| Plan: | Spoolde Zuid |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0193.BP09014-0004 |
In het kader van de inspraak heeft het voorontwerpbestemmingsplan Spoolde Zuid ter inzage gelegen van 16 juni 2011 tot en met 13 juli 2011. Tevens is er op woensdag 29 juni 2011 een inloopbijeenkomst gehouden in Uitspanning Het Engelse Werk, Het Engelse Werk 4 te Zwolle. Daarnaast was het plan te raadplegen op de website www.ruimtelijkeplannen.nl.
Gedurende de terinzagelegging van het voorontwerp-bestemmingsplan zijn drie schriftelijke inspraakreacties ingediend.
In deze paragraaf wordt per inspraakreactie een korte zakelijke samenvatting gegeven. Vervolgens wordt de reactie van de gemeente daarop weergegeven.
Samenvatting reactie
In de regels is onder punt 10.2.2 de mogelijkheid opgenomen om bij hoofdgebouwen buiten het bouwvlak een bijgebouw van maximaal 100 m² te bouwen, mits het perceel niet voor 50% wordt bebouwd.Dit verstoort zijns inziens het onder 10.3 van de regels genoemde samenhangend stedenbouwkundig beeld (woongebied) en de groenstructuur.
Reactie Gemeente
In de bestemming Wonen ( artikel 10 van de regels) is de mogelijkheid opgenomen om buiten het bouwvlak uitbreidingen van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken te bouwen tot 50 % van de oppervlakte van erf tot een maximum van 100 m². De bepaling is in het kader van de deregulering opgenomen.
Ter wille van de openheid in het stedenbouwkundig beeld blijft het uitgangspunt waar mogelijk van toepassing om bijbehorende bouwwerken in de zijtuin achter de voorgevel van het hoofdgebouw te plaatsen. Ter verduidelijking zijn dit niet alleen bijgebouwen, maar ook uitbreidingen van het hoofdgebouw. Indien er een garage van 100 m² wordt gerealiseerd, mag er geen achteruitbouw aan de woning buiten het bouwvlak meer worden gebouwd. Daarnaast is de beperking dat maximaal 50% van het erf mag worden bebouwd ( het achter de naar de weg toegekeerde grens van het bouwvlak en het verlengde daarvan) Hierbij is aansluiting gezocht bij het vergunningsvrij bouwen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht ( Wabo). Ook hier is deze beperking van 50% opgenomen. Dit betekent dat de bebouwing op het erf die met en zonder omgevingsvergunning mag worden gebouwd nooit meer dan 50 % van erf mag omvatten tot een maximum van 100 m². Ter voorkoming dat het stedenbouwkundig beeld en bijvoorbeeld de groenstructuur door de bebouwing wordt verstoord, kan het college van burgemeester en wethouders op grond van artikel 10, lid 3 van de regels nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing op het erf. In de voortuin is de bestemming tuin opgenomen, waar in principe geen gebouwen zijn toegestaan.
Samenvatting reactie
Gelet op de te verwachten overvloedige regenbuien, zal de waterafvoer een toenemend probleem worden. Derhalve dient er paal en perk te worden gesteld aan bebouwing en bestrating.
Reactie Gemeente
In de bouwverordening is opgenomen dat het hemelwater van nieuwbouw (>30 m² ) geïnfiltreerd moet worden binnen de eigen perceelsgrenzen in een voorziening die 20 mm neerslag kan afvangen en infiltreren. Daarnaast zijn meer dan voldoende groen/lage gebieden waarin overtollig hemelwater kan worden ingezameld. Dit is voldoende om wateroverlast in het gebied te voorkomen.
Inspreker heeft twee brieven gestuurd, nl op 11 juli en 21 september 2011.
Brief 11 juli 2011.
Samenvatting reactie
1. Aantal en aard van de bouwen woonhuizen op perceel Ruiterlaan 1-1.
Het ontwerp maakt op het genoemde perceel de bouw van zes woningen mogelijk. Aan de laan staan drie woningen ingetekend en daarachter een groot blok voor één, twee of drie woningen. Inspreker stelt voor om dit te draaien, omdat:
a. weliswaar in de toelichting wordt gesteld dat rekening is gehouden met de zichtlijn op het karakteristieke theehuisje aan de noordkant, maar dat die zichtlijn en het aanzien ter plaatse niettemin danig zullen worden aangetast als er drie huizen aan de laan komen.
b. de kwaliteit van het 'landgoedachtig woonmilieu' ter plaatse (zie de toelichting) veel beter zal worden gewaarborgd als er aan de laan één huis komt, of desnoods twee.
c. de mogelijk drie woningen, die dan aan de achterkant kunnen komen, juist door hun ligging naast het Vitens terrein op hun beurt ook in een landgoedachtig woonmilieu komen te staan.
d. er dan een analoge waardering plaatsvindt aan die van naastliggend perceel Ruiterlaan, waar met succes door ondermeer inspreker werd gepleit voor één huis in plaats van twee aan de laan.
Reactie Gemeente sub 1a
In de korte stedenbouwkundige verkenning, die is vastgesteld door het college voordat er een plan werd ontwikkeld op de betreffende locatie, zijn de kwaliteiten en de mogelijkheden voor ontwikkeling van de locatie in beeld gebracht. Een van die kwaliteiten is de stevige groene begeleiding van de Ruiterlaan en de relatie tussen de locatie en de omgeving. Als belangrijke randvoorwaarde is gesteld dat de rooilijn van nieuwe bebouwing aan de zijde van de Ruiterlaan dusdanig terug moet liggen dat er niet wordt gebouwd binnen de boomkroonprojectie van de bomen. Bijkomend voordeel is dat het karakteristieke theehuisje op naastgelegen perceel in het zicht blijft vanaf de Ruiterlaan. Het gaat hier echter niet om een dusdanig belangrijke zichtlijn dat deze vergaande gevolgen zou moeten hebben voor de bebouwingsmogelijkheden van de ontwikkellocatie.
Reactie Gemeente sub 1 b-d.
Stedenbouwkundig is er gekeken naar het karakter van de gehele Ruiterlaan (dorps woonmilieu) en wat een logische voortzetting zou zijn van het bebouwingsbeeld als de locatie van de school ontwikkeld zou worden. Het bebouwingsbeeld is zeer gevarieerd, maar kenmerkt zich door grotere maatvoering en lagere dichtheden richting de noordzijde van de Ruiterlaan. Daarbij is gekozen aan te sluiten bij de korrelgrootte van de bebouwing die op het pereel Ruiteraan 3 aan het klinkerpad van Vitens wordt ontwikkeld. Gelet op breedte van het perceel is er dan voldoende ruimte voor 3 woningen langs de Ruiterlaan. Per saldo levert dit een lagere bebouwingsdichtheid op dan het voormalige schoolgebouw. Het volume van het schoolgebouw zette het zicht over een lengte van ca. 50 m volledig dicht, terwijl er nu meer doorzichten naar het achter- en naastgelegen gebied ontstaan. Er is juist aangestuurd op het definiëren van een drietal duidelijke bebouwingsvlakken zodat deze openheid gewaarborgd blijft.
Ruimtelijk gezien is het continueren van de laanbebouwing langs de Ruiterlaan, met grote groene voortuinen en een grove korrel in deze vorm aanvaardbaar. Van een landgoedachtig woonmilieu, zoals inspreker stelt, is op deze locatie geen sprake. Bovendien definieert het structuurplan de locatie meer als dorps woonmilieu. Dit is dan ook leidend.
Van het situeren van 2 woningen aan de Ruiterlaan 3 is in het plan van Van Klompenburg Bouwbedrijf B.V geen sprake geweest. Wellicht in eerdere planvorming, maar die is niet relevant voor het huidige bebouwingsbeeld. Voor dit perceel is voor de woning op de hoek van de Ruiterlaan en het klinkerpad aan beide zijden (laan en klinkerpad) een representatieve gevel opgenomen.
Gelet op het bovenstaande zijn wij van mening dat er geen reden is om de verkaveling, zoals inspreker verzoekt, te wijzigen.
Samenvatting reactie
2. Planschade.
De voorziene bebouwing zal leiden tot een aanmerkelijk groter risico van aansprakelijkheid voor valschade wegens de aanwezige bomen op het bergje van de theekoepel. Het gaat vooral om twee eiken van 150 tot 180 jaar oud . Inspreker verzoekt om een adequate oplossing voor deze 'planschade'.
Vergelijkbaar is voor inspreker zijn (thans vrijwel ontbrekende, doch straks veel grotere) aansprakelijkheid voor zijn bomen krachtens pootrecht langs de Ruiterlaan. Behalve aansprakelijkheid geldt daar ook de wens om in redelijkheid het plantrecht te beschermen.
Reactie Gemeente
Ruimtelijk zijn wij van mening dat de bouw van de woningen acceptabel is. Voor de motivering verwijzen wij naar de reactie onder punt 1. Inspreker is verantwoordelijk voor de bomen op zijn perceel. Hij zal geregeld zijn bomen moeten laten inspecteren en heeft 'zorgplicht'. Dit betekent dat hij een boom vakkundig moet laten onderhouden en controleren. Als de zorgplicht onvoldoende was, is hij 'nalatig' geweest. Onder normale omstandigheden is de kans dat de bomen omvallen en schade veroorzaken dus gering. Slechts bij extreme weersomstandigheden en bij ouderdom is de kans aanwezig dat de bomen kunnen omvallen. Aangezien bij storm de heersende windrichting meestal westelijk is zal, gelet op de ligging van de perceel, de kans het grootst zijn dat de bomen op het perceel van de inspreker vallen. Daarnaast zal, indien de bomen goed worden onderhouden, de valschade van bomen bij extreme weeromstandigheden onder een opstalverzekering vallen. We gaan er vanuit dat het plant –en pootrecht op het perceel van de inspreker niet zal worden beperkt door de bouw op het naburige perceel.
Samenvatting reactie
3 Gevolgen van de aanpassingen t.o.v andere percelen.
In het voorontwerp wordt, zonder verdere toelichting, gesteld dat feitelijk de enige wijziging in het geldende bestemmingsplan is, dat op perceel Ruiterlaan 1-1 woningbouw kan worden gerealiseerd. Uitgaande van 'meten met dezelfde maat' en gelet op de nu voorziene extra woningbouw, bepleit ondergetekende om ook op zijn eigendom een tweede perceel voor woningbouw te bestemmen (naast of in plaats van de daar staande ponystal).
Reactie Gemeente
Zoals ook in de toelichting in hoofdstuk 5.1.2 is opgenomen worden er in principe geen structurele veranderingen opgenomen, daarvoor wordt een apart traject gevolgd. De plannen hebben daardoor een conserverend karakter. Ze zijn in eerste instantie gericht op planologisch beheer.
Daarnaast is het van belang dat het bestemmingsplan tijdig wordt vastgesteld, omdat voor grote delen van het plangebied bestemmingsplan gelden die voor 1965 zijn vastgesteld. Plannen van voor 1965 vervallen op 1 juli 2013, indien niet voor deze datum een nieuw bestemmingsplan is vastgesteld.
De ontwikkeling op het perceel Ruiterlaan 1-1 wordt wel meegenomen, omdat het college van burgemeester en wethouders in januari 2010 heeft besloten hiermee te kunnen stemmen en dit mee te nemen in het onderhavige bestemmingsplan. Voor de ontwikkeling zijn de benodigde onderzoeken op het gebied van onder andere flora en fauna en geluid afgerond. Bovendien is met de ontwikkelaar een overeenkomst gesloten over de kosten. Deze plannen zijn voldoende concreet uitgewerkt en zijn uitvoerbaar.
Een mogelijke nieuwe ontwikkeling op het perceel van de inspreker zal de nodige tijd en onderzoeken vergen. Dit past niet binnen het bovengenoemde uitgangspunt en het belang om het bestemmingsplan tijdig te kunnen vaststellen. Gelet hierop zijn wij niet bereid om een mogelijk nieuwe ontwikkeling in het bestemmingsplan Spoolde Zuid mee te nemen. Indien inspreker een concreet plan heeft, kan hij contact opnemen met de adviseur ruimtelijke initiatieven van de gemeente. Het plan zal dan worden beoordeeld en indien dit aanvaardbaar wordt geacht, zal hiervoor een apart planologisch procedure worden gevolgd.
Brief 21 september 2011.
Samenvatting reactie
De gemeente is van plan van de Ruiterlaan een zogenaamde fietsstraat te maken. In dit plan gaan de gemeente er vanuit om ter hoogte van de voormalige landbouwschool twee uitritten te maken overeenkomstige de huidige twee inritten. Als er slechts rekening wordt gehouden met de huidige inritten komen die wellicht op een andere plek dan wellicht wenselijk is er als op deze locatie woningen worden gerealiseerd. Daarnaast geldt dat als er drie inritten worden gemaakt dit ten koste gaat van zijn pootrecht. Tot dusver was hij op basis van de mededeling van de eigenaar van het perceel ( Bouwfonds) vanuit gegaan dat de woningen via de zuidkant van het perceel zouden worden ontsloten. Hij maakt daarom bezwaar tegen het aanbrengen van drie inritten. Ook is hij van mening dat de inritten die er nu liggen niet maatgevend moeten zijn, maar dat deze moeten worden versmald.
Reactie Gemeente
In het ontwerp van de fietsstraat voor de Ruiterlaan wordt rekening gehouden met drie inritten. Deze inritten zijn ook opgenomen in het voorontwerpbestemmingsplan. De inritten zijn dusdanig geprojecteerd dat de bestaande bomen langs de Ruiterlaan worden gespaard. Aangezien de inritten breder zijn dan noodzakelijk voor de ontsluiting van een woonperceel, zal de breedte van de inritten in het ontwerpbestemmingsplan worden teruggebracht naar ca 3,5 meter.
Samenvatting reactie
De locatie De Venus voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd en derhalve is inspreker momenteel bezig met de voorbereiding van nieuwbouw. De plannen zijn nog niet concreet en verkennen momenteel de mogelijke programmering.
De huidige bebouwingscontouren van het voorontwerpbestemmingsplan omsluiten echter het huidige gebouw en stelt inspreker daarmee niet in staat eventuele nieuwbouw buiten deze contouren te realiseren. Hiertegen heeft hij bezwaar. Er wordt verzocht het voorontwerpbestemmingsplan aan te passen voor de locatie met de volgende opmerkingen:
- bebouwingspercentage terrein, bebouwingsgrenzen, goot- en gebouwhoogte;
- dat naast de maatschappelijke functie ook wonen mogelijk is;
- dat de dubbelbestemming 'waterstaat' op ons terrein bebouwing (gebouwen) mogelijk maakt, aangezien er reeds gebouwen aanwezig zijn binnen deze bestemming.
Met bovenstaande opmerkingen wordt voorkomen dat een bestemmingsplan meermalen dient te worden aangepast. Er zal op korte termijn contact worden opnemen voor het bespreken van de plannen en het bijbehorende proces.
Reactie Gemeente
De brief is inmiddels ingetrokken. De gemeente is bereid mee te denken over de ontwikkelingen. Indien dit aanvaardbaar wordt geacht, zal hiervoor een apart planologisch procedure worden gevolgd.