Zuidbroek

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op grond van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening stelt de gemeenteraad elke 10 jaar een bestemmingsplan vast. Het huidige bestemmingsplan Zuidbroek, 1e fase is op 26 augustus 2008 vastgesteld en op 19 november 2008 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten. Dit bestemmingsplan moet daarom worden geactualiseerd. Daarnaast is Zuidbroek samen met een deel van de Esrand (stuk van de voormalige rondweg) het laatste analoge (papieren) bestemmingsplan van de gemeente. Omdat het deel van de Esrand aansluit op het plangebied Zuidbroek is besloten het nog niet gedigitaliseerde deel van de Esrand te betrekken bij de actualisatie van het bestemmingsplan Zuidbroek. Met de actualisatie wordt het mogelijk de planologische regels af te stemmen op de huidige en toekomstige situatie en te uniformeren door standaardisatie. Dit laatste komt de inzichtelijkheid ten goede: een goede planregeling en –methodiek voor alle betrokkenen binnen de gemeente Wierden.

Afbeelding plangebied

Het bestemmingsplan Zuidbroek is overwegend een conserverend plan en omvat de juridisch-planologische regeling van de gronden en de gebouwen in dit gebied.

1.2 De bij het plan horende stukken

Het bestemmingsplan 'Zuidbroek' bestaat naast de toelichting uit de volgende stukken:

• Regels

• Verbeelding (tekeningnummerNL.IMRO.0189.BP2018000013-VA01;

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven. Voor wat de regels betreft wordt als vertrekpunt gekozen voor het eerdere bestemmingsplan Zuidbroek van 2008. Echter zal een actualisatie van de regels plaatsvinden. Op de verbeelding wordt een nadere aanduiding opgenomen, waarbij aangegeven wordt hoeveel woningen maximaal aaneen gebouwd mogen worden. Verder zijn woongebieden aangegeven waar vrijstaande en halfvrijstaande woningen gerealiseerd mogen worden.

Het plan gaat vergezeld van deze toelichting waarin de aanleiding, de motivering en een beschrijving van de planopzet zijn opgenomen.

1.3 Begrenzing plangebied

Het plangebied wordt globaal begrensd aan de noordzijde door de Wierdens Aa, de weg de Akkerwal en fietssnelweg F35, aan de noord- en westzijde door respectievelijk de Rijssensestraat (N350) en de A35. De grens aan de zuidzijde ligt globaal ten noorden van de watergang die evenwijdig tussen de Klumpershoekweg en Zuidbroeksweg ligt.

De grens aan de oostzijde ligt globaal iets oostelijker ten opzichte van de watergang, die vanaf de Klumpershoekweg loopt richting de Wierdens AA (en ook deels fietssnelweg F35. In het plangebied zijn ook de agrarische gronden die ten zuiden van de Klumpershoekweg liggen meegenomen. Het gaat om een aantal weilanden ten oosten en ten westen van de Zuidbroeksweg, die eveneens een functie als retentiegebied hebben. Op de verbeelding is de exacte situering van het plangebied weergegeven.

1.4 Planproces en communicatie

Tijdens het planproces is aandacht besteed aan het creëren van maatschappelijk draagvlak en de daarvoor noodzakelijke communicatie met belanghebbenden:

• Landelijke website (www.ruimtelijkeplannen.nl): het bestemmingsplan wordt op de landelijke website gepubliceerd;
• Overlegpartners: conform artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening heeft vooroverleg plaats gehad met:

• 1. Provincie Overijssel
• 2. Waterschap Vechtstromen.

• Het ontwerp-bestemmingsplan wordt voor een periode van 6 weken voor een ieder ter inzage gelegd.

1.5 Opzet van de toelichting

De toelichting van het bestemmingsplan "Zuidbroek  " is na dit inleidende hoofdstuk als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2: een beschrijving van de huidige en (wanneer relevant) gewenste situatie. De ontstaansgeschiedenis, ruimtelijke structuur en de aanwezige functies worden hier besproken;
• Hoofdstuk 3: een korte schets van het beleidskader voor zover van toepassing;
• Hoofdstuk 4: Randvoorwaarden en onderzoek ten behoeve van de planuitvoering. Hier spelen milieuaspecten en waarden een rol;
• Hoofdstuk 5: De toelichting op de regels. De gebruikte bestemmingen en aanduidingen worden hier nader toegelicht.
• Hoofdstuk 6: Uitvoering en handhaving. Hierbij wordt onder meer ingegaan op de grondexploitatie;
• Hoofdstuk 7: Hier staan de resultaten van het gevoerde overleg en de inspraak.

Hoofdstuk 2 De huidige en gewenste situatie

2.1 Ontstaansgeschiedenis

Na langdurige onderhandelingen met projectontwikkelaars, die nagenoeg alle eigendommen in Zuidbroek hadden, is overeenstemming bereikt over de opzet van de nieuwe wijk. De overeenkomsten zijn in 2008 gesloten in de periode voordat de financiële en economische crisis plaatsvond. Vervolgens is het bouwrijpmaken gestart en de verkoopacties van de ontwikkelaars.

Zuidbroek is verdeeld in 3 deelgebieden. Het 1e deelgebied van Zuidbroek is voltooid. De ontwikkeling van het 2e deelgebied is momenteel aan snee. Om niet teveel woningen in één keer op de markt te brengen is het 2e deelgebied opgedeeld in 3 fasen.

Afbeelding: fasering deelgebied 2

De verkaveling is tegen het licht gehouden en op enkele plaatsen aangepast. Omdat er geen behoefte was aan de bouw van appartementen in Zuidbroek, zijn deze vervangen door grondgebonden woningen. Elders in het plangebied is een zorginstelling ingepast

2.2 Ruimtelijke structuur

Ontwerpprincipes stedenbouwkundig plan

Voor de ontwikkeling van de wijk Zuidbroek zijn inspirerende en structurerende ontwerpprincipes vastgesteld, die hieronder kort zijn weergegeven. Deze vormden het uitgangspunt voor de stedenbouwkundige schets en de nadere uitwerking.

Inspirerende ontwerpprincipes: identiteit van het gebied

• Dorps met ruimte voor kleinstedelijke accenten (met name ter verbijzondering van de wijk);
• De wijk wordt zoveel mogelijk integraal onderdeel van het dorp Wierden, een goede ontsluiting is daarbij van groot belang;
• Ruime kavels en ruimtelijke woonomgeving;
• Auto als gast, wel ruim voldoende ruimte voorzien voor parkeren op eigen terrein;
• Groen wordt gecultiveerder in het noorden, natuurlijker en spannender in het zuiden/oosten;
• Hemelwater bovengronds afvoeren (wadisysteem);
• Hoogteverschillen en ruimtelijke kwaliteiten indien mogelijk handhaven/integreren;
• Apart beeldkwaliteitsplan voor Zuidbroek;
• Inschakelen verschillende architecten.

Structurerende ontwerpprincipes: opbouw van het gebied

• Veilig fiets- en voetverkeer in de wijk zelf en naar het bestaande dorp;
• Relatieve verdichting aan de noordzijde, aansluiting op bestaand gebied;
• Relatieve verdunning richting zuidzijde, aansluiting op retentiegebied, rijksweg A35;
• Woonclusters van 50-100 woningen met een eigen identiteit;
• Per 3 tot 4 woonclusters (= één clustergroep) een eigen ontsluiting op de wijkontsluitingswegen;
• Wel fiets- en voetverbindingen tussen de verschillende clustergroepen, autoverkeer via hoofdstructuur van ene clustergroep naar andere;
• Rondweg Wierden een ander karakter geven';
• Politiekeurmerk en optimaal duurzaam bouwen zijn op bepaalde punten in tegenspraak met elkaar: belemmeringen voortuinen op het zuiden;
• Wegprofiel van minimaal 5 meter breed in verband met bereikbaarheid voor brandweer/vuilniswagens. Afhankelijk van het karakter van een straat spelen met het wegprofiel;
• Ontsluitingsweg herkenbaar door rijloper van 4 meter breedte en aan weerszijden een fietssuggestiestrook van 1 tot 1,50 meter.

Stedenbouwkundige verkaveling

Bij de ontwikkeling van de wijk Zuidbroek heeft de aanleg van de Rijksweg 35, alsmede het realiseren van retentie-/infiltratiegebieden een belangrijke rol gespeeld. Zo is vanuit de provincie en fietspaden en groenvoorzieningen bomen geplant. Hierdoor wordt de wegen- en padenstructuur extra geaccentueerd en wordt tegelijkertijd in de aansluiting met Wierden voorzien. De groene assen die het woongebied in noord-zuid richting doorkruisen zullen, in tegenstelling tot het meer cultuurlijker noordelijke deel en het natuurlijker zuidelijke deel, een homogeen karakter krijgen. Een deel van de groenvoorzieningen wordt vormgegeven als wadi.

Ten opzichte van de oorspronkelijke verkaveling heeft een enkele herstructurering plaatsgevonden van de woonkavels. Het woningbouwprogramma voor het tweede en derde deelgebied bestaat uit vrijstaande woningen en halfvrijstaande woningen in het goedkope en middeldure segment, aangevuld met rijwoningen. De appartementen aan de oostzijde zijn vervangen door grondgebonden woningen. In deelgebied 3 is een zorginstelling ingepast.

Afbeelding: verkavelingsplan fase 2 en 3

2.3 De aanwezige functies

Zoals gezegd is het 1e deelgebied in het westelijk deel van het plangebied gerealiseerd. Deze behelst ongeveer 1/3 van het gebied. De 1e en 2e fase van deelgebied 2 zijn bouwrijp gemaakt. De bouw van de 1e fase start medio 2018. De overige gebieden liggen braak in afwachting van woningbouw.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover relevant, de Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleidsnota's. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor het plangebied/ projectlocatie geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid wordt in het bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald naar de verbeelding en in de regels.

3.2 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Algemeen

De SVIR geeft de rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 en op de manier waarop zij hiermee om zal gaan. Daarmee biedt het een kader voor beslissingen die de rijksoverheid in de periode tot 2028 wil nemen, om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden. In de structuurvisie maakt het Rijk helder welke nationale belangen zij heeft in het ruimtelijk en mobiliteitsdomein en welke instrumenten voor deze belangen door het Rijk worden ingezet. De huidige financiële kaders zijn randvoorwaardelijk voor de concrete invulling van de rijksambities. Verschillende nationale belangen kennen een juridische doorwerking welke zijn opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, ook bekend als AMvB Ruimte).

De structuurvisie bepaalt de ambities voor Nederland in 2040. Deze hebben betrekking op de concurrentiekracht, bereikbaarheid, en leefbaarheid en veiligheid van/in Nederland. Voor deze 3 rijksdoelen worden 13 onderwerpen van nationaal belang genoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor zij verantwoordelijk is en waarop het resultaat wil boeken. De benoemde nationale belangen zijn:

• 1. Een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren;
• 2. Ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie;
• 3. Ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;
• 4. Efficiënt gebruik van de ondergrond;
• 5. Een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen;
• 6. Betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem van weg, spoor en vaarwegen;
• 7. Het instandhouden van de hoofdnetwerken van weg, spoor en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen;
• 8. Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's;
• 9. Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling;
• 10. Ruimte voor behoud en versterking van (inter-)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
• 11. Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten;
• 12. Ruimte voor militaire terreinen en activiteiten;
• 13. Zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking is in de SVIR geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Doel van de ladder is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De ladder kent 3 treden die achter elkaar worden doorlopen.

Afbeelding: Ladder voor duurzame verstedelijking

Toetsing plan trede 1

Bij de eerste trede wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Een stedelijke ontwikkeling is in artikel 1.1.1 Bro gedefinieerd als een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Toetsing plan trede 2

Bij de tweede trede wordt beschreven in hoever in de actuele regionale behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. In artikel 1.1.1 Bro wordt bestaand stedelijk gebied gedefinieerd als bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.

Toetsing plan trede 3

Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de regio kan plaatsvinden, wordt bij trede 3 beschreven in hoeverre wordt voorzien in de behoefte op locaties, die gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Toetsing van het initiatief aan het Rijksbeleid

Het bestemmingsplan voorziet in de eigen behoefte van woningbouw. Feitelijk komt het plan uit 2008 en is het resultaat van afspraken die met de provincie Overijssel zijn gemaakt. Het thans voorliggende plan betreft in hoofdzaak een actualisatie en een herverkaveling van een deel van het woongebied. In feite betreft het een bestaande situatie. Vastgesteld kan worden dat trede 2 hier niet van toepassing is. Binnen Wierden zijn geen andere locaties geschikt voor woningbouw in deze vorm.

Geconcludeerd wordt dat het plan past binnen het rijksbeleid.

3.3 Provinciaal beleid

In deze paragraaf wordt het relevante Provinciaal beleid behandeld.

Omgevingsvisie Overijssel (2017)

De omgevingsvisie is het centrale provinciale beleidsplan voor het fysieke beleidsplan voor het fysieke leefmilieu in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema’s. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele centrale ambities van de provincie:

• a. goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst door een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief);
• b. versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijke, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel. Dit door behoud en versterking van leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied, stedelijke netwerken versterken, behoud en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit;
• c. veilig, gezond en schoon kunnen wonen, werken, recreëren en reizen door te zorgen voor waterveiligheid, externe veiligheid en verkeersveiligheid;
• d. investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan.

Omgevingsverordening (2017)

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal:

1. Of – generieke beleidskeuzes

2. Waar – ontwikkelingsperspectieven

3. Hoe – gebiedskenmerken

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Of - generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke opgave. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen het voorkomen van overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantoorlocaties.

Ook wordt in deze fase de zogenaamde Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd. Deze Overijsselse ladder geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet worden. Integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn beleidskeuzes die invulling geven aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking.

Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn. Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen, Gebiedsspecifieke beleidskeuzes om de zwaarwegende publieke belangen te borgen, zijn: reservering voor waterveiligheid en beperking wateroverlast, drinkwater/grondwaterbeschermings- gebieden, het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)), de Nationale Landschappen en het provinciaal routenetwerk transport gevaarlijke stoffen.

Waar - ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Hoe - gebiedskenmerken.

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag ‘hoe’ een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Of - generieke beleidskeuzes

Bij de afwegingen in de eerste fase ‘Of – generieke beleidskeuzes’ zijn artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) en artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader op de artikelen ingegaan.

Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 2.1.3.)

• 1. Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

• 2. Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is;
• dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Toetsing van het initiatief aan Omgevingsverordening Overijssel

De ontwikkeling vindt plaats aansluitend bij de bestaande bebouwing van Wierden. In 2008 is het plan al in procedure gebracht. Het plan behoeft een actualisatie qua regelgeving en qua verkaveling. Toen al stond vast dat woningbouw op de aangegeven locatie zou plaatsvinden en vormt een fraaie afronding van de bebouwde kom. De groene omgeving heeft en houdt een prominente functie in het plangebied. Geconcludeerd wordt dat voldoende rekening is gehouden met het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

Realisatie nieuwe woningen (artikel 2.2.2.)

• 1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.
• 2. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien.
• 3. In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken.
• 4. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.
• 5. Wanneer de realisatie van nieuwe woningen niet past binnen geldende woonafspraken of wanneer er voor de gemeente geen woonafspraken gelden, dan moet de behoefte aan nieuwe woningen aangetoond worden door middel van actueel onderzoek woningbouw waarop de instemming is verkregen van zowel de gemeenten in de regio als Gedeputeerde Staten.
• 6. In afwijking van het bepaalde in lid 5 geldt de eis dat gemeenten in de regio moeten hebben ingestemd niet voor buurgemeenten die gelegen zijn buiten de provincie Overijssel. In dat geval moet zijn aangetoond dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden.

De van belang zijnde begrippen in het kader van artikel 2.2.2 zijn hierna opgenomen:

• Nieuwe woningen: te realiseren woningen, waarvoor nog geen omgevingsvergunning is afgegeven;
• Actueel onderzoek woningbouw: door de raad vastgesteld onderzoek waarin de behoefte van de gemeente aan nieuwe woningen is onderbouwd op basis van de regionale behoefte woningbouw, markt- en vastgoedanalyses en andere relevante gegevens Regionale behoefte woningbouw: door Gedeputeerde Staten vastgestelde provinciale analyse waarin de regionale behoefte aan nog te realiseren woningen is onderbouwd op basis van provinciale behoefteprognoses.
• Woonafspraken: bestuurlijke afspraken tussen provincie Overijssel en gemeenten over onder meer doelgroepen, wonen en zorg, stedelijke vernieuwing, toekomstbestendigheid bestaande voorraad, programmeren en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en bijbehorende programmeringsdocumenten, zoals voor een aangegeven periode zijn gemaakt.
• Regio: de gemeenten die onderdeel uitmaken van de samenhangende woningmarkt die bediend wordt met de woningbouwmogelijkheden die een gemeente biedt.

In artikel 2.2.3 lid 1 van de Omgevingsverordening wordt onder actueel onderzoek woningbouw verstaan: onderzoek wat eens in de 2 jaar wordt geactualiseerd. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel De regio Twente en de gemeente Wierden hebben haar woonbeleid opgenomen in respectievelijk de ‘Regionale woonvisie Twente 2015-2025’ en de ‘Lokale Woonagenda 2018 - 2022’. In paragraaf 3.4 en 3.5 wordt het voorliggend plan o.a. getoetst aan deze visies. Hier wordt geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met artikel 2.2.2. van de Omgevingsverordening Overijssel.

Waar - ontwikkelingsperspectieven

Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief ‘Stads- en dorpsranden’ en vormt een overgangsgebied tussen de stedelijke en de groene omgeving en vormen daarmee zowel de entree van de stad en de verbinding met het buitengebied.

Naast de geplande woonlocatie kunnen nieuwe woonmilieu's worden ingezet om de kwaliteit en aantrekkelijkheid van de stads- en dorprandgebieden te verhogen en de landschappelijke structuur in dit gebied te versterken. In de stads- en dorpsrandgebieden liggen ook kansen om beleidsambities op het gebied van natuur, water, en energie te realiseren én om de functie als ‘uitloop’-gebied voor de stad te versterken door verdichting van het routenetwerk voor langzaam verkeer.

Hoe - gebiedskenmerken

Het plangebied wordt gezien als een stads- en dorpsrand. Een overgangsgebied. Er is sprake van twee overlappende invloedssferen. De randen zijn bepalend voor de identiteit van zowel de steden- en dorpen als het landschap er omheen. Bij de randen gaat het niet alleen om een 'functionele mix, maar vooral ook over herkenbaarheid, duidelijkheid, silhouetten en je thuis voelen.

In deze gebieden komen veel opgaven en belangen samen, zoals dorps- en stadsuitbreidingen, infrastructuur, landbouw, landschapontwikkeling, water en natuur.

Conclusie toetsing plangebied aan het provinciaal beleid

Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het provinciaal beleid zoals genoemd in de Omgevingsvisie Overijssel en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

De wijziging van het bouwprogramma en optimalisering van het verkavelingsplan is afgestemd op de behoefte en voldoet daarmee aan de woningbouwafspraken en het provinciaal beleid.

3.4 Regionaal beleid

Regionale Woonvisie Twente 2015-2025

De 14 gemeenten in de regio Twente en de 18 woningcorporaties (verenigd in WoON Twente) gaan nauwer samenwerken op het terrein van het wonen. In deze gezamenlijke regionale woonvisie zijn afspraken gemaakt over aanpassing en vernieuwing van de bestaande woningvoorraad, en over het omgaan met uitbreiding. De 14 colleges van burgemeester en wethouders en Gedeputeerde Staten hebben ingestemd met de regionale Twentse woonvisie. Hiermee gaan de gemeenten, corporaties en provincie gezamenlijk de opgaven voor de toekomst aan. De grootste opgave is om de bestaande woningvoorraad optimaal toekomstgeschikt te maken en te houden voor de verschillende doelgroepen en van voldoende (energetische) kwaliteit. De netto uitbreidingsopgave in Twente is een fractie van de kwalitatieve opgave in de bestaande woningvoorraad. Dit leidt tot de volgende speerpunten van beleid:

1. Wonen voor iedereen

• voldoende en gevarieerd
• aanbod huisvesten aandachtsgroepen

2. Elke woning moet raak zijn

• kwaliteit boven kwantiteit
• de kwaliteit van de bestaande voorraad is de grote opgave
• duurzaamheid en levensloopgeschiktheid

3. Elke woonlocatie moet raak zijn

• vernieuwing en inbreiding boven uitbreiding

Regionale samenwerking

Onder punt 3 wordt vernieuwing en inbreiding als norm gesteld. Waar dit niet volstaat om te voorzien in de lokale behoefte aan woningtoevoeging op basis van de lokale huishoudensontwikkeling, vindt nog uitbreiding plaats. Nieuwe uitbreidingslocaties zijn de komende decennia nauwelijks meer aan de orde. Gemeenten moeten tot een goede afronding van bestaande uitbreidingslocaties komen.

De verwachting is dat Twente vanaf circa 2025 niet verder zal groeien qua inwoners, en vanaf circa 2035 ook niet meer qua huishoudens. Dus ‘wonen’ gebeurt in de toekomst vooral in de woningen, steden, dorpen en buitengebieden die er nu al zijn. Daarom richt deze visie zich erop hoe we dat bestaande gebied toekomstbestendig kunnen maken, in termen van leefbaar en duurzaam. Geen hemelbestormende vergezichten, maar inzicht in de urgente vraagstukken die zich nu en komende jaren aandienen in het bestaande bebouwde gebied.

Grootschalige uitbreidingslocaties zijn in de komende decennia in principe niet meer aan de orde. In beginsel werken gemeenten niet aan nieuwe uitbreidingsplannen, maar zoeken vooral naar een goede afronding van oude (reeds bestemde) uitbreidingscapaciteit. Gemeenten zoeken in dit traject naar onderlinge afstemming met elkaar en met marktpartijen indien er sprake is van onderlinge verwevenheid in de woonregio’s. Het is zoeken naar een goede werkwijze hiervoor en om daarbij ook de onderlinge afstemming te vinden.

Door de vervanging van de appartementen door zorgwoningen wordt het woningbouwprogramma in Zuidbroek teruggebracht met 40 woningen. De totale woningbouwcapaciteit in Zuidbroek past binnen de Woonafspraken.

Toetsing van het initiatief aan regionaal beleid

De beoogde ontwikkeling bevindt zich in een reeds bestemde grootschalige uitbreidingslocatie. De gemeente Wierden werkt aan een goede afronding van deze uitbreidingslocatie en de voorgenomen ontwikkeling past daarmee binnen de Regionale Woonvisie Twente 2015-2025.

3.5 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Wierden

Algemeen

De structuurvisie Wierden is opgesteld voor het gehele grondgebied van de gemeente Wierden en betreft de periode tot 2030. De structuurvisie vormt het toetsingskader voor de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven. Bestemmingsplannen en projectbesluiten moeten getoetst worden aan de structuurvisie. De structuurvisie is op 5 oktober 2010 door de gemeenteraad vastgesteld.

Ambitieniveau

De gemeente Wierden zet in op de verdere uitwerking van de lijnen die zijn uitgezet in de Ontwikkelingsvisie 2005. De ambitie van de gemeente is ‘een actieve en zelfbewuste gemeente zijn, die kwaliteit hoog in het vaandel heeft en die onderneemt’. Over 20 jaar is de gemeente nog meer een groene, ondernemende, recreatieve gemeente met (deels) stedelijke trekjes en een hele mooie woon- en leefomgeving. Waar nodig wordt samengewerkt met andere gemeenten of andere overheden. Er wordt aansluiting gezocht bij de Omgevingsvisie Overijssel. Rode draden in de Omgevingsvisie Overijssel vormen duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit.

Centrale waarden

De gemeente Wierden ontleent haar identiteit aan haar ligging op het overgangsgebied tussen de Sallandse Heuvelrug en het Twentse landgoederenlandschap, op de kruising van snelwegen en spoorlijnen, doorsneden door de Regge en dichtbij de Twentse steden. In de structuurvisie wordt een blik op de toekomst (2030) gegeven. In voorliggend geval is het thema leefbaarheid van belang. Hierna wordt nader op het desbetreffende thema ingegaan.

Deelgebiedvisies

De structuurvisie onderscheidt drie deelgebieden, namelijk: de kern Wierden, de kern Enter en het landelijk gebied. Per deelgebied is een visie gemaakt. Het plangebied valt binnen het deelgebied ‘Woningbouwontwikkeling’ in de kern Wierden.

De kern Wierden kent het meest stedelijke karakter van de deelgebieden. Wierden is een aantrekkelijke woonkern voor jong en oud met voldoende en diverse voorzieningen op het gebied van sport en cultuur, welzijn en zorg en een gevarieerd winkelaanbod. Voor plaatselijke bedrijven is er ruimte op de diverse opgeknapte bedrijventerreinen en het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein De Weuste-Noord. Verder wordt er gestreefd naar betere bereikbaarheid en op het verbeteren van de kwaliteit van de stadsrandzones.

Toetsing van het initiatief aan de ‘Structuurvisie Wierden’

Dit bestemmingsplan voorziet in deels een actualisatie van een deel van de bestaande woonwijk Zuidbroek en tevens een herverkaveling van een voor wonen bestemd gebied. De ontwikkeling vindt plaats in een woningbouwontwikkelingsgebied zoals aangegeven in de gemeentelijke structuurvisie. De beoogde ontwikkeling pas daarmee binnen de gemeentelijke structuurvisie

 

Lokale woonagenda 2018 - 2022

De woningmarkt is de afgelopen jaren sterk veranderd. De gemeente Wierden wil hierop anticiperen en haar woonbeleid actualiseren door een lokale woonagenda uit te werken. Deze woonagenda sluit aan op de Regionale Woonvisie Twente

Binnen de gemeente woonagenda worden een aantal thema's uitgewerkt die in de gemeente Wierden aandacht behoeven:

• a. Beschikbaarheid en betaalbaarheid
• b. Wonen met zorg
• c. Duurzaamheid
• d. Toekomstbestendigheid: een kwalitatieve opgave

Balans op de woningmarkt heeft niet alleen betrekking op de nieuwbouwopgave in relatie tot doelgroepen waarvoor deze gerealiseerd moet gaan worden. Het heeft ook betrekking op de beschikbaarheid van het huidige woningaanbod voor verschillende doelgroepen (zowel met betrekking tot gezinssamenstelling als inkomensgroep). In deze woonagenda besteden we specifiek aandacht aan doelgroepen die niet vanzelfsprekend in de door hen gewenste woonsituatie kunnen voorzien. Het gaat dan om groepen die op grond van hun inkomen slechts beperkte mogelijkheden hebben op de woningmarkt (lagere inkomens en middeninkomens), starters en jonge huishoudens, maar ook over mensen die te maken hebben met een zorg- of ondersteuningsvraag en mensen die vanuit het buitenland komen en zich in Nederland willen vestigen (zoals arbeidsmigranten en vergunninghouders). Huishoudens met hogere inkomens hebben doorgaans voldoende mogelijkheden om hun woonwensen te vervullen in de gemeente Wierden, waardoor deze doelgroep geen specifieke aandachtsgroep is om aanvullend beleid op te formuleren. Uiteraard vinden we het wel van belang dat marktpartijen zich ook op deze groep richten.

Het gaat voor wat betreft de balans op de woningmarkt enerzijds om de vraag of de huidige woningvoorraad voldoende aansluit bij de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag nu en in de toekomst. Zijn er voldoende betaalbare woningen, gezinswoningen, levensloopbestendige woningen, etcetera om de verschillende doelgroepen te kunnen huisvesten? Anderzijds is ook de in- en doorstroming op de woningmarkt van belang in het kader van beschikbaarheid én betaalbaarheid. Gebrek aan doorstroming op de woningmarkt zorgt voor mismatches tussen vraag en aanbod. Een woningmarkt in balans biedt voor alle doelgroepen een reëel aanbod voor instroom en doorstroom. Dat vinden we in de gemeente Wierden van groot belang. We willen iedereen die in onze gemeente wil wonen goede kansen kunnen bieden op een passende woning. Daarop zijn echter veel factoren van invloed.

In de regionale woonvisie is de kwantitatieve woningbouwopgave voor de regio Twente uitgewerkt. In het verlengde daarvan zijn met de provincie afspraken gemaakt voor het aantal te bouwen woningen. Voor die woningen geldt: elke woning moet raak zijn. Daarmee wordt bedoeld dat de te bouwen woningen bij moeten dragen aan het toekomstbestendig maken van de gemeenten in de regio Twente. Toekomstbestendigheid heeft een relatie met vele elementen, zoals het aansluiten van de woningvoorraad bij de (veranderende) wensen en behoeften van de toekomstige inwoners, levensloop-bestendigheid, duurzaamheid, herstructureringsopgaven, ruimtelijke opgaven en de ontwikkeling van gewenste woonmilieus.

De toekomstbestendigheid van het wonen is daarmee overwegend een kwalitatieve opgave, waarin zowel de nog te realiseren nieuwbouw als de aanpassing van de bestaande woningvoorraad een plek dienen te krijgen. Voor wat betreft de bestaande bouw hebben we het dan bijvoorbeeld over herstructureringsopgaven en kansen die daaruit voortkomen, maar ook over thematische opgaven als verduurzaming en levensloopbestendigheid.

De bouwopgave

Voor wat betreft de bouwopgave is de kwantitatieve woningvraag (hoeveel woningen zijn er nodig) het vertrekpunt om de kwalitatieve behoefte in beeld te brengen (welke woningen zijn nodig). Tot 2027 zal het aantal huishoudens nog met 525 huishoudens groeien. Deze huishoudens dienen uiteraard over voor hen passende woningen te kunnen beschikken. In relatie tot de trend tot vergrijzing gaat het in verhouding steeds vaker om kleinere oudere huishoudens, die andere wensen en behoeften hebben dan bijvoorbeeld jonge gezinnen. In de periode van 2027 tot 2032 zal de gemeente nogmaals groeien met 99 huishoudens. Daarna volgt demografisch het omslagpunt richting huishoudenskrimp.

Op basis van deze kwantitatieve woningvraag is in de woningmarktanalyse voorafgaand aan deze woonagenda de kwalitatieve woningvraag verkend tot aan 2032 (zie bijlage 2). De figuur toont de kwalitatieve vraag, waarin de aanvullende woningbehoefte in verschillende segmenten is weergegeven

De figuur laat zien dat er de komende periode tot 2027 een beperkte aanvullende behoefte is aan sociale huurwoningen. Hetzelfde geldt voor vrije sector huurwoningen, waar de behoefte nog iets langer doorloopt tot 2032. De meeste aanvullende behoefte ligt echter in 2-1-kapwoningen in het goedkope en middeldure koopwoningsegment (€ 200.000 - € 300.000) en vrijstaande koopwoningen in het goedkope en middeldure segment (€ 250.000 - € 350.000).

De trend tot vergrijzing en de lokale wens van oudere huishoudens die gaan verhuizen speelt daarin een duidelijke rol. Zij wensen vaak een kleinere grondgebonden woning met een tuin met beperkte omvang te kunnen betrekken. Deze woonwens wordt herkend door makelaars die in de gemeente Wierden actief zijn. Ook voor gezinnen is deze categorie woningen in het goedkopere prijssegment interessant om zicht nieuw te vestigen of om naar door te stromen vanuit een andere woning in de gemeente. Ook in de goedkope koop rijwoningen (tot € 200.000) en de vrije sector huur is een aanvullende vraag te zien, die vooral afkomstig is van de middeninkomensgroep waar in de gemeente Wierden relatief weinig aanbod voor beschikbaar is.

Afwegingskader woningbouwplannen

Wij willen actief sturen op plannen die een kwalitatieve bijdrage leveren aan de ontwikkeling van onze gemeente. Daarmee willen we in kunnen spelen op de veranderende woningbehoefte in de gemeente Wierden, met bijzonder aandacht voor de meest kwetsbare groepen op de woningmarkt. Wij geven voorrang aan ontwikkelingen die voldoen aan de volgende randvoorwaarden:

 

• 1. Het sociale segment en doorstroming

We streven er naar om 20% van de bouwopgaven in het sociale segment te realiseren. Deze 20% is voor de helft bedoeld om de verwachte behoefteontwikkeling aan sociale huurwoningen op te vangen. De andere helft biedt ruimte voor vernieuwing van de bestaande voorraad sociale huurwoningen. Daarmee kan op beperkte schaal verkoop van huurwoningen, en herstructurering worden gerealiseerd. Dit biedt weer kansen voor starters en de middeninkomensgroep op de goedkope koopmarkt en in de vrije sector huur en draagt bij aan de doorstroming van huishoudens uit de sociale huursector omdat er voor hen meer aanbod is. Nieuwbouw van sociale huurwoningen draagt bij aan de verduurzaming en het levensloopbestendig maken van het sociale segment.

• 2. Woningbehoefte in de koopsector

We streven naar een optimale balans tussen het type woningen dat we realiseren en de locaties die daarvoor beschikbaar zijn. De aanvullende woningbehoefte richt zich vooral op 2-1-kapwoningen en vrijstaande woningen, en woningen in het goedkope en middeldure segment. Door ons hoofdzakelijk op de bouw in deze segmenten te richten ontstaat er doorstroming (van ouderen naar kleinere woningen, van gezinnen uit het goedkope segment naar het middeldure segment, waardoor weer vrijkomend aanbod ontstaat in het goedkope segment) en ruimte voor instroom van buiten de gemeente (gezinnen en jonge huishoudens, waaronder ook terugkerende jongeren).

 

• 3. Toevoeging voor de lokale vraag met een kleine plus

Wij willen minimaal voldoende woningaanbod realiseren voor de lokale behoefte, zoals die volgt uit de provinciale afspraken. Dit is voor ons het minimum. Meer is mogelijk, mits sprake is van een kwalitatieve toevoeging aan het wonen in de gemeente Wierden. Daarbij is het belangrijk om te bouwen naar behoefte op locaties waar nieuwbouw bijdraagt aan de verdere ontwikkeling van gewenste woonmilieus en woonvormen. Het versterken van de woonaantrekkelijkheid en het borgen van een gedifferentieerde samenstelling van wijken zijn hierbij belangrijke uitgangspunten.

• 4. Spreiding over de kernen

In alle kernen is in principe sprake van een aanvullende behoefte, waarbij het grootste deel van de behoefte ligt in zowel Wierden als Enter. Voor beide kernen geldt dat zij invulling geven aan de woningbehoefte van complementaire groepen huishoudens die niet vanzelfsprekend uitwijken naar de andere kern bij het ontbreken van passend aanbod. In de beide kernen verdelen we daarom het leeuwendeel van de bouwopgaven voor de komende jaren. Voor de afweging van bouwplannen brengen we in beeld over welke voorraad we per kern beschikken en welke segmenten we daarin missen. Dit geeft houvast voor het beoordelen van plannen. In de andere kernen werken we mee aan incidentele initiatieven die vanuit de lokale behoefte naar voren komen als deze passend zijn op de schaal van de kern.

 

• 5. Inbreiding voor uitbreiding

Bij de beoordeling van plannen gaan we uit van ‘inbreiding voor uitbreiding’. Ontwikkelingen binnen bestaande kernen hebben de voorkeur ten opzichte van ontwikkelingen in het buitengebied. In het kader van het ‘Rood voor Rood’-beleid wordt hier echter een uitzondering op gemaakt. In het kader van de leefbaarheid in het buitengebied en de kleine kernen bestaat er een kwalitatieve opgave om de ruimte van vrijkomende agrarische bebouwing goed te benutten. In dat kader biedt het Rood voor Rood-beleid ruimte om woningen terug te bouwen voor leegstaande agrarische bebouwing. Voor het afwegen van bouwplannen die hieruit voortkomen wordt aangesloten bij het beleid dat is vastgelegd in de nota ‘Ruimte voor Maatwerk. Hoe om te gaan met leegstand van schuren in het landelijk gebied van april 2017. Van belang is wel dat binnen het woningbouwcontingent voldoende ruimte wordt vrijgehouden om hier op een goede manier invulling aan te kunnen geven. Een woning die in het kader van het Rood voor Rood-beleid wordt gebouwd, telt immers wel mee in de woningbouwafspraken zoals die met de provincie Overijssel zijn gemaakt.

Woningbouwcontingent

In de woningbouwafspraken die de gemeente Wierden met de provincie Overijssel heeft gemaakt wordt uitgegaan van een woningbouwcontingent van 567 woningen tot 2026; iets meer dan de uitkomst van de provinciale Primosprognose die uitgaat van 525 woningen tot en met 2027.

Het woningbouwcontingent biedt kwantitatief voldoende ruimte om aan de woningbehoefte voor de komende jaren te kunnen voldoen, en biedt ook nog wat ruimte voor extra instroom van buiten de gemeente.

Realisatie van een voldoende aantal woningen is bovendien een essentiële randvoorwaarde om in te kunnen spelen op de kwalitatieve behoefte. Ook beperkt dit het risico dat door strikte contingentering er onvoldoende nieuwbouw gerealiseerd wordt: als gevolg van planuitval en vertraging. De aanwezigheid van plannen die niet voorzien in de juiste kwaliteiten vergroten dit risico. Naast toevoeging van kwalitatief goede plannen, werken we ook aan de sanering van kwalitatief mindere plannen. Dit doen we door inzet van het volgende instrumentarium:

• Plannen die niet voorzien in de kwalitatieve behoefte willen we via het creëren van voorzienbaarheid geleidelijk heroverwegen.
• Tot op heden werken we met een planningshorizon van tien jaar, conform de looptijd van een bestemmingsplan (en daarmee van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking). Omdat de looptijd van deze woonvisie circa vier jaar bedraagt, zullen de komende vier jaar plannen voor 10 jaar beoordeeld moeten worden. Een planningshorizon van 14 jaar, tot 2032 is derhalve een logischer planningstermijn voor de planvoorraad. Wij gaan bij de planbeoordeling derhalve uit van de behoefte in de periode 2018 tot 2032: minimaal 624 woningen op basis van de provinciale huishoudensprognose.
• De planrealisatie blijft doorgaans achter bij de planning en programmering. We zien dat er altijd sprake is van planoptimisme, waarbij plannen in de praktijk uiteindelijk gefaseerd tot ontwikkeling komen. Door dit planningsoptimisme is de pijplijn vol, maar weten we tegelijkertijd dat we die pijplijn niet volledig binnen de beoogde termijn kunnen realiseren. Een weging van plannen op basis van (on)zekerheid leidt tot een realistischer inschatting van de plancapaciteit. Te denken is aan plannen die voor de eerste vijf jaar voor 100% meetellen in de capaciteit. Plannen die voor na 2023 op de rol staan tellen voor 75% mee.
• 
  Op basis van deze uitgangspunten werken we een praktisch afwegingskader uit om de planvorming mee te beoordelen. Daarmee borgen we dat iedere woning die we toevoegen de komende jaren raak is en bijdraagt aan de toekomstwaarde van de verschillende kernen in de gemeente Wierden.

Kwalitatieve opgave

Als het gaat om de toekomstbestendigheid, dan kunnen binnen de woonvisie de volgende doelen worden geformuleerd, vanuit de kwalitatieve opgave:

• Wij willen als gemeente minimaal voldoende woningaanbod realiseren voor de lokale behoefte, zoals die volgt uit de provinciale afspraken.
• We streven als gemeente binnen de ruimte die we ter beschikking hebben naar een optimale balans tussen het type woningen dat we realiseren en de locaties die daarvoor beschikbaar zijn. De aanvullende woningbehoefte richt zich vooral op 2-1-kapwoningen en vrijstaande woningen in het goedkope en middeldure segment.
• We streven er als gemeente naar om 20% van de bouwopgaven in het sociale segment te realiseren. De helft daarvan is bedoeld voor het opvangen van de aanvullende behoefte die we verwachten in dit segment. De andere helft is bedoeld voor vervangende nieuwbouw in de sociale huurvoorraad. Daarmee kan een kwaliteitsverbetering worden bereikt in de sociale voorraad (met betrekking tot duurzaamheid en levensloopbestendigheid) en kan doorstroming worden bevorderd door de overcapaciteit die ontstaat in te zetten voor verkoop.
• Om adequaat in te kunnen spelen op de kwalitatieve behoefte, hanteren we als gemeente een aantal uitgangspunten voor de ontwikkeling van de woningvoorraad. We ontwikkelen deze uitgangspunten verder in een praktisch afwegingskader om de planvorming mee te beoordelen:
  • 1. Plannen die niet voorzien in de kwalitatieve behoefte willen we via het creëren van voorzienbaarheid geleidelijk saneren.
  • 2. We werken bij de beoordeling van plannen met een planningshorizon van 14 jaar (periode 2018 - 2032).
  • 3. We wegen plannen op basis van (on)zekerheid mee in de plancapaciteit omdat dit leidt tot een realistischer inschatting van de plancapaciteit. Daarbij tellen we plannen voor de eerste vijf jaar voor 100% mee in de capaciteit. Plannen die voor na 2023 op de rol staan tellen voor 75% mee.
  • 4. We gaan als gemeente uit van een evenwichtige spreiding van de woningbehoefte over de kernen Wierden en Enter, met ruimte voor incidentele initiatieven in de andere kernen vanuit de lokale behoefte en passend op de schaal van de kern.
  • 5. We gaan uit van inbreiding voor uitbreiding, tenzij het ontwikkelingen in het kader van het Rood voor Rood-beleid betreft, waarvoor voldoende ruimte zal worden vrijgehouden in het woningbouwcontingent.

Beleid Duurzame energie in Wierden

In dit beleid dat in 2017 is vastgesteld, heeft de raad aangegeven dat zij streeft naar energiebesparing in de gebouwde omgeving en in het bijzonder het verminderen van aardgasverbruik. Een van de actiepunten is om in bestemmingsplannen op te nemen dat woningen energieneutraal of liever energieleverend worden gebouwd. In het bijbehorende uitvoeringsprogramma is aangegeven dat in 2018 een onderzoek wordt uitgevoerd naar het aardgasloos ontwikkelen van woonwijken, zoals Zuidbroek. Samen met ontwikkelaars wordt onderzocht of het tot de mogelijkheden behoort om de woningen in de 2e fase van Zuidbroek niet meer aan te sluiten op het gasnetwerk.

Welstandsnota

Eén van de instrumenten die het gemeentebestuur heeft om een actief beleid te voeren om de kwaliteit van de leefomgeving te bevorderen, is het welstandstoezicht. Het welstandstoezicht gebeurt op basis van het door de gemeenteraad vastgestelde beleid. Via haar welstandsnota wil de gemeente de ruimtelijke kwaliteit van de dagelijkse leefomgeving duurzaam bevorderen. Hiervoor zijn verschillende criteria ontwikkeld die bij de welstandsbeoordeling van een bouwplan een rol spelen.

Het welstandsbeleid van de gemeente Wierden is opgesteld vanuit de overtuiging dat de lokale overheid het belang van een aantrekkelijke gebouwde omgeving dient te behartigen. Door het opstellen van een welstandsbeleid kan de gemeente in alle openheid een effectief en inzichtelijk welstandstoezicht inrichten. Het welstandsbeleid in de gemeente Wierden kent algemene en gebiedsgerichte welstandscriteria.

Beeldkwaliteitsplan

Op 22 april 2008 is het beeldkwaliteitsplan Zuidbroek vastgesteld. Het beeldkwaliteitsplan heeft 3 hoofdfuncties:

• 1. Een inspiratiebron voor de kwaliteit van de bebouwing en de inrichting van erven voor aanstaande bouwers en hun ontwerpers;
• 2. Een beoordelingskader voor de welstandscommissie met daarin de welstandscriteria;
• 3. Een kwaliteitsbeleid voor de openbare ruimte die de gemeente zelf zal aanleggen

In het beeldkwaliteitsplan is Zuidbroek ingedeeld in verschillende clusters. Per cluster worden welstandscriteria ten aanzien van oriëntatie, kleur en materialen, kappen en vormgeving en detaillering gegeven. Daarnaast zijn in de zogenoemde kwaliteitsrand aanvullende criteria opgenomen.

De afgelopen jaren bleek dat het beeldkwaliteitsplan als te stringent werd ervaren. Onder andere voor wat betreft de kleurstelling was behoefte aan meer vrijheid. Het beeldkwaliteitsplan voor deelgebied 2 is in 2017 daarom verruimd.

Geluidbeleid

De mate waarin het geluid het (woon)milieu mag belasten is geregeld in verschillende wetten en regelingen. Afhankelijk van de bron en regeling gelden er voorkeursgrenswaarden, streefwaarden of maximale grenswaarden voor geluidgevoelige functies. Bij plannen waarbij geluidgevoelige bestemmingen mogelijk worden gemaakt, is akoestisch onderzoek nodig indien het plangebied binnen de onderzoekszone van geluidsbronnen (weg, spoor, industrie) is gelegen.

De gemeente Wierden start voor nieuwe ontwikkelingen in het plangebied een zelfstandige planologische procedure op. Er moet dan rekening worden gehouden met het gebiedsgericht geluidsbeleid van de gemeente Wierden. Op basis van het functioneel gebruik van de ruimte is de gemeente Wierden onderverdeeld in een negental gebieden:

• natuur- en extensiveringsgebied;
• landbouwontwikkelingsgebied;
• verwevingsgebied;
• woonwijk;
• centrum;
• historisch lint;
• woon-werkgebied;
• bedrijventerrein;
• industrieterrein.

Voor ieder gebied is in het geluidsbeleid voor de thema's bedrijven en verkeer een passende geluidskwaliteit opgenomen. De geluidskwaliteit geeft aan wat de ambitie is voor dat gebied. Daarnaast geeft de ambitietabel ook aan indien dit noodzakelijk is waar de ruimte zit voor mogelijke afwijkingen van de ambitie (bovengrens).

Tabel Geluidsklasse

Tabel Gebiedstypering

De nota geluidsbeleid en de hierbij behorende nota hogere grenswaarden van de gemeente Wierden schept het lokale geluidbeleid kader, vormt uitgangspunt voor een eventuele hogere waarden afweging en schetst de voorwaarden en criteria waaraan getoetst wordt.

Gebiedstypenkaart

Op grond van de gebiedstypenkaart ligt het plangebied grotendeels in het gebiedstype 'woonwijk'. Hiervoor geldt een ambitie van 44-48 dB en een bovengrens van 59-63 dB. Als de ambitiewaarde niet gehaald kan worden, moet worden gecompenseerd. Hierbij dient eerst te worden gekeken welke compensatie op akoestisch gebied kan worden behaald. Als niet op akoestisch gebied kan worden gecompenseerd, moet compensatie worden gezocht in bijvoorbeeld extra groen, situering van geluidgevoelige ruimtes aan luwe zijde etc.

Beleidsnota Archeologie

Het gemeentelijke archeologiebeleid staat beschreven in de Beleidsnota Archeologie die door de gemeenteraad op 5 oktober 2010 is vastgesteld. Voor de hele gemeente is onderzoek verricht om inzicht te krijgen in de aanwezige archeologische waarden én in de kans dat archeologische resten in de ondergrond aanwezig zijn. Op basis van het archeologisch onderzoek is een verwachtingskaart opgesteld. Aan de op kaart voorkomende verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld. De verwachtingskaart kan worden gebruikt voor toetsing van ruimtelijke ontwikkelingsplannen. Doel van de verwachtingskaart is dat deze met bijbehorende bestemmingen en regels in de gemeentelijke structuurvisies en bestemmingsplannen wordt overgenomen. De juridische bescherming wordt geregeld in de bestemmingsplanregels. Er zijn drie verschillende categorieën:

• 1. Beschermd archeologisch monument

Deze terreinen zijn op grond van de Monumentenwet 1988 aangewezen als beschermd archeologisch monument. Het beschermingsregime voor deze terreinen staat geheel los van het bestemmingsplan. Wel moeten deze terreinen opgenomen worden op de verbeelding. De gemeente Wierden heeft 6 terreinen van zeer hoge archeologische waarde beschermd.

• 2. Archeologisch waardevol gebied

Dit zijn terreinen die staan op de Archeologische Monumenten Kaart (AMK) van Overijssel. In deze terreinen zijn archeologische waarden vastgesteld. Voor deze terreinen geldt een omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden. Binnen de gemeente Wierden zijn 23 van dergelijke terreinen aanwezig. Deze terreinen hebben allemaal een hoge archeologische waarde.

• 3. Archeologisch onderzoeksgebied

Voor deze gebieden met een hoge archeologische verwachting geldt een omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden. Ontheffing voor ontwikkelingen in het buitengebied ligt voor gebieden met een lage archeologische verwachtingswaarde op 10 ha, voor gebieden met een middelhoge en hoge verwachting op 5.000 m², respectievelijk 2.500 m². Bij plannen binnen de bebouwde kom geldt een ontheffing voor gebieden met een lage archeologische verwachtingswaarde op 5 ha, voor gebieden met een middelhoge verwachting kleiner dan 250 m² en gebieden met hoge verwachting kleiner dan 100 m².

Deze ontheffingen gelden niet wanneer een plangebied binnen een straal van 50 meter van een AMK-terrein of archeologische waarneming ligt.

 

Visie Vrijetijdseconomie

Op 10 januari 2006 heeft de gemeenteraad de nota Toerisme vastgesteld. Deze nota was niet meer actueel. Daarom is samen met de toeristische sector een nieuwe nota/visie opgesteld. De gemeente Wierden wil de komende jaren het toeristisch-recreatieve product verder versterken in samenwerking met de ondernemers. Hiervoor is op 3 juli 2012 de Visie Vrijetijdseconomie door de gemeenteraad vastgesteld.

De gemeente heeft op toeristisch-recreatief gebied veel te bieden, waarbij de kernen Wierden en Enter elk hun eigen identiteit hebben. De omgeving kenmerkt zich door een bijzonder buitengebied, de rivier de Regge en een unieke ligging.

Als motto voor de visie wordt ingezet op het versterken van de poortfunctie van Wierden. Dit wordt gedaan door Wierden verder te ontwikkelen als Poort van Twente, maar ook door bezoekers te verleiden onze kernen te bezoeken. Basis daarvoor is een goed functionerend toeristisch-recreatief routenetwerk met voldoende rustpunten en horecavoorzieningen. Het bijzondere wordt belicht door bijzondere attracties, die ook uit tijdelijke voorzieningen en evenementen kunnen bestaan.

De strategische visie (deel 1) op vrijetijdseconomie in de gemeente Wierden vormt het kader voor toeristisch-recreatieve ontwikkelingen in de gemeente tot 2017. Hierin wordt ingegaan op de redenen om in te zetten op recreatie en toerisme, wat de trends en de ontwikkelingen binnen de branche zijn en wat het huidige beleid is. Ook is er aandacht besteed aan de leefstijlen van de verschillende doelgroepen, welke aansluit op de Recreantenatlas van de Recron.

Bij deze visie hoort een uitvoeringsprogramma met concrete projecten, waarmee de gemeente zelf en samen met de ondernemers aan de slag gaat. Hierin zijn 4 beleidslijnen genoemd:

• 1. Wierden zet zich in voor aantrekkelijke dorpscentra:

• Versterken uitstraling en beleving van de dorpskernen;

• 2. Wierden versterkt de toeristisch-recreatieve potentie:

• Versterken toeristische functie en belevingswaarde van recreatiepark het Lageveld;
• Versterken toeristisch-recreatieve functie en belevingswaarde van de Regge;
• Stimuleren van het dag- en verblijfsrecreatief aanbod in het buitengebied;
• Zichtbaar maken recreatief aanbod cultuurhistorie;
• Optimaliseren routegebonden recreatie en investeren in voorzieningen;

• 3. Wierden zet in op verbetering van het organiserend vermogen:

• Evenementenbeleid en evenementenorganisatie;
• Stimuleren gastheerschap en ondernemerschap;

• 4. Wierden zet in op een actieve marketing en promotie:

• De toekomst van de VVV's in Wierden en Enter: Twents gastheerschap;
• Versterken van de positie van de Reggestreek binnen de Regio Twente.

Het uitvoeringsprogramma is niet bedoeld als vast stramien. In de praktijk zal blijken dat sommige projecten wel uitgevoerd kunnen worden en andere niet. Ook kunnen in de loop van de tijd nog nieuwe ideeën ontstaan en worden toegevoegd.

Beleid beroep aan huis

In deze beleidsregel wordt het gemeentelijk beleid ten aanzien van beroep en bedrijf aan huis beschreven. Ten opzichte van het voorheen geldende beleid, is het nu ook mogelijk een bedrijf aan huis te starten. In de praktijk bleek het onderscheid tussen beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten moeilijk te maken. Daarnaast is de kleinschaligheid en de ruimtelijke uitstraling van een beroep en bedrijf aan huis belangrijker dan het onderscheid daartussen.

Aan een beroep of bedrijf aan huis worden onderstaande voorwaarden gesteld. Er wordt onderscheid gemaakt in voorwaarden ten aanzien van het beroep/bedrijf, de woning en de woonomgeving.

Voorwaarden beroep/bedrijf

• De beroepsmatige activiteiten moeten in een bureau, kantoor of praktijkruimte worden verricht. Deze ruimte mag privé worden gebruikt wanneer deze een onderdeel van de woning cq het bijgebouw vormt;
• Het beroep mag niet vallen onder de detailhandelssector. Ook zijn geen café-/restaurant- en/of prostitutieactiviteiten toegestaan;
• Er worden geen activiteiten toegestaan die volgens de VNG-brochure 'Bedrijven en Milieuzonering' worden aangemerkt als categorie 2 of hoger. Verder mogen de activiteiten niet milieuvergunningsplichtig zijn;
• Diegene die het beroep aan huis gaat uitoefenen moet bij de gemeente staan ingeschreven als bewoner/bewoonster van het pand en daar ook daadwerkelijk wonen.

Voorwaarden woning

• De beroepsactiviteiten zijn ondergeschikt aan de woonfunctie. De woonfunctie blijft in ruimtelijke, functionele en visuele zin primair;
• Ten hoogste 35% van het vloeroppervlakte van de woning en aan/uitbouwen en bijgebouwen mag worden gebruikt voor het beroep/bedrijf aan huis tot een maximale oppervlakte van 50 m²;
• Er mag geen sprake zijn van opslag danwel bedrijfsactiviteiten buiten de aangegeven ruimte;
• Ten behoeve van de beroepsactiviteiten mag de woning/het bijgebouw worden verbouwd. De verbouwing moet voldoen aan de bouwregels/verbeelding uit het bestemmingsplan en er moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd;
• Het te verbouwen deel ten behoeve van het beroep/bedrijf aan huis moet voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit en Bouwverordening (onder andere ventilatie, daglichttoetreding, brandveiligheid, parkeren);
• Een reclame-/naambord mag niet verlicht zijn en niet groter zijn dan 0,5 m². Het bord moet dichtbij de voorgevel of de erfafscheiding worden geplaatst

Voorwaarden woonomgeving

• Het beroep aan huis mag geen afbreuk doen aan het woonmilieu in de buurt. De activiteit is naar aard in overeenstemming met het woonkarakter in de omgeving;
• Er mag geen onevenredige toename van verkeers- en parkeerdrukte plaatshebben.

Toetsing van het initiatief aan het gemeentelijk beleid

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid.

Door de vervanging van de appartementen door zorgwoningen wordt het woningbouwprogramma in Zuidbroek teruggebracht met 40 woningen. De totale woningbouwcapaciteit in Zuidbroek past binnen de Woonafspraken.

Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden en onderzoek

4.1 Inleiding

Op grond van artikel 3.2 van de Awb dient een bestuursorgaan bij de voorbereiding van een besluit de nodige kennis te vergaren over de relevante feiten en de af te wegen belangen. Het vaststellen of wijzigen van een bestemmingsplan kan gevolgen hebben voor de belangen van natuur en milieu, voor cultuurhistorische, landschappelijke en archeologische waarden, de waterhuishouding en andere waarden. Voorts zal in dit hoofdstuk aandacht worden besteed aan de diverse onderzoeksaspecten. Dit hoofdstuk geeft een samenvatting van de verschillende onderzoeken die zijn uitgevoerd.

4.2 Milieuaspecten

4.2.1 Archeologie en cultuurhistorie

Voor het nog te bouwen woongebied binnen het plangebied geldt op basis van de archeologische waardekaart van de gemeente een lage indicatieve waarde. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Gedeelte uit Archeologische waardenkaart gemeente Wierden

In het plangebied zijn geen monumenten aanwezig. Het betreft een normaal agrarisch gebied zonder verdere gebiedsspecifieke kenmerken, die behouden dienen te worden.

Wat betreft archeologie en cultuurhistorie levert de realisatie van het woongebied geen problemen op.

4.2.2 Duurzaamheid

In 2018 is in opdracht van de gemeente Wierden een onderzoek uitgevoerd naar de kansen voor het aardgasloos ontwikkelen van Zuidbroek, 2e fase. In dit onderzoek zijn verschillende scenario's onderzocht en met elkaar vergeleken. Naast een basisscenario (traditioneel met een aardgasgestookte cv-ketel) zijn scenario's uitgewerkt en vergeleken: scenario "Zuinig met gas", scenario "Riothermie" (warmtewinning uit riolering met distributie via een collectieve voorziening/warmtenet) en scenario "Alles elektrisch".

Tijdens het onderzoek is de Wet Voortgang Energietransitie (Wet VET) gepubliceerd. Hierdoor is per 1 juli 2018 de verplichte aansluitplicht op gas in het Bouwbesluit definitief komen te vervallen. Omdat de Wet VET ook bepaalt dat een netbeheerder geen andere werkzaamheden mag uitvoeren dan nodig voor de uitvoering van de wettelijke taak, betekent dit feitelijk een aansluitverbod voor nieuwbouwwoningen. De gemeente mag op basis hiervan na 1 juli 2018 dus geen Omgevingsvergunningen meer afgeven voor nieuwe woningen met een aardgasaansluiting, tenzij er zwaarwegende redenen zijn om hier van af te wijken. Het scenario "Zuinig met gas" is hierdoor voor dit bestemmingsplan afgevallen als reëel scenario.

Op basis van het uitgevoerde onderzoek en de conclusies zijn een aantal aanbevelingen gedaan voor dit plan, waarvan hieronder een samenvatting. Voor een toelichting op de aanbevelingen wordt kortheidshalve verwezen naar het rapport:

Aanbevelingen op planniveau:

• Geen warmtenet;
• Geen aardgas-aansluitingen;
• Kies voor scenario alles elektrisch, en ga met de bouwers in gesprek over de uitwerking.

Op woning-niveau zijn ook aanbevelingen gedaan:

• Kies laag-temperatuur vloerverwarming;
• Maak het dak geschikt voor een flinke hoeveelheid PV-panelen;
• Overweeg de installatie van bodem/water-warmtepompen i.p.v. lucht/water-warmtepompen;
• Hou ruimte vrij voor een thuisbatterij.

Overige aanbevelingen:

• Zorg dat de energie-gerelateerde meerkosten extra hypothecair financierbaar zijn;
• Voorkom schaduw van bomen op daken.

Binnen het scenario "Alles elektrisch" zijn verschillende varianten mogelijk met voor- en nadelen als het gaat om duurzaamheid, kosten, complexiteit en comfort. Aanbevolen word in het vervolgtraject in overleg te blijven met ontwikkelaars/bouwers over de opties die zij aanbieden aan / mogelijk maken voor toekomstige woningeigenaren.

Het rapport Kansen voor Duurzaam Zuidbroek fase 2 is toegevoegd als Bijlage 1.

4.2.3 Water

Voor de beoogde herziening is een watertoets uitgevoerd op 1 juni 2018. Resultaat is dat de normale procedure moet worden gevolgd. Het Waterschap zal worden betrokken bij het overleg van het bestemmingsplan.

Naar aanleiding van de Watertoets heeft overleg plaatsgehad met Waterschap Vechtstromen. Het Waterschap stemt in met het bestemmingsplan Zuidbroek indien onderstaande uitgangspunten worden toegevoegd aan het bestemmingsplan.

Uitgangspunten waterschap Vechtstromen.

Voor alle inbreidingen en uitbreidingen gelden in principe onderstaande beleidsregels. Per kopje is daarbij aangegeven hoe in het plangebied Zuidbroek met het aspect water wordt omgegaan. Hierbij is vermeld wat de gevolgen van het plan zijn voor het oppervlaktewater en/of grondwater, alsmede wat er gebeurt met het neerslagwater.

Algemeen

• Bij de keuze voor de locatie van het plangebied wordt rekening gehouden met de wateropgave en de eigenschappen van het watersysteem.
• Bij het stedenbouwkundig plan moet notie worden genomen van het feit dat water van hoog naar laag stroomt. Water is daarmee ordenend voor het plan.
• Per project moet in het overleg tussen gemeente en waterschap worden bezien of maatwerkoplossingen nodig en/of wenselijk zijn.

Afvalwater

• Het afvalwater (het zwarte afvalwater van toilet, het grijze afvalwater van keuken, wasmachine en douche en het eventuele bedrijfsafvalwater) wordt afgevoerd naar de RWZI door middel van riolering.

In Zuidbroek wordt het afvalwater via het riool afgevoerd.

Hemelwater

• De afvoerpiek uit het plangebied door de toename van verhard oppervlak wordt afgevlakt door berging van hemelwater in wadi's of retentievijvers met een gedoseerde afvoer.
• De maximale hoeveelheid te lozen water bedraagt 2,4 l/s/ha bij een maatgevende neerslaghoeveelheid van 55 mm.
• Het hemelwater wordt zo min mogelijk verontreinigd en komt ten goede aan het lokale water- of grondwatersysteem.
• Zichtbare oppervlakkige afvoer van hemelwater heeft de voorkeur boven afvoer van hemelwater door buizen, vanwege het grotere risico op ongewenst lozingsgedrag en foutieve aansluitingen bij buizen.
• Infiltratie van hemelwater in de bodem via een graspassage is de beste optie, omdat hiermee zuivering, retentie en grondwateraanvulling worden gerealiseerd.
• Op kleine schaal kan dit goed door middel van individuele voorzieningen, op grotere schaal verdient de toepassing van wadi's de voorkeur.
• Afvoer van hemelwater vindt bij voorkeur plaats via de reeks regenpijp - perceelgoot - straatgoot - wadi.
• Bij het ontwerp van het bouwwerk wordt een zodanig samenspel van dakvlakken, dakgoten, regenpijpen en perceelgoten gekozen dat het water niet in riolen onder de grond hoeft.
• Goede alternatieven in geval van nauwelijks verontreinigd hemelwater zijn regenwaterhergebruik op individuele schaal of directe oppervlakkige afvoer naar sloten of vijvers met retentievoorzieningen op grotere schaal.

In Zuidbroek is sprake van twee soorten waterberging. De eerste berging is ten behoeve van de algehele ophoging van Zuidbroek. Compensatie voor deze berging heeft onder andere plaats ten westen en ten zuiden van de woonwijk in de agrarische bestemming. De tweede berging is berging van het verharde oppervlak van Zuidbroek. Compensatie hiervoor wordt binnen de wijk gerealiseerd in de wadi's in de groenbestemming. Omdat het om een actualisatie van het bestemmingsplan Zuidbroek gaat, is het Waterschap van mening dat de geldende bergingsopgave van 40 mm ten tijde van het bestemmingsplan Zuidbroek, 1e fase uit 2008 mag worden gehanteerd en niet de hierboven genoemde 55 mm. Hiervoor is binnen het plangebied voldoende ruimte.

Grondwater

• Het grondwater wordt zoveel mogelijk aangevuld met schoon infiltrerend water.
• Te hoge grondwaterstanden in natte winterperioden mogen worden beteugeld met drainage in de openbare weg en eventueel op de kavels zelf, mits dit niet leidt tot een permanente grondwaterstandsverlaging in of buiten het plangebied.
• De drainage voert af naar een wadi of naar oppervlaktewater; dus niet naar de RWZI.
• Vochtoverlast door hoge grondwaterstanden wordt geminimaliseerd door te bouwen zonder kruipruimten en door kelders waterdicht te maken.

In het plangebied wordt geen grondwater onttrokken. Verder ligt het plangebied in het intrekgebied. De ontwikkeling van de woonwijk heeft geen gevolgen voor de kwaliteit van het grondwater cq het te winnen drinkwater.

Oppervlaktewater

• Bij de herinrichting van het oppervlaktewatersysteem zijn de benodigde afvoercapaciteit, de streefbeelden en de kwaliteitsdoelstellingen van het waterschap Vechtstromen leidend.
• Het oppervlaktewater wordt liefst op fraaie wijze geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan, zodanig dat het water beleefbaar is en goed te beheren.

De verdere ontwikkeling van de woonwijk heeft geen wijzigingen in het oppervlaktewater tot gevolg. Het huidige oppervlaktewater, te weten de Wierdense Aa en de vijver aan de westzijde van het plangebied wordt gehandhaafd.

4.2.4 Bodem

Er is een verkennend bodemonderzoek gehouden door Tauw op 27 maart 2018. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd dat de resultaten geen belemmering vormen voor de omgevingsvergunning (voorgenomen ontwikkeling van de locatie voor woningen).Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat de bovengrond vrij is van verontreinigingen. Op basis van de onderzoeksresultaten zijn geen onaanvaardbare risico's voor de mens of het milieu aanwezig. De onderzoeksresultaten zijn aan deze toelichting toegevoegd als Bijlage 2.

Er is een verkennend bodemonderzoek gehouden door ingenieursbedrijf Aveco de Bondt (Bijlage 3) . In feit betreft het een actualisatie van het bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie gelegen aan de Zuidbroek deelgebied 3 te Wierden.

De aanleiding tot het uitvoeren van het bodemonderzoek is de voorgenomen aanvraag van een omgevingsvergunning voor het aspect bouwen. Het eerder op de locatie uitgevoerde onderzoek wordt niet meer als actueel beschouwd.

De doelstelling van het bodemonderzoek is het vaststellen van de actuele milieuhygiënische kwaliteit en te verifiëren of deze vanuit milieuhygiënisch oogpunt een belemmering vormt voor de voorgenomen bouwontwikkeling.

Zintuiglijke waarnemingen

In de boven- en ondergrond zijn, uitgezonderd een zwakke bijmenging met hout in de bovengrond van boring 32, geen bijmengingen met bodemvreemde materialen aangetroffen. Tevens zijn op het maaiveld of in de opgeboorde grond zintuiglijk geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Ter plaatse van de opslag materieel bestaat de bovenlaag tot 0,25 m-mv uit menggranulaat.

Conclusie

Gegeven de in dit rapport beschreven onderzoeksresultaten, wordt de grond vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt geacht voor het huidige gebruik en voorgenomen nieuwbouw. De onderzoeksresultaten zijn aan deze toelichting toegevoegd als

4.2.5 Geluid

Op basis van het akoestisch rapport (Bijlage 4) van Aveco de Bondt wordt aangegeven dat voor de realisatie van de 13 woningen aan de Kievit sprake is van een hogere geluidsbelasting dan de wettelijke voorkeursgrenswaarde en daarvoor een hogere geluidsbelasting nodig is op grond van de Wet geluidhinder. De geluidbelasting en situering van de betreffende woningen is getoetst aan het gemeentelijke geluidbeleid.

Afbeelding uit Akoestisch rapport Avevo de Bondt.

De geluidbelasting van 50 dB valt in de klasse'onrustig'conform het gemeentelijk geluidbeleid. Het gemeentelijk geluidbeleid stelt de volgende voorwaarden voor het toekennen van een hogere waarde tot en met de geluidsklasse 'onrustig'.

De voorwaarden zijn puntsgewijs als volgt aan te geven:

• a. indien mogelijk worden bronmaatregelen (bijvoorbeeld stillere asfalttypen) getroffen; In paragraaf 5.1 van de rapportage is aangetoond dat bronmaatregelen voor de A35 niet mogelijk zijn;
• b. indien mogelijk wordt de afstand tussen de geluidsbron en de nieuwe woning(en) vergroot;

De betreffende woningen maken deel uit van het plan Zuidbroek. Het plan biedt onvoldoende ruimte om, bij een gelijkblijvend aantal woningen, de afstand tussen de A35 en de nieuwe woningen dusdanig te vergroten dat aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB is voldaan;

• c. in ieder geval dient bij woningen/appartementen de buitenruimte (tuin/balkon) te voldoen aan de ambitiewaarde van het betreffende gebied;

De betreffende 13 woningen zijn vrijstaande-, 2-onder-1-kap- en geschakelde woningen. Er is sprake van eenzijdige geluidbelasting (vanwege de A35), zodat de woningen kunnen voorzien in een geluidluwe (voldoet aan ambitiewaarde van 48 dB) buitenruimte;

• d. het stedenbouwkundig ontwerp wordt zodanig vormgeven dat daarbij zoveel mogelijk afscherming voor het achterliggende gebied ontstaat;

De betreffende woningen zijn veelal eerstelijns bebouwing. Ter plaatse van woningen die verder van de A35 zijn gesitueerd, is voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB;

• e. vanaf de geluidklasse ‘onrustig’ dient bij een aanvraag om omgevingsvergunning voor en woning en scholen een bouwakoestisch onderzoek te worden gevoegd en wordt getoetst of wordt voldaan aan de binnenwaarde van het Bouwbesluit.

 

Deze voorwaarde dient in acht genomen te worden bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het aspect bouwen.

Het gemeentelijk geluidbeleid stelt dat de gecumuleerde geluidbelasting vanwege wegverkeers- en/of railverkeerlawaai inzichtelijk gemaakt dient te worden als sprake is van meerdere relevante geluidsbronnen. In deze situatie is alleen sprake van relevante geluidbelasting als gevolg van de A35, van cumulatie van geluid is geen sprake.

Kort samengevat kunnen de uitkomsten van het akoestisch onderzoek als volgt worden weergegeven:

• a. De geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen bedraagt ten hoogste

50 dB als gevolg van de A35, de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB is met

ten hoogste 2 dB overschreden ter plaatse van 13 woningen in deelgebied 3;

• b. Gebleken is dat bron- en overdrachtsmaatregelen voor de A35 niet mogelijk zijn en dat het plan kan voldoen aan de randvoorwaarden uit het gemeentelijk

geluidbeleid;

• c. De berekende geluidniveaus vanwege de Klumpershoekweg zijn ten hoogste 41 dB

en voldoen ruimschoots aan de voorkeursgrenswaarde;

• d. Als gevolg van de Akkerwal, een 30 km/uur-weg, zijn geluidniveaus berekend tot

43 dB, lager dan de ambitiewaarde uit het gemeentelijk geluidbeleid;

• e. De geluidbelastingen vanwege de Waterpoort, een 30 km/uur-weg, is ten hoogste 44 dB en zijn lager dan de ambitiewaarde;
• f. De berekende geluidniveaus als gevolg van binnenplanse wegen in deelgebied 3

bedragen ten hoogste 48 dB en voldoen aan de ambitiewaarde;

• g. Vanwege de Kievit, een 30 km/uur-weg, zijn op de randen van 8 kavels

geluidniveaus berekend tot 50 km/uur. Hiermee is de ambitiewaarde met ten

hoogste 2 dB overschreden, maar is voldaan aan de grenswaarde uit het gemeentelijk geluidbeleid. Uit de rekenresultaten blijkt dat op naastgelegen en

tegenover gelegen woningen in het verkavelingsplan wel voldaan is aan de

ambitiewaarde van 48 dB. Hiermee is aangetoond dat de kavels voldoende ruimte

bieden om een gevelbelasting van ten hoogste 48 dB te realiseren. Op overige

woningen en kavels is voldaan aan de ambitiewaarde van 48 dB.

Voor de 13 woningen waar sprake is van een hogere geluidbelasting dan de wettelijke

voorkeursgrenswaarde, zijn hogere grenswaarden op grond van de Wet geluidhinder

benodigd.

4.2.6 Ecologie

Door Ecogroen is een quickscan natuurtoets uitgevoerd ten behoeve van de derde fase nieuwbouw in Zuidbroek. De complete rapportage is als Bijlage 5 bij deze toelichting gevoegd. Hier wordt ingegaan op de gebieds- en soortbescherming en de eindconclusie en aanbevelingen uit de rapportage.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Wierdense Veld, gelegen op een afstand van circa 4600 meter ten westen van het plangebied. Op ca. 1600 meter ligt het meest nabijgelegen onderdeel van het NNN nabij de Ypeloweg en de Eksosche Aa.

De voorgenomen plannen hebben mogelijk invloed op de beschermde gebieden. Als gevolg van de voor-genomen plannen kan een verhoogde emissie van stikstofoxiden ontstaan door voorbereidende werkzaamheden, de nieuwbouw, stook van CV-installaties en vervoersbewegingen door bewoners. De stikstof slaat in het plangebied en omgeving neer en kan negatieve effecten op beschermde natuur hebben. Deze emissie is ten tijde van het schrijven van dit rapport nog niet vast te stellen. Het is nog niet duidelijk of het gebruik van de nieuwe woonwijk en de toegenomen verkeersintensiteit leiden tot een hogere stikstofuitstoot.

Soortenbescherming

Vanwege het ontbreken van bebouwing en bomen zijn in het plangebied geen vaste verblijfplaatsen voor vleermuizen aanwezig of te verwachten. Van schade aan (onmisbare) vliegroutes en foerageergebieden van vleermuizen is ook geen sprake.

Er zijn geen vaste verblijfplaatsen zoogdiersoorten van de Habitatrichtlijn en van de verdragen van Bern en Bonn of van overige nationaal beschermde zoogdieren zonder provinciale vrijstelling aanwezig. Wel komen vaste verblijfplaatsen van enkele algemene, nationaal beschermde zoogdiersoorten met provinciale vrijstelling voor.

Broedvogels met jaarrond beschermde nesten zijn niet aanwezig in het plangebied. Alleen algemene broedvogels komen voor en zijn te verwachten.

In het plangebied zijn alleen algemene nationaal beschermde amfibieën met provinciale vrijstelling te verwachten.

In het plangebied zijn geen beschermde planten, vissen, reptielen of ongewervelden aangetroffen of te verwachten.

Eindconclusie en aanbevelingen

Geadviseerd wordt om met het rekenprogramma AERIUS de stikstofdepositie in Wierdense Veld en andere in de omgeving liggende Natura 2000-gebieden in beeld te brengen volgens de daarvoor geldende regels. Voor projecten met een stikstofdepositie hoger dan 0,05 Mol/ha/jaar op een nabijgelegen Natura 2000-gebied is het noodzakelijk om vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming aan te vragen.

Werkzaamheden die broedbiotopen van alle aanwezige vogels verstoren of beschadigen dienen te allen tijde te worden voorkomen. Dit is voor de meeste soorten mogelijk door gefaseerd te werken en de uitvoering in elk geval op te starten in de periode voor half maart en na eind juli of het plangebied te controleren op broedende vogels en nesten binnen de invloedsfeer van de plannen. Voor het broedseizoen wordt geen standaardperiode gehanteerd, maar is het van belang of een broedgeval wordt verstoord, ongeacht de datum.

Aan de noordoostzijde langs de Aa buiten het plangebied zijn vele exemplaren van Reuzenberenklauw waargenomen. Dit is een invasieve exotische soort die in landen van de EU moet worden bestreden.

Stikstofdepositie

Op basis van de quickscan Ecologie is geconcludeerd dat een stikstofdepositie in beeld gebracht moet worden van in het Wierdense Veld en andere in de omgeving liggende Natura 2000-gebieden. Onderzoek (Bijlage 6) hiernaar is verricht door ingenieursbedrijf Aveco de Bondt. Uit de berekeningsresultaten blijft dat de stikstofdepositie op deze gebieden lager is dan de drempelwaarde. Er is geen sprake van significante stikstofdepositie.

4.2.7 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Per 1 januari 2010 moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op 28 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. In dit besluit zijn de normen voor de risico's als gevolg van risicovolle inrichtingen vastgelegd. De risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daartoe zijn in het Bevi regels gesteld. Bij het toekennen van bepaalde bestemmingen dient onderzocht te worden:

• of voldoende afstand in acht wordt genomen tussen (beperkt) kwetsbare objecten enerzijds en risicovolle inrichtingen anderzijds in verband met het plaatsgebonden risico;
• of (beperkt) kwetsbare objecten liggen binnen in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en zo ja, wat de bijdrage is aan het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op een plaats buiten een inrichting zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. De wettelijke norm is een kans van eens per miljoen jaar. Het groepsrisico (GR) bestaat uit de cumulatieve kansen per jaar dat tenminste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de Circulaire Risico Normering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (Rnvgs). Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) van toepassing.

Risicokaart

Aan de hand van de Risicokaart Overijssel is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Hieruit blijkt dat het plangebied niet binnen het invloedsgebied van het spoor ligt (275 m). Ook bevindt het plangebied zich niet binnen de risicocontour van een Bevi-inrichting danwel inrichting die vallen onder het Vuurwerkbesluit. Ten zuidwesten van het plangebied ligt de Rijksweg A35. Deze is aangewezen als route gevaarlijke stoffen per weg. Wat betreft buisleidingen kan worden aangegeven dat aan de noordzijde een waterleiding ligt en aan de oostzijde een aardgastransportleiding. Ten behoeve van beide leidingen zijn veiligheidszones aan weerszijden opgenomen. Geconstateerd wordt het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van de Rijksweg A35 en de aardgastransportleiding.

Voorliggend bestemmingsplan is een actualisatie van het bestemmingsplan Zuidbroek, 1e fase uit 2008. Het stedenbouwkundig plan blijft nagenoeg gelijk. De enige wijziging is dat het nieuwe bestemmingsplan de realisatie van een zorginstelling mogelijk maakt. Vanuit het aspect externe veiligheid moet deze wijziging worden beoordeeld. Voor de externe veiligheid van het plangebied zijn activiteiten met gevaarlijke stoffen van belang. Binnen en nabij het plangebied bevinden zich twee risicobronnen, te weten:

• De Rijksweg A35;
• De hogedruk aardgasleiding N-557-30 (8,3 inch).

Rijksweg A35

Omdat het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van de A35 moet op grond van het Besluit externe veiligheid transportroutes in het bestemmingsplan worden ingegaan op de volgende twee punten:

• de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die weg, spoorweg of dat binnenwater,
• voor zover dat plan of die vergunning betrekking heeft op nog niet aanwezige kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten: de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die weg, spoorweg of dat binnenwater een ramp voordoet.

Op basis van de vervoerde stoffen over de A35 gaat de Veiligheidsregio Twente in de voorbereiding op calamiteiten uit van:

• plasbrand als gevolg van transport van brandbare vloeistoffen;
• koude/warme BLEVE als gevolg van transport van brandbare gassen;
• emissie van een toxische stof als gevolg van transport van toxische vloeistoffen en gassen.

De zorginstelling is gelegen op een afstand van ruim 500 m van de A35. De zorginstelling ligt daarmee buiten het plasbrandaandachtsgebied van 30 m en het invloedsgebied van een BLEVE van 300 m. Door de diversiteit aan stoffen en de diversiteit aan factoren die invloed hebben op de mogelijke effecten van een incident met een toxische stof is het moeilijk een eenduidige effectafstand te geven. De effectafstanden voor de afstand tot waar nog 1% van de aanwezigen kan overlijden, varieert van 80 m tot maximaal 1250 m (worst-case-scenario).

Gezien de afstand van de A35 ten opzichte van de zorginstelling zijn er geen nadere aanvullende maatregelen noodzakelijk.

Aardgasleiding

De zorginstelling is gelegen buiten het invloedsgebied van de buisleiding (95 m). Het uitvoeren van een QRA of verantwoording van het groepsrisico voor de buisleiding is daarom niet nodig. Verder geldt dat alle woningen buiten de PR-contour van de buisleiding ligt.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect externe veiligheid geen problemen oplevert.

4.2.8 Luchtkwaliteit

Het wetsvoorstel voor de wijziging van de 'Wet milieubeheer' is op 15 november 2007 in werking getreden en vervangt het 'Besluit luchtkwaliteit 2005'. De wet is één van de maatregelen die de overheid heeft getroffen om:

• negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken;
• mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkeling te creëren ondanks de overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit.

Gelijktijdig met de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen is het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' van 30 oktober 2007 in werking getreden. Een project draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de concentratie fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2) in de buitenlucht als de 3% grens niet wordt overschreden. Hiermee wordt bedoeld 3% van de grenswaarde van 40 ìg/m3 ('microgram per kubieke meter') voor de jaargemiddelde concentratie fijn stof of stikstofdioxide. Dit betekent dat feitelijk een toename van maximaal 1,2 ìg/m3 toelaatbaar wordt geacht.

Voor projecten die wél in betekenende mate bijdragen aan de concentraties is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) relevant. Met ingang van 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht. Dit betekent dat sinds 3 augustus 2009 zowel het NSL als de onderliggende Saneringstool (het rekeninstrument) openbaar zijn en dat voor de onderbouwing van NSL-projecten kan worden verwezen naar het NSL wanneer het gaat om de effecten op luchtkwaliteit. Voor initiatieven ligt de NIBM-grens bij 1.500 woningen (welke ontsloten worden op één ontsluitingsweg), voor kantoorlocaties ligt de grens bij 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte.

Het bestemmingsplan Zuidbroek betreft de realisatie van minder van 1500 woningen. Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat onderhavig project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Een nader onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de planregels

5.1 Algemeen

In dit hoofdstuk worden de bij het bestemmingsplan behorende regels van een nadere toelichting voorzien. De regels geven inhoud aan de op de verbeelding aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden.
De bij dit plan behorende regels zijn onderverdeeld in 4 hoofdstukken, te weten:

• 1. Inleidende regels
• 2. Bestemmingsregels
• 3. Algemene regels
• 4. Overgangs- en slotregel.

In hoofdstuk 1 worden enkele in de regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze moet worden gemeten.

In hoofdstuk 2 worden specifieke regels gegeven voor de op de verbeelding aangegeven bestemmingen en aanduidingen. De artikelen bestaan in elk geval uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels. In beginsel is de bestemmingsomschrijving bepalend voor het gebruik (zowel in ruime als in enge zin) van de grond.

Hoofdstuk 3 bevat regels die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in een afzonderlijke paragraaf onder te brengen.

Hoofdstuk 4 bevat de overgangsregels en de slotregel.

Bij de opzet van de regels is getracht het aantal regels zo beperkt mogelijk te houden en slechts datgene te regelen, dat werkelijk noodzakelijk is. Niettemin is, gezien het speciale karakter van het gebied, de regeling relatief uitvoerig. Het kan in een concrete situatie voorkomen dat afwijking van de gestelde normen gewenst is. Hiertoe zijn in het bestemmingsplan diverse flexibiliteitsregels opgenomen, zoals:

• 1. afwijkingsregels
• 2. ontwikkelingsregelingen (wijzigingsregels).

De afwijkingsregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven.

In sommige bestemmingen zijn nadere eisen opgenomen. Met deze nadere eisen kan de situering van gebouwen worden getoetst aan de omgeving.

5.2 Nadere toelichting op de regels

Agrarisch

Binnen het plangebied zijn nog een aantal agrarische gronden gelegen. Deze gronden hebben deze bestemming gekregen. De gronden worden ook wel gezien als overgangsgebied tussen stad en platteland.

Groen

Deze bestemming is opgenomen om de groenvoorzieningen binnen het plangebied te bestemmen. Binnen de bestemming zijn ondergeschikt ook fiets- en voetpaden mogelijk en andere daarbij gerelateerde voorzieningen.

Verkeer

Deze verkeersbestemming is gegeven aan wegen en straten die voornamelijk een ontsluitende en afwikkelden verkeersfunctie hebben.

Verkeer - Verblijfsgebied

Deze verkeersbestemming betreft de gronden die van belang zijn voor (de aan te leggen) wegen en straten, voet- en rijwielpaden en de daarbij behorende voorzieningen.

Wonen

Voor de hoofdgebouwen is in de regels aangegeven dat sprake is van vrijstaande en halfvrijstaande woningen. Ter plaatse van daartoe aangeduide gronden mogen woningen aaneen worden gebouwd en volgens de begripsbepaling worden daar onder verstaan woningen die deel uitmaken van een bouwmassa bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen. In de regels is eveneens aangegeven met een aanduiding wat het maximum aantal wooneenheden in bepaalde woonstroken mag bedragen. De in het plangebied aanwezige zorginstelling is binnen deze woonbestemming aangeduid. Het gaat hierbij om een zorggerelateerde woonvorm.

De hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd en de toegestane goot- en bouwhoogte, alsmede de dakhelling, is in de regels aangegeven. Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken wordt een oppervlakte geboden van ten hoogste 75 m2.

Daarbij geldt wel dat de gezamenlijke oppervlakte van de aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen niet meer mag bedragen dan 50 procent van de oppervlakte van het bouwperceel. Voor deze oppervlakteberekening telt niet mee de oppervlakte die ligt binnen het bouwvlak. Heeft het perceel een grootte van meer dan 400 m² dan is een maximale oppervlakte van 100 m² mogelijk.

Ruimten binnen de woning alsmede de bijbehorende bouwwerken mogen worden gebruikt voor een zogenaamd aan huis verbonden beroep of bedrijf, met inachtneming van een aantal voorwaarden. Zo mag in beginsel ten hoogste 35 procent van het vloeroppervlakte worden gebruikt voor een aan huis verbonden beroep of bedrijf tot een maximum van 50 m2. Alleen de bewoner van de woning mag de activiteit uitoefenen en detailhandel is niet toegestaan.

Anti-dubbeltelregel

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te kunnen voorkomen. Dit kan zich voordoen indien een deel van een bouwperceel dat al bij de berekening van een maximum bebouwingspercentage was betrokken wederom, nu ten behoeve van de berekening van het maximum bebouwingspercentage van een ander bouwperceel wordt betrokken.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is een aantal regels opgenomen teneinde het mogelijk te maken dat het plan op ondergeschikte punten wordt aangepast. Dit evenwel met het voorbehoud, dat de belangen van derden in redelijkheid niet mogen worden aangetast. Ook kleine afwijkingen (maximaal 10%) van de in de regels opgenomen, dan wel op kaart aangegeven maten, kunnen volgens dit artikel mogelijk worden gemaakt. In de praktijk is gebleken dat er behoefte bestaat met ondergeschikte bouwdelen de bouwvlakgrens naar de wegzijde te overschrijden. Tegen dergelijke overschrijdingen behoeft geen bezwaar te bestaan met name omdat hierdoor tevens de mogelijkheid kan worden geboden tot een grotere herkenbaarheid van het individuele gebouw. De afweging, die bij het verlenen van deze afwijking zal dienen plaats te vinden, voorkomt dat zich negatieve ontwikkelingen zullen voordoen. Omdat een en ander zich niet beperkt tot één bestemming, maar in principe bij diverse bestemmingen gewenst of noodzakelijk kan blijken, zijn deze regels op alle bestemmingscategorieën van toepassing.

Overgangsrecht

Voor het overgangsrecht geldt hetgeen in het Besluit ruimtelijke ordening is vastgelegd. Indien de onder het overgangsrecht gebrachte bebouwing door een calamiteit verloren gaat, is volledige herbouw toegestaan. "Illegaal" tot stand gekomen bebouwing valt in beginsel niet onder het overgangsrecht.

Het legale gebruik van gronden en opstallen dat in strijd is met dit bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, mag worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Grondexploitatie

Sinds 1 juli 2008 heeft de Grondexploitatiewet als Afdeling 6.4 van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening rechtskracht gekregen. Doel van de wet is te komen tot een verbetering van het stelsel van kostenverhaal en het kunnen stellen van locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. In de wet is opgenomen dat een gemeente de gemaakte kosten op een particuliere grondeigenaar moet verhalen in het geval deze eigenaar tot ontwikkeling van een bouwplan overgaat. Daarnaast kan de gemeente eisen stellen met betrekking tot de te ontwikkelen locatie, zoals kwaliteitseisen van het openbaar gebied of eisen met betrekking tot woningbouwcategorieën (particulier opdrachtgeverschap en sociale woningbouw).

De wet geeft in principe twee manieren voor gemeenten om de kosten te verhalen op grondeigenaren en locatie-eisen te stellen:

• 1. Via een privaatrechtelijke overeenkomst met een grondeigenaar op vrijwillige basis. In deze overeenkomst kunnen beide partijen over alle mogelijke onderwerpen afspraken met elkaar maken.
• 2. Wanneer het niet lukt om er met de grondeigenaar via een privaatrechtelijke overeenkomst uit te komen, dan moet de gemeente een exploitatieplan opstellen. In het exploitatieplan legt de gemeente het verhalen van kosten bindend op aan de grondeigenaar.

Het exploitatieplan moet tegelijkertijd worden vastgesteld en bekendgemaakt met het bestemmingsplan. Als het kostenverhaal en het stellen van locatie-eisen via een privaatrechtelijke overeenkomst is geregeld, dan moet de gemeenteraad bij vaststelling van het bestemmingsplan expliciet het besluit nemen geen exploitatieplan vast te zullen stellen.

Bij de realisatie van dit bestemmingsplan is het kostenverhaal en het stellen van locatie-eisen geregeld door middel van het sluiten van overeenkomsten met de betrokken grondeigenaren. Er wordt dan ook geen exploitatieplan vastgesteld.

Planschade

Dit bestemmingsplan voorziet in een aanpassing van de bouwvlakken en in beperkte mate van de regels. Aangezien de functie niet wijzigt en de wijziging binnen een nog te realiseren deelgebied van de woonwijk Zuidbroek ligt, wordt het planschaderisico als laag ingeschat.

Hoofdstuk 7 Inspraak, overleg en zienswijzen

7.1 Inspraak

In de Inspraakverordening van de gemeente Wierden is aangegeven op welke wijze belanghebbende natuurlijke en rechtspersonen bij de voorbereiding van het gemeentelijk beleid - inclusief bestemmingsplannen - worden betrokken. Gelet op het overwegend conserverende karakter van deze bestemmingsplanherziening is ervan afgezien een voorontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen (inspraakprocedure). Met toepassing van deze verordening is, wordt bekend gemaakt dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage ligt. Er zal worden vermeld op welke wijze men nadere informatie kan verkrijgen en hoe men op het plan kan reageren.

7.2 Vooroverleg

Rijk

In het plan zijn geen rijksbelangen betrokken zoals in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (paragraaf 3.1) zijn benoemd. Er hoeft daarom geen vooroverleg met het Rijk te worden gevoerd.

Provincie

In het kader van de Woonafspraken is Zuidbroek al diverse malen onderwerp van gesprek geweest bij de provincie. Op 14 juni 2018 heeft vooroverleg plaatsgehad met de provincie over voorliggend bestemmingsplan. De provincie constateert dat het plan past binnen het kwalitatieve en kwantitatieve programma. De provincie adviseert de gemeente de woningbouwplannen in totaliteit te bekijken omdat met dit bestemmingsplan een groot gedeelte van de programmering wordt ingevuld. Daarnaast adviseert de provincie de gemeente om buurgemeenten te informeren over het ontwerpbestemmingsplan.

Aan het advies van de provincie is tegemoet gekomen door buurgemeenten te informeren over het ontwerpbestemmingsplannen. Door buurgemeenten is geen reactie ingediend. Tot slot geeft de provincie aan dat de thema's klimaatadaptatie en energie (aardgasloos bouwen) een expliciete plek in het plan verdienen. Met de toevoeging van het rapport Kansen voor Duurzaam Zuidbroek fase 2 is hier aanvulling aan gegeven.

Waterschap Vechtstromen

De gemeente Wierden heeft het waterschap Vechtstromen geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. Op basis hiervan moet de normale procedure worden gevolgd.

7.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan “Zuidbroek” heeft van 27 juni tot en met 7 augustus 2018 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn schriftelijk zienswijzen bij de gemeenteraad tegen het plan ingediend. De ingediende zienswijzen hebben wel aanleiding gegeven het ontwerpbestemmingsplan “Zuidbroek” te wijzigen. Verwezen wordt naar het raadsbesluit en de daarbij horende nota van zienswijzen.