| Plan: | Wellerwaard - partiële herziening |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0171.BP00560-VS01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
De gemeente Noordoostpolder heeft samen met andere partijen de afgelopen jaren gewerkt aan de realisatie van de Wellerwaard; het jongste recreatie- en natuurgebied in de Noordoostpolder. Met verschillende recreatieve routestructuren, een zwemplas, een natuurlijke inrichting en wonen in een natuurlijke omgeving worden het Burchttochtgebied, de Casteleynsplas en de Golfbaan verbonden en samengevoegd. Het resultaat is een robuuste aantrekkelijke recreatieve structuur die Emmeloord met het Kuinderbos verbindt.
Teneinde de ontwikkeling van de Wellerwaard mogelijk te maken is op 30 juni 2011 het bestemmingsplan 'Wellerwaard' vastgesteld. Dit bestemmingsplan is een zogeheten globaal bestemmingsplan met uitwerkingsplicht. Het plan wordt hierna aangehaald als 'moederplan'.
De uitwerkingsplicht heeft navolging gekregen in de vorm van twee uitwerkingsplannen, te weten 'Landgoed Wellerwaard', vastgesteld op 22 september 2015, en 'Woongebied Wellerwaard', vastgesteld op 23 februari 2016. Op grond van deze uitwerkingsplannen gelden de bestemmingen Wonen en Groen voor "Landgoed Wellerwaard" en Groen, Tuin en Wonen voor "Woongebied Wellerwaard".
Als gevolg van enerzijds de ontwikkeling van het landgoed en het woongebied en anderzijds actuele ontwikkelingen rondom het creëren van een tweede nieuwe landgoed, is een aantal zaken niet meer afdoende geregeld om de ambitie van de gemeente Noordoostpolder en de eigenaar van Landgoed Wellerwaard vorm te geven. In deze partiële herziening van het moederplan wordt dit opgelost. Het gaat om de volgende onderdelen:
- 1. Bepaalde percelen hebben in het moederplan de bestemming 'woongebied - uit te werken'. Deze percelen worden niet langer beschikbaar gesteld voor het ontwikkelen van woningen, maar krijgen een agrarisch gebruik. Daarom wordt de bestemming van deze percelen in deze partiële herziening omgezet naar de bestemming 'agrarisch';
- 2. In het uitwerkingsplan Landgoed Wellerwaard was het niet mogelijk om een 'Bed and Breakfast', een 'Aan huis verbonden bedrijf' of een 'Kangoeroewoning' te realiseren, omdat het moederplan hiervoor geen ruimte bood. Met deze partiële herziening worden deze functies wel mogelijk gemaakt;
- 3. In het westen van het plangebied ligt Woongebied Wellerwaard. De begrenzing van het bestemmingsvlak 'wonen – uit te werken' voldeed niet aan de situatie in het veld en zou de mogelijkheden voor het ontwikkelen van woonkavels enigszins beperken. Daarom is de begrenzing aangepast ten behoeve van de verkaveling van het wonen;
- 4. Het moederplan of de uitwerkingsplannen kenden geen plicht omgevingsvergunning voor bepaalde bestemmingen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Dit is in deze partiële herziening wel opgenomen.
Voor de duidelijkheid zijn bovenstaande onderdelen weergegeven in de onderstaande figuur met het plangebied van deze partiële herziening.
Figuur 1.1 Afbeelding plangebied partiële herziening Wellerwaard
1.2 Ligging en begrenzing plangebied
Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan Wellerwaard (moederplan), ten zuiden van de Burchttocht en ten noorden van de golfbaan behorende bij Golfclub Emmeloord. Tevens worden twee ten noorden van de Burchttocht gelegen percelen meegenomen in de partiële herziening.
Figuur 1.2 Luchtfoto plangebied partiële herziening Wellerwaard (rode lijn is globale begrenzing)
1.3 Bij het plan behorende stukken
Omdat het voorliggende plan 'Wellerwaard - partiële herziening' geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, zijn er geen nieuwe onderzoeken uitgevoerd. Bij deze toelichting is wel een bijlage opgenomen. Het betreft het beeldkwaliteitsplan "Wonen in de Wellerwaard, vrijheid en zekerheid".
1.4 Leeswijzer
In dit hoofdstuk is de aanleiding van het onderhavige plan beschreven, alsmede de ligging van het plangebied en de regels uit het vigerende beleid. In hoofdstuk Planbeschrijving wordt ingegaan op het plan en de wijzigingen ten opzichte van de vigerende plannen. In hoofdstuk 3 wordt het relevante beleid beschreven. In hoofdstuk Toelichting op de regels is een toelichting op de regels gegeven, waarbij is aangegeven op welke wijze de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkelingen juridisch zijn vertaald. In hoofdstuk 5 wordt de procedure beschreven en wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid.
Hoofdstuk 2 Planbeschrijving
2.1 Algemeen
In dit hoofdstuk komt de (beoogde) ontwikkeling van het plangebied aan bod. Aan de hand van de ruimtelijke en functionele structuur en de gewenste beeldkwaliteit volgt een stedenbouwkundige uitwerking voor het woongebied en het landgoed.
2.2 Stedenbouwkundige uitwerking
2.2.1 Algemeen
Wellerwaard is een ontwikkeling die voortkomt uit de behoefte naar meer vrijetijdsbesteding door een toegenomen welvaart. Een ontwikkeling waar bij het ontwerpen van onze polder geen rekening mee was gehouden. Het primaat lag destijds bij een optimale verkaveling voor de landbouw. Eind jaren ’80 kwam hier verandering in en al snel werd de Corridor, het gebied tussen Emmeloord, Kuinderbos, de A6 en Kuinderweg, aangewezen als recreatief uitloopgebied voor de polder. Sindsdien zijn hier plannen ontwikkeld en gerealiseerd voor recreatieve verbindingen tussen Emmeloord en het Kuinderbos. Er is een bijzondere golfbaan aangelegd, er is het Burchttochtgebied (een waterbergingsgebied met natuur en recreatieve routes en er is de Casteleynsplas, een voormalige zandwinput die nu door Flevolandschap beheert wordt als natuurgebied).
Wellerwaard vormt de verbindende schakel tussen deze gebieden én vult dit aan met nieuwe functies. Na de ontwikkeling van de golfbaan, de zandwinplas en het natuurgebied de Burchttocht, heeft de gemeente de afgelopen jaren gewerkt aan een nieuwe recreatieplas. Nog steeds vinden er volop ontwikkelingen plaats in het gebied. Ten oosten van de recreatieplas ontstaan de contouren van een nieuw landgoed met bos en water en ten noorden van de recreatieplas is de kavelverkoop gestart voor ruim en luxe wonen in de Wellerwaard. Ten noorden van de Burchttocht is een nieuw landgoed in voorbereiding.
Bij deze ontwikkelingen zijn nieuwe inzichten ontstaan die niet voorzien waren in het moederplan. Deze zaken worden met de partiële herziening opgelost.
2.2.2 Woongebied
Het ontwerp en de inrichting van het woongebied uit het plan is het resultaat van een groot aantal uitgangspunten. Een belangrijke is de aansluiting op de gerealiseerde recreatieplas. Bij de inmeting is gebleken dat de recreatieplas waaraan de kavels grenzen niet geheel grenst aan de uit te werken woonbestemming. Aan de tussenliggende zone wordt nu een passende bestemming gegeven waardoor de kavels aansluiten aan het water. Op de gronden mag niet worden gebouwd. Het betreft de bestemming water, groen en wonen.
Voor de gronden met de bestemming water geldt dat recreatief medegebruik mogelijk is.
2.2.3 Landgoed
Het Landgoed Wellerwaard is planologisch mogelijk gemaakt in het uitwerkingsplan. Voortschrijdend inzicht leert dat bij het landgoed ook een Bed and Breakfast (logies en ontbijt), een bedrijf aan huis en een kangoeroewoning tot de mogelijkheden moet horen. Omdat het moederplan deze mogelijkheid niet heeft, wordt dit nu in voorliggende partiële herziening mogelijk gemaakt.
2.2.4 Beeldkwaliteit
Voor het landgoed en het woongebied is een inrichtingsplan en beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze zijn opgenomen in 'Beeldkwaliteit, Wonen in Wellerwaard' en blijven onverminderd van toepassing op de uitwerking van het gebied.
2.2.5 Niet uit te werken gebied
Als gevolg van de realisatie van het Landgoed Wellerwaard en het Woongebied Wellerwaard wordt een deel van het uit te werken gebied niet langer uitgewerkt tot woongebied. Dit gebied krijgt met deze partiële herziening weer de agrarische bestemming, overeenkomstig het huidige gebruik. Gezien de ontwikkeling van het Landgoed 't Wellerloo, ten noorden van de Burchttocht is ook hier een gebied bestemd als agrarisch omdat uitwerking naar woningbouw niet langer opportuun is.
2.2.6 Omgevingsvergunning voor werken
Het moederplan biedt niet de mogelijkheid om op de gronden, anders dan de gronden bestemd tot 'Recreatie' een omgevingsvergunning voor het aanleggen van werken op te nemen. Omdat het wenselijk is dat de gerealiseerde staat van het gebied in takt blijft, is in deze partiële herziening een vergunningenstelsel voor werken opgenomen bij de bestemmingen Agrarisch, Groen en Water.
Hoofdstuk 3 Beleidskader en onderzoek
3.1 Beleid
3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. In de structuurvisie schetst het Rijk de ambities voor concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid tot 2040 (lange termijn) en doelen, belangen en opgaven tot 2028 (middellange termijn).
De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd, dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken.
De centrale visie wordt uiteengezet in drie hoofddoelstellingen voor de middellange termijn (2028), namelijk “concurrerend, bereikbaar en leefbaar en veilig”. Voor deze drie rijksdoelen zijn de onderwerpen van nationaal belang benoemd waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Aan de drie hoofddoelstellingen zijn 13 nationale belangen verbonden.
De rijksverantwoordelijkheid voor het systeem van goede ruimtelijke ordening is zonder hoofddoelstelling, als afzonderlijk belang opgenomen als nationaal belang 13: zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.
Hiervoor wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd in het Barro.
De ladder voor duurzame verstedelijking kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen.
Voordat de treden doorlopen worden, moet de vraag gesteld worden of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.
Omdat deze partiële herziening gelijk staat aan een conserverend plan is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing. Daarnaast worden er geen ander nationaal belang geraakt. Voor een beschrijving van het beleid wordt verwezen naar het moederplan.
3.1.2 Overig beleid
Onderhavig plan kan gezien worden als een conserverend plan waarin enkel technische aanpassingen worden doorgevoerd. Deze aanpassingen hebben geen invloed op het provinciale en gemeentelijke beleid. Voor een beschrijving van het beleid wordt verwezen naar het moederplan.
Hoofdstuk 4 Toelichting op de regels
4.1 Algemeen
Het juridisch bindende deel van de partiële herziening bestaat uit de verbeelding en de regels. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van deze gronden, regels omtrent de toegelaten bebouwing en eventueel specifieke regels voor het gebruik van de bouwwerken. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De toelichting heeft geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.
In dit hoofdstuk wordt de systematiek, de opbouw en indeling van de regels kort toegelicht.
Invulling van de partiële herziening
De partiële herziening is opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. De regels van voorliggend plan sluiten inhoudelijk aan bij de regeling in het moederplan en de uitwerkingsplannen. Waar mogelijk is verwezen naar de regels van het moederplan en de uitwerkingsplannen.
4.2 Regels
4.2.1 Indeling hoofdstukken
Voor de leesbaarheid en raadpleegbaarheid dienen de regels in hoofdstukken te worden geplaatst. Daarbij dient een vaste volgorde te worden aangehouden, te weten:
Hoofdstuk 1 Inleidende regels (zie paragraaf 4.2.2)
- begrippen;
- wijze van meten
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels (zie paragraaf 4.2.3)
- bestemmingen
Hoofdstuk 3 Algemene regels (zie paragraaf 4.2.4)
- anti-dubbeltelregel
- algemene gebruiksregels
- algemene afwijkingsregels
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels (zie paragraaf 4.2.5)
- overgangsrecht
- slotregel
4.2.2 Inleidende regels
In dit artikel worden begrippen verklaard die in de regels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen.
In artikel 2 wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden.
4.2.3 Bestemmingsregels
De regels van hoofdstuk 2 kennen allen een gelijke opbouw (voor zover van toepassing). De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin limitatief de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan.
De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van gronden en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. In de bouwregels staan uitsluitend bepalingen die betrekking hebben op het bouwen. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning voor bouwactiviteiten. De specifieke gebruiksregels vormen een nadere concretisering van het toegestane gebruik. Afwijken van de bouw- en gebruiksregels is onder voorwaarden mogelijk wanneer een omgevingsvergunning is verkregen van het bevoegd gezag. Een wijzigingsbevoegdheid geeft burgemeester en wethouders de mogelijkheid om een bepaalde bestemming te wijzigen binnen de kaders, zoals aangegeven in het betreffende artikel.
Gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor agrarisch gebruik. Er kunnen geen bedrijfsgebouwen worden gerealiseerd. Er mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouw zijnde worden gerealiseerd ten behoeve grondgebonden agrarische bedrijven.
Gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor groenvoorzieningen en voor waterberging. Tevens is het mogelijk om de hoofdontsluitingsweg en eventuele andere ontsluitingswegen ten behoeve van het nieuwe woongebied op deze grond aan te leggen. Op de grond kunnen geen gebouwen worden gerealiseerd. Alleen het bouwen van bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals bijvoorbeeld speelvoorzieningen, is toegestaan.
Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - bebouwingsvrije zone' mogen geen bouwwerken worden gerealiseerd.
Ter plaatste van de aanduiding 'overige zone - landgoed' zijn de gronden bestemd voor de ontwikkeling en instandhouding van een landgoed.
De gronden binnen deze bestemming zijn onder meer bestemd voor tuin. Het betreft hier de voortuin bij de woningen. Bouwwerken, geen gebouw zijnde, zijn binnen deze bestemming beperkt toegestaan.
De gronden met de bestemming water zijn bestemd voor waterhuishoudkundige doeleinden zoals waterlopen en waterberging. Er mogen geen gebouwen worden gebouwd.
Gronden binnen deze bestemming zijn primair bedoeld voor wonen met de daarbij behorende voorzieningen. Naast wonen zijn onder de in het artikel gegeven voorwaarden een aan huis verbonden beroep- of bedrijfsactiviteit toegestaan. Ook kan, onder voorwaarden, logies en ontbijt worden toegestaan.
Het is mogelijk om ondergronds te bouwen onder gebouwen tot een diepte van 3,5 meter beneden peil.
Gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor de ontwikkeling en instandhouding van een landhuis behorende bij een landgoed. Ook hier zijn aan huis verbonden beroep- of bedrijfsactiviteiten (onder de daar genoemde voorwaarden) en logies en ontbijt toegestaan.
4.2.4 Algemene regels
Hierbij is verwezen naar het bestemmingsplan Wellerwaard (moederplan).
Daarnaast kan op grond van de algemene afwijkingsregels een kangoeroewoning worden toegestaan.
4.2.5 Overgangs- en slotregels
In dit artikel is het overgangsrecht geregeld.
Als laatste is de slotregel opgenomen. Dit artikel omschrijft de titel van het plan.
Hoofdstuk 5 Voorbereiding plan en uitvoerbaarheid
5.1 Voorbereiding
5.1.1 Maatschappelijke betrokkenheid
In de toelichting van een bestemmingsplan moet ook een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken zijn opgenomen.
Het voorontwerp heeft vanaf 22 juni 2016 voor een periode van vier weken voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn geen inspraakreacties binnengekomen.
5.1.2 Overleg
Het voorontwerp is op de gebruikelijke wijze voor vooroverleg aangeboden aan de provincie Flevoland en het waterschap Zuiderzeeland. Uit dit overleg zijn geen reacties ontvangen.
5.1.3 Ontwerp
Na afronding van de inspraak- en overlegprocedure heeft het ontwerp van het bestemmingsplan van 8 september tot en met 19 oktober 2016 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn er geen zienswijzen binnengekomen.
5.1.4 Vaststelling
Na vaststelling van 'Wellerwaard - partiële herziening' kan binnen 6 weken na bekendmaking beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter uitsluitend beroep open voor belanghebbenden die eerder een zienswijze hebben ingediend of voor die onderdelen die zijn gewijzigd.
5.2 Uitvoerbaarheid
Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening geeft de toelichting inzicht in de uitvoerbaarheid van het plan. In deze situatie is geen sprake van nieuwe ontwikkelingen. Een beschrijving van de economische uitvoerbaarheid wordt derhalve achterwege gelaten. Voor het overige wordt verwezen naar het moederplan. Er is geen aanleiding voor kostenverhaal.