Nes - Rixt van Doniastraat 15a

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Rixt van Doniastraat is een boerderij aanwezig, bestaande uit een woonhuis en een grote schuur. De schuur is inmiddels flink verouderd en grotendeels verloren gegaan door toedoen van een storm. Het voornemen is om de schuur te slopen en ter plaatse twee reguliere woningen met per woning een ondergeschikt recreatief appartement te realiseren in eenzelfde schuurvolume.

Dit is echter niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan Nes. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch toch te regelen is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk, waarin het voornemen toegelicht en geregeld wordt. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het westen van de dorpskern van Nes op Ameland. Op figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Globale ligging van het plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplan

Het plangebied is juridisch-planologisch geregeld in het bestemmingsplan Nes, dat op 24 november 2014 is vastgesteld. Op basis van het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied de enkelbestemming 'Agrarisch - Bedrijf' en geldt ter plaatse van de schuur de functieaanduiding 'karakteristiek'. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht'.

De gronden binnen de bestemming 'Agrarisch - Bedrijf' zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van agrarische bedrijven met een in hoofdzaak grondgebonden agrarische bedrijfsvoering en een bedrijfswoning, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep. Een gebouw moet altijd binnen een bouwvlak worden gebouwd.

Binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' zijn de gronden mede bestemd voor het behoud, herstel en de uitbouw van de in de toelichting van het geldende bestemmingsplan aangegeven cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied en zijn bebouwing. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

• a. indien een gevellijn is aangegeven, zal (zullen) per hoofdgebouw één (of meer) gevel(s) in de gevellijn worden gebouwd;
• b. de hoofdgebouwen zullen zijn voorzien van een kap in de vorm van een zadeldak, een schilddak of een afgeknot schilddak;
• c. de bouwhoogte van de openingen van de in de gevelbouwgren(s)(zen) gebouwde gevel(s) zal groter zijn dan de breedte.

In figuur 1.2 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weergegeven ter plaatse van het plangebied.

Figuur 1.2 Uitsnede geldende bestemmingsplan Nes

1.4 Leeswijzer

Na bovenstaande inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie, de gewenste ontwikkelingen en de ruimtelijke inpassing daarvan en de vertaling naar uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten getoetst aan het, voor het plan relevante, beleid op rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de vertaling van de uitgangspunten uit hoofdstuk 2, 3 en 4 naar een juridische regeling. Ten slotte worden in hoofdstuk 6 de maatschappelijk en economische uitvoerbaarheid van het plan besproken.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt in het westen van de dorpskern van Nes. In het plangebied staat een verouderde, grotendeels door toedoen van een storm vervallen boerderij-schuur met een kleinere schuur ten zuiden hiervan. Tussen beide gebouwen door staan bosschages en bomen. De overige gronden in het plangebied betreffen agrarisch grasland. Ten westen en zuiden van deze bebouwing zijn de gronden ingericht als agrarisch grasland.

Aan de noord- en oostzijde van het plangebied staan voornamelijk vrijstaande woningen aan de Rixt van Doniastraat en de Ballumerweg. Ook zijn er andere functies langs deze straten aanwezig, waaronder een pizzeria en detailhandel (schoenenwinkel). Direct ten noorden van de schuur staat een vakantiehuis. In figuur 2.1 is een luchtfoto weergegeven van de huidige situatie in het plangebied.

Figuur 2.1 Luchtfoto van de huidige situatie

2.2 Gewenste situatie

In de voorgenomen situatie wordt de verouderde, deels afgebrande en vervallen boerderij-schuur getransformeerd tot twee reguliere woningen met per woning een ondergeschikt recreatief appartement. Eén van de reguliere woningen komt in het achterste deel van de schuur (zuidwestzijde) en krijgt haar entree aan de noordzijde van het plan. Deze woning wordt ontsloten via de bestaande inrit die aansluit op de Rixt van Doniastraat aan de noordzijde van het plangebied.

De andere reguliere woning is levensloopbestendig. Net als de ondergeschikte recreatieve appartementen wordt deze in het noordoostelijke deel van de schuur gerealiseerd. Deze woningen krijgen een gezamenlijke entree en worden via een oprit aan het Verdekspad ontsloten. Deze nieuwe oprit aan het Verdekspad is noodzakelijk omdat het privaatrechtelijk niet mogelijk is gebleken de huidige oprit aan de Rixt van Doniastraat qua gebruik te intensiveren (zie hiervoor paragraaf 6.1). Daarbij komt dat dit zal leiden tot extra verkeersbewegingen in de Rixt van Doniastraat, hetgeen ongewenst is omdat de dorpskern van Nes autoluw is.

In de verblijfsrecreatieve appartementen wordt ruimte geboden vaan maximaal vier personen per appartement, conform de Beleidsregels verblijfsrecreatie (vastgesteld door de gemeenteraad op 24 april 2023). De schuur ten zuiden van de boerderij-schuur wordt in gebruik genomen als bijgebouw bij de woning.

Een situatietekening van de voorgenomen situatie ten aanzien van de boerderij-schuur is weergegeven in figuur 2.2. Impressies zijn weergegeven in figuur 2.3. Het gehele stedenbouwkundig plan van de ontwikkeling is opgenomen als bijlage 1.

Figuur 2.2 Voorgenomen situatie boerderij-schuur

Figuur 2.3 Impressies van de schuur in de voorgenomen situatie

Ruimtelijke inpassing

De voorgenomen woningen sluiten functioneel goed aan op de directe omgeving. Zowel ten noorden als ten oosten van het plangebied is eveneens sprake van woningen. Dit is een functie die goed past in een dorpskern. Doordat de boerderij-schuur wordt herbouwd in de originele vorm, waarna de verschillende voorgenomen functies er in gerealiseerd worden, sluit de bouwvorm direct aan op het bestaande bebouwingsbeeld. De uitstraling van een (oude) boerderij wordt hiermee behouden.

Door de woningen ten westen van de reeds gerealiseerde woningen aan de Rixt van Doniastraat te realiseren, ontstaat een woongebied dat aansluit bij de bestaande bebouwde structuur van de dorpskern van Nes en op deze wijze passend is in de omgeving.

De inrit die aansluit op het Verdekspad wordt nieuw aangelegd. Daar is nu sprake van grasland. Om de inrit op goede wijze in het landschap te verwerken wordt deze onverhard aangelegd en worden geen hagen, verlichting en dergelijke langs de inrit aangelegd.

Het plangebied sluit aan de westzijde aan op het buitengebied. Binnen het plangebied wordt aan deze zijde een overgangsgebied gerealiseerd naar de weidegronden die in het buitengebied liggen. Hier wordt een bloemrijke zone aangelegd van inheemse planten, aangevuld met tuinplanten. Er komt geen hoogopgaande beplanting om een geleidelijke overgang te realiseren. Bovendien worden er zo zichtlijnen richting het buitengebied behouden.

Verkeer en parkeren

Het plangebied wordt via twee ontsluitingen aangesloten op de bestaande infrastructuur in het dorp. De twee ondergeschikte recreatieve appartementen en één van de reguliere woningen in de boerderij-schuur worden ontsloten middels een oprit aan het Verdekspad. De andere reguliere woning wordt ontsloten op de Rixt van Doniastraat.

Om de verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte te berekenen is gebruik gemaakt van de VNG-publicatie 381. Er is uitgegaan van de stedelijkheidsgraad 'niet stedelijk' en een ligging in de 'rest bebouwde kom'.

De verkeersgeneratie voor 2 reguliere woningen (aangehouden als vrijstaande woning) en 2 ondergeschikte recreatieve appartementen (hiervoor is de categorie 'bungalowpark (huisjescomplex) aangehouden) bedraagt 22 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Dit is onderverdeeld in 8,7 mvt/etmaal per woning en 2,1 mvt/etmaal per recreatieappartement. Dit aantal wordt verdeeld over de Rixt van Doniastraat (9 mvt/etmaal) en het Verdekspad afgewikkeld (13 mvt/etmaal). Gezien het lage aantal leidt dit niet tot belemmeringen.

De parkeerbehoefte bedraagt 1,9 parkeerplaatsen per woning en 1,6 per ondergeschikt recreatief appartement. Afgerond komt dit neer op een totale parkeerbehoefte van 7 parkeerplaatsen. Op de toekomstige percelen is ruim voldoende ruimte om te voorzien in deze parkeerbehoefte. Daarmee wordt deze geheel op eigen terrein voorzien.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Met betrekking tot het beleidskader wordt gekeken naar het rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid. In dit hoofdstuk is daarom een omschrijving van het beleid op deze drie schaalniveaus opgenomen, met daarin een toetsing van het plan aan alle relevante beleidsstukken.

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie.
• 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden.
• 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Uitvoering

De NOVI gaat vergezeld van een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.

De ontwikkeling in het plangebied raakt, gezien de relatief zeer kleine omvang, geen opgaven die zijn opgenomen in de NOVI.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen. Voor het project zijn geen nationale belangen van belang.

Wel zijn de beleidsregels met betrekking tot de Waddenzee relevant. Bij nieuwe ruimtelijke plannen die betrekking hebben op de Waddenzee en het Waddengebied moet een beoordeling plaatsvinden van de mogelijke gevolgen voor de landschappelijke en cultuurhistorische waarden in het gebied. Deze waarden zijn in de verordening benoemd. Nieuwe bebouwing of verandering van het gebruik is niet toegestaan als dit leidt tot significante aantasting van de waarden in het gebied.

Binnen het plangebied wordt een vervallen schuur getransformeerd tot twee inpandige reguliere woningen en twee ondergeschikte recreatieve appartementen. De woningen worden binnen of aansluitend op bestaand bebouwd gebied gebouwd en sluiten functioneel aan op de woningen in de directe omgeving. Daarmee leidt het initiatief niet tot aantasting van de kernkwaliteiten van de Barro die betrekking hebben op het Waddengebied. Het voornemen is daarom niet in strijd met het gestelde in de SVIR en het Barro.

Ladder voor Duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In 2017 is de Ladder herzien. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een ruimtelijke project dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toepassing ladder voor duurzame verstedelijking

Met dit project worden twee nieuwe reguliere woningen en twee ondergeschikte recreatieve appartementen ontwikkeld in het bestaand bebouwd gebied. Op basis van jurisprudentie is de ontwikkeling van deze woningen geen stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de ladder voor duurzame verstedelijking. Hier is pas sprake van bij de ontwikkeling van minimaal elf woningen. Daarom is toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet noodzakelijk en is het voornemen niet in strijd met de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciale beleid is uiteengezet in de Omgevingsvisie Provincie Fryslân. De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn in de regelgeving vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. De nieuwe omgevingsverordening is nog niet vastgesteld.

Omgevingsvisie Provincie Fryslân 'De romte diele'

De hoofdambitie van de provincie voor de Friese leefomgeving is brede welvaart in een vitaal, veerkrachtig, karakteristiek en gezond Fryslân. In de Omgevingsvisie werkt de provincie de provinciale ambities, opgaven, doelen en werkwijze voor de komende jaren uit. De werkwijze is gestoeld op negen principes:

Inhoudelijke principes

• 1. zuinig ruimtegebruik;
• 2. omgevingskwaliteit als ontwerpbasis;
• 3. koppelen van ambities;
• 4. gezondheid en veilig;

Samenwerkingsprincipes

• 1. rolbewust;
• 2. decentraal wat kan;
• 3. ja, mits;
• 4. aansluiting zoeken;
• 5. sturen op proces, ruimer op inhoud.

Dit is vertaald naar vier urgente opgaven die de provincie wil aanpakken:

• 1. Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar;
• 2. Fryslân zet de energietransitie met kracht voort;
• 3. Fryslân wordt klimaat-adaptief ingericht;
• 4. Fryslân versterkt de biodiversiteit.

Toetsing

De opgave Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar bestaat onder meer uit het grootschalig opknappen van bestaande bebouwing en het aanbod aan woningen afstemmen op de bevolking. De provincie stimuleert dit. Daarnaast zet de provincie in op zorgvuldig ruimtegebruik en gaat inbreiding boven uitbreiding. Benutting van bestaande locaties en bestaande capaciteit staat voorop. Wanneer in het bestaand gebied niet aan de behoefte kan worden voldaan, wordt pas naar uitbreiding gekeken. De provincie voert periodiek prognoses uit naar de behoefte aan woningbouw en ondersteund gemeenten met het toepassen van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

De voorgenomen woningbouwlocatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Het betreft een herontwikkeling van een bestaande vervallen schuur. Daarmee is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. In paragraaf 3.3 is gemotiveerd dat de woningen voorzien in een behoefte. Daarmee is het plan in overeenstemming met het provinciale beleid.

Verordening Romte Fryslân

In de Verordening Rome Fryslân is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

In artikel 1 van de verordening worden regels gegeven gericht op het bundelen van stedelijke functies in bestaand bebouwd gebied. Wanneer dit niet mogelijk is, kan aansluitend op bestaand bebouwd gebied een uitbreidingslocatie worden toegestaan. Volgens de kaart bij de verordening valt de locatie binnen het bestaand bebouwd gebied. Hier kunnen stedelijke functies, zoals wonen maar ook recreatieve functies, gerealiseerd worden.

In artikel 3 is bepaald dat een ruimtelijk plan voor woningbouw in overeenstemming moet zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. In paragraaf 3.3 is opgenomen dat het initiatief in overeenstemming is met het woningbouwprogramma dat is opgenomen in de Woonvisie Ameland 2017. Daarmee is het voornemen eveneens in overeenstemming met de Verordening Romte Fryslân.

3.3 Gemeentelijk beleid

Woonvisie Ameland

Het gemeentelijk woonbeleid is vastgelegd in de Woonvisie Ameland in 2017. De Woonvisie dient als toetsingskader voor woningbouwinitiatieven.

De gemeente streeft naar een vitaal wooneiland waar alle leeftijdsgroepen en alle inkomensgroepen samen wonen. Om draagvlak te houden wil Ameland meer jongeren en gezinnen binden. Er is een tekort aan huisvesting voor vakmensen in recreatie, horeca en maatschappelijk cruciale middenkaderfuncties zoals onderwijs, zorg en (semi)onderhoud. Daarnaast wil de gemeente dat mensen op Ameland blijven wonen. Daarom moeten levensloopgeschikte woningen gecreëerd worden. In de woonvisie is opgenomen dat voor de periode 2016-2020 een woningbouwruimte is afgesproken van circa 90 woningen met de provincie Fryslân.

Binnen het plangebied worden slechts twee reguliere woningen, en twee ondergeschikte recreatieve appartementen gerealiseerd, waarmee een vervallen locatie opgewaardeerd wordt. Dit aantal past binnen de geldende woonvisie.

Toerismebeleid Ameland: Van meer naar beter

De moderne wereld verandert exponentieel. En de huidige situatie is anders dan die van 10 jaar geleden. Op Ameland is het op bepaalde momenten en bepaalde plaatsen te druk. Daardoor staat de natuur onder druk, ervaren inwoners periodiek overlast en vormt de bereikbaarheid voor zowel bewoners als bezoekers een knelpunt. Het succes dreigt daardoor weg te vloeien. Daarnaast zijn er ook duidelijk effecten op andere domeinen zoals wonen, energie, veiligheid en natuur. Omdat toerisme en recreatie de primaire economische dragers van Ameland zijn, bestaat er behoefte aan een meer duurzame ontwikkeling die mede inspeelt op de leefbaarheidseisen van de inwoners van Ameland. Daarom vraagt ook de toeristische ontwikkeling van Ameland om periodiek aangepast beleid voor de sector. Er is daarom nieuw toeristisch beleid ontwikkeld.

Aan de hand van vier doelen voor de komende 10 jaar (en verder) ziet de gemeente kansen om toerisme op Ameland duurzaam te laten ontwikkelen, zodat het de cruciale bijdrage kan blijven leveren aan de Amelander economie en leefbaarheid.

Doel 1 Diversiteit: Gevarieerd en karaktervol aanbod, passend bij Ameland

De focus ligt hier op vernieuwende concepten. De gemeente Ameland stelt hoge eisen aan verblijfsrecreatie(plannen). Daarnaast moet de natuur voorop staan.

Doel 2 Verbondenheid: Een comfortabele reis van Holwerd naar Ameland en vice versa

Mede om de drukte te dempen, wordt er gestreefd naar een reductie van het aantal bezoekers dat de auto meeneemt naar het eiland.

Doel 3 Draagkracht: Ameland beseft dat toerisme een middel is om ‘Ameland’ te blijven: trots op ons toerisme

Door meer auto’s, druk op de natuur en tekort aan arbeidsplaatsen neemt de draagkracht van Ameland voor toerisme af. Het eiland lijkt feitelijk langzaam minder goed in staat de gasten een waardevol verblijf te bieden. Daarbij begint ook het draagvlak onder bewoners scheuren te vertonen. Daarom wil de gemeente de drukte en drukte beleving dempen. Ook komt er meer ruimte voor personeelshuisvesting.

Doel 4 Menselijk handelen: Van winst-maximalisatie naar eiland-optimalisatie

Toerisme op Ameland is van de Amelanders. Om dat zo te houden wil de gemeente dat de positieve effecten ervan vooral bij de Amelanders terecht komen. Dus van winst-maximalisatie naar eiland-optimalisatie.

In het nieuwe toerismebeleid van Ameland gelden een aantal subdoelstellingen:

• Verminderen van de drukte(beleving);
• Stimuleren van vernieuwing;
• Verbeteren van de bereikbaarheid;
• Stimuleren van de verduurzaming;
• Behouden en verbeteren van de kwaliteit van de natuur;
• Aantrekken van bezoekers die passen bij Ameland;
• Amelands blijven;
• Aanpakken van de personeelsopgave;
• Grip op de ontwikkelingen van investeerders van buitenaf.

Aan de andere kant zijn er voldoende toeristische bedden op Ameland. Door middel van het nieuwe beleid besluit de gemeente uiterst strikt om te gaan met initiatieven voor nieuwe (of vernieuwing van) logiesaccommodaties.

In afstemming met de gemeente is het consensusplan opgesteld waar zowel de gemeente als de aanvrager mee kunnen instemmen. De ontwikkeling past binnen de doelstellingen van de gemeente Ameland. De uitwerking van het beleid is uitgewerkt in de Beleidsregels Verblijfsrecreatie 2023.

Conclusie

Dit bestemmingsplan geeft invulling aan het nieuwe toerismebeleid van de gemeente Ameland. Er is een directe link tussen dit plan en het beleid van de gemeente.

Beleidsregels verblijfsrecreatie

Op 24 april 2023 heeft de gemeente Ameland nieuwe beleidsregels rondom verblijfsrecreatie vastgesteld. Deze beleidsregels zijn een praktische uitwerking van de uitgangspunten zoals die zijn beschreven in het toerismebeleid Ameland: Van meer naar beter. De onderstaande criteria vormen de basis van de beleidsregels voor verblijfsrecreatie voor alle sectoren:

• helder is hoe de kwaliteit van het verblijf vanuit ruimtelijk oogpunt verbetert;
• gestreefd wordt naar een bescheiden beeldkwaliteit ten opzichte van de omgeving en passend gebruik van materialen;
• uitgewerkt is op welke wijze mogelijke overlast voor de omgeving wordt voorkomen;
• het plan is voorzien van een natuurparagraaf;
• het plan levert een bijdrage aan maatschappelijke kansen op Ameland;
• het bouwplan moet passen binnen de bebouwingskarakteristiek van de directe omgeving;
• nieuwe plannen zijn energieneutraal;
• nieuwe plannen dienen met een inspanningsverplichting aan te tonen hoe personeelshuisvesting is geregeld.

Recreatief (mede)gebruik van woningen

Naast de algemene regels gelden ten aanzien van het recreatief medegebruik van woningen nog de volgende regels:

• 1. volledig recreatief gebruik van woningen is niet toegestaan, de gemeente treedt hier actief tegen op;
• 2. bedrijfswoningen worden in deze gelijkgeschakeld aan woningen;
• 3. Per woning mag maximaal 40% van het totale gebruiksoppervlak beschikbaar worden gemaakt voor recreatief medegebruik. Dit moet worden gerealiseerd in het hoofdgebouw al dan niet in een aan- of uitbouw en is zeer zeker geen vrijstaand gebouwtje. Bij de herziening van bestemmings-/omgevingsplannen wordt dit medegebruik middels een aanduiding verblijfsrecreatie (VR) opgenomen. De voorwaarde hierbij is dat het recreatief medegebruik van ondergeschikt belang is;
• 4. een nieuw appartement of B&B in een woning wordt alleen toegestaan in een woning waar de eigenaar zelf staat ingeschreven en dus daadwerkelijk het hoofdverblijf heeft. In bijzondere gevallen zoals bij een erfsituatie kan hiervan worden afgeweken. Een appartement of B&B in een woning kan ruimtelijke gevolgen en gevolgen voor de leefbaarheid hebben. Dit betekent dat een appartement of B&B alleen wordt toegestaan in een woning die door de eigenaar zelf wordt bewoond. Op die manier is het appartement een manier voor de eigenaar-bewoner om de woonlasten te drukken, is er directe betrokkenheid bij het toeristisch product en is het toezicht en beheer gewaarborgd;
• 5. per woning mag er maximaal één appartement of mogen maximaal twee B&B-kamers aanwezig zijn of gerealiseerd worden;
• 6. een nieuw appartement of B&B in een woning mag voor maximaal vier personen zijn;
• 7. wanneer het feitelijk gebruik van een omgevingsvergunning of VR aanduiding in het bestemmingsplan niet meer van toepassing is, kan deze ingetrokken c.q. verwijderd worden;
• 8. vrijstaande bijgebouwen voor recreatief medegebruik zijn niet toegestaan. Een uitzondering geldt voor bestaande vrijstaande recreatieve bijgebouwen volgens de lijst van 1983 (in 2013 geactualiseerd). Deze bestaande vrijstaande recreatieve bijgebouwen krijgen een positieve bestemming binnen de bestemming Wonen, waarbij het bestaande bijgebouw, of deel van een bijgebouw, specifiek op de verbeelding wordt aangeduid. Uitbreiding van het recreatieve gebruik is niet toegestaan. In de regels van de bestemmingsplannen wordt de voorwaarde opgenomen dat het recreatieve gebruik van het bijgebouw is gekoppeld aan het op het perceel aanwezige hoofdgebouw. In het bestemmingsplan valt het recreatieve bijgebouw onder de normale regeling voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, en wordt meegeteld bij de maximaal toegestane oppervlakte.

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt slechts een deel (niet meer dan 40%) van de boerderijschuur in beslag genomen door ondergeschikte recreatie appartementen. Door de schuur op te bouwen naar de voormalige maatvoering wordt aangesloten bij de bebouwingskarakteristiek van de locatie. in hoofdstuk vier van dit plan is een 'natuurparagraaf' opgenomen. Het voorgenomen initiatief voldoet aan de gestelde regels uit de Beleidsregels Verblijfsreceatie.

Welstandsbeleid

Met de welstandsnota gemeente Ameland (2016) wil de gemeente het behoud van de basiskwaliteiten van de gebouwde omgeving behouden. De gemeente hecht waarde aan de omgevingskwaliteit en ziet daarbij onderscheid tussen de verschillende gebieden die de gemeente rijk is. Het plangebied valt onder het deelgebied 'Nes' en binnen het welstandsgebied 'Oude Kern'. De ontwerpen van de woningen worden te zijner tijd door de welstandscommissie beoordeeld en zullen moeten voldoen aan de geldende welstandscriteria.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de haalbaarheid en de uitvoerbaarheid van het project. Meer concreet wordt beoordeeld hoe het plan zich verhoudt tot de diverse milieukaders (zoals archeologie, bodem, externe veiligheid, geluid, flora en fauna, luchtkwaliteit en water).

4.1 Vormvrije m.e.r.-notitie

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt, moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2).

De beoogde ontwikkeling betreft een perceelsgebonden ontwikkeling en is niet aan te merken als een stedelijk ontwikkelingsproject in het kader van het Besluit Mer. Daarom is het niet noodzakelijk om in het kader van de voorgenomen ontwikkeling een vormvrije m.e.r.-beoordeling op te stellen. Desondanks blijkt uit de paragrafen die in dit hoofdstuk zijn opgenomen dat er geen sprake is van belemmeringen op het gebied van milieu- en omgevingsaspecten voor dit plan.

4.2 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming is gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs uit te sluiten is.

Om de omgeving van het plangebied overheerst de woonfunctie. Het gebied ligt aan de rand van een woonbuurt, voornamelijk omgeven door andere woningen. Woningen in dit gebied zijn in beginsel dan ook inpasbaar.

Ten noorden van het plangebied, aan de Ballumerweg, zijn een restaurant en een schoenenwinkel aanwezig. Voor deze inrichtingen geldt beide milieucategorie 1 en een richtafstand van 10 meter. De woningen in het plangebied liggen echter op minimaal 45 meter afstand. Daarmee wordt voldaan aan de richtafstand en is geen nader onderzoek noodzakelijk.

4.3 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening wordt in geval van ruimtelijke ontwikkelingen aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Het plangebied maakt deel uit van agrarische (cultuur)gronden. Omdat de voorgenomen ontwikkeling een (recreatieve) woonfunctie betreft, is sprake van een milieugevoelige functie. De kaart van het Bodemloket geeft geen verontreiniging van het plangebied weer. Gedurende de geschiedenis is het plangebied altijd in gebruik geweest als agrarische cultuurgrond. De verwachting is daarom dat de bodem voor de nieuwe functie voldoende kwaliteit heeft.

In het kader van dit plan is het formulier 'Beknopt historisch onderzoek locatie ingevuld'. Daaruit blijkt ook dat geen sprake is van een te verwachten bodemverontreiniging. Hiermee kan worden gesteld dat de bodemgesteldheid ter plaatse de voorgenomen woningbouw niet belemmerd.

4.4 Geluid

Ten aanzien van geluidshinder is de Wet Geluidhinder (Wgh) van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidshinder in de toekomst. Op grond van de Wgh geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidszones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

Toetsing

De voorgenomen woningen wordt niet gerealiseerd in een geluidzone van een geluidzoneringsplichtige weg. De wegen rondom het plangebied betreffen allen 30 km/uur-wegen. Omdat de verkeersintensiteiten van deze wegen dusdanig laag is, kan er van uit worden gegaan dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.5 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg ban te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Toetsing

In de voorgenomen situatie worden slechts twee reguliere woningen en twee ondergeschikte recreatieve appartementen gerealiseerd. Het aantal verkeersbewegingen neemt daarom niet significant toe en dit aantal valt ruim binnen de NIBM-grenswaarde. De beoogde ontwikkeling draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarnaast is de lucht op Ameland relatief heel schoon. Het is dan ook zeer onwaarschijnlijk dat de grenswaarden voor luchtkwaliteit zullen worden overschreden door de realisatie van twee woningen. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.6 Archeologie

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

FAMKE

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd-bronstijd (300.000 - 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr. - 1500 n Chr.).

Figuur 4.1 Ligging plangebied van FAMKE-advieskaart 'Steentijd-Bronstijd'

Figuur 4.2 Ligging plangebied van FAMKE-advieskaart 'IJzertijd - Middeleeuwen'

Op basis van de advieskaart Steentijd- Bronstijd is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. Op basis van de advieskaart IJzertijd - Middeleeuwen geldt een onderzoeksplicht voor ingrepen met een oppervlakte vanaf 500 m2.

Toetsing

In dit geval worden twee woningen en twee ondergeschikte recreatieve appartementen gerealiseerd binnen de bestaande bebouwing van een voormalige boerderij-schuur. Ten behoeve van deze ontwikkeling wordt geen nieuwe grond geroerd. Bovendien heeft de schuur een oppervlakte van 290 m2 en komt dit dus niet boven de grenswaarde uit. Daarom is archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. Ter bescherming en het behoudt van de archeologische (verwachtingswaarden) is een archeologische dubbelbestemming in het plan opgenomen.

4.7 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Toetsing

Om te onderzoeken of sprake is van cultuurhistorische waarden is gebruik gemaakt van de Cultuurhistorische Kaart Fryslân en het geldende bestemmingsplan. Hieruit is naar voren gekomen dat de schuur, waar twee reguliere en twee ondergeschikte recreatieve appartementen in worden gerealiseerd, als karakteristiek is aangemerkt. Daarnaast maakt het hele plangebied deel uit van het beschermd dorpsgezicht van Nes.

Beschermd dorpsgezicht

In 1969 is de oude dorpskern van Nes aangewezen als Beschermd Dorpsgezicht. De cultuurhistorische waarden die gelden voor het Beschermd Dorpsgezicht van Nes worden in het bestemmingsplan extra beschermd. Ten opzichte van de rest van de bebouwde kom uit zich dit in een toegespitste regeling ten aanzien van bebouwing. In het aanwijzingsbesluit is opgenomen dat Nes bestaat uit een groepering van zogenaamde Amelandse huizen, die op vrije erven bijeen zijn gelegen. Gebouwd volgens een niet vooraf bepaald plan, wordt het aanlegpatroon bepaald door de thans verharde wegen, die onregelmatig tussen de met woningen bebouwde kavels doorlopen. Gezamenlijk vormen de woningen, met de begroeide, omhegde erven en de wegbeplantingen, een groepering, waarvan het beeld van algemeen belang is wegen de schoonheid van het geheel. De boerderij aan de Rixt van Doniastraat 15 (waarvan nummer 15a de boerderij-schuur betreft) wordt van belang geacht ten aanzien van de ongeschonden relatie met de aangrenzende weilanden.

Karakteristiek

De boerderij-schuur aan de Rixt van Doniastraat 15(a) is aangeduid als karakteristiek pand en betreft tevens een rijksmonument. Het waardevolle aan het pand betreft met name de hoofdvorm en het gevelaanzicht. In het geldende plan is een bouwaanduiding opgenomen waarin is bepaald dat er uitsluitend werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uitgevoerd mogen worden indien de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en zonder ingrijpende wijzigingen aan het pand niet kan worden hersteld, dan wel als de karakteristieke hoofdvorm in redelijkheid niet te handhaven is, dan wel het delen betreft van een pan of bijgebouwen die op zichzelf niet als karakteristiek zijn aan te merken, en door sloop van deze delen geen onevenredige aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt.

In dit geval is de bestaande boerderij-schuur vervallen en deels ingestort. De huidige bebouwing is daarmee niet langer te handhaven vanwege veiligheidsrisico's. De boerderij-schuur zal worden hersteld en de oorspronkelijke hoofdvorm wordt bij benadering nagebouwd. Door zoveel mogelijk in deze vorm terug te bouwen, wordt de karakteristieke waarde van het pand zo goed mogelijk benaderd. Die is namelijk bepaald op de hoofdvorm van de bebouwing. De waarden van het beschermd dorpsgezicht worden niet aangetast omdat de boerderij-schuur verder inpandig wordt verbouwd en er geen afbreuk wordt gedaan aan de relatie met de agrarische gronden er omheen. Daarmee worden de cultuurhistorische waarden in het dorp niet geschonden.

4.8 Ecologie

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.

Toetsing

Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden als Natura 2000 en Natuur Netwerk Nederland. Wel ligt het NNN beheersgebied ten westen van het plangebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het gebied 'Duinen Ameland' op circa 400 meter afstand tot het plangebied. Iets verder ten noorden, op 1,7 kilometer afstand ligt de Noordzeekustzone. Tot slot ligt de Waddenzee op circa 600 kilometer ten zuiden van het plangebied. Het plangebied is gelegen binnen en aansluitend op bestaand stedelijk gebied. Binnen het plangebied worden twee reguliere en twee ondergeschikte recreatieve appartementen ontwikkeld. De ontsluiting hiervan verloopt over bestaande infrastructuur en doorkruist geen van de beschermde natuurgebieden. Gezien de relatieve kleinschaligheid van het plan kan gesteld worden dat geen sprake is van aantasting van deze gebieden.

Stikstofdepositie

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een stikstofberekening uitgevoerd voor zowel de aanleg- als de gebruiksfase. Hieruit komt naar voren dat er geen sprake is van significante stikstofdepositie op stikstofgevoelige gebieden. Het onderzoek is opgenomen als bijlage 2.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Het huidige pand is door een brand grotendeels verloren gegaan. De restanten zullen worden afgebroken, waarna de schuur in hetzelfde volume opnieuw zal worden opgebouwd. Door de brand zijn mogelijke verblijfplaatsen voor beschermde soorten eveneens verloren gegaan. De constructie heeft geen dak meer. In het kader van dit project is een quickscan flora en fauna uitgevoerd, die is opgenomen als bijlage 3. Uit het onderzoek komt naar voren dat een nader onderzoek naar huismussen uitgevoerd dient te worden ten behoeve van de werkzaamheden aan het schuurtje op het perceel. Dit onderzoek dient voor de uitvoering van de werkzaamheden te hebben plaatsgevonden. Indien er nesten van de huismus en/of andere broedende vogels worden aangetroffen, zal hiervoor een ontheffing worden aangevraagd bij de Provincie Fryslân. Voor het overige is de zorgplicht van toepassing.

4.9 Water

Toetsingskader

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Toetsing

Het project is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt aan het Wetterskip Fryslân. Hieruit is naar voren gekomen dat de korte procedure van toepassing is. Dit houdt in dat de aanwezige wateraspecten van invloed zijn op het plan. In deze paragraaf wordt ingegaan op deze wateraspecten. Het resultaat van de watertoets is opgenomen als bijlage 4.

Waterkwantiteit

Ten aanzien van de (recreatie)woningen geldt dat er geen sprake is van toenemende verharding, omdat de boerderij-schuur in de huidige situatie al aanwezig is. Het verhard oppervlak neemt niet toe met de voorgenomen ontwikkeling, bovendien wordt op dezelfde locatie teruggebouwd. In bijlagen 5 en 6 zijn de verhardingsoppervlakten in de huidige en nieuwe situatie weergegeven. Hieruit is te herleiden dat de verharding afneemt. Overigens worden er geen kelders aangelegd onder de toekomstige woningen.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

In dit geval wordt aangesloten op de bestaande riolering. De boerderij wordt overwegend niet voorzien van goten. Hemelwater wordt afgevoerd naar het maaiveld. De dakgoot tussen de beide zadeldaken krijgt een afvoer richting de bomen aan de zuidzijde. Daar loopt een sloot, met een overloop op een sloot die afwatert richting het Verdekspad.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. Hier wordt in de uitvoeringsfase rekening mee gehouden.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden.

Binnen en rondom het plangebied is geen sprake van beheerzones waar rekening mee gehouden dient te worden.

4.10 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beheersen van risico's die mensen lopen door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen in hun omgeving. De risico's moeten aanvaardbaar zijn. Met het oog daarop heeft de rijksoverheid risiconormen vastgesteld waarmee bedrijven, wegbeheerders en vervoerders, maar ook gemeenten en provincies, rekening dienen te houden. Voor situaties waarbij het ontwikkelingsgebied binnen het invloedsgebied van een risicobron ligt, moet het resultaat van een risicoanalyse getoetst worden aan de gestelde risiconormen.

Van de ramptypes die verband houden met externe veiligheid zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking tot:

• inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Toetsing

Om te bepalen of in en in de nabijheid van het plangebied risicovolle objecten aanwezig zijn die het planvoornemen kunnen belemmeren, is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in de directe nabijheid van het plangebied geen risicovolle functies/installaties, transportroutes en buisleidingen aanwezig zijn die invloed hebben op de ontwikkeling in het plangebied.

4.11 Kabels en Leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de grotere verbindingen en hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied liggen geen kabels of leidingen die moeten worden voorzien van een planologische regeling. Wel is er sprake van een vrijwaringszone.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

5.1 Het juridisch systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In het voorliggende bestemmingsplan wordt de beoogde situatie vastgelegd. Het plangebied in dit plan heeft twee bestemmingen gekregen.

Wonen

Het plangebied is bestemd als 'Wonen-1'. Reguliere woningen zijn hierbinnen toegestaan, de ondergeschikte recreatieve appartementen zijn toegestaan door toepassing van de aanduiding 'verblijfsrecreatie'. In de specifieke gebruiksregels is het aantal recreatieve woningen beperkt tot maximaal 2. De maatvoering is afgestemd op de voorgenomen goot- en bouwhoogte. Maximaal 40% van het oppervlak mag worden ingezet voor de ondergeschikte recreatieve appartementen om zo te voorkomen dat deze functie gaat overheersen. Ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' is een bijgebouw toegestaan.

Waarde - Archeologie 2

Ameland kent twee omvangrijke gebieden waar zich archeologische resten kunnen bevinden. Dit zijn de hoger gelegen gebieden, die al vroeg geschikt zijn geweest voor bewoning. Daarom hebben deze gebieden volgens de archeologische verwachtingskaart van de provincie (de FAMKE) een hoge verwachtingswaarde. Het plangebied valt binnen één van deze gebieden. Op grond daarvan beveelt de provincie Fryslân aan om bij ingrepen van meer dan 500 m2 een karterend archeologisch onderzoek te verrichten. Voor dit gebied is een beschermende regeling opgenomen, namelijk de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'.

Waarde - Beschermd dorpsgezicht

Het plangebied is onderdeel van het beschermd dorpsgezicht van Nes. Ten aanzien hiervan is een beschermende regeling opgenomen die in overeenstemming met het geldende plan is.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Ontsluiting van de woningen en recreatieve appartementen

Er is sprake van een recht van overpad om het perceel aan de Rixt van Doniastraat 15a te bereiken. Het recht van weg voorziet in het gebruik ten behoeve van de eigena(a)r(en) van het zogenaamde 'heersend erf', ten laste van de ' dienende erven'. Bezoekers en derden vallen daarom per definitie niet onder dit recht. De gewenste ontsluiting voor een extra woning en twee recreatieve appartementen woning naar de Rixt van Doniastraat via het bestaande recht van overpad zal voor de eigenaren van de twee percelen tot een onevenredige verzwaring van het recht gaan leiden en gaat tevens resulteren in een aanzienlijke verhoging van de verkeersbewegingen op de Rixt van Doniastraat. De eigenaren van de dienende erven hebben aangegeven geen medewerking te verlenen aan het intensiveren van het gebruik van de oprit aan de Rixt van Doniastraat. Dit houdt in dat het privaatrechtelijk gezien enkel mogelijk is om één woning, de woning van de aanvrager in de achterkant van de nieuw te bouwen 'romp', te ontsluiten via de Rixt van Doniastraat. De tweede woning en beide recreatieve appartementen dienen bereikt te worden via een nieuwe oprit aan het Verdekspad. Voor de ontsluiting van de woning via de Rixt van Doniastraat wordt in principe uitgegaan van één personenauto. Auto's of andere voertuigen van bezoekers, of het mee naar huis nemen van bijvoorbeeld bedrijfswagens via deze weg zijn niet toegestaan omdat de Rixt van Doniastraat autovrij/autoluw is en dit volgt uit het recht van weg.

Na gezamenlijk overleg hebben de eigenaren van de beide percelen besloten geen medewerking te verlenen aan de uitbreiding van het bestaande recht om te komen en gaan naar de Rixt van Doniastraat. Dit is inmiddels ook mondeling meegedeeld aan de initiatiefnemer.

Inspraak en overleg

Het bestemmingsplan is eerst als voorontwerp aan overlegpartners toegestuurd. Tevens zijn de direct omwonenden nauw betrokken in de totstandkoming van de planvorming. Op 14 februari 2022 is namens het college van Gedeputeerde Staten van Provincie Fryslân een vooroverlegreactie op het voorontwerpbestemmingsplan ontvangen. Hieruit kwam naar voren dat de provinciale belangen in het plan aanleiding gaven tot het maken van opmerkingen over de volgende onderwerpen: Archeologie, landschappelijke inpassing, soorten, stikstof en natuurinclusief bouwen. De volledige vooroverlegreactie is in het bezit van Gemeente Ameland. Hieronder wordt per onderwerp aangegeven in hoeverre de vooroverlegreactie heeft geleid tot aanpassingen van het voorontwerpbestemmingsplan.

Archeologie

De provincie stelt dat op grond van de FAMKE ter plaatse een onderzoek verricht dient te worden indien sprake is van een ingreep van meer dan 500 m2. Omdat de bestemmingswijziging groter is dan 500 m2 stelt de provincie dat een archeologisch onderzoek dus noodzakelijk is, waarbij ook de tuin en oprit mee dient te worden genomen.

Reactie gemeente

Er is weliswaar sprake van een plangebied groter dan 500 m², maar in dit plangebied vinden in het grootste deel geen ingrepen dieper dan 30 centimeter plaats. Dit gebeurt uitsluitend daar waar nieuwe gebouwen worden gerealiseerd. Het bestemmingsplan voorziet niet in een ingreep van meer dan 500 m² en dieper dan 30 cm. Het overgrote deel van de nieuwbouw vindt overigens plaats op geroerde grond, ter plaatse van de voormalige aangebouwde schuur. Daarnaast wordt er ten opzichte van het huidige bestemmingsplan 300 m² aan bouwvlak ingeleverd. Dit is nog onbenut bouwvlak wat volgens het huidige bestemmingsplan nog met bebouwing kan worden ingevuld. Het nieuwe bestemmingsplan voorziet in een fikse vermindering van de bouwmogelijkheden.

We blijven daarom van mening dat geen archeologisch onderzoek vereist is, ook al is het perceel groter dan 500 m2. Wél zal een archeologische dubbelbestemming opgenomen worden voor het geval er ingrepen plaatsvinden waardoor de grens van 500 m2 wordt overschreden. De archeologische dubbelbestemming zal juridisch moeten borgen dat in dat geval alsnog archeologisch onderzoek plaatsvindt.

Landschappelijke inpassing:

De provincie ziet graag drie punten aangepast met betrekking tot de landschappelijke inpassing en de ruimtelijke kwaliteit:

• borging van de landschappelijke inpassing middels een instandhoudingsverplichting van het bestaande groen;
• afstemmen van bouwvlak op de contourlijn van de aangebouwde schuur, zodat de bomenrij gehandhaafd blijft;
• op elkaar afstemmen van het bouwvlak en de bouwtekening tot maximaal de omvang van de huidige vrijstaande schuur.

Reactie gemeente

De opmerking over de landschappelijke inpassing is niet overgenomen, het gaat hier grotendeels om bestaand gebouwd gebied. Via de APV en de regeling voor het beschermde dorpsgezicht wordt dit al voldoende geborgd. Hetzelfde geldt voor het afstemmen van het bouwvlak: dit advies is niet overgenomen. Het bouwvlak is ten opzichte van het geldende plan al minder ruim en de bomenrij blijft in beginsel gehandhaafd via de regeling die in de bestemming Waarde – Beschermd dorpsgezicht is opgenomen. Desondanks is in de opzet van de plannen wel ruimte geboden voor een goede overgang van het bebouwd gebied naar het buitengebied.

Beschermde soorten

De provincie verzoekt om alsnog een quickscan flora en sauna uit te voeren om zo de effecten van de (ver)bouw inzichtelijk te maken.

Reactie gemeente

Er is een ecologische quickscan uitgevoerd. Deze is opgenomen als bijlage 3. De conclusie is dat ten aanzien van de aanwezigheid van (nesten van) huismussen een nader onderzoek nodig is. Paragraaf 4.8 is hierop aangepast en de rapportage van het onderzoek is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. Het nader onderzoek zal worden uitgevoerd voorafgaand aan de werkzaamheden. Eventueel wordt de benodigde ontheffing bij de Provincie Fryslân aangevraagd.

Stikstof

De provincie constateerde dat bij het plan nog geen AERIUS-berekening is opgesteld. Daarop adviseert de provincie om alsnog een AERIUS-berekening uit te laten voeren.

Reactie gemeente

Er is een AERIUS-berekening uitgevoerd waarbij zowel de aanlegfase als de gebruiksfase is meegenomen. Hieruit is naar voren gekomen dat er geen sprake is van significante stikstofdepositie. Paragraaf 4.8 is hierop aangepast en de rapportage van het onderzoek naar stikstofdepositie is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd.

Natuurinclusief bouwen

In de Omgevingsvisie De Romte Diele wordt ingezet op natuurinclusief ontwerpen bij nieuwe ontwikkelingen. De provincie wil vragen om bij het ontwerp hiermee rekening te houden.

Reactie gemeente

Natuurinclusief bouwen is niet iets dat het bevoegd gezag verplicht kan stellen en dat gebeurt dan ook niet in het bestemmingsplan. De gemeente kan er wel op wijzen om hier bij de uitvoering rekening mee te houden. De initiatiefnemer zal hier op gewezen worden.

Zienswijze

Vervolgens wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). De uitkomsten hiervan kunnen nieuwe niet voorziene uitgangspunten voor het bestemmingsplan geven.

Vaststelling

Het bestemmingsplan wordt vervolgens, al dan niet gewijzigd, door de raad vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid voor belanghebbenden om beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State tegen het besluit en het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een plan wordt bepaald door de financiële haalbaarheid en de grondexploitatieregeling (uit de Wro).

Financiële haalbaarheid

Bij dit plan gaat het om een particulier initiatief van de eigenaren van de gronden in het plangebied. De initiatiefnemer heeft voldoende financiële middelen beschikbaar voor de realisatie van de woningen. De initiatiefnemer heeft bovendien voor eventuele planschadeverzoeken en voor de leges voldoende middelen gereserveerd. Zo is de ontwikkeling financieel haalbaar.

Grondexploitatieregeling

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het herhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Wanneer sprake is van bepaalde bouwplannen, moet de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan opstellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan door middel van een anterieure overeenkomst. Voor vaststelling van het planologisch besluit moet duidelijk zijn hoe de kosten worden verhaald.

Daarnaast is in de grondexploitatieregeling, zoals opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening, aangegeven dat de gemeente een exploitatieplan vaststelt bij een bestemmingsplan, wanneer hierbij een bouwplan mogelijk wordt gemaakt. In dit geval wordt aan de hand van dit bestemmingsplan een bouwplan mogelijk maakt dat voorziet in de bouw van twee vrijstaande woningen. De gemeente dient voor dit bestemmingsplan dus een exploitatieplan op te stellen.

Via de leges worden de door de gemeente te maken plankosten verhaald. Daarnaast worden tussen gemeente en initiatiefnemers afspraken gemaakt over de afwikkeling van mogelijke planschade. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de betaling hiervan en heeft hiervoor middelen gereserveerd.