Eschbeekweg 29

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

In 2020 is het bestemmingsplan 'Vaneker 2019' vastgesteld, in het kader van de ontwikkeling van woonwijk het Vaneker. Dit bestemmingsplan is het geldende bestemmingsplan. Het perceel Eschbeekweg 29 maakt onderdeel uit van het Vaneker. De wens is om een nieuwe woning op het perceel te bouwen, op een andere locatie dan mogelijk is gemaakt in het geldende bestemmingsplan. Om die reden is een aanpassing van het bestemmingsplan vereist.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het gebied waarop het bestemmingsplan “Eschbeekweg 29 ” betrekking heeft wordt globaal begrensd door groen en de Eschbeekweg in het noorden en westen, een woonperceel in het oosten en zuiden. Het plangebied ligt in stadsdeel Noord. In figuur 1.1 is het plangebied met oranje belijning weergegeven. Het perceel heeft een oppervlakte van 1813 m2.

Figuur 1.1. begrenzing plangebied (oranje belijning)

1.3 Geldende juridische regelingen

Het gebied Eschbeekweg 29 valt onder het bestemmingsplan “Vaneker 2019", dat op 28 september 2020 is vastgesteld door de gemeenteraad van Enschede. Het bestemmingsplan is onherroepelijk.

Het perceel heeft daarin de bestemming 'Woongebied'. Op het gehele perceel is een bouwvlak gelegen. Tevens geldt een specifieke bouwaanduiding (specifieke bouwaanduiding-b). Hierin wordt aangegeven dat ter plaatse van deze aanduiding uitsluitend vrijstaande woningen mogen worden gebouwd. Ook is een aanduiding 'karakteristiek' opgenomen ter plaatse van de huidige bebouwing, evenals een maximum aantal wooneenheden van 1.

1.4 Adviezen, vooroverleg en procedure

Adviezen en participatie

Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan worden binnen het plangebied werkzame erkende wijkorganen betrokken. Dit is geen wettelijke procedurestap, maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze.

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Eschbeekweg 29 ” is de dorpsraad Lonneker actief. Het onderhavige plan maakt een kleinschalige ontwikkeling binnen woonwijk het Vaneker mogelijk (die op grond van een eerder bestemmingsplan Vaneker 2013 ook reeds mogelijk was). Daarmee zijn geen belangen van de dorpsraad betrokken en kan worden afgezien van het betrekken van de dorpsraad.

Vooroverleg

In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en relevante diensten van het Rijk.

Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk.

Het bestemmingsplan “Eschbeekweg 29 ” maakt geen ontwikkelingen mogelijk waarbij ruimtelijke belangen van andere gemeenten, het waterschap Vechtstromen, de provincie Overijssel of het Rijk in het geding zijn. Daarom is voor dit bestemmingsplan afgezien van het plegen van vooroverleg.

Procedure

Vooraankondiging

Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet. In Enschede wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro).

In dit geval is het voornemen om een nieuw bestemmingsplan genaamd: “Eschbeekweg 29 ” in voorbereiding te nemen op 17 mei 2023 gepubliceerd in het gemeentelijk blad “Huis aan Huis" en op de website van de gemeente Enschede.

Terinzagelegging ontwerpplan

In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad, het gemeentelijk blad "Huis aan Huis" en langs “elektronische weg”, dus internet.

De aankondiging van de terinzagelegging van dit ontwerpbestemmingsplan “Eschbeekweg 29 ” en de mogelijkheid om tijdens die periode een zienswijze naar voren te brengen is gepubliceerd in "Huis aan Huis", op de website van de gemeente Enschede en in het Gemeenteblad.

Zienswijzen

Van de eventueel ingekomen zienswijzen en de gemeentelijke beantwoording daarvan wordt een verslag gemaakt. Dit verslag wordt aan de gemeenteraad aangeboden bij het voorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan en wordt toegezonden aan eventuele indieners van zienswijzen.

Het ontwerp-bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 22 juni tot en met 2 augustus 2023 voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn zijn er geen zienswijzen ingediend.

Rechtsbescherming

Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden nog de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Het plan

Op dit moment is op het perceel een bestaand pand aanwezig. Het betreft een karakteristiek pand, dat ook als zodanig in het geldende bestemmingsplan is aangeduid. In een eerder bestemmingsplan, 'Vaneker 2013' was het ook reeds mogelijk om een nieuwe woning op het perceel te realiseren, op de vrije ruimte die aanwezig is op de kavel. Op basis van het geldende bestemmingsplan bestaat deze mogelijkheid er echter onverhoopt niet meer.

Het plan van de potentiële kopers is om een nieuwe woning op het perceel te bouwen. Het bestaande pand zal worden gehandhaafd en in de toekomstige situatie worden gebruikt als bijgebouw bij de woning, conform de regels voor het gebruik van bijgebouwen en bijbehorende bouwwerken in onderhavig bestemmingsplan.

In de toekomstige situatie zal, net zoals in de huidige situatie het geval is, het aantal wooneenheden op het perceel maximaal 1 bedragen. Er wordt dus geen extra woning op het perceel mogelijk gemaakt middels dit bestemmingsplan.

Verschil ten opzichte van de huidige situatie is dat de woning (opnieuw) op een locatie elders op het perceel mogelijk wordt gemaakt. De aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' wordt over het gehele bouwvlak gelegd, overeenkomstig de mogelijkheid zoals deze was opgenomen in bestemmingsplan 'Vaneker 2013'.

De aanduiding 'karakteristiek' wordt daarbij verkleind; deze aanduiding ligt in het geldende bestemmingsplan ook op de locatie van twee aangebouwde garages. Deze (niet karakteristieke) garages zijn echter inmiddels gesloopt. De aanduiding 'karakteristiek' kan daardoor verkleind worden.

2.2 Behoefte en beleid

Het bestemmingsplan 'Vaneker 2019' is vastgesteld in verband met het betrekken van voormalige defensieterreinen bij de ontwikkeling van woonwijk het Vaneker. De ontwikkeling van de woonwijk het Vaneker werd ook al in eerdere bestemmingsplannen mogelijk gemaakt, onder meer middels bestemmingsplan 'Vaneker 2013'.

De gemeente Enschede heeft de ambitie alle woningen in dit plan door middel van particulier opdrachtgeverschap te realiseren. Dit betekent dat wordt gestreefd naar een ruime verkaveling, gericht op “eigenbouwers” (particuliere opdrachtgevers).

De Eschbeekweg 29 is een voormalig buitenverblijf van de familie Blijdenstein en heeft grote cultuurhistorische waarde, niet alleen voor 't Vaneker. De bijbehorende kavel heeft in de loop van het project 't Vaneker verschillende vormen gehad, maar altijd met voldoende ruimte naast de bestaande bebouwing voor realisatie van een nieuwe woning

Door een verandering in de ontsluiting voor de Eschbeekweg 33 tot en met 39, is in 2016 de huidige kavel ontstaan. Destijds is het bouwvlak hierop aangepast. Binnen het huidige bouwvlak vallen de kavels van de Eschbeekweg 27 en Eschbeekweg 29. Zo ontstond er genoeg speelruimte om op beide kavels de bebouwingsmogelijkheden te kunnen optimaliseren en het behoud van het buitenverblijf te waarborgen in zijn originele vorm.

Omdat het huidige buitenverblijf niet de gewenste woonoppervlakte biedt is het vanaf het begin de intentie geweest om kopers de optie te geven om naast het buitenverblijf ook een nieuw hoofdgebouw te realiseren. Bij realisatie van een nieuw hoofdgebouw wordt het buitenverblijf een bijgebouw. Het vergroten van het pand waardoor extra woonoppervlakte wordt gerealiseerd is vanuit cultuurhistorisch oogpunt niet zonder meer mogelijk. Instandhouding en herstel van het pand is uitgangspunt en hiervoor gelden verschillende voorwaarden richting de koper van het perceel/pand.

Het aantal woningen blijft bij uitvoering van onderhavig bestemmingsplan gelijk. Een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking kan achterwege worden gelaten.

Uitgangspunten ontwikkeling het Vaneker
Uitgangspunt bij ontwikkeling van Het Vaneker is 'wonen in het groen' op een ruime verkaveling. De regels van het bestemmingsplan ''t Vaneker' zijn ruim opgesteld. Zo liggen bouwvlakken op het gehele bouwperceel en er geldt veel vrijheid voor de situering van de woning op het perceel. Dit is ook het uitgangspunt geweest bij het opstellen van de bestemmingsregeling ter plaatse van het plangebied. Bij de totstandkoming van het bestemmingsplan zijn de regels echter zo opgesteld dat alleen ter plaatse van de bestaande bebouwing een woning mogelijk is. De realisatie van een woning elders op het perceel wordt als passende ontwikkeling gezien en komt overeen met de uitgangspunten voor ontwikkeling van het Vaneker. De regels zoals deze voor het plangebied zijn opgenomen in het bestemmingsplan ''t Vaneker 2019' worden opnieuw opgenomen in onderhavig bestemmingsplan. Daarnaast blijft het geldende beeldkwaliteitsplan voor het Vaneker het toetsingskader.

Cultuurhistorie
Op de waardenkaart (zie bijlage bij de regels en het beeldkwaliteitsplan) is het gebouw aangemerkt als 'bebouwing klasse B'. Ten aanzien van deze bebouwing is aangegeven dat voor deze gebouwen de transformatie-opgave moeilijk is, hetzij door de vorm van het gebouw hetzij door de ligging binnen het gebied. Het bestaande pand op het perceel is in 1917 in opdracht van de bekende Enschedese textielfamilie Blijdenstein gebouwd als buitenhuis. Het is een prachtig en nog vrijwel ongeschonden voorbeeld hoe rijkere stadsgenoten hun vrije tijd in de natuur van het platteland rondom Enschede (toen nog gemeente Lonneker) doorbrachten. Het pand heeft in het geldende bestemmingsplan de aanduiding 'karakteristiek', met een bijbehorende bestemmingsregeling. Deze bestemmingsregeling wordt wederom opgenomen in onderhavig bestemmingsplan.

Er is sprake van een kleinschalige ontwikkeling met beperkte ruimtelijke impact die passend is in de uitgangspunten van ontwikkeling van woonwijk het Vaneker. Deze ontwikkeling was ook reeds mogelijk op grond van een eerder geldend bestemmingsplan voor het Vaneker, 'Vaneker 2013'. Met onderhavig bestemmingsplan wordt die situatie hersteld. Een nadere toets aan provinciaal en gemeentelijk beleid kan daarom achterwege blijven.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheidstoets

3.1 Toetsing aan de relevante milieuaspecten en overige omgevingsaspecten

Onderhavig bestemmingsplan heeft betrekking op het mogelijk maken van een andere situering van de woning op het perceel Eschbeekweg 29 en de verkleining van de aanduiding 'karakteristiek'.

Ten aanzien van de milieu aspecten geluidhinder, bodemkwaliteit, geurhinder, trillingshinder, lichthinder, luchtkwaliteit, externe veiligheid geldt dat in het bestemmingsplan 't Vaneker is gemotiveerd, zo nodig met het uitvoeren van onderzoek, dat deze aspecten geen belemmering vormen voor uitvoering van het bestemmingsplan.

Er is geen noodzaak om opnieuw in te gaan op deze aspecten. Onderliggend bestemmingsplan maakt een kleinschalige ontwikkeling mogelijk, met weinig ruimtelijke impact. De omstandigheden ten opzichte van de toets destijds zijn onveranderd en/of er hebben geen relevante wijzigingen plaatsgevonden in wet- en regelgeving die er voor zorgen dat een nieuwe toets vereist is. Voor zover wel een toets noodzakelijk wordt geacht, wordt hieronder nader op deze aspecten ingegaan.

Bodemkwaliteit
Voor het perceel is een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd (Geofoxx, 19 juli 2022, project 20220700/JSLO, kenmerk 20220700_a1RAP). Deze is opgenomen als bijlage bij deze toelichting. De conclusies van het onderzoek zijn samengevat als volgt weer te geven:

Bij het chemisch onderzoek zijn rondom de woning verontreinigingen met zware metalen, PAK en PCB aangetoond, in gehalten boven de achtergrondwaarde. Het grondwater is licht verontreinigd met zink en barium. Op basis hiervan bestaat geen reden om nader onderzoek uit te voeren.

Chemisch
De hypothese van het verkennend onderzoek (verdacht terrein) is juist gebleken. De verzamelde gegevens worden voldoende geacht om een betrouwbare uitspraak te kunnen doen over de chemische kwaliteit van de bodem. De aangetroffen gehalten/concentraties leveren geen milieuhygiënische risico's op voor de gebruikers of voor het milieu. Het terrein is daarmee vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt voor het voorgenomen gebruik. Het referentiekader ten behoeve van de omgevingsvergunning is afdoende vastgelegd.

Asbest
Bij de zintuiglijke inspectie van de gegraven inspectiegaten is geen asbestverdacht materiaal aangetoond (fractie >20mm). In de fijne fractie (< 20 mm) is eveneens géén asbest gemeten.

Er worden geen belemmeringen verwacht met betrekking tot de geplande graafwerkzaamheden.

PFAS
Volgens de indicatieve toetsing van de analyseresultaten aan het Handelingskader is het
zand ter plaatse van de onderzoekslocatie met betrekking tot het gehalte PFAS herbruikbaar (kwaliteitsklasse ‘landbouw/ natuur’).

Conclusie
Algemene conclusie is dat er geen belemmeringen worden verwacht met betrekking tot eventuele graafwerkzaamheden. Geconcludeerd kan worden dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor uitvoering van het bestemmingsplan.

Ecologie (beschermde dieren en planten)
De locatie, gelegen in het Vaneker, wordt periodiek (1 a 2 x per jaar) gemaaid. Momenteel staan er varens. Bomen, gebouwen of waterpartijen zijn er niet aanwezig.

In de Nationale databank flora en fauna (ndff) zijn geen waarnemingen aanwezig van het plangebied. In het kader van bestemmingsplan 'Vaneker 2019' is het ecologisch rapport “Effecten op beschermde soorten 't Vaneker, Enschede” door Bureau Waardeburg (15 november 2016) opgesteld. Dit rapport is in juridische zin verouderd. Ook oudere ecologische rapportages geven vaak wel een indicatie over de waarde van het plangebied. Dit vooral wanneer het plangebied door de jaren heen niet is gewijzigd. In het rapport worden geen beschermde soorten of waarden genoemd binnen de grenzen van het plangebied. Gezien het ontbreken van waarnemingen in het verleden en de afwezigheid van potentieel waardevolle elementen als bomen, takkenbossen, steenhopen, waterpartijen enz. wordt niet verwacht dat het plangebied een functie heeft als vaste verblijf- of voortplantingsplaats of anderszins essentieel functioneel leefgebied voor beschermde soorten.

Gelet op het voorgaande kan op voorhand met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling kan worden gerealiseerd zonder verbodsbepalingen in hoofdstuk 3 (Soortenbescherming) van de Wet natuurbescherming te overtreden. Het uitvoeren van (actualiserend) ecologisch onderzoek of het aanvragen van een ontheffing bij het bevoegd gezag Wet natuurbescherming is niet noodzakelijk. Hoofdstuk 3 Wet natuurbescherming vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Beschermde natuurgebieden
In het kader van het bestemmingsplan 'Vaneker 2019' is onderzoek gedaan naar stikstofdepositie in zowel de aanleg- als gebruiksfase. Hieruit bleek dat dit geen belemmering was voor uitvoering van het bestemmingsplan. In onderhavig bestemmingsplan blijft het aantal woningen gelijk. Het plangebied bevindt op circa 3,4 km van Natura 2000 gebied (Lonnekermeer). Dit zal geen depositie hoger dan 0,00 mol/ha/j opleveren. Dit betekent dat eventuele negatieve effecten op de realisatie van de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000 gebieden als gevolg van stikstofdepositie op voorhand kunnen worden uitgesloten.

Ook ten aanzien van andere omgevingsaspecten, zoals waterhuishouding en klimaatadaptatie, energietransitie, archeologische waarden, landschappelijke waarden, fysieke veiligheid, sociale veiligheid, gezondheid behoeft onderhavig plan geen nadere bespreking en zijn er geen belemmeringen.

Ten aanzien van het aspect cultuurhistorische waarden geldt dat de aanwezige waarden op deze kavel gehandhaafd en gewaarborgd worden. De beschermende regeling die is opgenomen in het geldende bestemmingsplan 'Vaneker 2019' wordt onverkort overgenomen in onderhavig bestemmingsplan.

3.2 Economische Uitvoerbaarheid

De betreffende uit te geven kavel met opstal is het eigendom van gebiedsontwikkelaar Technology Base (voorheen Area Development Twente). De wijziging heeft betrekking op de aanpassing van de bouwmogelijkheden op de kavel, zodat een nieuwe woning op het perceel mogelijk is. Hiermee wordt de situatie zoals opgenomen in het eerder geldende bestemmingsplan 'het Vaneker 2013' hersteld. Verder is er geen sprake van planaanpassingen, ook niet ten aanzien van de directe omgeving (het openbaar gebied en de naastgelegen kavels). Dit betekent dat er geen ontwikkelingen zijn met grote financiële impact. Eventuele minimale aanpassingen (zoals ten aanzien van de berm naast de kavel met inrit), met minimale financiële consequenties, vallen binnen de scope van de huidige grondexploitaties van Technology Base ('t Vaneker Zuidkamp) én de gemeente Enschede ('t Vaneker De Schil), behorende bij de Samenwerkingsovereenkomst tussen TB en gemeente (d.d. 28 juni 2013, waarbij tevens een kostenverdeling is vastgelegd).

Derhalve, de economische uitvoerbaarheid van het plan wijzigt niet. Het college kan daarom afzien van een (aanvullende) exploitatieopzet.

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1 Verkennend bodem- en asbestonderzoek

Bijlage 2 Wijzigingen ten opzichte van ontwerp-bestemmingsplan