Zeewolde - Havenkwartier fase 1 (2e partiële herziening)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 16 februari 2021 is het Uitwerkingsplan Zeewolde - Havenkwartier fase 1 vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zeewolde. Met dit uitwerkingsplan is voorzien in de realisatie van 65 tot 67 grondgebonden en 29 tot 39 appartementenwoningen. In een tweetal appartementengebouwen wordt in de plint de mogelijkheid geboden voor vestiging van winkel- en dienstverlenende voorzieningen en daghorecabedrijven ten dienste van de woonfunctie in de omgeving.

Nu het plan gerealiseerd wordt en de omgevingsvergunningen worden aangevraagd, blijkt dat de geplande woningbouw enigszins anders wordt gerealiseerd dan oorspronkelijk de bedoeling was. De bouw van de woningen is voorzien in de geldende uitwerkingsplannen 'Havenkwartier fase 1' en 'Havenkwartier fase 1 (partiële herziening)'. De bouwmogelijkheden zijn in deze uitwerkingsplannen algemeen opgenomen.

Om de bouwmogelijkheden af te stemmen op de uitgifte van de vrije kavels en op de bouw van de vrijstaande woningen is opnieuw een partiële herziening van het uitwerkingsplan gewenst. In het uitwerkingsplan wordt per kavel een bouwvlak voor het hoofdgebouw opgenomen met een goot- en bouwhoogte.

In de verkoopinformatie worden de randvoorwaarden voor de verkoop beschreven, waaronder beeldkwaliteitseisen. De architectonische uitwerking van de woningen moet aansluiten bij het karakter en de sfeer van Havenkwartier, maar de beeldkwaliteiteisen moeten ook voldoende ruimte bieden voor de kopers om een woning naar eigen ideeën en wensen te ontwerpen.

Artikel 3.6, lid 3 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat een wijzigings- of een uitwerkingsplan zolang de bestemming nog niet is verwezenlijkt, kan worden vervangen door een nieuwe wijziging of uitwerking. Van deze mogelijkheid wordt door middel van deze (tweede) partiële herziening gebruikt gemaakt. Hierdoor wordt een nieuw planologisch-juridisch kader voor de realisatie van dit gedeelte van het woongebied gegeven.

De ontwikkelingen passen overigens wel binnen de uitwerkingsregels, zoals die in het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" zijn opgenomen.

Figuur 1.1 Ligging plangebied Havenkwartier fase 1

1.2 Opbouw toelichting

De juridisch-planologische regeling van dit uitwerkingsplan wordt in de navolgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de aanpassingen toegelicht. Hoofdstuk 3 beschrijft de juridische aspecten van het uitwerkingsplan en in hoofdstuk 4 tot slot wordt een weergave gegeven van de economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planuitgangspunten

2.1 Geldende planologische situatie

Voor het plangebied vigeert het uitwerkingsplan Zeewolde - Havenkwartier fase 1 (vastgesteld 16 februari 2021) dat gebaseerd is op de uitwerkingsmogelijkheden die het bestemmingsplan Polderwijk - Noord (vastgesteld 26 april 2012) biedt. Dit uitwerkingsplan is deels opnieuw uitgewerkt in het Uitwerkingsplan Zeewolde - Havenkwartier fase 1 (partiële herziening) (vastgesteld 22 november 2022).

In het plangebied gelden voor de uitgeefbare delen de bestemmingen 'Wonen', 'Wonen - Woongebouw' en 'Tuin'. De openbare gebieden zijn als 'Groen', 'Verkeer - 2' en als 'Water' bestemd. Ter plaatse van de primaire waterkering geldt dubbelbestemming ‘Waterstaat - Waterkering’. De beschermingszones van de waterkeringen zijn aangeduid met de gebiedsaanduidingen 'vrijwaringszone - dijk 1' (binnenbeschermingszone) en de aanduiding 'vrijwaringszone - dijk 2' (buitenbeschermingszone).

2.2 Aanpassingen ten opzichte van eerdere uitwerkingsplan

In principe blijft de openbare ruimte gelijk en verandert er niets aan de stedenbouwkundige opzet van het plan. Op de uitgeefbare gronden met de bestemming 'Wonen' en 'Tuin' in het noordelijk plandeel komen echter op een aantal percelen niet overeen met de voorgenomen bouwplannen. Het gaat hierbij om de volgende situaties:

• 1. Woonblok grondgebonden woningen

In het noordwestelijk deel van het woongebied zijn op grond van de huidige regeling rijenwoningen mogelijk. Het is de bedoeling dat hier 4 vrijstaande woningen worden gebouwd. De bouwvlakken zijn daarop aangepast in die zin dat 4 afzonderlijke bouwvlakken op de verbeelding zijn opgenomen. Om te voorkomen dat aan de voorzijde en op het zijerf wordt gebouwd, is daar de bestemming 'Tuin' gelegd.

Figuur 2.1 Nieuwe situatie woonpercelen noordwestzijde Havenkwartier fase 1

• 2. Woning centrale groengebied

De solitaire grondgebonden woning in het centrale groengebied wordt qua bouwvolume smaller en het achtererf wordt dieper. Om te borgen dat er een robuust, maar smal gebouw wordt gebouwd zonder uitstulpingen in de vorm van bijbehorende bouwwerken, is op het zijerf de bestemming 'Tuin' gelegd. Het uit te geven achtererf is dieper ten opzichte van de geldende regeling.

Figuur 2.2 Nieuwe situatie woonperceel centrale groenzone

• 3. Zuidoostelijk gelegen woonperceel

In het meest zuidoostelijk gelegen perceel wordt een vrijstaand hoofdgebouw in 3 bouwlagen met platte afdekking voorgestaan in plaats van de eerder geplande woning(en) in 3 bouwlagen met kap die in principe ook aaneengebouwd mochten zijn op grond van de regeling uit het oorspronkelijke uitwerkingsplan. Om te voorkomen dat aan de wegzijde wordt gebouwd, is daar de bestemming 'Tuin' gelegd.

Figuur 2.3 Nieuwe situatie zuidoostelijk woonperceel

Hoofdstuk 3 Juridische regeling

Dit uitwerkingsplan bestaat uit een aangepaste uitwerking van het Uitwerkingsplan Zeewolde - Havenkwartier fase 1, welke binnen de kaders van het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" passen.

In laatstgenoemd plan is een uitwerkingsplicht ex artikel 3.6, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening opgenomen om de bestemming “Gemengd - Uit te werken" (artikel 7) binnen de in het betreffende artikel genoemde uitwerkingsregels uit te werken.

Artikel 3.6, lid 3 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat een uitwerkingsplan, zolang de bestemming nog niet is verwezenlijkt, kan worden vervangen door een nieuwe of in dit geval een deels aangepaste uitwerking.

Dit uitwerkingsplan gaat vergezeld van een verbeelding. Deze verbeelding is van toepassing op de uitgeefbare gronden die nog niet met het vorige uitwerkingsplan zijn verwezenlijkt en waarvan de voorgenomen bouw afwijkt van de mogelijkheden uit dat eerdere uitwerkingsplan.

De regels van het eerder vastgestelde Uitwerkingsplan Zeewolde - Havenkwartier fase 1 blijven van toepassing, met dien verstande dat voor de in dit plan opgenomen kavels een (aanvullende) beperking is opgenomen dat maximaal 1 hoofdgebouw per bouwvlak mag worden gebouwd. Voor het overige wordt volstaan met een verwijzing naar de regels uit het 'moeder' uitwerkingsplan.

Omdat het uitwerkingsplan Zeewolde - Havenkwartier fase 1 geen bestemming 'Tuin' kent, is deze met toepassing van de formulering in de regels bij de betreffende bestemming aan de regels toegevoegd als integraal onderdeel van het 'moeder' uitwerkingsplan.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

4.1.1 Overleg

Ten tijde van de procedure van het Uitwerkingsplan Zeewolde - Havenkwartier fase 1 is in het kader van het overleg op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening uitgebreid overleg gevoerd met de provincie Flevoland en het waterschap Zuiderzeeland.

Over de voorgestelde aanpassingen die in dit plan zijn opgenomen is evenwel overleg geweest met zowel provincie als waterschap. De provincie heeft per e-mail van 7 september 2023 te kennen gegeven dat de aanpassing akkoord is. Het waterschap heeft op 7 september 2023 per e-mail een positief wateradvies afgegeven.

4.1.2 Ontwerp en vaststelling

Het uitwerkingsplan heeft vanaf woensdag 20 december 2023 gedurende zes weken als ontwerp ter inzage gelegen. Tijdens deze periode worden belanghebbenden in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen. Er zijn geen zienswijzen ingekomen.

Vervolgens heeft het college als bevoegd gezag voor de uitwerkingsprocedure het plan op 13 februari 2024 vastgesteld.

4.2 Economische uitvoerbaarheid

Polderwijk heeft sinds 2004 een vastgestelde grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt minimaal eens in de 2 jaar geactualiseerd. De laatste actualisatie heeft plaatsgevonden in 2015. Het resultaat is positief en in het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" is de verwachting uitgesproken dat het resultaat positief zal blijven.

De gemeente bezit alle grond van de nog uit te werken delen van het plangebied. Alle te maken kosten in het plangebied worden verhaald door de verkoop van de bouwkavels. Met de grondexploitatie is de economische uitvoerbaarheid van de nog uit te werken en realiseren bestemmingen aangetoond.

Gelet op het feit dat de grond voor de te ontwikkelen locaties in eigendom is van de gemeente, is het niet verplicht een exploitatieplan te koppelen aan de vaststelling van dit uitwerkingsplan, omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is.