| Plan: | bestemmingsplan Dedemsvaart Centrum, Markt 1-1a ('t Olde Postkantoor) |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0160.0000BP00159-VG01 |
Het onderhavige bestemmingsplan is opgesteld om de uitvoering van één van de projecten van het Masterplan Centrum Dedemsvaart mogelijk te maken. Het Masterplan Centrum Dedemsvaart is het resultaat van meerdere nota's en visies voor het centrumgebied. In de volgende paragraaf wordt ingegaan op de inhoud van deze nota's en visies. Vervolgens komen enkele sectorale beleidsnota's aan bod.
TOEKOMSTVISIE
In de Toekomstvisie gemeente Hardenberg 2004-2019 (subtitel: 'Hardenberg stapt stevig op de toekomst af', vastgesteld 27 mei 2004) en de uitwerking daarvan in het Meerjarenprogramma (10 november 2005) wordt ingezet op versterking van vier gemeentelijke kwaliteiten: 'de onderlinge betrokkenheid, de prettige woonomgeving, de ondernemerszin en de groene ruimte'.
Wat betreft voorzieningen is aangegeven dat centrale voorzieningen met een regionale uitstraling in de kern Hardenberg worden geconcentreerd, waarbij Dedemsvaart een aanvullende functie heeft.
Wat betreft woningbouw wordt aangegeven dat dit bij voorkeur door inbreiding binnen de kleine en grote kernen moet plaatsvinden. Hardenberg en Dedemsvaart hebben de grootste taakstelling. De behoefte van de eigen bevolking, met speciale aandacht voor jongeren en ouderen, staat voorop.
COLLEGEPROGRAMMA
In het Collegeprogramma 2010-2014 (subtitel: 'Meer met Minder', 9 april 2010) is aangegeven dat de gemeente start met de uitvoering van het 'centrumplan Dedemsvaart'. Het primaire doel is: verbetering tot toekomstgericht koopcentrum.
BEELDREGIEPLAN
De gemeente heeft begin 2009 het Beeldregieplan centrum Dedemsvaart (Van den Oever Zaaijer & P Architecten) laten opstellen. Het beeldregieplan bevat indicatieve richtlijnen op het gebied van welstand. Deze worden bij de planvorming voor de afzonderlijke deelgebieden (zie masterplan) uitgewerkt of bijgesteld.
WELSTANDSNOTA
De gemeenteraad heeft op 29 november 2011 de Welstandsnota Hardenberg Visie op beeldkwaliteit vastgesteld. Deze nota zet in op “het leggen van verbindingen tussen bestaande gebiedskwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen, tussen oud en nieuw, tussen snel en traag, tussen stad en land, tussen rood en groen, tussen opbrengsten en kosten.” De ambitie is een kwaliteitsontwikkeling in gang te zetten waarbij elk project bijdraagt aan de versterking van de beeldkwaliteit van de leefomgeving. Daarmee zullen de verschillende kernen zich meer onderscheiden en krijgt elke kern zijn eigen kleur (terug).
De gemeente wil meer vrijheid voor burgers creëren. Dit wordt bereikt door kaders te stellen 'waar het er toe doet' en andere delen van de gemeente regelvrij te maken. Een en ander komt tot uiting in de toekenning van drie niveaus (zie hierna). Op de belangrijke plekken wordt door middel van welstand en bestemmingsplan gestuurd. De laag gewaardeerde plekken zijn welstandsvrij. Voor deze gebieden is het bestemmingsplan maatgevend.
De welstandsnota maakt onderscheid naar de volgende niveaus:
Geen eisen ten aanzien van welstand. Beeldkwaliteit wordt geregeld in het bestemmingsplan.
Specifieke ambitie ten aanzien van beeldkwaliteit, gericht op behoud van belangrijkste gebiedskenmerken van architectonische of stedenbouwkundige aard. Inzet van een globale vorm van welstand met planbegeleiding naast het bestemmingsplan.
Hoge ambitie ten aanzien van beeldkwaliteit, bij gebieden en/of locaties met een hoge architectonische en stedenbouwkundige waarde. Inzet van welstand met een intensieve vorm van planbegeleiding naast het bestemmingsplan.
Aan het plangebied is beschermingsniveau 2 toegekend. Er is daarom sprake van een intensieve vorm van planbegeleiding door welstand. Tevens is met de ontwikkelaar afgesproken dat de plannen worden voorgelegd aan het kwaliteitsteam Dedemsvaart Centrum.
STRATEGISCHE VISIE MASTERPLAN DEDEMSVAART
In januari 2009 is de Strategische Visie voor het centrum van Dedemsvaart verschenen. De Strategische Visie beoogt vanuit de invalshoeken stedenbouw, verkeer en detailhandel, de kwaliteit van het centrum van Dedemsvaart op een hoger plan te brengen. Hierdoor zal de functie van Dedemsvaart als woon-, werk- en verzorgingskern aanzienlijk worden versterkt. Omdat de Strategische Visie is vertaald in de Structuurvisie Dedemsvaart Centrum (en vervolgens in het Masterplan Centrum Dedemsvaart), wordt niet nader op de inhoud van deze visie ingegaan.
STRUCTUURVISIE
Op 16 februari 2010 is door de gemeenteraad de Structuurvisie Dedemsvaart Centrum vastgesteld door de gemeenteraad. Hierin zijn onder meer de Detailhandelsstructuurvisie (21 december 2004), de Structuurvisie Dedemsvaart (25 april 2006) en de Strategische visie Masterplan Dedemsvaart vertaald. Het geeft de ruimtelijke visie weer voor het centrum van Dedemsvaart tot 2020. De Structuurvisie Dedemsvaart Centrum vormt daarmee het belangrijkste kader voor ruimtelijke ontwikkelingen binnen het centrum van Dedemsvaart.
Uitgangspunt voor het centrumgebied is dat het gemengde karakter en de levendigheid wordt behouden. Naast de functie van koopcentrum voor de dagelijkse benodigdheden en doelgerichte aankopen dient het gebied ook aantrekkelijk te zijn voor recreatief winkelen, horeca en sociaal-culturele voorzieningen.
In de structuurvisie wordt onder meer stilgestaan bij de positionering van het winkelapparaat. Daaruit blijkt dat de supermarkten door verschillende trends uit hun jasje groeien. Daarnaast zal het centrumgebied aantrekkelijker moeten worden voor het recreatief winkelen. De ontwikkelingen vragen om de volgende invulling:
Voor de woningbouw in het centrumgebied gaat specifieke aandacht uit naar de doelgroepen jongeren/starters, senioren en alleenstaanden. De toevoeging van woningen rond de Markt en op andere locaties in het centrumgebied betekent tegelijkertijd extra draagvlak voor de winkels in met name de dagelijkse sector. Daarnaast wordt de sociale veiligheid door het toevoegen van woningen vergroot.
Ten aanzien van 't Olde Postkantoor zijn twee opties opgenomen. In de eerste optie wordt het gebouw volledig opgenomen in een nieuwe zuidwand van de Markt. In de tweede optie blijft de vrije ligging van het gebouw bewaard en wordt slechts aan de noordgevel ervan een bescheiden bouwvolume toegevoegd. Hiermee wordt het oude postkantoor maximaal gerespecteerd en behoudt het marktplein een visuele relatie met de Dedemsvaart. Inmiddels heeft de gemeente gekozen voor de tweede optie.
voorzieningenniveau
Dit bestemmingsplan draagt bij aan een duurzame beschikbaarheid van een kwalitatief hoogwaardig voorzieningenaanbod binnen Dedemsvaart. Daarmee wordt uitvoering gegeven aan het gemeentelijk beleid om voor de inwoners van Dedemsvaart voldoende winkels en andere voorzieningen op een aanvaardbare afstand te behouden.
MASTERPLAN CENTRUM DEDEMSVAART
Op 5 juli 2011 is het Masterplan Centrum Dedemsvaart vastgesteld. In dit overkoepelende plan voor het centrum zijn de gewenste ontwikkelingen op het gebied van stedenbouw, het woon- en winkelprogramma, verkeer, parkeren en openbare ruimte bijeengebracht en uitwerkt.
De stedenbouwkundige hoofdopzet in het masterplan heeft één belangrijk motto, namelijk: 'respect voor en versterking van de karakteristiek van Dedemsvaart'. Deze karakteristiek wordt bepaald door de lange landschappelijke water- en groenlijnen uit het veenkoloniale landschap en de fijnkorrelige stedenbouwkundige structuur. Structuurversterking vindt met name plaats in het zuidelijk centrumgebied rond de Markt. Voor het plangebied is van belang dat in het zuidelijke gedeelte van het marktplein het accent ligt op horeca en verblijfskwaliteit.
Het masterplan bevat 20 deelprojecten die elk op hun eigen manier bijdragen aan een 'compleet, compact, comfortabel en duurzaam centrum' van Dedemsvaart. Eén van de projecten is het 'studiegebied Markt zuidzijde'. Het masterplan geeft aan dat het zuidelijke gedeelte van het marktplein wordt ingericht als een aantrekkelijk verblijfsgebied met goede mogelijkheden voor terrasvorming. Het noordelijke gedeelte van 't Olde Postkantoor bestaat op dit moment uit een plat afgedekte aanbouw van circa 275 m². De noordgevel van deze aanbouw heeft een anoniem karakter, grote vlakken metselwerk met kleine raamopeningen. In het masterplan is opgenomen dat aan de noordzijde van 't Olde Postkantoor een pand met een horecafunctie, detailhandel en kantoren kan worden ontwikkeld.
Parkeerbalans
Voor het gebied rondom de Markt is de Parkeerbalans Markt en omgeving opgesteld. Hierin is aangegeven hoe de toekomstige inrichting van dit centrumgebied zich verhoudt tot het parkeeraanbod. Uit de parkeerbalans blijkt dat het aantal parkeerplaatsen in balans is met het beoogde programma voor detailhandel, woningen en dienstverlening. De parkeerbalans is als losse bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd.
BELEIDSPLAN ARCHEOLOGIE
Het archeologiebeleid van de gemeente Hardenberg is verwoord in het Beleidsplan Archeologie (Past2Present, vastgesteld 30 juni 2009). Hierin is aangegeven hoe bij ruimtelijke ingrepen met het bodemarchief moet worden omgegaan. Belangrijk onderdeel van het beleidsplan is de Archeologische waarden- en verwachtingenkaart. Op basis van deze kaart kan bijvoorbeeld worden vastgesteld of er belangrijke waarden binnen een bepaald gebied aanwezig zijn en/of er archeologisch onderzoek is gewenst. Ook geeft het Beleidsplan enkele aanwijzingen voor de wijze waarop archeologie binnen bestemmingsplannen kan worden meegenomen. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de archeologische situatie binnen het plangebied en de juridische vertaling daarvan.
woningbouw-programma
De gemeente beschikt over een woningbouwprogramma voor alle kernen. Deze is gebaseerd op het Woonplan 2008-2012 en de prestatieafspraken met de provincie. In de conceptstructuurvisie en de nieuwe woonvisie (vanaf 2013) wordt dit programma definitief vastgesteld. De vraag naar woningbouw wordt bepaald door een prognose van de demografische ontwikkelingen en het aantal huishoudens. Deze prognosemodellen voor de bevolking worden opgesteld door de hogere overheden en zijn bepalend voor de toekomstige vraag naar huishoudens (ofwel woningen) op middellange en lange termijn. Met de provincie zijn over het woningbouwprogramma prestatieafspraken gemaakt over de te gebruiken prognoses en het daaraan gerelateerde woningbouwprogramma. In de verdeling van het woningbouwprogramma over de kernen hanteert de gemeente het zogenaamde gelaagde model. Dit gelaagde model is ook vastgelegd in het huidige woonplan.
Huidige situatie (capaciteit)
Uit het woningbouwprogramma blijkt dat er voor Dedemsvaart in de periode 2010-2030 circa 850 woningen staan geprogrammeerd. Het betreffen zowel gemeentelijke als particuliere plannen, variërend van harde tot zachte plancapaciteit (van rijp tot groen). Dedemsvaart kent een harde (bestemmings)plancapaciteit van circa 550 woningen, waarvan 54 woningen in de periode 2010/2011 zijn opgeleverd. De overige circa 300 woningen betreft zachte plancapaciteit en omvat het centrumplan Dedemsvaart met een capaciteit van circa 80 woningen en overige gebieden (waaronder deels uitleg) met een capaciteit van circa 220 woningen.
Toekomstige situatie
Om de vraag te kunnen beantwoorden of er in Dedemsvaart (kwantitatieve) behoefte is aan het aangeboden aantal woningen, is de toekomstige vraag in Hardenberg van belang. De toekomstige vraag wordt bepaald aan de hand van twee prognosemodellen, te weten Primos en CBS. Op basis van deze prognosemodellen zal het aantal huishoudens in de gemeente Hardenberg groeien. Primos 2011 gaat daarbij uit van een groei in de periode 2010-2030 met 2.692 huishoudens en volgens CBS 2011 zal het aantal huishoudens in deze periode met 3.100 huishoudens groeien. Op basis van het gemiddelde is het totale woningbouwprogramma afgezet tegen de vraag en hierop is het door de gemeente gehanteerde gelaagde model toegepast. Voor Dedemsvaart wordt een gelaagdheid van 25% gehanteerd. Om op basis van deze prognose de benodigde capaciteit te bepalen, is het verwachte aantal onttrekkingen en de zogenaamde 130%-regeling (bestemmingsplancapaciteit) hierin verrekend, hetgeen leidt tot een geprognosticeerde vraag naar woningen in Dedemsvaart van circa 1.068 woningen voor de periode tot 2030. Dit betekent dat er voor Dedemsvaart in deze periode circa 1.068 woningen moeten worden toegevoegd om te kunnen voorzien in de voorspelde woningbehoefte. Het centrumplan is dan ook nodig om in deze behoefte te voorzien.
Bestemmingsplan
Dit bestemmingsplan, als deelproject van het totale centrumplan, gaat uit van de realisatie van enkele wooneenheden in het 't Olde Postkantoor. Uit vorenstaande onderbouwing blijkt dat deze ontwikkeling nodig is om te voldoen aan de vraag.