Kwinkelerweg 361

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het wijzigingsplan

De eigenaar van het adres Kwinkelerweg 361 heeft een verzoek ingediend om de huidige bestemming "Agrarisch met waarden - Agrarische functie met landschapswaarden" van het geldende bestemmingsplan te wijzigen in de bestemming "Wonen" door middel van een wijzigingsplan. Het wijzigingsplan heeft alleen betrekking op het erfgedeelte.

Aan de Kwinkelerweg 361 bevindt zich een agrarisch erf met een landschapscamping, die ruimte biedt aan 25 standplaatsen. De landschapscamping is oorspronkelijk ontstaan als "kamperen bij de boer". De eigenaar / beheerder van de camping woont in de huidige boerderij.

De agrarische bedrijfsvoering is al enige tijd geleden beëindigd. De eigenaar heeft aangegeven dat de boerderij zich in zo'n slechte staat bevindt, dat het niet haalbaar is om deze te restaureren / renoveren. Daarom is sloop en vervangende nieuwbouw de enige optie. De nieuw te bouwen woning wordt gebouwd op, of grotendeels op, de voetprint van de huidige boerderij. Maar deze nieuwe woning zal een flink stuk kleiner worden.

In onderstaande linker afbeelding is het gebouw met huisnummer 361 de te slopen boerderij, in de rechter afbeelding is het gebouw waarop 1 staat de nieuw te bouwen vervangende woning.

 

Omdat de agrische activiteiten zijn beëindigd, is de huidige agrarische bestemming van het erf niet meer in overeenstemming met het huidige gebruik.

De eigenaar heeft bij de gemeente een verzoek ingediend om de bestemming van de bestaande boerderij te wijzigen in een woonbestemming.

Op grond van het geldende bestemmingsplan "Buitengebied herstel verbeelding" zijn burgemeester en wethouders bevoegd op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door het wijzigen van de bestemming "Agrarisch met waarden - Agrarische functie met landschapswaarden" in de bestemming "Wonen" na beëindiging van de bedrijfsvoering van een agrarisch bedrijf, met dien verstande dat de wijziging niet een groter gebied beslaat dan het bestaande erf en de wijziging er niet toe kan strekken dat het aantal wooneenheden op het erf toeneemt.

De gemeente heeft het voornemen aan dit verzoek mee te werken. Met dit wijzigingsplan wordt de bestemming "Agrarisch met waarden - Agrarische functie met landschapswaarden" gewijzigd in de bestemming "Wonen".

Het wijzigingsplan bevat geen groter gebied dan het bestaande erf. Op de hierna getoonde afbeelding is te zien tot hoever zich het erf strekt. Het is het gedeelte van de grond waarop het ensemble van gebouwen staat met de tuin eromheen. We nemen als begrenzing de contour van het bouwblok uit de agrarische bestemming.

Kamperen bij de boer / Landschapscamping

De minicamping is ontstaan als "kamperen bij de boer". Dat is een kleinschalige kampeergelegenheid van ongeveer 25 plaatsen, een initiatief om agrarische bedrijven te kunnen voorzien in een recreatieve neventak, goed voor het toerisme, goed als nevenmiddel van bestaan voor het agrarisch bedrijf.

Inmiddels is de agrarische activiteit beëindigd. Het kampeerterrein is nog volop binnen de jaarlijkse periode geopend en goed bezocht door met name de oudere kampeerder die er hoofdzakelijk komt voor de rust en de natuur.

De camping zal na de inwerkingtreding van het wijzigingsplan en realisatie van de nieuwe burgerwoning worden beheerd vanuit de nieuwe woning. In die zin is er een rechtstreekse binding tussen de minicamping en de woning.

Deze combinatie van minicamping of landschapscamping bij een burgerwoning in plaats van "bij de boer" is een voortzetting van het bestaande gebruik in de gelijke omvang. Ruimtelijk gezien verandert er niets.

Het ruimtelijk beleid voor het buitengebied geeft ook mogelijkheden voor functies en activiteiten, vanuit de benadering "ja, mits ....".

Dus ook vanuit die benadering is het acceptabel om mee te werken aan het verzoek om het bestemmingsplan te wijzigen in de bestemming "Wonen" voor het erf van de woning met zijn bijgebouwen.

Het kampeerterrein heeft in het huidige bestemmingsplan "Buitengebied herstel verbeelding", behalve de bestemming "Agrarisch met waarden - Agrarische functie met landschapswaarden", de functieaanduiding "kampeerterrein". Daarmee is de functie van dit terrein positief bestemd.

Dorpsraad Boekelo

Het voornemen om de bestemming voor de Kwinkelerweg 361 te wijzigen is voorgelegd aan de Dorpsraad Boekelo. De Dorpsraad heeft dit onderwerp geagendeerd voor zijn vergadering van 9 mei 2023.

De Dorpsraad heeft op 11 mei 2023 per mail laten weten dat zij over het wijzigingsplan hebben gesproken en dat de Dorpsraad geen bezwaren heeft tegen het voornemen.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het gebied waarop het wijzigingsplan “Kwinkelerweg 361 ” betrekking heeft wordt globaal begrensd door weidegrond in het noorden, weidegrond en de toegangsweg naar de Kwinkelerweg in het oosten, weidegrond in het zuiden en weidegrond met het kampeerterrein in het westen en ligt in het stadsdeel West. De precieze begrenzing is terug te vinden in de verbeelding bij dit wijzigingsplan.

Kaartje plangebied

1.3 Geldende juridische regelingen

Het gebied "Kwinkelerweg 361" valt onder het bestemmingsplan “Buitengebied herstel verbeelding”, dat op 28 september 2020 is vastgesteld door de gemeenteraad van Enschede. Op 27 november 2020 is het bestemmingsplan in werking getreden. Het bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk van kracht.

De huidige bestemming is "Agrarisch met waarden - Agrarische functie met landschapswaarden" en de functieaanduiding "kampeerterrein".

De geldende planregels van het bestemmingsplan "Buitengebied herstel verbeelding" geven aan dat ter plaatse van de aanduiding 'kampeerterrein' de gronden tevens bestemd zijn voor de exploitatie van een mini-camping die gedurende de periode 15 maart tot en met 31 oktober geopend mag zijn.

Op grond van de begripsbepalingen uit het bestemmingsplan wordt onder een mini-camping verstaan:

"Een kleinschalige camping bij of in de nabijheid van een (voormalig) agrarisch bedrijf, met een capaciteit van maximaal 25 toeristische standplaatsen."

Fragment verbeelding bestemmingsplan "Buitengebied herstel verbeelding"

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Dit wijzigingsplan voorziet in de wijziging van de bestemming "Agrarisch met waarden - Agrarische functie met landschapswaarden" in de bestemming "Wonen".

Het plangebied betreft alleen het gedeelte dat we rekenen tot het erf van het boerenbedrijf, oftewel het gedeelte waar de bebouwing bij elkaar staat met de bijbehorende tuin. Het gaat om het gedeelte van het perceel dat ligt binnen het huidige bouwvlak, zoals aangegeven op de verbeelding van het bestemmingsplan.

Het kampeerterrein valt buiten dit wijzigingsplan. Dat betekent dat de bestemming voor dat deel van het adres Kwinkelerweg 361 "Agrarisch met waarden - Agrarische functie met landschapswaarden" blijft.

Daar waar eerder de minicamping werd beheerd vanuit de boerderij, wordt deze na sloop van de boerderij en vervangende nieuwbouw beheerd vanuit de nieuwe woning. De boerderij bevindt zich in zo'n staat dat sloop en vervangende nieuwbouw de beste optie is. Daarbij wordt op dezelfde ruimte en minder groot gebouw teruggebouwd.

Ladder Duurzame verstedelijking

Bij het voorliggende plan is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, aangezien het gaat om de wijziging van de bestemming van een voormalige agrarische bedrijfswoning naar een reguliere woning. Daarbij neemt het verhard oppervlak en het aantal woningen niet toe. Hierdoor hoeft het plan niet getoetst te worden aan de Ladder Duurzame verstedelijking.

Het gaat daarbij om een gebruikswijziging van een al bestaande woning die al jarenlang bewoond wordt. Daarmee is de behoefte ook aangetoond.

Parkeren

De campinggasten bezoeken de landschapscamping via de toegangsweg die begint aan de kant van de Kwinkelerweg. Op het erf is er een verwijzing naar de parkeergelegenheid voor de campinggasten. Deze parkeergelegenheid bevindt zich aan de noordkant van de twee grote meest noordelijk gelegen bijgebouwen.

Een haag scheidt het parkeerterrein van het open weiland.

De campinggasten betreden het kampeerveld met de auto enkel bij het komen, om zich te kunnen installeren, en bij het gaan, wanneer zij hun kampeerplek ontruimen. Tussentijds worden de auto's geparkeerd op deze parkeergelegenheid.

Waterberging

Waterhuishouding

Op grond van het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening in combinatie met het bepaalde in artikel 5.20 van het Besluit omgevingsrecht moet bij een project worden aangegeven op welke wijze in het plan rekening is gehouden met de waterhuishouding.

Hemelwater

Uitgangspunt in het beleid van zowel gemeente als waterschap is het voorkomen van wateroverlast, ook bij hevige buien. In het gemeentelijk rioleringsplan (GRP) is als beleidsuitgangspunt vastgelegd dat in bestaand stedelijk gebied hemelwater zo min mogelijk wordt afgevoerd via de riolering en in het buitengebied hemelwater niet wordt afgevoerd via de riolering. Bij een toename van verhard oppervlak komt meer hemelwater versneld tot afvoer. Hierop is het oppervlaktewatersysteem niet berekend. Het extra afstromend hemelwater moet op eigen terrein worden verwerkt. Indien dit aantoonbaar niet op doelmatige wijze mogelijk is, mag het hemelwater vertraagd worden afgevoerd naar een aanwezige greppel, oppervlaktewater of ander afwateringssysteem in de nabije omgeving. Hiervoor is het nodig het hemelwater tijdelijk op eigen terrein te bergen, zodat het vertraagd kan worden afgevoerd naar voorzieningen in de openbare ruimte. De tijdelijke bergingsopgave bedraagt in het bestaand stedelijk gebied tenminste 20 millimeter, oftewel 20 liter per vierkante meter verhard oppervlak. In het buitengebied en bij uitbreiding van bebouwd oppervlak in bestaand stedelijk gebied bedraagt de tijdelijke bergingsopgave tenminste 40 millimeter, oftewel 40 liter per vierkante meter verhard oppervlak. Om een goede en doelmatige afvoer naar voorzieningen in de openbare ruimte te kunnen garanderen hanteert het waterschap Vechtstromen een maximum norm van 2,4 liter per seconde per hectare. Alleen wanneer het redelijkerwijs niet mogelijk is om op eigen terrein op doelmatige wijze hemelwater te bergen kan dit (deels) in de openbare ruimte worden gerealiseerd. Vervuiling van hemelwater dient zoveel mogelijk voorkomen te worden door geen uitlogende bouwmaterialen te gebruiken.

Met dit wijzigingsplan en de bouw van de vervangende woning wordt hemelwater op dezelfde wijze verwerkt als toen hier nog een agrarisch bedrijfswoning aanwezig was. Voor infiltratie in de grond is voldoende onverhard oppervlakte aanwezig.

Afvalwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat het ontstaan van afvalwater wordt beperkt. In nieuwe situaties (nieuwbouw, herontwikkeling) wordt afvalwater gescheiden van het hemelwater aangeboden en afgevoerd. De gemeente zorgt er voor dat het afvalwater vanaf de perceelsgrens wordt getransporteerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap Vechtstromen. In het buitengebied is niet overal in de openbare ruimte een systeem aanwezig voor de afvoer van afvalwater. In dat geval moet op eigen terrein een individuele behandeling van afvalwater (IBA), al dan niet met een helofytenfilter, worden ingericht.

Op de locatie Kwinkelerweg 361 is geen regulier rioleringsstelsel aanwezig. Dit adres is volgens de gemeente ook niet aangesloten op drukriolering. Het gebruik van een gierkelder, septictank of IBA is op deze locatie waarschijnlijk.

Oppervlaktewater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is dat bestaand oppervlaktewater (sloten en vijvers) gehandhaafd blijft. Bij de herinrichting van het oppervlaktewatersysteem zijn de benodigde afvoercapaciteit, de streefbeelden en de kwaliteitsdoelstellingen van het waterschap Vechtstromen en de gemeente Enschede leidend. Het oppervlaktewater wordt liefst op fraaie wijze geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan, zodanig dat het water beleefd kan worden en goed te beheren is. Eventueel nieuw oppervlaktewater mag geen permanente verlaging van de grondwaterstand veroorzaken, tenzij dit oppervlaktewater mede als doel heeft grondwateroverlast in bestaand stedelijk gebied te beperken. De aanleghoogte van nieuw oppervlaktewater dient zodanig te zijn dat de overstromingskans vanuit oppervlaktewater beperkt wordt tot eens per 100 jaar (T=100). Bij ontwikkelingen nabij watergangen geeft het waterschap Vechtstromen een aanleghoogte advies.

Rondom het perceel bevinden zich sloten. De bergingsopgave is voldoende gewaarborgd.

Grondwater en ontwatering

In de Waterwet is vastgelegd dat perceeleigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het grondwater op hun perceel. De ontwatering van een perceel is afhankelijk van het gebruik van de grond. Onder ontwatering wordt verstaan: het verschil tussen het peil van de weg of van de bebouwing en de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG). Om ongewenste effecten van hoge grondwaterstanden te voorkomen wordt geadviseerd de in onderstaande tabel genoemde ontwateringshoogtes aan te houden:

Grondgebruik	Ontwatering (m – GHG)
Primaire wegen	0,7
Secundaire wegen en erfontsluitingswegen	0,5
Bouwwerken met kruipruimten	0,7
Bouwwerken zonder kruipruimten	0,5
Groen	0,5

De gemeente zorgt in voorkomende gevallen in de openbare ruimte voor passende en doelmatige maatregelen indien er in een gebied sprake is van structureel nadelige gevolgen door de grondwaterstand en de te treffen maatregelen niet tot de zorg van de provincie of het waterschap behoren.

De projectlocatie Kwinkelerweg 361 is een voormalig agrarisch bedrijf. Op dat bedrijf waren de maatregelen al zodanig genomen dat er geen klachten bekend zijn omtrent grondwater en ontwatering.

Afwatering

Om op perceelsniveau te kunnen voorkomen dat afstromend regenwater problemen veroorzaakt gelden de volgende advieswaarden voor peilhoogtes:

• Het vloerpeil minimaal 0,20 m boven straatpeil (kruin van de weg t.o.v. toegang ter plaatse);
• Het perceel vlak of richting de weg af laten lopen;
• De maaiveldpeilen en vloerpeilen van de verschillende percelen op elkaar afstemmen.

Aan deze advieswaarden wordt minstens voldaan.

Aan de hoedanigheid van de gronden verandert niets. De huidige capaciteit van waterberging, drainage en vertraagd afvoeren blijft ongewijzigd. Het merendeel van de gronden is onverhard.

Klimaatadaptatie

Zowel op het huidige erf bij de boerderij als straks op het nieuwe erf bij de woning zijn "groene gronden" in de vorm van grasland en plantenborders aanwezig. Maar ook de twee kampeervelden zijn groene velden. In de directe omgeving zijn bossen aanwezig. De ruimtelijke kwaliteit blijft met deze landelijke inrichting geborgd, waarmee hittestress wordt voorkomen.

Vervangende nieuwbouw

Hoewel de huidige boerderij een streekeigen boerderij is met mooie elementen, bezit het niet de bescherming vanuit cultuurhistorisch oogpunt. De boerderij is in het bestemmingsplan "Cultuurhistorie" niet als cultuurhistorisch of karakteristiek aangemerkt. Dit neemt tegelijk met zich mee dat deze boerderij geen beschermde status heeft en dat er sowieso een sloopvergunning voor kan worden aangevraagd.

De huidige boerderij wordt gesloopt en vervangen door een kleinere gewone woning. Deze woning zal voldoen aan de laatste eisen van het bouwbesluit en ook aan de huidige eisen voor isolatie en energie.

Qua verschijningsvorm zal de nieuwe woning moeten passen aan de welstandseisen voor die omgeving.

Vigerend beleid van Rijk

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als structuurvisie. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

De NOVI schetst een duurzaam toekomstperspectief voor de leefomgeving in Nederland in 2050. Dit toekomstperspectief voor Nederland is:

• Een klimaatbestendige delta, waarbij Nederland beschermd is tegen de negatieve gevolgen van klimaatverandering, waterveiligheid (ook voor de laaggelegen gebieden in het westen) gegarandeerd is en voldoende zoetwater beschikbaar is van goede kwaliteit;
• Duurzaam, concurrerend en circulair: een toekomstbestendige en volledig circulaire economie zonder vervuilende manieren van produceren en consumeren, met een uitstekend vestigingsklimaat en een hoge kwaliteit van leven, met een zo goed mogelijke inpassing van duurzame energie in onze leefomgeving en slimme combinaties van functies zonder de risico's en milieunadelen te vergroten. Een economie die veel maatschappelijke winst oplevert in termen van banen, innovatie en nieuwe bedrijvigheid en exportmogelijkheden;
• Kwaliteit van leven in stad en dorp: met een aantrekkelijke woon- en leefomgeving en een goede verbondenheid van stad en land. De ontwikkelingen zijn gericht op kwaliteit, met gecontroleerde en doordachte groei waar dat nodig is, waardoor diversiteit in wonen, een stedelijk netwerk, prettige woonmilieus, met rust en ruimte maar ook vitale en leefbare regio's ontstaan.
• Nabijheid en betrouwbare verbindingen: een uitstekende bereikbaarheid wordt met een goede en betrouwbare infrastructuur gegarandeerd, waarbij wordt ingespeeld op locatiekeuzes voor wonen en werken (nabijheid). De infrastructuur is onderdeel van een mobiliteitssysteem dat een meer divers patroon van mobiliteit veilig, robuust en duurzaam afhandelt. Luchthavens blijven belangrijk voor een sterk internationaal netwerk voor de lange afstanden. De uitdaging is om het vliegverkeer net als het goederenvervoer op een zo veilige, efficiënte en duurzame manier vorm te geven.
• Veilig en gezond, herkenbaar en natuurlijk: een veilig en gezond leven voor iedereen staat voorop. De leefomgeving nodigt uit om te bewegen, elkaar te ontmoeten en te ontspannen. Daarbij horen een goede milieukwaliteit, robuuste natuur, klimaatbestendigheid en voor iedereen goede toegang tot wonen, werken en voorzieningen.

Het realiseren van een fysieke leefomgeving die dit toekomstperspectief mogelijk maakt, is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van alle overheden. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten. Deze prioriteiten vormen complexe, omvangrijke en dringende opgaven die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Deze prioriteiten zijn:

• Naar een ruimte voor klimaat adaptatie en energietransitie.
• Naar een duurzaam economisch groeipotentieel.
• Naar sterke en gezonde steden en regio's.
• Naar een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Deze vier opgaven kunnen alleen in samenhang verder worden gebracht wanneer aandacht is voor thema's die hier dwars doorheen lopen, zoals omgevingskwaliteit, gezondheid, cultuurhistorie, klimaatadaptatie, water, bodem, (nationale) veiligheid en milieukwaliteit.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Bro.

Het Barro is in werking sinds 2011 en bevat onderwerpen die van rijksbelang zijn, zoals defensie, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening en toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet. Per onderwerp bevat het Barro regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Binnen drie jaar moet het onderwerp zijn opgenomen in een bestemmingsplan.

Toetsing wijzigingsplan aan beleid en regels van het Rijk

Met het wijzigen van de bestemming "Agrarisch met waarden - Agrarische functie met landschapswaarden" naar "Wonen" worden geen belangen van Rijk geschaad.

Toetsing project "" aan regels en beleid van het Rijk

Het op de projectlocatie beoogde gebruik van de nieuwe woning ter vervanging van de oude boerderij valt niet onder één van de in het beleid en de regels van het Rijk genoemde nationale belangen.

Vigerend beleid en regels van de provincie Overijssel, gemeente en waterschap

Omgevingsvisie Overijssel

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Op 15 december 2021 hebben Provinciale Staten van Overijssel een herziening van de visie en verordening vastgesteld en op 1 februari 2022 zijn deze in werking getreden.

De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De hoofdambitie van de visie is, net als in de oorspronkelijke omgevingsvisie van 2009, een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat heeft men vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. Deze benadert zij vanuit de drie overkoepelende 'rode draden': duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities, gebruikt de provincie het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is (generieke beleidskeuzes), waar het past (ontwikkelperspectieven) en hoe het uitgevoerd kan worden (gebiedskenmerken)

In onderstaande afbeelding is het uitvoeringsmodel weergegeven. Vervolgens zijn de niveaus toegelicht. De '“vishaak” met de drie niveaus uit de Omgevingsvisie van 2009 is daarbij behouden gebleven. Boven het uitvoeringsmodel (in de paraplu) staan de rode draden en centrale beleidsambities weergegeven.

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit beleid van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalen of een ontwikkeling nodig is of mogelijk. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

De herziene Omgevingsvisie maakt daarbij onderscheid in:

• Generieke beleidskeuzes voor heel Overijssel. Dit heeft zij gevat onder de ' Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking'. Dit is een nadere invulling van de nationale Ladder voor duurzame verstedelijking, die voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' verplicht moet worden doorlopen. De Overijsselse ladder geeft onder andere aan dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar moeten worden afgewogen ('integraliteit'; is ook een eis uit het Bro). Ook wordt onder andere ingegaan op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (voorheen verwoord in de 'SER-ladder') en '(boven)regionale afstemming' (gemeenten moeten hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen afstemmen met buurgemeenten om te voorkomen dat inefficiënte concurrentie tussen gemeenten ontstaat).
• Gebiedsspecifieke beleidskeuzes, zoals aanduidingen voor grondwaterbeschermingsgebied, Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Nationale Landschappen.

Ontwikkelingsperspectieven (waar)

Na de toetsing aan de generieke beleidskeuzes komen de ontwikkelingsperspectieven aan de orde. In de Omgevingsvisie staan zes ontwikkelperspectieven beschreven: drie voor de groene en drie voor de stedelijke omgeving. Daarbinnen is nog een onderverdeling gemaakt. De ontwikkelperspectieven zijn flexibel voor de toekomst en geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Gebiedskenmerken (hoe)

Tot slot zijn de gebiedskenmerken van belang, die bestaan uit vier lagen (natuurlijke laag, laag van agrarische cultuurlandschappen, stedelijke laag en laag van de beleving. Voor elke laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

In het resterende deel van deze paragraaf wordt nader ingegaan op de generieke beleidskeuzes, de ontwikkelingsperspectieven en de gebiedskenmerken.

Omgevingsverordening Overijssel

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd.

In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden.

Toetsing wijzigingsplan aan beleid en regels van de provincie Overijssel

Generieke beleidskeuzes

De volgende artikelen van de provinciale verordening zijn van belang voor voorliggend plan:

Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is;
• dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Het voorliggende plan maakt geen nieuwe bebouwing mogelijk ten opzichte van het geldende plan.

Toekomstbestendigheid

In de toelichting op bestemmingsplannen waarin provinciale belangen in het geding zijn, wordt aannemelijk gemaakt dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt en die niet bedoeld zijn voor tijdelijk gebruik, toekomstbestendig zijn en dus:

• de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te voorzien niet in gevaar brengen;
• duurzaam en evenwichtig bijdragen aan het welzijn van mensen, economische welvaart en het beheer van natuurlijke voorraden;
• ook op lange termijn toegevoegde waarde hebben.

De provinciale belangen zijn met de omzetting van de boerderij naar woning niet geschaad.

Toetsing project "" aan regels en beleid van de provincie

Op de projectlocatie wordt de bestaande boerderij gesloopt en vervangen door een kleinere woning. Het beoogde gebruik als woning is zodanig kleinschalig dat het niet nodig is om nader in te gaan op de generieke beleidskeuzes, de ontwikkelingsperspectieven en de gebiedskenmerken die volgens de Omgevingsvisie van toepassing zijn op het projectgebied.

Gemeentelijk ruimtelijk relevant beleid

Toekomstvisie Enschede 2020 en uitwerkingsvisies

De gemeenteraad heeft op 17 december 2007 de Toekomstvisie Enschede 2020 vastgesteld, waarin de hoofdlijnen en doelstellingen voor het gemeentelijke beleid tot 2020 staan. Het document geeft richting aan het beleid, dat nader uitgewerkt wordt in andere beleidsstukken.

De ruimtelijk relevante aspecten van de hoofdlijnen en beleidsdoelstellingen in de Toekomstvisie zijn uitgewerkt in de Herijking van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie, die op 22 juni 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld. Integraal onderdeel hiervan is een visie op de binnenstad (Binnenstadsvisie) en mobiliteit (Mobiliteitsvisie). Vervolgens is de inhoud van het document Herijking RO-Visie, binnenstadsvisie inclusief mobiliteitsvisie ruimtelijk vertaald in de Structuurvisie Enschede, die in één van de volgende paragrafen aan de orde komt.

Stedelijke Koers

Onder de noemer "Stedelijke Koers" heeft de gemeenteraad op 24 september 2012 ingestemd met een andere koers voor Enschede. Dat was nodig omdat vraag en aanbod in de vastgoedmarkt op het gebied van wonen, bedrijventerreinen en kantoren flink uit balans zijn. De maatschappij is veranderd. Het aantal projecten, de ambities en de plannen in Enschede die werden voorbereid en uitgevoerd pasten niet meer bij de huidige en toekomstige vraag. Om dit terug te brengen naar een realistisch aanbod heeft de gemeenteraad gekozen voor de plannen en projecten die het meest waardevol zijn voor de toekomst van Enschede en die de economie van Enschede en de regio zoveel mogelijk stimuleren. De financiële uitwerking hiervan vond plaats tijdens de behandeling van de Programmabegroting op 12 november 2012.

In Enschede zullen niet alleen minder woningen worden gebouwd, maar ook andere soorten: minder appartementen en meer woningen met een tuin. De prognose voor de verkoop van grond voor bedrijventerreinen wordt naar beneden bijgesteld. Voor de kantorensector wordt naast verlagen van het aantal te bouwen kantoren ook gekeken naar hergebruik van bestaande kantoren, omdat er sprake is van leegstand.

Richting aan Ruimte

Op 5 april 2016 hebben burgemeester en wethouders van Enschede 'Richting aan Ruimte' (RAR) vastgesteld. Dit is een richtinggevend ontwikkelingskader waarin wordt verduidelijkt hoe Enschede omgaat met de programmering. Niet langer de kwantitatieve aspecten staan centraal maar er wordt gestuurd op kwaliteit. Daarbij wordt gekeken naar de totale stedelijke programmering maar ook naar de behoefte van het gebied. Een integrale afweging van alle relevante belangen (o.a. ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid, economie, welzijn) op basis van het 'RAR-kompas' leidt uiteindelijk tot een besluit over de (on)wenselijkheid van een nieuw ruimtelijk initiatief.

Structuurvisies

De Wro verplicht iedere gemeente om voor het hele grondgebied één of meer structuurvisies vast te stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Een soortgelijke verplichting geldt ook voor de provincies en het Rijk.

In een gemeentelijke structuurvisie staan de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied en de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid. De structuurvisie bevat ook een uitvoeringsparagraaf waarin de raad aangeeft via welke instrumenten en bevoegdheden de voorgenomen ontwikkeling gerealiseerd zal kunnen worden.

Structuurvisie Enschede

De gemeenteraad van Enschede heeft op 26 september 2011 de Structuurvisie vastgesteld. Hierin is het bestaande ruimtelijk beleid uit de hieronder genoemde gemeentelijke nota's opgenomen en met elkaar in relatie gebracht.

Groenstructuur Actieplan, bevat de belangrijkste gemeentelijke ambities op het gebied van behouden en versterken van parken en groenstructuren;

Beleidskader kleine windturbines, hierin zijn mogelijke locaties voor kleine windturbines aangewezen;

Mobiliteitsplan 2004-2015, bevat de gemeentelijke ambities voor de verkeerscirculatie en bereikbaarheid van de stad. Hieruit zijn de belangrijkste verkeersprojecten voor auto, openbaar vervoer en fiets in de Structuurvisie opgenomen;

Nieuwe Energie voor Enschede, bevat de gemeentelijke duurzaamheidsambities voor nieuwe ontwikkelingen, herstructurering en renovatie. Hierbij staat de reductie van CO2 centraal.

Gids Buitenkans, bevat op basis van landschapstypologieën en -plekken het kwalitatieve kader voor ontwikkelingen in het buitengebied;

Hotelnota, hierin zijn de ontwikkellocaties voor hotels aangewezen;

Structuurvisie Luchthaven Twente en omgeving, bevat het ruimtelijke ontwikkelingskader voor de herontwikkeling van het terrein van de voormalige militaire vliegbasis Twente;

Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001, bevat belangrijke gemeentelijke ontwikkellocaties en infrastructuurprojecten. Hieruit zijn de nog actuele projecten en locaties in de Structuurvisie opgenomen;

Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie en Binnenstadsvisie 2009, bevat het actuele integrale kader voor ruimtelijke ontwikkeling, verkeer, economie en de ontwikkeling van de binnenstad;

Ontwikkelingskader Horeca 2005-2015, hierin zijn de horecaconcentratiegebieden en horeca-ontwikkellocaties aangewezen.

Met uitzondering van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001 zijn de individuele beleidsnota's nog steeds van kracht omdat deze meer bevatten dan wat is opgenomen in de Structuurvisie.

In de Structuurvisie gaat het om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de toekomst op het gebied van wonen, groen, economie, verkeer, milieu en gebiedsontwikkeling.

Het doel van de Structuurvisie is het in samenhang presenteren van de hoofdlijnen van sectoraal of gebiedsgericht beleid. Het gaat om de hoofdlijnen van ruimtelijk beleid op de lange termijn, zodat er op projectniveau voldoende flexibiliteit is om in te kunnen spelen op veranderingen.

De Structuurvisie is continu in ontwikkeling. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen en nieuw stedelijk beleid wordt de Structuurvisie aangevuld of nader uitgewerkt, zodat het een actueel strategisch en integraal kader vormt.

Sectorale en gebiedsgerichte structuurvisies

In aanvulling op de eerder genoemde integrale Structuurvisie, heeft de gemeenteraad van Enschede ook diverse sectorale structuurvisies en een gebiedsgerichte structuurvisie vastgesteld. Hierin worden specifieke onderwerpen geregeld.

Woonvisie

Op 12 maart 2012 is de Woonvisie Enschede 2025 vastgesteld. De Woonvisie vormt een nadere uitwerking van de Structuurvisie, specifiek toegespitst op de gemeentelijke beleidsdoelstellingen ten aanzien van het wonen.

Detailhandelsstructuurvisie

Op 23 januari 2012 is de Detailhandelsstructuurvisie Enschede 2012 vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staan de hoofdlijnen van het gemeentelijk detailhandelsbeleid voor de komende vier jaar. Na een technische aanpassing in de besluitvorming op 12 november 2012 is dit formeel een structuurvisie zoals bedoeld in artikel 2.1 van de Wro.

Watervisie

Op 27 mei 2013 is de Watervisie 2013-2025 vastgesteld. Deze sectorale structuurvisie richt zich op het samen met partners in de waterketen aanpakken van waterknelpunten in Enschede op het gebied van hemelwateroverlast, grondwateroverlast, grondwaterverontreiniging en waterkwaliteit. De Watervisie heeft twee sporen, het oplossen van knelpunten en het realiseren van een zestal waterambities.

De op te lossen knelpunten zijn:

• Overbelasting van het rioolstelsel.
• Grondwateroverlast.
• Problemen met waterkwaliteit.

De Enschedese waterambities zijn:

• Daar waar het kan is het regenwater afgekoppeld van het gemengde riool.
• De beleving van de groene en blauwe kwaliteit van Enschede versterken door water zichtbaar te maken.
• Water in de buitenruimte wordt zoveel mogelijk benut voor het opvangen van extreme regenbuien en om bij warme perioden de stad te verkoelen.
• De watergerelateerde component van de (woon)lasten blijft beheersbaar.
• Enschedeërs gaan bewuster met water om en zijn meer betrokken bij de watervoorzieningen in de stad.
• De waterpartners zorgen samen voor een goede waterkwaliteit en – kwantiteit in Enschede.

Water- en klimaatadaptatieplan gemeente Enschede 2022-2026

De gemeenteraad heeft 25 oktober 2021 unaniem het Water- en Klimaatadaptatieplan 2022-2026 aangenomen. Dit beleidsplan beschrijft hoe Enschede toewerkt naar een waterrobuuste, klimaatbestendige en biodiverse gemeente in 2050. Enschede wordt nog 'groener' en 'blauwer' om goed voorbereid te zijn op een nattere, hetere en drogere toekomst. Water de ruimte geven en stenen vervangen door planten en bomen gaan wateroverlast, hittestress en verdroging tegen. Zo werkt Enschede verder aan een aantrekkelijke 'duurzame en groene stad' waar mensen graag wonen, leven en werken! Nu en in de toekomst. In het plan zijn nieuwe waterbergingsnormen opgenomen.

Structuurvisie Cultuurhistorie

Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Cultuurhistorie vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid voor het bij ruimtelijke plannen en ontwikkelingen omgaan met het aanwezige cultuurhistorisch erfgoed. Daarbij wordt onder cultuurhistorisch erfgoed verstaan: alle cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, objecten en structuren in de gemeente Enschede, met uitzondering van gemeentelijke monumenten, rijksmonumenten en archeologische waarden. Voor monumenten en archeologische waarden is reeds in afzonderlijke gemeentelijke beleidskaders vastgelegd hoe daarmee dient te worden omgegaan in het kader van ruimtelijke plannen en ontwikkelingen.

Visie Landelijk Gebied

Op 6 juli 2021 heeft de gemeenteraad van Enschede de Visie Landelijk Gebied vastgesteld. Deze visie geeft weer wat de huidige kwaliteiten van het buitengebied zijn, maar ook hoe de gemeente richting wil geven aan de verandering, houvast wil bieden bij keuzen en actief wil bijdragen aan de toekomst van het landelijk gebied. Hiervoor ligt in de Visie ook de gemeentelijke ambitie vast ten aanzien van het landelijk gebied. Drie onderdelen bepalen samen deze ambitie:

• 1. De Groene Pijler

Dit onderdeel staat voor het gevarieerde samenstel van landschap, bodem, water, lucht, natuur, cultuurhistorie, beleving van stilte en duisternis.

• 2. Het gevarieerde grondgebruik

Het buitengebied is ook een deel van het gemeentelijk grondgebied dat gebruikt wordt door een verscheidenheid aan functies. Een groot deel daarvan is goed afgestemd op de fysieke situatie.

• 3. De nabijheid van de grootste stad van Oost-Nederland.

De scheiding tussen stad en land is vrij scherp. De gemeente wil inzetten op een versterking van de onderlinge band.

Om te toetsen of een ontwikkeling past binnen die gemeentelijke ambitie, bevat de Visie Landelijk Gebied een viertal ontwikkelingsprincipes. Een ontwikkeling draagt bij aan de Enschedese ambitie voor het landelijk gebied als deze:

• Leidt tot versterking van een robuuste regionale structuur voor natuur en water.
• Uitgaat van de kwaliteit van het landschap.
• De band tussen stad en landelijk gebied versterkt.
• Ruimtelijke inrichting, economie, sociale verbanden en de band gemeente-samenleving vernieuwt.

3.3.5 Toetsing wijzigingsplan aan het gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

In de strategische beleidsdocumenten Toekomstvisie, Stedelijke Koers en de diverse structuurvisies zijn voor het plangebied van het wijzigingsplan geen specifieke beleidsdoelstellingen of ontwikkelingsrichtingen benoemd.

Toetsing aan het gemeentelijk ruimtelijk relevant beleid, de Gids Buitenkans.

De aanvraag is getoetst binnen de lijnen van het beleid voor het buitengebied, zoals verwoord in de Gids Buitenkans. Het betreft hier een hergebruik van de bestaande ondergrond waar nu nog de huidige boerderij als bedrijfswoning staat. Het boerenbedrijf is gestopt, de exploitatie van de kleinschalige landschapscamping wordt wel voortgezet. De huidige bewoners hebben aangegeven dat de boerderij in een slechte staat verkeert en dat restauratie niet opweegt tegen sloop en nieuwbouw van een kleinere passende woning.

De boerderij is volgens het bestemmingsplan "Cultuurhistorie" niet aangewezen als cultuurhistorisch gebouw. Dat betekent dat er geen extra bescherming op zit ten aanzien van bijvoorbeeld sloop.

De overige bebouwing op het erf blijft in takt evenals het erf. De nieuwe woning wordt grotendeels gebouwd op de footprint van de huidige boerderij. De woning zal ongeveer een meter of 15 in zuidelijke richting verschuiven. De aanvrager vindt dat er hiermee aan de voorkant een betere erfindeling ontstaat. Op het erfinrichtingsplan zijn de functies en locaties van de nieuwe woning en de bestaande gebouwen te zien.

Met deze invulling wordt ruimtelijk gezien zuinig gebruik gemaakt van de beschikbare ruimte en de bestaande bebouwing op dit voormalige boerenerf.

Het omzetten op deze plek van een bedrijfswoning naar een woning is een ontwikkeling die niet in strijd is met ons ruimtelijk beleid. Het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest" en het latere op dit perceel van toepassing zijnde bestemmingsplan "Buitengebied herstel verbeelding" laten zien dat Burgemeester en Wethouders de mogelijkheid hebben om de bestemming "Agrarisch met waarden" te wijzigen in de bestemming "Wonen" wanneer het agrarisch bedrijf is gestopt.

Met het wijzigen van de bestemming "Agrarisch met waarden - Agrarische functie met landschapswaarden" naar "Wonen" worden geen belangen van Rijk, provincie, gemeente en waterschap geschaad.

Deze wijzigingsbevoegdheid van het College op basis van de Wet ruimtelijke ordening is immers opgenomen in de regels van het moederplan "Buitengebied Noordwest" en later overgenomen in de parapluherziening voor het buitengebied "Buitengebied herstel verbeelding".

Dat er een minicamping, voorheen "kamperen bij de boer", in dezelfde omvang wordt voortgezet, maar nu vanuit een gewone woning, is geen ongewenste voortzetting van het gebruik. Er wordt nog steeds voorzien in de behoefte aan kleinschalige toeristische verblijfsrecreatieve plekken. Waarschijnlijk zullen er door het verdwijnen van steeds meer boerenbedrijven, meer van dit soort minicampings als het "kamperen bij de boer" worden gerealiseerd.

Dit is een ontwikkeling waar het gemeentelijk beleid niet direct nee tegen zegt. Aanknopingspunten zijn te vinden in de Visie landelijk gebied en de Gids Buitenkans.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheidstoets

3.1 Toetsing aan de relevante milieuaspecten

3.1.1 Geluidhinder

Vanuit het onderdeel geluid wordt geen belemmering verwacht bij de bouw van deze woning.

Ten behoeve van het wijzigingsplan is een akoestisch onderzoek verricht om in beeld te brengen wat het effect is van de nieuwbouwwoning op het kampeerterrein en bedrijven in zijn omgeving, maar ook omgekeerd wat het effect is van het kampeerterrein en bedrijven van derden op de woning. Met andere woorden, belemmert de burgerwoning de bedrijven in de omgeving en het zelf uitbaten van het kampeerterrein of ondervindt de woning zelf geluidhinder.

Vanwege de omvang en de bedrijfsvoering van de landschapscamping is het acceptabel om vanuit milieuaspecten uit te gaan van een milieucategorie 1 in plaats van 3.1 wat zou gelden voor reguliere kampeerterreinen.

Het huidige "kamperen bij de boer" of zoals de camping nu wordt genoemd een "landschapscamping" is een kleinschalige campingvorm. Het aantal staplekken voor caravans of tenten is beperkt tot 25 plaatsen. Verder zijn er wel een receptie met ontvangstruimte en een sanitaire ruimte, maar geen restaurant en animatiegelegenheid of grote zwembaden en speeltuinen aanwezig die veel geluid produceren.

Een camping bij de boer of in dit geval de landschapscamping wordt in het algemeen bezocht door (meestal oudere) gasten die er komen voor rust en groene ruimte.

De afstand van de woning enerzijds tot aan het kampeerveld en het gesloten gebouw voor sanitair, receptie en zitkamer anderzijds is voldoende groot. Daardoor is akoestische hinder tot een minimum beperkt.

Omdat de woning wordt bewoond door de eigenaar / beheerder van de camping, kan deze zelfs als dienstwoning worden beschouwd, waardoor er minder akoestische beperkingen gelden. Maar zelfs al zou de woning niet door de beheerder van de camping worden bewoond, dan is de afstand tot het kampeergebeuren voldoende groot, dat geluid geen belemmering hoeft te zijn voor realisatie van deze vervangende woning.

De woning is in het kader van de Wet geluidhinder een geluidgevoelig object. In dat kader wordt ook gekeken naar de afstanden van de woning naar andere bedrijven in de directe omgeving.

Er is een Akoestisch onderzoek uitgevoerd door het akoestisch bureau Tideman. Het bijbehorend akoestisch rapport dateert van 30 december 2022. Dit onderzoek is als bijlage 2 bij voorliggend wijzigingsplan gevoegd.

3.1.2 Bodemkwaliteit

Algemeen

De nadruk in het bodembeleid in Nederland ligt op de mogelijkheden die de bodem en ondergrond bieden om een locatie te gebruiken. Daaronder vallen ook eventuele bodemverontreinigingen. Drie aspecten om te komen tot een veilig en gezond gebruik van de bodem en ondergrond staan daarbij centraal:

• 4. Het voorkomen van een nieuwe bodemverontreiniging of aantasting van de bodem en ondergrond.
• 5. Het beheren en/of functiegericht saneren van een bodemverontreiniging bij het wijzigen of toekennen van een functie.
• 6. Het beheren van overige bodemverontreinigingen. Dit geldt met name voor locaties waar de functie en/of bestemming niet wijzigt, maar waar door vroegere activiteiten een bodemverontreiniging is ontstaan.

De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem speelt een rol om vast te stellen of een bestemmingsplanwijziging uitvoerbaar is. Dit is geregeld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. De Wet bodembescherming kan hierop eveneens van toepassing zijn. Bijvoorbeeld bij de aanwezigheid van een bodemverontreiniging.

Uitgevoerde bodemonderzoeken

Het volgende bodemonderzoek is uitgevoerd:

Kruse Milieu, 5 mei 2023 (versie 2), rapport verkennend (asbest)bodemonderzoek conform NEN5740 en NEN5707 Kwinkelerweg 361 – Enschede, kenmerk 23013316.

Het onderzoek is uitgevoerd in het kader van de wijziging van het bestemmingsplan. De bestemming wordt gewijzigd van "Agrarisch met waarden - Agrarische functie met landschapswaarden" naar "Wonen". Uit het bodemonderzoek is gebleken dat de locatie overwegend geschikt is voor de functie wonen. Ter plaatse van de kippenschuur is aan de westkant een verontreiniging met asbest aangetroffen. Dit asbest is afkomstig van het verweerde asbestdak. Tijdens een regenbui spoelen kleine asbestdeeltjes uit naar de onderliggende bodem. De verontreinigde locatie is permanent bedekt met gras en inmiddels met een hekwerk afgezet, waardoor de locatie niet wordt betreden. Deze beveiligingsmaatregel zal blijvend aanwezig zijn, totdat de bodem ter plaatse van de uitspoelzone is gesaneerd en het asbestdak is verwijderd of voorzien van een dakgoot.

Conclusies

Nagenoeg de gehele locatie is geschikt voor de functie wonen. De strook bij de kippenschuur die niet voor de woonfunctie geschikt is, is afgeschermd met een hekwerk en daardoor niet te betreden. De uitvoering van een bodemsanering is noodzakelijk om ook de strook bij de kippenschuur te kunnen gebruiken.

3.1.3 Geurhinder

Het is niet aannemelijk dat er sprake is van geurhinder op de planlocatie als gevolg van bedrijven in de directe omgeving.

In de omgeving van de planlocatie Kwinkelerweg 361 bevinden zich 2 agrarische bedrijven. De afstand tot het agrarisch bedrijf ten zuiden van de planlocatie is meer dan 300 meter. De afstand tot het agrarisch bedrijf ten noordoosten van de planlocatie is bijna 300 meter.

3.1.4 Luchtkwaliteit

Luchtkwaliteit hoeft geen belemmering te vormen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Bij de toetsing of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of de realisatie van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling mogelijk gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit. Op grond van het bepaalde in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer en onderliggende algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen vormen de luchtkwaliteitseisen in ieder geval geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen indien:

• a. er geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
• b. een project, al dan niet per saldo, niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• c. een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• d. een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL);
• e. een project niet voorziet in de realisatie van gevoelige bestemmingen binnen de zone van een op grond van het Besluit gevoelige bestemmingen gezoneerde rijksweg of provinciale weg.

Luchtkwaliteit en het plangebied

Het wijzigingsplan ”Kwinkelerweg 361" beschouwen wij eigenlijk als conserverend van aard. Hiermee wordt bedoeld in dit plan eigenlijk de bestaande situatie vastgelegd, maar wel in die zin dat de bestaande boerderij wordt afgebroken en dat daarvoor in de plaats een kleinere gewone burgerwoning wordt teruggebouwd op dezelfde locatie. Het gaat daarbij tevens om de wijziging van de bestaande agrarische bestemming in de bestemming "Wonen" ter plaatse van het erf van de boerderij.

Het agrarisch bedrijf heeft opgehouden te bestaan. Vandaar de omzetting van de bestemming "Agrarisch met waarden" naar de bestemming "Wonen". Deze verandering leidt per saldo niet tot verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarom zou een onderzoek naar de luchtkwaliteit achterwege kunnen blijven, omdat de resultaten van een dergelijk onderzoek de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet beïnvloeden.

Desalniettemin is beoordeeld of de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt, niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging en of er sprake is van de beoogde realisatie van gevoelige bestemmingen als bedoeld in het Besluit gevoelige bestemmingen binnen onderzoekszones langs rijkswegen of provinciale wegen. Uit de 'Regeling niet in betekenende mate' blijkt dat de realisatie van één nieuwe woning kan worden aangemerkt als zijnde een ontwikkeling die niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Voorliggend wijzigingsplan maakt alleen de omzetting mogelijk van boerderij naar woning met daarbij het behoud van de landschapscamping. Deze bestaande vorm van kamperen bij de boer wordt in dezelfde omvang voortgezet. Er wordt bedrijfsmatig geen vee meer gehouden. Wel heeft het erf nog een paar hobbydieren bij de bestaande en straks bij de vervangende woning. Tevens ligt het plangebied op een grotere afstand van de Rijksweg 35, te weten ruim een kilometer.

3.1.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan.

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid. De risico's waar burgers aan worden blootgesteld door de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen of transportroutes van gevaarlijke stoffen in hun leefomgeving dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daarom heeft de overheid regels opgesteld voor inrichtingen, buisleidingen en transportroutes van gevaarlijke stoffen die onaanvaardbaar grote risico's opleveren voor personen die zich bevinden in woningen, scholen en bejaardencentra die in de directe omgeving hiervan liggen. Kort samengevat heeft dit tot gevolg dat er veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden tussen risicovolle activiteiten en kwetsbare objecten zoals woningen en dergelijke.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan een kans van 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6).

Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. De contour is daarom niet bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen een bepaalde afstand (effectafstand) van een risicovolle activiteit ophoudt. Voor het groepsrisico geldt dat de actuele hoogte van het groepsrisico en de bijdrage aan het groepsrisico van ruimtelijke ontwikkelingen verantwoord moeten worden.

De wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid kan grofweg in twee categorieën worden ingedeeld:

regelgeving met betrekking tot risicovolle activiteiten bij inrichtingen en regelgeving met betrekking tot het transport van gevaarlijke stoffen.

Risicovolle activiteiten bij inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en het Besluit Risico's Zware Ongevallen (BRZO) zijn het wettelijk kader voor risicovolle activiteiten bij inrichtingen. Binnen het plangebied van het wijzigingsplan “Kwinkelerweg 361” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen bedrijven of inrichtingen aanwezig waarop het Bevi en/of het BRZO van toepassing is.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) het wettelijk kader. Binnen het plangebied van het wijzigingsplan “Kwinkelerweg 361” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen buisleidingen aanwezig waarop het Bevb van toepassing is.

Transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water

Door of in de nabije omgeving van de planlocatie lopen geen gasleidingen.

Op de planlocatie of in de nabije omgeving ervan zijn geen LPG tankstations en opslagen van ontplofbare stoffen of vuurwerk aanwezig. Evenmin grenst de planlocatie aan routes voor gevaarlijke stoffen over de weg, het water of over rails.

3.2 Toetsing aan de relevante overige omgevingsaspecten

3.2.1 Waterhuishouding en klimaatadaptatie

Eerder in deze toelichting is reeds ingegaan op waterhuishouding en klimaatadaptatie.

3.2.2 Energietransitie

Het is momenteel nog niet helemaal zeker welke maatregelen de eigenaar zelf allemaal gaat nemen in het kader van de energietransitie.

Wel heeft de aanvrager al aangegeven de nieuwe woning te bouwen volgens het principe van houtstapelbouw. Volgens de aanvrager wordt er prefab gebouwd met vooral spierkracht in plaats van mechanische kracht. Ook geeft aanvrager aan dat dit hout afkomstig is uit zorgvuldig beheerde bossen in Scandinavië en daarnaast passen zij zoveel mogelijk natuurlijke materialen toe, zoals bijvoorbeeld houtvezelplaatisolatie. Voor verwarming wil de aanvrager de gasgestookte cv-ketel vervangen door een warmtepomp. De energievoorziening wil de aanvrager uitbreiden met 40 zonnepanelen, die op de bestaande schuur worden geplaatst. Tot slot heeft de aanvrager het voornemen om een waterberging in de tuin onder te brengen die minimaal 5 m3 inhoud heeft om o.a. het toilet mee door te spoelen en om via een buitenkraan de tuin(planten) te beregenen.

De nieuwe woning zal zeker moeten voldoen aan de nieuwe bouwnormen volgens het Bouwbesluit en andere relevante bouwregelgeving.

3.2.3 Beschermde planten- en diersoorten

Quickscan

Door Otte Groen Advies is voor de landschapscamping Kwinkelerweg 361 een quickscan flora en fauna uitgevoerd en een nader onderzoek. De bevindingen van het onderzoek zijn verwoord in een rapportage, waarvan de oorspronkelijke versie van de rapportage op 10 maart 2021 verscheen. Na beoordeling van dit rapport op 31 januari (oorspronkelijke versie) is er op 2 maart 2023 een aangepaste versie verschenen waarin een en ander is verduidelijkt. Deze versie is op 16 maart 2023 beoordeeld. Dit onderzoek is als bijlage 3 bij voorliggend wijzigingsplan gevoegd.

Aan de hand van de beoordeling van het rapport kan op voorhand met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling kan worden uitgevoerd zonder verbodsbepalingen uit hoofdstuk 3 (beschermde planten- en diersoorten) van de Wet natuurbescherming te overtreden. Met de conclusie dat nader soortgericht onderzoek noodzakelijk is naar vleermuizen, huismus en boerenzwaluw kan worden ingestemd.

Nader Onderzoek

Door Otte Groen Advies is tevens een nader onderzoek uitgevoerd. Hiervan is eveneens een rapport opgesteld. Dit onderzoek is als bijlage 4 bij voorliggend wijzigingsplan gevoegd.

Op basis van deze rapportage kan niet met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden geconcludeerd, dat de voorgenomen ontwikkeling kan worden uitgevoerd zonder verbodsbepalingen uit hoofdstuk 3 (beschermde planten- en diersoorten) van de Wet natuurbescherming te overtreden. Volgens de uitvoerend ecologe van het adviesbureau hoort een uitspraak over de uitvoerbaarheid van een plan ook niet in een rapportage nader onderzoek thuis. Naar de strikte letter van de Wet natuurbescherming klopt dat misschien ook wel. Maar daar staat tegenover dat de rapportage nader onderzoek tevens dient als onderbouwing op grond van de Wet ruimtelijke ordening dat hoofdstuk 3 Wet natuurbescherming niet op voorhand in de weg staat aan de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Die conclusie kan uit de rapportage nader soortgericht onderzoek niet worden getrokken omdat er nu alleen staat dat voor huismus, boerenzwaluw en vleermuizen een ontheffing noodzakelijk is. Of die ontheffing verleend kan worden hangt volgens het ecologisch adviesbureau o.a. af van de te treffen compenserende maatregelen en of kan worden voldaan aan een wettelijk belang als genoemd in de Wet natuurbescherming. Normaliter valt geen negatieve beschikking te verwachten bij het indienen van een goed gedegen activiteitenplan bij de aanvraag ontheffing Wet natuurbescherming.

3.2.4 Beschermde natuurgebieden

Stikstof is voor het wijzigingsplan geen belemmering.

In het kader van het voorliggende bestemmingsplan is door Ad Fontem Ruimtelijk Advies een stikstofdepositie onderzoek uitgevoerd. In het onderzoek is de stikstofdepositie tijdens de aanlegfase en de gebruiksfase bepaald. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in het rapport “AERIUS Calculator 2022 stikstofberekening - Kwinkelerweg 361 Sloop / nieuwbouw woning" dat als bijlage 5 bij dit wijzigingsplan is gevoegd.

Uit de rapportage van 7 maart 2023 met kenmerk 22AF156 blijkt inderdaad dat er geen depositie >0,00 mol/ha/j ontstaat als gevolg van de bestemmingswijziging. Zelfs als van 4 keer zo veel stikstof wordt uitgegaan als berekend, is er nog geen depositie >0,00 mol/ha/j.

Binnen de planlocatie en in de directe omgeving ervan zijn geen beschermde natuurgebieden aanwezig. De afstand tot het dichtstbijzijnde gebied is zeker meer dan 5 km.

3.2.5 Archeologische waarden

Binnen de planlocatie en in de directe omgeving ervan zijn geen gronden met archeologische waarden.

De gronden van de locatie Kwinkelerweg 361 hebben in het bestemmingsplan "Buitengebied herstel verbeelding" de bestemming "Agrarisch met waarden - agrarische functie met landschapswaarden" en daarbij de gebiedsaanduiding "archeologisch onderzoeksgebied B". Over dit laatste zeggen de bestemmingsplanregels dat ter plaatse van de aanduiding "overig - archeologisch onderzoeksgebied B” geen bouwwerken mogen worden gebouwd en/of werken, geen bouwwerken zijnde, en/of werkzaamheden worden uitgevoerd die een bodemverstoring veroorzaken dieper dan 50 cm onder het maaiveld en met een bodemverstoringsoppervlakte meer dan 2.500 m².

De bouwwerkzaamheden voor de vervangende woning blijven ver onder de hier genoemde oppervlakte. Daarmee is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. Echter toevalsvondsten dienen altijd gemeld te worden bij de gemeente.

3.2.6 Landschappelijke waarden

De omgeving van het gebied waar de planlocatie deel van uitmaakt bestaat uit gronden met de bestemmingen "Bos", "Agrarisch met waarden - Agrarische functie met landschapswaarden" en "Waarde - Cultuurhistorie" waarmee essen worden bedoeld.

Het wijzigingsplan voorziet in het omzetten van de bestemming "Agrarisch met waarden", ter plaatse van het erf van de boerderij, in de bestemming "Wonen". Deze wijziging tast deze waarden niet aan. Dit initiatief gaat gepaard met een landschappelijke inpassing die voorziet in een inpassing op zorgvuldige wijze. Het erfinrichtingsplan is als voorwaarde bij de regels gevoegd.

3.3 Economische Uitvoerbaarheid

Het verzoek om wijziging van het bestemmingsplan is een particulier initiatief. Deze zal zorgdragen voor de gemeentelijke kosten die aan de voorbereiding en in procedure brengen van dit wijzigingsplan verbonden zijn.

Met de aanvrager is een anterieure overeenkomst gesloten, waarmee ook wordt voorzien in eventuele kosten die voortvloeien uit een verzoek om planschadevergoeding en die ten laste komen van de aanvrager.

Door het afsluiten van de anterieure overeenkomst zijn er voor de gemeente geen kosten te verwachten.

Bijlagen bij de toelichting