Structuurvisie kernen Dalfsen

Algehele visie over de structuur van Dalfsen

Dalfsen is een dorp gelegen in een prachtige omgeving. Aan de zuidzijde grenst Dalfsen aan het Vechtdal. Aan de noord-, oost- en westzijde wordt het omarmd door het gebied Ankum-Welsum.

Op dit moment wordt Dalfsen met groene en blauwe lijnen omrand:

• Blauw: aan de zuidzijde met de Vecht
• Groen aan de:
  • 1. noordzijde met de Vossersteeg en de Haersolteweg;
  • 2. oostzijde met de Oosterdalfsersteeg en Welsummerweg;
  • 3. westzijde met de Leemculeweg

De groene en blauwe randen plaatsen het dorp in haar omgeving en geven een heldere en duidelijke beëindiging van de dorpsbebouwing ten opzichte van het aanliggende landschap.

Het overschrijden van deze structuurbepalende lijnen is niet wenselijk en zou afbreuk doen aan de structuur van het dorp.

Afweging nieuwe woonlocatie Dalfsen

Gebied A

Gebied A ligt aan de noordkant van het dorp op ongeveer 2 km afstand van het centrum van Dalfsen en op ongeveer 1 km afstand van de zone maatschappelijke voorzieningen met de scholen. De afstand tot het centrum en de winkels maakt het gebied minder aantrekkelijk om het te ontwikkelen als woongebied. Daarnaast zijn er in en om het gebied nog de volgende belemmeringen in relatie tot woningbouw:

• Door het gebied loopt de geluidszone van de N340.
• Ook langs de Koesteeg moet rekening worden gehouden met een geluidszone.
• Aan de westkant van het gebied bij buurtschap Ankum ligt een groot loonwerkersbedrijf.
• In het gebied ligt een aannemersbedrijf en een houtzagerij, beiden met een milieuzone waarin woningbouw niet mogelijk is.

In de stedelijke context vervult het gebied een overgangszone tussen het dorp, de N340 en het ten noorden van de N340 gelegen landschap.

Milieubelemmeringen vanuit wegverkeerslawaai, de aanwezigheid van bedrijven die bij eventuele aankoop hoge investeringen vragen, de relatief grote afstand ten opzichte van het centrum en de scholen maakt het gebied minder geschikt als potentiële woonlocatie.

Gebied B / Ankum

De zelfstandigheid van buurschap Ankum ten opzichte van het dorp Dalfsen kan als stedenbouwkundige kwaliteit worden aangemerkt. Zowel de stedenbouwkundige kwaliteit als identiteit van dergelijke kleine gemeenschap is de moeite van het behouden waard. Om die reden is een koppeling van het buurtschap aan het dorp in de vorm van een nieuw woongebied tussen beide ongewenst.

Ook uitbreiding aan de noord- of zuidzijde zou het langgerekte stedenbouwkundige patroon ongewenst verstoren. Om die reden is ook uitbreiding van woningbouw in Ankum (behoudens inbreiding op een enkele open plek in de kern) ongewenst.

Gebied C

Het gebied ten westen van Dalfsen wordt gekenmerkt door een relatief kleinschalig landschap. De Leemculeweg vormt een heldere en duidelijke beëindiging van de dorpsbebouwing ten opzichte van het aanliggende landschap. De verschillende beplantingselementen ten westen van de Leemculeweg zijn beeldbepalend. De ligging aan de buitenzijde van de Leemculeweg biedt de mogelijkheid om het aanliggend landschap vanuit diverse posities te ervaren.

Met name de omgeving van het landgoed De Leemcule is met de parkachtige aanleg, laanbeplantingen en de kleinschaligheid van bijzondere waarde: onaangetast landschap dat zich kenmerkt zich door bosgebieden, houtwallen en open doorzichten. Grenzend aan de Leemcule en de rioolwaterzuiveringsinstallatie komen in de uiterwaarden van de Vecht bosjes voor. Verspreid komt wat bebouwing voor (het landhuis, agrarische bedrijven, woningen en een tuincentrum).

In het gebied ligt een milieuzone ten opzichte van de rioolwaterzuiveringsinstallatie. Ook is hier een primair watergebied gelegen. Primaire watergebieden zijn aangewezen als ruimte voor natuurlijke waterberging in extreme situaties en worden vrijgehouden van ontwikkelingen die de wateropvangfunctie belemmeren.

Samenvattend kan de conclusie worden getrokken dat in gebied C nauwelijks ruimte aanwezig is voor grootschalige woningbouwuitbreiding.

Wél zou kunnen worden overwogen om op een tweetal plekken boerenerfwonen toe te staan. Bijvoorbeeld ter plaatse van het voormalige tuincentrum en ter plaatse van de intensieve veehouderij naast de Leemcule. Het boerenerfwonen kenmerkt zich door een kleinschalige vorm van wonen met als uitgangspunt dat gebruik wordt gemaakt van de bestaande gebouwen c.q. dat de compositie waarop nieuwbouw wordt vormgegeven op basis van bestaande erfkwaliteiten.

Gebied D

De gemeenteraad van Dalfsen heeft op 23 maart 2009 besloten het gebied Vechtvliet niet te bebouwen vanwege zijn landschappelijke waarden.

Gebied E

Gebied E is gelegen in de Ecologische Hoofdstructuur rondom Dalfsen. Voor de EHS geldt op basis van de Nota Ruimte de verplichting tot instandhouding van de wezenlijke kernmerken en waarden van het gebied. In de verordening is conform de eis vanuit het Rijksbeleid het zogenaamde “nee, tenzij”-regime inhoud gegeven. Dit betekent

dat (nieuwe) plannen, projecten of handelingen niet zijn toegestaan indien zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied significant aantasten. Zolang een dergelijke aantasting niet plaatsheeft, is er vanwege de EHS geen grond om de activiteit tegen te gaan.

De verordening maakt voor de ruimtelijke bescherming onderscheid in enerzijds bestaande natuur en gerealiseerde nieuwe natuur en anderzijds nieuwe natuur, beheers- en zoekgebied. Voor de eerstgenoemde categorie geldt een stringent beschermingsregime en zijn ontwikkelingen alleen toegestaan door middel van de maatwerkbepalingen. Voor de tweede categorie geldt dat ontwikkelingen mogelijk zijn voor zover die geen onomkeerbare (negatieve) effecten op de EHS hebben.

Woningbouw in dit gebied heeft niet de voorkeur.

Gebied F

Het gebied ten noorden en zuiden van de Brinkweg vormt een overgangszone tussen dorp en Vechtdal en daarmee een landschappelijke overgang van het kleinschalige slagenlandschap naar het Vechtdal.

In de huidige hoedanigheid van dit gebied dringt het slagenlandschap via de Bellingerweer bijna door tot in het centrum van Dalfsen. Naast de ligging aan de Vecht, die van belangrijk historische betekenis is, is handhaving van deze groene wig naar het centrum ook belangrijk vanuit historisch en landschappelijk oogpunt.

Milieubelemmeringen in relatie tot woningbouw zijn er vanuit de milieuzone vanuit het aanliggende bedrijventerrein en naast het gebied gelegen grootschalig loonbedrijf. Ook is er de geluidszone van de Welsummerweg.

Met het bebouwen van dit deelgebied zou de heldere oostelijke scheidslijn naar achterliggend landschap gevormd door de Welsummerweg worden overschreden. Dit is niet wenselijk.

Gebied G

Gebied G kenmerkt zich als een relatief open weidegebied met in de noordwesthoek een klein bosgebied. Het gebied wordt doorsneden door de Gerner Es.

Aan de noordkant van het gebied ligt het verblijfsrecreatieve complex De Gerner. Aan de westkant ligt het sportpark en het gebied 'Slingerlaantje', waar in een bosgebied enkele woningen zijn gesitueerd.

Zoals de Leemcule met haar laanbeplanting aan de Westkant een duidelijke begrenzing vormt ten opzichte van achterliggend landschap zo vormt de Oosterdalfsersteeg dit aan de oostzijde van het dorp. De landschapswaarde van het gebied is neutraal en het gebied vormt eigenlijk door de natuurlijke en landschappelijke begrenzing een ruimtelijke eenheid met het dorp Dalfsen. Het sportpark vormt wel een fysieke en gevoelsmatige scheiding tussen het bestaande dorp en dit gebied.

Binnen het gebied liggen een tweetal agrarische bedrijven. In het aangrenzende gebied liggen geen bedrijven met een hindercontour.

In principe kan het gebied worden aangewend voor toekomstige woningbouw. Bebouwing van het gebied brengt evenwicht in de opbouw van het dorp en de natuurlijke begrenzing van het dorp wordt niet overschreden. Aangezien de centrumvoorzieningen van het dorp niet centraal in het dorp zijn gelegen maar aan de zuidkant nabij de Vecht betekent dit wel dat er een grotere afstand is tot het centrum (maximaal 2 km). De afstand tot de voorzieningenzone bedraagt 1-1,5 km.

Gebied H

Bij de bestudering van de gebieden rondom Dalfsen die wellicht in aanmerking zouden komen voor bebouwing is ook onderzocht of verplaatsing van het huidige sportcomplex tot de mogelijkheden zou kunnen behoren. Reden voor nader onderzoek was gelegen in het feit dat de bestaande sportvelden een kwaliteitsverbetering behoeven en dat ook het zwembad op termijn aangepast zou moeten worden aan de toekomstige wensen en eisen van gebruikers.

Bovendien was de gedachte dat bij verplaatsing van de sportvelden een grote ruimtereservering voor woningbouw zou ontstaan en dat er hiermee een directere aansluiting op het bebouwde gebied kon worden gerealiseerd.

Uit een financiële analyse is gebleken dat verplaatsing van de velden en aanwending van de gronden voor woningbouw tot grote financiële tekorten leidt en dat dit derhalve op dit moment niet haalbaar is.

Gebied I

In gebied I komen de volgende elementen voor die van invloed zijn bij een nadere invulling van het gebied:

• in de zone gelegen tussen het bosgebied, de Koesteeg en de N340 is aan de noordzijde een manege gelegen.
• het gebied ligt binnen de invloedssfeer van de N340 en zal voor een deel worden aangetast door de nieuwe aansluiting Koesteeg-N340;
• de Koesteeg heeft een geluidscontour;
• ten zuiden van de Haersolteweg ligt een waardevol boscomplex en een natuurboerderij, functies die van belang zijn als voorzieningen voor het hele dorp.
• aan de noordkant van de Haersolteweg ligt het hotel.

Het resterend deel van gebied I is in gebruik als agrarisch gebied. Het gebied is nauwelijks geschikt voor invulling als grootschalig woongebied door de aanwezigheid van al deze verspreid voorkomende elementen en belemmeringen. Mogelijk kan er plaatselijk wel een invulling komen in de vorm van boerenerfwonen.

Samenvattend kan worden gesteld dat op basis van de onderlinge weging van de gebieden ten opzichte van elkaar het gebied aan de oostzijde van het dorp (gebied G) het meest geschikt is om de toekomstige woningbouwbehoefte van het dorp Dalfsen op te vangen. Immers het gebied ligt binnen de natuurlijke structuur van het dorp en er zijn beperkte belemmeringen aanwezig. Voorwaarde voor de invulling van dit gebied met woningen is dat er goede langzaam verkeer verbindingen worden gerealiseerd richting de voorzieningenzone en het centrum.

Toets invulling gebied G met woningbouw aan de Omgevingsvisie

Allereerst moet de uitbreidingslocatie getoetst worden aan de generieke beleidskeuzes. De generieke beleidskeuze die in het plangebied aan de orde gesteld kan worden is het bereiken van zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden. In de prestatieafspraken met de provincie is vastgelegd dat 70% van de nieuwbouw in uitleggebieden kan plaatsvinden en 30% door inbreiding dient te worden gerealiseerd. Binnen de kern Dalfsen zijn diverse inbreidingslocaties benoemd en deze zullen ook in de toekomst de aandacht krijgen. Hierbij dient de ruimtelijke kwaliteit van het dorp te blijven gewaarborgd, hetgeen betekent dat open en groene plekken behouden dienen te blijven.

Gebied G heeft als ontwikkelingsperspectief "Buitengebied, accent op veelzijdige gebruiksruimte". Voor deze locaties geldt dat er verweving van functies is. In dit ontwikkelingsperspectief wil de provincie Overijssel de mogelijkheden van de landbouw, maar ook van andere sectoren zoals recreatie, nog nadrukkelijker verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen. Op plekken waar de ruimtelijke structuur of reeds aanwezige bebouwing, de ontwikkelruimte voor agrariërs zozeer beperkt heeft, zijn nieuwe ontwikkelingskansen mogelijk. Hier liggen kansen voor woon-/werklandschappen, die de ruimtelijke structuur versterken.

Gebied G heeft als gebiedskenmerk "Essenlandschap". Voor gebiedskenmerk “Essenlandschap” is het behoud van de es als ruimtelijke eenheid en het versterken van de contrasten tussen de verschillende landschapsonderdelen een ambitie. De flank van de es biedt eventueel ruimte voor ontwikkelingen, mits de karakteristieke structuur van erven, beplantingen, routes en open ruimtes wordt versterkt. Als ontwikkelingen plaats vinden in het essenlandschap, dan vinden deze in de flanken een plaats, met respect voor en bijdragend aan de aanwezige bebouwingsstructuren en versterking van het landschappelijk raamwerk. Het op juiste wijze inpassen van nieuwbouw rekening houdende met de es is uitgangspunt voor voorgenomen ontwikkeling.

Tenslotte dient in de voorbereiding rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van cultuurhistorische waarden. De locatie heeft namelijk een hoge archeologische verwachtingswaarde. De visie van de gemeente Dalfsen op de bescherming van archeologische, aardkundige en cultuurhistorische waarden is opgenomen in het Archeologisch Beleidsplan Gemeente Dalfsen.