Terwispel - Woonuitbreiding Kolderveen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Vanwege de roep om meer woningen in Terwispel hebben verschillende bewoners het initiatief genomen om een woongebied te realiseren in de driehoek tussen de Nieuwe Vaart, het Kolderveen, de bebouwing langs De Streek. Hiervoor is de Stichting Moai Wenplak Terwispel (hierna initiatiefnemer) opgericht om dit woongebied te realiseren.

Voor het gebied is eerder een soortgelijk plan opgesteld, maar dat is niet doorgegaan in verband met de hoge kosten voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied. De ondergrond is venig, waardoor veel geld moet worden geïnvesteerd in de fundering van wegen en leidingen. Nu de economische omstandigheden zijn veranderd, is een nieuwe poging ondernomen, waarvan dit wijzigingsplan het resultaat is. De betrokken nieuw opgerichte stichting heeft daarbij de samenwerking gezocht met de gemeente Opsterland. De gemeente stelt het plan op en maakt het terrein bouwrijp.

1.2 Plangebied

Het plangebied (zie ook onderstaand luchtfoto voor de begrenzing) wordt aan de noordzijde begrensd door het Kolderveen, het enige overgebleven stukje van de historische waterkering Wispeler Walle, in de 15e eeuw opgericht door bewoners om zich te beschermen tegen het opkomend water van het Alddjip en het Mûddjip.

Aan de westzijde wordt het plangebied begrensd door de rond 1850 gegraven Nieuwe Vaart en aan de zuidzijde door de bebouwing aan De Streek, de oude Terwisperlerweg. Langs deze vaart en de Terwispelerweg is het dorp gegroeid. Terwispel is dan ook een 'kruisdorp'.

Aan de oostzijde grenst het plangebied aan de bebouwing aan de Skarlannen en het Feantsje. Op deze bebouwing zullen de nieuwbouwplannen in stedenbouwkundige zin worden aangesloten.

1.3 Juridisch planologisch kader

Het bestemmingsplan Terwispel-Kom vormt het geldend planologisch-juridisch kader voor de woonuitbreiding. Hieronder is een weergave van de planverbeelding van dat plan weergegeven. Het rode pijltje wijst het plangebied aan.

Huidig planologisch kader

Uit het geldend bestemmingsplan blijkt dat het plangebied binnen een zogenaamd wijzigingsgebied ligt. Het bestemmingsplan maakt het binnen dat gebied mogelijk om de geldende bestemming (Agrarisch - Cultuurgrond) te wijzigen naar de bestemming Wonen al dan niet in combinatie met de bestemmingen Groen, Verkeer - Verblijf en/of Water. Aan deze wijzigingsmogelijkheid zijn de volgende voorwaarden verbonden:

• er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken;
• na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de regels behorende bij de bestemmingen Wonen, Groen, Verkeer - Verblijf en/of Water van toepassing zijn, zoals die in het geldend bestemmingsplan zijn opgenomen, met dien verstande dat:
  • 1. een strook tussen enerzijds de bestaande bebouwing aan De Streek en het Kolderveen en anderzijds de nieuw te bouwen woningen onbebouwd blijft;
  • 2. qua bebouwingsstructuur wordt aangesloten bij de bestaande inmiddels gerealiseerde nieuwbouw;
  • 3. de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

In dit plan is gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid uit het geldende plan en derhalve aangesloten bij de hiervoor genoemde voorwaarden.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een planbeschrijving. Hoofdstuk 3 gaat in op het relevante beleidskader waarbinnen de gewenste ontwikkeling moet passen, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing plaatsvindt aan de geldende wet- en regelgeving en daarmee impliciet ook aan de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid wordt getoetst. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische toelichting en hoofdstuk 6 beschrijft tenslotte de uitvoerbaarheid van het planvoornemen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit agrarische cultuurgrond. De westkant van het plangebied is lager gelegen. Deze natte strook is de voormalige ijsbaan van Terwispel.

2.2 Te realiseren programma

De ontwikkelingen bestaan uit de bouw van 27 woningen onderverdeeld in 17 rijwoningen, twee 2^1 kappers (vier woningen) en zes vrijstaande woningen met de mogelijkheid om twee vrijstaande woningen te wijzigingen naar een 2^1 kapper.

De woningen worden zoveel mogelijk in de sociale sfeer gebouwd. De appartementen worden als huurwoningen gebouwd (huur < € 750,00); de rijtjes- en de twee-onder-één-kap-woningen worden gerealiseerd als koopwoningen door één bouwer (uit de regio) met een stichtingsprijs onder de € 355.000,00. Van de vrijstaande woningen worden de percelen los verkocht. De nieuwe eigenaar kan hier zelf een woning realiseren.

De woningen worden zoveel mogelijk natuur-inclusief gebouwd. Met het oog op de natuur en het klimaat wordt bij het ontwikkelen van de woningen gebruik gemaakt van de 40-puntenchecklist van de Koninklijke Nederlandse Natuurhistorische Vereniging (zie Bijlage 1 bij deze toelichting). Dat betekent dat er onder meer rekening wordt gehouden met nest- en kraamplaatsen voor vogels en vleermuizen in de woningen. Ook bij het inrichten van de omgeving wordt van deze checklist gebruik gemaakt.

 

Op grond van het bouwbesluit zullen de woningen voldoen aan de BENG-norm. 'BENG' staat voor 'bijna-energieneutraal gebouw'. Vanaf 1 januari 2021 moeten alle nieuwe gebouwen in Nederland bijna-energieneutraal zijn, een gevolg van de Europese richtlijn EPBD uit 2010 en het Nederlandse Energieakkoord uit 2013. Met het oog op deze norm zal er ruim aandacht zijn voor energiemaatregelen bij het ontwikkelen van de woningen. De gemeente Opsterland stimuleert het duurzaam bouwen, waarbij niet alleen aandacht is voor de eniergieprestatie van gebouwen, maar ook voor het materiaalgebruik. De initiatiefnemer is van plan om de woningen zo duurzaam mogelijk te bouwen. Daarbij zal bijvoorbeeld waar mogelijk, functioneel, onderhoudsvriendelijk en kosteneffectief hout worden gebruikt in plaats van steen (in verband met het vastleggen van CO2 in plaats van het verstoken van gas voor het maken van de stenen en daarmee het produceren van CO2).

Het plan bestaat verder uit de aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg en een wandelpad waarbij de calamiteitenontsluiting wordt afgesloten door middel van een paaltje na de bouwfase.

2.3 Stedenbouwkundige inpassing

De zone waar de nieuwe woningen worden ingepast ligt tamelijk centraal in het wijzigingsgebied ('kamer 1'). De lager gelegen 'natte' strook van de voormalige ijsbaan in het westelijk deel blijft onbebouwd. Aan de westzijde van de woonuitbreiding wordt een nieuwe boomwal en watergang gerealiseerd, zoals in de wijzigingsvoorwaarden is genoemd. Langs de oostkant van de woonuitbreiding wordt de bestaande boomwal versterkt door nieuw aan te planten bomen. De zuidzijde van het nieuwe buurtje sluit op enige afstand aan op de bestaande bebouwing aan De Streek. Het nieuwbouwplan wordt ontsloten door een weg die aantakt op het Feantsje.

Landschappelijke inpassing 'kamer 1' (Dorenbos Architecten)

Verkavelingsplan met een beeld van de woningtypen, zoals die gerealiseerd kunnen worden binnen het kader van dit plan

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt vindt er vanaf de randen van het plangebied richting de midden-zone een verdichting plaats: van twee-onder-een-kap-woningen aan de noord- en zuidzijde naar rijtjeswoningen en het appartementengebouw in het middengebied. De bebouwing wordt gekenmerkt door een vriendelijke, kleinschalige uitstraling door toepassing van lage gootlijnen, dakkapellen en ondiepe voortuinen aan de zijde van de straat begrensd door een haag.

Aan één zijde van de straat zijn pakeervoorzieningen gesitueerd, afgewisseld met bomen. Daarnaast is aan de oostzijde een parkeerpleintje geprojecteerd en zijn er nog 13 parkeerplaatsen aan de noordzijde gesitueerd. Deze worden aan het zicht onttrokken vanaf het Kolderveen door een cluster van bomen.

Vanaf de straat wordt er vier maal een doorsteek gemaakt naar de achterzijde van de woonpercelen van de rijtjeswoningen en het appartementengebouw om zo de bergingen te ontsluiten. Aan de noordzijde is het plangebied met het Kolderveen verbonden voor wandelen. Deze verbinding doet tevens dienst als calamiteitenroute en zal worden afgesloten met een paaltje.

De stedenbouwkundige studie uit 2022 met landschappelijke inpassing is nader toegelicht en onderbouwd in Bijlage 2. In 2023 is een nadere verdiepingsslag op het ontwerp van het stedenbouwkundig plan ingezet. het meest recente verkavelingsplan is als Bijlage 3 bijgevoegd. Daarnaast is ook een groenplan met plantlijst opgesteld waarin een nadere en concrete invulling is omschreven. Het groenplan is als Bijlage 4 bijgevoegd.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van andere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. De beoogde ontwikkeling heeft geen raakvlakken met het beleid zoals benoemd in de NOVI.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)
In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, 07-12-2011), ook wel bekend onder de naam Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn de nationale belangen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) voorzien van juridische kaders, waarmee de doorwerking van de nationale belangen op ruimtelijk gebied is geborgd. Uit het Barro blijkt dat voor het planvoornemen en het projectgebied geen sprake is van specifieke aspecten van nationaal belang.

LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING
In de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Artikel 3.1.6. lid 2 Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro) schrijft voor dat de onderbouwing van een ruimtelijk plan, waar een nieuwe stedelijke ontwikkeling mee mogelijk wordt gemaakt, aan de Ladder moet voldoen. Per 1 juli 2017 is een vereenvoudigde Ladder van toepassing.

De tekst uit het Bro luidt als volgt: ''De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied'.

Als nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' De eerste afweging in de toetsing aan de Ladder is het beantwoorden van de vraag of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hiervoor kan gekeken worden naar jurisprudentie. Hieruit blijkt dat niet iedere ruimtelijke ontwikkeling als stedelijke ontwikkeling valt te kwalificeren. Of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de stedelijke ontwikkeling in relatie tot de omgeving.

Er is in beginsel sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als meer dan 11 woningen worden gerealiseerd. Vanaf 12 woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het voornemen betreft de ontwikkeling van 27 woningen. Met het planvoornemen is dan ook sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Voornoemd aantal woningen komt overeen met de "Regionale woondeal 2022 - 2023" Regio Zuidoost Fryslân d.d. 20 april 2023. Doel hiervan is dat de gemeente Opsterland minimaal 530 woningen bouwt van de 900.000 woningen die het Rijk wil bouwen in heel Nederland in de periode tot en met 2031. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat aan de eisen vanuit de laddertoets wordt voldaan: het plan maakt deel uit van regionaal/provinciaal afgestemde woonplannen.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Fryslân (2025-2030)

Op 23 september 2020 is de omgevingsvisie Fryslân vastgesteld. In wat voor Fryslân wilt u in 2025-2030 wonen, werken, recreëren, kortom: leven? Deze vraag staat centraal bij het maken van de nieuwe Omgevingsvisie van de provincie Fryslân. In het plan komt al het provinciale beleid voor de fysieke leefruimte te staan. Het gaat om de hoofdlijnen voor de ruimtelijke inrichting van Fryslân, de provin-ciale waterhuishouding, infrastructuur, natuur, landschap en milieu.

Een van de doelen in de omgevingsvisie is een vitaal en samenhangend netwerk van steden en dorpen met een variatie aan woningen, bedrijven, kennis- en onderwijsinstellingen, werkgelegenheid en voorzieningen.

Fryslân kent een samenhangend netwerk van steden, grote en kleinere dorpen. Deze steden en dorpen vullen elkaar aan op het gebied van wonen, werken en voorzieningen, ieder vanuit de eigen kwa-liteiten. Inzet is onderdelen van dit netwerk nog sterker met elkaar te verbinden tot een compleet palet aan woon-, en werkmilieus en voorzieningen. Het netwerk vormt daarmee de basis voor onder andere plezierig wonen in een verscheidenheid aan woonbuurten, waarbij het woningaanbod aansluit op de vraag van inwoners en van mensen die zich in Fryslân willen vestigen.

Vanuit de wettelijke verantwoordelijkheid voor zorgvuldig en verantwoord gebruik van de schaarse ruimte, vindt er regionale afstemming van plannen voor woningbouw, bedrijventerreinen en kan-toorvolume plaats. Tussen provincie en gemeenten in regioverband worden meerjarige programme-ringsafspraken over passend aanbod, zowel kwantitatief als ook kwalitatief wanneer dat gewenst is, gemaakt.

Van belang hierbij is dat stedelijke functies naar aard en schaal passen bij stad of dorp, en daarop aansluiten. En dat ze goed ontsloten worden, waarbij vervoersknooppunten zoveel mogelijk benut worden. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de verdeling van woningbouw en aanleg van bedrijfs-locaties over hun kernen; in hun visies/ plannen bepalen ze waar dit gebeurt en in welke kwaliteit. Bij nieuwe inzichten en ontwikkelingen kan van afspraken worden afgeweken. Dit biedt flexibiliteit, ook om in te spelen op kwaliteiten waar aantoonbaar behoefte aan is.

Omgevingsverordening Fryslân
Op 01-02-2022 is de Omgevingsverordening Fryslân door provinciale staten vastgesteld. Deze verordening is de opvolger van de Verordening Romte Fryslân 2014. Met de nieuwe verordening zijn concrete beleidsregels vastgelegd die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen (uit de Omgevingsvisie) doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen. Als daaraan niet wordt voldaan, zal de provincie een zienswijze indienen. Eventueel volgt een aanwijzing wanneer onvoldoende aan de adviezen uit de zienswijze tegemoet is gekomen. In de verordening is onderscheid gemaakt tussen het begrip bestaand stedelijk gebied en het begrip landelijk gebied. Voor bestaand stedelijk gebied geldt een grotere mate van beleidsvrijheid voor het realiseren van stedelijke functies.

Het plangebied is gelegen in het landelijk gebied van de provincie Fryslân. Uit de kaart 'Begrenzing bestaand stedelijk gebied' blijkt dat het plangebied niet is gelegen in 'bestaand stedelijk gebied'. Nieuwe bebouwing in het plangebied is hiermee niet uitgesloten, maar de provincie kijkt daarbij nog nadrukkelijker naar de gerealiseerde kwaliteit en stelt dan ook twee voorwaarden:

• in het plan moet worden gemotiveerd op welke wijze het plan rekening houdt met de landschappelijke- en cultuurhistorische kernkwaliteiten, zoals omschreven in Grutsk op ‘e Romte en de bijbehorende kaarten, en het bevat regels die nodig zijn om deze kernkwaliteiten zo veel mogelijk te behouden en te versterken.
• het plan moet een onderbouwing bevatten van de wijze waarop het plan de omgevingskwaliteiten benut als ontwerpbasis, en het borgt het zorgvuldig situeren en inrichten van nieuwe functies of uitbreiding van bestaande functies op basis van de omgevingskwaliteiten.

Grutsk op 'e romte (2014)
Provinciale Staten hebben op 26 maart 2014 het document 'Grutsk op 'e Romte' als thematische structuurvisie over landschap en cultuurhistorie vastgesteld. In deze thematische structuurvisie zijn landschappelijke en cultuurhistorische structuren van provinciaal belang in samenhang geanalyseerd en gewaardeerd. Het doel hiervan is behoud en verdere ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit door middel van informeren, inspireren en adviseren. 'Grutsk op 'e romte' is als procesvereiste opgenomen in de verordening Romte, zodat bij het opstellen van een ruimtelijk plan een analyse dient te worden gemaakt van de aanwezige waarden in het plangebied. Op deze wijze verwacht Provinsje Fryslân de doorwerking van provinciale belangen in ruimtelijke plannen van gemeenten, rijk en provincie te borgen.

Zoals aangegeven in paragraaf 2.2 is bij de inrichting van het plangebied aandacht besteed aan een goede landschappelijke inpassing. Voor de analyse van de in het plangebied aanwezig cultuurhistorische waarden wordt verwezen naar Bijlage 2.

Ontgrondingenverordening Friesland (1997)

Er is sprake van een ontgronding als het maaiveld wordt verlaagd. De bodem wordt dan door afgraving ontdaan van een grondlaag. Bij ontgronden dient te worden beschikt over een ontgrondingenvergunning, tenzij er een vrijstellingscategorie van toepassing is. In de "Ontgrondingenverordening Friesland" (in werking getreden op 1 januari 1997) is in 'Artikel 2: Uitzonderingen' aangegeven dat de Ontgrondingenwet niet van toepassing is op:

f. Ontgrondingen die noodzakelijk zijn voor de verwerkelijking van een in een niet langer dan 10 jaar geleden onherroepelijk geworden bestemmingsplan aan de grond gegeven bestemming, mits:

• 1. in de bij het bestemmingsplan behorende regels uitdrukkelijk is aangegeven dat de verwerkelijking van het plan een ontgronding inhoudt of insluit;
• 2. de diepte van de ontgronding niet meer bedraagt dan 2,00 m beneden het oppervlaktewaterpeil;
• 3. bij de ontgronding niet meer dan 10.000 m³ bodemmateriaal naar elders wordt afgevoerd of in depot wordt gezet.

In het plan worden een watergang gegraven aan de west- en zuidzijde. Daarbij is sprake van voorgenomen ontgrondingen voor de realisatie van nieuwe waterlopen. In de regels van dit bestemmingsplan is door het opnemen van de bestemming 'Waer' aangegeven dat sprake is van ontgronding. Wanneer de diepte van de ontgrondingen in het gebied niet meer dan 2,00 m bedraagt, en er minder dan 10.000 m³ aan bodemmateriaal vrijkomt en in het plangebied wordt hergebruikt, kan vrijstelling van de ontgrondingenverordening van provincie Fryslân worden verkregen voor het woonplan. Zo niet, dan dient een vrijstelling aangevraagd te worden.

Op basis van huidige stedenbouwkundig plan is berekend dat er circa 4.000 m3 moet worden afgegraven. In het kader van duurzaamheid wil de gemeente zo min mogelijk grond afvoeren en hergebruiken in het plangebied (verhogen maaiveld en ophogen grond in bosgebied). De diepte van de ontgronding blijft onder de 2.00 meter. De ontgronding is dus, gelet op de diepte van de ontgronding, vrijgesteld van de vergunningplicht en geldt een meldingsplicht.

Conclusie
Het planvoornemen is opgesteld in lijn met het provinciale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie 2015-2030
In de omgevingsvisie is het integraal beleid het sociaal domein als het fysiek domein van de gemeente Opsterland geformuleerd. Hierbij staat de vitaliteit van de gemeenschap centraal. De missie van de gemeente Opsterland is het creëren van randvoorwaarden, die zorgen voor vitale leefgemeenschappen in een aantrekkelijke en duurzame leefomgeving. Opsterland wil een faciliterende gemeente zijn, die regie voert over de ruimtelijke ontwikkelingen, door duidelijke doelen te stellen en het maatschappelijk middenveld uit te nodigen om te investeren in de samenleving en in de leefomgeving.

In de omgevingsvisie is op het gebied van economie en arbeidsmarkt opgenomen dat door de economische omstandigheden is er minder focus op groei, promotie en acquisitie, maar meer op behoud van het bestaande; samenwerking en verbetering van het ondernemersklimaat.

Met het voornemen wordt invulling gegeven aan een oud woonperceel. Door herontwikkeling krijgt het perceel weer een actieve woonfunctie waarmee de vitaliteit van het dorp Terwispel in stand wordt gehouden. Het planvoornemen maakt deel uit van de "Regionale woondeal 2022 - 2023" Regio Zuidoost Fryslân d.d. 20 april 2023.

Welstandsbeleid
Het welstandsbeleid van de gemeente Opsterland is vastgelegd in de Welstandsnota Gemeente Opsterland uit 2009. Toekomstige uitbreidingen, waar deze locatie onder valt, zijn op de welstandsbeleidskaart aangegeven (met een ruitarcering). Bij de uitwerking van deze gebieden zal aangesloten worden op de op de plankaart aangegeven gebiedsnummers. Voor onderhavige locatie houdt dat in dat aangesloten wordt bij de criteria voor nieuwbouw seriematig en nieuwbouw individueel.

Welstandsbeleidskaart Terwispel

Omdat hier een nieuw woonbuurtje wordt gerealiseerd, is ten behoeve van dit uitbreidingsplan een zelfstandig beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit zal als toetsingskader voor de welstandstoets worden gebruikt.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Erfgoed

4.1.1 Archeologie

De kern van de Erfgoedwet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

De Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) biedt informatie over in de provincie bekende of te verwachten archeologische waarden. Voor Opsterland is een verdiepingsslag gemaakt van de FAMKE en dat levert voor het plangebied op dat wat betreft de periode Steentijd – Bronstijd een quickscan wordt voorgeschreven bij ruimtelijke ingrepen vanaf 500 m2 en voor de IJzertijd - Middeleeuwen een karterend onderzoek 3 bij ruimtelijke ingrepen vanaf 5.000 m2.

In relatie tot voorliggend plan: op grond van de FAMKE is nader onderzoek noodzakelijk. Dit onderzoek is als Bijlage 5 bij deze toelichting opgenomen. Uit dit onderzoek blijkt dat er geen indicatoren voor archeologische waarden zijn aangetroffen in het plangebied.

Conclusie

De uitvoerbaarheid van dit plan wordt niet door archeologische waarden beperkt.

4.1.2 Cultuurhistorie

De Cultuurhistorische Kaart Fryslân (CHK2) bied informatie over de aanwezige cultuurhistorische waarden in de provinsje Fryslân. Uit deze kaart blijkt dat in het plangebied geen cultuurhistorische waarden aanwezig zijn. Het planvoornemen wordt dan ook niet door eventuele cultuurhistorische waarden in uitvoerbaarheid belemmerd.

4.2 Ecologie

In het kader van de uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen is het van belang om aandacht te besteden aan beschermde natuurwaarden. De effecten op natuurwaarden dienen te worden beoordeeld in relatie tot bestaande wet- en regelgeving op het gebied van gebieds- en soortenbescherming zoals vastgelegd in de Wet natuurbescherming, Streekplan Fryslân en de provinciale verordening Romte. Om de uitvoerbaarheid van dit wijzigingsplan te toetsen is een inventarisatie van natuurwaarden uitgevoerd. De volledige rapportage is te vinden in Bijlage 6 bij deze toelichting. Uit het onderzoek komt het volgende naar voren.

SOORTEN
Met betrekking tot de bescherming is het volgende vastgesteld:

• Als gevolg van de plannen gaan geen vleermuisverblijfplaatsen of jaarrond beschermde nesten van vogels verloren.
• Omdat werkzaamheden worden verricht aan de watergang, zoals het vergraven van de oevers of het dempen van de watergang, is nader onderzoek nodig naar de aanwezigheid van waterspitsmuis, grote modderkruiper en poelkikker. Op basis van het nader onderzoek wordt bepaald of een ontheffing voor de Wnb nodig is.
• Het plangebied is naar verwachting slechts deels geschikt als foerageergebied voor de op grond van de geraadpleegde literatuur te verwachten vleermuissoorten. Met name de houtsingels zijn geschikt. In de directe omgeving van het plangebied is in ruime mate alternatief en bovendien hoogwaardiger foerageergebied aanwezig. Negatieve effecten op vleermuizen door verlies van foerageergebied treden niet op.
• De bomenrijen direct ten noorden en oosten van het plangebied vormen mogelijk onderdeel van een vliegroute voor vleermuizen. Negatieve effecten op vleermuizen kunnen worden voorkomen door enkele aanvullende maatregelen. Dit betreft ten eerste geen (bouw)werkzaamheden met behulp van kunstlicht verrichten in de schemering of in de nacht. Ook wordt geadviseerd om verstoring van de vliegroute te voorkomen door zowel in de aanleg- als gebruiksfase geen verlichting in te zetten die lichtuitstraling veroorzaakt op de bomenrijen die onderdeel kunnen zijn van de vliegroute. Verder moet in de gebruiksfase met de verlichting rond de nieuwe bebouwing rekening worden gehouden met vleermuizen, door inzet van gerichte armaturen en door de inzet van amberkleurige verlichting.
• Bij uitvoering van het plan wordt het plangebied mogelijk minder geschikt als foerageergebied voor sperwer en buizerd. Het plangebied vormt echter hooguit een klein onderdeel van het foerageergebied van deze soort en bovendien is in de directe omgeving in ruime mate alternatief foerageergebied van hogere kwaliteit voor deze soorten aanwezig. Negatieve effecten op vogels met jaarrond beschermde nesten door verlies van foerageergebied treden niet op.
• Voor de overige vogelsoorten geldt dat, indien de werkzaamheden tijdens het broedseizoen worden uitgevoerd, in gebruik zijnde nesten van vogels kunnen worden verstoord of vernietigd. Dit is bij wet verboden. Vernietiging of verstoring van in gebruik zijnde nestplaatsen kan voorkomen worden door bij de planning en uitvoering van de werkzaamheden rekening te houden met het broedseizoen. Een standaardperiode voor het broedseizoen is er niet; van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Voor de meeste vogels geldt dat het broedseizoen ongeveer van 15 maart tot 15 juli duurt.
• Als gevolg van de ontwikkelingen kunnen enkele verblijfplaatsen van algemene amfibieën- en zoogdiersoorten worden verstoord en vernietigd. Ook kunnen hierbij enkele exemplaren worden gedood. De te verwachten algemene soorten worden niet in hun voortbestaan bedreigd en vallen in de vrijstellingsregeling bij ruimtelijke ontwikkelingen van de provincie Fryslân. Voor deze soorten hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd. Wel geldt voor deze soorten de zorgplicht van de Wnb.

GEBIEDSBESCHERMING
Met betrekking tot de gebiedsbescherming is het volgende vastgsteld:

• In het kader van de Wnb beschermde gebieden liggen op ruime afstand van het plangebied. Het meest nabij gelegen beschermde gebied betreft het Natura 2000-gebied én NNN-gebied 'Van Oordt's Mersken' dat is gelegen op een afstand van circa 1 kilometer ten noordoosten van het plangebied. Gezien de afstand tot het Natura 2000-gebied, de inrichting van het tussenliggende gebied en de aard van het plan, kan een toename van verstoring door geluid, verlichting of optische verstoring worden uitgesloten.
• Het effect van de eventuele stikstofdepositie als gevolg van de ontwikkeling en het gebruik van het plangebied op Natura 2000-gebied is door middel van een AERIUS-onderzoek onderzocht. Uit het onderzoek blijkt (zie ook Bijlage 7 bij deze toelichting) dat er geen sprake is van een toename van de stikstofdepositie op gevoelige Natura 2000-gebieden.
• Het dichtstbijzijnde gebied dat is aangewezen als 'Natuur buiten de NNN' omvat de bosstrook die ten oosten van het grasland is gelegen. Gronden die zijn aangewezen als weidevogelkansgebied liggen op een afstand van circa 200 m ten westen van het plangebied. Gezien de afstand tot de beschermde gebieden en de aard van het plan zijn eveneens geen negatieve effecten te verwachten op het NNN, natuur buiten het NNN en weidevogelkansgebieden.

Conclusie 
Op basis van het veldbezoek en de verspreidingsgegevens is een voldoende beeld van de natuurwaarden in het gebied verkregen om de toetsing aan de Wnb op te baseren.

Het onderzoek heeft een paar aandachtspunten opgeleverd waarmee bij de uitvoering van dit wijzigingsplan rekening moet worden gehouden:

• Omdat de watergang op het terrein wordt vergraven of gedempt, is nader onderzoek nodig naar de aan- of afwezigheid van de beschermde soorten:
  • 1. poelkikker
  • 2. waterspitsmuis
  • 3. grote modderkruiper

Op basis van de resultaten van dit nader onderzoek wordt bepaald of een ontheffing voor de Wnb nodig is. Uit het aanvullend onderzoek naar poelkikker, waterspitsmuis en grote modderkruiper kan bij vastgestelde aanwezigheid van verblijfplaatsen, naar voren komen dat een ontheffing van de Wnb met betrekking tot deze soorten nodig is. Gezien de mogelijkheid om tijdig tijdelijke verblijfplaatsen of leefgebied in de directe omgeving te realiseren, door in de nieuwe situatie vervangend leefgebied te realiseren én de mogelijkheid om de werkzaamheden op het terrein uit te stellen, is in redelijkheid aan te nemen dat een ontheffing voor het vernietigen en verstoren van verblijfplaatsen van poelkikker, waterspitsmuis en/of grote modderkruiper verkregen wordt. Het wijzigingsplan is aldus in redelijkheid uitvoerbaar te achten. In het plan wordt niet voorzien in het vergraven of dempen van water. Mocht er toch sprake zijn van de werkzaamheden waar nader onderzoek voor nodig is dan kan het plan pas ter inzage nadat de uitkomsten van het onderzoek en de verleen­ baarheid van een eventuele Wnb vergunning bekend zijn.

• Bij de werkzaamheden moet rekening worden gehouden met het broedseizoen van vogels.

• Tijdens de aanleg- als gebruiksfase is het wenselijk dat geen verlichting wordt gebruikt die leidt tot lichtuitstraling op de bomenrijen die onderdeel kunnen zijn van de vliegroute voor vleermuizen. Dit is geborgd in artikel 6.7 van de regels.
• Verder moet in de gebruiksfase met de verlichting rond de nieuwe bebouwing rekening worden gehouden met vleermuizen, door inzet van naar beneden gerichte armaturen en door de inzet van amberkleurige verlichting. De verlichting die tijdens de aanleg- en gebruiksfase wordt gebruikt, mag niet direct uitstralen op de bomenrijen in en om het plangebied. In de gebruiksfase mag alleen vleermuisvriendelijke amberkleurige verlichting rondom de bebouwing worden ingezet en wordt gewerkt met gerichte armaturen. Dit is geborgd in artikel 6.7 van de regels.

Uit de natuurtoets komt naar voren dat als gevolg van de plannen mogelijk leefgebied van poelkikker, waterspitsmuis en grote modderkruiper verloren gaat en/of exemplaren worden gedood. Gelet hierop is nader onderzoek nodig om de daadwerkelijke aan- of afwezigheid van deze drie soorten vast te stellen. Deze soorten zijn op basis van de Omgevingswet beschermd; wanneer blijkt dat deze soorten aanwezig zijn, is een omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit nodig. Verwacht wordt dat een eventuele ontheffing, eventueel met mitigerende maatregelen, te verkrijgen is. Dit aanvullend onderzoek wordt uitgevoerd en de eventuele benodigde ontheffingen zullen zijn verkregen voor gestart wordt met de werkzaamheden.

4.3 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het aandachtsveld van externe veiligheid richt zich op zowel inrichtingen (bedrijven) waar gevaarlijke stoffen aanwezig zijn als het transport van gevaarlijke stoffen. Dit vervoer kan plaatsvinden over weg, water en spoor en door buisleidingen. De veiligheidsrisico's in het kader van externe veiligheid worden uitgedrukt in een plaatsgebonden risico en een groepsrisico. De normen voor het plaatsgebonden en het groepsrisico hebben tot doel een voldoende veiligheidsniveau te garanderen voor de burger als persoon, dan wel deel uitmakend van een groep.

Toetsing en conclusie

In of in de nabijheid van het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig of vindt transport van gevaarlijke stoffen plaats. Daarnaast worden in het plangebied geen nieuwe risicobronnen mogelijk gemaakt. Het planvoornemen is wat betreft het aspect externe veiligheid dan ook uitvoerbaar.

4.4 Bodemkwaliteit

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in de toelichting op een ruimtelijk plan inzicht verkregen moet worden in de uitvoerbaarheid van het plan. Dit betekent dat er onder meer duidelijkheid over de noodzakelijke financiële investering in een (mogelijk noodzakelijke) bodemsanering moet bestaan. Een onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is derhalve onderdeel van de onderzoeksverplichting bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan. Daarnaast geldt in het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de volksgezondheid dat het bestemmen van gronden met een bodem van onvoldoende milieuhygiënische kwaliteit met een hiervoor gevoelige bestemming, zoals wonen, in beginsel moet worden voorkomen.

Toetsing

Voor bodemkwaliteit van het plangebied is het Bodemloket geraadpleegd. Er bestaat op grond van gegevens van het Bodemloket geen verdenking van bodemverontreiniging voor het plangebied.

Conclusie

De uitvoerbaarheid wat betreft de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem kan hiermee planologisch worden aangetoond.

NB. Deze conclusie is voor dit wijzigingsplan voldoende onderbouwd. Ten behoeve van individuele bouwplannen zal deze conclusie door middel van onderzoek conform de NEN 5740 moeten worden bevestigd. Dit onderzoek zal moeten worden aangeleverd bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen.

4.5 Waterparagraaf

Op grond van artikel 3.1.6 Bro is de watertoets verplicht voor bestemmingsplannen of wijzigingsplannen. In een hierover op te nemen paragraaf dient te worden aangegeven op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie. In die paragraaf dient uiteengezet te worden of en in welke mate het plan in kwestie gevolgen heeft voor de waterhuishouding, dat wil zeggen het grondwater en het oppervlaktewater. Het is de schriftelijke weerslag van de zogenaamde watertoets: 'het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren (door de waterbeheerder), afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten'.

Door ruimtelijke ontwikkelingen neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe met als gevolg een versnelde afvoer van hemelwater. Het is nodig om deze versnelde afvoer te compenseren om de waterberging in een gebied in stand te houden. Het is verboden zonder watervergunning neerslag versneld tot afvoer te laten komen indien daarbij meer dan 200 m2 onverharde grond in stedelijk gebied en 1.500 m2 in landelijk gebied wordt bebouwd of verhard. Er geldt een vrijstelling van de vergunningsplicht wanneer wordt voldaan aan de compensatieregels genoemd in het wateradvies. De meest voorkomende manier van compenseren is het graven van extra oppervlaktewater.

Toetsing

Het totale plangebied heeft een oppervlakte van circa 16.795 m2. De oppervlakte totaal uitgeefbare gronden voor de woningen bedraagt 6.607 m2. Daarnaast wordt 260 meter straatwerk inclusief parkeerplaatsen in de openbare ruimte (met een royale breedte van 10 m per meter straatwerk) gerealiseerd met een totale oppervlakte van 2.600 m2. De totale toevoeging aan verhard oppervlakte bedraagt daarmee 9.207 m2. Daarnaast wordt in het plan nieuw water toegevoegd door middel van het realiseren van een nieuwe watergang aan de westelijke en zuidelijke zijde van het plangebied. De watergang krijgt een waterbreedte van ruim 6 meter en heeft een lengte van circa 280 meter. Het totaal oppervlak aan te realiseren water bedraagt daarmee 1.680 m2.

Hieronder is de leggerkaart van Wetterskip Fryslân weergegeven. Daaruit blijkt dat er nabij het plangebied een paar schouwsloten liggen (roze onderbroken lijn). Ten westen van het plangebied ligt een hoofdwatergang (brede lichtblauwe watergang met de donkerblauwe lijn). Een hoofdwatergang heeft een belangrijke aan-, af-, doorvoerfunctie. Aan weerszijden van de hoofdwatergang ligt een beschermingszone van 5 meter. Deze is nodig voor de bereikbaarheid voor beheer en onderhoud aan de hoofdwatergang. Werkzaamheden binnen de beschermingszone van hoofdwatergangen betreffen een vergunning plichtige activiteit. Het plangebied is niet gelegen direct aan de hoofdwatergang en ook niet binnen de 5 meter beschermingszone.

Fragment legger Wetterskip

Watertoets

Op 03-03-2022 is via de digitale watertoets advies over het plan gevraagd aan het Wetterskip Fryslân (Bijlage 8). Uit dit advies blijkt het volgende:

Toename verharding

'Het is niet toegestaan zonder watervergunning neerslag versneld tot afvoer te laten komen indien daarbij meer dan 200 m2 onverharde grond in stedelijk gebied en 1.500 m2 in landelijk gebied wordt bebouwd of verhard. Er geldt een vrijstelling van de vergunningsplicht wanneer wordt voldaan aan de compensatieregels genoemd in dit wateradvies. De meest voorkomende manier van compenseren is het graven van extra oppervlaktewater. Bij het graven van extra oppervlaktewater hanteren wij de volgende compensatienorm:

• Boezem 5%, dit heeft alleen betrekking op de Friese boezem;
• Polder 10%;
• Vrij afstromend, alternatieve maatregelen.

Uiteraard is het toepassen van alternatieve maatregelen in het plan ook mogelijk. Afhankelijk van de maatregel kunnen andere normen gelden dan hier vermeld. Zie de 'Leidraad watertoets' voor meer informatie over compenserende maatregelen of neem contact op met ons. Indien er niet wordt gecompenseerd door extra oppervlaktewater te graven waarbij bovenstaande percentages worden gehanteerd of indien er geen overeenstemming plaatsvindt in de watertoetsprocedure over alternatieve maatregelen dan dient een watervergunning bij het waterschap te worden gevraagd.

Voor zover relevant: het is belangrijk rekening te houden met hoofdwatergangen; deze hebben een belangrijke aan-, af-, doorvoerfunctie. Aan weerszijden van een hoofdwatergang ligt een beschermingszone van 5 meter. Deze is nodig voor de bereikbaarheid voor beheer en onderhoud aan de hoofdwatergang. Werkzaamheden binnen de beschermingszone van hoofdwatergangen betreffen een vergunning plichtige activiteit.'

Zoals hierboven weergegeven wordt er 9.207 m2 aan verharding gerealiseerd in het buitengebied. Dit leidt tot een compensatie opgave van 10% wat neerkomt op 920,7 m2. In het plangebied wordt 1.680 m2 aan nieuw oppervlaktewater gerealiseerd waarmee ruimschoots aan de compensatienorm wordt voldaan.

Ruimtelijke adaptatie: Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Het is belangrijk kansen te benutten om het gebied klimaat robuust in te richten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming. Voor veel maatregelen geldt bovendien dat ze kosteneffectief zijn, als ze maar in een vroeg stadium in het planvormingsproces worden meegenomen. In dat verband zal in het plan het gebied dat niet wordt gebruikt, als groen in gebruik worden genomen, waardoor hogere waterstanden kunnen worden gerealiseerd, zonder dat dit ten koste gaat van de (groen)functie.

Waterwet: Het Wetterskip wijst erop dat voor bepaalde werkzaamheden een watervergunning nodig is. Dat geldt bijvoorbeeld als een sloot moet worden gedempt. Soms is het doen van een melding voldoende. Een watervergunning aanvragen is dan niet nodig. Het Wetterskip adviseert dan ook om voorafgaand aan de uitvoering van de plannen, advies over de vergunningplicht te vragen en de noodzakelijke vergunning aan te vragen. De eventueel benodigde vergunningen zullen te zijner tijd worden aangevraagd.

Op 4 april 2022 is aanvullend wateradvies ontvangen waarin het Wetterskip vraagt om de compensatieberekening voor de toename van verhard oppervlakte op te nemen in deze toelichting inclusief het wateradvies. Dit kan overgenomen worden en als waterparagraaf opgenomen worden in de plannen. Deze wijzigingen zijn verwerkt in deze paragraaf. Ook is in overleg met het Wetterskip een alinea overgenomen met betrekking tot de hoofdwatergang die ten westen van het plangebied is gelegen.

Conclusie
Bij de uitvoering van dit plan moet rekening worden gehouden met het wateradvies. Mits dat wordt gedaan, is het planvoornemen wat betreft het aspect water dan ook uitvoerbaar.

4.6 Geluidhinder

In 1979 is de Wet geluidhinder (Wgh) in werking getreden. De Wgh is er op gericht om de geluidhinder vanwege onder andere wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai te voorkomen en te beperken. De Wgh bepaalt dat de 'geluidbelasting' op gevels van woningen en andere geluidgevoelige objecten niet hoger mag zijn dan een in de wet bepaalde norm. In veel gevallen is deze norm 48 dB die als voorkeursgrenswaarde wordt aangeduid. De Wgh sluit wegen uit waarop de toegelaten snelheid voor het gemotoriseerde verkeer beperkt is, of waar de inrichting zich niet leent voor snel doorrijdend gemotoriseerd verkeer. Het gaat dan om wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur, woonerven (die als zodanig met een bord uit het Verkeersreglement zijn aangeduid).

Toetsing

In de bebouwde kom van Terwispel is de maximale snelheid van het gemotoriseerd verkeer beperkt tot 30 km/uur. Daarom heeft De Streek en het zuidelijk deel van Kolderveen geen onderzoekszone. Geluidsonderzoek is hier dan ook niet noodzakelijk. Omdat het plangebied door de bestaande bebouwing langs De Streek van de weg wordt afgeschermd van het verkeerslawaai, is geluidhinder vanwege het verkeer op deze weg niet te verwachten.

De weg Kolderveen is een weg waarop een maximumsnelheid van 60 km/uur is toegestaan. Op grond van het feit dat de Wet geluidhinder deze weg klassificeert als een weg met een onderzoekszone (van 250 m aan weerszijden van de weg), zou geluidsonderzoek noodzakelijk zijn. De weg is evenwel voorzien van een halfverharding en is geen belangrijke ontsluitingsweg met veel verkeer (minder dan 1.000 voertuigen per etmaal). Op grond van deze situatie mag worden aangenomen dat de geluidsbelasting als gevolg van het verkeer op deze weg niet zal leiden tot een overschrijding van 48 dB op de naar deze weg gekeerde gevels van de te realiseren woningen.

Conclusie 
Op grond van bovenstaande redenering mag worden geconcludeerd dat het planvoornemen voor het aspect geluidhinder uitvoerbaar is.

4.7 Bedrijfshinder

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de ruimtelijk-functionele afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en hindergevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden aangetoond dat een planvoornemen buiten de invloedssfeer van eventuele hinderlijke activiteiten in de omgeving valt en daarnaast geen belemmeringen oplevert voor nabijgelegen functies.

Bij deze afstemming kan bijvoorbeeld gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten (betreffende geluid, geur, stof en gevaar) redelijkerwijs kan worden uitgesloten. De grootste afstand is bepalend. De genoemde maten zijn richtinggevend, maar met een goede motivering kan en mag hiervan worden afgeweken.

Toetsing

In de directe nabijheid van het perceel bevinden zich met name woonfuncties. Op enige afstand van het plangebied liggen drie bedrijven waarmee rekening moet worden gehouden. Het gaat om:

• het paardenhhouderijbedrijf aan de Kolderveen 8
• het melkrundvee- en schapenhouderijbedrijf aan de Kolderveen 9
• de verffabriek van Anker Stuy aan de Hellingwâl 1

Veehouderijbedrijven: In verband met de geuremissie als gevolg van de veehouderijactiviteiten is niet zozeer gekeken naar de richtafstnaden die de VNG adviseert, maar is specifiek geuronderzoek verricht naar het bedrijf Kolderveen 9. Dit bedrijf ligt weliswaar op meer dan 100 m gerekend vanaf het plangebied, maar het ligt het dichtst bij het plangebied en is in verband met de schapenhouderij relevant voor het plangebied. Om de hinder van met name de schapenhouderij op dit bedrijf in beeld te brengen is een geurhinderonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 9). Uit dat onderzoek blijkt dat de aanwezigheid van dit bedrijf niet leidt tot onaanvaardbare hinder. Dat geldt overigens ook voor de paardenhouderij op Kolderveen 8; dit bedrijf ligt op meer dan 100 m afstand.

Verffabriek: Wat betreft de verffabriek van Anker Stuy geldt dat de afstand tot het plangebied weliswaar vrij groot is, maar dat de bij dit soort bedrijven behorende milieurichtafstand van 200 m bedraagt. Het invloedsgebied van deze verffabriek ligt daarmee grotendeels over het plangebied. Op grond van de VNG-publicatie zou dan ook nader onderzoek moeten worden verricht om de aanvaardbaarheid van het wonen op betrekkelijk korte afstand van dit bedrijf aan te tonen. In deze concrete situatie geldt dat het bedrijf als gevolg van de aanwezigheid van diverse woningen op een veel kleinere afstand tot het bedrijf ertoe leiden dat het bedrijf zijn activiteiten zodanig moet beperken dat deze niet tot hinder voor deze dichtbij gelegen woningen leiden. Een en ander is in de milieuvergunning van dit bedrijf geregeld. En daarmee is automatisch geen sprake van hinder voor de te realiseren woningen die op grotere afstand zullen worden gebouwd.

Conclusie

Het planvoornemen wordt niet door bedrijfshinder in uitvoerbaarheid belemmerd.

4.8 Verkeer, parkeren en luchtkwaliteit

Voor een ruimtelijk plan geldt dat de verkeerseffecten die optreden als gevolg van een planvoornemen in het kader van een goede ruimtelijke ordening moeten worden onderbouwd. De nadruk ligt daarbij op de effecten van de verkeersafwikkeling en het parkeren (bereikbaarheid), de verkeersveiligheid en de verkeershinder (leefbaarheid). In publicatie nr. 381 'Toekomstbestendig parkeren; van parkeerkencijfers naar parkeernormen' (2018) van het CROW (het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte) zijn vuistregels en kengetallen aangereikt om verkeerseffecten bij ontwikkelingen te bepalen. De richtlijnen van het CROW gaan uit van een bandbreedte van minimale en maximale parkeerkencijfers. Gemeente Opsterland hanteert deze CROW-richtlijnen als basis voor het parkeerbeleid.

Toetsing
VERKEER EN PARKEREN
Terwispel is in verkeerskundig opzicht aan te merken als een niet-stedelijk gebied. Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Opsterland. Binnen het plangebied worden 27 woningen mogelijk gemaakt. Op basis hiervan kan een verkeersgeneratie van minimaal 7,8 en maximaal 8,6 motorvoertuigen per gemiddelde weekdag per woning worden gehanteerd. Dat leidt tot 27 x 8,6 = 233 (afgerond) verkeersbewegingen per etmaal waarmee rekening gehouden moet worden.

Op basis van de kenmerken kan een parkeernorm van minimaal 2 en maximaal 2,8 per woning worden aangehouden. De gemeente Opsterland hanteert voor grondgebonden woningen een parkeernorm van 2. Bij 27 woningen leidt dat tot een maximale parkeerbehoefte van 54 parkeerplaatsen.

Bij de zes vrijstaande en de vier twee-onder-een-kapwoningen vindt parkeren plaats op eigen erf zodat voorzien wordt in deze parkeerbehoefte op eigen terrein. Verder worden in totaal 42 parkeerplaatsen in de openbare ruimte gerealiseerd. Het totaal aantal parkeerplaatsen bedraagt daarmee 62 en voldoet daarmee aan de gemeentelijke norm.

LUCHTKWALITEIT
Het plan dient te voldoen aan regels voor luchtkwaliteit. Aangetoond moet worden dat er geen normen worden overschreden. Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer.

De kern van de Wet luchtkwaliteit is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het NSL is een bundeling maatregelen op regionaal, nationaal en internationaal niveau die de luchtkwaliteit verbeteren en waarin alle ruimtelijke ontwikkelingen/projecten zijn opgenomen die de luchtkwaliteit in belangrijke mate verslechteren. Het doel van de NSL is om overal in Nederland te voldoen aan de Europese normen voor de luchtverontreinigende stoffen.

Naast de introductie van het NSL is het begrip ‘niet in betekenende mate bijdragen’ (NIBM) een belangrijk onderdeel van de Wet luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

• woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;
• projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor NO2 of PM10 bijdragen, wat overeenkomt met 1,2 µg/m3.

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van 27 woningen. De voorgaande vrijstellingsregeling voor woningbouwprojecten is van toepassing op het planvoornemen van dit wijzigingsplan.

Conclusie

• Het plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid.
• Het plan blijft met de verkeersgeneratie die samenhangt met deze nieuwe woningen, ruimschoots onder de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan kan beschouwd worden als een nibm-project.

Het plan kan voor de aspecten parkeren en luchtkwaliteit uitvoerbaar worden geacht.

4.9 M.e.r.-verantwoording

De bij elk ruimtelijk plan uit te voeren m.e.r.-beoordeling houdt in dat nagegaan moet worden of er activiteiten plaatsvinden die negatieve effecten op het milieu kunnen hebben. De grondslag hiervoor is enerzijds het Besluit m.e.r. (Besluit milieueffectrapportage) en anderzijds de hiervoor beschreven onderzoeken.

Toetsing

Op voorliggend bestemmingsplan is de drempelwaarde voor stedelijke ontwikkeling, D11.2 uit de D-lijst van het Besluit m.e.r. van toepassing. D 11.2 De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

• 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• 2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
• 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Het plan voorziet in de realisatie van 27 woningen en blijft daarmee ruimschoots onder de drempel. Daarnaast zijn de milieueffecten van de voorgenomen ontwikkeling in voorgaande paragrafen reeds onderzocht. Op basis hiervan mag worden aangenomen dat de toekomstige activiteiten in het plangebied geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zullen hebben. Naar alle Europese criteria voor de afweging hieromtrent is gekeken. Het planvoornemen geeft dan ook geen aanleiding voor onderzoek in het kader van het Besluit m.e.r.

Conclusie

Een plan-m.e.r.-plicht of of m.e.r.-beoordelingsplicht is niet aan de orde. Daarnaast zijn relevante omgevingsaspecten in voorgaande paragrafen voldoende aan de orde geweest om op grond daarvan de uitvoerbaarheid van het plan te kunnen beoordelen.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Algemeen

Het onderhavige wijzigingsplan wordt mogelijk gemaakt met toepassing van de wijzigingsbevoegdheid zoals die is opgenomen in artikel 3.5 van het bestemmingsplan "Terwispel Kom" dat is vastgesteld op 14 november 2016. Een wijzigingsbevoegdheid stelt burgemeester en wethouders in staat te besluiten om de bestemming van een locatie te wijzigen, onder in het bestemmingsplan opgenomen voorwaarden.

De procedure die ten aanzien van een wijzigingsplan moet worden doorlopen, is vastgelegd in artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is tevens van toepassing.

Het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid dient samen te gaan met een toelichting. In een dergelijke toelichting dient uiteengezet te worden of er, vanwege de voorgenomen wijziging, sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In voorliggende toelichting is de uitvoerbaarheid verantwoord. Het wijzigingsplan zelf bestaat uit een verbeelding en regels. Voor de betreffende bestemmingen 'Groen', 'Verkeer-Verblijf', Wonen en de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2' gelden de regels zoals die zijn opgenomen in het moederplan.

Voorliggend wijzigingsplan is zodanig vormgegeven dat het voldoet aan de vereisten voortkomend uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

5.2 Bestemmingen

In deze paragraaf is een korte toelichting op de juridische regels behorende bij het plan gegeven. Er is voor een zo eenvoudig mogelijke planologische regeling gekozen die voorziet in een helder stelsel van regels en de nodige flexibiliteit biedt. Aan de hand van de bestemmingsregels kan het planvoornemen worden gerealiseerd. In de toekomst kan de gerealiseerde situatie vervolgens worden gehandhaafd.

Hoofdstuk 1: Inleidende regels
BEGRIPPEN
In dit artikel worden waar nodig de in de regels gebruikte begrippen verklaard. Dit is alleen het geval wanneer begrippen niet op voorhand voor een eenduidige uitleg, conform normaal spraakgebruik, vatbaar zijn. Een deel van deze begrippen is voorgeschreven in de SVBP2012.

WIJZE VAN METEN
De wijze waarop maten, afstanden en dergelijke gemeten moeten worden, is voor een belangrijk deel voorgeschreven in de SVBP2012. Deze regels zijn overgenomen in artikel 2 van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels
In deze paragraaf zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welke gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitbepalingen opgenomen. De toekenning van bestemmingen tot een bepaald perceel is gebaseerd op het gewenste gebruik en een verantwoorde inpassing. Het wijzigingsplan kent de volgende bestemmingen:

GROEN

De bestemming 'Groen' maakt het gebruik van gronden voor ruimtelijk en/of functioneel structurerende groenvoorzieningen en de daarbij horende bebouwing mogelijk. Lagere groenvoorzieningen (grasvelden) en opgaande vormen (bomen/struiken) zijn toegestaan. Tevens worden binnen de bestemming wegen, paden en speelvoorzieningen toegestaan. Ondergeschikt zijn binnen de bestemming onder meer waterlopen en -partijen, in- en uitritten en parkeervoorzieningen toegestaan. Gebouwen zijn in deze bestemming niet toegestaan. In de hele bestemming is het wel mogelijk om bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bouwen. Hierbij zijn erf- en terreinafscheidingen met een maximale bouwhoogte van 2,00 meter toegestaan. Daarnaast zijn overige bouwwerken, geen gebouwen zijn, mogelijk tot een maximale hoogte van 3,00 meter. Hieronder vallen onder meer kleinschalige bouwwerken als palen en masten.

VERKEER - VERBLIJF

De bestemming 'Verkeer - Verblijf' maakt het gebruik van gronden voor de verkeers- en verblijfsfunctie en de daarbij horende bebouwing mogelijk. Naast wegen en straten, voet- en rijwielpaden zijn parkeervoorzieningen mogelijk. Ondergeschikt zijn tuinen, erven, terreinen en nutsvoorzieningen mogelijk. Dit maakt geringe wijziging van begrenzingen van dergelijke functies bijvoorbeeld mogelijk.

In deze bestemming is de bouw van gebouwen niet mogelijk. De bestemming biedt wel ruimte aan de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor de in de bestemming toegestane functies. De bouwwerken die zijn toegestaan, zijn erf- en terreinafscheidingen en overige. Voor erf- en terreinafscheidingen geldt een maximale bouwhoogte van 2,00 meter. Overige bouwwerken mogen maximaal 5,00 meter hoog worden. Gedacht kan worden aan bouwwerken als lichtmasten, die nodig kunnen zijn voor de sociale veiligheid op en rond de wegen, voet- en rijwielpaden. Maar ook bouwwerken als bruggen, duikers en dammen zijn mogelijk binnen de bestemming.

WONEN
Percelen die voor wonen zijn bestemd, zijn voorzien van een bestemmingsvlak. De grenzen van de bestemming sluiten aan bij de topografische situatie. In sommige gevallen betekent dit dat een betrekkelijk groot perceel de woonbestemming toegewezen heeft gekregen. Om ervoor te zorgen dat op een dergelijk perceel ‘compact’ gebouwd wordt is de situering van het hoofdgebouw vastgelegd en dient de erfbebouwing in principe binnen een straal van 25 meter van het hoofdgebouw te worden gebouwd.

Voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen (erfbebouwing) gelden de volgende uitgangspunten:

• de situering van de erfbebouwing dient in principe ten minste 1 m achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw te geschieden (met voorgevel wordt bedoeld: de naar de weg gekeerde gevels; in het geval van een hoeksituatie gaat het om twee gevels);
• erfbebouwing dient in principe nabij het hoofdgebouw te worden geplaatst. Dit is in de regels vertaald door de bepaling dat de vrijstaande bijgebouwen binnen een afstand van 25 meter van een hoofdgebouw geplaatst dienen te worden. Hiervan kan onder voorwaarden worden afgeweken;
• de bouwmaten zijn gericht op een lage goot en een lage nok;
• de oppervlakte van bijgebouwen bedraagt in principe niet meer dan 100 m² dan wel ten hoogste 150 m² indien het perceel tenminste 1.000 m² bedraagt. Hiervan kan onder voorwaarden worden afgeweken;
• voor bestaande erfbebouwing waarvan de gezamenlijke oppervlakte meer is dan de in de regels opgenomen maatvoering geldt een zogenaamde saneringsregel. Na sloop van de verouderde gebouwen mag tot maximaal 70% van de oorspronkelijke oppervlakte worden teruggebouwd. Teneinde sanering en herbouw te bevorderen mogen nieuwe (vrijstaande) bijgebouwen worden gebruikt voor lichte bedrijfsactiviteiten en opslag of stalling.

Binnen de woonbestemming zijn naast de woonfunctie aan-huis-verbonden beroepen/kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten toegestaan. Het gaat daarbij meestal om vormen van bedrijvigheid met een dermate beperkte omvang, dat de woonfunctie van het perceel qua ruimtelijke uitstraling de hoofdfunctie blijft.

WAARDE - ARCHEOLOGIE 2

De bestemming "Waarde - Archeologie 2" is gericht op het beschermen van het erfgoed dat mogelijk binnen de bestemming in de bodem aanwezig is. Het gaat hier dus om potentiële waarden. Wanneer een bouw- of inrichtingingswerk (zoals de aanleg van een weg) meer oppervlakte beslaat dan 500 m2, dan moet op grond van de bestemmingsbepalingen eerst duidelijk worden of als gevolg van de werkzaamheden geen archeologische waarden verloren gaan. Bodemonderzoek moet hieromtrent uitsluitsel geven. Wanneer uit het onderzoek blijkt dat er daadwerkelijk archeologische waarden binnen de bestemming aanwezig zijn, dan kan dit ertoe leiden dat er opgravingswerkzaamheden uitgevoerd moeten worden.

Hoofdstuk 3: Algemene regels
ALGEMENE GEBRUIKSREGELS
In de algemene gebruiksregels is de voorwaardelijke verplichting ter borging van de aerius-berekening en het Groenplan neergelegd.

ALGEMENE AFWIJKINGSREGELS

In de algemene afwijkingsregels is een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor de voorwaardelijke verplichting met betrekking tot de aerius-berekening. Van deze afwijkingsmogelijkheid kan alleen gebruik worden gemaakt als er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, de verkeersveiligheid en de milieusituatie en de activiteiten niet leiden tot significante negatieve gevolgen voor stikstof gevoelige habitattypen in Natura 2000-gebieden.

OVERIGE REGELS

In de overige regels is voor de overige algemene regels verwezen naar het moederplan.

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels
OVERGANGSRECHT
De in het Bro voorgeschreven formulering van het overgangsrecht is opgenomen in deze regels. In het plan zijn de al dan niet in directe relatie met een bestemming staande voorzieningen, zoals ondergrondse leidingen, wegen, paden, parkeervoorzieningen, bermen, geluidwerende voorzieningen, centrale installaties ten behoeve van de energievoorziening, voorzieningen ten behoeve van de waterbeheersing in de vorm van watergangen, duikers, waterkeringen en dergelijke in de bestemming begrepen, zonder dat dit uitdrukkelijk is vermeld.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het kostenverhaal, evenals de afwenteling van de planschade, wordt gedragen door de gemeente. Op basis van deze overweging moet het planvoornemen economisch uitvoerbaar worden geacht. Voorgaande betekent dat het op te stellen wijzigingsplan economisch uitvoerbaar wordt geacht.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Om te achterhalen of dit bestemmingsplan maatschappelijk uitvoerbaar is, wordt de wijzigingsprocedure doorlopen. In de voorbereiding op het plan zijn de omwonenden geïnformeerd over het voorliggende plan. Daarnaast zijn er tijdens de procedure verschillende momenten waarop burgers en instanties kunnen reageren op het plan, namelijk overleg, zienswijzen en tot slot beroep. De uitkomsten hiervan kunnen ook nog nieuwe niet voorziene uitgangspunten voor het bestemmingsplan geven.

Participatie en inspraak

De Stichting Moai Wenplak Terwispel heeft haar plannen gepresenteerd aan het dorp.

Vooroverleg

Het conceptwijzigingsplan is conform artikel 3.1.1. voor overleg aangeboden aan de provincie Fryslân. De ontvangen vooroverlegreactie van de provincie Fryslân is opgenomen in Bijlage 10 bij deze toelichting. Hieronder zijn de opmerkingen samengevat en voorzien van de reactie van de gemeente hierop.

Ecologie (cat.3, overige provinciale belangen)

In de toelichting van het plan is aangegeven dat er rekening gehouden zal worden met de aan­ dachtspunten die worden genoemd in het ecologisch rapport. Op welke wijze vervolgens rekening wordt gehouden met de genoemde aandachtspunten is niet nader uitgewerkt. De provincie vraagt om de genoemde maatregelen uit het rapport (verlichting) op te nemen als voor waardelijke bepaling in de regels.

Reactie:

In artikel 5.7 van de regels is een voorwaardelijke verplichting verlichting opgenomen.

Ook is niet duidelijk opgenomen in de toelichting of bepaalde werkzaamheden, zoals het vergraven van oevers en het dempen van watergangen, uitgevoerd gaan worden die gevolgen kunnen hebben voor bepaalde soorten. De provincie vraagt om hieromtrent de toelichting aan te vullen. Mocht er toch sprake zijn van de werkzaamheden waar nader onderzoek voor nodig is dan kan het plan pas ter inzage nadat de uitkomsten van het onderzoek en de verleen­ baarheid van een eventuele Wnb vergunning bekend zijn.

Reactie:

In de toelichting is toegevoegd dat er geen werkzaamheden plaatsvinden zoals genoemd in het advies die een nader onderzoek vragen.

Stikstof (cat.3, overige provinciale belangen)

Op 22 november 2022 ondergaat de AERIUS Calculator een actualisatie/update. Op voor­ hand is niet in te schatten of dit gevolgen gaat hebben voor het wijzigingsplan. lk vraag u daarom rekening te houden met de nieuwe versie van de AERIUS Calculator en deze te gebruiken.

 

Reactie:

Aan het plan is een berekening bijgevoegd op basis van de meest recente calculator. Zie Bijlage 7.

Ontgronding (cat.3, overige provinciale belangen)

In het wijzigingsplan is sprake van het uitbreiden van een waterpartij(en). De provincie merkt op dat hier sprake is van een ontgronding waar de Ontgrondingenverordening Friesland op van toepassing is. Waarschijnlijk is de ontgronding in dit geval vrijgesteld van de vergunningplicht. Het is wel verstandig dit goed uit te zoeken en dit ook te vermelden in de toelichting van het plan. Dit kan voorkomen dat later nog een aparte ontgrondingenvergunning aan­ gevraagd meet worden.

Reactie:

Paragraaf 3.2 is aangevuld met het onderdeel ontgrondingen en ook is de bestemming 'Water' opgenomen naar aanleiding van deze opmerking. Hieruit blijkt dat het planvoornemen is vrijsteld van de vergunningplicht.

Natuur inclusief bouwen (cat.4, Omgevingsvisie en/of goede ruimtelijke ordening)

In de Omgevingsvisie De Romte Diele wordt ingezet op natuur inclusief ontwerpen bij nieuwe ontwikkelingen. Dit is mogelijk door in het ontwerp rekening te houden met maatregelen die een positief ecologisch effect sorteren. Daarbij kan worden gedacht aan bijvoorbeeld gevelstenen met openingen die geschikt zijn voor verblijfplaatsen voor vogels en vleermuizen. Wellicht is hierbij ook inspiratie op te doen met de "40 punten checklist" van de Koninklijke Nederlandse Natuurhistorische Vereniging. De provincie vraagt om bij het ontwerp hiermee rekening te houden.

Reactie:

In paragraaf 2.2 is hier nader op ingegaan en is ook gebruikt gemaakt van de 40 punten checklist.

Woningbouw (cat.4, Omgevingsvisie en/of goede ruimtelijke ordening)

De provincie kan instemmen met het toestaan van woningen op deze locatie. Wel wordt opgemerkt dat er de komende tijd prestatieafspraken en regionale woondeals met onder andere de gemeente Opsterland worden gemaakt. Hierin worden ook afspraken gemaakt over betaalbaarheid, wonen en zorg en het aandeel dat wordt gebouwd door woningcorporaties. De provincie adviseert om in de toelichting nader te specificeren hoeveel woningen door de woningcorporatie kunnen worden gebouwd en wat het aandeel betaalbaar is (huur < 750 euro, huur 750-1000 euro en koop tot 355.000). De provincie geeft als suggestie mee om een en ander te bergen in de planregels.

Reactie:

In paragraaf 2.2 is hier nader op ingegaan

Duurzaam bouwen/energie (cat.4, Omgevingsvisie en/of goede ruimtelijke ordening)

In de Omgevingsvisie De Romte Diele wordt tevens ingezet op duurzame energie/duurzaam bouwen. De provincie vraagt om hier nader op in te gaan door de toelichting op dit onderdeel aan te vullen.

Reactie:

De toelichting is op dit punt aangevuld waar nodig.

Waterrobuust bouwen (cat.6, technisch/ juridische kwaliteit)

Het Advies Waterrobuust Bouwen is > 0 m NAP. De locatie ligt > 0.5 m NAP, dit is in principe hoog genoeg. Echter, het betreft hier een venig terrein. De provincie adviseert om rekening te houden met mogelijke zetting, waardoor ophoging aan te raden is. De provincie vraagt om de aanleghoogte van de nieuwe bebouwing als voorschrift op te nemen in het ruimtelijk plan.

Reactie:

De gemeente wil eventuele problemen met de ontwatering van erven op termijn voorkomen. Het bepalen van een vloerpeil van de begane grond en/of het bepalen van het straatpeil is dan geen onlogische gedachte. Uit de digitaal op het internet beschikbare Algemene Hoogtekaart Nederland is af te leiden dat de maaiveldligging binnen het plangebied tamelijk laag is. Ligt De Streek op ongeveer 75 cm + NAP, het maaiveld van het plangebied ligt op ca -10 tot -20 cm + NAP.

Uit de peilenkaart van Wetterskip Fryslân kan worden afgeleid af dat het zomerpeil op -75 cm + NAP en het winterpeil op -90 cm + NAP staat. Er is dus een drooglegging van 55 tot 75 cm ter plaatse van de sloten in de winterperiode. In de zomer is dat 20 cm minder. Op enige afstand van de sloten kan het grondwater tijdens natte perioden wel eens wat opbollen boven het oppervlaktewaterpeil. Het water kan ergens midden in het maaiveld dus wel eens dichter aan de oppervlakte staan. Een weg heeft een drooglegging van bij voorkeur 80 tot liever nog 100 cm nodig om stabiel te kunnen liggen. Wetterskip Fryslân adviseert om in een woongebied een drooglegging van 100 cm voor wegen en voor het vloerpeil van een woning 130 cm na te streven. Om in de winterperiode 130 cm te kunnen realiseren, moeten de woningen op minimaal -90 + 130 = 40 cm + NAP worden gebouwd. Dat betekent dat de woningen minimaal 50 tot 60 cm boven het huidige maaiveld moeten worden gebouwd. (Let op: als gevolg van het opbollen van het grondwater, zal eerst een gemiddeld hoogste grondwaterstand moeten worden bepaald om vast te stellen in welke mate het grondwater opbolt. In samenhang daarmee zou het peil van de weg en de woningen dus hoger kunnen worden bepaald.)

Uit de bodemkaart kan worden afgeleid dat de bodem tamelijk ongunstig is opgebouwd. Het gaat om een podzolgrond met een moerige bovenlaag. Podzol betekent dat het een zandbodem is met een inspoelingslaag onder de bouwvoor die kennelijk niet door middel van bijvoorbeeld diepploegen is verdwenen. Deze inspoelingslaag kan flink verstorend werken m.b.t. de waterdoorlatendheid van de bodem. Dat blijkt ook wel, want boven deze podzolbodem heeft zich een moerige (venige) laag ontwikkeld. Door het stagneren van het water op de inspoelingslaag kon hier in het verleden een venige laag ontstaan. Dat hier niet over veen maar over 'moerig' wordt gesproken, betekent dat de bovenlaag bestaat uit zand vermengd met een zeer hoog humusgehalte.

Al met al is deze bodem in combinatie met de maaiveldligging en de oppervlaktewaterpeilen onaantrekkelijk voor woningbouw, tenzij er wordt opgehoogd of de woningen en de buitenruimte (terrassen) op palen worden gebouwd. Bij voorkeur wordt ook de inspoelingslaag voorafgaand aan het ophogen stukgetrokken. Ophogen is de meest gekozen oplossing in dit soort situaties. In combinatie met een goede afwatering (door de erven onder lichte helling naar een sloot te laten aflopen) leidt dit tot een acceptabele bodem voor tuinen. Een sondering moet hierover uitsluitsel geven, maar vermoedelijk is de draagkracht van de bodem (d.i. de grondlaag tot 1,20 m beneden maaiveld) goed genoeg voor woningbouw. Er zal niet erg veel zetting (> 20 cm) optreden. Wanneer zich in de diepere ondergrond veen bevindt, dan kan de zetting aanzienlijk meer zijn.

De gemeente voert onderzoek uit en de uitkomsten worden in de verdere planuitwerking meegenomen.

Zienswijzen en vaststelling.

Het ontwerpwijzigingsplan heeft conform afdeling 3.4 van de Awb vanaf 28 december 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn twee zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn van een reactie voorzien in de nota zienswijzen die onderdeel uitmaakt van het collegebesluit. In deze zienswijzennota zijn ook de verwerkte ambtelijke wijzigingen opgenomen. Het wijzigingsplan is vervolgens op 7 mei 2024 gewijzigd vastgesteld.