voldoende ruimte in de Woonafspraken.

Hiermee is, voor zover het de provinciale diensten betreft, voldaan aan het ambtelijke vooroverleg als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening

Reactie gemeente

Hier wordt kennis van genomen.

Waterschap Drents Overijsselse Delta

Samenvatting reactie

Het waterschap heeft geen opmerkingen op dit voorontwerpbestemmingsplan.

Reactie gemeente

Hier wordt kennis van genomen.

Gemeente Zwartewaterland

Samenvatting reactie

De gemeente Zwartewaterland heeft geen opmerkingen op dit voorontwerpbestemmingsplan.

Reactie gemeente

Hier wordt kennis van genomen.

Veiligheidsregio IJsselland

Samenvatting reactie

Er zijn geen zaken die relevant zijn voor de (externe) veiligheid. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen risicobronnen op het gebied van (externe) veiligheid aanwezig.

Reactie gemeente

Hier wordt kennis van genomen.