| Plan: | Irishof 2013 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0193.BP13002-0002 |
De woningbouwlocatie bevindt zich binnen de wettelijke geluidszone van wegen, spoorwegen en industrie. Ingevolge de Wet geluidhinder (Wgh) dienen de geluidbelastingen op de gevels van de woningen te worden onderzocht en getoetst. Uit het 'Akoestisch onderzoek, nieuwbouwlocatie Irishof op de voormalige locatie van Univé te Zwolle d.d. 24 april 2013' (zie Bijlage 5 Akoestisch onderzoek ) blijkt dat als gevolg van het wegverkeer en de aanwezige bedrijvigheid (spoorwegemplacement en de IJsselhallen) de normen uit de Wet geluidhinder worden overschreden.
Als gevolg van de Rijksweg A28 wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden ter plaatse van de nieuwbouwwoningen. De ten hoogst berekende geluidsbelasting bedraagt 52 dB. Aangezien de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden is onderzoek naar geluidmaatregelen nodig. Echter op de Rijksweg A28 is reeds een geluidreducerende wegdekverharding aangebracht in de vorm van dubbellaags ZOAB (DZOAB). Naast de bronmaatregel is ook al een geluidwal/scherm geplaatst langs de Rijksweg A28 ter hoogte van het plangebied. Verhoging van dit scherm is, gezien de omvang van het plan, niet haalbaar en zal naar verwachting stuiten op overwegende bezwaren van financiële aard.
Als gevolg van de binnenstedelijke wegen wordt eveneens de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden ter plaatse van de nieuwbouwwoningen. De geluidsbelasting overschrijdt echter niet het geluidsniveau van de doelstelling uit het geluidbeleid van de gemeente Zwolle. Het geluidbeleid van de gemeente Zwolle stelt bovendien het volgende: 'Verreweg de meeste ontheffingsprocedures hebben betrekking op nieuw te bouwen woningen in de bestaande woonwijken langs bestaande wegen. Schermen zijn veelal niet zinvol en de stedenbouwkundige structuur (het straatbeeld) ligt redelijk vast. In dit soort situaties is het vaststellen van een hogere waarde over het algemeen geen discussiepunt. Is de geluidsbelasting lager dan de grenswaarde uit het Gebiedsgericht Milieubeleid dan kan na een eenvoudige administratieve toets de hogere waarde worden vastgesteld. Is de geluidsbelasting hoger dan de grenswaarde uit het Gebiedsgericht Milieubeleid, maar onder het wettelijke maximum dan is een advies van een milieuplanoloog noodzakelijk.'
Aangezien de geluidsbelasting voor de binnenstedelijke wegen lager ligt dan de grenswaarde uit het Gebiedsgericht beleid (oftewel 63 dB) kan de hogere grenswaarde eenvoudig worden vastgesteld.
In het onderzoeksrapport wordt in een tabel aangegeven op welke gevels van welke woningen sprake is van een geluidbelasting hoger dan 63 dB en waarvoor dientengevolge een hogere grenswaarde aangevraagd dient te worden.
Bij de hogere grenswaarde procedure dient een gevelweringonderzoek uit te wijzen dat wordt voldaan aan de grenzen uit het Bouwbesluit. De gevelwering moet dusdanig zijn dat het gecumuleerde geluidsniveau van alle wegen samen niet leidt tot overschrijding van de 33 dB grenswaarde binnen in de woning. De gecumuleerde geluidsbelasting van alle wegen samen is te vinden in bijlage 6 van het onderzoeksrapport.
Als gevolg van de het railverkeer wordt de voorkeursgrenswaarde van 55 dB niet overschreden ter hoogte van het plangebied. Railverkeer vormt geen belemmering voor de realisatie van de woningen.
Als gevolg van de incidentele bedrijfssituaties bij de IJsselhallen blijkt dat de grenswaarde van 50 dB(A) wordt overschreden. Het betreft hier incidentele bedrijfssituaties (deze incidentele situaties zullen niet meer dan 12 keer per jaar voorkomen). Het bevoegd gezag kan deze situaties gemotiveerd uitzonderen van beoordeling. De gemeente Zwolle heeft aangegeven om de geluidbelasting in de incidentele bedrijfssituaties te beoordelen conform de vigerende vergunning van de IJsselhallen, dit betekent voor het LAr,LT niveau een grenswaarde van 71 dB(A) etmaalwaarde waarbij de optredende piekgeluidniveaus zijn gevrijwaard van toetsing.
Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat het directe geluid van de IJsselhallen geen belemmering vormt voor de toekomstige nieuwbouw.
Ook zijn de maximale geluidsniveaus vanwege de industriële activiteiten beschouwd. De IJsselhallen worden mogelijk beperkt in hun bedrijfsvoering doordat er in de nachtperiode overschrijdingen worden berekend vanwege het vertrekken van personenwagens (dichtslaande portieren).
Het piekgeluid afkomstig van vertrekkende personenwagens kan worden beperkt door het instellen van een niet parkeren gebied aan de zijde van plangebied Irishof voor de nachtperiode. Het houdt concreet in dat er een afstand van 35 meter moet worden aangehouden tot de gevels van de nieuw te projecteren woningen; daarmee wordt voldaan aan de in de voor IJsselhallen verleende milieuvergunning, zoals blijkt uit het akoestisch onderzoek dat als bijlage bij deze toelichting is gevoegd. Aangezien de IJsselhallen hebben ingestemd met deze maatregel en er momenteel een milieuneutrale wijziging van de (omgevings) vergunning van de IJsselhallen wordt voorbereid waarin dit is vastgelegd, is voldoende gewaarborgd dat de niet parkeren zone wordt gerealiseerd voor aanvang van de daadwerkelijke start woningbouw.
Ook vanwege het spoorwegemplacement worden piekgeluidsniveaus berekend die hoger zijn dan de grenswaarden uit de handreiking industrielawaai en vergunningverlening. Echter voor het spoorwegemplacement geldt dat piekgeluidsniveaus niet behoeven te worden beoordeeld vanuit de milieuvergunning. Om een binnenwaarde van 45 dB(A) etmaalwaarde te waarborgen, is er minimaal 30 dB(A) geluidwering nodig. Hier wordt bij de uitvoering van het plan rekening mee gehouden.
In bijlage 5 van het akoestisch onderzoek is de onderbouwing weergegeven op grond waarvan deze niveaus worden toegestaan. De maatregelen die uitgevoerd worden op grond van de Wet geluidhinder en het bouwbesluit, te weten geluidwering voor wegverkeer, railverkeer en industrielawaai (gezoneerd), dragen overigens ook bij aan een goed geluidklimaat binnen de woningen voor zover deze beïnvloed zou worden vanwege de bronnen van de IJsselhallen.
De beoogde planontwikkeling binnen het plangebied is de realisatie van woningen. Aan de Veemarktzijde van het plangebied liggen de IJsselhallen. Deze zijn omringd door een parkeerterrein voor de bezoekers. Om in de avonduren voor de bezoekers een sociaal veilig gevoel te creëren, is dit parkeerterrein voorzien van lichtmasten. Met het oog daarop is een onderzoek inzake lichthinder uitgevoerd (zie Bijlage 6 Lichthinder onderzoek).
In het lichtberekeningsprogramma Dialux (versie 4.8) is de toekomstige situatie gemodelleerd met daarbij de lichtmasten van het terrein van de IJsselhallen. Uit de berekening kan bekeken worden of op de gevel van de toekomstige woningen de lichthinder verlichtingssterkte wordt overschreden.
Met behulp van het lichtberekeningsprogramma Dialux is een model opgezet waarin zowel de nieuw te bouwen woningen zijn verwerkt evenals het terrein van de IJsselhallen. Om de lichtsterkte op de gevel te bepalen zijn op een aantal stukken van de gevel berekeningsvlakken geplaatst.
Uit de rekenresultaten blijkt dat de grenswaarde van 2 lux wordt overschreden ter plaatse van de gevel van de woningen aan de Veemarkt. De ten hoogst berekende gemiddelde lichtsterkte van een berekeningvlak bedraagt ca. 13 lux.
Aangezien de huidige situatie niet zal voldoen aan de gestelde eisen conform de aanbeveling van de NSVV zullen er maatregelen genomen moeten worden om te voorkomen dat er ten tijde van bewoning van de nieuwbouw woningen er klachten komen. Hieronder wordt de maatregel genoemd die wordt getroffen om in toereikende mate tegemoet te komen aan de gestelde afwijking.
De oplossing om te voldoen aan de gestelde eisen is het armatuur aan de Veemarkt te demonteren. Doordat de huidige armaturen breed stralend zijn en ten behoeve van de parkeerplaats maar een smalle strook hoeven te verlichten is het bestaande armatuur op deze positie ongeschikt. Indien dit armatuur gedemonteerd wordt en er verder niets wordt teruggeplaatst worden waarden bereikt die alle onder de 2 lux liggen.
Middels de overeenkomst die tussen ontwikkelaar en gemeente wordt gesloten wordt uitvoering van deze maatregel gegarandeerd.
Besluit gevoelige bestemmingen
In het plan worden 28 woningen gerealiseerd. Woningen vallen niet onder de definitie 'gevoelige bestemming' op grond van het Besluit gevoelige bestemmingen. Daarnaast liggen de woningen niet binnen een afstand van 300 meter tot een rijksweg of 50 meter tot een provinciale weg. Derhalve is een nader detailonderzoek naar de luchtkwaliteit ter plaatste van de woningen niet noodzakelijk.
NIBM
In de Regeling NIBM is voor diverse categorieën aangegeven bij welke omvang van een initiatief de 3%-grens bereikt is. Voor de categorie woningbouw is de omvang tot waar geen toetsing nodig is, gesteld op 1.500 woningen (Regeling NIBM bijlage 3B). Aangezien het woningbouwproject 28 wooneenheden omvat, is het plan per definitie NIBM en hoeft geen verdere toetsing plaats te vinden. Een nader detailonderzoek naar de luchtkwaliteit als gevolg van het plan is derhalve niet noodzakelijk.
Uit het Luchtkwaliteitplan Gemeente Zwolle 2007-2011 blijkt daarnaast dat de luchtkwaliteit ter plaatse van de nieuwe woningen geen van de grenswaarden uit hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet Milieubeheer overschrijdt.
Door middel van het uitgevoerde bodemonderzoek (zie Bijlage 8 Bodemonderzoek) is inzicht verkregen in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse van het plangebied. Gezien de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de voor de locatie met de ondergrondse tank opgestelde hypothese 'verdachte locatie' wat betreft verontreiniging met minerale olie of vluchtige aromaten verworpen moet worden, omdat deze parameters niet verhoogd zijn aangetroffen.
Wel is in een mengmonster van de ondergrond een licht verhoogd gehalte aan zink aangetroffen. Het gehalte is echter dusdanig laag, dat het niet noodzakelijk wordt geacht om aanvullend onderzoek uit te voeren met een aangepaste hypothese.
De voor het trafohuisje opgestelde hypothese 'verdachte locatie' moet verworpen worden, omdat in het grondwater geen verhoogde gehalten aan minerale olie of PCB is aangetroffen. Aanvullend onderzoek met een aangepaste hypothese wordt derhalve niet noodzakelijk geacht.
De voor het overig terrein opgestelde hypothese 'onverdachte locatie' moet strikt genomen verworpen worden, omdat plaatselijk in de ondergrond licht verhoogd gehalten aan koper, kwik, lood, zink en PAK zijn aangetroffen. De aangetroffen gehalten zijn echter dusdanig laag dat het niet noodzakelijk wordt geacht aanvullend onderzoek uit te voeren met een aangepaste hypothese.
Op basis van de uitkomsten van het onderzoek behoeven er vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien geen beperkingen te worden gesteld aan het toekomstige gebruik voor woningbouw.
Na de sloop van de aanwezige opstallen moet aandacht worden besteed aan (mogelijk) twee westelijk gelegen ondergrondse brandstoftanks. Daarnaast is het verstandig om na sloop van de aanwezige bebouwing, ter plaatse van de voormalige bebouwing, een verkennend asbestonderzoek (NEN 5707) en een verkennend bodemonderzoek (NEN 5740) in de bodem uit te laten voeren.
Uit de risico-inventarisatie voor het te ontwikkelen plan Irishof is gebleken dat alle aspecten van de externe veiligheid op basis van de beschikbare informatie en het vigerende beleid (en normen) gewaarborgd zijn. Aan alle normen wordt voldaan. Het plangebied kan verder in procedure worden gebracht.
Overigens zijn indertijd de onderzoeken in het kader van externe veiligheid uitgevoerd met inachtneming van een verondersteld ontwikkelingsvoornemen van 53 woningen. Aangezien met het huidige plan 'slechts' 28 woningen worden gerealiseerd komt dit de uitkomsten van de verrichte onderzoeken enkel ten goede; het is dan ook niet noodzakelijk of zinvol geacht om de onderzoeken op het nieuwe woningaantal te actualiseren.
Snelweg A28
Op basis van het rapport van Oranjewoud / SAVE (Risicobeschouwing vervoer gevaarlijke stoffen A28 – Bouwplan 53 woningen Kamperpoort te Zwolle, projectnummer 200735, revisie 2.0, d.d. 18 september 2009, door ing. F.A.M. Kriellaars en M. Beterams MSc) kan worden geconcludeerd dat de A28 geen belemmering vormt voor het plangebied. Het plaatsgebonden risico, ten gevolge van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de A28, vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling van het plangebied.
Over de A28 worden vloeibare toxische stoffen vervoerd uit de tweede categorie. Deze stof kent een invloedsgebied van 900 meter. Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de A28.
Op basis van de berekeningen met zowel de vervoerscijfers uit 2006/2007 (RWS) als de prognosecijfers voor het wegvervoer 2020 blijkt dat zowel in de huidige situatie als de toekomstige situatie het groepsrisico onder de oriëntatiewaarde ligt.
Vergelijking van de scenario's laat zien dat door de geplande ontwikkeling van 28 woningen het groepsrisico slechts zeer beperkt toeneemt.
Spoor
Op basis van het rapport van Oranjewoud/SAVE (Risicobeschouwing vervoer gevaarlijke stoffen over het spoor – bouwplan 53 woningen Kamperpoort te Zwolle, projectnummer 200735, revisie 2.0, d.d. 18 september 2009, door ing. F.A.M. Kriellaars en M. Beterams MSc) kan worden geconcludeerd dat het spoor geen belemmering vormt voor het plangebied. Door het transport van gevaarlijke stoffen over het spoor kent het spoor een PR 10-6-risicocontour. De PR 10-6-risicocontour ligt op het spoor Het plaatsgebonden risico, ten gevolge van het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor, vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling van het plangebied.
Op basis van de berekeningen blijkt dat zowel in de huidige situatie als de toekomstige situatie het groepsrisico onder de oriëntatiewaarde ligt. Vergelijking van de scenario's laat zien dat door de geplande ontwikkeling van 28 woningen het groepsrisico zeer beperkt toeneemt.
Dit heeft te maken met de geringe toename van het aantal personen ten opzichte van de huidige (op grond van het bestemmingsplan mogelijke) situatie. Het spoor vormt geen belemmering voor het plangebied.
Toets aan het gebiedsgericht beleidskader externe veiligheid
Een lichte toename van het groepsrisico binnen een Stroomzone is toegestaan, mits voldoende maatregelen worden getrokken en geen functies worden toegelaten die een geringe mate van zelfredzaamheid met zich meebrengen.
Een toename van het groepsrisico in centrumstedelijk gebied is ongewenst, mede vanwege een slechte bereikbaarheid voor hulpdiensten. Echter het plangebied is buiten het echte stadscentrum gelegen en de toegangswegen tot het plangebied zijn goed, zodat hier wel sprake is van een goede bereikbaarheid.
In de realisatiefase worden de volgende maatregelen meegenomen:
Verantwoording groepsrisico
Het college van Burgemeester en wethouders van de gemeente Zwolle besluit op basis van de rapportage en in met achtneming van het advies van de brandweer het restrisico aanvaardbaar te achten. Tevens zijn de uitkomsten en vervolgstappen getoetst aan het 'Gebiedsgericht beleidskader externe veiligheid' van de gemeente Zwolle. Het plan voldoet aan het gemeentelijk gebiedsgericht beleidskader. Daarmee acht zij de geringe verhoging van het groepsrisico als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan aanvaardbaar.
De wijzingen in het plangebied hebben geen negatieve gevolgen op:
De steenmarter heeft een vaste verblijfplaats in het gebouw en het betreft hier een nestplaats. Om te voorkomen dat verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet worden overtreden ten aanzien van de steenmarter, worden mitigerende maatregelen getroffen die de functionaliteit van het gebied voor de soort garanderen. Deze mitigerende maatregelen bestaan uit het werken buiten de kwetsbare periode van de steenmarter (voortplantingsperiode) en het vooraf in overleg met een deskundige op het gebied van steenmarters plaatsen van minimaal 2 (steen)marterkasten in de omgeving van de huidige verblijfplaats. Dit, samen met het feit dat er in de omgeving van het plangebied tevens bestaande bebouwing aanwezig is die geschikt is als verblijfplaats voor steenmarters, leidt ertoe dat de functionaliteit van het gebied voor de steenmarter niet in gevaar komt en er derhalve geen verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet worden overtreden ten aanzien van de steenmarter. Het aanvragen van een ontheffing op grond van artikel 75 Flora- en faunawet is niet noodzakelijk. Het bestemmingsplan is derhalve uitvoerbaar uit het oogpunt van de Flora- en faunawet.
In het plangebied zijn volgens het Protocol voor vleermuisinventarisaties van het Netwerk Groene Bureaus inventarisaties naar vleermuizen uitgevoerd. Er blijken geen verblijfplaatsen en paarplaatsen van vleermuizen in de te slopen gebouwen aanwezig te zijn. Er zijn wel foeragerende gewone dwergvleermuizen in het plangebied waargenomen. De foerageermogelijkheden die het plangebied biedt, zijn voldoende aanwezig in de directe omgeving. De voorgenomen ingreep zal daarom geen significant effect hebben op de foerageermogelijkheden van deze soort.
In het plangebied broeden in de begroeiing mogelijk algemene soorten als merel, winterkoning en roodborst. Het broedseizoen loopt globaal van 15 maart tot 15 juli. De nesten van deze soorten mogen tijdens het broedseizoen niet worden verstoord. Indien tijdens het broedseizoen wordt gewerkt dan is het noodzakelijk om vooraf door een ter zake kundige te laten bepalen of er broedende vogels voorkomen of ervoor zorgen dat voor aanvang van het broedseizoen het plangebied ongeschikt wordt gemaakt voor deze soorten.
Het plangebied lijkt ook geschikt voor de vogelsoorten koolmees, pimpelmees, spreeuw en ekster. Deze soorten zijn jaarrond beschermd als zwaarwegende feiten of ecologische omstandigheden dat rechtvaardigen. Deze soorten nemen niet sterk in aantal af en ze staan niet op de Rode lijst. Van zwaarwegende feiten of ecologische omstandigheden is daarom geen sprake. Voor deze soorten geldt daarom dat de nesten van deze soorten alleen tijdens het broedseizoen niet mogen worden verstoord.
Het oude gebouw lijkt geschikt als broedplaats voor de huismus welke in het plangebied is aangetroffen. Mogelijk maakt de huismus gebruik van het gebouw als broedplaats. Deze soort heeft een vaste rust- en verblijfplaats. Om te voorkomen dat verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet worden overtreden ten aanzien van de huismus, worden mitigerende maatregelen getroffen die de functionaliteit van het gebied voor de soort garanderen. Deze mitigerende maatregelen bestaan uit het werken buiten de kwetsbare periode van de huismus (broedseizoen) en het vooraf in overleg met een deskundige op het gebied van vogels plaatsen van minimaal 4 zogeheten vogelvides in de omgeving van de huidige (potentiële) verblijfplaats. Dit, samen met het feit dat er in de omgeving van het plangebied tevens bestaande bebouwing aanwezig is die geschikt is als broedplaats voor huismussen, leidt ertoe dat de functionaliteit van het gebied voor de huismus niet in gevaar komt en er derhalve geen verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet worden overtreden ten aanzien van de huismus. Het aanvragen van een ontheffing op grond van artikel 75 Flora- en faunawet is niet noodzakelijk. Het bestemmingsplan is derhalve uitvoerbaar uit het oogpunt van de Flora- en faunawet.
Buiten het plangebied op de hoek Veemarkt-Rieteweg staat een oude boom die beeldbepalend is voor het straatbeeld. Deze individuele boom heeft ook als zangpost voor zangvogels zeker betekenis. Hiervoor wordt aanbevolen tijdig beschermde maatregelen te treffen om beschadiging te voorkomen (bekisting).
Er wordt aanbevolen om in de nieuwbouw bouwkundige voorzieningen aan te brengen die het mogelijk maken voor huismus, gierzwaluw, koolmees, pimpelmees en spreeuw om erin te nestelen zoals speciale dakpannen of nestkasten. Er is steeds meer aandacht voor natuur in en om de stad en er is voldoende expertise beschikbaar om bij nieuwbouw rekening te houden met de natuurfunctie. Bovendien zijn deze soorten niet schadelijk voor mensen en brengen ze geen enkele schade aan gebouwen aan.
Het is aan te bevelen om in de nieuwbouwplannen rekening te houden met de aanwezigheid van de waargenomen vleermuissoorten in het plangebied. Indien men de omgeving weer geschikt maakt voor vleermuizen, zal deze opnieuw gebruik maken van het projectgebied en is het effect van tijdelijke aard. Door de spouwmuren van gebouwen toegankelijk te houden voor vleermuizen, kunnen deze in de toekomst mogelijk gebruikt worden als verblijfplaats.
Hoewel er tijdens het onderzoek geen vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen zijn vastgesteld leek het gebied en de aanwezige bebouwing daarvoor toch redelijk geschikt te zijn. Daarom is er in het kader van de zorgplicht een werkprotocol opgesteld waarin wordt beschreven hoe er gesloopt wordt en met wie er contact moet worden opgenomen wanneer men tijdens de sloop toch op vleermuizen stuit.
De sloop van de aanwezige bebouwing zal zo veel mogelijk gefaseerd plaats moeten vinden. Op deze manier is het mogelijk om te controleren op vluchtende vleermuizen. Er zal op één plek tegelijk worden gesloopt, hierbij zal het gebouw continu worden gecontroleerd op de aanwezigheid van vleermuizen.
Mochten er tijdens de sloopwerkzaamheden vleermuizen worden aangetroffen, dan worden de werkzaamheden onmiddellijk gestaakt. Er zal daarna contact worden opgenomen met de ecoloog van Grontmij om de vervolgstappen te bepalen.
De verantwoordelijkheid voor de uitvoering van alle bovengenoemde activiteiten en maatregelen in het kader van de Flora- en Faunawet ligt bij de ontwikkelaar; hierover wordt contact met de gemeentelijk ecoloog onderhouden.
Op grond van de afspraak uit de startovereenkomst WB21 dienen decentrale overheden in de toelichting op ruimtelijke plannen een waterparagraaf op te nemen. In die paragraaf dient te worden uiteengezet wat voor gevolgen het plan in kwestie heeft voor de waterhuishouding, dat wil zeggen het grondwater en het oppervlaktewater. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling van Irishof te Zwolle heeft er afstemming plaatsgevonden tussen waterschap Groot Salland, gemeente Zwolle en Grontmij. De gemaakte afspraken ten aanzien van de waterhuishoudkundige situatie, voor zover relevant in het kader van het bestemmingsplan, zijn opgenomen in deze waterparagraaf.
De ontwikkeling van Irishof maakt deel uit van het gebied Kamperpoort. Het terrein is aan de noordoostzijde begrensd door de Emmastraat en aan de zuidwestzijde door de Rieteweg. Het terrein ligt direct ten oosten van de Veemarkt. Het plangebied is circa 5.850 m2 groot.
De ligging van het maaiveld varieert van circa NAP + 0,99 m tot NAP + 1,33 m. Vanaf maaiveld tot circa 1,5 m -mv bestaat de bodem uit zwak siltig en kleiig, matig fijn en matig grof zand wat plaatselijke zwak grindig is. Op de oostelijke helft van het plangebied komen op circa 50 cm-mv kleilagen voor met een dikte van 20 tot 50 cm. Vanaf circa 1,5 m -mv tot 3,0 m -mv (is maximale boordiepte) bestaat de bodem uit klei en veen. Aan de hand van het globale maaiveldverloop in het plangebied kan op basis van de geohydrologische boringen geconcludeerd worden dat de GHG op circa NAP + 0,4 m ligt. Nabij het plangebied is een gemengd rioolstelsel aanwezig.
Voorwaarde bij nieuwbouw is niet aankoppelen van regenwater op het riool. Uitgangspunt van onderhavig plan is dat regenwater geïnfiltreerd moet worden op het eigen terrein en dat er geen water mag afstromen naar aanliggende percelen. De infiltratievoorzieningen dienen een inhoud van 20 mm per m2 verhard oppervlak te hebben.
Op enkele plekken moet de bodem geschikt gemaakt worden voor infiltratie door het verwijderen van storende lagen.
Bij extreme regenval (een groter aanbod dan 20 mm neerslag) dient het hemelwater oppervlakkig af te kunnen stromen naar openbaar gebied. Bij de nadere uitwerking van de aanleghoogtes moet hier rekening mee worden gehouden. Aandachtspunt in het ontwerp is het voorkomen van wateroverlast bij extreme regenval bij de bestaande woningen aan Emmastraat en Willemskade.
Ten aanzien van huishoudelijk afvalwater geldt dat bebouwingen aangesloten moeten worden via een dwa-riolering op het bestaande rioolstelsel.
Uitgangspunt is voldoende ontwateringsdiepte. Hiervoor gelden de volgende normen:
Negatieve beïnvloeding van het omliggende gebied moet worden voorkomen. Dit betekent dat eerste instantie vervuilingsbronnen moeten worden beperkt. In het plan wordt hieraan invulling gegeven door bij de bouw rekening te houden met het gebruik van niet-uitloogbare materialen (DUurzaam BOuwen, DUBO). Ook voor de overige verharding geldt dat bij de bouw en in het beheer en onderhoud rekening wordt gehouden met het gebruik van materialen en de inrichting om vervuiling te voorkomen.
Het beheer en onderhoud van de infiltratievoorzieningen moet verzekerd zijn. Om wateroverlast te voorkomen moet de infiltratiecapaciteit in de toekomst gewaarborgd blijven. Aangezien er hier sprake is van alleen particulier terrein zal het beheer en onderhoud van het plangebied niet door de gemeente Zwolle worden uitgevoerd. De terreineigenaar is hier verantwoordelijk voor.
In december 2009 heeft het college een interim klimaatbeleid vastgesteld met betrekking tot nieuwbouw van woningen om het verouderde gemeentelijk klimaatbeleid in overeenstemming te brengen met het rijksbeleid vooruitlopend op de vaststelling van nieuw gemeentelijk klimaatbeleid. Daarbij zijn de volgende doelstellingen geformuleerd:
Doelstelling 1: Alle woningen, die nieuw worden gebouwd in Zwolle worden vanaf 1 januari 2011 gerealiseerd met een EPC van 0,6 en vanaf 1 januari 2015 met een EPC van 0,4;
Doelstelling 2: Het aandeel duurzame energie van het totale energiegebruik voor een nieuw te bouwen woning of utiliteitsgebouw bedraagt tenminste 60%.
De taakstellingen gelden voor alle projecten waarvoor het “stedenbouwkundig programma van eisen” (SPvE) nog niet is vastgesteld.
Aangezien het Programma van Eisen voor de ontwikkeling van de Univé locatie (Irishof) in januari 2007 is opgesteld, kan de gemeente de genoemde taakstellingen niet als randvoorwaarde voorschrijven. Dit kan alleen op vrijwillige basis. Vanwege de meerkosten heeft de ontwikkelaar aangegeven taakstelling 2 niet te kunnen realiseren.
Het plan zal moeten voldoen aan het Zwolse energiebeleid dat voor vaststelling van het interim klimaatbeleid in 2009 van kracht was: de woningen worden opgeleverd met een 10% scherpere EPC ten opzichte van het Bouwbesluit. De EPC eis in het bouwbesluit ligt momenteel op 0,6 en zal naar verwachting in januari 2015 worden aangescherpt naar 0,4. De planrealisatie is voorzien voor 2015. De woningen dienen minimaal een EPC van 0,54 te hebben.
In nader overleg tussen gemeente, ontwikkelaar en bouwer zal definitief invulling worden gegeven aan de aspecten van energie en duurzaam bouwen (zie ook paragraaf 3.2.3.15) en de vertaling daarvan in het bouwplan. De ontwikkelaar heeft aangegeven te streven naar een EPC van 0,5 of lager zodat gebruik gemaakt kan worden van de gemeentelijke subsidieregeling Interim beleidsdoelstel-lingen nieuwbouwwoningen (vaststelling is voorzien in dec. 2011). Om hiervoor in aanmerking te komen is daarnaast ook hogere kwaliteit- en duurzaamheidprestatie nodig: een GPR >/= 7,5 (in plaats van 7, zie ook paragraaf 3.2.3.15).