| Plan: | Buitengebied |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0164.BP0007-0301 |
Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en bijbehorend GML-bestand waarin de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat. Het .GML-bestand en de regels dienen in samenhang te worden bekeken.
De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:
1. Inleidende regels;
2. Bestemmingsregels;
3. Algemene regels;
4. Overgangs- en slotregels.
In het navolgende worden de regels per hoofdstuk toegelicht.
Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied.
Dit artikel bevat de definities van de in de regels gebruikte begrippen, waarmee een eenduidige interpretatie van deze begrippen is vastgelegd.
De "wijze van meten" geeft onder meer regels waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.
Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de verbeelding is de bestemming aangegeven. In de regels is onder andere aangegeven welk gebruik is toegestaan, wat er gebouwd mag worden en wat verboden is. Hierna worden de verschillende bestemmingen toegelicht.
Een aantal gebieden in de gemeente Hengelo heeft een primair agrarisch karakter, terwijl de landschappelijke waarden in hoofdzaak gelegen zijn in een voor het veelal besloten kleinschalige Twente, opvallende grootschalige openheid, welke met de min of meer optimale rationele inrichting samenhangen. Beschermd moeten worden:
1. het agrarisch gebruik;
2. de openheid;
3. deels: aanwezige waardevolle landschapselementen.
Het beschermen van de openheid behoeft overigens niet altijd te leiden tot een verbod op het aanplanten van hout. Het aanbrengen van transparante linten kan immers bijdragen aan de accentuering van de ervaring van ruimte en openheid. Daarom is hiervoor een aanlegvergunningstelsel opgenomen. Het verwijderen van dichte, niet-waardevolle opstanden die de openheid verstoren, kan met het bestemmingsplan niet worden afgedwongen. Wel kan de gemeente hierin een actief beleid voeren.
Uiteraard zijn in dit Twentse landbouwlandschap tevens waardevolle landschapselementen aanwezig. Deze hebben veelal een cultuurhistorische waarde, en vaak, door hun ouderdom, een ondergroeilaag die ecologisch waardevol is. Waardevolle landschapselementen zijn in kaart gebracht en worden planologisch beschermd. De waarden die in dit gebied beschermd worden zijn het agrarisch gebruik, de openheid, het landelijk karakter in het algemeen, de aanwezige onverharde paden, plaatselijk aanwezige landschapselementen (bosjes, houtwallen etc.) en voor een klein deel kwetsbaar reliëf.
De bestemmingsregeling is eveneens gericht op behoud van extensieve recreatiemogelijkheden als wandelen en fietsen.
De bebouwingsregels richten zich allereerst op bebouwing gelegen binnen een agrarisch bouwperceel, waarbij de inhoud van de bedrijfswoning maximaal 750 m3 mag bedragen.
Deze gebieden kenmerken zich door een sterke afwisseling van - deels geaccidenteerde - landerijen, bospercelen, houtwallen, en worden deels door een stelsel van onverharde wegen en paden ontsloten. De grote mate van afwisseling tussen open ruimten en bosmassa's resulteert in een veelal waardevolle en kenmerkende kleinschaligheid. De accidentatie van delen van het gebied wordt bepaald door de aanwezigheid van esdekken (oude bouwlanden). Deze hebben landschappelijke en cultuurhistorische waarde.
Deze, grotendeels agrarische, gebieden vormen, door hun verdichte kleinschaligheid, de aanwezigheid van verschillende landschapselementen (bosjes, houtwallen), het stelsel van onverharde paden en wegen, de relatieve onbebouwdheid van bepaalde delen van het gebied, ligging nabij bossen e.d., een zeer fraai landschap. Het gebied heeft mede daardoor zijn waarde als extensief recreatief uitloopgebied voor de stadsbewoner.
In dit gebied komen agrarische bedrijven voor, welke over het algemeen economisch gezien een minder grote productie hebben. Bovendien zorgen de aanwezigheid van houtopstanden, de nabijheid van woonbebouwing en de veel kleinschaliger en meer versnipperde verkaveling voor minder optimale landbouwkundige omstandigheden in het gebied.
De agrarische delen van dit gebied zijn van bijzonder belang zowel voor de aanwezige landbouw zelf, als voor de landschappelijke en cultuurhistorische waarde van het gehele zandgebied. De aanwezige landschapselementen, onverharde wegen etc. zijn bepalend voor de landschappelijke waarde én voor de, juist aan die landschappelijke karakteristiek gebonden natuurwaarden.
De bestemmingsregeling is dan ook gericht op bescherming van deze waarden:
1. bescherming van het agrarisch grondgebruik;
2. bescherming van de landschappelijke waarden;
3. behoud van de waarden van het gebied voor extensieve recreatieve uitloop.
De waarden die hier beschermd worden zijn het agrarisch gebruik, de landschappelijke waarden die gelegen zijn in de landschappelijke afwisseling, de aanwezigheid van omsloten ruimten, een grote mate van kleinschaligheid en beslotenheid), daar mee samenhangend de als waardevol aangemerkte landschapswaarden, de in het gebied aanwezige onverharde paden en wegen en het relïef dat wordt veroorzaakt door de aanwezigheid van esruggen.
Een groot deel van het buitengebied van de gemeente Hengelo wordt reeds lang beheerd door het landgoed Twickel. Dat deel van het buitengebied wordt gekenmerkt door een intensieve verwevenheid van natuurgebieden (heide, schraalgraslanden) en bosopstanden, afgewisseld met veelal fraaie landerijen. Grote delen van dit gebied zijn dan ook aangemerkt als provinciale ecologische hoofdstructuur.
Het mag duidelijk zijn dat de binnen dit gebied gelegen agrarische gronden naast agrarische, tevens in bijzondere mate landschappelijke en natuurwaarden hebben. Het geheel is leef- en fourageergebied voor zoogdieren, amfibieën en reptielen en diverse vleermuissoorten. Het gebied is rijk aan dagvlindersoorten, vogelsoorten, bossen en kleinschalige landschappen, droge heiden en vochtige/natte cultuurlanden.
Floristisch herbergt dit gebied een veelheid aan vegetatietypen. De sterke mate van afwisseling tussen deels extensief (vaak grasland) gebruikte landbouwgronden en bos- en natuurterreinen draagt zorg voor een veelheid aan biotopen en waardevolle ecologische overgangssituaties.
Naast de genoemde waarden heeft het gebied ook een grote cultuurhistorische waarde. Tot de cultuurhistorische waarden kunnen behoren ruimtelijke en landschappelijke objecten en elementen, behorend tot de architectuurhistorie, archeologie of historische geografie. De cultuurhistorische waarden gaan dus verder dan enkel de panden aan welke vanuit de Monumentenwet een monumentale waarde is toegekend. Er kan hierdoor gesproken worden van een landschappelijk-agrarisch-ecologisch en cultuurhistorische eenheid, welke door haar (afwisselende) samenhang het geheel aan waarden bepaalt. Een bestemming "Agrarisch met waarden - Agrarische functie met natuur- en landschapswaarden" doet daarmee het meest recht aan de binnen dit geheel gelegen agrarische gronden.
De bestemmingsregeling is dan ook gericht op:
1. bescherming van het agrarisch grondgebruik;
2. bescherming van de landschappelijke waarden;
3. bescherming van de natuurwaarden;
4. bescherming en behoud van cultuurhistorische waarden;
5. behoud van de waarden voor het gebied voor extensieve recreatieve uitloop.
De waarden die hier beschermd worden zijn het agrarisch gebruik, de ecologische, landschappelijke en cultuurhistorische waarden, daarmee samenhangend de als waardevol aangemerkte landschapselementen, de meer of minder waardevolle graslanden en de in het gebied aanwezige onverharde paden en wegen en het relïef dat wordt veroorzaakt door de aanwezigheid van esruggen.
Agrarische bouwpercelen zijn gelegen binnen de bestemmingen 'Agrarisch', 'Agrarisch met waarden - Agrarische functie met landschapswaarden' en 'Agrarisch met waarden - Agrarische functie met natuur- en landschapswaarden' gelegen.
De bestaande agrarische bedrijven hebben een bouwperceel toegekend gekregen. Uitgangspunt van dit bestemmingsplan is, dat alle agrarische bedrijven de voor hun bedrijfsvoering benodigde bebouwing moeten kunnen oprichten, mits zij voldoen aan een aantal voorwaarden (zie regels). Op de agrarische bouwpercelen zijn op basis van het bestemmingsplan alleen gebouwen en bouwwerken ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering toegestaan. Ook het gebruik dient hiermee in overeenstemming te zijn. Op diverse agrarische bouwpercelen, maar ook op andere percelen, vinden echter activiteiten plaats die niet passen binnen de bestemming. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld loonwerkactiviteiten en het stallen van caravans.
De nevenactiviteiten bij agrarische bedrijven (niet passend binnen de agrarische bestemming) zijn uitsluitend toegestaan bij deze bedrijven voor zover deze activiteiten in bijlage 2 bij de regels zijn weergegeven. Indien een agrarisch bedrijf wil uitbreiden ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering zal eerst bekeken moeten worden of de voor andere functies in gebruik zijnde bebouwing benut kan worden voor de uitbreiding.
Het wordt toegestaan om, indien dat het meest doelmatig is, de grens van het bouwperceel in beperkte mate te overschrijden. Uitbreiding van het bouwperceel, of verandering van de vorm ervan, in het geval de bedrijfsvoering daar om vraagt, is mogelijk via een wijzigingsprocedure.
De gemeente Hengelo kent een relatief groot aantal fraaie agrarische opstallen en erven. Daar waar nodig kan de gemeente eisen stellen aan de situering van nieuwe gebouwen ten opzichte van een waardevol pand.
Zoals in ieder buitengebied komen ook in Hengelo niet-agrarische bedrijven voor. Bestaande niet-agrarische bedrijven krijgen een passende regeling, waarbij ieder niet-agrarisch bedrijf apart is bestemd. In beginsel worden geen ontwikkelingsmogelijkheden gegeven: via een ontheffing kan een maximale uitbreiding van 15% worden toegestaan, behoudens daar waar dat niet mogelijk of niet wenselijk is. In een aantal situaties is dat het geval.
Voor de algemene, beperkte norm van 15% is gekozen omdat "positief bestemmen" nu eenmaal ook inhoudt dat "normale" bedrijfsontwikkeling mogelijk moet zijn. Een lichte uitbreiding van de oppervlakte aan bebouwing kan onderdeel uitmaken van die normale bedrijfsontwikkeling.
Tevens is aangegeven dat, onder voorwaarden, omschakeling naar een ander bedrijf mogelijk is.
Het in het buitengebied voorkomende café/pension De Zevenster aan de Haaksbergerstraat is apart bestemd als horecabedrijf, dit om te voorkomen dat een omschakeling naar bijvoorbeeld een discotheek eenvoudig mogelijk wordt. Ook het zalencomplex Beckum Palace / Kings Wok is specifiek bestemd. De maximale maatvoering is voor beide afgestemd op de specifieke situatie.
Deze bestemming omvat de watermolen, het Oelerschooltje, een kinderdagverblijf en een zorgboerderij. De functionele mogelijkheden van deze gebouwen zijn ruim: naast de hierboven genoemde functie vallen onder 'maatschappelijk'; voorzieningen van openbaar bestuur, openbare dienstverlening, verenigingsleven, educatie, cultuur en lichamelijke en geestelijke volksgezondheid.
Het buitengebied van de gemeente Hengelo herbergt een fraai, afwisselend landschap met deels belangrijke natuurwaarden. De grotere, aaneengesloten bospartijen met natte heide en schraalgrasvelden in het westelijk deel van de gemeente zijn te beschouwen als een uitgestrekt natuurkerngebied. Juist de uitgestrektheid van het bosgebied draagt bij aan de waarde voor bos-, plant- en diersoorten, en vormt een zeer belangrijke voorwaarde voor de samenhang en ecologische interactie tussen de verschillende, vaak van elkaar afhankelijke soorten.
In het buitengebied voorkomende bostypen zijn de natte, voedselrijke broekbossen van het elzen-vogelkersverbond in Woolde, de droge eiken-berkenbossen en de voedselarme elzen-wilgenbroekbossen in Twickel, de eiken-beukenbossen die de Twickelse beken begeleiden alsmede de voedselrijkere bossen verspreid in het buitengebied. De ecologische diversiteit weerspiegelt zich in het voorkomen van een veelheid aan zoogdier-, amfibie-, reptiel- en vleermuissoorten en een veelheid aan vogelsoorten, gebonden aan bossen en gebonden aan vochtige natuurterreinen, ruigten en heiden.
Bescherming van het geheel is daarmee de hoofdvoorwaarde voor het behoud van de ecologische diversiteit. De bossen hebben daarnaast grote waarde als (extensief) uitloop- en recreatief medegebruikgebied voor de stedeling.
De meeste bossen, en zeker die in het beheersgebied van Twickel, hebben natuurwaarden. De bossen zijn anderzijds ook voor extensieve recreatie en selectieve houtkap (bijvoorbeeld voor de omvorming van naald- naar loofbos) en houtproductie geschikt. Om deze redenen kan de regeling voor zowel bos als natuur identiek zijn, en kan één bestemming gehanteerd worden.
De bestemmingsregeling is gericht op:
1. bescherming van het bosareaal en de aanwezige natuurwaarden;
2. mogelijk maken van bosbouw;
3. extensief recreatief medegebruik.
De bebouwingsmogelijkheden zijn vanzelfsprekend summier. Er mogen in ieder geval bouwwerken (geen gebouwen zijnde) worden opgericht ten dienste van de bestemming. Via ontheffing kunnen kleine gebouwtjes worden toegestaan.
Ter bescherming van de aanwezige waarden gelden uiteraard een aanlegvergunningstelsel en gebruiksregels.
Het attractiepark De Waarbeek heeft deze bestemming gekregen. Door het specifiek aanduiden van het parkeerterrein wordt voorkomen dat dit terrein wordt gebruikt voor recreatieve activiteiten en wordt gewaarborgd dat de parkeerdruk op eigen terrein wordt opgevangen.
De bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie reguleert een drietal campings. Voor alle campings geldt dat randvoorwaarden zijn opgenomen voor wat betreft het aantal en de situering van stacaravans / chalets, recreatiewoningen etc.
Deze bestemming regelt de in het plangebied gelegen sportvelden, de golfbaan, paintball en boogschietbaan. Voor alle sportlocaties geldt dat randvoorwaarden zijn opgenomen voor wat betreft het maximaal bebouwd oppervlak.
Hierin wordt alles met betrekking tot de wegen, de spoorlijn en het Twentekanaal geregeld.
De hoofdwatergangen en de gronden direct grenzend aan deze watergangen hebben deze bestemming gekregen.
Binnen de diverse gebiedsbestemming zijn overigens ook watergangen opgenomen; dit zijn watergangen waarvan de kadastrale begrenzing niet op de verbeelding kan worden aangegeven (te smal). Derhalve zijn deze watergangen binnen de desbetreffende gebiedsbestemming aangeduid en geregeld.
Zoals in ieder buitengebied is ook in Hengelo de situatie zo gegroeid dat plaatselijk sprake is van een grote hoeveelheid burgerwoningen. Er zal terughoudend worden omgegaan met het bouwen van nieuwe burgerwoningen in het buitengebied. De bouw van nieuwe burgerwoningen is daarom uitgesloten, met uitzondering van deelname aan de regelingen "Rood voor rood, VAB, Nieuwe landgoederen".
Woningsplitsing is beperkt toegestaan in situaties waarin bepaalde waarden behouden moeten blijven. Voormalige boerderijen kunnen worden gesplitst: het betreft typisch Twentse en Twickel boerderijen, waar stallen of andere bedrijfsruimten zijn geïntegreerd in de bouwmassa's. Ook woningen die anderszins cultuurhistorisch waardevol -veelal beeldbepalend- zijn, en als zodanig zijn aangemerkt in het bestemmingsplan - komen in aanmerking voor woningsplitsing.
De splitsing is gebonden aan strikte voorwaarden (waaronder het niet hinderen van omliggende agrarische bedrijven en een minimale inhoudsmaat).
Burgerwoningen krijgen uitbreidingsmogelijkheden tot maximaal 750 m3 (inclusief mogelijke inwoning).
Om te voorkomen dat bestaande woningen worden afgebroken en op een andere locatie worden herbouwd, is in de regels aangegeven dat een woning bij algehele herbouw dient te worden teruggebouwd op de bestaande fundamenten. Van deze eis kan ontheffing worden verleend, zij het dat herbouw op een andere locatie (vanzelfsprekend binnen het betreffende perceel) o.a. stedenbouwkundig aanvaardbaar dient te zijn.
In de gebruiksregeling is opgenomen, dat het uitoefenen van een aan-huis-gebonden-beroep mogelijk is binnen de woonfunctie. Vanzelfsprekend dient deze functie ondergeschikt te blijven aan de woonfunctie.
Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze gelden voor het gehele plangebied.
De antidubbeltelregel is opgenomen om ervoor te zorgen dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing wordt gelaten.
In dit artikel wordt de aanvullende werking van de bouwverordening voor zover betrekking hebbend op de stedenbouwkundige bepalingen in de bouwverordening buiten werking gesteld. Zou dit niet het geval zijn dan zouden deze stedenbouwkundige bepalingen automatisch de in de, in het bovenstaande beschreven, bestemmingen geboden ruimte inperken. Voor een aantal stedenbouwkundige bepalingen in de bouwverordening is echter een uitzondering opgenomen: deze blijven wel gelden. Deze bepalingen hebben voornamelijk betrekking op de toegankelijkheid van bouwwerken en de ruimte tussen bouwwerken.
Dit artikel regelt enkele aspecten met betrekking tot het gebruik van gronden.
Dit artikel regelt enkele aspecten met betrekking tot de gebruikte aanduidingen.
Door middel van de algemene ontheffingsregels kunnen burgemeester en wethouders ontheffing verlenen van de bestemmingsplanregels voor onder andere geringe overschrijding van bepaalde bouwregels, alsmede voor kunstobjecten, bouwwerken van openbaar nut, telecommunicatievoorzieningen enzovoort. Deze bevoegdheid vergroot de flexibiliteit van het plan.
In dit artikel is opgenomen aan welke voorwaarden moet worden voldaan ingeval gebruik gemaakt wordt van de wijzigingsmogelijkheden.
In dit artikel is de procedure beschreven die gevolgd moet worden bij het verlenen van een ontheffing, aanlegvergunning en dergelijke.
Dit artikel regelt de afstand van bebouwing tot de wegen en vaarwegen.
Dit artikel regelt ten aanzien van gebouwen en van gebruik dat bestaande gebouwen of bestaand gebruik dat afwijkt van het plan, onder voorwaarden mag worden voortgezet.
In dit artikel staat de naam van het bestemmingsplan.