Spoorlanden en Zendijk

6.2 Nadere toelichting op de planregels

Hierna volgend worden - voor zover nodig - de planregels artikelsgewijs van een nadere toelichting voorzien.

Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen

Deze bestemming betreft de tankstations. Er geldt een specifieke bestemming omdat deze functie detailhandel betreft en bovendien een grote verkeersaantrekkende werking met zich mee brengt die niet op het hele bedrijventerrein gewenst is.

De tankstations zijn verkooppunten zonder lpg. Daarom is geen aanduiding voor een veiligheidszone nodig.

Verder wordt voorzien in de verkoop van weggebonden artikelen. Het maximale verkoopvloeroppervlak dat hiervoor mag worden aangewend is zeer beperkt gehouden, om te voorkomen dat supermarktachtige winkels ontstaan. Bijbehorende gebouwtjes kunnen uiteraard iets groter zijn, omdat niet alle vloeroppervlakte per definitie tot de verkoopvloeroppervlakte kan worden gerekend (bijvoorbeeld toiletvoorzieningen).

Bedrijventerrein

Deze gronden zijn bestemd voor de vestiging van bedrijven. De bebouwing is mogelijk binnen de bouwvlakken. Voor een bouwperceel geldt een bebouwingspercentage van 75.

Bedrijfscategorie

Op de verbeelding is een aanduiding opgenomen voor de maximaal toelaatbare categorie voor bedrijven, de categorie is gekoppeld aan de zogenaamde Staat van Bedrijfsactiviteiten (bijlage bij de regels). De maximale categorie is dus afhankelijk van de aanduiding. De maximaal toegestane categorie in het plangebied is categorie 4.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, mits de grootste in acht te nemen afstand blijkens de bedrijvenlijst niet meer dan 200 meter bedraagt.

Naast een omschrijving van de soort/aard van de toelaatbaar te achten bedrijven, bevat deze lijst indicaties voor de in acht te nemen afstanden ten opzichte van een rustige woonwijk. Deze afstanden hebben betrekking op dan wel vloeien voort uit bepaalde activiteiten van het gemiddelde bedrijf in die sector.

Omdat de in de Staat van Bedrijfsactiviteiten opgenomen indeling voortvloeit uit activiteiten van het gemiddelde bedrijf in de betreffende sector, moge duidelijk zijn dat (aanzienlijke) afwijkingen ten opzichte van het gemiddelde bedrijf mogelijk zijn. Ter ondervanging van eventuele onvolkomenheden van de gekozen systematiek en om op eenvoudige wijze te kunnen inspelen op nieuwe ontwikkelingen, is daarvoor een afwijkingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen. Via een afwijkingsprocedure kunnen bedrijven worden toegelaten die naar de aard van de bedrijvigheid alsmede qua bedrijfsomvang vergelijkbaar zijn met de bedrijven, die in de betreffende categorieën zijn genoemd. Voorwaarde is wel dat deze bedrijven qua hinder en/of gevaar geen onevenredige afbreuk doen aan het woon-leefmilieu.

In principe mag er maximaal één categorie verschil zitten tussen de categorieaanduiding op de verbeelding en de nieuw te vestigen inrichting. Zo mag er bijvoorbeeld geen categorie 4.1 inrichting worden gevestigd waar volgens de verbeelding een categorie 3.1 inrichting mag komen, omdat dit twee categorieën hoger is. De inrichtinghouder moet kunnen aantonen waarom de inrichting in een lagere categorie thuishoort.

De bedrijfszonering is afgestemd op de ligging van burgerwoningen. Dit betekent, dat deze burgerwoningen in juridisch-planologische zin worden "beschermd" tegen nadelige invloeden vanwege de omliggende bedrijfsbestemming.

Op het terrein bevinden zich verschillende bedrijven, die niet passen binnen de hierboven beschreven categorie-indeling. Door middel van een aanduiding op de verbeelding ("specifieke vorm van bedrijf - aanvullende activiteit") is in de (bijlage bij de) regels aangegeven welke activiteiten thans plaatsvinden en hebben de huidige bedrijfsactiviteiten een regeling gevonden. Bij bedrijfsbeëindiging van een "aangeduid" bedrijf is uitsluitend een zelfde type bedrijf, dan wel een bedrijf dat in de betreffende zone is onder te brengen, toegestaan. Met toepassing van een wijzigingsprocedure is het mogelijk de nadere (bedrijfs)aanduiding van de verbeelding te verwijderen. Dit is pas aan de orde wanneer het bestaande bedrijf wordt beëindigd/verplaatst.

Binnen het gebied is geen nieuwe zware bedrijvigheid toegestaan (maximaal categorie 4.1). Deze terughoudendheid bestaat vanwege de belemmerende werking die hiervan uit kan gaan richting omringende bedrijven en woningen.

Ten aanzien van bedrijven als genoemd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is een verbod opgenomen. Hetzelfde geldt voor vuurwerkinrichtingen.

Inrichtingen als bedoeld in artikel 41 Wet geluidhinder (zogenaamde grote lawaaimakers) zijn uitgesloten op het bedrijventerrein. Deze bedrijven komen binnen het plangebied niet voor en zijn daar ook ongewenst.

Detailhandel

Detailhandel is op deze gronden onder beperkingen mogelijk. Bestaande legale detailhandelsvestigingen mogen worden gehandhaafd. Detailhandel is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding "detailhandel" (voor Spoorlanden) of "specifieke vorm van bedrijventerrein - 1" (voor Zendijk), waarbij de detailhandel is gekoppeld aan de van de planregels deel uitmakende lijst in Bijlage 4 Lijst detailhandel toegestaan. Dit betekent dat uitsluitend de betreffende detailhandel is toegestaan die bij een bepaald adres is vermeld.

Conform de nota "Detailhandel op bedrijventerreinen" zijn binnen de zone "specifieke vorm van bedrijventerrein - 1" via afwijking mogelijkheden voor voorzieningen ten behoeve van detailhandel in volumineuze goederen (geen woninginrichting en tuincentra), detailhandel in bouwmaterialen en/of in brand- en explosiegevaarlijke stoffen (waaronder bouwmarkten), productiegebonden detailhandel, internethandel en creatieve bedrijven.

De aanduiding "specifieke vorm van bedrijventerrein - 1" is opgenomen voor een deel van Zendijk. Binnen het gebied is geen zware bedrijvigheid toegestaan (maximaal categorie 3). Deze terughoudendheid bestaat vanwege de belemmerende werking die hiervan uit kan gaan richting omringende bedrijven.

Voor Spoorlanden is naar aanleiding van het geldende bestemmingsplan de aanduiding "specifieke vorm van bedrijventerrein - 2" opgenomen. Dit betreft een afwijkingsbevoegdheid ten behoeve van detailhandel in volumineuze goederen en de detailhandel in goederen welke niet in het woonmilieu passen, zoals de verkoop van bouwmaterialen.

Kantoren
De bestaande, legale kantoren zijn toegestaan. Hiervoor is op de verbeelding de aanduiding "kantoor" opgenomen en deze locaties zijn opgenomen als bijlage bij de regels.

Naar aanleiding van de detailhandelsnota (zie paragraaf 3.5.3) worden bij recht uitsluitend kleine kantoren van maximaal 50 m2 toegestaan op het deel van het terrein met de aanduiding "specifieke vorm van bedrijventerrein - 1" (een deel van Zendijk).

De vestiging van zelfstandige kantoren op andere locaties (dus buiten het gebied met de aanduiding "specifieke vorm van bedrijventerrein - 1") is niet toegestaan. Zelfstandige kantoorvestigingen worden daar niet wenselijk geacht.

Bedrijfswoningen

Bedrijfswoningen zijn niet bij recht toegestaan, met uitzondering van de reeds bestaande bedrijfswoningen. Vanuit milieuhygiënische overwegingen zijn bij recht alleen de bestaande bedrijfswoningen toegestaan.

De reeds bestaande woningen zijn niet onder het overgangsrecht gebracht, maar positief bestemd. Dit betekent dat deze woningen gewoon kunnen worden vernieuwd of veranderd, ter plekke bestaat een herbouwrecht. De rechtspositie van de bestaande bedrijfswoningen is daarmee veiliggesteld. De bestaande bedrijfswoningen zijn opgenomen in een van de regels deel uitmakende lijst, die als bijlage aan de regels is toegevoegd.

Nieuwe bedrijfswoningen zijn om milieuhygiënische redenen (wederzijdse beperkingen/overlast tussen bedrijven en woningen) niet bij recht toegestaan, maar alleen mogelijk via afwijking. Zie hiervoor ook paragraaf 5.4.

Bij deze afwijkingsbevoegdheid zijn een aantal voorwaarden opgenomen. De bevoegdheid geldt uitsluitend in het gebied met de aanduiding voor een bedrijf tot en met categorie 3.2 (dus de aanduidingen "bedrijf tot en met categorie 1", "bedrijf tot en met categorie 2", "bedrijf tot en met categorie 3.1" en "bedrijf tot en met categorie 3.2"). Ook dient te worden voldaan aan de Wet geluidhinder of dat een hogere grenswaarde is verleend, aangezien een bedrijfswoning een geluidgevoelig object is.

Gelet op het risico van illegale bewoning door "burgers" zijn alleen mogelijkheden geboden voor nieuwe bedrijfswoningen als deze aan, op of in de bijbehorende bedrijfsbebouwing worden gebouwd.

Karakteristieke complexen

Voor de locaties Spoorstraat 3 en Spoorstraat 12 is de aanduiding "karakteristiek" opgenomen. De complexen op deze locaties hebben cultuurhistorische waarden. Zie hiervoor paragraaf 4.1. Met de aanduiding "karakteristiek" wordt ingezet op het behoud van deze waarden.

Verkeer

De belangrijkste wegen (Zwolseweg, Spoorstraat en Kleiland) zijn bestemd met een specifieke verkeersbestemming. De overige wegen, paden en verkeer- en parkeervoorzieningen zijn geregeld in de bestemming "Bedrijventerrein".

Groen, Water, Verkeer, Verkeer - Railverkeer

Deze bestemmingen zijn van toepassing op de openbare ruimte.

De bestemming "Groen" is alleen opgenomen voor structureel / beeldbepalend groen. Binnen de bestemming "Groen" is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen naar de bestemming "Verkeer" voor parkeerplaatsen of voor aanpassingen van bestaande wegvoorzieningen, mits deze aanpassingen van beperkte omvang zijn.

De bestemming "Groen" is gericht op het behoud van de afschermende beplantingen en groenvoorzieningen.

De aanwezige watergangen zijn niet allemaal als zodanig bestemd. Voor de bestemming "Water" geldt dat deze alleen is opgenomen voor watervoorzieningen van enige omvang en betekenis. De overige watergangen vallen binnen de opgenomen bestemming. De regels voorzien in de aanwezigheid van watergangen.

De bestemming "Verkeer" betreft de binnen het plangebied gelegen wegen.

De spoorlijn Kampen-Zwolle is bestemd als "Verkeer - Railverkeer". Hier zijn spoorwegvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en groenvoorzieningen toegestaan.

Wonen

De in het gebied aanwezige woningen, die niet functioneren als bedrijfswoning, zijn bestemd als "Wonen". Deze bestemming is toegespitst op het feitelijk gebruik. Deze woningen zijn dus niet gelieerd aan een bedrijf.

In de bestemmingsomschrijving is een regeling opgenomen, die voorziet in de uitoefening van een aan-huis-verbonden-beroep. Deze regeling heeft betrekking op de zogenaamde "vrije beroepen", die ingevolge de jurisprudentie standaard toelaatbaar worden geacht binnen de woonfunctie. Dit staat dus los van de vraag of een woning al dan niet als bedrijfswoning moet worden aangemerkt.

Zoals bij alle woningen, zijn ook hier aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen toegestaan. De toegestane oppervlakte is gerelateerd aan een bebouwingspercentage van het bouwperceel, voor zover dit gronden betreft die zijn gelegen achter de voorgevel en het verlengde daarvan. Een minimale maat van 20 m2 is echter altijd toegestaan, hetgeen voordelig is voor een heel kleine kavel (zoals de kleine woning aan de noordkant van de Zwolseweg). Overigens mag een grotere bestaande oppervlakte gewoon worden gehandhaafd.

De hoogte van aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen mag ten hoogste 3 meter (plus eventueel 0,25 meter) bedragen. Vrijstaande bijgebouwen mogen 5 meter hoog worden gebouwd, waarbij wel uitgegaan wordt van een kapje (de goothoogte bedraagt namelijk maximaal 3 meter). Grotere bestaande (goot)hoogtes mogen worden gehandhaafd.

De bedrijfszonering is afgestemd op de ligging van burgerwoningen. Dit betekent, dat deze burgerwoningen in juridisch-planologische zin worden "beschermd" tegen nadelige invloeden vanwege de omliggende bedrijfsbestemming. Deze insteek is gekozen met het oog op de aard van het bedrijfsterrein en de aanwezige bedrijvigheid op het terrein, die in het algemeen "lichter" is dan de bedrijvigheid op het bedrijventerrein Haatland.

Tuin

De tuinen aan de voorkant van de woningen zijn nadrukkelijk als "Tuin" bestemd. Het verschil met het erf bij de bestemming "Wonen" is, dat het bestemmingsplan hier geen gebouwen toestaat.

Leiding

Hier is sprake van een dubbelbestemming ter bescherming van de aanwezige leiding. Bij een aantal werken, geen bouwwerk zijnde is een omgevingsvergunning noodzakelijk om de werken uit te kunnen voeren

Leiding - Hoogspanningsverbinding

In de zuidoosthoek van het plangebied is een hoogspanningsverbinding aanwezig. De dubbelbestemming is opgenomen ter bescherming van de aanwezige hoogspanningsleiding. Bij verreweg de meeste bouwactiviteiten zal overleg moeten plaatsvinden met de leidingbeheerder.

Waterstaat - Waterkering

In deze dubbelbestemming is tot uitdrukking gebracht dat een groot deel van de bij dit plan betrokken gronden tevens zijn bestemd voor de waterkering, de afvoer van hoog oppervlaktewater en de waterhuishouding.

Over bouwactiviteiten zal overleg moeten plaatsvinden met het waterstaatsgezag. Het beleid zoals neergelegd in de beleidslijn “Grote Rivieren” zal hierbij bepalend zijn.

Een deel van het gebied heeft een functie ten dienste van de waterkering. Activiteiten ten behoeve van de onderliggende bestemmingen dienen verenigbaar te zijn met de waterkerende functie ter plekke. Het ruimte voor de rivierbeleid is hier nog steeds actueel.

Deze dubbelbestemming heeft een functie voor het algemeen belang. Daarom prevaleert deze dubbelbestemming boven de direct aan de grond gebonden activiteit (de onderliggende bestemmingen).

Voor de beschermingszone van de waterkering is de aanduiding "vrijwaringszone - dijk" opgenomen.

Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze zou zich kunnen voordoen indien een deel van een bouwperceel dat reeds bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken wederom bij een dergelijke berekening, doch nu ten behoeve van een ander bouwperceel wordt betrokken.

Algemene gebruiksregels

Voor de redactie van de gebruiksbepaling is de algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. In beginsel is de bestemmingsomschrijving van de betreffende bestemming bepalend.

In verband met het schrappen van het bordeelverbod is expliciet opgenomen dat onder strijdig gebruik in ieder geval wordt verstaan het gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting. Het feit dat een bijzondere gebruiksbepaling is opgenomen, betekent niet dat met behulp van een contrario-redenering ander gebruik toelaatbaar moet worden geacht. Het gebruik zal steeds moeten worden getoetst aan de bestemmingsomschrijving in samenhang met de verbeelding en de bouwvoorschriften.

Algemene afwijkingsregels

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders een afwijkingsbevoegdheid toegekend voor een aantal met name genoemde afwijkingen.

Indien de verbeelding niet geheel blijkt overeen te stemmen met de werkelijke afmetingen in het terrein kunnen burgemeester en wethouders afwijken van het plan teneinde afwijkingen op ondergeschikte punten mogelijk te maken. De bepaling geeft de voorwaarden aan waaronder een dergelijke afwijking kan worden verleend.

Ook kleine afwijkingen (maximaal 10%) van de in de planregels opgenomen dan wel op de verbeelding aangegeven afmetingen kunnen met behulp van deze bepaling mogelijk worden gemaakt.

Voorts is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor onderdelen van hoofdgebouwen en voor een aantal andere bouwwerken, waaronder (hoek)erkers.

Het afwijken mag geen automatisme zijn. Burgemeester en wethouders zullen de afwijking moeten afwegen en motiveren conform het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht.

Algemene aanduidingsregels

De aanduidingsregels zijn extra regels die gelden bovenop de regels die gesteld zijn in de bestaande bestemmingen. Op deze wijze kun je één keer een regeling in de algemene aanduidingsregels opnemen in plaats van een aparte regeling in alle aparte van toepassing zijnde bestemmingen. In het voorliggende bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de gebiedsaanduiding "vrijwaringszone - dijk" in verband met de vrijwaringszone van de dijk bij de IJssel.

Overgangsrecht

Voor de redactie van het overgangsrecht is het Besluit ruimtelijke ordening bepalend.

Bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan bestaan, in uitvoering zijn of mogen worden gebouwd krachtens een op dat moment reeds aangevraagde bouwvergunning mogen in beginsel gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijkingen naar hun aard niet worden vergroot. Bij de vraag of de afwijking wordt vergroot, kan ook het gebruik relevant zijn. Van de mogelijkheid tot gedeeltelijke vernieuwing of verandering zijn uitgesloten de illegale bouwwerken. Daaronder worden verstaan de bouwwerken die zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning (bouwen) /bouwvergunning - voor zover vereist - zijn gebouwd in strijd met het toen geldende bestemmingsplan.

Ook is het gebruiksovergangsrecht opgenomen. Bestaand gebruik mag in beginsel worden gehandhaafd.

Daarnaast is een uitsluitingsclausule opgenomen voor gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.