| Plan: | Espel |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0171.BP00504-VS01 |
Dit artikel is specifiek bedoeld voor nutsvoorzieningen, waarbij gasdrukregel- en meetstations zijn uitgesloten. Er zijn bouwregels opgenomen voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Deze bestemming is toegekend aan het noordelijke deel van het bedrijventerrein. Binnen de bestemming Bedrijventerrein - 2 zijn bedrijven toelaatbaar t/m categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten.
In beginsel zijn detailhandelsbedrijven niet toegestaan, met uitzondering van detailhandelsactiviteiten op het gebied van de verkoop van auto's, boten, caravans, landbouwvoertuigen (ABC-goederen) en grove bouwmaterialen alsmede detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, bewerkt of gemonteerd.
Voor een nadere beoordeling over de toelaatbaarheid van de bedrijven is een Staat van Bedrijfsactiviteiten van belang. Naast een omschrijving van de soort/aard van toelaatbaar te achten bedrijven bevat deze Staat indicaties voor de in acht te nemen afstanden ten opzichte van een rustige woonwijk. Deze afstanden hebben betrekking op dan wel vloeien voort uit bepaalde activiteiten van het gemiddeld te achten bedrijf in die sector.
Om op eenvoudige wijze te kunnen inspelen op nieuwe ontwikkelingen, is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Via afwijking kunnen bedrijven worden toegelaten die naar de aard van de bedrijvigheid alsmede qua bedrijfsomvang vergelijkbaar zijn met de toegestane bedrijven. Voorwaarde is wel dat deze bedrijven qua hinder en of gevaar geen onevenredige afbreuk doen aan het woonleefmilieu.
Bedrijfswoningen zijn niet toegestaan, behalve de bestaande bedrijfswoningen. Deze zijn expliciet in het plan aangeduid.
Tenslotte kan nog worden opgemerkt dat de vestiging van Wgh-inrichtingen is uitgesloten. Deze bedrijven komen in het plangebied niet voor, noch zijn zij daar gewenst. Dit geldt ook voor Bevi-inrichtingen.
Deze bestemming is toegekend aan het zuidelijke deel van het bedrijventerrein. In deze zone zijn bedrijven met een hogere categorie toegestaan (t/m 3.2). De voornaamste reden hiervoor is dat de afstand ten opzichte van de woonbebouwing voldoende groot is. De regeling komt nagenoeg overeen met de bestemming bedrijventerrein-2. Wgh-inrichtingen, Bevi-inrichtingen en inrichtingen die vallen onder het Besluit-m.e.r. 1994 zijn uitgesloten.
Bos en (hoog)opgaande afschermende beplanting vallen binnen de bestemming bos. Ook zijn speelvoorzieningen, paden en andere voorzieningen toegestaan. Er zijn bouwregels opgenomen voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Gebouwen zijn niet toegestaan.
Dit betreft de bestemmingsregeling voor de centrumvoorzieningen, zoals detailhandel, dienstverlening en horecavoorzieningen.
Voor het verbeteren dan wel het creëren van een vriendelijk vestigingsklimaat wordt het van belang geacht dat een onderlinge uitwisseling van functies mogelijk is. De bestemmingsomschrijving geeft daarom een breed scala aan mogelijkheden met betrekking tot de toegestane functies binnen deze bestemming.
Ten aanzien van horecabedrijven geldt uit een oogpunt van beperking van overlast een indeling (zie begrip "horeca"). Categorie I is binnen deze bestemming toelaatbaar. Er gelden bouwregels voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
De groenvoorzieningen die structuurbepalend zijn voor het plangebied zijn als zodanig bestemd. Binnen deze bestemmingen zijn onder meer voet- en fietspaden, speelvoorzieningen en water toegestaan. Bijzondere functies als de ijsbaan, het volkstuinencomplex en de muziektent zijn aangeduid. De regels laten ruimte voor de realisering van een (bovenwijkse) speelvoorziening. Er zijn bouwregels opgenomen voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Met uitzondering van het volkstuinencomplex zijn binnen de bestemming Groen geen gebouwen toegestaan.
Deze bestemming voorziet in horecabedrijven en een bijbehorende bedrijfswoning. De bestemming komt slechts eenmaal voor in het plangebied en is toegekend aan party- en bowlingcentrum De Ducdalf (Westerrand 38).
In het begrip 'horeca" wordt een onderscheid in horecabedrijven doorgevoerd. Op basis hiervan is de uitoefening van een restaurant met zalenruimte en een hotel mogelijk (categorie I en II). Nachthoreca (discotheken) is niet toegestaan (categorie III). Er zijn bouwregels gegeven voor bedrijfsgebouwen, bedrijfswoningen, bijbehorende bouwwerken bij een bedrijfswoning en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. In verband met uitbreidingswensen van de Ducdalf is in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. De wijzigsbevoegdheid voorziet in uitbreiding van het bouwvlak aan de voorzijde (Westerrand) en omzetten van de bestemmingsplan 'Bos' naar 'Verkeer' (achterzijde). Dit laatste om voldoende parkeergelegenheid ten behoeve van de functie mogelijk te maken. Meer informatie over de wijzigingsbevoegdheid wordt gegeven onder het kopje 'algemene aanduidingsregels'.
Deze bestemming geldt voor de gronden die thans in gebruik zijn voor maatschappelijke doeleinden zoals scholen, kerken en dergelijke. Er is in beginsel ruimte voor activiteiten die van educatief, cultureel, religieus, medisch en/of van algemeen maatschappelijk belang zijn. Ter plaatse van de aanduiding "bedrijfswoning" is een bedrijfswoning mogelijk. Er zijn bouwregels gegeven voor bedrijfsgebouwen, bedrijfswoningen, bijbehorende bouwwerken bij een bedrijfswoning en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Maatschappelijk - Begraafplaats
Binnen deze bestemming is uitsluitend een begraafplaats met bijbehorende voorzieningen toegestaan. Er gelden bouwregels voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
De binnen het plangebied voorkomende sport- en speelvoorzieningen, zoals de sportvelden met bijbehorende voorzieningen, zijn als zodanig bestemd. Er gelden bouwregels voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor de ontwikkeling van een nieuwe sportaccomodatie bij de sportvelden in Espel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.
De gronden die zijn gelegen voor de woningen hebben de bestemming Tuin gekregen. Uitgangspunt is dat daar geen gebouwen worden opgericht, doch met afwijking kan worden toegestaan dat bouwwerken als erkers en entreepartijen worden gebouwd. Tevens is het middels afwijking van de gebruiksregels mogelijk dat de gronden ten dienste van wonen worden gebruikt.
Deze bestemming heeft betrekking op alle (openbare) verkeers- en parkeervoorzieningen in het plangebied. De bestemmingsomschrijving is ruim van opzet, wat inhoudt dat naast wegen en paden ook groenvoorzieningen mogelijk zijn. Deze meer globale wijze van bestemmen maakt enige flexibiliteit binnen het openbaar gebied mogelijk. Er zijn bouwregels opgenomen voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Gebouwen zijn niet toegestaan.
Hoofdwatergangen, waterpartijen en overige waterhuishoudkundige voorzieningen zijn als zodanig bestemd. Ook bruggen, duikers, beschoeiingen en dergelijke zijn toegelaten. Er zijn bouwregels opgenomen voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Gebouwen zijn niet toegestaan.
In de bestemmingsomschrijving is opgenomen dat deze gronden zijn bestemd voor wonen in (vrijstaande) woonhuizen. Gelet op de definitie van woonhuizen is sprake van gebouwen die slechts één woning omvatten. Garageboxen en een woonboerderij hebben een aanduiding gekregen.
In de bouwregels wordt onderscheid gemaakt tussen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bij gebouwen wordt nader onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen enerzijds en bijbehorende bouwwerken anderzijds. Onder bijbehorende bouwwerken worden bijgebouwen, aan- en uitbouwen, alsmede bouwwerken met een dak begrepen.
Een bijbehorend bouwwerk mag bijvoorbeeld wel worden gebruikt als slaapkamer van het huishouden dat in de woning is gevestigd. Voor vrijstaande objecten geldt dat zelfstandige bewoning wordt aangemerkt als een gebruik in strijd met het bestemmingsplan. Voor mantelzorg geldt een speciale regeling (algemene gebruiksregel).
Hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Om stedenbouwkundige redenen kunnen bouwaanduidingen zijn aangegeven.
Voorts zijn regels gesteld voor onder andere de maximale hoogtes, de breedte van woningen en de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens.
Aan de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken (de met garage aangeduide gebouwen tellen niet mee) zijn twee maxima verbonden: de 50%-norm en het aantal m2. De 50%-norm is een beperking op de bouwmogelijkheden op kleine percelen, het maximale aantal m2 is een rem op de bouwmogelijkheden op grote percelen. Bij het berekenen van de toegestane bebouwing geldt de oppervlakte van het zogenaamde achtererfgebied.
De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, achter de voorgevel of het verlengde daarvan mag ten hoogste 2,5 meter bedragen. Deze regel is met name van belang voor erfafscheidingen.
Gebouwen mogen mede worden gebruikt voor beroeps- en bedrijfsuitoefening aan huis, mits de woonfunctie als hoofdfunctie aanwezig blijft (gemeentelijke beleidsnotitie "werken in de woonomgeving", 2001). Onder beroepsuitoefening aan huis wordt onder meer verstaan het verlenen van diensten op administratief, maatschappelijk, juridisch, (para)medisch, therapeutisch, kunstzinnig of daarmee gelijk te stellen gebied. Deze regeling vloeit voort uit de jurisprudentie zoals die zich heeft ontwikkeld ten aanzien van aan huisgebonden beroepen. Bij twijfelgevallen zal aansluiting moeten worden gezocht bij deze jurisprudentie.
Voor de bedrijfsactiviteiten aan huis geldt een lijst op basis van de VNG-uitgave "Bedrijven en milieuzonering”. Het betreft geselecteerde licht-milieubelastende bedrijven als genoemd in categorie 1, dan wel bedrijven die naar hun aard en invloed op de omgeving hiermee vergelijkbaar zijn.
Voor zowel beroeps- als bedrijfsuitoefening aan huis zijn eisen opgenomen die de inpasbaarheid in de woonomgeving dienen te waarborgen. Zo is bepaald dat ten hoogste 30% van de oppervlakte van de woning en ten hoogste 60% van de bijbehorende bouwwerken mag worden gebruikt voor de activiteit tot een maximum van 75 m2. Tevens dient de activiteit geen afbreuk te doen aan de uitstraling van de woning en dient er geen nadelige invloed te zijn op het woon- en leefmilieu. Ook is een onevenredige toename van de parkeer-/verkeersdruk niet geoorloofd en is detailhandel niet toegestaan. Tenslotte dient de activiteit aan huis door de bewoner te worden uitgeoefend.
Wonen - Voormalig Agrarisch Bedrijf
De voormalige boerderij aan Espelerpad 3 heeft de bestemming Wonen - Voormalig Agrarisch Bedrijf gekregen. Deze is bestemd voor wonen en de volgende functies: het hobbymatig houden van dieren, de opslag en koeling van (agrarische) producten en de opslag van landbouwwerktuigen, caravans en boten. Deze functies mogen alleen inpandig plaatsvinden. Er geldt een aantal bouwregels voor gebouwen (hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken) en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Net als bij de bestemming Wonen zijn voor zowel beroeps- als bedrijfsuitoefening aan huis eisen opgenomen die de inpasbaarheid in de woonomgeving dienen te waarborgen.
Hoofdstuk 3 - Algemene regels
Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze zou zich kunnen voordoen, indien een deel van een bouwperceel dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken wederom bij een dergelijke berekening, doch nu ten behoeve van een ander bouwperceel wordt betrokken.
Hierin is geregeld dat bestaande maten, afstanden en afmetingen gehandhaafd mogen blijven, ook al is in de bestemmingsregels iets anders toegestaan. Hiermee wordt voorkomen dat afwijkingen direct onder het overgangsrecht vallen.
In het Besluit ruimtelijke ordening is een gebruiksverbod opgenomen. Deze gaat uit van de gedachte, dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit maakt het noodzakelijk, dat de bestemmingsomschrijving voldoende duidelijk is.
Bepaald is dat het gebruik van behorende bouwwerken bij een woning ten dienste van bewoning door een persoon die vanwege zijn gezondheidstoestand is aangewezen op de niet bedrijfsmatige zorg van een bewoner van de woning, is toegestaan (zogenaamde mantelzorg).
Party- en bowlingscentrum de Ducdalf, gevestigd aan de Westerrand 38, heeft uitbreidingswensen. Het gemeentebestuur staat hier in beginsel positief tegenover. Omdat de plannen nog onvoldoende uitgewerkt zijn en de uitvoerbaarheid onvoldoende is aangetoond, is besloten een wijzigingsbevoegd op te nemen. De wijzigingsbevoegdheid ziet enerzijds op het vergroten van het bouwvlak aan de zijde van de Westerrand, anderzijds op de realisatie van extra parkeergelegenheid aan de achterzijde en op het terrein van de voormalige woonwagenstandplaats. Parkeren dient aan deze zijde plaats te vinden, om zo overlast voor bewoners te beperken. In de wijzigingsbevoegdheid zijn diverse voorwaarden opgenomen waaraan moet worden voldaan, alvorens het bestemmingsplan kan worden gewijzigd. Er dient onder meer verkeerskundig en akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden. Ook moet het plan voorzien in voldoende boscompensatie. Onder vergelijkbare voorwaarden is een wijzigingsbevoegdheid voor de ontwikkeling van een nieuwe sportaccomodatie opgenomen.
In dit artikel is een aantal regels opgenomen, om het mogelijk te maken dat het plan op ondergeschikte punten wordt aangepast. Dit evenwel met het voorbehoud dat de belangen van derden in redelijkheid niet mogen worden aangetast. Ook kleine afwijkingen (maximaal 10%) van de in de regels opgenomen, dan wel op de kaart aangegeven maten, kunnen volgens dit artikel mogelijk worden gemaakt. Omdat een en ander zich niet beperkt tot één bestemming, maar bij diverse bestemmingen gewenst of noodzakelijk kan blijken, zijn deze regels in beginsel op alle bestemmingen van toepassing.
Het afwijken mag geen automatisme zijn. Het bevoegd gezag zal afwijkingen zorgvuldig moeten afwegen en motiveren conform het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
Overige regels: Werking wettelijke regelingen
Hierin is bepaald dat, indien naar wettelijke regelingen wordt verwezen, deze gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van dit plan.
Bebouwing die niet voldoet aan de bepalingen van dit bestemmingsplan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing wordt mogelijk gemaakt. Indien de onder het overgangsrecht gebrachte bebouwing door een calamiteit verloren gaat, is volledige herbouw toegestaan.
Het gebruik van gronden en opstallen dat in strijd is met dit bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot.
In de slotregel is de titel van het bestemmingsplan opgenomen, in dit geval is dat: Espel.