Oosterzee - Gietersebrug

4.2 Nadere toelichting op de planregels

Agrarisch (artikel 3)

De bestemming 'Agrarisch' regelt de onbebouwde agrarische gronden in het plangebied. In het algemeen kan gesteld worden dat voor deze gronden de agrarische belangen prevaleren boven andere belangen. Onder agrarisch gebruik vallen verder sloten, bestaande infrastructurele voorzieningen en voorzieningen voor recreatief medegebruik, zoals voet-, fiets-, skeeler- en ruiterpaden. Onder de bestemmingsomschrijving valt niet het weiden van vee en/of het verbouwen van gewassen door niet-agrariërs en evenmin het gebruik van de gronden als tuin of als paardenbak. Voor het gebruik door niet-agrariërs en als tuin kan onder voorwaarden worden afgeweken door het verlenen van een omgevingsvergunning.

Op de tot 'Agrarisch' bestemde gronden mogen enkel bouwwerken geen gebouw zijnde ten dienste van de bestemming worden gebouwd met een maximale hoogte van 2,50 meter. Ten behoeve van de milieusituatie (zie het Besluit mestbassins milieubeheer) kunnen nadere eisen worden gesteld aan de situering van bouwwerken geen gebouw zijnde. Nadere eisen kunnen ook worden gesteld ten behoeve van een landschappelijke inpassing.

Bedrijf (artikel 4)

De bestemming 'Bedrijf' is toegekend aan die percelen waar bedrijfsmatige activiteiten voorkomen. Omdat Oosterzee - Gietersebrug niet primair is bedoeld voor bedrijfsdoeleinden is in de bestemmingsomschrijving geregeld dat ter plaatse uitsluitend bedrijven zijn toegestaan die zijn genoemd in de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Deze is gebaseerd op de VNG-publicatie "Bedrijven en milieuzonering"van april 2007. De 'bedrijvenlijst' legt een koppeling tussen de aard van de bedrijven en de ter plaatse acceptabele milieubelasting. Per milieufactor (geur, stof, geluid en/of gevaar) wordt voor de verschillende bedrijven een afstand genoemd, welke tot de dichtstbijzijnde woonbebouwing in acht genomen moet worden. De indeling in milieucategorieën is afgeleid van de voor dat bedrijf geldende "grootste afstand" tot woonbebouwing. Uitzondering op voorgenoemde is het tévens toestaan van het metaalconstructiebedrijf en het landbouwmechanisatiebedrijf op genoemde adressen en het uitsluítend toestaan van een autoherstelinrichting op genoemd adres. Verder is geregeld dat bedrijven als bedoeld in onderdeel D van Bijlage 1 van het Besluit omgevingsrecht niet zijn toegestaan binnen dit plan.

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het plan en een omgevingsvergunning verlenen ten behoeve van de vestiging van bedrijven die niet zijn genoemd in de bedrijvenlijst of die volgens de bedrijvenlijst van een hogere categorie zijn, met dien verstande dat het bedrijf naar aard en invloed gelijk is te stellen met bedrijven die zijn genoemd in de categorieën 1 en 2 van de 'bedrijvenlijst'.

Voor zover de gronden zijn aangeduid met 'wijzigingsbevoegdheid 2' mag de bestemming worden gewijzigd in 'Wonen', 'Tuin', 'Bedrijf', 'Groen' en 'Verkeer' ten behoeve van de bouw van twee woningen en bedrijfsloodsen. Er is een algemeen afwegingskader opgenomen. Onder a, de mate waarin de waarden, welke het plan beoogt te beschermen, kunnen worden geschaad, behoort ook de stedenbouwkundige opzet. Het ontwerp voor de invulling moet stedenbouwkundig verantwoord zijn, waarbij met name plaatsing van de woningen (nagenoeg) in de denkbeeldige lijn tussen de voorgevels van de naastgelegen panden van groot belang is. Ook dient een goede samenhang te bestaan tussen de situering van de woningen, de bedrijfsloodsen en de naastgelegen panden. Het bepaalde onder c, de mate waarin de uitvoerbaarheid is aangetoond, moet ruim worden uitgelegd. Het gaat over de uitvoerbaarheid, waaronder begrepen de toelaatbaarheid, op allerlei beleidsterreinen. Hiertoe behoort ook dat de situering van de woningen zodanig dient te zijn dat wordt voldaan aan de voor het perceel geldende grenswaarde.

Detailhandel (artikel 7)

De als zodanig aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel en daaraan gerelateerde horeca, alsmede voor een dienstverlenend bedrijf of een dienstverlenende instelling. Gedacht kan worden aan een bakker die een paar stoeltjes heeft staan waar een gebakje en een kopje koffie genuttigd kunnen worden (aan de detailhandel gerelateerde horeca). Let wel: zonder detailhandel geen horeca. Een dienstverlenend bedrijf is wel toegestaan zonder detailhandel.

Gemengd (artikel 8)

Bij de bestemming 'Gemengd' zijn op de begane grondlaag diverse functies mogelijk (detailhandel, dienstverlenende bedrijven, dienstverlenende instellingen, een jongerenontmoetingsplaats of woningen); op de verdiepingen zijn uitsluitend woningen toegestaan. De jongerenontmoetingsplaats hoeft niet per se in het bouwvlak te zijn gesitueerd; hij mag er ook buiten en eventueel ook op het aansluitende perceel met de bestemming 'Verkeer-Parkeerterrein'. Ten behoeve van een goede situering is een nadere eisen-regeling opgenomen.

Groen (artikel 9)

De bestemming 'Groen' laat groenvoorzieningen, paden, speelvoorzieningen, kunstwerken, parkeerstroken en waterhuishoudkundige voorzieningen toe. Evident is dat niet al deze doeleinden geschikt zijn voor elk stukje groen. Bij de concrete invulling is derhalve enige visie geboden. Ten behoeve van de verkeersveiligheid en/of de sociale veiligheid kunnen nadere eisen worden gesteld aan de plaats en afmeting van de bebouwing.

Horeca (artikel 10)

Het perceel met de bestemming Horeca is bestemd voor horecabedrijven als bedoeld in de categorieën I tot en met VI van de horecalijst. Deze lijst wordt ook bij andere bestemmingsplannen binnen de gemeente gebruikt. Bij twijfel over de uitleg dient de lijst op dezelfde wijze te worden uitgelegd als in andere plannen. Een discotheek is niet toegestaan.

Maatschappelijk (artikel 11)

Deze bestemming betreft gebouwen met een educatieve, sociale, medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke (waaronder begrepen religieuze) functie of een functie ten behoeve van openbare dienstverlening. Combinaties en uitwisseling van de diverse functies zijn toegestaan.

Recreatie - Kampeerterrein (artikel 13)

Het terrein voor kampeermiddelen en stacaravans moet bedrijfsmatig geëxploiteerd worden. Daaronder valt ook dat de exploitant geen permanente bewoning van kampeermiddelen en stacaravans toestaat.

Recreatie - Verblijfsrecreatie (artikel 14)

Deze bestemming betreft een woning die als recreatiewoning is gebouwd en om die reden als zodanig is bestemd.

Sport – Watersport (artikel 15)

Deze bestemming omvat detailhandel in en verhuur van goederen die gerelateerd zijn aan de watersport, een groepsaccommodatie en dagopvang van kinderen, ouderen en/of mensen met een verstandelijke handicap. Bij watersport kan gedacht worden aan zeilen, surfen en waterskieën en dergelijke. Verkoop/verhuur is uitsluitend toegestaan van artikelen die aan de watersport zijn gerelateerd. De groepsaccommodatie mag ook gebruikt worden voor groepen die niet aan watersport doen.

Sport (artikel 16)

Bij een kantine moet gedacht worden aan een gelegenheid waar sporters iets kunnen drinken of eten. Het is niet de bedoeling dat de kantine los van de sportvoorzieningen wordt geëxploiteerd.

Verkeer – Parkeerterrein (artikel 19)

Omdat in beginsel vrij wordt gelaten of de jongerenontmoetingsplaats aan de Herenweg op grond met de bestemming Gemengd of op grond van de bestemming 'Verkeer - Parkeren' wordt opgericht; is de bouwmogelijkheid in beide bestemmingen opgenomen.

Wonen (artikel 21)

De bestemming 'Wonen' regelt de woonhuizen in het plangebied. Een woonhuis is grondgebonden, vergelijk de definitie in artikel 1. Voor alle woningen geldt dat onder voorwaarden aan huis verbonden werkactiviteiten die niet vergunning- of meldingplichtig zijn op grond van de Wet milieubeheer zijn toegestaan. De voorwaarden zien erop dat een woning niet verandert in respectievelijk een kantoor of een hotel. Als uitgangspunt voor de aan huis verbonden werkactiviteiten wordt gehanteerd dat maximaal 35% van het gezamenlijke grondoppervlak van de woning (dat wil zeggen inclusief eventueel gebruik van de verdiepingsvloeren) en de bijbehorende bouwwerken mag worden gebruikt ten behoeve van bedoelde ondergeschikte beroeps-/ bedrijfsfuncties, met een maximum van 75 m². Dit om te voorkomen dat de hoofdfunctie, het wonen, verloren gaat. De woning dient in overwegende mate een woonfunctie te behouden. Er mag geen ruimtelijke uitwerking of uitstraling ontstaan die met de woonfunctie in strijd is.

Ook is onder voorwaarden bed en brochje toegestaan.

Een enkele woning is voorzien van de aanduiding 'recreatieve bewoning'. Deze woning mag zowel permanent als recreatief bewoond worden. De andere woningen dienen permanent te worden bewoond.

Binnen het bestemmingsvlak zijn bebouwingsvlakken aangegeven waar de hoofdgebouwen mogen worden gebouwd. De afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens dient ten minste 3 meter te zijn voor halfvrijstaande woningen en 5 meter voor vrijstaande woningen, een en ander om het open karakter van de bebouwing te waarborgen. De goothoogte en de bouwhoogte zijn op de plankaart aangeduid. Ten aanzien van de dakhelling van een woning is bepaald, dat deze ten minste 25o en ten hoogste 60o dient te bedragen, tenzij anders op de kaart is aangegeven. Als er afwijkende maatvoeringen aanwezig waren op het tijdstip van het in ontwerp ter inzage leggen van het plan gelden die maten als maximale maat (bij de minimale dakhelling als minimale maat).

De bijbehorende bouwwerken mogen zowel aangebouwd als vrijstaand worden gebouwd. De bouwregels bevatten regels omtrent de oppervlakte, de goothoogte en de situering van de bijbehorende bouwwerken. Zo is bepaald dat bij iedere halfvrijstaande woning in totaal 40 m² en bij een vrijstaand huis in totaal 50 m2 aan bijbehorende bouwwerken mag worden gebouwd. Hierbij wordt tevens de eis gesteld dat het bebouwingspercentage van het bijbehorend erf ten hoogste 50 mag zijn, teneinde de verhoudingen bebouwd - onbebouwd en hoofdgebouw - bijbehorend bouwwerk te waarborgen.

Ten aanzien van de situering van een bijbehorend bouwwerk is bepaald dat deze op een afstand van ten minste 4 meter achter de voorgevel van het woonhuis en het verlengde van deze gevel dient te worden gebouwd. De hoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken bedraagt in beginsel ten hoogste 3 meter. Voor vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn een maximale goothoogte van 3 meter en een maximale hoogte van 5 meter opgenomen.

In de bestemmingsomschrijving is opgenomen dat aan-huis-verbonden werkactiviteiten zijn toegestaan in hoofd- en bijbehorende bouwwerken. Er is een definitie opgenomen van werkactiviteit: het beroepsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid op kleine schaal in een woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroeps- of bedrijfsuitoefening een ruimtelijke en visuele uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse. Onder werkactiviteit als hier bedoeld worden in elk geval niet begrepen: garagebedrijven, detailhandel, horeca, showrooms en prostitutie.

Elementen in deze definitie zijn:

• Beroepsmatig: in tegenstelling tot hobbymatig. Op basis van de APV, het Burgerlijk Wetboek en de Bouwverordening mag de woonfunctie niet leiden tot hinder voor anderen, ook niet bij hobbymatige activiteiten.
• Diensten/ambachtelijke bedrijvigheid: er wordt geen onderscheid gemaakt tussen hoofd- of handenarbeid.
• Kleine schaal: Verder is van een kleine schaal in beginsel geen sprake meer als personeel wordt aangetrokken.
• Woonfunctie. De woonfunctie blijft de belangrijkste functie. Daartoe strekt de voorwaarde dat ten hoogste 35% van het gezamenlijk bruto vloeroppervlak van het woonhuis en de bijgebouwen wordt aangewend ten dienste van de werkactiviteit tot een maximum van 75 m2. Onder het bruto vloeroppervlak wordt het totaal van het gebruikte vloeroppervlak van de benedenverdieping en eventuele bovenverdiepingen bedoeld.
• Voorts is vereist dat de werkactiviteit wordt verricht door degene die woonachtig is in de betreffende woning. Anders is de werkactiviteit niet aan-huis-verbonden.
• Ruimtelijke en visuele uitstraling: zowel planologisch als visueel gezien moet de aard, omvang en intensiteit van de bedrijvigheid te rijmen zijn met de woonfunctie. Dat betekent dat er geen hinder mag ontstaan voor de omgeving. Bovendien moet het pand er uit blijven zien als een woning. Dat betekent dat er beperkte reclame-uitingen zijn toegestaan: alleen onverlichte reclame en maximaal 1 bord. Het pand moet de uitstraling blijven houden van een woning.
• Ter plaatse: de toelaatbare effecten op de omgeving zullen van woningtype en woonomgeving afhankelijk zijn.

Waterstaat - Waterstaatkundige functie (artikel 22)

Over diverse bestemmingen is de dubbelbestemming Waterstaat - Waterstaatkundige functie gelegd. De als zodanig aangewezen gronden zijn bestemd voor de aanleg, het onderhoud en de verbetering van de waterkering, de afvoer van oppervlaktewater en voor de waterhuishouding. Deze waterstaatkundige belangen gaan vóór de belangen van de basisbestemmingen. Bouwen ten behoeve van de basisbestemmingen is dan ook uitsluitend toegestaan als de waterstaatkundige belangen zich daar niet tegen verzetten. Teneinde dat te kunnen beoordelen dient het bevoegde waterstaatsgezag te worden gehoord.

Anti-dubbeltelregel (artikel 23)

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te kunnen voorkomen. Dit kan zich met name voordoen indien een deel van het bouwperceel, dat reeds eerder bij de berekening van een bepaalde afstand was betrokken wederom - nu ten behoeve van een ander bouwperceel - wordt betrokken.

Algemene gebruiksregel (artikel 24)

Voor de redactie van de gebruiksregel is de algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit maakt het noodzakelijk dat de bestemmingsomschrijving voldoende duidelijk is. Van een aantal activiteiten is expliciet aangegeven of zij als strijdig met de bestemming dan wel als niet strijdig met de bestemming worden aangemerkt.

Algemene afwijkingsregels (artikel 25)

Deze regel bevat enkele algemene regels voor het afwijken van het plan, door het afgeven van een omgevingsvergunning. Bij twijfel omtrent de uitleg dienen zij op dezelfde wijze te worden uitgelegd als in andere bestemmingsplannen van de gemeente gebeurt.

Algemene procedureregels (artikel 27)

De Wet ruimtelijke ordening regelt dat het bestemmingsplan aangeeft op welke wijze belanghebbenden in de gelegenheid worden gesteld hun zienswijzen kenbaar te maken. In deze regel wordt daaraan invulling gegeven.

Overgangsrecht (artikel 29)

Bebouwing die niet voldoet aan de regels van dit bestemmingsplan op het tijdstip van de terinzagelegging van het plan, dan wel bebouwing waarvoor omgevingsvergunning voor dit tijdstip moet worden verleend, is onder het overgangsrecht gebracht, uitgezonderd illegale bebouwing. Een geringe uitbreiding van de bebouwing kan mogelijk worden gemaakt. Indien de onder het overgangsrecht gebrachte bebouwing door een calamiteit verloren gaat, is volledige herbouw toegestaan. Daarnaast maakt de regeling het mogelijk om de onder het overgangsrecht gebrachte bebouwing gedeeltelijk te vernieuwen of te veranderen.

Het gebruik van gronden en opstallen dat in strijd is met dit bestemmingsplan op het tijdstip van het van rechtskracht worden daarvan, mag worden voortgezet, tenzij dat gebruik reeds voor dat moment strijdig met de bestemming was. Wijziging van dit strijdige gebruik is strafbaar gesteld, indien de afwijking van het plan wordt vergroot.