Nieuwstraat - Badhuisstraat

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Nieuwstraat 22 te Oldenzaal bevindt zich een voormalige autogarage met showroom. Deze gebouwen staan al geruime tijd leeg en de staat van onderhoud van het pand en de bijbehorende gronden is de loop der jaren steeds verder verslechterd. Door de ligging nabij de binnenstad van Oldenzaal is de locatie uitermate geschikt voor woningbouw. Initiatiefnemer heeft dan ook het concrete voornemen om de gronden te herontwikkelen met in totaal 11 stadswoningen die in het bijzonder geschikt zijn voor startende huishoudens.

Omdat herontwikkeling van de gronden met woningbouw niet mogelijk is binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan is voorliggend bestemmingsplan opgesteld. In dit bestemmingsplan zal worden aangetoond dat de voorgenomen herontwikkeling vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Nieuwstraat 22 te Oldenzaal. Kadastraal is het plangebied bekend als gemeente Oldenzaal, sectie B nummer 905 en sectie D, nummers 1101 1103, 1104, 1151 (gedeeltelijk) en 1290. In afbeelding 1.1. wordt de ligging van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 1.1: Ligging plangebied (Bron: ArcGIS)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het vigerend bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied betreft het bestemmingsplan 'Carmel-Inslag'. Dit bestemmingsplan is op 4 december 2008 vastgesteld door de gemeenteraad van Oldenzaal en op 30 juni 2009 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van de provincie Overijssel. Op basis van dit bestemmingsplan zijn de gronden in het plangebied bestemd als 'Bedrijf' met de nadere aanduiding 'autobedrijf', 'Groen' en 'Verblijfsgebied'. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het vigerend bestemmingsplan opgenomen.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingplan 'Carmel-Inslag' (Bron: Gemeente Oldenzaal)

De bestemming 'Bedrijf' is bedoeld voor diverse vormen van bedrijvigheid in de categorieën 1 en 2. Daarnaast is ter plaatse van het plangebied, vanwege de aanduiding 'autobedrijf', een autobedrijf toegestaan. De bestemming 'Groen' is onder andere bedoeld voor plantsoenen, groenstroken, paden, uitritten en bermen met beplanting. De bestemming 'Verblijfsgebied' is bedoeld voor (openbare) verblijfsdoeleinden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van waterbergend vermogen.

Herontwikkeling van de gronden met woningbouw is niet mogelijk binnen de bestemming 'Bedrijf'. Dit bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kaders voor de gewenste ontwikkeling.

1.4 Opzet bestemmingsplan

Het bestemmingsplan 'Nieuwstraat - Badhuisstraat' bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (plan idn. NL.IMRO.0173.BP03019-va01);
• regels.

 

De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en moeten in samenhang 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij weergave en onderbouwing van het bestemmingsplan en bij uitleg van verbeelding en planregels.

1.5 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de bestaande ruimtelijke situatie in en om het plangebied omschreven waarna in hoofdstuk 3 de ontwikkeling waarin dit bestemmingsplan voorziet wordt beschreven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de verantwoording van de bestemmingskeuze, waarbij de opzet van de regels en wijze van bestemmen aan bod komen. In hoofdstuk 5 wordt de haalbaarheid van het plan nader onderbouwd. Ingegaan wordt op het beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente Oldenzaal. Daarna passeren alle relevante milieu- en omgevingsaspecten de revue en tot slot wordt ingegaan op de economische haalbaarheid.

Hoofdstuk 6 gaat tot slot in op de procedure, waarbij inspraak, vooroverleg en zienswijzen als onderwerp aan bod komen.

Hoofdstuk 2 Bestaande ruimtelijke situatie

Het plangebied bevindt zich aan de aan de rand van de binnenstad van Oldenzaal, ter plaatse van de voormalige buitengracht langs de vestigingswal (niet te verwarren met de middeleeuwse stadsmuur, deze bevindt zich op ruimere afstand van het plangebied), in de schil rond het stadscentrum. De Nieuwstraat, de straat waaraan het plangebied is gelegen, vormt de verbindingsweg tussen enkele historische routes vanuit en naar de binnenstad. Het betreffen de Hengelosestraat-Deurningerstraat en de Spoorstraat.

De ruimte tussen de historische routes naar de binnenstad, de schil rond het stadscentrum, is in een latere periode (1850-1950) ingevuld en verdicht met bebouwing in de vorm van woningen gecombineerd met andere functies als winkels en bedrijfjes. Zoals ook blijkt uit de historische topografische kaart in afbeelding 2.1 vormde de bebouwing langs de Nieuwstraat rond 1950 de rand van het bebouwd gebied van de stad Oldenzaal.

Afbeelding 2.1: Historische topografische kaart ± 1950

Tegenwoordig heeft de Nieuwstraat een belangrijke ontsluitingsfunctie voor de binnenstad. Samen met de Tulpstraat, Beatrixstraat, Prossinkhof en de Bleekstraat maakt de Nieuwstraat onderdeel uit van de wegenstructuur die het centrumgebied verbindt met de overige delen van Oldenzaal.
De van oudsher aanwezige bebouwing langs de Nieuwstraat is met name aan de westelijke zijde van de Nieuwstraat nog aanwezig. De bebouwing aan de oostelijke zijde van de Nieuwstraat is later gebouwd en wezenlijk anders van vorm, opbouw en architectuur (etagebouw).

Qua functies kenmerkt de Nieuwstraat zich tegenwoordig door een mix van functies waarbij het wonen wordt afgewisseld met lichte vormen van bedrijvigheid (o.a. Plentyparts en fietsenzaak Profile).

De gronden in het plangebied zelf zijn momenteel geheel verhard. Deze verharding bestaat uit klinkerverharding en bebouwing in de vorm van de voormalige autogarage (en de voormalige woning) en showroom. De luchtfoto in afbeelding 2.2 geeft een beeld van de huidige situatie in het plangebied.

Afbeelding 2.2: Luchtfoto plangebied (Bron: Provincie Overijssel)

De gebouwen in het plangebied staan al geruime tijd leeg en vanwege het ontbreken van een concrete vervolgfunctie is de staat van onderhoud in de loop der jaren steeds verder verslechterd. Sloop van deze gebouwen en herontwikkeling van het plangebied is, gezien de huidige situatie, zeer gewenst. De hierna volgende foto's geven een beeld van de huidige staat van onderhoud van de gebouwen in het plangebied.

Afbeelding 2.3: Foto's opstallen plangebied

Afbeelding 2.4: Foto's opstallen plangebied

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

Na de sloop van de opstallen in het plangebied zullen de gronden worden herontwikkeld met 11 stadswoningen. Met de nieuwbouw wordt de stedenbouwkundige structuur aan de Nieuwstraat, de bebouwing aan de Nieuwstraat grenst over het algemeen direct aan het trottoir, doorgezet in het plangebied door de gevels van de nieuwe woningen direct te laten grenzen aan het trottoir. Op deze wijze begeleiden de woningen, de woningen worden aaneen gebouwd, de Nieuwstraat als het ware. Bijkomend voordeel hiervan is dat de achtertuinen bij de woningen op deze wijze optimaal benut kunnen worden. Wel verspringt de voorgevellijn van enkele woningen van elkaar zodat een meer gevarieerd, speelser en aantrekkelijker bebouwingsbeeld ontstaat in plaats van een rechte monotoon ogende bebouwingswand.

In afbeelding 3.1 is een situatietekening opgenomen van de nieuwe situatie.

Afbeelding 3.1: Situatietekening nieuwe situatie (Bron: Leferink Architecten)

Van de 11 stadswoningen beschikken 10 woningen over een eigen tuin met daarin een tuinberging/ schuur. De diepte van deze tuinen varieert per woning. De woning die niet de beschikking krijgt over een eigen tuin, dit betreft de hoekige woning, krijgt de beschikking over een balkon. De achtertuinen zijn tevens achterom te bereiken via een gemeenschappelijk achterpad.

De woningen bestaan uit 2 bouwlagen met een (bewoonbare) kap. De woning met de hoekige vorm vormt hier een uitzondering op en kent 3 bouwlagen met een kap. Qua vormgeving, architectuur en materiaalgebruik verschillen de woningen onderling zonder dat dit leidt tot een onsamenhangend geheel. Op deze wijze is elke woning op zichzelf uniek. De woningen passen qua vormgeving en architectuur binnen de historische context van Oldenzaal. In de hierna volgende afbeeldingen zijn enkel impressies opgenomen. Benadrukt wordt dat het hier impressies betreft, het daadwerkelijke ontwerp kan hier op onderdelen van afwijken.

Afbeelding 3.2: Vooraanzicht nieuwe woningen totaal (Bron: Leferink Architecten)

Afbeelding 3.3: Vooraanzicht nieuwe woningen tot de bocht in de Nieuwstraat (Bron: Leferink Architecten)

Afbeelding 3.4: Gevelaanzicht nieuwe woningen (Bron: Leferink Architecten)

Vanwege de ligging nabij het centrum is niet enkel sprake van een aantrekkelijke woonlocatie maar biedt de locatie ook mogelijkheden voor lichte vormen van bedrijvigheid, dit eventueel in combinatie met wonen. Initiatiefnemer wenst de mogelijkheid te behouden om in de woning met de hoekige vorm (zie afbeelding 3.1) lichte vormen van bedrijvigheid te vestigen op de begane grond. Het gaat hier om vormen van lichte bedrijvigheid die goed verenigbaar zijn met de woonfunctie (bijvoorbeeld een kantoorfunctie/ zakelijke dienstverlening). Detailhandel zal hier niet mogelijk zijn. In dit bestemmingsplan is dit vertaald in de vorm van een afwijkingsbevoegdheid met bijbehorende voorwaarden.

Hoofdstuk 4 Verantwoording bestemmingskeuze

4.1 Opzet van het plan

4.1.1 Inleiding

In de andere hoofdstukken van deze toelichting is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische bindende deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels, alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

In de volgende twee paragrafen wordt de systematiek van planregels uiteengezet en wordt een uitleg per bestemming gegeven.

4.1.2 Planmethodiek

4.1.2.1 Algemeen

In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid. De benaming van de bestemmingen en de volgorde van de regels, evenals de weergave van de bestemmingen in het plan komen overeen met de SVBP 2012.

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet.

De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, te weten:

• 1. Inleidende regels;
• 2. Bestemmingsregels;
• 3. Algemene regels;
• 4. Overgangs- en slotregels.

4.1.2.2 Inleidende regels

• Begrippen (Artikel 1):

In dit artikel zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels.

• Wijze van meten (Artikel 2):

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakte- en inhoudsmaten te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven van hoe de betreffende eisen voor wat betreft maatvoering begrepen moeten worden.

4.1.2.3 Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk zijn de regels voor wat betreft de binnen het plangebied voorkomende bestemmingen opgenomen. De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit:

• Bestemmingsomschrijving: de omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan binnen deze bestemming. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies;
• Bouwregels: in de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, is hier vastgelegd;
• Afwijken van de bouwregels (indien van toepassing): op basis van deze regel hebben burgemeester en wethouders de bevoegdheid om bij omgevingsvergunning op ondergeschikte punten af te wijken van de bouwregels binnen een bestemming;
• Afwijken van de gebruiksregels (indien van toepassing): in dit lid is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid toegekend om met omgevingsvergunning af te wijken van functies die in eerste aanleg strijdig zijn met de bestemmingsomschrijving of de specifieke gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien van toepassing): deze regel is opgenomen om te voorkomen dat door werken of werkzaamheden (bijvoorbeeld werkzaamheden waarbij de grond wordt geroerd) gronden minder geschikt kunnen worden voor het beoogde gebruik en/of hierdoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de aanwezige waarden.

In paragraaf 4.2 worden de binnen het plangebied voorkomende bestemmingen nader toegelicht.

4.1.2.4 Algemene regels

De op het plan van toepassing zijnde algemene regels worden beschreven in hoofdstuk 3. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 6):

Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de beoordeling van een bouwplan en op die wijze meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd.

• Algemene gebruiksregels (Artikel 7):

In deze regel is aangegeven wat onder strijdig gebruik wordt verstaan. Deze regel gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming.

• Algemene afwijkingsregels (Artikel 8):

In deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

• Algemene wijzigingsregels (Artikel 9):

In deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking.

4.1.2.5 Overgangs- slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven onder welke titel het plan bekend staat.

4.2 Wijze van bestemmen

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

'Verkeer - Verblijfsgebied' (Artikel 3)

De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is toegekend aan de gronden die in gebruiken worden genomen als parkeerterrein of dienen als toegang tot het parkeerterrein of andere aangrezende erven. Binnen deze bestemming worden wegen en straten met een functie voornamelijk gericht op verblijf van het verkeer, parkeer-, groen- en speelvoorzieningen en waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen toegestaan.

'Wonen' (Artikel 4)

Functie

De 11 stadswoningen zijn in dit bestemmingsplan bestemd als 'Wonen'. Gronden met deze bestemming zij bedoeld voor grondgebonden woningen, de uitoefening van een aan huis verbonden beroep en fiets- en voetpaden (dit laatste ten behoeve van het achterpad). Dit met bijbehorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, tuinen en erven. Het totaal aantal toegestane woningen wordt aangeduid op de verbeelding en mag maximaal 11 bedragen.

Bouwregels

Qua bouwregels wordt onderscheid gemaakt tussen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Gebouwen dienen te worden opgericht binnen het bouwvlak en/of binnen de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bebouwing toegestaan'. De maximaal toegestane goot- en bouwhoogte van de gebouwen wordt ingeval van de hoofdgebouwen weergegeven op de verbeelding en is afgestemd op het bouwplan. Ook de minimale en maximale toegestane dakhelling, indien van toepassing, wordt weergegeven op de verbeelding. Voor de overige gebouwen, het betreffen hier in feite de bijbehorende bouwwerken, mag de goot- en bouwhoogte respectievelijk maximaal 3 en 5 meter bedragen. Tot slot is bepaald dat het bebouwingspercentage van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bebouwing toegestaan' maximaal 50% mag bedragen tot een maximum van 50 m2. Deze bepaling is opgenomen ter voorkoming van het ongewenst volbouwen van de achtertuinen.

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn binnen het gehele bestemmingsvlak toegestaan waarbij qua maatvoering wel onderscheidt wordt gemaakt tussen het bouwen voor (het verlengde van) en achter (het verlengde van) de voorgevel en overige bouwwerken. Tevens is bepaald dat een overkapping die niet wordt uitgevoerd als gebouw, moet voldoen aan de maatvoering voor gebouwen.

Afwijken van de bouw- en gebruiksregels

Binnen de bestemming is het mogelijk om op diverse onderdelen af te wijken van de bouw- en gebruiksregels. In dit kader met name relevant is de mogelijkheid om op de gehele begane grondvloer van één van de woningen lichte vormen van bedrijvigheid uit te oefenen. Het toestaan hiervan is gebonden aan een aantal voorwaarden. Daarnaast is hierbij vanzelfsprekend geen sprake meer van een grondgebonden woning maar van een woning op de verdieping. Hiertoe is eveneens een voorwaarde opgenomen.

'Waarde - Archeologie' (Artikel 5)

Zoals in paragraaf 5.4 verwoordt zijn de gronden ter plaatse van het plangebied tot 1 meter beneden het maaiveld verstoord doordat hier de voormalige buitengracht aanwezig was. Dieper dan 1 meter beneden maaiveld kunnen echter nog wel archeologische waarden voorkomen waardoor de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is opgenomen. Binnen deze dubbelbestemming is -samengevat- bepaald dat bij bouwactiviteiten of grondwerkzaamheden dieper dan 1 meter het uitvoeren van archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Hoofdstuk 5 Haalbaarheid van het plan

5.1 Beleid

5.1.1 Rijksbeleid

5.1.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

5.1.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Deze AMvB is het juridisch beleidskader van het Rijk en geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. 

Het Barro bewerkstelligt dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), of met het vrijwaren van functies.

Niet alle nationale ruimtelijke belangen staan in het Barro. Het besluit bevat alleen die nationale ruimtelijke belangen, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden.

5.1.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is het bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling borgen van een zorgvuldige ruimtelijke afweging en een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De ladder kent de in afbeelding 5.1 genoemde treden die achter elkaar moeten worden doorlopen.

Afbeelding 5.1: De Ladder voor duurzame verstedelijking

5.1.1.4 Doorwerking plangebied

In dit geval is sprake van een lokale ontwikkeling waar geen nationale belangen zoals verwoord in de SVIR en verankerd in het Barro mee zijn gemoeid.

Ten aanzien van de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt opgemerkt dat de lichte vormen van bedrijvigheid die dit bestemmingsplan middels een afwijkingsbevoegdheid mogelijk kan maken, niet wordt aangemerkt als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in artikel 3.1.6, lid 2 Bro. In een uitspraak van de Raad van State van 23 april 2014 (201306183/1/R3) geeft de Raad van State aan dat gezien:

• de beperkte omvang van de middels het in geding zijnde bestemmingsplan mogelijk gemaakte bedrijfsbebouwing (400 m2) en de beperkte gebruiksmogelijkheden (bedrijven van categorie 1 tot en met 3.1), geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, lid 2 Bro.

De lichte vormen van bedrijvigheid waar dit bestemmingsplan in kan voorzien zijn zowel qua oppervlakte als gebruiksmogelijkheden minder omvangrijk waardoor geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De Ladder voor duurzame verstedelijking is hierop dan ook niet van toepassing.

Hierna wordt nader ingegaan op de Ladder voor duurzame verstedelijking in relatie tot de woningbouwontwikkeling.

Trede 1: Is er een regionale behoefte?

Woningbouw

In de Woonvisie Goed wonen en leven in Oldenzaal 2010 - 2015 (zie 5.1.3.2) is het gemeentelijk woonbeleid vastgelegd. In de woonvisie is de woonbehoefte zowel in kwantitatieve zin (aantallen) als kwalitatieve zin (doelgroep) vastgelegd.

Kwalitatieve woonbehoefte

De startende huishoudens betreft één van de doelgroepen waarop het gemeentelijk woonbeleid als vastgelegd in de woonvisie zich richt. In 5.1.3.2 wordt hier, onder het kopje 'Doelgroepen', nader op ingegaan. Zoals zal blijken uit deze paragraaf heeft een deel van de doelgroep startende huishoudens een voorkeur voor nieuwbouw. Met de woningbouwontwikkeling in het plangebied wordt voorzien in woningbouw die onder andere geschikt is voor deze doelgroep.

Kwantitatieve woonbehoefte

Voor wat betreft woningbouwaantallen gaat de woonvisie uit van een woningbouwprogramma van 390 woningen in de periode van 2015-2020. In dit programma is rekening gehouden met de woningbouwaantallen waarin dit bestemmingsplan voorziet.

De woonvisie vloeit voort uit de prestatieafspraken zoals deze gesloten zijn met de provincie Overijssel. Deze prestatieafspraken zijn gebaseerd op de afspraken die de gemeenten deel uitmakend van Netwerkstad Twente (Almelo, Borne, Enschede, Hengelo en Oldenzaal) op regionaal niveau afgestemd hebben. Afgesproken is dat de eventuele bovenlokale en regionale woningbehoefte wordt opgevangen in één of meer gemeenten die deel uitmaken van de Netwerkstad Twente.

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de woningbouwontwikkeling waarin dit bestemmingsplan voorziet zowel in kwalitatieve zin als kwantitatieve zin voldoet aan trede 1 van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Trede 2: Is de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied?

In het Bro is in artikel 1.1.1 een definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied. De definitie luidt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Gezien de vorenstaande definitie in relatie tot (de omgeving van) het plangebied wordt geconcludeerd dat de behoefte wordt opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied.

Dat er sprake is van een locatie in bestaand stedelijk gebied blijkt eveneens uit het feit dat de locatie:

• op basis van het gemeentelijk beleid (zie paragraaf 5.1.3) wordt gerekend tot schil centrum/ centrumrand;
• op basis van het provinciaal beleid is aangewezen als 'woonwijk';
• op basis van de Wegenverkeerswet onderdeel uitmaakt van de bebouwde kom van Oldenzaal.
  

Trede 3: Zoek een locatie die multimodaal ontsloten is of kan worden

De ontwikkeling waarin dit bestemmingsplan voorziet voldoet aan trede 1 en trede 2 van de Ladder voor duurzame verstedelijking, Er hoeft derhalve geen toets aan trede 3 van de Ladder voor duurzame verstedelijking plaats te vinden.

5.1.2 Provinciaal beleid

5.1.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

Het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving wordt omschreven in de Omgevingsvisie Overijssel. In de Omgevingsvisie schetsen Provinciale Staten hun visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie. Het vizier is daarbij gericht op 2030. Zij geven aan wat volgens hen de ambities en doelstellingen van provinciaal belang zijn en hoe zij Gedeputeerde Staten opdragen deze te realiseren. De Omgevingsvisie Overijssel is op 1 juli 2009 vastgesteld. Naar aanleiding van een evaluatie is op 3 juli 2013 een actualisatie van de Omgevingsvisie Overijssel en Omgevingsverordening vastgesteld die op 1 september 2013 in werking is getreden.

Het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel. Dit betekent dat de provincie ruimte wil bieden voor de ontwikkeling van werkgelegenheid en hoogwaardige woonmilieus tot stand willen brengen. Dynamiek ziet de provincie als een kans om de ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid te versterken. Dit wordt gedaan door in te zetten op een evenwichtige afweging van beleidsambities waaronder waterveiligheid, een gezond milieu en goede volksgezondheid. Daarnaast wordt ook gestuurd op het versterken van de waardevolle en karakteristieke kenmerken van het landschap.

5.1.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie Overijssel. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie Overijssel te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

5.1.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Algemeen

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus. Aan de hand van de drie niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling passend is binnen het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving. In afbeelding 5.2 wordt het uitvoeringsmodel weergegeven. De betreffende niveaus worden hierna toegelicht waarbij het plan wordt getoetst aan het betreffende niveau uit het uitvoeringsmodel.

Afbeelding 5.2: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Generieke beleidskeuzes (of)

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Als deze beleidskeuzes het gevolg zijn van provinciale keuzes zijn ze verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

Doorwerking plangebied

Bij de afwegingen in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' zijn met name de artikelen 2.1.2 lid 1, 2.1.3 en 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Op deze artikelen wordt hierna nader ingegaan.

Voor wat betreft de lichte vormen van bedrijvigheid die middels een afwijkingsbevoegdheid mogelijk gemaakt kan worden, wordt opgemerkt dat deze zodanig kleinschalig van omvang is dat hier geen provinciale belangen mee zijn gemoeid. In deze paragraaf wordt hier dan ook niet nader op ingegaan.

Artikel 2.1.2 lid 1 (Principe van concentratie)

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.2 van de Omgevingsverordening Overijssel

Met dit artikel stelt de provincie als aanvulling op trede 1 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking dat uitsluitend sprake mag zijn van bijvoorbeeld woningbouw als hiermee voorzien kan worden in de lokale behoefte. Zoals blijkt uit 5.1.3.2 wordt hier in de gemeentelijke 'Woonvisie Goed wonen en leven in Oldenzaal' en het daarbij behorende woningbouwprogramma ook vanuit gegaan. Daarnaast is uit 5.1.1.4 al gebleken dat het planvoornemen zowel in kwalitatieve (doelgroep) als kwantitatieve (aantallen) voldoet aan de gemeentelijke woonvisie. Hier wordt derhalve geconcludeerd dat de woningbouwontwikkeling waarin dit plan voorziet in overeenstemming is met artikel 2.1.2 lid 1 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.1.3 (SER-ladder voor de Stedelijke omgeving)

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip 'groene omgeving' nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied.

Het begrip 'bestaand bebouwd gebied' is gedefinieerd als: de gronden die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro/artikel 10 BRO.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel

Op basis van het vigerend bestemmingsplan 'Carmel-Inslag' kunnen de gronden in het plangebied benut worden ten behoeve van bedrijvigheid. Bedrijvigheid wordt gezien als een stedelijke functie. Er is derhalve sprake van bestaand bebouwd gebied aangezien de gronden benut kunnen worden voor een stedelijke functie.

Daarnaast blijkt hierna ook uit het ter plaatse geldende ontwikkelingsperspectief en het ter plekke geldende gebiedskenmerk van de 'Stedelijke laag' dat het plangebied is gelegen in bestaand bebouwd gebied. De stedelijke ontwikkeling waarin dit bestemmingsplan voorziet legt derhalve geen extra ruimtebeslag op de groene omgeving. In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.2.2 (Nieuwe woningbouwlocaties)

• 1. Bestemmingsplannen en projectbesluiten voorzien in de totstandkoming van nieuwe woningbouwlocaties voor zover de nieuwe woningbouwlocatie naar aard, omvang en locatie in overeenstemming is met een woonvisie waarover overeenstemming is bereikt met de buurgemeenten en met Gedeputeerde Staten van Overijssel.
• 2. In afwijking van het bepaalde in lid 1 geldt de eis van overeenstemming met buurgemeenten niet voor buurgemeenten buiten de provincie Overijssel. In dat geval is het voldoende dat aangetoond is dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijss el

De gemeente Oldenzaal heeft haar woonvisie (zie 5.1.3.2) afgestemd met de buurgemeenten. Bij de uitwerking van de woonvisie is nadrukkelijk rekening gehouden met de eisen uit de Omgevingsverordening Overijssel die door de provincie zijn gesteld en is tevens overleg gevoerd met de provincie Overijssel. Daarnaast vloeit de woonvisie voort uit de prestatieafspraken zoals deze gesloten zijn met de provincie Overijssel. Deze prestatieafspraken zijn gebaseerd op de afspraken die de gemeenten deeluitmakend van Netwerkstad Twente (Almelo, Borne, Enschede, Hengelo en Oldenzaal) op regionaal niveau afgestemd hebben. De toevoeging van in totaal 11 stadswoningen is derhalve in overeenstemming met artikel 2.2.2. van de Omgevingsverordening Overijssel.

Ontwikkelingsperspectieven (waar)

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent door vertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Het ter plaatse van toepassing zijnde ontwikkelingsperspectief is: 'Dorpen en kernen als veelzijdige leefmilieus: woonwijk'.

Dorpen en kernen als veelzijdige leefmilieus: woonwijk'.

Binnen dit ontwikkelingsperspectief wordt ruimte geboden voor herstructurering, inbreiding en transformatie naar diverse woon-, werk-, en gemengde stadsmilieus. Herstructurering van de woon-, werk- en voorzieningenmilieus moet deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken.

Doorwerking plangebied

In dit geval is sprake van een herstructureringslocatie waar de bestaande, slecht onderhouden bebouwing wordt gesloopt. De nieuwe ontwikkeling voorziet in 11 stadswoningen met een aantrekkelijke en eigentijdse uitstraling. Een dergelijke herontwikkeling is in overeenstemming met het ter plaatse geldende ontwikkelingsperspectief.

Gebiedskenmerken (hoe)

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De kwaliteitsopgaven en –voorwaarden op basis van gebiedskenmerken kunnen te maken hebben met landschappelijke -inpassing, infrastructuur,- milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water, etc. De gebiedskenmerken zijn over het algemeen richtinggevend of inspirerend.

De provincie onderscheidt de volgende vier lagen:

• 1. Natuurlijke laag;
• 2. Laag van het agrarisch cultuurlandschap;
• 3. Stedelijke laag;
• 4. Lust en leisurelaag.

In dit geval is sprake van bestaand stedelijk gebied dat herontwikkeld wordt. De bij de 'Natuurlijke laag' en de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' behorende gebiedskenmerken kunnen derhalve buiten beschouwing worden gelaten, deze gebiedskenmerken komen immers niet meer voor in het plangebied en kunnen in redelijkheid ook niet worden teruggebracht in het plangebied.

1. Stedelijke laag

In de stedelijke laag is de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen een belangrijk ordenend principe. Ook hier is sprake van een rijk palet: dorpen met centrumfuncties, landstadjes, steden en stedelijke netwerken. Elk met een eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteiten. Steden ontwikkelden vaak een eigen kleur en profiel; deels door gebiedskenmerken, deels door bepaalde accenten in de ontwikkeling van hun economie, maatschappij en/of voorzieningenpakket.

Op basis van deze laag is het plangebied aangeduid als 'Bebouwingsschil 1900-1955'. In afbeelding 5.3 wordt dit weergegeven.

Afbeelding 5.3: Gebiedskenmerkenkaart 'Stedelijke laag'

Bebouwingschil 1900-1955

De bebouwingsschil 1900-1955 bestaat uit gemengde stadswijken en woonwijken direct aansluitend op de historische centra en binnensteden. Herstructurering, inbreiding en toevoeging van bebouwing in de individuele stadswijken dient bij te dragen aan het behoud, versterking en vernieuwing van de individuele bebouwing met een eigen karakter en uitstraling. Ontwikkelingen voegen zich in maat, schaal en ritme naar de omliggende bebouwing.

Doorwerking plangebied

Met de herontwikkeling van het plangebied wordt ingezet op 11 eigentijdse stadswoningen, eventueel in combinatie met een lichte vorm van bedrijvigheid op de begane grond van één van deze woningen, die zowel qua maat als qua schaal aansluiten bij de omliggende woonbebouwing. Met de herontwikkeling van het plangebied wordt de voormalig autogarage met showroom, welke al geruime tijd leeg staat en waarvan de staat van onderhoud in de loop der jaren steeds verder is verslechterd, gesloopt. Door de ligging nabij de binnenstad van Oldenzaal is sprake van een aantrekkelijke woonlocatie. Gesteld wordt dat de woningbouwontwikkeling in het plangebied bijdraagt aan een verbetering van de stedenbouwkundige uitstraling ter plaatse en in overeenstemming is met het geldende gebiedskenmerk van de 'Stedelijke laag'.

2. Lust en Leisurelaag

Op basis van de gebiedskenmerkenkaart de 'Lust- en leisurelaag' kent het plangebied geen bijzondere eigenschappen. Deze laag kan derhalve buiten beschouwing worden gelaten.

5.1.2.4 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling niet strijdig is met de uitgangspunten van het provinciale beleid. Het initiatief is in overeenstemming met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en het in de Omgevingsverordening Overijssel verankerde beleid.

5.1.3 Gemeentelijk beleid

5.1.3.1 Structuurvisie Oldenzaal

Algemeen

De 'Structuurvisie Oldenzaal' is op 10 maart 2014 door de gemeenteraad vastgesteld. De structuurvisie laat het ontwikkelperspectief voor Oldenzaal zien voor de komende 10 tot 15 jaar. De structuurvisie vormt de basis voor (nieuwe) bestemmingsplannen en een inspiratie voor toekomstige beleidsvorming.

Met de vier strategische ingrepen: 1. Vergroten van stedelijk kerngebied, 2. Ruimte maken voor de etalage van Oldenzaal, 3. Ruimte voor gevestigde en nieuwe ondernemers en 4. Vitale, onderscheidende en intieme woonwijken laat Oldenzaal zien waar haar ambitie ligt.

De strategische ingrepen zijn vertaald in een overzichtelijk kaartbeeld, in afbeelding 5.4 is hiervan een uitsnede opgenomen.

Afbeelding 5.4: Uitsnede kaart 'Structuurvisie Oldenzaal'

Met betrekking tot het voorliggende bestemmingsplan is met name de strategische ingreep Vergroten van stedelijk kerngebied van toepassing.

Vergroten van stedelijk kerngebied

Door het vergroten van het stedelijk kerngebied worden nieuwe en bestaande activiteiten in de invloedssfeer van het centrum betrokken. De kwaliteit en leefbaarheid van Oldenzaal wordt vergroot door de gebieden waar de komende tijd dynamiek te verwachten is, mentaal te laten horen tot 1 gebied: het stedelijk kerngebied van Oldenzaal.

Het zuidelijke deel van het stedelijk kerngebied, het gebied waartoe het plangebied behoort, krijgt een divers programma (werken en wonen) waarin ruimte wordt geboden voor nieuwe initiatieven. De kwaliteit van het gebied kenmerkt zich door de combinatie van hergebruik van cultuurhistorische panden, aantrekkelijke straatjes en hoogwaardige nieuwe architectuur. Het stationsgebied wordt integraal onderdeel van het stedelijk kerngebied.

Conclusie

Zoals ook is gebleken uit hoofdstuk 3 wordt met de herontwikkeling voorzien in 11 stadswoningen, eventueel in combinatie met een vorm van werken op de begane grond van één van de woningen, van hoogwaardige architectuur. Dat met de herontwikkeling sprake is van een kwaliteitsverbetering blijkt wel uit een vergelijking van de huidige situatie (hoofdstuk 2) met de nieuwe situatie (hoofdstuk 3). De architectuur is hoogwaardig en pas uitstekend in de omgeving. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar hoofdstuk 3. Hier wordt geconcludeerd dat het project in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid zoals verwoord in de 'Structuurvisie Oldenzaal'.

5.1.3.2 Woonvisie Goed wonen en leven in Oldenzaal 2010 - 2015

Algemeen

Op 31 januari 2011 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Goed wonen en leven in Oldenzaal vastgesteld. In de woonvisie staan drie thema's centraal voor het wonen in Oldenzaal:

• Wonen op maat;
• Trots op onze wijken;
• Stedelijkheid op maat.

Op het gebied van het wonen wil de gemeente zorgen voor voldoende aanbod van woningen (en voorzieningen) met een diversiteit die woningzoekenden keuzevrijheid biedt. Behalve keuzevrijheid in woonvormen wil de gemeente keuzevrijheid bieden in woonmilieus, leefstijlen en medezeggenschap over nieuwbouw (bijvoorbeeld door particulier opdrachtgeverschap). Woonvormen die nu ontbreken of onvoldoende aanwezig zijn op de woningmarkt wil de gemeente toevoegen door nieuwbouw of aanpassing van de bestaande voorraad. Daarnaast wil de gemeente een aanbod dat aansluit op de koopwens van starters (61% van de starters wil graag een woning kopen) en op hun voorkeur voor nieuwbouw (13% van de starters wil nieuwbouw en 26% wil een eigen bouwkavel, eventueel in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)).

Doelgroepen

In de woonvisie worden diverse doelgroepen specifiek benoemd. De woningen waarin dit bestemmingsplan voorziet zijn met name geschikt voor starters. Hierover wordt in de woonvisie vermeldt dat het aantal startende huishoudens van 15 tot 35 jaar stijgt met circa 230 huishoudens over de periode 2010-2015. De afgelopen jaren hebben relatief veel starters de gemeente Oldenzaal verlaten. Enerzijds heeft dit te maken met studie- of persoonlijke redenen, anderzijds met het feit dat zij geen geschikte woning konden vinden. De gemeente wenst de startende huishoudens vast te houden in de gemeente (voor een evenwichtige bevolkingsopbouw) en wil daarom voldoende woningen bieden.

Kijkende naar het woonwensenprofiel van starters staan er voldoende woningen in de bestaande woningvoorraad die geschikt zijn voor deze groep (met name middeldure koopwoningen en middeldure betaalbare huurwoningen). Voorwaarde is dan wel dat deze woningen beschikbaar komen. Dat kan door het bevorderen van de doorstroming. Dat betekent dat de gemeente in dit geval ook wil voldoen aan de behoeften van doorstromers tot 55 jaar en vanaf 55 jaar, zodat deze groepen daadwerkelijk verhuizen en er woningen voor starters vrijkomen.

Woningbouwopgave

Qua woningbouwopgave wordt uitgegaan van een toename van de woningvoorraad door reguliere groei, dit leidt tot een toename van circa 590 woningen (in de midterm review van de Prestatieafspraken Wonen zoals gesloten tussen de gemeente en de provincie Overijssel, is dit aantal baar beneden bijgesteld tot 500 woningen).

Het aantal inwoners in Oldenzaal is de afgelopen jaren licht gegroeid (+0,16%). Het aantal huishoudens is mede door de daling van de gemiddelde huishoudensgrootte in de periode 2003-2008 harder gestegen, namelijk met 3,5% (toename van 450 huishoudens. Als gekeken word naar de toekomst geven de prognoses aan dat het aantal huishoudens in de periode 2010-2020 verder stijgt. Hierdoor ontstaat een extra woningbehoefte. Om de benodigde toename van de woningvoorraad te bepalen, sluiten de gemeente aan bij de prestatieafspraken tussen de provincie en de Netwerkstad-gemeenten. Door de berekende toename van het aantal huishoudens van 13.311 in 2010 naar 14.292 in 2020 (Primos 2007) ontstaat er in Oldenzaal een woningbehoefte van 980 woningen (590 woningen in 2010-2015 (zoals aangegeven is dit aantal, in de Prestatieafspraken Wonen naar beneden bijgesteld tot 500) en 390 woningen in 2015-2020.

Binnenstedelijk gaat voor uitbreiding

Vanuit het ruimtelijk perspectief streeft de gemeente naar zoveel mogelijk nieuwbouw binnen de contouren van feitelijk bebouwd gebied. Om de ruimtelijke mogelijkheden optimaal te benutten gebruiken, wordt bij de afweging de zogenaamde SER-ladder gehanteerd (zie ook de 'Generieke beleidskeuzes (of)'). Deze ladder is bedoeld als een denkmodel voor de allocatie van de schaarse ruimte. Desondanks blijft het uitleggebied De Graven Es de komende vijf tot tien jaar noodzakelijk voor voldoende woningbouw in Oldenzaal. De complexiteit van diverse kleinere inbreidingsplannen en de voortdurende (externe) onzekerheden van grootschalige stedelijke vernieuwingsplannen als Oldenzaal Centraal begrenzen immers de optimale toepassing van de SER-ladder.

Conclusie

Met de herontwikkeling waar voorliggend bestemmingsplan in voorziet, worden maximaal 11 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Deze woningbouwaantallen maken onderdeel uit van het woningbouwprogramma in de periode 2015-2020. De doelgroep waarvoor de woningen zijn bedoeld wordt specifiek benoemd in de woonvisie als zijnde één van de doelgroepen waar de gemeente zich specifiek op wil richten. Daarnaast sluit het herstructureren van een binnenstedelijke locatie uitstekend aan bij het beleid om nieuwbouw zoveel mogelijk binnen de contouren van feitelijk bebouwd gebied te realiseren. Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de woningbouwontwikkeling passend is binnen het in de woonvisie neergelegde gemeentelijk woningbouwbeleid.

5.1.3.3 Welstandnota 2012

Algemeen

In de gemeentelijke welstandsnota is Oldenzaal opgesplitst in vijf deelgebieden met elk hun eigen karakteristieke kenmerken. De deelgebieden zijn: stadscentrum, schil, woonwijken, bedrijventerreinen en stadsrandgebied. Het plangebied is gelegen binnen het deelgebied 'Stadscentrum'. Binnen dit gebied wordt, zoals blijkt uit afbeelding 5.5 onderscheid gemaakt tussen de historische kern, het singelpark en de centrumrand. Het plangebied is gelegen in de centrumrand van het deelgebied 'Stadscentrum'.

Afbeelding 5.5: Deelgebied 'Stadscentrum'

Stadscentrum - Centrumrand

In de centrumrand vormen de radialen en daartussen de verbindingswegen een besloten straatbeeld. De bebouwing volgt de rooilijn en is straatgericht. Een aantrekkelijk ruimtelijk beeld wordt gevormd door de variatie in bouwtijd en architectuur, gecombineerd met kleinschaligheid. Grote panden markeren de toegangswegen. De bebouwing bestaat meest uit een of twee bouwlagen met kap met aandacht voor hoekoplossingen. Behalve de veel voorkomende langskappen bezitten de vrijstaande panden vaak een haakse kap. In tegenstelling tot alle diversiteit in vorm, kleur en materiaal van de daken, zijn de wanden voor het overgrote deel opgetrokken uit aardkleurige gebakken stenen.

Conclusie

De impressies als weergegeven in Hoofdstuk 3 zijn besproken met de stadsbouwmeester en in principe akkoord bevonden. De definitieve toets aan de welstandscriteria als genoemd in de 'Welstandsnota 2012' vindt plaats in het kader van de aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen.

5.1.3.4 Conclusie

De ontwikkeling waarin dit bestemmingsplan voorziet is in overeenstemming met de in deze paragraaf behandelde beleidsdocumenten en de daarin opgenomen gemeentelijke beleidsuitgangspunten.

5.2 Milieu

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van de wijze waarop de milieu- en omgevingsaspecten bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de in dit kader van belang zijnde milieu- en omgevingsaspecten.

5.2.1 Milieuzonering

5.2.1.1 Algemeen

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met afstemming tussen milieugevoelige functies en milieubelastende functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van milieugevoelige functies sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen functies onderling kunnen de richtlijnen in de VNG-handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) gehanteerd worden. Deze uitgave bevat een lijst waarin voor per bedrijfssoort richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. Deze lijst beperkt zich tot de volgende milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie.

De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet (zullen) worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is.

5.2.1.2 Gebiedstypen

In de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' is een tweetal gebiedstypen onderscheiden; 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer. Het buitengebied wordt gerekend tot een met het omgevingstype 'rustige woonwijk' vergelijkbaar omgevingstype. Het omgevingstype 'gemengd gebied' wordt in de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' omschreven als een gebied met een matige tot sterke functiemenging waarbij bijvoorbeeld direct naast woningen andere functies voor kunnen komen zoals winkels, horeca en kleine bedrijven.

De richtafstanden behorende bij het omgevingstype rustige woonwijk kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandsmaat worden verlaagd indien sprake is van een omgevingstype gemengd gebied. Daarbij wordt in de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' opgemerkt dat het vanuit het oogpunt van efficiënt ruimtegebruik de voorkeur verdient functiescheiding niet verder door te voeren dan met het oog op een goed woon- en leefklimaat noodzakelijk is.

In tabel 5.1 wordt inzichtelijk gemaakt welke richtafstanden op basis van bijlage 1 van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' worden aangehouden ingeval van het omgevingstype 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'.

Milieucategorie	Richtafstanden tot omgevingstype rustige woonwijk	Richtafstanden tot omgevingstype gemengd gebied
1	10 m	0 m
2	30 m	10 m
3.1	50 m	30 m
3.2	100 m	50 m
4.1	200 m	100 m
4.2	300 m	200 m
5.1	500 m	300 m
5.2	700 m	500 m
5.3	1.000 m	700 m
6	1.500 m	1.000 m

Tabel 5.1: Richtafstanden omgevingstypen 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'

5.2.1.3 Beoordeling

Algemeen

Bij milieuzonering is sprake van een externe en interne werking. Indien door middel van een plan nieuwe functies mogelijk worden gemaakt, moet worden aangetoond dat functies in de directe omgeving van het plangebied niet negatief worden beïnvloed door de ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt (externe werking). Anderzijds dient te worden aangetoond dat de nieuwe functie in het plangebied geen hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving (interne werking).

Gebiedstypering

Het plangebied is gelegen aan de Nieuwstraat. De Nieuwstraat betreft een straat waar langs zowel gewoond als gewerkt (lichte vormen van bedrijvigheid) wordt. Van een 'rustige woonwijk' is, mede gezien het feit dat de Nieuwstraat een belangrijke ontsluitingsweg is van en naar het centrumgebied, geen sprake. Daarom wordt in dit geval uitgegaan van het omgevingstype 'gemengd gebied'. Dit sluit tevens aan bij de VNG-uitgave waarin wordt aangegeven "dat het vanuit het oogpunt van efficiënt ruimtegebruik de voorkeur verdient functiescheiding niet verder door te voeren dan met het oog op een goed woon- en leefklimaat noodzakelijk is".

Externe en interne werking

Wonen

De nieuwe functie waarin dit plan voorziet, de functie 'wonen', is niet milieubelastend voor de omgeving. Er is derhalve geen sprake van een aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden.

De nieuwe functie, de functie 'wonen', betreft echter wel een milieugevoelige functie. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich diverse milieubelastende functies of worden op basis van geldende bestemmingsplannen milieubelastende functies toegestaan. In tabel 5.2 wordt inzichtelijk gemaakt:

• welke milieubelastende functies op basis van het bestemmingsplan in de omgeving worden toegestaan/ in de omgeving aanwezig zijn;
• tot welke milieucategorie de betreffende functie wordt gerekend of met welke milieucategorie de betreffende functie kan worden vergeleken;
• welke richtafstand behoort bij de betreffende milieucategorie op basis van het omgevingstype 'gemengd gebied';
• wat de afstand is tussen het bestemmingsvlak waarbinnen de milieubelastende functie kan worden uitgeoefend en het plangebied.

Functie/ bestemming	Categorie	Richtafstand	Afstand plangebied
Detailhandel (Nieuwstraat 57)	1	0 m	> 10 m
Maatschappelijke dienstverlening/ kantoren (Nieuwstraat 44)	1	0 m	> 10 m
Centrumvoorzieningen (Steenstraat 36 t/m 42)	Max. 2	Max. 10 m	> 20 m
Schildersbedrijf (Nieuwstraat 79)	2	10 m	> 30 m
Binnenstad (diverse centrumvoorzieningen)*	Max. 2	Max. 10 m	> 55 m
Detailhandel en consumenten vuurwerk (Nieuwstraat 83)	1	0 m	> 40 m

Tabel 5.2: Milieubelastende functies/ bestemmingen in de omgeving van het plangebied

Naast de hiervoor genoemde functies komen in de omgeving nog meer milieubelastende functies voor. Deze functies zijn echter allemaal van vergelijkbare milieucategorieën en gelegen op ruimere afstand dan de in tabel 5.2 genoemde functies. Deze functies vormen, net als de in tabel 5.2 genoemde functies, geen belemmering voor de woningbouwontwikkeling in het plangebied. Andersom worden de functies in de omgeving ook niet extra belemmerd als gevolg van deze woningbouwontwikkeling.

Lichte bedrijvigheid

Voor wat betreft de lichte bedrijvigheid die in één van de woningen op de begane grond mogelijk gemaakt kan worden, wordt opgemerkt dat deze bedrijvigheid vergelijkbaar is met de milieucategorie 1. Hiervoor geldt op basis van het omgevingstype 'gemengd gebied' een richtafstand van 0 meter, van een aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden is dan ook geen sprake.

Bedrijvigheid betreft geen milieugevoelige functie, van hinder als gevolg van omliggende bedrijvigheid is dan ook geen sprake.

Functies in het plangebied

Zoals in het voorgaande al aangegeven is het middels een afwijkingsbevoegdheid mogelijk om op de begane grond van één van de woningen lichte vormen van bedrijvigheid uit te oefenen. Voor de beoordeling in het voorgaande is gebruik gemaakt van bijlage 1 van de VNG-uitgave. Deze bijlage omvat een lijst van bedrijfsactiviteiten en gaat uit van het creëren van een bepaalde afstand tot functies onderling. Ingeval van een plangebied waarbij diverse functies boven of direct naast elkaar worden gesitueerd, gebieden met functiemenging, is deze bijlage echter niet goed toepasbaar. Dit omdat juist in die gebieden op korte afstand van milieugevoelige functies als wonen milieubelastende functies worden toegestaan. Dit bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen. Voor gebieden waar sprake is van een vorm van functiemenging of waar functiemenging wordt nagestreefd is een specifieke Staat van Bedrijfsactiviteiten ontwikkeld, de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging. Deze is afgeleid van de richtafstandenlijst uit bijlage 1 maar kent een andere categorieaanduiding, te weten de categorieën A, B of C. De betekenis voor de toelaatbaarheid is als volgt:

Categorie A

Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend.

Categorie B

Activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met zodanig milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden.

Categorie C

De activiteiten zoals genoemd onder B, waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

Ten aanzien van het vorenstaande wordt opgemerkt dat bij de onderverdeling van de activiteiten in een categorie de volgende criteria zijn gehanteerd:

• Categorie A: Uitsluitend activiteiten in milieucategorie 1;
• Categorie B: Activiteiten:
  • 1. In categorie 1 voor het aspect gevaar;
  • 2. In maximaal categorie 2 voor de aspecten stof en geur;
  • 3. In maximaal categorie 3.1 voor het aspect geluid;
  • 4. Met een index voor verkeer van maximaal 1G (goederen) en 2P (personen).
• Categorie C: Activiteiten zoals bij categorie B, echter met een index; voor verkeer van maximaal 2G (goederen) en 3P (personen).

In de systematiek die de gemeente Oldenzaal hanteert wordt over het algemeen uitsluitend bijlage 1, de reguliere Staat van Bedrijfsactiviteiten, gehanteerd. Hier is in dit bestemmingsplan ook voor wat betreft de middels afwijkingsbevoegdheid toegestane lichte vormen van bedrijvigheid bij aangesloten. Als lichte vormen van bedrijvigheid worden uitsluitend activiteiten in de categorie 1 toegestaan. Dit zijn activiteiten die op basis van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - Functiemenging worden onderverdeeld in de categorie A en derhalve aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd.

5.2.1.4 Conclusie

Vanuit het oogpunt van milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling.

5.2.2 Geluid

5.2.2.1 Algemeen

De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidsgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een weg, spoorweg of industrieterrein of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidsgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen.

5.2.2.2 Beoordeling

Dit bestemmingsplan maakt de bouw van nieuwe woningen mogelijk. Woningen worden in het kader van de Wgh aangemerkt als geluidsgevoelige objecten.

Wegverkeerslawaai

Het plangebied is gelegen binnen de wettelijke geluidszone van diverse wegen waaronder de Nieuwstraat. In verband hiermee heeft Buijvoets Bouw- en Geluidsadvisering een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek worden hierna weergegeven. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar de onderzoeksrapportage welke is opgenomen in Bijlage 1 bij deze toelichting.

Resultaten akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB door wegverkeerslawaai in alle punten wordt overschreden. De maximaal toelaatbare hogere grenswaarde van 63 dB wordt niet overschreden.

Afwijken van de voorkeursgrenswaarde tot de maximaal toegestane grenswaarde kan alleen indien maatregelen overwegende bezwaren ontmoeten van financiële, stedenbouwkundige, verkeerskundige of landschappelijke aard. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat deze maatregelen overwegende bezwaren van stedebouwkundige, landschappelijke of financiële aard ontmoeten.

Voor de woningen wordt daarom een hogere grenswaarde, zoals opgenomen in tabel II van het akoestisch onderzoek, aangevraagd.

Alle woningen waarvoor een hogere grenswaarde moet worden vastgesteld hebben tenminste één geluidluwe gevel. Voor deze woningen is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

In alle gevallen waarin ontheffing wordt verleend, worden eisen gesteld aan het binnenniveau van de woning. De binnenwaarde, waaraan bij het realiseren van de nieuwe woningen zal moeten worden voldaan, bedraagt 33 dB. Na dat het definitieve ontwerp gereed is kunnen de noodzakelijke geluidwerende maatregelen worden vastgesteld.

Railverkeerslawaai

De spoorlijn Hengelo - Oldenzaal - Bad Bentheim is gelegen op een afstand van meer dan 500 meter van het plangebied. Ter hoogte van het plangebied kent de spoorlijn een wettelijke geluidszone van 300 meter. Gezien het feit dat het plangebied is gelegen buiten deze zone is een akoestisch onderzoek railverkeerslawaai niet noodzakelijk.

Industrielawaai

Het plangebied is niet gelegen binnen de zone van een gezoneerd industrieterrein. Een akoestisch onderzoek industrielawaai is dan ook niet aan de orde. In paragraaf 5.2.1 is reeds ingegaan op in de omgeving aanwezige individuele bedrijvigheid.

5.2.2.3 Conclusie

Voor het aspect wegverkeerslawaai zal een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Met het vaststellen van deze hogere waarde vormt de Wgh geen belemmering voor de uitvoering van dit plan. 

5.2.3 Bodem

5.2.3.1 Algemeen

Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit op de ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Er dient bepaald te worden of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd.

5.2.3.2 Beoordeling

Lycens B.V. heeft in het plangebied bodemonderzoek verricht. De conclusie van dit onderzoek wordt hierna weergegeven. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar de onderzoeksrapportage welke is opgenomen als Bijlage 2 bij deze toelichting.

Verkennend bodemonderzoek

Conclusie

Op basis van de resultaten van het vooronderzoek, de zintuiglijke waarnemingen gedaan tijdens de uitvoering van het veldwerk, de analyseresultaten en de ruimtelijke verdeling van de onderzoekspunten kan worden geconcludeerd dat de gehele onderzoekslocatie tot een diepte van circa 2,0 à 2,5 m –mv heterogeen in lichte tot sterke mate verontreinigd is met zware metalen, PAK en minerale olie. Daarbij zijn de matig tot sterk verhoogde gehalten aan zware metalen (met name koper, zink en cadmium) voornamelijk ten westen (parkeerplaats) en ten oosten van de bebouwing aangetoond. De sterk verhoogde gehalten aan PAK (westelijk deel werkplaats) en minerale olie (oostelijk deel werkplaats) zijn juist ter plaatse van de bebouwing aangetoond. Aangenomen wordt dat het toegepaste ophoogzand en aanvulzand ter plaatse van de voormalige tankputten niet verontreinigd is.

Daarnaast is minerale olie ter plaatse van de olie-/vet afscheider, direct ten westen van de bebouwing, matig verhoogd gemeten. Het grondwater bevat licht tot matig verhoogde concentraties aan enkele zware metalen en ter plaatse van de benzine/-vetafscheider een sterk verhoogde concentratie aan minerale olie. De (sterke) verontreinigingen met diverse zware metalen, PAK en minerale olie vormen een belemmering voor de geplande herontwikkeling van de locatie. Deze belemmeringen zullen echter na sanering opgeheven zijn.

Oorzaak

De oorzaak van de verhoogde gehalten zware metalen en PAK wordt gezocht in de demping van de voormalige stadsgracht. Aangezien meer dan 25 m3 sterk verontreinigd is en deze verontreiniging voor 1987 is ontstaan is sprake van een historisch geval van verontreiniging en is de provincie Overijssel bevoegd gezag bij een eventuele sanering. De sterke verontreiniging bevindt zich heterogeen verspreid in de bodem.

De oorzaak voor de verhoogde gehalten minerale olie in grond en grondwater ter plaatse van de benzine-/vet afscheider worden gezocht in lekkages van de (aansluitingen van de) benzine-/vet afscheider. Aangezien in 2003 nog geen verontreinigingen zijn aangetoond, kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een zorgplichtgeval. De aangetoonde verontreiniging dient volledig gesaneerd te worden. Bij een eventuele sanering is de gemeente Oldenzaal in het kader van de WM bevoegd gezag.

De oorzaak voor de sterke verontreiniging met minerale olie in de bovengrond van de werkplaats kan op basis van de bekende gegevens niet gegeven worden. Mogelijk heeft in het verleden een calamiteit plaats gevonden waarbij olie in de bodem is terecht gekomen. Tevens kan op basis van de bekende gegevens geen uitspraak worden gedaan over het tijdstip waarop de aangetoonde verontreiniging is ontstaan.

Hypothese

De gestelde hypothese dat de gehele locatie als "verdacht" beschouwd kan worden ten aanzien van chemische parameters is juist gebleken op basis van de aangetoonde licht tot sterk verhoogde gehalten en concentraties aan zware metalen, minerale olie, PCB en PAK in grond en-of grondwater.

De gestelde hypothese dat het oostelijk deel van de locatie ten aanzien van de parameter asbest in bodem als ‘verdacht’ kan worden aangemerkt is, op basis van het onderzoek niet juist gebleken. Visueel is geen asbestverdacht materiaal waargenomen en analytisch bevat de grond geen asbest. Het nemen van aanvullende maatregelen ten aanzien van asbest in bodem wordt derhalve niet noodzakelijk geacht.

Aanbevelingen

In het kader van de geplande herontwikkeling zal grondverzet plaatsvinden als gevolg van de geplande sloopwerkzaamheden (verwijderen fundaties) en de geplande nieuwbouw (uitgraven bouwputten, aanleg ondergrondse infrastructuur, zoals bijvoorbeeld riolering, gas, water en elektra). Hierbij zullen werkzaamheden uitgevoerd worden in (sterk) verontreinigde grond. Tijdens deze werkzaamheden zal voldaan moeten worden aan de eisen als gesteld in de CROW-132.

Hoewel formeel gezien nader onderzoek plaats moet vinden om de omvang van de aangetoonde sterke verontreingingen vast te stellen kan het nut hiervan ter discussie gesteld worden. Gezien de bodemopbouw en de aanwezige bodemvreemde materialen (diverse boringen zijn gestaakt op ondoordringbare lagen) kan het zijn dat er geen volledige afperking mogelijk is. Derhalve kan overwogen worden geen aanvullend onderzoek uit te voeren en de omvang van de verontreinigingen tijdens graafwerkzaamheden door de milieukundig begeleider vast te laten stellen.

Voor aanvang van de werkzaamheden zal een saneringsplan opgesteld moeten worden, welke goedgekeurd dient te worden door het betreffende bevoegd gezag. De uit te voeren saneringswerkzaamheden zullen vervolgens onder milieukundige begeleiding (gecertificeerd en erkend conform BRL 6000) door een conform BRL 7000 gecertificeerde en erkende aannemer uitgevoerd moeten worden.

Aangezien er sprake is van 2 verschillende bevoegde gezagen (provincie Overijssel ten aanzien van de gedempte gracht en de gemeente Oldenzaal ten aanzien van de verontreiniging met minerale olie ter plaatse van de benzine-/vet afscheider) wordt aanbevolen in overleg te treden met beide bevoegde gezagen en één van beide aan te wijzen als bevoegd gezag. Indien ervoor gekozen wordt om de gemeente Oldenzaal als bevoegd gezag op te laten treden, zal de provincie Overijssel hier formeel mee in moeten stemmen, aangezien de gemeente Oldenzaal geen eigen gemeente is in het kader van de WBB.

Vervolg

Naar aanleiding van de uitkomsten van het bodemonderzoek heeft inmiddels al overleg plaatsgevonden met zowel de gemeente Oldenzaal als de provincie Overijssel. Naar aanleiding van deze overleggen is het volgende overeengekomen:

• De provincie Overijssel treedt op als bevoegd gezag voor alle verontreinigingen (dit in overleg met de gemeente Oldenzaal);
• De gedempte gracht en PAK-verontreiniging in de garage zullen onder de BUS-gesaneerd worden (zie ook kopje Gedempte gracht);
• De verontreinigingen met minerale olie bij de olie-/benzineafscheider (OBAS) en inpandig dienen volledig gesaneerd te worden;
• Ten behoeve van de olie-verontreinigingen dient een Plan van Aanpak opgesteld te worden, welke als bijlage van de BUS-melding wordt gevoegd;
• Mocht blijken dat de olieverontreiniging ter plaatse van de OBAS een zeer geringe oppervlakte heeft (maximaal circa 10 m2) dan kan in afwijking van de 6001 volstaan worden met 1 controlepeilbuis;
• De besproken saneringswijze is akkoord;
• Het uitboren van de palen (schroefpalen) dient ook onder MKB uitgevoerd te worden, aangezien dit een kritische werkzaamheid betreft.

Gedempte gracht

Ter plaatse van de geplande tuinen wordt een leeflaag toegepast. Hiertoe wordt de bovengrond ontgraven tot 1.0 m-peil, waarbij eventueel ophoogzand separaat wordt ontgraven en of wordt afgevoerd, of tijdelijk op locatie in depot wordt opgeslagen. Vervolgens wordt op de bodem een signaleringslaag toegepast (bijvoorbeeld worteldoek of een laagje geel zand), waarna de ontgraving wordt aangevuld met schone 'zwarte grond'.

Ter plaatse van de geplande fundaties wordt een sleuf van circa 1,0 meter breed ontgraven tot 0,6m-peil. De vrijkomende zintuiglijk verontreinigde grond dient afgevoerd te worden naar een erkende verwerker. Daarnaast worden ten behoeve van de aan te leggen fundatie boorpalen geplaatst. Dit gebeurd middels het toepassen van schroefpalen of middels grondverdringende palen. Formeel dienen deze werkzaamheden (het plaatsen van de palen) onder milieukundige begeleiding uitgevoerd te worden.

5.2.3.3 Conclusie

Vooralsnog wordt er vanuit gegaan dat het plan op het gebied van bodem uitvoerbaar zal zijn.

5.2.4 Luchtkwaliteit

5.2.4.1 Algemeen

Op 15 november 2010 is de wijziging van de Wet milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteitseisen (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Stb. 2007, 414) in werking getreden. De overheid wil een verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen en ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden. De kern van de 'Wet luchtkwaliteit' bestaat uit de (Europese) luchtkwaliteitseisen. Verder bevat zij basisverplichtingen voor plannen, maatregelen, het beoordelen van luchtkwaliteit, verslaglegging en rapportage. Op grond van artikel 5.16 Wm moeten bestuursorganen nagaan of besluiten op grond van de Wro gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit.

Besluit NIBM

In de Algemene maatregel van Bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele projecten zijn:

• woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden. Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moeten worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 µg/m³ verslechtering leidt.

Besluit gevoelige bestemmingen

Naast het besluit en regeling NIBM dient er getoetst te worden aan het 'Besluit gevoelige bestemmingen'. Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

5.2.4.2 Beoordeling

Dit bestemmingsplan voorziet in de bouw van maximaal 11 woningen. Zoals aangegeven worden onder andere projecten met minder dan 1.500 woningen al aangemerkt als NIBM. In vergelijking hiermee kan een woningbouwontwikkeling van maximaal 11 woningen zeker worden aangemerkt als NIBM. Ook in combinatie met het middels een afwijkingsbevoegdheid mogelijk maken van lichte vormen van bedrijvigheid zal sprake van een project dat is aan te merken als NIBM.

In het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen worden woningen niet aangemerkt als gevoelige bestemmingen.

5.2.4.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

5.2.5 Externe veiligheid

5.2.5.1 Algemeen

Externe veiligheid gaat om het beperken van de kans op en het effect van een ernstig ongeval voor de omgeving door het gebruik, de opslag, de productie en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met eventueel aanwezige externe risico's die de veiligheid negatief kunnen beïnvloeden. Hiertoe zijn de risico's gekwantificeerd door middel van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico van een bepaalde activiteit is de kans per jaar op een bepaalde plaats, dat een continu daar aanwezig gedacht persoon die onbeschermd is, komt te overlijden als gevolg van een mogelijk ongeluk met die activiteit. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde. Het groepsrisico is de kans per jaar dat in één keer een groep mensen van een bepaalde omvang komt te overlijden bij een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde maar een oriënterende waarde die de personendichtheid binnen een invloedsgebied relateert aan een bepaalde maat voor risicoaanvaarding.

5.2.5.2 Beoordeling

Middels de Risicokaart is beoordeeld of er risicobronnen in en rond het plangebied aanwezig zijn. In afbeelding 5.6 is een uitsnede van de Risicokaart weergegeven.

Afbeelding 5.6: Uitsnede Risicokaart met daarin weergegeven het plangebied

Zoals blijkt uit de Risicokaart zijn er in de nabijheid van het plangebied de volgende risicobronnen aanwezig:

• de spoorlijn Hengelo - Oldenzaal - Bad-Bentheim;
• hogedruk aardgasleiding (N-528-21).

Spoorlijn Hengelo - Oldenzaal - Bad-Bentheim

De spoorlijn is gelegen op een afstand van meer dan 500 meter van het plangebied. Over dit spoor vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Gezien deze ruime afstand tot het spoor en de barrièrewerking van de tussenliggende bebouwing vormt dit vervoer van gevaarlijke stoffen geen belemmering voor de woningbouwontwikkeling in het plangebied.

Hogedruk aardgasleiding

De gasleiding is gelegen op een afstand van ruim 800 meter van het plangebied. De betreffende leiding kent geen plaatsgebonden risicocontour buiten de leiding.

Wat betreft het groepsrisico zijn de 1% en 100% letaliteitsgrens van belang. De 1% letaliteitsgrens bepaalt het invloedsgebied voor het groepsrisico. Binnen de 100% afstand is de invloed van de leiding zodanig groot dat toename van bebouwing en bewoning bijdraagt aan een verhoging van het groepsrisico. De betreffende leiding heeft een maximale werkdruk van 40 Bar en een uitwendige diameter van 168,00 millimeter wat betekent dat de 100% letaliteitsgrens van de leiding is gelegen op een afstand van 40 meter uit het hart van de leiding. De 1% letaliteitsgrens is gelegen op een afstand van 70 meter uit het hart van de leiding. Gezien het feit dat het plangebied ruimschoots (800 meter) is gelegen buiten de 1% letaliteitsgrens, wordt geconcludeerd dat een verantwoording van het groepsrisico niet noodzakelijk is.

5.2.5.3 Conclusie

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

5.3 Water

5.3.1 Beleidskader

5.3.1.1 Europees- en rijksbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlakte waterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlakte wateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt.

Op Rijksniveau is het Nationaal Waterplan het voornaamste beleidsplan. In december 2009 is dit plan vastgesteld. Het Nationaal Waterplan is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiervoor worden genomen. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

5.3.1.2 Provinciaal beleid

De Omgevingsvisie Overijssel bevat het provinciaal waterbeleid en is daarmee ook het Regionaal Waterplan op basis van de Waterwet. Water is een dragende factor in het beleid in de Omgevingsvisie, doordat de laag van bodem, natuur en watersysteem de basis vormt van het ontwikkelingsperspectief. Binnen het waterbeheer kunnen verschillende functies worden onderscheiden voor oppervlaktewater en grondwater. Op basis van het provinciaal belang worden de functies benoemd, onderscheiden naar gebruiksfuncties en gebiedsfuncties. Daarbij wordt ook aangegeven welk gewicht deze functie heeft in de afweging met andere ruimtelijke gebiedsfuncties, zoals verstedelijking, infrastructuur, natuurontwikkeling, recreatie en dergelijke.

De provinciale ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

5.3.1.3 Waterschap Vechtstromen

Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2010-2015. Het waterbeleid van het waterschap is met name gericht op een duurzame aanpak van het waterbeheer: geen afwenteling, herstel van de veerkracht van het watersysteem, streven naar een meer natuurlijker waterbeheer, zoeken naar meer ruimte voor water, water toepassen als ordenend principe middels het gebruik van waterkansenkaarten en water langer vasthouden mede door flexibeler peilbeheer. Ook het streven naar een betere waterkwaliteit als onderdeel van duurzaamheid is een belangrijk speerpunt (tegengaan van lozingen, minder belasting van het water en het zoveel mogelijk tegengaan van diffuse verontreinigingen). De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn de Kaderrichtlijn Water en retentiecompensatie.

Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

5.3.1.4 Gemeentelijk beleid

De gemeenteraad van Oldenzaal heeft op 23 oktober 2003 het waterplan vastgesteld. Hierin staat beschreven wat de gemeente wil bereiken op het gebied van water in de komende 30 jaar. De gemeente Oldenzaal streeft naar integraal duurzaam waterbeheer, dit kan met de navolgende principes worden weergegeven:

• geen kwantitatieve afwenteling;
• geen kwalitatieve afwenteling;
• geen verspilling van water, lokale benutting
• water als ordenend principe;
• samenwerking en afstemming, goede communicatie.

Op basis van deze principes is een concreet eindbeeld opgesteld voor 2033. In het waterplan komen alle aspecten aan bod: onder andere waterkwaliteit, waterkwantiteit, beheer en inrichting, riolering. In dit eindbeeld zijn de volgende onderdelen te onderscheiden:

• oppervlaktewater met groene, natuurlijke inrichting in het buitengebied;
• schoonwaterafvoer/-stelsel en oppervlaktewater ingepast in de stedelijke omgeving;
• oppervlaktewater met inrichting tussen natuurlijk en stedelijk;
• inrichting vijvers met combinatie van beleving, gebruiksfuncties en natuur;
• ruimte voor communale buffers en helofytenfilters;
• nadruk op recreatie.

De gemeente Oldenzaal en het waterschap hebben op 24 april 2013 een overeenkomst over het beheer en onderhoud van wateren binnen de bebouwde kom van Oldenzaal. Deze overeenkomst betreft de overdracht van het beheer en onderhoud van de gemeente naar het waterschap van de waterlopen en vijvers die van directe invloed zijn op het bekensysteem. Vijvers en waterpartijen die geen invloed hebben op het bekensysteem blijven in beheer bij de gemeente.

5.3.2 Watertoets

Belangrijk instrument om water belangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

5.3.3 Beoordeling

5.3.3.1 Watertoetsproces

Het waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de normale procedure van de watertoets van toepassing is. De uitgevoerde watertoets is opgenomen als bijlage 3 bij deze toelichting.

Op de van toepassing zijnde thema's wordt hierna nader ingegaan. De thema's veiligheid, watervoorziening, volksgezondheid, bodemdaling, verdroging en natte natuur worden niet nader toegelicht aangezien deze in voorliggende geval niet van toepassing zijn.

5.3.3.2 Wateraspecten plangebied

Wateroverlast

In het plangebied of in de omgeving van het plangebied zijn geen gevallen van wateroverlast bekend. Bij de herontwikkeling is een norm van 30 mm/m2 waterberging het uitgangspunt. Door het hanteren van deze norm wordt eveneens geen wateroverlast verwacht.

Verwerking hemelwater

Op welke wijze het hemelwater zal worden geborgen is nog niet exact bekend. Vooralsnog wordt uitgegaan van het zoveel mogelijk opvangen en infiltreren van hemelwater binnen het plangebied, bijvoorbeeld door de toepassing van 'kratten' waarin het hemelwater in eerste aanleg kan infiltreren.

Riolering

Overwogen wordt een vuilwaterriool, een verzamelleiding, aan te leggen vlak voor de gevel van de nieuwbouw. Deze verzamelleiding wordt dan aangesloten op het bestaande gemeentelijke rioleringsstelsel. Dit rioleringsstelsel is voldoende ingericht om de toename qua hoeveelheden afvalwater op te kunnen vangen en af te kunnen voeren.

Grondwateroverlast

In het plangebied of in de omgeving van het plangebied zijn geen gevallen van grondwateroverlast bekend. Gezien de relatief GHG is grondwateroverlast eveneens niet te verwachten.

Oppervlaktewaterkwaliteit

In het plangebied of in de directe omgeving van het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Er wordt eveneens niet geloosd op het oppervlaktewater waardoor geen sprake is van enige vorm van aantasting van de oppervlaktewaterkwaliteit.

Grondwaterkwaliteit

Met de bouw worden geen uitlogende materialen toegepast. De herontwikkeling in het plangebied heeft dan ook geen verslechtering van de grondwaterkwaliteit tot gevolg.

5.3.4 Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan. Over de wijze waarop één en ander vorm gaan krijgen treedt initiatiefnemer in overleg met de gemeente.

5.4 Archeologie en cultuurhistorie

5.4.1 Archeologie

5.4.1.1 Algemeen

In de Wet op de archeologische monumentenzorg is bepaald dat bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de grond rekening dient te worden gehouden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden. Gemeenten hebben op basis van deze wet een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord, verplicht zijn rekening te houden met de archeologische relicten die in het projectgebied aanwezig (kunnen) zijn.

5.4.1.2 Beoordeling

De gemeente Oldenzaal beschikt over een eigen archeologische verwachtingskaart. Op basis van deze verwachtingskaart geldt ter plaatse van het plangebied een archeologische waarde. Het toekennen van een archeologische waarde heeft te maken met het feit dat in het plangebied de voormalige buitengracht aanwezig was. Tot 1 meter diep is hier sprake van een verstoorde ondergrond.

Bij het voorgenomen bouwplan (de woningbouwontwikkeling) worden boorpalenfunderingen toegepast maar wordt naar verwachting niet dieper gegraven dan 1 meter diep waardoor geen archeologisch onderzoek uitgevoerd hoeft te worden.

Om te verzekeren dat archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd alvorens bodemingrepen worden verricht dieper dan 1 meter, is in dit bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. In deze dubbelbestemming is -samengevat- bepaald dat bij het bodemingrepen dieper dan 1 meter een archeologisch onderzoek is vereist.

5.4.2 Cultuurhistorie

5.4.2.1 Algemeen

Per 1 juli 2011 is de Modernisering Monumentenzorg (MoMo) in werking getreden. Als gevolg van de MoMo is de Bro per 1 januari 2012 gewijzigd. Wat eerst alleen voor archeologie gold, geldt nu ook voor al het cultureel erfgoed: in de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

5.4.2.2 Beoordeling

Er bevinden zich, op basis van de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel, in het plangebied geen bijzondere cultuurhistorische waarden zoals bijvoorbeeld Rijks- of gemeentelijke monumenten. Buiten het plangebied, niet direct grenzend aan het plangebied, bevinden zich wel enkele gemeentelijke monumenten. Vanuit het plangebied zijn deze monumentale panden echter niet zichtbaar doordat er sprake is van tussenliggende niet monumentale bebouwing. De ontwikkeling in het plangebied heeft dan ook geen negatieve invloed op deze gemeentelijke monumenten en de daaraan toegekende waarden.

5.4.3 Conclusie

Archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk. In het plangebied of in de nabijheid van het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig.

5.5 Flora en fauna

5.5.1 Algemeen

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

5.5.1.1 Gebiedsbescherming

Onder Natura 2000 worden de natuurgebieden verstaan die op grond van de Vogel- en Habitatrichtlijn zijn aangewezen. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden. Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op de beschermde natuur in een Natura 2000-gebied zijn vergunningplichtig.

De EHS is in provinciale structuurvisies uitgewerkt. In of in de directe nabijheid van de EHS geldt het 'nee, tenzij'- principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten.

5.5.1.2 Soortenbescherming

Voor wat soortenbescherming is de Flora- en faunawet van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Als bij ruimtelijke ontwikkelingen sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd. 

5.5.2 Beoordeling

5.5.2.1 Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebieden

Het plangebied is niet gelegen in een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft het gebied 'Landgoederen Oldenzaal', dit gebied is gelegen op een afstand van circa 1,5 kilometer van het projectgebied. In afbeelding 5.7 wordt de ligging ten opzichte van dit gebied weergegeven.

Afbeelding 5.7: Ligging plangebied ten opzichte van Natura 2000-gebieden

In dit geval is sprake van een binnenstedelijke herontwikkelingslocatie die op geruime afstand van Natura 2000-gebieden is gelegen. Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling en de barrièrewerking als gevolg van tussenliggende infrastructuur en bebouwing, kunnen significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden worden uitgesloten.

Ecologische Hoofdstructuur

De concreet begrensde EHS is gelegen op een afstand van circa 950 meter van het plangebied. In afbeelding 5.8 wordt de ligging van het plangebied ten opzichte van de EHS weergegeven.

Afbeelding 5.8: Ligging plangebied ten opzichte van de concreet begrensde EHS

Er is in dit geval geen sprake van een ontwikkeling in of in de directe nabijheid van de EHS. Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling en het feit dat de ontwikkeling plaatsvindt buiten de concreet begrensde EHS, heeft het project geen aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van de EHS (oppervlakte, kwaliteit en ruimtelijke samenhang) tot gevolg.

5.5.2.2 Soortenbescherming

Algemeen

In verband met de ontwikkeling in het gebied heeft Natuurbank Overijssel een Quickscan Natuurwaardenonderzoek uitgevoerd. De conclusie uit dit onderzoek wordt hierna weergegeven. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar de onderzoeksrapportage welke is opgenomen in Bijlage 4 bij deze toelichting.

Resultaten Quickscan Natuurwaardenonderzoek

Ondanks het vrij forse bouwvolume in het plangebied, vormt het een ongeschikte habitat voor beschermde flora- en faunasoorten. Tijdens het veldbezoek zijn geen beschermde soorten waargenomen en er zijn geen aanwijzingen gevonden dat het plangebied tot het functionele leefgebied van beschermde soorten behoort. De bebouwing wordt als een ongeschikte verblijfplaats voor vleermuizen beschouwd en er nestelen geen Huismussen of Gierzwaluwen onder het dakvlak van de voormalige woning. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen ontheffing ex. art. 75C van de Flora- en faunawet aangevraagd te worden. De Flora- en faunawet vormt geen belemmering voor uitvoering van de voorgenomen activiteit.

5.5.3 Conclusie

Vanuit het oogpunt van gebieds- en soortenbescherming zijn er geen belemmeringen voor de uitvoering van voorliggend bestemmingsplan.

5.6 Besluit milieueffectrapportage

5.6.1 Algemeen

In de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage is vastgelegd dat voorafgaande aan het ruimtelijke plan dat voorziet in een grootschalig project met belangrijke nadelige milieugevolgen een milieueffectrapport (MER) opgesteld dient te worden. De activiteiten waarvoor een MER-rapportage opgesteld moet worden zijn opgenomen in de bijlage van het Besluit m.e.r. Een bestemmingsplan kan m.e.r.-(beoordelings)plichtig zijn op de volgende manieren:

• Een plan kan m.e.r.-plichtig zijn indien een passende beoordeling op basis van artikel 19j, lid 2 van de Natuurbeschermingswet 1998 noodzakelijk is;
• Een plan kan m.e.r.-plichtig zijn indien sprake is van activiteiten en gevallen die de drempelwaarden uit de onderdelen C en D overschrijden en waarbij het plan wordt genoemd in kolom 3 (plannen);
• Een plan kan m.e.r.-(beoordelings)plichtig zijn indien het plan wordt genoemd in kolom 4 (besluiten) en er sprake is van activiteiten en gevallen die de drempelwaarden uit onderdeel C en D overschrijden. Bij een overschrijding van de drempelwaarden uit onderdeel C is in dit geval sprake van een m.e.r.-plicht. Bij een overschrijding van de drempelwaarden uit onderdeel D is het plan m.e.r.-beoordelingsplichtig.

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging die daarin is aangebracht is het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Indien een activiteit een omvang heeft die onder de in onderdeel D genoemde drempelwaarden ligt, moet het bevoegd gezag zich er nog steeds van vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben, de zogenaamde 'vergewisplicht'. Op grond van de selectiecriteria in de EEG-richtlijn milieu-effectbeoordeling dient te worden vastgesteld of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.(-beoordeling) plaatsvinden.

5.6.2 Beoordeling

5.6.2.1 Artikel 19j, lid 2 van de Natuurbeschermingswet 1998

Zoals verwoord in Gebiedsbescherming heeft de geplande ontwikkeling in het plangebied geen negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden. Een passende beoordeling op basis van artikel 19j van de Natuurbeschermingswet 1998 is in het kader van dit bestemmingsplan dan ook niet noodzakelijk. Derhalve is geen sprake van een m.e.r.-plicht op basis van artikel 7.2a van de Wet milieubeheer.

5.6.2.2 Drempelwaarden Besluit m.e.r.

Dit bestemmingsplan voorziet in een directe eindbestemming voor wat betreft de binnen het plangebied geplande ontwikkeling en voldoet daarmee aan de definitie van een 'besluit' als bedoeld in het Besluit m.e.r.. Dit betekent dat dit bestemmingsplan m.e.r.-(beoordelings)plichtig is indien activiteiten worden mogelijk gemaakt die genoemd worden in onderdeel C of D van het Besluit m.e.r. en de daarin opgenomen drempelwaarden overschrijden.

In dit geval is sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in onderdeel C van het Besluit m.e.r., er is derhalve geen sprake van een directe m.e.r.-plicht. Op basis van onderdeel D kan de in dit plan besloten ontwikkeling worden aangemerkt als: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'.

Indien de volgende drempelwaarden worden overschreden is sprake van een m.e.r.-beoordelingsplichtig plan:

• 1. 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• 2. 2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
• 3. 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Met de ontwikkeling van 11 woningen blijft dit bestemmingsplan ruimschoots beneden de drempelwaarden (2.000 woningen of meer). Ook voor wat betreft de middels een afwijkingsbevoegdheid toegestane lichte vormen van bedrijvigheid wordt ruimschoots beneden de drempelwaarden gebleven. Er is derhalve geen sprake van een m.e.r.-beoordelingsplicht. Zoals ook in het voorgaande aangegeven, dient ook wanneer ontwikkelingen onder de drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er van te vergewissen of activiteiten geen belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen hebben.

Indien de maximale planologische mogelijkheden van dit plan worden vergeleken met de drempelwaarden uit onderdeel D van het Besluit m.e.r. kan worden geconcludeerd dat er gezien:

• de kenmerken van het project;
• de plaats van het project; en
• de kenmerken van het potentiële effect;

sprake is van een wezenlijk ander schaalniveau en een activiteit die vele malen kleinschaliger is. Er is geen sprake van invloed op het milieu, dit is onder andere gebleken uit de voorgaande paragrafen in dit hoofdstuk. Daarnaast zijn de potentiële effecten van het project, in relatie tot de kenmerken en de plaats van het project, dusdanig beperkt van aard en omvang dat dit bestemmingsplan geen belangrijk nadelige milieugevolgen tot gevolg heeft die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maken.

5.6.3 Conclusie

Dit bestemmingsplan is niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig. Tevens zijn geen nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan.

5.7 Verkeer en parkeren

5.7.1 Verkeer

5.7.1.1 Algemeen

Bij het berekenen van de verkeersgeneratie is gebruik gemaakt van de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie (publicatie 317, oktober 2012)' van het CROW. De kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeersgeneratie.

Bij het gebruik van kencijfers moet rekening worden gehouden met onder meer de bereikbaarheidskenmerken van de locatie. Ook de stedelijkheidsgraad is van invloed op het aanbod en de kwaliteit van alternatieve vervoerswijzen en dus op de hoogte van het parkeerkencijfer. Onder stedelijkheidsgraad wordt verstaan het aantal adressen per vierkante kilometer. In de vermelde publicatie van het CROW worden kencijfers weergegeven onderverdeeld naar functies, de stedelijke zone en de stedelijkheidsgraad.

Met betrekking tot de ontwikkeling wordt qua uitgangspunten voor wat betreft stedelijkheidsgraad en stedelijke zone uitgegaan van: 'schil centrum' en 'sterk stedelijk'.

5.7.1.2 Verkeersgeneratie

Om inzicht te krijgen in de gevolgen die het project heeft voor wat betreft verkeersgeneratie wordt een vergelijking gemaakt tussen het geldend bestemmingsplan en de concrete ontwikkeling waarin dit bestemmingsplan voorziet.

Verkeersgeneratie op basis van geldend bestemmingsplan

Op basis van het geldend bestemmingsplan zijn de gronden in het plangebied bestemd als 'Bedrijf' en nader aangeduid als 'autobedrijf'. Op basis van het geldend bestemmingsplan kan zich in het plangebied nog steeds een autobedrijf vestigen. Een autobedrijf met showroom kan op basis van de CROW-uitgave worden aangemerkt als 'bedrijf arbeidsintensief/bezoekersextensief (industrie, laboratorium, werkplaats'. In de onderstaande tabel wordt inzichtelijk gemaakt wat de verkeersgeneratie betreft indien wordt uitgegaan van de uitgangspunten als genoemd in 5.7.1.1. Uitgegaan wordt van de gemiddelde verkeersgeneratie.

Verkeersgeneratie per eenheid (gemiddeld)		Aantal eenheden	Verkeersgeneratie
7,9 per 100 m2 BVO		16 (± 1.600 m2)	± 126 verkeersbewegingen

Tabel 5.3: Verkeersgeneratie geldend bestemmingsplan

Verkeersgeneratie op basis van dit bestemmingsplan/ de concrete ontwikkeling

In de toekomstige situatie zal sprake zijn van in totaal 11 grondgebonden woningen. De woningen worden aangebouwd. In de CROW-uitgave wordt een dergelijke woning aangemerkt als 'koop, tussen/hoek'. In de volgende tabel wordt inzichtelijk gemaakt wat de verkeersgeneratie betreft in de toekomstige situatie. Uitgegaan wordt van de gemiddelde verkeersgeneratie.

Verkeersgeneratie per eenheid (gemiddeld)		Aantal eenheden	Verkeersgeneratie
6,8 per woning		11	± 75 verkeersbewegingen

Tabel 5.4: Verkeersgeneratie onderhavig bestemmingsplan/ concrete ontwikkeling

Indien de tabellen met elkaar vergeleken worden blijkt dat de verkeersgeneratie die op basis van het geldend bestemmingsplan kan worden gegenereerd, hoger is dan de verkeersgeneratie in de nieuwe situatie indien wordt uitgegaan van enkel woningbouw. Afhankelijk van of in de woning met de hoekige vorm lichte vormen van bedrijvigheid worden gevestigd, kan sprake zijn van meer dan 75 verkeersbewegingen. Ook in geval van lichte bedrijvigheid zal de verkeersgeneratie echter niet meer bedragen dan op basis van het geldende bestemmingsplan kan worden gegenereerd. Vanuit planologisch oogpunt in relatie tot de verkeersgeneratie is derhalve sprake van een verbetering.

5.7.1.3 Ontsluiting

De ontsluiting voor het autoverkeer hangt vanzelfsprekend samen met de locatie van de parkeerplaatsen. Zoals blijkt uit afbeelding 3.1 wordt een deel van de parkeerplaatsen gesitueerd haaks op de Nieuwstraat. De ontsluiting van deze parkeerplaatsen vindt ook rechtstreeks plaats op de Nieuwstraat. Gezien het feit dat in de huidige situatie het gehele perceel nog ontsloten wordt op de Nieuwstraat, zal dit vanuit verkeerskundig oogpunt niet tot belemmeringen leiden.

De andere parkeerplaatsen zijn gesitueerd nabij de Badhuisstraat en ontsluiten via deze straat op de Steenstraat vanwaar de Nieuwstraat bereikt kan worden. De Badhuisstraat wordt in principe uitsluitend gebruikt door bestemmingsverkeer, de Steenstraat kent daarnaast een relatief beperkte verkeersintensiteit. Ook voor wat betreft deze ontsluiting wordt derhalve geconcludeerd dat deze vanuit verkeerskundig oogpunt niet tot belemmeringen zal leiden.

5.7.2 Parkeren

5.7.2.1 Gemeentelijk beleid

In het verleden heeft de gemeente het beleid gehanteerd dat elk bouwplan dient te voorzien in haar eigen parkeerbehoefte. Indien niet kon worden voorzien in de eigen parkeerbehoefte werd geen vergunning verleend. Slechts in uitzonderlijke gevallen, als dit vanuit het algemeen belang wenselijk werd geacht, kon het college toestaan dat parkeerplaatsen werden afgekocht voor een bedrag van € 30.000,- waarbij voor de 1e 3 parkeerplaatsen geen afkoopsom werd berekend. Op basis van dit beleid zijn er in het verleden in de binnenstad van Oldenzaal diverse bouwplannen met eigen vaak ondergrondse parkeergarages gerealiseerd. Daarmee is bereikt dat de openbare parkeerplaatsen optimaal beschikbaar zijn gebleven voor bezoekers van de binnenstad. Momenteel is er, met de teruglopende parkeerbezetting, sprake van meer dan voldoende parkeerplaatsen.

Het hiervoor geschetste beleid heeft ook tot gevolg dat de parkeereisen een belemmering vormen voor de ontwikkeling van nieuwe bouwplannen in de binnenstad. Gezien de huidige parkeerdruk, waarbij sprake is van overcapaciteit aan parkeerplaatsen, heeft het afkopen van parkeerplaatsen geen toegevoegde waarde meer. Ook op de langere termijn ontbreekt de noodzaak om extra openbare parkeerplaatsen te realiseren. Om deze redenen heeft de gemeenteraad op 30 maart 2015 het onderdeel parkeerkencijfers uit het Mobiliteitsplan gewijzigd. Deze wijziging heeft als volgt vorm gekregen:

• 1. Bij bouwplannen voor nieuwe woonwijken en overige nieuwe functies dienen de parkeerkencijfers (normen) uit de uitgave 'parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering' van de CROW (landelijk kenniscentrum voor verkeer, vervoer en infrastructuur) uit 2012 te worden toegepast, dan wel nieuwere parkeerkencijfers zodra deze worden gepubliceerd door het CROW (of vergelijkbare instantie).

In de volgende delen wordt maatwerk toegepast en dat is speciaal bedoeld voor de binnenstad;

• 2. Nieuwe bouwplannen
  Er dient altijd in eerste instantie bij een nieuw bouwplan te worden geprobeerd al dan niet op maaiveldhoogte voldoende parkeerplaatsen aan te leggen overeenkomstig de parkeereisen en als daartoe de ruimte ontbreekt, eventueel het bouwplan daarop aan te passen. Als dat niet mogelijk of haalbaar is, kan in het uiterste geval, als dat in het algemeen belang wenselijk wordt geacht, het college toestaan dat de ondergrens van de parkeereisen wordt gehanteerd met een minimum van 1,0 parkeerplaats per wooneenheid. De nieuwe bewoners komen nu niet in aanmerking voor een parkeervergunning voor bewoners op openbare betaalde parkeerplaatsen.
• 3. Renovatie/herindeling bestaande panden
  Als het gaat om renovatie en herindeling van bestaande panden, kan het college besluiten geen aanvullende parkeereis te stellen. De bewoners komen in dat geval wel in aanmerking voor een parkeervergunning voor bewoners.

5.7.2.2 Parkeerbehoefte

In dit geval is overeengekomen om een minimale parkeernorm van 1,1 parkeerplaatsen per woning aan te houden. Dit is 0,1 parkeerplaatsen per woning meer dan de ondergrens als bedoeld in 5.7.2.1, sub 2 en dit voldoet derhalve aan het op 30 maart 2015 vastgestelde parkeerbeleid.
Uitgaande van 1,1 parkeerplaatsen per woning dient te worden voorzien in 12 parkeerplaatsen (11 x 1,1 = 12,1). Zoals ook blijkt uit afbeelding 3.1. wordt binnen het plangebied voorzien in deze 12 parkeerplaatsen, hiermee wordt voldaan aan de parkeerbehoefte die de ontwikkeling genereerd.

Zoals in hoofdstuk 3 aangegeven wordt in dit bestemmingsplan middels een afwijkingsbevoegdheid de mogelijkheid geboden om in de woning met de hoekige vorm lichte bedrijvigheid, een functie werken, op de begane grond te vestigen. Het vestigen van andere functies dan wonen in het plangebied heeft gevolgen voor de parkeerbehoefte. Indien sprake is van meerder functies in een bepaald gebied kan een zogenoemde combi-berekening worden gemaakt. Bij een dergelijke berekening wordt rekening gehouden met variërende aanwezigheidspercentages, afhankelijk van gebruiksfunctie en tijd.

In de onderstaande tabel wordt inzichtelijk gemaakt welke aanwezigheidspercentages op basis van de CROW-uitgave gehanteerd worden voor de functie wonen en de functie werken. Voor wat betreft de functie werken wordt uitgegaan van de in de CROW-uitgave genoemde functie 'kantoren/bedrijven'.

	Werkdag-ochtend	Werkdag-middag	Werkdag-avond	Koop-avond	Werkdag-nacht	Zaterdag-middag	Zaterdag- avond	Zondag- middag
Wonen	50%	50%	90%	80%	100%	60%	80%	70
Kantoren/bedrijven	100%	100%	5%	5%	0%	0%	0%	0%
Totaal aanwezig- heidspercentage	150%	150%	95%	85%	100%	60%	80%	70%

Tabel 5.5: Aanwezigheidspercentages functies wonen en kantoren/bedrijven

De combi-berekening in tabel 3.1 laat zien dat er enkel op de werkdagochtend en -middag sprake is van een aanwezigheidspercentage van meer dan 100%. In de nabijheid van het plangebied bevinden zich echter voldoende openbare parkeerplaatsen om deze, veelal tijdelijke, parkeerbehoefte van meer dan 100% op te kunnen vangen. Indien gebruik wordt gemaakt van de in dit bestemmingsplan opgenomen afwijkingsbevoegdheid zal aangetoond moeten worden dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is op eigen terrein of in de omgeving. Vooralsnog wordt geconcludeerd dat het toestaan van een lichte vormen van bedrijvigheid op de begane grondvloer geen onevenredige gevolgen heeft voor de parkeerdruk in de omgeving.

5.8 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

In het voorliggende geval is een overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Oldenzaal. Hierin is tevens de afkoop van het risico van planschade opgenomen zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Inspraak

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In dit geval wordt geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Dit temeer omdat de reacties vanuit de buurt bij het opstellen van het bestemmingsplan Carmel – Inslag over de toekomstige inrichting van dit terrein zijn verwerkt en daarnaast in de voorbereiding op dit bestemmingsplan diverse informatieavonden voor omwonenden zijn georganiseerd.

6.2 Vooroverleg

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

6.2.1 Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

6.2.2 Provincie Overijssel

De provincie is geïnformeerd en geconsulteerd over de bouwplanontwikkeling en de voorgenomen bestemmingsplanherziening. In het vooroverleg van 19 mei 2015 heeft zij ingestemd met de planvorming.

6.2.3 Waterschap Vechtstromen

Het waterschap is geïnformeerd over het plan door middel van de digitale watertoets (zie ook paragraaf 5.3.3 en bijlage 3). Op basis van de uitgevoerde watertoets is de normale procedure van toepassing. Het plan wordt derhalve nader afgestemd met het waterschap Vechtstromen.

6.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 6 januari 2016, conform artikel 3.4 Awb, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen ingekomen.