| Plan: | Emmeloord, Emmelhage - herziening 2015 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0171.BP00547-VS01 |
In juni 2014 is bestemmingsplan Emmelhage – herziening 2013 vastgesteld. Sinds het ontwerp van dit plan (al in 2013) zijn er verschillende ontwikkelingen die een nieuwe herziening van het bestemmingsplan (Emmeloord, Emmelhage – herziening 2015) wenselijk maken.
De aanleiding ligt in het verbeteren van de verkoopbaarheid van de nog niet verkochte kavels. Ondergeschikt hieraan kunnen met een bestemmingsplanherziening perceelsgewijs en plantechnisch enkele onvolkomenheden hersteld worden.
Omdat het bestemmingsplan slechts op onderdelen is herzien, zal de toelichting slechts ingaan op die herziene onderdelen en deze onderbouwen. De toelichting van het bestemmingsplan Emmelhage – herziening 2013 is als bijlage bij deze toelichting gevoegd omdat de motiveringen hierin voor het overgrote deel nog gelden voor dit bestemmingsplan.
Deze toelichting is als volgt opgebouwd. In dit hoofdstuk 1 is de aanleiding om het bestemmingsplan Emmeloord, Emmelhage - herziening 2013 te herzien omschreven. In hoofdstuk 2 volgt een overzicht van de aanpassingen die aan het plan zijn gedaan. Hoofdstuk 3 gaat in op het beleidskader en onderzoeken.
Gegevens over de voorbereiding van het plan en de uitvoerbaarheid sluiten deze toelichting af in hoofdstuk 4.
Een analyse van de verkoopsnelheid van de kavels in Emmelhage laat zien dat bij de huidige verkoopcijfers bij de beoogde sluiting van de grondexploitatie in 2021 de twee-onder-een-kapkavels verkocht zullen zijn, terwijl een groot deel van de vrijstaande kavels nog niet verkocht is. Momenteel zijn er 55 vrijstaande kavels nog niet verkocht. Bij het huidige verkooptempo van 1 à 2 per jaar zullen er in 2021 nog 41-48 vrijstaande kavels voor de gemeente resteren om te verkopen. Als de grondexploitatie niet per 2021 afgesloten kan worden dan komen hier jaarlijks kosten uit voort hetgeen een effect kan hebben op de eindwaarde. Het verkopen van vrije kavels voor de bouw van vrijstaande woningen heeft derhalve prioriteit. In het nieuwe marketing- / promotieplan van Emmelhage zal er daarom extra aandacht gevraagd moeten worden voor de verkoop van deze vrije kavels voor de bouw van vrijstaande woningen. Door het planologisch omzetten van deze vrije kavels door het geven van een dubbele bestemming (vrijstaand en twee-onder-een-kap) kan de verkoop gestimuleerd worden. De afgelopen drie jaar zijn er jaarlijks circa 11 twee-onder-een-kapwoningen verkocht en gerealiseerd, hieruit blijkt een stabiele vraag naar twee-onder-een-kapwoningen.
Een aantal op de kavelverkoopkaart (in combinatie met de bijbehorende prijslijst) voor vrijstaand in aanmerking komende kavels komt reeds op basis van het bestemmingsplan Emmeloord, Emmelhage - herziening 2013 in aanmerking voor realisatie als twee-onder-een-kapwoning. Doormiddel van deze bestemmingsplanherziening kan voor meer kavels uitgifte als twee-onder-een-kapwoning mogelijk gemaakt worden. Naast de mogelijkheid voor vrijstaande woningen worden op deze percelen dus ook twee-onder-een-kapwoningen mogelijk gemaakt. Door het op deze wijze vergroten van de flexibiliteit van het bestemmingsplan wordt bijgedragen aan de verkoopbaarheid van de kavels en ingespeeld op de marktvraag.
Niet alle vrijstaande kavels komen voor deze aanpassingsslag in aanmerking, het perceel moet wel voldoende ruimte bieden om een goede twee-onder-een-kapwoning te kunnen realiseren. Bovendien moet de twee-onder-een-kapwoning stedenbouwkundig goed inpasbaar zijn in de omgeving. Daarom is perceelsgewijs gekeken op welke percelen de mogelijkheid om twee-onder-een-kapwoningen te realiseren kan worden toegevoegd. Een groot deel van deze kavels is in het oorspronkelijk stedenbouwkundigplan als 'confetti' over de wijk gestrooid. Dit is gedaan met het oog op realisatie van een aantrekkelijk en afwisselend straatbeeld. Juist deze percelen met afwijkende stedenbouwkundige randvoorwaarden (bouwhoogte, kleurstelling, vrijstaand tussen twee-onder-een-kappers) blijken in de praktijk lastig te verkopen en laten gaten in het (vrijwel) afgeronde straatbeeld achter. De gemeente heeft van enkele omwonenden begrepen dat zij graag afronding van hun straat zien. Door het 'confetti-idee' los te laten kan met deze bestemmingsplanherziening voorzien worden in extra flexibiliteit. Ook voor enkele andere incourante kavels wordt de mogelijkheid opgenomen om de woning als twee-onder-een-kapper te realiseren.
Een andere ingreep die de verkoopbaarheid ten goede kan komen is het wegnemen van de verplichte nokrichting. Bij de reeds gerealiseerde woningen kan deze aanduiding verwijderd worden omdat zij geen doel meer dienen, dit betreft overtollige regelgeving. Ook voor de overige gevallen kan een groot deel van deze aanduidingen van de plankaart verwijderd worden. Hiermee wordt voor deze gevallen een vrije nokrichting mogelijk gemaakt. Een deel van de keuze voor welke percelen de (haakse) nokrichting wordt losgelaten hangt samen met het loslaten van het 'confetti-idee' uit het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan. Een ander deel van deze keuze hangt samen met de slecht lopende verkoop van de percelen langs het fietspad (Abel Tasmanpad), hier is in het bestemmingsplan Emmeloord, Emmelhage - herziening 2013 de nokrichting erg gedetailleerd vastgelegd terwijl er feitelijk geen helder stedenbouwkundig idee meer achter zit (mede door bestemmingsplanherzieningen in het verleden). Op deze percelen kan de nokrichting vrijgegeven worden. De welstandsnotitie waarborgt de oriëntering van deze percelen. In het zuidelijke en oostelijke plandeel zijn een aantal rijen woningen waar uit stedenbouwkundige overwegingen een evenwijdige nokrichting gehandhaafd blijft. Aan de noordzijde van de John Daltonhage in het noordwesten van het plangebied blijft de haakse nokrichting gehandhaafd. De hier reeds gerealiseerde woningen zijn ook haaks op de weg gebouwd. Door het grotendeels vrijgeven van de nokrichting wordt de verkoopbaarheid van de onverkochte kavels vergroot.
Op een deel van de Einsteinhage is momenteel een rijtje van drie aaneengebouwde woningen en een vrijstaande woning mogelijk. Het probleem bij deze verkaveling is dat de vrijstaande kavel feitelijk niet breed genoeg is om een goede invulling mogelijk te maken. Door het verwijderen van de aanduiding 'maximaal drie aaneengebouwd' op de verbeelding kan er ter plaatse een rijtje van vijf gerealiseerd worden. Dit komt de verkoopbaarheid ten goede.
Om de verkoopbaarheid van de vier nog niet verkochte 'accentkavels' (1, 231, 367 en 580) te verbeteren zijn deze kavels aangeduid als kavels waar 'meergeneratiewoningen' zijn toegestaan. Vanuit de markt is voor twee van deze kavels geïnformeerd naar de mogelijkheid om 'meergeneratiewoningen' toe te staan. Omdat er in deze gevallen (nog) geen sprake is van een concrete zorgebehoefte kan er geen beroep gedaan worden op de verschillende mogelijkheden die de diverse mantzorgregelingen bieden. Om het gebruik voor meerdere generaties in één gebouw toch toe te staan is in de regels onder artikel 6.2.1 sublid o. toegevoegd. Op deze kavels zijn maximaal twee in plaats van maximaal één woning per gebouw toegestaan. Om dit mogelijk te maken is ook de definitie van 'woonhuis' aangepast. Op deze kavels mogen twee huishoudingen gehuisvest worden. De betreffende kavels zijn voldoende groot en zijn vanwege hun aanduiding als 'ruimtelijk accent' geschikt voor een bijzondere invulling.
Voor deze kavels is bij de vorige bestemmingsplanherziening getracht een bestaand bouwplan voor zes bungalows (twee maal drie aaneengebouwd) mogelijk te maken. De voetprint van het bouwplan is niet goed vertaald naar het op de verbeelding aangeduide bouwvlak. Door het bouwvlak op te rekken tot de perceelsgrens kan het bouwplan gerealiseerd worden. Ruimtelijk zijn hier geen bezwaren tegen. Deze ingreep draagt bij aan de verkoopbaarheid van de percelen. Initiatiefnemer zal een planschadeovereenkomst moeten tekenen alvorens de plannen definitief meegenomen zullen worden.
Op 6 mei 2015 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) uitspraak gedaan in het beroep dat liep tegen bestemmingsplan 'Emmeloord, Emmelhage – herziening 2013' voor wat betreft de percelen aan de Franklinhage. Door deze uitspraak is voor deze percelen bestemmingsplan 'Emmeloord, Emmelhage – herziening 2013' onherroepelijk geworden. Met het oog op deze beroepszaak is de betreffende locatie reeds in de (voor)ontwerpfase buiten het plangebied van de herziening van 2015 gehouden. Nu het bestreden onderdeel onherroepelijk (conform het eerder vastgestelde bestemmingsplan) is geworden, is er geen aanleiding om deze locatie alsnog op te nemen in de nieuwste herziening van het bestemmingsplan.Het bestemmingsplan 'Emmeloord, Emmelhage – herziening 2013' blijft voor deze percelen van kracht.
Op het perceel Marie Curiesingel 1 te Emmeloord is al enige tijd een gastouderopvang gevestigd. Het voornemen is om de gastouderopvang om te zetten naar een kinderopvang voor maximaal 6 kinderen van de leeftijd 0-4 jaar.
Het realiseren van een kinderopvang met maximaal 6 kinderen staat niet op de lijst van aan huis verbonden bedrijfsactiviteit. Hierdoor valt het niet onder het geoorloofd gebruik zoals bedoeld in artikel 6 lid 6.5.2 van het onderliggende bestemmingsplan.
De gemeente is bereidt medewerking te verlenen aan het verzoek voor het realiseren van een kinderopvang van maximaal 6 kinderen, mits wordt voldaan aan de eisen 1 t/m 6.
In het kader van gastouderschap wordt uitgaan van maximaal 6 kinderen om te kunnen voldoen aan de hierboven genoemde eisen is de gemeente van mening dat er maximaal 6 kinderen opgevangen mogen worden.
In het vigerende bestemmingsplan is op het perceel Espelerweg 10-I per abuis een nokhoogte van 6,5 meter opgenomen terwijl dit de goothoogte had moeten zijn. In deze herziening wordt deze onvolkomenheid hersteld.
Bij de vaststelling van het bestemmingsplan Emmeloord, Emmelhage - herziening 2013 is per abuis de in de bijlage gevoegde welstandsnotitie niet als separaat beslispunt opgenomen in het raadbesluit. Op basis van artikel 12a lid 1 van de Woningwet had dit wel gemoeten. Op de vaststelling van een welstandsnota is ten gevolge van artikel 12 lid 4 Woningwet de gemeentelijke inspraakverordening van toepassing. Door de stukken samen met het (voor)ontwerp van dit bestemmingsplan ter inzage te leggen wordt aan deze procedure voldaan. De gemeenteraad moet de welstandsnotitie vaststellen.
Inhoudelijk zijn er in de welstandsnotitie enkele aanpassingen nodig. Stedenbouwkundige zaken die in het bestemmingsplan geregeld worden kunnen beter niet aanvullend ook in de welstandsnotitie geregeld worden (bijvoorbeeld nokrichting, bouwhoogte en dakhelling). De welstandsregels zullen op dit punt vereenvoudigd worden en de bijbehorende kaartjes zullen aangepast worden. Hiernaast wordt ook in de welstandsnotitie het 'confetti-idee' uit het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan losgelaten, dit houdt in dat de verplichte lichtere gevelkleur die voor bepaalde percelen opgeheven wordt. Voor erfafscheidingen zullen (net als in de vigerende welstandsnotitie) geen specifieke welstandscriteria opgenomen worden. Hiermee worden de welstandsvrije mogelijkheden optimaal benut.
Per abuis is een verkeerde versie van het akoestisch onderzoek als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan Emmeloord, Emmelhage - herziening 2013 vastgesteld. In dit bestemmingsplan is in Bijlage 3 Akoestisch onderzoek het juiste akoestisch onderzoek toegevoegd.
In de bestemming 'Woongebied' is lid 6.3 Afwijken van de bouwregels als volgt opgenomen:
6.3.1 Afwijken van de bouwregels
Daarbij is in lid 6.3.2 een afwegingskader voor deze afwijkingsbevoegdheden opgenomen.
het begrip gevellijn in artikel 1 van de regels is aangevuld. Aangegeven is dat met deze lijn tevens bedoeld wordt het begrip voorgevelrooilijn zoals omschreven in de begripppen van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht.
Het onderliggende bestemmingsplan past binnen het beleid dat is opgenomen in de "Woonvisie Noordoostpolder 2.0".
Over Emmelhage is het volgende in de Woonvisie opgenomen:
Voor uitbreidingslocaties heeft de Woonvisie grote gevolgen. Het woningbouwprogramma van Wellerwaard en Emmelhage wordt herzien en er komt meer flexibiliteit om in te spelen op de marktvraag. Er wordt gezocht naar locaties binnen Emmeloord waar ruimte is om goed in te spelen op de veranderde vraag. Uitbreidingslocaties bij de dorpen worden in de meeste gevallen eerder afgerond en nieuwe uitbreidingen blijven (in principe) achterwege; er komt voldoende ruimte vrij binnen de dorpen. De precieze keuzes en de ruimtelijke en financiële gevolgen daarvan krijgen een plek in de separate Strategische nota grondvoorraad.
De op het plangebied van toepassing zijnde welstandseisen zijn opgenomen in het Bijlage 2 Welstandsbeleidsplan Emmelhage herziening fase "Boswonen".
Het gemeentelijk duurzaamheidsbeleid staat beschreven in het Duurzaamheidsplan 2012-2015 (vastgesteld: januari 2012). Het beschrijft de ambities tot 2030 en de doelstellingen tot 2016 van onze gemeente op het gebied van duurzaamheid.
Met betrekking tot duurzaam wonen en leven streeft de gemeente naar een leefomgeving die uitnodigt om in te wonen, te spelen en te recreëren. Deze omgeving is daartoe gezond, veilig, schoon, uitdagend en educatief. Binnen de gemeente Noordoostpolder wordt in 2030 voldoende duurzame energie opgewekt om daarmee energieneutraal te zijn. Woningen in Noordoostpolder zijn of worden duurzaam gebouwd.
Het plangebied is in deze herziening niet veranderd, op de percelen aan de Franklinhage die buiten het plangebied zijn gelaten, na. De waterparagraaf die in de toelichting van het bestemmingsplan Emmeloord, Emmelhage - herziening 2013 is opgenomen is dan ook van toepassing op dit bestemmingsplan
In het kader van het bestemmingsplan "Emmelhage 2004" is in 2003 door Goudappel Coffeng akoestisch onderzoek uitgevoerd (rapport d.d. 22 september 2003).
In het kader van het bestemmingsplan Emmeloord, Emmelhage - herziening 2013 is het door Goudappel Coffeng in 2003 uitgevoerde geluidsonderzoek in 2012 en 2013 door dit bureau geactualiseerd.
Goudappel Coffeng heeft nog nader onderzoek verricht. Van dit onderzoek, Akoestisch onderzoek d.d. 26 november 2013 is aan het bestemmingsplan Emmeloord, Emmelhage - herziening 2013, de verkeerde versie als bijlage toegevoegd, namelijk die van 13 januari 2013.
In Bijlage 3 Akoestisch onderzoek bij deze toelichting is de juiste versie van het akoestisch onderzoek toegevoegd.
Aangezien de paragraaf geluid in het bestemmingsplan Emmeloord, Emmelhage - herziening 2013, wel op grond van de juiste versie van het akoestisch onderzoek is geschreven, blijft deze paragraaf en de conclusie daarvan onveranderd van toepassing voor dit bestemmingsplan.
In de toelichting van een bestemmingsplan moet ook zijn neergelegd een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.
Het voorontwerp is op de in de gemeente gebruikelijke wijze voor inspraak ter inzage gelegd.
De resultaten zijn in Bijlage 5 Reactienota inspraak en overleg bij deze toelichting opgenomen.
Het voorontwerp zal op de gebruikelijke wijze voor vooroverleg aangeboden aan de provincie, het Rijk en het Waterschap Zuiderzeeland.
De resultaten zijn in Bijlage 5 Reactienota inspraak en overleg bij deze toelichting opgenomen.
In Bijlage 6 Nota ambtshalve wijzigingen ten opzichte van voorontwerp zijn de ambtshalve wijzigingen die zijn doorgevoerd opgenomen.
Ingevolge artikel 3.1.6. van het Bro geeft de toelichting inzicht in de uitvoerbaarheid van het plan. Op grond van artikel 6.12 van de Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Bij een besluit tot vaststelling kan de raad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is.
Voor het voorliggend plangebied is een grondexploitatie opgesteld, i.c. Bijlage 4 Grondexploitatie emmelhage Boswonen. Hieruit blijkt dat de exploitatie resulteert in een positief saldo van €10.418.905,00. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat het plan financieel uitvoerbaar is.
Door deze herziening wordt voorgestaan om (nog meer) flexibiliteit in de verkaveling van het stedenbouwkundige plan van Emmelhage door te voeren ten einde sneller grond te verkopen. Dit houdt feitelijk de omzetting (lees: het geven van een dubbelbestemming) in van een aantal kavels die nu alleen de bestemming vrijstaand hebben. Het omzetten en verkopen van deze kavels van vrijstaand in twee-onder-een-kapwoningen heeft een prijseffect. De grondprijs onder kavels voor de bouw van twee-onder-een-kapwoningen (€170,- tot €180,- per m² excl. BTW) is namelijk lager dan de prijs van kavels voor de bouw van vrijstaande woningen (€200,- tot €210,- per m² excl. BTW). Door het aanpassen van deze kavels - door de herziening - en het daadwerkelijk uitgeven van deze “omgezette” kavels ontstaan er financiële gevolgen welke ten nadele zijn voor het resultaat van de grondexploitatie. Hier staat tegenover dat een betere verkoopbaarheid er aan toe kan bijdragen dat de grondexploitatie conform tijdshorizont afgesloten kan worden. Hiermee wordt voorkomen dat de grondexploitatie veel later dan 2021 gesloten wordt. De financiële effecten worden bij herziening van de grondexploitatie inzichtelijk gemaakt aan zowel de stuurgroep van Emmelhage en het college.