Buitengebied Usselerhalte

Toelichting

Hoofdstuk 1 Algemeen

1.1 Voorgeschiedenis

Voor de gronden binnen het toepassingsgebied van de beheersverordening 'Buitengebied Usselerhalte' gold tot medio 2013 het bestemmingsplan 'Buitengebied 1996'. In het kader van de voorbereidingen voor de actualisatie van het bestemmingsplan voor het noordwestelijke deel van het buitengebied, waartoe ook het plangebied 'Buitengebied Usselerhalte' behoort, heeft de gemeenteraad op 24 juni 2013 de beheersverordening 'Buitengebied-Noordwest' vastgesteld. In die beheersverordening werd het planologisch-juridisch regime van het bestemmingsplan 'Buitengebied 1996' grotendeels voortgezet.

Op 18 november 2014 heeft de gemeenteraad het paraplubestemmingsplan 'Bedrijven met milieuzones'' vastgesteld. Het plangebied van dit bestemmingsplan omvat het gehele grondgebied van de gemeente Enschede, dus ook het gebied 'Buitengebied Usselerhalte'. Een paraplubestemmingsplan geldt in aanvulling op dan wel in afwijking van de onderliggende bestemmingsplannen, die voor het overige ongewijzigd van kracht blijven. In 2017 en in 2019 heeft de gemeenteraad in totaal nog vier paraplubestemmingsplannen vastgesteld waarvan het plangebied ook het gebied 'Buitengebied Usselerhalte' omvat.

In november 2015 is de beheersverordening 'Buitengebied-Noordwest' voor het grootste deel van het werkingsgebied opgevolgd door het nieuwe bestemmingsplan 'Buitengebied-Noordwest'. Alleen voor het gebied 'Buitengebied Usselerhalte' bleef de beheersverordening nog gelden. Het was toen namelijk de bedoeling dat het gebied 'Buitengebied Usselerhalte' meegenomen zou worden bij de actualisatie van het bestemmingsplan voor het bedrijventerrein De Marssteden. Deze actualisatie is echter tot nader order uitgesteld.

Begin 2020 is naar aanleiding van een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State in een beroepszaak tegen één van deze paraplubestemmingsplannen duidelijk geworden dat een paraplubestemmingsplan niet kan gelden voor een gebied waarvoor een beheersverordening geldt. Artikel 3.39 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt namelijk dat wanneer een nieuw bestemmingsplan wordt vastgesteld voor een gebied waarvoor op dat moment een beheersverordening geldt, deze beheersverordening komt te vervallen op het moment dat het nieuwe bestemmingsplan in werking treedt. Bij de vaststelling van de diverse paraplubestemmingsplannen is het bestaan van dit wetsartikel onbedoeld maar consequent over het hoofd gezien.

Het gevolg van deze uitspraak is tweeledig: ten eerste het feit dat de betreffende paraplubestemmingsplannen nooit in aanvulling op dan wel in afwijking van de beheersverordening 'Buitengebied-Noordwest' hebben gegolden; ten tweede het feit dat de beheersverordening 'Buitengebied-Noordwest' is vervallen op het moment dat het eerste paraplubestemmingsplan (Bedrijven met milieuzones) begin 2015 in werking is getreden.

1.2 Geldende planologisch-juridische regeling

Consequentie van de hiervoor bedoelde uitspraak van de Raad van State is dat op dit moment voor het gebied 'Buitengebied Usselerhalte' alleen de vastgestelde paraplubestemmingsplannen gelden, zonder onderliggend bestemmingsplan waar die parapluplannen in aanvulling op dan wel in afwijking van gelden. Dat betekent feitelijk dat er sprake is van een planologisch-juridische 'witte vlek', oftewel een plek waar geen bestemmingsplan, beheersverordening of voorbereidingsbesluit geldt.

1.3 Aanleiding voor het maken van de beheersverordening

Met de beheersverordening 'Buitengebied Usselerhalte' wordt beoogd de hiervoor beschreven planologisch-juridische 'witte vlek' weer ongedaan te maken en te vervangen door een nieuwe, bij het gebied passende planologisch-juridische regeling. Daarbij is er opnieuw gekozen voor het instrument van de beheersverordening. Daarvoor zijn meerdere redenen. Ten eerste omdat er de komende jaren geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied gepland of te verwachten zijn. Ten tweede omdat voor dit gebied al een beheersverordening gold en met een nieuwe beheersverordening die eerdere en onbedoeld vervallen planologisch-juridische regeling kan worden voortgezet. Ten derde omdat de beheersverordening de snelste manier is om de 'witte vlek' weer ongedaan te maken.

1.4 Inhoudelijke uitgangspunten voor de beheersverordening

De hiervoor genoemde redenen voor het maken van de beheersverordening 'Buitengebied Usselerhalte' waren ook leidend voor het bepalen van de inhoud van de beheersverordening. Het was niet de bedoeling dat de beheersverordening 'Buitengebied-Noordwest' kwam te vervallen. De daarin voor het plangebied 'Buitengebied Usselerhalte' opgenomen bestemmingen met bijbehorende regels zijn nog steeds representatief voor het gebied. Daarom is er voor gekozen om de bestemmingen en bijbehorende regels uit de voormalige beheersverordening 'Buitengebied-Noordwest' opnieuw van toepassing te verklaren in de beheersverordening 'Buitengebied Usselerhalte'. Deze regels zijn, voor zover van toepassing, aangevuld met de regels uit de eerder mede voor het plangebied 'Buitengebied Usselerhalte' vastgestelde paraplubestemmingsplannen.

Vervallen van bestemmingsplan 'Twekkelerbeekweg 22'

Binnen het toepassingsgebied van de beheersverordening 'Buitengebied Usselerhalte' ligt ook het perceel Twekkelerbeekweg 22. Voor dit perceel is recent een nieuw bestemmingsplan in werking getreden (vastgesteld door de gemeenteraad op 3 februari 2020) waarin de ter plaatse aanwezige woning is wegbestemd. Deze woning ligt onder het tracé van de hoogspanningsverbinding en moet worden gesloopt vanwege mogelijke gezondheids- en veiligheidsrisico's. De gronden van dit perceel hebben nog steeds de bestemming 'Agrarisch met waarden', welke inhoudelijk vergelijkbaar is met de oorspronkelijke bestemming 'Agrarisch gebied met landschappelijke waarden' uit het bestemmingsplan 'Buitengebied 1996'. Om die reden is er voor gekozen dit plangebied, dat midden in het plangebied 'Buitengebied Usselerhalte' is gelegen, ook onder de werking van deze beheersverordening te laten vallen. Dat betekent dat het bestemmingsplan 'Twekkelerbeekweg 22' komt te vervallen op het moment van inwerkingtreding van deze beheersverordening.

1.5 Juridisch kader beheersverordening

Wettelijke verplichting

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) zegt dat voor het gehele grondgebied van de gemeente één of meer bestemmingsplannen moeten worden vastgesteld en dat (citaat:) "...t.b.v. goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven. De regels betreffen in elk geval regels omtrent het gebruik van de grond en van de zich daar bevindende bouwwerken."

In plaats van een bestemmingsplan mag de gemeenteraad ook een beheersverordening vaststellen (artikel 3.38 Wro) waarin het beheer over het bestaande gebruik (inclusief de regels dus) binnen een bepaald gebied wordt geregeld. Het moet daarbij wel gaan om een ruimtelijk laag dynamisch gebied en er mogen geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien.

Een beheersverordening heeft, net als een bestemmingsplan, een geldigheidsduur van maximaal 10 jaar.

Wat houdt een beheersverordening in?

De beheersverordening is een regeling ten behoeve van het beheer van de bestaande situatie in laag dynamische gebieden, waar zich dus geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden voordoen of zijn voorzien.

Een beheersverordening is vooral normstellend en te vergelijken met een bestemmingsplan dat uitsluitend een conserverend (de bestaande situatie ter plaatse vastleggend) karakter heeft.

Er zijn verschillende vormen van beheersverordeningen mogelijk. Sommige gemeenten gaan uit van de feitelijke situatie en leggen die vast op luchtfoto. Uitgaan van de feitelijke situatie betekent dat bijvoorbeeld illegale aangelegenheden met de vaststelling van de beheersverordening gelegaliseerd worden. Andere gemeenten gaan uit van de mogelijkheden die het geldende bestemmingsplan bood, maar zonder wijzigings- en vrijstellingsmogelijkheden en met aangepaste terminologie.

In Enschede hebben we er destijds bij de vaststelling van de beheersverordening 'Buitengebied Noordwest' voor gekozen om de geldende bestemmingsplannen als uitgangspunt te nemen. Dit betekent dat de bestaande bebouwing en het bestaande gebruik overeenkomstig de voorschriften van het toen geldende bestemmingsplan 'Buitengebied 1996' zijn vastgelegd. Illegale bebouwing en/of illegaal gebruik worden niet gelegaliseerd, omdat daarvoor een bepaling is opgenomen.

In een beheersverordening kunnen geen afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden en ook geen uitwerkingsplichten voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden opgenomen. Afwijkingsbevoegdheden voor kleine aanpassingen aan of een kleine uitbreiding van bestaande bebouwing zijn wel mogelijk.

Wat is een Verordening?

Een verordening is lokale wetgeving. Het is een besluit van algemene strekking dat Algemeen Verbindende Voorschriften inhoudt. Een verordening heeft werking naar een grote (open) groep personen. Een verordening kan voor het hele grondgebied van een gemeente gelden maar ook voor een specifiek gebied..

Waarvoor dienen de voorschriften?

Die zijn normstellend en lenen zich voor herhaalde toepassing (een beheersverordening is te vergelijken met de Algemene Plaatselijke Verordening).

Bevoegdheid tot vaststellen van een verordening

In de Gemeentewet, artikel 149, staat: "De raad maakt de verordeningen die hij in het belang van de gemeente nodig oordeelt." Een beheersverordening zoals genoemd in artikel 3.38 Wro is ook een verordening als bedoeld in artikel 149 van de Gemeentewet.

Rechtsbescherming

Er zijn geen bezwaar- en beroepsmogelijkheden als bedoeld in de Algemene wet bestuursrecht (Awb) omdat een individuele belanghebbende niet in zijn persoonlijk belang geraakt kan worden. Dit in tegenstelling tot een beschikking, zoals een vergunning: die is meestal op aanvraag en geldend voor / gericht tot een individu of een rechtspersoon, daartegen is wel bezwaar en beroep mogelijk..

Wat wordt verstaan onder "bestaande gebruik en bebouwing"?

Onder "bestaand gebruik en bebouwing" wordt verstaan het huidige legale gebruik. Oftewel het gebruik dat is toegestaan volgens de regels van de hiervoor geldende beheersverordening 'Buitengebied-Noordwest' en/of eventuele verleende omgevingsvergunningen voor van het bestemmingsplan of de beheersverordening afwijkend gebruik.

 Laag dynamisch/geen nieuwe ruimtelijke ontwikkeling; wordt het gebied op slot gezet?

Het gebied wordt niet op slot gezet. De beheersverordening mag geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maken maar dat betekent niet dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen helemaal niet mogelijk zijn.

De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) geeft het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om bij een omgevingsvergunning af te mogen wijken van een geldend bestemmingsplan of geldende beheersverordening om medewerking te kunnen verlenen aan gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. Voorwaarde is dan wel dat de betreffende afwijking kan worden aangemerkt als 'een goede ruimtelijke ordening'.

Wat moet aangemerkt worden als een "ontwikkeling" of een aanwijzing voor ontwikkeling?

Er is sprake van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling wanneer het een bouwplan betreft als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat zijn bouwplannen waar alleen medewerking aan kan worden verleend als de gemeenteraad eerst een exploitatieplan heeft vastgesteld of waarvoor eerst door de gemeente een exploitatieovereenkomst (t.b.v. kostenverhaal en eventueel planschade) met de betreffende initiatiefnemer / aanvrager moet worden gesloten. Het gaat dan om bouwplannen voor de bouw van één of meer woningen of andere hoofdgebouwen of de grootschalige verbouw van bestaande bedrijfsbebouwing naar wonen. Ook een initiatief voor functieverandering, al dan niet in combinatie met verbouwwerkzaamheden, van een bestaand pand, dat geen bouwplan is als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, is een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling.

Is er risico van planschade?

Er is géén risico van planschade omdat de bestaande voorschriften, dus de vigerende bouw- en gebruiksmogelijkheden, van kracht blijven, maar zonder vrijstelling-, ontheffings- en afwijkingsmogelijkheden. Vaste jurisprudentie is dat niet benutte planologische mogelijkheden, waarvan de realisatie nog niet is aangevraagd, niet leiden tot planschade.

1.6 Situering plangebied "Buitengebied Usselerhalte' binnen Enschede

Het gebied 'Buitengebied Usselerhalte' is gelegen in het westen van Enschede en wordt globaal gezien begrensd door de Windmolenweg in het noorden, het bedrijventerrein De Marssteden in het westen, de Westerval in het zuiden en de Afinkstraat in het oosten. Op onderstaande afbeelding is de situering van 'Buitengebied Usselerhalte' binnen Enschede weergegeven.

Hoofdstuk 2 Artikelsgewijze toelichting

De regels bij deze beheersverordening zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: Inleidende regels (hoofdstuk 1), Algemene regels (hoofdstuk 2), Regels in aanvulling dan wel afwijking van de bestemmingsregels (hoofdstuk 3) en de overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4).

Hierna wordt eerst kort ingegaan op de inhoud van de hoofdstukken en daarna volgt de artikelsgewijze toelichting van de artikelen in die hoofdstukken.

Inleidende regels beheersverordening (hoofdstuk 1)

De regels bij deze beheersverordening beginnen met een hoofdstuk 'Inleidende regels'. In deze inleidende regels wordt bepaald wat wordt verstaan onder de verbeelding (artikel 1), de illustratie en de daarbij behorende regels (artikel 2) en worden regels gegeven over 'bestaand gebruik' (artikel 3) en toegestaan gebruik (artikel 4).

Algemene regels beheersverordening (hoofdstuk 2)

Het tweede hoofdstuk van de regels bevat de algemene regels. Deze regels gelden in aanvulling op dan wel in afwijking van eventuele gelijknamige of gelijkluidende regels in de bestemmingsregels. Het gaat hierbij om regels voor het afwijken van de bouw- en/of gebruiksregels (artikel 5), de anti-dubbeltelregel (artikel 6), de algemene gebruiksregels (artikel 7) en de specifieke gebruiksregels (artikel 8).

Regels in aanvulling op dan wel in afwijking van de bestemmingsregels in illustratie 2 (hoofdstuk 3)

Het derde hoofdstuk van de regels bevat enkele regels die gelden in aanvulling op dan wel in afwijking van de bestemmingsregels. Het betreft de regels voor het parkeren van auto's en het stallen van fietsen (artikel 9), de regels voor het bergen, vasthouden en afvoeren van hemelwater (artikel 10), de regels voor het uitoefenen van een aan huis gebonden beroep of bedrijf in relatie tot wonen (artikel 11) en de regels ter bescherming van mogelijk in de bodem aanwezige archeologische waarden (artikel 12).

Overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4)

Het vierde hoofdstuk van de regels bevat zoals de naam al aangeeft de regels voor het overgangsrecht. Het overgangsrecht voor bouwwerken is geregeld in artikel 13, het gebruiksovergangsrecht is geregeld in artikel 14. Als slotregel is artikel 15 (Titel) opgenomen, in dat artikel wordt geregeld wat de naam is van de beheersverordening.

Artikel 1: Verbeelding

In dit artikel staat dat van de verordening een verbeelding onderdeel uitmaakt, namelijk de verbeelding met het identificatienummer NL.IMRO.0153.BV00004-0003. Deze verbeelding omvat het toepassingsgebied; dit is het begrensde gebied zonder bestemmingsvlakken (en zonder renvooi) waarop de beheersverordening van toepassing is. Het gaat daarbij om het gebied dat globaal wordt omsloten door de Windmolenweg, en de Geerdinkszijdeweg.

Artikel 2: De illustratie

In dit artikel staat dat het toepassingsgebied een bijlage heeft die Illustratie wordt genoemd. Dit is de plankaart waarop het plangebied 'Buitengebied Usselerhalte' is weergegeven, met de daarbinnen voorkomende bestemmingen en de daarbij behorende regels voor het gebruik (waaronder ook het bouwen wordt verstaan) van die gronden en van de op die gronden aanwezige bouwwerken.

Artikel 3: Bestaand gebruik

Dit artikel regelt wat in deze beheersverordening wordt verstaan onder 'bestaand gebruik'. Namelijk het legale gebruik van gronden en bouwwerken, dat al bestond en toegestaan was op het tijdstip van inwerkingtreding van deze verordening.

Artikel 4: Toegestaan gebruik

Dit artikel regelt wat in deze beheersverordening wordt verstaan onder 'toegestaan gebruik'. Daarmee wordt bedoeld het gebruik dat van de gronden en de daarop aanwezige of te realiseren bouwwerken mag worden gemaakt overeenkomstig een voor de datum van inwerkingtreding van deze verordening verleende omgevingsvergunning. Het gaat hier dus om gebruik dat / bouwwerken die nog niet aanwezig is / zijn maar waarvoor al eerder door het bevoegd gezag toestemming is verleend.

Artikel 5: Algemene afwijkingsregels

Met de regels in dit artikel kunnen burgemeester en wethouders bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels in de illustratie voor het bouwen van bouwwerken van geringe omvang of voor het toestaan van het meest doelmatige gebruik van de gronden.

Artikel 6: Anti-dubbeltelregel

Dit artikel bepaalt vrij vertaald dat gronden, waarvoor al eerder een omgevingsvergunning is verleend voor het bouwen van bouwwerken overeenkomstig de regels in de illustratie, bij een volgende aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van bouwwerken op diezelfde gronden buiten beschouwing worden gelaten. Daarmee wordt beoogd te voorkomen dat op gronden meer dan één keer kan worden gebouwd

Artikel 7: Algemene gebruiksregels

Dit artikel regelt dat het verboden is gronden en bouwwerken op een andere wijze te (laten) gebruiken dan op grond van de regels in de illustratie is toegestaan, tenzij voor dat andere gebruik een omgevingsvergunning is verleend.

Artikel 8: Specifieke gebruiksregels

Dit artikel regelt enkele specifieke gebruiksregels die gelden in aanvulling op de algemene gebruiksregels in artikel 8 en de gebruiksregels in de regels in de illustratie. Het betreft de expliciete verboden om de gronden en daarop aanwezige bouwwerken, voor zover de regels in de illustratie een dergelijk gebruik al zouden toestaan, te gebruiken als geluidzoneringsplichtige inrichting, als risicovolle inrichting en voor de vervaardiging of het verkopen van vuurwerk. Deze regels zijn een vertaling van de regels zoals vastgelegd in het paraplubestemmingsplan 'Bedrijven met milieuzones'.

Artikel 9: Parkeren van auto's en stallen van fietsen

Dit artikel regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk of voor het wijzigen van het gebruik overeenkomstig de regels in de illustratie moet worden aangetoond dat in voldoende mate op eigen terrein wordt voorzien in het realiseren van parkeervoorzieningen voor auto's en stallingsruimte voor fietsen. Als toetsingskader voor 'in voldoende mate' gelden de gemeentelijke parkeernormen zoals vastgelegd in de Parkeernormennota Enschede 2017. Deze regels zijn een vertaling van de parkeerregels zoals vastgelegd in het paraplubestemmingsplan 'Parkeren Enschede'.

Artikel 10: Bergen, vasthouden en afvoeren van hemelwater

Dit artikel regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen of verbouwen van een bouwwerk overeenkomstig de regels in de illustratie moet worden aangetoond dat in voldoende mate op eigen terrein wordt voorzien in het realiseren van voorzieningen voor het bergen, infiltreren en afvoeren van hemelwater (regenwater). Volgens de Watervisie Enschede 2012-2015 moet hemelwater afkomstig van bebouwing en verhard terrein, voor zover mogelijk, geborgen worden op eigen terrein. Uitgangspunt daarbij is het regenwater zo min mogelijk uit het gebied af te voeren.

Artikel 11: Regels voor aan huis gebonden beroepen en bedrijfsactiviteiten

Dit artikel regelt de mogelijkheden voor het uitoefenen van aan huis gebonden beroepen en bedrijfsactiviteiten in combinatie met wonen. Deze regels zijn een vertaling van het beleidskader voor het toestaan van werken aan huis zoals vastgelegd in de Visie Werklocaties.

Artikel 12: Regels ter bescherming van archeologische waarden

Dit artikel bevat de regels voor de bescherming van mogelijk in de bodem aanwezige archeologische waarden. Deze regels zijn een vertaling van het gemeentelijke archeologiebeleid, waarin het toepassingsgebied van deze beheersverordening is aangemerkt als 'archeologisch onderzoeksgebied b'. Dat houdt in dat eerst archeologisch vooronderzoek moet worden uitgevoerd voordat toestemming kan worden gegeven voor het bouwen van bouwwerken of het uitvoeren van werken met een bodemverstoring dieper dan 50 cm en een verstoringsoppervlak van meer dan 2500 m2.

Artikelen 13 en 14: Overgangsrecht

De artikelen 'Overgangsrecht bouwwerken' en 'Overgangsrecht gebruik' geven de regelingen voor het overgangsrecht. Op grond van deze regelingen mogen van de regels in deze beheersverordening afwijkende bouwwerken en afwijkend bestaand gebruik onder voorwaarden blijven voortbestaan en gedeeltelijk worden gewijzigd.

Artikel 15: Titel

Dit laatste artikel behoort tot de 'slotregels' en bepaalt op welke wijze deze verordening kan worden aangehaald. De titel is "Beheersverordening Buitengebied Usselerhalte"