Leeuwarden - Media- en innovatiecampus

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de locatie Sixmastraat 15 in Leeuwarden, waar NDC Mediagroep is gevestigd. De locatie is tevens bekend als het terrein van de Leeuwarder Courant en het Friesch Dagblad. Actuele trends op het gebied van media en technologie leiden tot een andere ruimtevraag. Eigenaar FB Oranjewoud is voornemens te investeren in de locatie met als doel deze te ontwikkelen tot hét media- en innovatiecentrum van Noord-Nederland. Hierin wordt ingezet op een synergie van bedrijven en instellingen, scholen en studentenhuisvesting in de vorm van studio's (zelfstandige woonruimte). De ontwikkeling van de Media-Innovatie Campus draagt bij aan de duurzame herontwikkeling van een centraal gelegen gebied in de stad Leeuwarden, het woon- en werkklimaat en de vitaliteit die de vorming van een campus voor de stad met zich meebrengt.

In navolging op een ambitiedocument dat in afstemming met de provincie Fryslân en de gemeente Leeuwarden tot stand is gekomen, is een ontwikkelkader ontwikkeld. Om dit ontwikkelkader tot uitvoering te brengen is tevens een nieuw juridisch planologisch kader nodig. Dit moet enerzijds een toekomstbestendige en flexibele basis vormen voor de ontwikkeling en anderzijds de kwaliteiten van de bijzondere locatie beschermen en versterken. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is soort 'eiland' dat is ingesloten tussen de spoorlijn Leeuwarden - Groningen, de Oostergoweg en de Potmarge. Het is aan de zuidzijde, via een brug ontsloten op de Sixmastraat. De begrenzing is afgestemd op de huidige bedrijfsbestemming. De ligging van het plangebied is opgenomen in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan Achter de Hoven, dat is vastgesteld op 25 maart 2013. Het is hierin bestemd als 'Bedrijf - Mediabedrijf'. Binnen deze bestemming is een mediabedrijf, waaronder een drukkerij en kantoren, mogelijk. De beoogde functionele verbreding met media- en innovatie gerelateerde bedrijven, educatieve functies en in kleine omvang kamerverhuur en horeca is niet in overeenstemming met de regels van het bestemmingsplan.

Op het oostelijk deel van de planlocatie ligt een ruim bouwvlak waarbinnen ongeveer 8.800 m2 aan bedrijfsgebouwen met een maximum bouwhoogte van 25 meter mogelijk is. 70% van het bouwvlak mag worden bebouwd. In het voorgestelde plan wordt de bebouwing meer gespreid over de volle breedte van het terrein, waardoor wordt gebouwd buiten het bouwvlak. Het aantal m2 aan bedrijfsgebouwen neemt overigens niet toe.

In figuur 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 1.2 Uitsnede geldende verbeelding

Partiële herziening Archeologie

Ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden in de gemeente Leeuwarden is een bestemmingsplan vastgesteld dat de onderliggende bestemmingsplannen partieel wijzigt. Deze partiële herziening is van toepassing op het grondgebied van de gemeente Leeuwarden, exclusief de gronden van de voormalige gemeenten Leeuwarderadeel en Littenseradiel, voor zover er sprake is van archeologische (verwachtings-)waarden. Gronden waar geen onderzoek noodzakelijk is, of gronden die na onderzoek zijn vrijgegeven, zijn niet opgenomen in deze partiële herziening. Het plangebied ligt binnen de begrenzingen van de partiële herziening Archeologie. Hierin heeft het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 5'.

Leeuwarden - Partiële herziening Parkeren

Tot juli 2018 was het op grond van de gemeentelijke bouwverordening mogelijk om regels te stellen ten aanzien van parkeernormen. Vanaf die datum zijn alle stedenbouwkundige bepalingen van de bouwverordening vervallen en is het bestemmingsplan het enige instrument waarmee parkeernormen kunnen worden afgedwongen. Derhalve heeft de gemeente een partiële herziening vastgesteld.

Deze partiële herziening stelt normen voor het aantal parkeerplaatsen dat beschikbaar moet zijn bij verschillende functies. De regeling geldt voor het hele grondgebied van de gemeente Leeuwarden, inclusief het grondgebied van de voormalige gemeenten Leeuwarderadeel en het deel van Littenseradeel dat nu bij Leeuwarden hoort. Dit bestemmingsplan is primair gericht op het borgen van de bestaande parkeernormen zoals ze zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen Leeuwarden 2014 (of een latere versie van deze normen, indien aan de orde).

Leeuwarden - Kamerverhuur

Tot slot is het bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur van toepassing. Dit bestemmingsplan is opgesteld om de verhuur en verkoop van kamers in de gemeente Leeuwarden te reguleren.

1.4 Leeswijzer

De juridisch-planologische regeling van dit bestemmingsplan wordt in de volgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een toelichting gegeven op het plangebied en komt het plan aan de orde. Daarna volgt in hoofdstuk 3 een uiteenzetting van het relevante beleid. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de voor het plangebied relevante milieu- en omgevingsaspecten besproken. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het bestemmingsplan en in hoofdstuk 6 wordt tot slot een weergave gegeven van de uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

De NDC-locatie heeft een bijzondere plek in de stedelijke structuur van Leeuwarden. De locatie maakt deel uit van het stadscentrum van Leeuwarden en kent een lange geschiedenis als bedrijfslocatie. Deze begint al in de 19e eeuw, na de aanleg van de spoorweg tussen Harlingen en Groningen. Destijds ontstond geconcentreerde centrum-stedelijke bebouwing tussen de binnenstad en de spoorlijn en industrie en arbeiderswoningen aan de zuidzijde, tussen het spoor en de Potmarge. De locatie ligt aan het uiteinde van het laatstgenoemde gebied, waar de Potmarge onder het spoor door gaat.

In de eerste helft van de 20ste eeuw zijn er op grote schaal planmatige stadsuitbreidingen geweest, waarmee de locatie meer binnenstedelijk is komen te liggen. Op de locatie was eerst een strokartonfabriek en later een zuivelfabriek gevestigd. In combinatie met de verffabriek op de huidige locatie Wetsus, was het terrein tot de jaren '80 een intensief bebouwd bedrijventerrein. De Potmargezone is verder nog vrij groen gebleven, mede ook door de aanwijzing van dit riviertje als rijksmonument in 1967.

In de jaren '80 en '90 is er veel veranderd. De bedrijfslocatie is gesaneerd en door de aanleg van de Oostergoweg, een soort eiland in de stadsstructuur geworden. Hier is vanaf 1993 de drukkerij van de Leeuwarder Courant gebouwd, die is verhuisd vanaf de Voorstreek. Ook in de rest van de Potmargezone is in deze tijd meer grootschalige bebouwing ten behoeve van instellingen gerealiseerd. Met de herontwikkeling van de locatie Wetsus/Watercampus heeft het gebied een bijzonder gemengd karakter gekregen met een synergie van bedrijven en onderwijsinstellingen.

Een luchtfoto van het plangebied met daarop de globale begrenzing van het plan is weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Luchtfoto plangebied

Binnen het plangebied staat de huidige drukkerij en distributie van de NDC Mediagroep. Aan de Oostzijde, langs de Oostergoweg, staat een opvallende kromme bouwmassa waarin de kantoren zijn gevestigd. Ontsluiting en parkeren vinden plaats aan de westzijde van de bebouwing. Via een brug over de Potmarge wordt het plangebied ontsloten op de Sixmastraat, die weer in directe verbinding staat met de Oostergoweg. Op het uiterst noordwestelijke hoekje van het terrein is in 2016 een stadsstrand aan de Potmarge gerealiseerd. Hier is een brug voor fietsers en wandelaars aanwezig die voor een betere verbinding met het stationsgebied en het centrum zorgt.

2.2 Toekomstvisie

Trends en ontwikkelingen op het gebied van (multi)media en technologie en de bijzondere ligging van de NDC-locatie zijn aanleiding om een nieuwe visie op de locatie te ontwikkelen. NDC mediagroep heeft op de verandering in mediagebruik ingespeeld en een metamorfose ondergaan van een traditionele uitgeverij in met name printproducten naar een media- en marketingbedrijf. Door de eigenaar van de locatie is een ambitiedocument opgesteld. Dit vormt de basis voor de herontwikkeling van het NDC-pand tot een Media-Innovatie Campus

De creatieve economie heeft zich in Noord-Nederland de laatste decennia sterk ontwikkeld, zeker in Friesland en Leeuwarden. De Gemeente Leeuwarden hecht groot belang aan deze sector. Zowel in Europees, landelijk als noordelijk verband. Creatieve bedrijven in de regio Friesland zien doorgroeimogelijkheden, maar merken ook dat daar uitdagingen bij komen kijken.

De afgelopen tien jaar heeft Leeuwarden zich ontwikkeld tot een kenniseconomie. Op meerdere plekken in de stad hebben bedrijven en kennisinstellingen elkaar weten te vinden. De NDC-locatie kan daarin een prachtige schakel vormen. Met de realisatie van de Media-Innovatie Campus ontstaan twee linten: globaal vanuit NHL Stenden naar Van Hall Larenstein een zone onderwijs/creativiteit en vanuit het zakelijk district aan de Lange Marktstraat naar Wetsus als zone commercieel vastgoed.

De campus staat voor synergie. De focus binnen de Media-Innovatie Campus is gericht op kennisintensieve activiteiten, die bijdragen aan (gezamenlijke) productontwikkeling en biedt hoogwaardige vestigingsmogelijkheden voor kennisintensieve bedrijvigheid en voor (het gezamenlijk gebruik van) een auditorium, studio’s, editing facilities, etc.

Architectencombinatie Gear heeft vanuit een stedenbouwkundig oogpunt de mogelijkheden onderzocht om het terrein en gebouw van NDC Mediagroep in Leeuwarden te veranderen in een mediacentrum met nieuwe kantoor- en bedrijfsgebouwen, innovatieve bedrijven en bijbehorende functies waaronder studentenhuisvesting in de vorm van studio's (zelfstandige woonruimte) en horeca. De duurzame ontwikkeling van de Media-Innovatie Campus wordt begeleid door Ekwadraat, dat als adviesbureau gespecialiseerd is in duurzame energie, besparing van energie en transitiemanagement. Eén en ander heeft geresulteerd in een ontwikkelkader dat vooral in beeld laat zien welke ontwikkelingsrichting wordt voorgestaan.

Op basis hiervan in nauwe samenwerking tussen gemeente Leeuwarden en GEAR is een stedenbouwkundige visie geformuleerd die het vertrekpunt van dit bestemmingsplan vormt. De inzet is om het gebied om te buigen tot een Mediacampus met een aangenaam en open verblijfsgebied in een parkachtige setting.

Het gebied zal stap voor stap worden ontwikkeld. Niet alles komt in één keer, er is voortdurend sprake van beweging en verandering. De ontwikkeling voor de NDC locatie gaat daarmee niet uit van een vastomlijnd eindbeeld. In plaats daarvan grijpt het kansen aan en geeft het ruimte aan initiatieven uit de markt.

2.3 Stedenbouwkundig plan

Voor het bepalen van de bouwmogelijkheden voor de campus vormen het ontwikkelkader met welstandsrichtlijnen en het behoefteonderzoek de belangrijkste uitgangspunten. Het bouwvlak wordt verruimd tot de ruimte die de kavel in redelijkheid biedt. Binnen dit bouwvlak kan de bebouwing gefaseerd worden uitgebreid. Bij het bepalen van het bouwvlak is de kenmerkende gebogen bebouwingscontour langs de Oostergoweg en een groene zone langs de Potmarge en de spoorzone bepalend geweest.

Het ontwikkelkader wordt gevormd door de volgende onderdelen:

• een beschrijving van stedenbouwkundige ambities die gemeente Leeuwarden voor de ruimtelijke ontwikkeling op de locatie heeft;
• een bouwmassastudie;
• een beeldkwaliteitskader, waarin welstandscriteria voor architectonische uitwerking zijn opgenomen.

De (eerste twee) onderdelen van het ontwikkelkader en het inrichtingsplan vormen de basis voor dit bestemmingsplan. Hierbij wordt opgemerkt dat niet iedere ambitie een vertaling kán krijgen in een bestemmingsplanregeling.

Deze paragraaf geeft een korte samenvatting weer van het ontwikkelkader, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 16-02-2022. Het volledige ontwikkelkader is opgenomen in bijlage 1 van deze toelichting. Het beeldkwaliteitskader wordt niet nader toegelicht. Dit kader wordt in een separaat proces ter visie gelegd en vastgesteld. Volledigheidshalve is het beeldkwaliteitskader wel opgenomen in bijlage 2 van deze toelichting. De stedenbouwkundige ambities geven wel een beschrijving van het beoogde wensbeeld.

De stedenbouwkundige ambities

Het plangebied ligt in de spoorzone, aansluitend op de binnenstad. De ontwikkeling van een Media en Innovatiecampus met verdichting en functiemenging, passen goed bij de uitgangspunten van Spoorzone. De mediacampus biedt volop kansen om een modern stuk stad toe te voegen aan Leeuwarden dicht bij het station, op de rand van de binnenstad. Een openbaar toegankelijk, innovatief onderdeel dat een prettig interactiemilieu vormt in een aantrekkelijke omgeving.

De concrete ambities voor de ontwikkeling van de Media- en Innovatiecampus zijn gestoeld op vijf thema's:

• 1. Open en toegankelijk, verbonden met de stad
• 2. Een landschap met bijzondere oevers
• 3. Duurzame identiteit
• 4. Verblijfskwaliteit op maaiveld
• 5. Families van bebouwing

Open en toegankelijk, verbonden met de stad

Ambitie

De ambitie is de locatie beter bereikbaar te maken voor fietser en voetganger, waarmee direct een schakel wordt gemaakt naar het oostelijk gelegen gebied. Over de Potmarge komt een nieuwe voetgangers en fietsersbrug die de locatie beter ontsluit met het station en de binnenstad. Daarnaast krijgt de bestaande verbindingsbrug over de Potmarge een upgrade zodat deze aantrekkelijker wordt voor fietsers en voetgangers. Tot slot wordt de locatie in de noordoosthoek op een verkeersveilige wijze aangesloten op de Oostergoweg. Ook wordt gezocht naar een verbetering van de oversteekbaarheid van de Oostergoweg voor het langzaam verkeer.

De 'doorwaadbaarheid' van de locatie is ook een belangrijke ambitie.

Uitgangspunt

Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor het beter aansluiten van het terrein. Aan de Oostergoweg wordt een ontsluiting mogelijk gemaakt. Daarnaast biedt de brede groene zone ruimte voor het aanbrengen van paden, die de zeer belangrijke oost-west gerichte doorwaadbaarheid waarborgen. Het plan maakt het ook mogelijk om een noord-zuid gerichte doorwaadbaarheid te creëren, maar door de bestaande aaneengesloten bebouwing is dit een onderdeel dat in een latere fase tot uitwerking komt.

Figuur 2.2 Verbindingen en doorwaadbaarheid

Een landschap met bijzondere oevers

Ambitie

De Potmarge vraagt een zorgvuldige omgang en bescherming van de waterloop en de oevers. De inmiddels beeldbepalende bomen horen daarbij. De bestaande prachtige, beschermde groene oevers van de Potmarge worden in de planvorming geïntegreerd en de parksfeer wordt verder versterkt.

Uitgangspunt

De randen van het terrein krijgen een groenbestemming, waarbinnen terughoudend moet worden omgegaan met verhardingen en parkeren. Het kappen van bomen wordt in deze bestemming gekoppeld aan een vergunningstelsel. Langs de Potmarge wordt deze groenbestemming gemaximaliseerd, tot aansluitend op de bebouwing en/of beoogde hoofdontsluiting. Dit sluit aan op de principes die zijn gehanteerd bij Wetsus en past goed bij de ambities zoals beschreven in de Ontwikkelvisie Potmarge.

Figuur 2.3 Groenelementen en globale bebouwingscontour

Duurzame identiteit

Ambitie

In de gemeente Leeuwarden staat duurzaamheid hoog in het vaandel. Het is daarom een belangrijk thema in de ambities voor de ontwikkeling van het gebied. Ook de initiatiefnemer wil zo duurzaam mogelijk ontwikkelen.

Duurzaamheid komt tot uiting in aandacht voor klimaatadaptie. Daarbij wordt gedacht aan het minimaliseren van verharding en maximaliseren van groen, om hittestress en wateroverlast te voorkomen. Het doel is om mensen uit te nodigen om het gebied zoveel mogelijk te voet of per fiets te bezoeken. Middels een goede monitoring van het daadwerkelijk gebruik en het aansporen tot medegebruik wordt een autoluwe en duurzame gebiedsontwikkeling nagestreefd.

Ook voor de gebouwen is de ambitie uitgesproken zo duurzaam mogelijk te realiseren, zowel aangaande gebruik (energiezuinigheid, zonnepanelen, groene daken, waterretentie, etc.) als bij de bouw (circulair).

Uitgangspunt

De duurzaamheidsambities worden niet vastgelegd in de regels van het bestemmingsplan. Innovatie op dit vlak gaat door en dit plan maakt een gefaseerde ontwikkeling voor de toekomst mogelijk. Eisen van nu kunnen later weer achterhaalt zijn. Bovendien is het in deze fase niet duidelijk of alle bijzondere standaarden (economisch) haalbaar zijn. Daarnaast geldt dat het intensiveren en verbreden van gebruik binnen bestaand stedelijk gebied en het beter aansluiten van het aanbod op de vraag en de ambities op hoger niveau, een belangrijke duurzaamheidsambitie op zichzelf al invult.

Ongeveer 25% van de oppervlakte van de kavel krijgt een groenbestemming. Dit betekent dat het aandeel gewaarborgd groen ongeveer gelijk aan het huidige feitelijk aanwezig groen. Het intensiveren van de bebouwing leidt dus niet tot een afname van het groene areaal op de locatie. Het zoveel mogelijk groen inrichten van het gebied tussen de bebouwing blijft een ambitie. Bij de aanleg van nieuwe parkeren op maaiveld wordt voorgeschreven dat deze een groene inpassing krijgen, waarmee ook een stuk vergroening is gewaarborgd.

Verblijfskwaliteit op maaiveld

Ambitie

Het toevoegen van verblijfskwaliteit op maaiveldniveau is nodig om het gebied op een goede manier tot ontwikkeling laten komen. Voor de levendigheid en stedelijkheid en voor het gebruik van dit stukje nieuwe binnenstad is openheid van de bebouwing en toegankelijkheid van groot belang. Belangrijkste factor voor succes daarbij is de interactie tussen de plinten en de semi openbare ruimte.

Uitgangspunt

Deze ambitie kan in het bestemmingsplan niet wordt vertaald naar regels. De groenen randen met mogelijkheden voor doorwaadbaarheid zijn een belangrijke basis. Omdat hekwerken de openheid in de weg staan, mogen terreinafscheidingen maximaal 1 meter hoog worden. Het behalen van de juiste kwaliteit wordt aan de markt overgelaten, die alle belang hierbij heeft. Zonder kwaliteit van het verblijfsgebied zal de synergie van bedrijven en daarmee en belangrijke doelstelling van de campus niet werken.

Families van bebouwing

Ambitie

Dit thema beschrijft het wensbeeld dat de basis vormt voor een beeldkwaliteitskader. De bestaande drukkerij en de bestaande boog met kantoren vormen de basis voor de planvorming. Het nieuwe programma wordt op, aan of tegen deze bestaande complexen gebouwd. Het plan laat zich daarmee lezen als een mix van oud en nieuw.

De bestaande bebouwing is herkenbaar als ‘een familie’. Het is een complex van gebouwen waarbij de verschillende gebouwdelen eigen kenmerken hebben, de verschillende functies tonen zich. De nieuwe bebouwing zal wederom eigentijds zijn en zal zich ook als een familie presenteren. Er is een helder onderscheid tussen de bestaande en de nieuwe bebouwing.

Vanuit de beeldkwaliteit en vanuit het gevoel van openheid is een samenspel van meerdere bouwvolumes met lagen en open tussenruimten gewenst. De massaopbouw van oost naar west wordt gevormd door de plint (met een optopping), een lager tussenlid (drukkerij) en enkele torens van statuur in het nieuw te bebouwen deel.

In de oever van de Potmarge is een paviljoen gepositioneerd. Dit paviljoen wordt een ontmoetingsplek, geëxploiteerd door een horecaondernemer. Vanwege die bijzondere locatie is bescheidenheid troef. Het paviljoen wordt relatief kleinschalig en moet het beeld van de oever ondersteunen.

Aan de spoorzijde is een parkeergarage geprojecteerd. Deze parkeergarage is een gevolg van de intensivering van bebouwing in combinatie met de wens voor een hoogwaardig en groen verblijfsgebied. Of de parkeergarage er in deze vorm komt is afhankelijk van het uiteindelijke programma en eventuele toekomstige ontwikkelingen op het gebied van mobiliteit.

Figuur 2.4 Impressie van het beoogde bebouwingsbeeld (vanuit zuidoost)

Figuur 2.5 Impressie van het beoogde bebouwingsbeeld (vanuit noord)

Figuur 2.6 Impressie van het beoogde bebouwingsbeeld (vanuit zuidwest)

Uitgangspunt

Het bestemmingsplan regelt de omvang en positionering van de gebouwen en het beeldkwaliteitsplan regelt de uitstraling ervan. Omdat dit bestemmingsplan is gericht op het mogelijk maken van een visie en niet een concreet bouwplan, is voldoende flexibiliteit van groot belang. Dit is ook inherent aan het principe van de Media- en innovatiecampus, waarbij ingespeeld moet worden op toekomstige ontwikkelingen op het gebied van media en technologie, dat constant in verandering is.

Het bouwvlak waarbinnen de nieuwe bebouwing mogelijk wordt, is afgestemd op de bestaande en potentiële kwaliteiten en waarden in het gebied. Het gaat dan met name om de groene randen. Binnen deze groene randen wordt een ruim bouwvlak gelegd, dat voor 70% bebouwd mag worden en in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan tot 25 meter hoog. Om de hoogteaccenten mogelijk te maken, mag 25% van het bouwvlak tot 40 meter hoog bebouwd worden. Verder wordt de bouwmassa gestuurd door een maximum bruto vloeroppervlakte van functies. Binnen deze regeling kunnen verschillende scenario's worden uitgewerkt. Om het groene karakter van het terrein nog verder te borgen dient ten minste 10% van het bouwvlak ingericht te worden met groenvoorzieningen.

In figuur 2.7 en 2.8 zijn twee modellen opgenomen met de maximale planologische mogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt. Hierbij is uitgegaan dat maximaal 70% van het bouwvlak wordt bebouwd en 10% groen wordt ingericht.

Figuur 2.7 Model 1 maximale invulling bestemmingsplan

Figuur 2.8 Model 2 maximale invulling bestemmingsplan

2.4 Programma

Op de Media- en Innovatiecampus staat een synergie van verschillende, elkaar versterkende en ondersteunende, functies centraal. Doelgroepen voor deze campus zijn (dienstverlenende) bedrijven of instellingen, waaronder kantoren, die direct of indirect zijn gericht op communicatie, media en middelen, informatietechnologie en technologisch onderzoek en onderwijs. Daarbij horen ontmoetingsplaatsen, waaronder horeca, en studentenhuisvesting in de vorm van studio's (zelfstandige woonruimte) van max. 30 m².

Voor de functies binnen de campus (media, innovatie, educatie, studentenhuisvesting en horeca) geldt als uitgangspunt dat deze moeten passen binnen de visie die voor het gebied is geformuleerd. De locatie kan met grote mate van flexibiliteit worden ingevuld, mits de functies elkaar versterken en/of ondersteunen. Wel moeten de mogelijkheden aansluiten bij het uitgevoerde behoefteonderzoek (zie paragraaf 3.1). Dit betekent dat alle bedrijfsfuncties en dienstverlening gerelateerd moeten zijn aan media en/of innovatie.

Kwantitatief is aangesloten bij de bestaande bouwmogelijkheden die nu voor het terrein gelden. Een volledige invulling van het huidige bouwvlak bedrijfsruimten en kantoren voor een mediabedrijf levert een bruto vloeroppervlak van 50.000 tot 60.000 m2 op. Hiervan is nu 13.900 m2 gebouwd. Op basis van het ontwikkelkader wordt uitgegaan naar een totaal van 41.250 m2 aan media- en innovatiebedrijven, educatieve voorzieningen en ondersteunend studentenhuisvesting. De verhouding tussen de verschillende functies is hierin vrij. Daarbij komt 700 m2 aan horeca en 10.000 m2 aan bebouwde parkeervoorziening. Het totaal komt hiermee op 51.950 m2. De planologische bouwmogelijkheden nemen dus niet toe, de plek en gebruiksmogelijkheden worden wel verruimd.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Het beleid van het rijk, de provincie én de gemeente geeft uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk zijn deze uitgangspunten weergegeven.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (2020)

In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) heeft het Rijk de hoofdzaken van het beleid voor de fysieke leefomgeving geformuleerd. De NOVI is de opvolger van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en sorteert voor op de inwerkingtreding van de Omgevingswet. De NOVI ziet op de inrichting en de kwaliteiten van Nederland en heeft daardoor een hoog abstractieniveau. Het bevat geen concreet beleid voor de herontwikkeling van een bedrijfslocatie.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de “ladder voor duurzame verstedelijking”. De "treden van de ladder” worden in artikel 3.1.6 lid 2 Bro als volgt omschreven:

• 1. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
• 2. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt.

Toetsing

Voor het plan is een behoefteonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 3 van deze toelichting. Dit onderzoek gaat uitgebreid in op het programma en de behoefte aan de media- en innovatiecampus. Het onderzoek verbindt conclusies aan zowel de beleidsmatige behoefte (ambitie) als aan de behoefte op basis van trends en ontwikkelingen.

Beleidsmatig

Hierin wordt bevestigd dat de vraag naar kranten is afgenomen, maar de vraag naar digitale media en innovatie sterk toeneemt. Op het terrein is daarom nog steeds 13.900 m2 bvo in gebruik, maar in toenemende mate door verschillende bedrijven en onderwijsinstellingen.

De verwachting is dat het aantal inwoners in de Provincie daalt, met uitzondering van Leeuwarden. Ook de potentiële beroepsbevolking gaat krimpen, waarbij Leeuwarden het minste krimpt. Innovatie op digitaal vlak is van groot belang om met een kleinere beroepsbevolking hetzelfde werk - zo mogelijk zelfs beter - te kunnen blijven doen. Koppeling van onderwijs, research, innovatie en werk zijn van groot belang voor het aantrekken en vasthouden van mensen en daarmee het woon- en leefklimaat in Leeuwarden en de provincie. Leeuwarden kan een nog belangrijkere knoop worden in het stedelijk netwerk van Nederland, zeker gelet op 'het nieuwe werken'. Agglomeratiekracht kan niet zonder OV-bereikbaarheid. De stationsomgeving is al goed bereikbaar, maar er wordt ook gewerkt aan plannen voor een verbeterde bereikbaarheid van het noorden.

Digitale innovatie is van groot belang om online ontmoeting verder uit te bouwen. Augmented en virtual reality staan nog in de kinderschoenen. Met deze technieken wordt fysieke aanwezigheid steeds minder belangrijk en dan maakt het ook steeds minder uit waar je woont. Alle steden in het netwerk Nederland kunnen hiervan profiteren en de druk op de Randstad kan hierdoor afnemen.

Het NDC-terrein is een van de belangrijkste locaties in de stad waar herontwikkeling wordt voorzien. Met campusvorming op dit terrein kan invulling worden gegeven aan de ambities van de provincie en gemeente voor behoud en versterking van de agglomeratiekracht. Een innovatiecampus is noodzakelijk om een vliegwiel te faciliteren op het gebied van digitalisering en media. Concentratie van onderwijs, stage en werk en een ontmoetingsplek zijn essentieel.

De behoefte voor studentenhuisvesting in de vorm van studio's (zelfstandige woonruimte) is gestoeld op het Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden (2016) en de Nota Wonen 2012 en de Monitor studentenhuisvesting 2020. Voor studentenhuisvesting (woonruimte kleiner dan 30 m²) zag de gemeente in 2016 een maximale vraag van circa 1.400 woningen. De gemeente werkt mee aan studentenhuisvesting in de binnenstad, bij de Kenniscampus en in de zone bij de Watercampus/ Van Hall Instituut. Onderhavig plangebied maakt onderdeel uit van dit gebied.

Trends en ontwikkelingen

De creatieve sector is een belangrijke economische drager. Er bestaat concrete interesse van bedrijven en instellingen om zich hier te vestigen bij het al bestaande mediabedrijf. Met het nieuwe bestemmingsplan wordt een brede bestemming in alle bebouwing mogelijk gemaakt om te kunnen voorzien in de behoefte. Het bouwvlak wordt vergroot en de bouwmogelijkheden worden hierover verdeeld. De bouwmogelijkheden nemen per saldo af ten opzichte van het huidige bestemmingsplan.

De verwachting is dat deze behoefte bestaat, omdat in de creatieve sector behoefte bestaat aan de vestiging op een campus. Dit blijkt ook uit de bedrijven die interesse tonen in vestiging op deze locatie.

De verwachting is dat er sprake is van een blijvende vraag naar kantoormeters op A-locaties, ook na de coronacrisis. De verwachting is wel dat de invulling verschuift naar ontmoetingsruimtes en digitale overlegruimtes in combinatie met ruime flexplekken en minder kantoortuinen. Het plan kan invulling geven aan de kantoorbehoefte nabij de stationslocatie van Leeuwarden. Gewone kantoorruimte is niet geschikt voor de media-campus. Een drukkerij blijft hier onderdeel van uitmaken en deze functie kan niet op een traditionele kantorenlocatie worden gevestigd.

Er is in de regio onvoldoende bedrijfsruimte op bedrijventerreinen. Het toevoegen van hoogwaardige binnenstedelijke werkruimte draagt bij aan efficiënt ruimtegebruik en het verminderen van de druk op uitbreiding van bedrijventerreinen. Bovendien zijn bedrijventerreinen niet geschikt voor de beoogde campus.

Er is ook een grote behoefte aan campusvorming. Dit concept bevordert kruisbestuiving tussen bedrijven onderling en bedrijven en onderwijs/research. Door het koppelen van campussen, station en binnenstad kan een innovatiedistrict tot ontwikkeling komen. Op de campus is ook ruimte voor startups. Met dit concept wordt perspectief geboden om te studeren en daarna te blijven werken in Leeuwarden.

Het perspectief van een ontmoetingsplek, een community en een passende baan bij je opleiding, draagt bij aan het vasthouden ven mensen.

Het project maakt deel uit van een gebied voor studentenhuisvesting. In 2016 verwachtte de gemeente dat er nog zo'n 950 zelfstandige woningen nodig waren. De werkelijke vraag lag toen al hoger, maar de gemeente verwachtte dat slechts een deel van de kwalitatieve vraag naar zelfstandige woningen voor studenten te realiseren zou zijn. Hieruit blijkt dat er behoefte is aan de 100 zelfstandige kamers die op de locatie mogelijk worden gemaakt.

Conclusie

Bij de keuze voor het programma op de NDC-locatie spelen diverse ontwikkelingen in de gemeente Leeuwarden een grote rol: de behoefte aan innovatie, digitalisering en robotisering gelet op de vergrijzing en afname van de beroepsbevolking in de provincie. Campusvorming kan bijdragen aan een grotere agglomeratiekracht en een goede OV-bereikbaarheid is een randvoorwaarde. Ook is er grote behoefte aan herontwikkeling van de spoorzone. Het NDC-terrein in de spoorzone van Leeuwarden ligt op een goed bereikbare plek in het landelijke OV-netwerk en kan een belangrijke rol spelen in het versterken van de agglomeratiekracht van Leeuwarden.

Digitalisering in Friesland en specifiek in Leeuwarden is van groot belang. Campusvorming is cruciaal in behoud en versterking van de agglomeratiekracht en daarmee de werkgelegenheid en leefbaarheid van de hele provincie.

De combinatie onderwijs, stage, werk en innovatie is essentieel voor het aantrekken en vasthouden van mensen. Er is nu geen community of ontmoetingsplek in deze branches. Door media-, innovatie- en digitaliseringsfuncties bij elkaar te zetten kunnen deze elkaar versterken en kan een gebied groeien dat ook weer aantrekkelijk wordt voor andere bedrijven. Hoe completer de bedrijfsverzamel-community, hoe groter de aantrekkingskracht. Digitale innovatie is nodig om met een kleinere beroepsbevolking hetzelfde werk zo mogelijk nog beter te verrichten.

Het ontwikkelen van deze media en innovatiecampus met behoud van de drukkerij is niet mogelijk op een reguliere kantorenlocatie of op een bedrijventerrein. Het ontwikkelen van een campus nabij het station van Leeuwarden is een vestigingsvoorwaarde voor de combinatie met onderwijs. De verbreding van de functie van het NDC-terrein naar een campus leidt naar verwachting niet tot negatieve effecten of onaanvaardbare leegstand.

Een deel van de bedrijven verplaatst en een deel van de functies betreft nieuwe initiatieven. Voor de vrijkomende locaties wordt samen met de bedrijven actief gezocht naar een nieuwe invulling.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Fryslân

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is neergelegd in de Omgevingsvisie Provincie Fryslân 'De Romte Diele'. Deze is op 23 september 2020 vastgesteld. In de omgevingsvisie gaat de provincie voor een vitale economie door te investeren in omgevingskwaliteiten. Dit zorgt er onder andere voor leefbaarheid en dat leegstand en verpaupering van bebouwing wordt teruggedrongen. Daarnaast gaat de provincie voor een veerkrachtig beleid, waarin ingrijpende ontwikkelingen opgevangen kunnen worden, het behoud van de karakteristiek van de provincie, door het beschermen van de eigen identiteit en voor een gezonde leefomgeving.

De provincie stelt zichzelf hoge ambities op het gebied van leefbaarheid, vitaliteit en bereikbaarheid. Initiatieven die de economische aantrekkingskracht van de provincie bevorderen worden gestimuleerd en er wordt actief ingezet op snellere treindienstregeling met de randstad en Duitsland. Ook heeft de provincie duurzaam ruimtegebruik en duurzaam ontwikkelen hoog in het vaandel.

Dit plan sluit naadloos aan op de ambities van de provincie.

3.2.2 Verordening Romte Fryslân 2014

De Verordening Romte Fryslân is opgesteld om er voor te zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen. In de verordening staan regels over de thema’s bundeling, ruimtelijke kwaliteit, wonen, werken, recreatie en toerisme, landbouw, natuur, kustverdediging en duurzame energie.

De regels in de verordening zijn een verdere uitwerking van het Streekplan Fryslân 2007 en bevatten de provinciale kaders waarbinnen ruimtelijke ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. De Verordening Romte is op 25 juni 2014 vastgesteld door Provinciale Staten. Het uitgangspunt is dat de verordening niet meer regelt dan noodzakelijk is. Wat elders al goed geregeld is (in het Barro of in andere wet- en regelgeving) hoeft niet over te worden gedaan. Verder is rekening gehouden met de verantwoordelijkheid van gemeenten. Binnen randvoorwaarden is ruimte voor lokaal maatwerk.

Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 1)

Binnen bestaand stedelijk gebied wordt ruimte geboden voor het ontwikkelen van stedelijke functies, voor zover deze naar aard en omvang passen bij de kern. De provincie is terughoudend met het toestaan van stedelijke functies in het landelijk gebied. Uitbreidingen aansluitend op bestaand bebouwd gebied zijn wel (onder voorwaarden) toegestaan.

Werken (artikel 4)

Voor Leeuwarden stelt de verordening geen beperkingen ten aanzien van de typen bedrijvigheid die zijn toegestaan. Wel geldt voor kantoren dat een uitbreiding van kantoren, wat betreft oppervlakte en invulling van kantoortypen, in overeenstemming is met een kantorenplan. Zoals beschreven in paragraaf 2.4 is er kwantitatief geen sprake van een uitbreiding van het aantal vierkante meters aan kantoren. Wel is sprake van een functionele verbreding, waarmee potentiële verschuiving vanaf andere kantoorlocaties kan ontstaan. In het behoefteonderzoek is hier uitgebreid aandacht aan besteed. Aangezien er geen sprake is van een uitbreiding van een kantorenterrein, is de wijzing in overeenstemming met artikel 4 van de verordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden en nota Wonen 2012

De behoefte voor studentenhuisvesting is gestoeld op het Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden (2016) en de Nota Wonen 2012 en de Monitor studentenhuisvesting 2020. Hierin is een aantal beleidslijnen uitgezet qua nieuwbouw en studentenhuisvesting. Een toelichting hierop is weergegeven in de ladderonderbouwing zoals opgenomen in paragraaf 3.1.2 en de volledige ladderonderbouwing in bijlage 3 van deze toelichting.

3.3.2 Ambitiedocument Mobiliteit 2019-2050

Leeuwarden heeft een bijzondere positie in Fryslân. De stad groeit en wordt jonger midden in een gebied waar de bevolking afneemt en vergrijst. Door krimp en vergrijzing neemt het voorzieningenniveau op het Friese platteland af. De centrumfunctie van Leeuwarden binnen Fryslân wordt steeds belangrijker. En de behoefte om te verplaatsen naar en van Leeuwarden neemt daardoor toe. Goede bereikbaarheid van Leeuwarden, voor alle vormen van vervoer, is een opgave voor nu en voor de toekomst. En dat geldt natuurlijk ook voor de bereikbaarheid binnen de stad zelf.

Leeuwarden heeft meerdere spoorverbindingen met de rest van Nederland onder andere via Groningen of Heerenveen en Zwolle. De regio is prachtig om in te wonen en te werken. Ze is ook een prima uitvalsbasis om te werken in andere regio's zoals de Randstad. Een frequente en snelle verbinding over spoor is daarvoor een randvoorwaarde. Met een spooraquaduct bij het Van Harinxmakanaal kan de capaciteit op het spoor verder uitbreiden en een frequente verbinding van Leeuwarden met het westen, oosten en zuiden van het land worden gerealiseerd.

Met uitstekende snelle verbindingen versterkt de centrumfunctie van Leeuwarden. De stad kan als regionale economische motor de sociaaleconomische ontwikkeling van de regio blijven aanjagen en complementaire functies vervullen ten opzichte van de overvolle Randstad.

Een van de 5 speerpunten is het spoor naar -1: Het spoor Leeuwarden – Groningen moet in een tunnel of verdiept. Daarmee kunnen een aantal knelpunten in de stad opgelost worden. Investeren in spoor Leeuwarden-Groningen op -1 is investeren in duurzame verbetering van het functioneren van de stad

Lelylijn en Potentieonderzoek verbeterde OV-verbinding Noord-Nederland – Randstad

Uit een recent haalbaarheidsonderzoek (juni 2020) blijkt dat de aanleg van de nieuwe spoorlijn tussen Lelystad en Groningen goedkoper kan uitpakken dan aanpassing van het bestaande spoor via Zwolle. Het onderzoek is gedaan in opdracht van het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat en de drie noordelijke provincies.

Ook Leeuwarden steunt de mogelijke komst van de Lelylijn, waarbij Leeuwarden een directe verbinding met de Randstad krijgt (geen overstap bij Heerenveen Noord). De NDC-locatie is al goed bereikbaar met OV binnen het netwerk van steden in Nederland. De mogelijke komst van de Lelylijn kan een extra stimulans worden voor mensen om in Friesland te komen werken of wonen.

3.3.3 Coalitieprogramma 2018-2022

Het college wil de economische kracht van Leeuwarden versterken. Door economische kansen te benutten, worden zoveel mogelijk mensen aan het werk geholpen. Ook mensen die kwetsbaar zijn en op grotere afstand van werk staan. Dat kan de gemeente niet alleen en ze werkt graag samen met bijvoorbeeld ondernemers, onderwijs- en kennisinstellingen en belangenorganisaties.

Versterken van de economische structuur

De gemeente wil de economische structuur en de concurrentiekracht van het bedrijfsleven versterken. Zo wordt mensen werk geboden en investeringen aangetrokken. Ze richten zich daarbij met name op het midden- en kleinbedrijf en op startups. Ze onderhouden relaties met bedrijven en bieden hen advies. Ook spelen ze met bijvoorbeeld stimuleringsmaatregelen in op kansen én bedreigingen die op bedrijven in de gemeente afkomen. Daarnaast geven ze een podium aan een aantal kansrijke sectoren. Ze noemen: water, agri/food, financieel-zakelijke dienstverlening, cultuurtoerisme en zorginnovatie. Dat doen ze samen met ondernemers, andere overheden en onderwijs- en kennisinstellingen.

Onderwijs en arbeidsmarkt

Het versterken van de verbinding tussen onderwijs en arbeidsmarkt is van groot belang. De samenwerking tussen onderwijs, gevestigde en startende bedrijven moet beter. Daar willen ze zich de komende periode voor inzetten. Initiatieven als 'S-Team' en 'School als werkplaats' bieden daarbij inspiratie.

Stad als Campus

Leeuwarden heeft zich de afgelopen tien jaar ontwikkeld tot kenniseconomie. Kennisinstellingen en bedrijven vinden elkaar in een netwerk van campussen. Zo krijgen innovaties ruim baan en ontstaat nieuwe kennis. Goed voorbeeld is de Watercampus met Wetsus als blikvanger. Of denk aan de Kenniscampus, de Dairy Campus, de Energiecampus en de University Campus. Verder is Leeuwarden rijk aan broedplaatsen en innovatieplekken als de Blokhuispoort en de Kanselarij. De gemeente ondersteunt de Watercampus financieel. Ook wordt geld vrijgemaakt voor Leeuwarden Studiestad om het academisch klimaat in de stad te versterken. Ook de Media- en Innovatiecampus is een initiatief dat door de gemeente is omarmd (zie Visie Spoorzone).

Bereikbaarheid

De bereikbaarheid van Leeuwarden over spoor vanuit de Randstad en Groningen vraagt om verbetering. De bestaande spoorbrug over het van Harinxmakanaal is een knelpunt dat moet worden opgelost.

3.3.4 Leeuwarden Spoorzone, Stad van de toekomst

Omdat de Spoorzone een gebied behelst dat een groot deel van de stad doorkruist, werkt de gemeente hier aan de 'stad van de toekomst' en werpen een blik op de lange termijn van Leeuwarden. De zone begint aan de rand van de stad, kan letterlijk het landschap de stad intrekken, zou een proeftuin voor nieuwe mobiliteit kunnen worden en geeft ruimte aan een functioneel gemengde, groene en duurzame stad waar voor iedereen plek is.

De Spoorzone biedt een uitstekende conditie om actuele ruimtelijke en stedelijke opgaven te verkennen en beantwoorden. Ook creëert de zone letterlijk ruimte voor stedelijke ontwikkeling, zonder te hoeven uitbreiden want binnen de zone zijn voldoende locaties voor ruimtelijke ontwikkeling op het gebied van wonen, werken en recreëren. Juist de ruimtelijke potentie van de zone zorgt er bovendien voor dat het gebied een hoogwaardig onderdeel van de stad kan worden, dat de ruimtelijke belemmering van de zone op stedelijk niveau kan worden opgeheven - dat de stedelijke samenhang kan worden vergroot en het gebied kan worden ingezet om stadsdelen overtuigend met elkaar te verbinden.

In de visie zijn acht gebieden opgenomen, waarvan de stad gelooft dat ze in de komende decennia kunnen worden getransformeerd tot een integraal en veelzijdig onderdeel van Leeuwarden als stad van de toekomst. De projectgebieden zijn (van zuid naar noordoost) als volgt:

• 1. Mobiliteitshub Werpsterhoeke
• 2. Stadsuitbreiding Middelsee
• 3. Vervanging Spoorbrug HRMK
• 4. Kansen Transformatie De Zwette
• 5. Transformatie Spoordok
• 6. Innovatiecampus NDC
• 7. Verdieping Spoor Leeuwarden-Groningen
• 8. Bereikbaarheid Bedrijventerrein Merodestraat

3.3.5 Ontwikkelingsvisie Potmarge

De ontwikkelingsvisie Potmarge is in 2007 door de gemeenteraad vastgesteld. De visie beschrijft de gewenste ontwikkeling van het gebied aan weerszijden van het riviertje de Potmarge. Het gebied is opgedeeld in zogenaamde rakken. Uitgangspunt van de visie is dat de ontwikkelingen in de rakken een bijdrage leveren aan het karakter en de sfeer van de Potmargezone. Ieder rak heeft zijn eigen karakter en een aansluitende plas-draszone met een voetgangersverbinding langs de noordoever. Figuur 3.2 geeft een deel van het vlekkenplan weer.

Figuur 3.1 Vlekkenplan ontwikkelingsvisie Potmarge

Rak A omvat het meest westelijk gelegen deelgebied en daarmee het begin van de Potmargezone. Binnen dit gebied ligt het terrein van NDC Mediagroep (plangebied) dat aan de noordzijde van de Potmarge ligt. Ook de percelen aan de Hoekemastraat en het bedrijfsperceel van Kwik-Fit, liggen in Rak A. Voor het gebied aan de noordzijde van de Potmarge geldt dat uitbreiding van de bebouwing aansluitend op de bestaande bouwmassa mogelijk is. Het gevelbeeld en de inrichting aan de oostzijde en de groene natuurlijke oevers langs de Potmarge worden gehandhaafd. Ook wordt de huidige maximale hoogte grotendeels gehandhaafd.

Het plan overstijgt de kaders van de ontwikkelingsvisie. Ten tijde van het opstellen van deze visie was een ontwikkeling op deze schaal nog niet voorzien. Wel wordt aangesloten bij de basisprincipes. Met uitzondering van een kleinschalig paviljoen wordt de bebouwing geheel gerealiseerd binnen de witte vlek en de groene randen worden versterkt. Het pad langs de noordzijde wordt door het plangebied getrokken, wat de beleefbaarheid van de Potmarge ten goede komt.

Binnen de terreingrenzen vindt een kwalitatieve opwaardering en een impuls op het gebied van duurzaamheid plaats. Op het terrein worden verschillende groenvoorzieningen aangebracht. De terreininrichting wordt zodanig uitgewerkt dat deze passend is in, en een bijdrage zal leveren aan, het karakter en de sfeer van de Potmargezone.

3.3.6 Welstandsnota gemeente Leeuwarden (2016)

Het welstandsbeleid van de gemeente is opgenomen in de Welstandsnota, die op 30 november 2015 door de gemeenteraad is vastgesteld. Het beleid is gericht op het in stand houden en verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in de stad. De architectonische vormgeving van bouwwerken valt buiten de reikwijdte van het bestemmingsplan en wordt exclusief met het gemeentelijke welstandsbeleid geregeld.

De Welstandsnota biedt voor de gemeente onvoldoende houvast om de ambities voor de locatie te waarborgen. Daarom worden vooruitlopend op dit bestemmingsplan een nieuw welstandskader (beeldkwaliteitsplan) voor het plangebied vastgesteld. De uitgangspunten hiervoor zijn beschreven in het ontwikkelkader met welstandsrichtlijnen.

3.3.7 Duurzaam Leeuwarden, de sterke stad

De gemeente Leeuwarden bevordert op haar grondgebied actief het verduurzamen van de gemeente. Deze verduurzaming richt zich op een aantal aspecten, waaronder energieverbruik, verantwoordelijk watergebruik en waterkwaliteit, ecologie en het beperken van afval. De focus ligt op de thema's energie en water. Om dit beleid te verwezenlijken, heeft de gemeenteraad op 29 november 2010 de visie Duurzaam Leeuwarden, de sterke stad vastgesteld. Deze visie gold voor de periode van 2011 tot en met 2020. Bij het werken aan een duurzaam Leeuwarden staan twee ambities centraal: een klimaatbestendige stad en een klimaatneutrale energie- en warmtevoorziening. De gemeente focust op het faciliteren en aanjagen van sleutelprojecten die bijdragen aan een aardgasloze toekomst en een klimaatadaptieve gemeente in 2035.

Dit betekent dat in de bedrijfsgebouwen fors energie bespaard moet worden of dat er duurzaam opgewekte energie gebruikt wordt. Voor nieuwbouw betekent het dat de gemeente verdergaande doelen dan de eisen van het Bouwbesluit nastreeft en dat de gemeente de lijst Duurzaam Bouwen hanteert.

3.3.8 Groenbeleidsplan

Op 18 april 2016 is het Groenbeleidsplan vastgesteld door de gemeenteraad. De gemeente Leeuwarden wil een ‘groene’ gemeente zijn. In de stad, de dorpen en het buitengebied wordt een aantrekkelijk woon- en leefmilieu voorgestaan, waarin het groen een belangrijke rol speelt. Daarbij wordt gestreefd naar hoogwaardig groen op belangrijke plekken, meer groen waar het kan, meer biodiversiteit en aandacht voor eetbaar groen. In het beleidsdocument worden voorzetten gedaan voor verbetering van de groenstructuur en het realiseren van ontbrekende schakels. Het plangebied is gelegen in de groenstructuur van de Potmarge. Bij de inrichting van het plangebied wordt aandacht besteed aan een goede groene invulling. De strook langs de Potmarge heeft vanuit dit oogpunt een groenbestemming gekregen.

3.3.9 Monumentale en waardevolle bomen

In juni 2008 is de “Beleidsregel monumentale en waardevolle bomen” vastgesteld. De ongeveer 1400 monumentale en waardevolle bomen zijn beschermd en er geldt een vergunningsplicht in het geval men deze bomen wil kappen.

De bomen in het plangebied komen niet voor op de lijst van waardevolle bomen. Gelet op de waarde van deze bomen voor de Potmarge, is wel een bescherming opgenomen in de vorm van een vergunningstelsel.

3.3.10 Parkeerbeleidsplan gemeente Leeuwarden 2015

De gemeenteraad heeft op 16 november 2015 het Parkeerbeleidsplan vastgesteld. Dit plan is een actualisatie van het parkeerbeleidsplan uit 2004. In het nieuwe parkeerbeleidsplan wordt de komende jaren voor Leeuwarden ingezet op het voortzetten van het parkeerbeleid op basis van de eerder vastgelegde beleidsregels (ten aanzien van de vergunningsuitgifte en de procedure om te komen tot eventuele uitbreiding van de blauwe zone).

Voor de parkeernormen geldt dat wordt vastgelegd hoeveel parkeerplaatsen bij de bouw of vergunningsplichtige verbouw moeten worden gerealiseerd. Uitgangspunt bij de parkeernormering is dat het parkeren op eigen terrein wordt opgelost. Wanneer dit ruimtelijk of financieel niet haalbaar is, kan rekening houdende met lokale omstandigheden en de omgeving maatwerk worden toegepast.

3.3.11 Horecabeleid Leeuwarden (2016)

Op 13 december 2016 is het Horecabeleid Leeuwarden vastgesteld. Hierin wordt onderscheid gemaakt vijf horeca categorieën en vier horecagebieden. De horeca categorieën 1 t/m 4 zijn vanwege de daaraan gekoppelde openingstijden en aard van de functie oplopend potentieel belastend voor de omgeving. Horeca 1 betreft het verstrekken van dranken en etenswaren aan bezoekers van het centrum en is qua openingstijden daaraan gekoppeld (lunchrooms e.d.). Bij horeca 2 staan maaltijden centraal (restaurants) en bij horeca 3 zijn eten en drinken meer gelijkwaardig (eetcafés). Horeca 4 zijn de cafés en clubs en Horeca 5 betreft logiesverstrekking.

Ook buiten de binnenstad is er sprake van dynamiek: de scheiding tussen wonen, werken en recreatie vervaagt. Om de verblijfskwaliteit en attractiviteit van monofunctionele woon- en werkgebieden te vergroten, is er behoefte aan menging met andere, bij het hoofdgebruik passende functies waaronder horeca. Bottom up vanuit de woonwijken ontstaan kleinschalige en vaak buurtgebonden horeca-activiteiten die een verlevendiging vormen van de woonomgeving en een versterking van de sociale cohesie van de wijk. In werkgebieden ontstaan initiatieven voor horeca die afgestemd zijn op de bezoekers/gebruikers van deze terreinen.

De gemeente stelt een aantal voorwaarden aan nieuwvestiging van horeca. Zo moet het initiatief een functionele, maatschappelijke en/of ruimtelijke meerwaarde voor het omringend gebied betekenen. Er geldt een maximum van 250 m2 horecavloeroppervlakte. Waarbij in het principe moet gaan om horecacategorie 1 of 2. Horecacategorie 3 en/of meer grootschalige horeca is alleen toegestaan als dit onderdeel is van een nieuwe integrale gebiedsontwikkeling, passend binnen door de raad vast te stellen kaders. Er moet verder worden aangegeven hoe wordt omgegaan met het voorkomen van eventuele overlast. Indien noodzakelijk zal hier ook advies van de politie worden gevraagd. Aannemelijk moet worden gemaakt dat overlast kan worden voorkomen.

Voor de ontwikkeling van het MIC geldt dat er sprake is van een integrale gebiedsontwikkeling op kleine schaal, waarvoor de gemeenteraad de kaders vaststelt. De horeca is hierin een belangrijke schakel in het totaalconcept en zal niet een concurrerende positie innemen ten opzichte van de voorkeursgebieden voor horeca. In het behoefteonderzoek is hier ook op ingegaan. Het toestaan van een solitaire, meer grootschalige horecavoorziening is daarom op basis van het beleid mogelijk.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Algemeen

Uit de bestaande omgevingssituatie kunnen (wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden voortkomen voor dit bestemmingsplan. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In de volgende paragrafen zijn de randvoorwaarden die voortvloeien uit de omgevingsaspecten beschreven.

4.2 Verkeer en parkeren

Hantering kencijfers

Voor het bepalen van de verkeersgeneratie en parkeerbehoefte wordt uitgegaan van de kentallen uit de CROW-publicatie 381. Voor de juiste kencijfers wordt een ligging in het centrum gehanteerd. Op basis van de omgevingsadressendichtheid wordt de gemeente Leeuwarden als 'sterk stedelijk' gecategoriseerd. Er wordt uitgegaan van de gemiddelde kentallen. Deze komen overeen met de parkeernormen die de gemeente Leeuwarden hanteert in de Nota Parkeernormen.

Parkeren

De theoretische parkeerbehoefte (conform Nota Parkeernormen gemeente Leeuwarden) van de Media-campus bedraagt:

• Bestaande programma à 13.900 m2 bvo: 257 p.p. (piek werkdagochtend en -middag);
• Uitbreiding programma à 28.050 m2 bvo: 373 p.p. (piek werkdagochtend en -middag);
• Totaal 41.950 m2 bvo: 630 parkeerplaatsen (piek werkdagochtend en -middag), waarvan het grootste deel (570) langparkerende werkers.

Voor parkeren is 10.000 m2 opgenomen in het programma. Uitgaande van 25 m2 per parkeerplaats bedraagt de capaciteit van de parkeervoorziening 400 parkeerplaatsen. Een tekort van 230 plaatsen.

Parkeergarage de Klanderij ligt op acceptabele loopafstand. Deze garage heeft een capaciteit van 720 plaatsen. De maximale bezetting overdag door de week bedraagt 400 auto's (telling, gemeente Leeuwarden november 2017). Er is dus nog een restcapaciteit van 320 plaatsen. Het tekort op het mediaterrein kan hier eventueel worden opgevangen. Dit is gezien de loopafstand van circa 500 meter (7 minuten lopen) acceptabel voor werkers (CROW-richtlijn 200-800 meter).

Aandachtspunt is wel dat het gebruik van de garage Klanderij prijstechnisch aantrekkelijk wordt gemaakt voor de werkers en dat de kortparkerende bezoekers in ieder geval gefaciliteerd worden op eigen terrein. Anders vindt mogelijk overloop plaats naar andere terreinen in de buurt.

Verkeersafwikkeling 

Wat betreft de verkeersafwikkeling voor het gemotoriseerde verkeer wordt uitgegaan van 1 ontsluiting via de Hoekemastraat - Oostergoweg. De afwikkelingskwaliteit is berekend met de methode Harders in Capacito. Uitgangspunt is de kruispuntdata uit het verkeersmodel voor 2018 en 2030 (groeiscenario pre-corona). Het aantal motorvoertuigen is vertaald in personenautoeenheden (PAE) door deze met 5% op te hogen. De toename is berekend aan de hand van het programma (m2 bvo) en de richtlijnen van de CROW (publicatie 381). Het komt neer op een toename van maximaal 1.000 mvt/etmaal.

In de ochtendspits ontstaan er geen lange wachtrijen. In de avondspits is de situatie zonder de NDC-ontwikkeling al druk. Er ontstaan wachtrijen- en tijden op de Hoekemastraat richting de Oostergoweg. Met het extra verkeer ten gevolge van de ontwikkeling neemt de wachttijd verder toe. Als gevolg van de ontwikkeling ontstaat geen verkeerskundige onaanvaardbare filevorming, maar de situatie is wel voor verbetering vatbaar.

Om de afwikkeling vanaf de Hoekemastraat in de avondspits te verbeteren of gelijkmatiger te verdelen is een aantal opties denkbaar, waaronder een rotonde, verkeerslichten en eventueel een voorrangspleintje. Dit wordt de komende periode nader uitgewerkt. Uit een eerste verkenning blijkt dat een rotonde ruimtelijk inpasbaar is (zie figuur 2.7 en 2.8) en dat de verkeersdoorstoming hiermee wordt bevorderd.

Ontsluiting fietsverkeer

De ontsluiting van het NDC-terrein voor de fietser vindt in de bestaande situatie plaats via de zuidzijde en sluit daar aan op de vrijliggende oost-west route. Een vrijliggende aansluiting over de Potmarge (brug naast de autoaansluiting of fietsstroken op bestaande brug) is vanuit veiligheidsperspectief wenselijk. Ontsluiting en wegen/paden op het terrein (richting stallingen) moeten nog nader uitgewerkt worden.

De bereikbaarheid voor fietsers vanaf oostelijke en zuidelijke richting is goed. Vanaf westelijke richting verdient de zichtbaarheid en vindbaarheid van de doorsteek vanaf de Schrans aandacht. Vanaf de noordkant is de directheid van de fietsroutes naar het gebied niet optimaal. Het is wenselijk dit (in de toekomst) te verbeteren (integraal met visie spoor, boulevard).

Toegankelijkheid voetgangers

Het gebied zelf is voor voetgangers niet optimaal toegankelijk. Vanaf de westkant (stad/NS) is de route slecht zichtbaar/vindbaar. Vanaf de noordkant is de omloopafstand relatief groot en vanaf de oostkant loopt de (meest logische) route deels via fietspaden. Ook is de verbinding tussen de (onderwijs)functies in het gebied rondom de Oostergoweg niet voldoende. De slechte doorwaadbaarheid van het NDC-terrein is hier debet aan maar ook de Oostergoweg vormt hierin een barrière.

Een duidelijk route vanaf de Schrans, langs het spoor, door het gebied richting kruispunt Oostergoweg-Hoekemastraat is een belangrijke verbetering. De eerder genoemde rotonde, verkeerslichten of voorrangspleintje op dit kruispunt kan in belangrijke mate bijdragen aan de oversteekbaarheid van de Oostergoweg voor voetgangers (betere verbinding Potmargepad en Van Hall).

Op langere termijn is ook een verbetering van de verbinding in noordoostelijk richting wenselijk (Boulevard langs spoor). Een veilige oversteek over spoor/Oosteroweg is hierin een belangrijke opgave.

4.3 Geluid

Het aspect "geluid" gaat over geluidhinder op woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen industrieterreinen zijn geluidzones van toepassing. Als er woningen en andere geluidgevoelige gebouwen (in dit geval studentenhuisvesting en onderwijsgebouwen), binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de in de Wet geluidhinder opgenomen normering. Voor de planvorming zijn wegverkeerslawaai en railverkeerslawaai van relevant. Het volledige geluidsonderzoek is opgenomen in bijlage 4 van deze toelichting. Hieronder zijn de belangrijkste conclusies opgenomen.

Wegverkeerslawaai

Voor de geluidbelasting op de gevels van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen gelden bepaalde voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend, nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidbelasting op de gevel van geluidgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Deze hogere grenswaarde mag de maximaal toelaatbare hogere waarde niet te boven gaan. De maximale ontheffingswaarde voor wegen is op grond van artikel 83 Wgh afhankelijk van de ligging van de bestemmingen (binnen- of buitenstedelijk). Bestemmingen met een binnenstedelijke ligging, maar binnen de geluidzone van een autosnelweg, worden bij het bepalen van de geluidzone voor die autosnelweg gerekend tot buitenstedelijk gebied.

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom van Leeuwarden (stedelijk gebied). De voorkeursgrenswaarde voor de gezoneerde wegen betreft maximaal Lden = 48 dB. De maximale ontheffingswaarde bedraagt Lden = 63 dB.

Wegen met een maximumsnelheid van 30 km/u of lager zijn op basis van de Wgh niet gezoneerd. Op basis van jurisprudentie is bepaald dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk te worden gemaakt of er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Ter onderbouwing van de aanvaardbaarheid van de geluidbelasting wordt bij gebrek aan wettelijke normen aangesloten bij de benaderingswijze die de Wgh hanteert voor gezoneerde wegen. Vanuit dat oogpunt worden de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde als referentiekader gehanteerd. De voorkeursgrenswaarde geldt hierbij als richtwaarde en de maximale ontheffingswaarde als maximaal aanvaardbare waarde.

Uit het uitgevoerde geluidsonderzoek wordt geconcludeerd dat de geluidsbelasting op de woonruimten en andere geluidsgevoelige gebouwen hoger is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB, maar dat de maximale grenswaarde van 63 dB niet wordt overschreden. De Wgh is daarmee geen belemmering voor de realisatie van het plan. Wel dienen hogere waarden te worden vastgesteld voor zover het woningen of andere geluidsgevoelige gebouwen betreft.

Railverkeerslawaai

In het Besluit Geluidhinder van 1 juli 2012 is het wettelijk kader van geluidhinder vanwege spoorwegen opgenomen. Op grond van artikel 1.4a is de zonebreedte van de trajecten in Nederland vastgesteld. Deze zonebreedte is afhankelijk van het vastgestelde geluidproductieplafond (hierna GPP). Deze GPP's zijn op 1 juli 2012 door een wetswijziging van de Wet milieubeheer voor hoofdspoorwegen van kracht geworden. GPP's zijn berekende waarden op referentiepunten en stellen een heldere grens over de toelaatbare hoeveelheid geluid en voorkomen een onbelemmerde groei van het geluid door toenemend verkeer. Deze referentiepunten liggen om de 100 meter op 4 meter boven lokaal maaiveld, op een vaste afstand van 50 meter aan weerszijden van het spoor. De GPP's, brongegevens en relevante besluitinformatie zijn opgenomen in het zogenaamde geluidregister. Dit register is openbaar, digitaal toegankelijk via de website van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Het plangebied is, op basis van de referentiepunten van het spoor ter hoogte van het plangebied, gelegen in de geluidzone van de spoorlijn Leeuwarden-Zwolle (zonebreedte 100 m, GPP = 48 dB). De voorkeursgrenswaarde bedraagt Lden = 55 dB voor woningen en de maximale grenswaarde Lden = 68 dB.

In het uitgevoerde geluidsonderzoek wordt geconcludeerd dat de voorkeursgrenswaarde van railverkeerlawaai (Lden = 55 dB) wordt overschreden. Omdat de maximale ontheffingswaarde van Lden = 68 dB niet wordt overschreden, staat de Wet geluidhinder de uitvoering van het plan niet in de weg. Wel dienen hogere waarden te worden vastgesteld voor zover het woningen of andere geluidsgevoelige gebouwen betreft.

Ter plaatse van de beoogde studentenhuisvesting en de mogelijke onderwijslocaties in de bestaande oostvleugel van het de NDC-locatie wordt de voorkeursgrenswaarde van Lden = 55 dB niet overschreden

Globale invulling

In het kader van de Wgh zullen hogere waarden moeten worden vastgesteld. Maatregelen om te voldoen aan de voorkeursgrenswaarden zijn niet realistisch (hoge geluidschermen e.d.). Deze hogere waarden kunnen specifiek per (studenten)woning (zelfstandige studio) of onderwijslokaal, maar ook generiek op basis van geluidcontouren.

Een aanvaardbaar woon- en leefklimaat binnen de studentenwoningen wordt gerealiseerd middels voldoende geluidwering (Bouwbesluit).

4.4 Trillingen

Het relevante deel van het plangebied (studentenhuisvesting) ligt op ruim 20-30 meter afstand van de spoorlijn Leeuwarden-Groningen. Door het rijden van treinen over de spoorlijn worden trillingen opgewekt, welke zich voortplanten door de bodem en vervolgens gebouwfunderingen kunnen aanstoten en in trilling kunnen brengen. Deze trillingen planten zich voort in de gebouwconstructie. Eventuele (objectiveerbare) trillinghinder is afhankelijk van de optredende trillingssterkten en de mate van voorkomen (hoe vaak is een trilling voelbaar).

In Nederland bestaan op dit moment geen wettelijke regelingen en normen, die duidelijke grenswaarden met een beoordelingssysteem voor trillingen geven. Sinds 1993 is er wel de meet- en beoordelingsrichtlijn van de SBR “Trillingen deel B – Hinder voor personen in gebouwen”, waarin streefwaarden worden gegeven, waarbij redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er geen hinder optreedt. De SBR-publicatie is in 2002 geactualiseerd.

Vanwege de toenemende aandacht voor trillingen en trillinghinder langs spoorlijnen (met name waar veelvuldig goederentreinen rijden) is er sinds mei 2019 de “Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen” (Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat).

Op basis van hoofdstuk 6 van bovengenoemde Handreiking is de situatie t.a.v. spoortrillingen beoordeeld op basis van een quickscan zoals beschreven in paragraaf 10.1 van de Handreiking, waarin tevens is aangegeven dat bij voorkeur ook aandacht wordt besteed aan eventuele ontwikkelingen aan de bron (wijzigingen aan het spoor, wijzigingen in treintypen, etc.). In de Handreiking staan de volgende informatiebronnen genoemd die gebruikt kunnen worden voor een quickscan, zie het onderstaande figuur 4.1.

Verder wordt gesteld dat wanneer reeds resultaten van een of meerdere trillingsonderzoeken voor projectlocaties nabij de te onderzoeken locatie beschikbaar zijn, dan kunnen deze gegevens meegenomen worden in de bepaling of vervolgonderzoek nodig is of niet.

Figuur 4.1 Overzicht beschikbare informatiebronnen voor Quickscan

Voor dit plan is met name het laatste onderdeel van belang: de toekomstige wijzigingen aan het spoor. In dit geval geldt dat in het kader van het project ESGl het aspect trillingen langs de spoorlijn Leeuwarden-Groningen uitgebreid is onderzocht en vastgelegd in rapport “RAPPORT Extra Sneltrein Groningen Leeuwarden ESGL Trillingsonderzoek”, d.d. 14 september 2016. Voor de beoordeling van de situatie in Leeuwarden zijn metingen uitgevoerd op twee locaties, te weten aan de Swingmastate op 68 meter afstand van het spoor en aan de Spoorstraat 182 op 34 meter afstand van het spoor.

Op basis van het ESGL onderzoek kan worden gesteld dat binnen het cluster Leeuwarden-Oost voor de plansituatie inclusief goederentreinen de maximale trillingssterkte Vmax = 0,13 bedraagt op 28 m van het spoor. Het bouwvlak ligt voor een klein deel binnen deze afstand, waardoor niet overal op basis van de Barkan-formule/grafieken kan worden gesteld dat de maximale trillingssterkte Vmax voldoet aan de grenswaarde van A1 = 0,1 voor nieuwe situaties. De geprojecteerde studentenwoningen (zelfstandige studio's) worden buiten deze afstand geprojecteerd. Dit is vastgelegd in de regels van dit plan.

Het ESGL-onderzoek is gebaseerd op trillingsmetingen, waarbij één meetlocatie representatief is geacht voor het westelijk deel van het ESGL-plangebied (Spoorstraat 182). Het aspect bodemgesteldheid, treinbeeld e.d. is daarmee automatisch meegenomen in de beoordeling. Verder geldt dat het ontstaan van trillingen samenhangt met wissels en/of voegovergangen. Ter hoogte van het plangebied is geen sprake van wissels en wellicht belangrijker, de rijsnelheid van de treinen is relatief laag, waardoor minder snel trillingen worden veroorzaakt.

Ten behoeve van het perceel Stationsweg 15 zijn in 2016 nog trillingmetingen uitgevoerd t.b.v. het perceel Stationsweg 15 (nieuwbouw). De trillingmetingen zijn vanwege de vergelijkbare constructie uitgevoerd in het UWV-gebouw vlak naast het station Leeuwarden. Zelfs daar is geconstateerd dat er geen trillinghinder is te verwachten vanwege spoortrillingen. De bebouwing binnen het plangebied van NDC zal constructief minimaal van een vergelijkbare opbouw zijn en waarschijnlijk zwaarder en daarmee gunstiger voor de trillingoverdracht van de bodem naar het gebouw.

Concluderend wordt gesteld dat nader aanvullend onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht en dat in het kader van bovengenoemde Handreiking deze quickscan toereikend is.

4.5 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

De huidige luchtkwaliteit langs wegen is bepaald aan de hand van de NSL-monitoringstool van de Rijksoverheid. Bepalend voor de luchtkwaliteit in het projectgebied is de Oostergoweg. Langs deze weg is sprake van een NO2 concentratie van 21 ug/m3 en een PM10 van 16 ug/m3. De normen voor beide stoffen liggen op 40 ug/m3. Hieruit blijkt dat er sprake is van een goede luchtkwaliteit.

Het project heeft op basis van paragraaf 4.2 een verkeersaantrekkende van maximaal 1.000 mvt/etmaal. Op basis van de NIBM-rekentool leidt dit niet in betekenende mate tot een bijdrage aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Vanuit de luchtkwaliteit bestaan dus geen belemmeringen voor het plan.

4.6 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Uitgangspunt ten aanzien van de bodemkwaliteit is dat deze bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zodanig goed moet zijn dat er geen risico's voor de volksgezondheid bestaan bij het gebruik van het plangebied.

In het kader van dit bestemmingsplan is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het rapport is opgenomen in Bijlage 5. Op basis van de resultaten van het onderzoek zijn vanuit milieuhygiënisch oogpunt aandachtspunten voor het gebruik en het ontwikkelen van het perceel. In geval van bijvoorbeeld graafwerkzaamheden/nieuwbouw zijn sanerende maatregelen noodzakelijk. Naast financiële consequenties, ten behoeve van noodzakelijke procedures en saneringen bij graafwerkzaamheden, zal een registratie met betrekking tot de bodemverontreiniging op het perceel in het kadaster worden opgenomen.

Conclusie

Voor dit bestemmingsplan is voldoende inzicht verkregen in de kwaliteit van de bodem. Voorafgaand aan de toekomstige ingrepen in de bodem wordt nader onderzoek uitgevoerd om de verontreinigingen in te kader en een plan te maken voor sanering. Voor deze locaties wordt een BUS-melding en een Plan van aanpak voor sanering opgesteld.

4.7 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden. Uit de risicokaart blijkt dat nabij het projectgebied geen risicobronnen aanwezig zijn. Het projectgebied ligt niet in invloedsgebieden van risicobronnen. De Oostergoweg is geen aangewezen transportroute voor gevaarlijke stoffen. Over de spoorlijn Leeuwarden - Groningen vindt hooguit incidenteel vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Zowel wat betreft het plaatsgebonden risico als het groepsrisico zijn er geen knelpunten. Vanuit dit aspect bestaan dus geen belemmeringen voor het plan.

4.8 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het project op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het projectgebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het project wordt via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap. Uit de beantwoording van de vragen blijkt dat de invloed van dit project op de waterhuishouding beperkt is. Op het plan is de normale watertoetsprocedure van toepassing, omdat het project plaatsvindt nabij een hoofdwatergang. Deze waterparagraaf is opgesteld volgens deze uitgangspunten. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon. Het aspect 'veilig' is voor dit project niet van toepassing.

Voldoende

Hoofdwateren: De Potmarge is een hoofdwatergang die een belangrijke functie heeft voor de waterhuishouding. Langs deze watergang geldt een beschermingszone van 5 meter om het onderhoud te waarborgen. In dit geval wordt langs de Potmarge een brede groene zone aangehouden, maar is gewaarborgd dat de bebouwing op voldoende afstand van de Potmarge komt.

Klimaatadaptie: In het kader van klimaatadaptie adviseert het waterschap om bij de inrichting van het plangebied te anticiperen op hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en mogelijk overstroming door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten.

Zoals beschreven in paragraaf 2.3 is het groen houden van het terrein een belangrijke ambitie in het plan. Via de groenbestemming is gewaarborgd dat de zone aan de Potmarge groen wordt ingericht. In de huidige situatie kan het terrein tot de Potmarge worden verhard. Het verhard oppervlak neemt hierdoor af in vergelijking met de huidige situatie. Er vindt wel een intensivering van bebouwing plaats. Hierbij wordt waar mogelijk ingezet op groene daken die water kunnen vasthouden. Schoon hemelwater wordt dus zoveel mogelijk vastgehouden en geïnfiltreerd en waar nodig afgevoerd. Doordat direct kan worden afgevoerd op de Potmarge, die onderdeel is van de Friese Boezem, is er voldoende capaciteit voor de waterafvoer vanuit het gebied.

Drooglegging: Er moet rekening gehouden worden met de droogleggingsnormen. De uitbreiding van de bebouwing wordt op dezelfde hoogte aangelegd als de bestaande bebouwing. In de huidige situatie is geen sprake van wateroverlast.

Toename verharding: Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat bij een toename van meer dan 200 m2 aan verhard oppervlak 5% (bij boezempeil) van deze toename wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. In het plan wordt spaarzaam omgegaan met verharding. Zoals gezegd blijft dit percentage ongeveer gelijk en waar mogelijk neemt het iets af. Ten opzichte van de huidige situatie heeft het project geen versnelde afvoer van hemelwater tot gevolg. Het is daarom niet nodig om compenserende maatregelen te nemen.

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem: Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt afvalwater afgevoerd op de bestaande rioleringsaansluiting. Hemelwater wordt aangesloten op de bestaande voorzieningen.

Waterkwaliteit: De aanlegwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. Er dient aangelegd te worden met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal.

Vervolg

Waterwet: Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet tijdig een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.

Procedure: Bij de uitvoering wordt rekening gehouden met de uitgangspunten uit deze waterparagraaf. De watertoets is hiermee afgerond.

4.9 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Dit is geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europese regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. Ten behoeve van de ontwikkeling is een ecologische beoordeling uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen in Bijlage 6. De resultaten worden hierna beschreven.

Gebiedsbescherming

Het onderzoek naar gebiedsbescherming heeft de vorm van een voortoets. Uit de Voortoets blijkt dat de beoogde herinrichting niet leidt tot een (significant) negatief effect op de instandhoudingsdoelen van de omliggende Natura 2000-gebieden, mits de potentieel geschikte vliegroutes van de Meervleermuis niet worden aangetast. Indien hier niet aan kan worden voldaan, is aanvullend vleermuisonderzoek nodig om vast te stellen hoe de plannen zich verhouden tot de Wet natuurbescherming ten aanzien van vliegroutes van de Meervleermuis. Op dit aspect wordt onder 'soortenbescherming' nader ingegaan.

Om te bepalen of er als gevolg van de werkzaamheden de stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden toeneemt, dient een AERIUS-berekening te worden uitgevoerd.

Stikstofdepositie

In navolging op de ecologische beoordeling is een stikstofonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 8 van deze toelichting. Met behulp van de nieuwste release van het rekenprogramma AERIUS Calculator (release 20 januari 2022) is gekeken naar de stikstofdepositie op de meest nabijgelegen Natura 2000-gebieden. De Natura 2000-gebieden die binnen 25 kilometer van het plangebied zijn gelegen betreffen onder andere de Alde Feanen en de Groote Wielen. Dit betreffen beide stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden binnen 25 kilometer van het plangebied.

Exploitatiefase

Het uitgangspunt voor de exploitatiefase is dat de nieuw te realiseren bebouwing gasloos wordt gerealiseerd, waardoor er geen toename van is van gebouwgebonden emissies door gasverbruik (NOx). Daarmee zijn alleen de effecten van het verkeer relevant voor de exploitatiefase. Op basis van de in paragraaf 4.2 berekende verkeerstoename is een berekening gemaakt. Hieruit blijkt dat de stikstofdepositie nergens hoger is dan 0,00 mol/ha/jaar.

Aanlegfase

Voor de aanlegfase van dit bestemmingsplan is geen reëel beeld te geven, omdat het gaat om een toekomstgericht, waarbij gefaseerd wordt ontwikkeld. Bij de verschillende bouwaanvragen zal desgevraagd een berekening worden gevoegd. Om een beeld te geven van de eventuele effecten is op basis van onderstaande gegevens een indicatieve berekening uitgevoerd:

De volgende uitgangspunten voor de aanlegfase zijn gehanteerd:

• 1. Jaarlijks worden gedurende 49 werkweken, 36 uur per werkweek gemiddeld vier machines ingezet. Dit komt neer op circa 7.000 machine-uren per jaar;
• 2. Deze machines hebben een gemiddeld brandstofverbruik van 15 liter per uur, wat leidt tot een totaal jaarlijks dieselverbruik van circa 105.000 liter;
• 3. In de berekening is ook het literverbruik van Adblue in dieselmotoren gespecificeerd. In combinatie met SCR-technologie (selectieve katalystische reductie) zorgt dit voor reductie van de emissie van stikstofoxide (NOx). Het Adblue verbruik bedraagt ongeveer 7 liter per 100 liter diesel. In de berekening is het Adblue verbruik daarom op 7% van het dieselverbruik gespecificeerd.
• 4. Dagelijks vinden vier zware voertuigbewegingen plaats ten behoeve van de aan- en afvoer van materiaal (circa 1.000 per jaar) en 10 lichte motorvoertuigbewegingen ten behoeve van werklieden en aanverwant (circa 2.500 per jaar) op werkdagen.

Uit de berekening blijkt dat de stikstofdepositie nergens hoger is dan 0,00 mol/ha/jaar.

Conclusie

Uit de berekeningen blijkt dat de stikstofdepositie nergens hoger is dan afgerond 0,00 mol/ha/jaar en er derhalve geen relevant effect is. Negatieve effecten in de vorm van vermesting en verzuring zijn derhalve niet aan de orde. De mogelijke effecten vanwege de aanlegfase en exploitatiefase zijn worst-case in dezelfde berekening meegenomen. Het wijzigingsbesluit Habitatrichtlijngebieden van de Minister (25 november 2022) heeft geen invloed op de resultaten.

De berekening betreft een indicatieve berekening voor wat betreft bouwactiviteiten. Wanneer toekomstige bouwactiviteiten binnen deze uitgangspunten blijven, zal er geen Wnb-vergunningplicht ontstaan. Voor het bestemmingsplan is de uitvoerbaarheid aangetoond.

Soortenbescherming

Voor de soortenbescherming gelden onder andere algemene verboden voor het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort. Op basis van de ecologische beoordeling blijkt dat in en rondom het plangebied mogelijk beschermde soorten voorkomen.

Broedvogels algemeen

Door uitvoering van de plannen zal geen conflict met de Wet natuurbescherming ontstaan ten aanzien van vogels, mits het verstoren van broedende vogels en hun nesten wordt voorkomen. Hiervoor worden in het onderzoek mogelijkheden aangedragen.

Broedvogels met een jaarrond beschermde nestplaats.

Ten aanzien van jaarrond beschermde nestplaatsen wordt geadviseerd om in het voorjaar van 2021 een inventarisatie naar jaarrond beschermde nestplaatsen uit te voeren door het inventariseren van Visdiefjes op de daken. Dit aanvullend onderzoek is uitgevoerd en opgenomen in bijlage 7 van deze toelichting. Uit dit onderzoek blijkt dat in het broedseizoen van 2021 geen nestplaatsen van de Visdief zijn aangetroffen in het plangebied. Dit betekent dat de plannen geen conflict veroorzaken met de Wet natuurbescherming ten aanzien van jaarrond beschermde nestplaatsen van de Visdief.

Vleermuizen 

Door uitvoering van de plannen treedt ten aanzien van vleermuizen geen conflict op met de Wet natuurbescherming, mits er geen bomen worden gekapt, geen obstructie wordt veroorzaakt en er gedurende de werkzaamheden in de nachtelijke uren lichtuitstraling in de richting van watergangen en bomenrijen wordt voorkomen. Indien hier niet aan kan worden voldaan, is aanvullend vleermuisonderzoek naar verblijfplaatsen en/ of vliegroutes nodig om vast te stellen hoe de plannen zich verhouden tot de Wet natuurbescherming.

Zoals beschreven in paragraaf 2.3 wordt voor de Potmargezone uitgegaan van een brede groenzone met een parkachtige inrichting. Bomen worden beschermd in dit plan. Het bestemmingsplan regelt de lichtuitstraling niet, maar gelet op de ambities voor het gebied is er geen sprake van een toename van felle lichtuitstraling die mogelijk negatief is voor de vleermuizenroutes. Op deze manier met voldoende zekerheid worden gesteld dat het plan geen negatieve effecten heeft voor het leefgebied van vleermuizen.

Overige soort(groep)en

De plannen veroorzaken geen conflict met de Wet natuurbescherming ten aanzien van de overige soort(groep)en, mits de zorgplicht in acht wordt genomen.

4.10 Archeologie

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2022 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Waardestelling

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Op basis van de Archeologische waardenkaart Leeuwarden is het plangebied vrijgegeven van archeologisch onderzoek. Echter, in het bestemmingsplan partiële herziening Archeologie is de bestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Hier geldt dat bij ingrepen groter dan 2.500 m2 en dieper dan 0,50 meter onder maaiveld, onderzoek uitgevoerd moet worden.

Zolang er geen aanvullend archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden, blijft deze dubbelbestemming van kracht met de bijbehorende uitgangspunten voor archeologie.

 

Conclusie

De precieze invulling van het terrein wordt nog uitgewerkt. Ter hoogte van de nieuwe bebouwing vindt, voorafgaand aan de bouw, nader onderzoek plaats. Ter borging hiervan is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' opgenomen op het gehele terrein.

4.11 Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Het plangebied ligt in een raamwerk van cultuurhistorische waardevolle structuren en gebieden. Dit maakt de locatie ook tot een bijzondere plek het centrumgebied van Leeuwarden. Op de Cultuurhistorische Kaart van de provincie Fryslân zijn diverse waarden aangeduid. Het fragment van de kaart is weergegeven in figuur 4.2.

Figuur 4.2 Fragment Cultuurhistorische Kaart

Op de locatie zelf is een verdwenen zuivelfabriek aangeduid. Tot 1912 was er een strokartonfabriek aanwezig. De zuivelfabriek is van 1912 tot in de jaren '80 aanwezig geweest. Deze bedrijven zijn aangeduid omdat ze een bepalende plek hebben in de economische ontwikkeling van Friesland. Van de historische fabriek is niets meer over. Het voortzetten van bedrijvigheid op de locatie is op zichzelf al passend bij het historisch karakter van de locatie.

Het plangebied grenst verder aan de Potmarge. Deze waterloop met inbegrip van oevers is aangewezen als rijksmonument. Ontwikkelingen mogen de monumentale waarden niet aantasten. De planlocatie ligt niet binnen de gronden van het rijksmonument, maar heeft wel een ruimtelijke impact op dit gebied.

Zoals beschreven in paragraaf 2.3 draagt het project juist bij aan de belevingswaarde van de Potmarge en vormt de nieuwbouw een impuls voor de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Dit wordt bereikt door de brede groene zone met, die worden opgewaardeerd tot aantrekkelijke, doorwaadbare groenstructuur. De nieuwbouw vindt bovendien plaats binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur van het gebied en komt niet dichter bij de Potmarge dan de bestaande bebouwing. Een uitzondering hierop is het paviljoen. Het deel van de oever dat een rijksmonumentale status heeft wordt niet bebouwd of verhard. Het project is goed in te passen bij de cultuurhistorische waarden van de Potmarge. Vanuit dit aspect bestaan dus geen belemmeringen voor het project.

4.12 Bedrijven- en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een aanvaardbaar woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om de milieuruimte van bedrijven voor het bestemmingsplan in beeld te brengen, wordt gebruik gemaakt van de VNG-uitgave Bedrijven en milieuzonering (2009). In deze publicatie zijn richtafstanden opgenomen voor bedrijfsactiviteiten ten opzichte van een rustige woonwijk (voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geluid, geur, stof en gevaar). Ten opzichte van een gemengd gebied gelden kleinere richtafstanden. Wanneer niet voldaan wordt aan de richtafstanden, moet nader onderbouwd worden dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening (aanvaardbaar woon- en leefklimaat, waarbij de bedrijfsvoering van de aanwezige bedrijven gerespecteerd wordt).

NDC mediagroep

De NDC Mediagroep kan in het kader van de milieuzonering worden gezien als een drukkerij van dagbladen en valt daarmee in milieucategorie 3.2 met een richtafstand van 100 m. Omdat de omgeving een “gemengd gebied” betreft, kan de richtafstand met één afstandsstap worden terug gebracht naar 50 m. Binnen het plan wordt studentenhuisvesting in de vorm van studio's mogelijk gemaakt bovenop de expeditie-afdeling van de NDC Mediagroep, zodat per definitie niet aan de richtafstand wordt voldaan.

De geluidsbelasting van de NDC is berekend op de gevels van de beoogde studentenhuisvesting. Dit is vastgelegd in een geluidsonderzoek wat is opgenomen in bijlage 4 van deze toelichting.

Geluidsonderzoek

Uit het geluidsonderzoek komt naar voren dat berekende geluidbelasting varieert van 48 dB(A) op de zuidgevel tot 70 dB(A) op de noordgevel. Op de oost-/westgevels bedraagt de geluidbelasting 55 dB(A) tot 63 dB(A). Dergelijke geluidbelastingen zijn niet toelaatbaar als gevelbelasting in het kader van goede ruimtelijke ordening/aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Gekeken is welke maatregelen mogelijk zijn om de geluidbelasting te reduceren.

Uit het onderzoek wordt geconcludeerd dat door middel van gevelgeluidwering van de studentenhuisvesting het geluidsniveau op zodanig niveau wordt gebracht dat er sprake is van een aanvaardbaar binnen-niveau. Bij een geluidbelasting van 70 dB(A) en gewenst binnen-niveau van 35 dB(A), dient de geluidwering ten minste 25 dB(A) te bedragen. Door de galerij/verkeersruimte rondom te voorzien van een glazen vliesgevel en dit te zien als geluidscherm kan de geluidbelasting op de woninggevels worden gereduceerd. Dit lijkt een oplossing die past in het ontwerp en als voordeel heeft dat bronmaatregelen bij NDC Mediagroep in de huidige situatie niet nodig zijn. Het geluid vanwege weg- en railverkeer is daarmee eveneens ondervangen.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat in de huisvestingsruimten in de gebouwen een adequaat woon- en verblijfsklimaat te garanderen is. De uitvoerbaarheid is daarmee niet in het geding.

4.13 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het projectgebied liggen geen kabels of leidingen die een planologische zone hebben. Wel ligt het in de 'in- en uitvliegsector' van de helihaven van Medisch Centrum Leeuwarden (MCL). In de zone hanteert MCL een obstakelvrije zone die vanuit de helihaven, die zich op 9 meter hoogte bevindt. Deze zone wordt berekend met een helling van 4,5%.

De helihaven ligt op ruim 850 meter afstand vanaf de geprojecteerde nieuwbouw, waarbij het lage horecapaviljoen buiten beschouwing is gelaten. De obstakelvrije zone ligt hier op (9 + 850 x 4,5% =) 47 meter hoogte. Hierbij moet rekening worden gehouden met maximaal 15% marge (gerekend tot 470 meter). Dit komt neer op 7 meter. De maximaal toelaatbare hoogte is dus 40 meter.

De planregels zijn afgestemd op de obstakelvrije zone. Deze mogen niet hoger dan 40 meter worden gebouwd. In de 10% regeling is daarom een uitzondering gemaakt op de bouwhoogte hoger dan 40 meter. Indien bij de bouw kranen worden gebruik die wel hoger zijn dan 40 meter, moeten hierover afspraken gemaakt worden. Dit moet worden geregeld in een bouwveiligheidsplan.

4.14 MER (Milieu effectrapportage) verantwoording

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen en 200.000 m2 aan bedrijfsvloeroppervlak. Dit bestemmingsplan maakt 100 'studentenwoningen' (studio's van maximaal 30 m²) mogelijk en een functieverbreding van ongeveer 52.000 m2 bedrijfsvloeroppervlak. Het plan is dus niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

Op basis van de voorgaande paragrafen kan geconcludeerd worden dat het plan ook geen belangrijke milieueffecten tot gevolg heeft.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de planregels

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Bro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare manier zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden. Verder sluit de regeling in het voorliggende bestemmingsplan aan bij het bestaande bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Beschrijving juridische regeling

In deze paragraaf worden de bestemmingen, zoals deze in de regels zijn opgenomen en op de verbeelding zijn weergegeven, beschreven.

Gemengd – Media- en innovatiecampus

De Media- en innovatiecampus is geregeld in de bestemming 'Gemengd – Media- en innovatiecampus'. Binnen deze bestemming wordt in eerste plaats voorzien in mediabedrijven, innovatie gerelateerde bedrijven en educatieve voorzieningen. Daaraan gekoppeld zijn studentenhuisvesting, horeca en (gebouwde) parkeervoorzieningen mogelijk.

Uitgangspunten bouwmogelijkheden

Voor het bepalen van de bouwmogelijkheden voor de campus vormen paragrafen 2.3 en 2.4 de belangrijkste uitgangspunten. Deze sluiten ook naadloos aan op het behoefteonderzoek en blijven qua vloeroppervlak binnen de grenzen van het geldende bestemmingsplan.

Voor dit bestemmingsplan is gekozen om de toegestane bouwmassa te regelen via een maximaal toegestaan bruto vloeroppervlak (bvo). Op basis van het behoefteonderzoek is een maximum van 42.000 m2 bruto vloeroppervlak voor alle gebouwen, exclusief de parkeergarage opgenomen. Dit is 41.250 m2 voor de media- en innovatiebedrijven, educatieve voorzieningen en studentenhuisvesting en 700 m2 voor de horeca. De parkeergarage wordt circa 10.000 m2. De parkeergarage is met het oog op eventuele toekomstige veranderingen van autoverkeer niet gemaximeerd. Omdat deze alleen mag worden gebruikt voor de functies in het plan, is voldoende gewaarborgd dat deze niet groter wordt dan nodig. De theoretische bovengrens van 60.000 m2 uit het geldende bestemmingsplan wordt in elk geval niet overschreden.

De maximale bouwhoogte van 25 meter wordt grotendeels gehandhaafd. Maximaal 25% van het bouwvlak (4.300 m2) mag tot 40 meter hoog worden bebouwd. Dit biedt flexibiliteit voor de, in het stedenbouwkundig plan aangegeven, hoogteaccenten.

De horecavoorziening mag binnen het bouwvlak worden gerealiseerd en heeft een maximale omvang van in totaal 700 m².

Uitgangspunten functies

Om enige richting te geven aan de typen bedrijven die op de locatie zijn toegestaan, zijn begrippen opgenomen voor een 'innovatie gerelateerde bedrijf' (1.31) en voor een 'mediabedrijf' (1.41). Voor een innovatie gerelateerd bedrijf gaat het om bedrijven die zijn gericht op het ontwikkelen of toepassen van nieuwe producten processen of diensten. Ook gaat het om bedrijven die zijn gericht op informatie- en communicatietechnologie (ICT) of technisch onderzoek. Voor een mediabedrijf gaat het om bedrijven die zijn gericht op communicatie, media en middelen.

Voor beide bedrijfstypen is een duidelijk nuance aangebracht, waarbij ook bedrijven die zich ten dele of indirect met dergelijke activiteiten bezig houden, ook een plek moeten kunnen krijgen in de campus. Bij het plaatsen van dergelijke bedrijven moet altijd de visie voor het gebied (elkaar versterken en synergie vormen) als uitgangspunt gelden. Bijvoorbeeld is een algemeen uitzend- en recruitmentbureau niet direct passend, maar als dit zich aantoonbaar richt op ICT, onderzoek en media, dan kan het een goede toevoeging zijn.

Voor studentenhuisvesting geldt dat dit ondergeschikt en ten dienste van de voorgenomen functies moet zijn. Er mogen maximaal 100 kamers worden gerealiseerd. Met het bieden van mogelijkheden voor kamerverhuur ontstaat een locatie die 24 uur een zekere mate van levendigheid kent.

Groen

Binnen de oostelijke rand van het plangebied valt de groenstrook langs de Oostergoweg. Deze heeft nu de bestemming 'Groen', waarbinnen geen ontsluitingen zijn toegestaan. De bestemming blijft gelijk. Binnen deze bestemming zijn groen- en waterelementen mogelijk. Ook is voorzien in paden en recreatief medegebruik, waaronder in ondergeschikte mate horecaterassen. Overige verhardingen zijn in ondergeschikte mate toegestaan, maar zijn wel gekoppeld aan een vergunningstelsel. Parkeren is binnen de bestemming 'Groen' niet toegestaan.

Ook de zone direct langs de Potmarge, met uitzondering van de hoofdontsluiting heeft de bestemming 'Groen' gekregen. Hiermee wordt aangesloten bij de andere terreinen langs deze bijzondere waterloop en wordt een groene oever nagestreefd. De bestemming dient zowel ter bescherming van de groenzone en landschappelijke inpassing, als ter borging van een bufferzone langs de Oostergoweg en de Potmarge.

Om het groene karakter van deze ontwikkeling nog verder te borgen dient ten minste 10% van de oppervlakte van het bouwvlak groen te worden ingericht. Dit is geborgd binnen de regels van de bestemming 'Gemengd - Media- en innovatiecampus'.

Waarde - Archeologie 5

De gebieden met een archeologische waarde zijn op basis van de betreffende waarde ondergebracht onder de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Algemeen

In het kader van een bestemmingsplan is het van belang om de uitvoerbaarheid na te gaan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke uitvoerbaarheid (inspraak en vooroverleg) en de economische uitvoerbaarheid (grondexploitatie).

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Participatie

De plannen voor een Media- en innovatiecampus zijn op 8 december 2020 gepresenteerd aan de omgeving. Hiervoor zijn circa 400 mensen en instanties uitgenodigd. Uit de omgeving is relatief weinig respons geweest om van de ontwikkeling kennis te nemen. De belangstelling kwam voornamelijk van instellingen uit de omgeving.

Op de 9 december 2020 zijn de plannen voor een Media en innovatiecampus gepresenteerd aan de Leeuwarder gemeenteraad. De raad heeft op deze avond kennis genomen van de voorgestelde ontwikkeling op het NDC-terrein.

De ontwikkelaar heeft een projectenwebsite opgezet, waar een ieder de plannen kan bekijken en waar vragen gesteld kunnen worden. Op 3 november 2022 is tijdens een bijeenkomt, de omgeving opnieuw meegenomen in de planvorming.

Voor de ter visielegging van het ontwerpbestemmingsplan zijn omwonenden op de hoogte gebracht door middel van een brief. Hierin is vermeld waar de plannen ter inzage liggen en op welke wijze een zienswijze ingediend kan worden.

Ontwikkelkader met welstandsrichtlijnen

FB Oranjewoud is voornemens om het NDC terrein aan de Sixmastraat 15 te ontwikkelen naar een media- en innovatiecampus met een parkeergarage, studentenhuisvesting in de vorm van studio's (zelfstandige woonruimte) van maximaal 30 m², en een horecapaviljoen als bijbehorende functie. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Het huidige (vigerende) bestemmingsplan staat uitsluitend (traditionele) mediabedrijven toe. Voordat een bestemmingsplanprocedure wordt gestart is er voor het gebied een ontwikkelkader met welstandsrichtlijnen opgesteld. Het ontwerp ontwikkelkader met welstandsrichtlijnen heeft in de periode vanaf 21 oktober 2021 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Omwonenden zijn schriftelijk geïnformeerd over de publicatie. Gedurende deze periode is er door ProRail één inspraakreactie ingediend. De inspraakreactie heeft geen aanleiding gegeven tot aanpassing van het Ontwikkelkader met welstandsrichtlijnen. Op 16 februari 2022 heeft de raad het ontwikkelkader met welstandsrichtlijnen vastgesteld.

Het ontwikkelkader vormt het kader voor het bestemmingsplan.

Voorontwerp

Het voorontwerp van het plan wordt in het kader van het wettelijk vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) voorgelegd aan de voor dit plan relevante instanties. Wetterskip Fryslân, ProRail en de provincie Fryslân hebben een reactie gegeven op het voorontwerpbestemmingsplan. De reacties zijn samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie. Dit is opgenomen in bijlage 9 van deze toelichting

Ontwerp

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 30 maart 2023, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode kon eenieder zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar maken. Er zijn binnen deze periode geen zienswijzen ingediend.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is op 21 juni 2023 ongewijzigd vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Uiteindelijk is tegen het vaststellingsbesluit beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.3 Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten voor bijvoorbeeld bouw- en woonrijp maken en hebben zij sturingsmogelijkheden, zodat in het geval van grondexploitatie van derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden. Indien er sprake is van een aangewezen bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, dient de gemeente hiervoor een exploitatieplan op te stellen, tenzij voornoemde kosten “anderszins verzekerd” zijn.

Voor deze ontwikkeling is een anterieure overeenkomst afgesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Hierin is ook geregeld dat de kosten voor aanpassing van de openbare ruimte buiten het exploitatiegebied (deels) voor rekening voor de initiatiefnemer komt. Ook eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten zijn hierdoor "anderszins verzekerd".