| Plan: | Sellingen Dorp |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0048.BP0906-vs01 |
Als algemeen uitgangspunt voor de bestemmingslegging geldt dat zoveel mogelijk zal worden aangesloten bij de bestaande bestemmingen.
Als gevolg van de standaardisering van bestemmingen (SVBP 2008), beleidsvoorkeuren en de actuele omgevingssituatie kunnen andere keuzes worden gemaakt. De bestemmingen zijn in dit bestemmingsplan als volgt opgezet:
Het enige agrarische bedrijf binnen het plangebied (in de vorm van een varkensschuur) is specifiek inbestemd.
Voor dit varkensbedrijf aan de Hassenbergerweg wordt een specifieke regeling opgenomen. Dit perceel heeft de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - niet-grondgebonden agrarisch bedrijf'. Het bouwvlak van het bedrijf is afgestemd op de bestaande situatie. Deze regeling vloeit voort uit het provinciaal beleid voor niet-grondgebonden bedrijven. Omdat deze bedrijven vaak meer gevolgen hebben voor het lokale woon- en leefklimaat, is de provincie terughoudend met uitbreidingsmogelijkheden voor niet-grondgebonden bedrijven. Omdat op deze plek alleen een varkensstal is gevestigd, is tevens de aanduiding 'bedrijfswoning uitgesloten' opgenomen.
Voor bedrijfsgebouwen en aan- en bijgebouwen geldt dat deze achter de voorgevelrooilijn van de bedrijfswoning moeten worden gebouwd. De goothoogte van bijgebouwen is gemaximeerd op 3,5 meter.
Met een afwijking via een omgevingsvergunning kunnen ook vormen van (lichte) bedrijvigheid als neventak worden uitgeoefend. Ook het splitsen van de agrarische bedrijfswoning of het plaatsen van een paardrijbak is toegestaan met een omgevingsvergunning. De bestemming kan tevens worden gewijzigd naar 'Maatschappelijk' of 'Wonen - 3'. Daarbij mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan het bebouwingsbeeld, de milieusituatie of cultuurhistorische waarden.
Agrarische gronden die van belang zijn voor de openheid van het landschap of het zicht daarop krijgen de bestemming 'Agrarisch - Cultuurgrond'. Ter plaatse van deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd.
Binnen de bebouwde kom van Sellingen komen verschillende typen bedrijven voor. Negatieve beïnvloeding van de woonfunctie moet worden voorkomen. Daarom wordt uitgegaan van een basisregeling waarbij bedrijven uit de milieucategorieën 1 en 2 op korte afstand van woningen algemeen zijn toegestaan, terwijl bedrijven uit een hogere milieucategorie specifiek worden aangeduid. Dit geldt voor een aantal bouwbedrijven, een schildersbedrijf en het verkooppunt van motorbrandstoffen binnen het plangebied.
Gebouwen binnen deze bestemming dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. De maximale bouw- en goothoogte zijn aangeduid op de verbeelding.
Per bedrijf is in beginsel één bedrijfswoning toegestaan, tenzij is aangeduid dat er geen bedrijfswoning is toegestaan. Bijbehorende bouwwerken bij een bedrijfswoning zijn gebonden aan een maximale oppervlakte (50 m2) en goothoogte (3,50 m) en moeten achter de voorgevelrooilijn van de bedrijfswoning worden gebouwd.
Ter plaatse van antennemasten binnen deze bestemming, is een aanduiding opgenomen. Daarmee zijn antennemasten alleen op de huidige plaats toegestaan.
Openbare gronden waar in de huidige situatie bospercelen aanwezig zijn, zijn voorzien van de bestemming 'Bos'. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Het verwijderen van bomen en struiken is in beginsel niet toegestaan, tenzij op grond van de gemeentelijke verordening een vrijstelling geldt.
In het centrumgebied van het dorp, in het bijzonder de noordelijke en zuidelijke uitloper, is de bestemming 'Gemengd-1' gekozen. Deze bestemmingskeuze sluit aan bij de bestemming 'Dorpsgebied' in het vigerende bestemmingsplan. Door deze bestemming is in het dorpsgebied een menging en uitwisseling van functies mogelijk. Binnen de bestemming zijn de volgende doeleinden rechtstreeks toegestaan: wonen, bedrijven uit milieucategorie 1 en 2, detailhandel en dienstverlening. Daarnaast zijn ter plaatse van de aanduiding 'horeca' aantal met name lichtere vormen van horeca toegestaan. Het gaat daarbij om cafés en maaltijdverstrekkende bedrijven zoals lunchrooms, snackbars en restaurants.
Discotheken of bar/dancings worden, mede vanwege de hinder die zij kunnen veroorzaken, alleen op de huidige locatie toegestaan. Het gaat hier om een locatie die specifiek is aangeduid.
Ter plaatse van de supermarkt binnen de bestemming is een aanduiding opgenomen. Deze functie wordt slechts op de daarvoor aangeduide plekken toegestaan.
Voor wat betreft de bouwmogelijkheden is in deze bestemming een andere systematiek gehanteerd als bij de meeste bestemmingen. Door binnen de bestemming geen bouwvlak op te nemen, maar een maximale oppervlakte voor hoofdgebouwen en bedrijfswoningen, ontstaat er flexibiliteit voor het realiseren van nieuwe bebouwing of het vervangen van de bestaande bebouwing. Maximaal 50% van het perceel mag worden bebouwd. Ook geldt een maximale afstand ten opzichte van de weg, zodat er geen grote lege ruimtes aan de 'wegzijde' van het perceel ontstaan. Ten slotte moet rekening worden gehouden met een afstand ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrens.
In de regels is een standaard goot- en bouwhoogte vastgelegd van respectievelijk 4,00 en 10,00 meter dan wel de bestaande hoogtes indien deze meer bedragen. Verder is een globale bebouwingsregeling aangehouden die ruimte biedt voor ontwikkeling van de centrumfuncties.
Deze bestemming heeft betrekking op het centrale deel van het dorp. Net als in de bestemming Gemengd-1 is ook hier een menging van functies aan de orde, waarbij hier ter behoud en zo mogelijk versterking van het centrum ook maatschappelijke voorzieningen en instellingen zijn toegestaan. In de bestemmingsomschrijving wordt daarin voorzien.
Voor het overige is in de ruimtelijke maatvoering in deze bestemming zovele mogelijk aangesloten bij de bestemming Gemengd-1.
Structurerende groenelementen en publieke groenvoorzieningen kunnen worden ondergebracht in de bestemming 'Groen'. Deze bestemming is tevens bedoeld voor waterpartijen, (fiets)paden en speelvoorzieningen. Ondergeschikt groen (zoals een middenberm) kan eventueel de bestemming 'Verkeer' of 'Verkeer-Verblijf' krijgen. Particulier groen valt binnen de woonbestemming.
Binnen de bestemming Groen wordt ruimte gereserveerd voor de mogelijke plaatsing van een muziekkoepel of een vergelijkbare voorziening.
Functies als scholen en kerken kunnen worden ondergebracht in bestemming 'Maatschappelijk'. De bestemming maakt verschillende vormen van gebruik mogelijk zoals zorg, onderwijs, sociaal-culturele en religieuze doeleinden. Mocht een gebouw in de toekomst niet meer worden gebruikt, dan kan deze voor andere doeleinden worden benut.
Binnen de bestemming Maatschappelijk is verder ter uitwerking van het hiervoor genoemde hoofdstuk planuitgangspunten de vestiging van een nieuw MFA mogelijk.
Net als bij de bestemmingen Gemengd is gewerkt met een globale bestemmingen. De bouwmogelijkheden zijn door middel van een percentageregeling gemaximeerd. Ook geldt een maximale afstand ten opzichte van de weg. Ten slotte moet rekening worden gehouden met een afstand ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrens.
De maximale bouw- en goothoogte zijn aangeduid op de verbeelding. Na toestemming van Burgemeester en Wethouders (omgevingsvergunning) mag ook buiten het bouwvlak worden gebouwd. Ten aanzien van bijbehorende bouwwerken geldt een vergelijkbare regeling als bij de bestemming 'Bedrijf' en 'Gemengd'.
Maatschappelijk - Begraafplaats
De begraafplaats aan de zuidzijde van het Dorp heeft een specifieke bestemming 'Maatschappelijk - Begraafplaats' gekregen. Binnen deze bestemming is een gebouw ten behoeve van beheer en onderhoud toegestaan met een oppervlakte van maximaal 100 m2 en een bouwhoogte van maximaal van 3,00 m.
De bestemming 'Sport' is van toepassing op de voetbal- en tennisvelden aan de westzijde van het plangebied. Binnen de bestemming gelden beperkte bouwmogelijkheden ten behoeve van kantines, kleedkamers en dug-outs. In de gebouwen is ondergeschikte horeca toegestaan, met een oppervlakte van maximaal 100 m2.
Naast een gebouwen zijn er parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en dergelijke toegestaan. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. In de gebouwen is tevens ondergeschikte horeca (sportkantine) toegestaan, met een oppervlakte van maximaal 100 m2.
Gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Na toestemming van Burgemeester en Wethouders (omgevingsvergunning) mag ook buiten het bouwvlak worden gebouwd. In percelen die op grond van provinciaal beleid behoren tot het buitengebied, zijn deze mogelijkheden beperkt tot 20% van de bestaande bebouwing. Hiertoe is een 'specifieke bouwaanduiding - afwijkende regeling' opgenomen. Deze regeling is opgenomen, omdat de sportvelden op basis van het provinciaal beleid in het buitengebied zijn gelegen (zie paragraaf 2.2.).
Binnen deze bestemming is tevens een aanduiding opgenomen ter plaatse van een antennemast. Daarmee wordt geregeld dat antennemasten niet algemeen zijn toegestaan, maar alleen op daarvoor aangeduide plekken. De antennemast mag maximaal 30,00 meter hoog worden gebouwd.
De bestemming 'Verkeer' is van toepassing op de Dorpsstraat en de Westerkamp. Het betreft wegen waarbij de afwikkeling van verkeer de belangrijkste functie is. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden opgericht. Bermen en ondergeschikte groenvoorzieningen vallen wel binnen de bestemming.
De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is van toepassing op erftoegangswegen, voetpaden en fietspaden. In tegenstelling tot de bestemming 'Verkeer' is binnen deze bestemming ook de aanleg van parkeervoorzieningen toegestaan. Bermen en ondergeschikte groenvoorzieningen vallen binnen de bestemming. Garageboxen zijn binnen deze bestemming voorzien van een specifieke aanduiding.
Wonen - 1, Wonen - 2, Wonen - 3
In het bestemmingsplan is onderscheid gemaakt in drie verschillende woonbestemmingen, waarbij de bouwmogelijkheden per bestemming verschillend zijn. Het gaat om de volgende bestemmingen:
Gebruiksregels
In de bovengenoemde woonbestemming zijn de gebruiksmogelijkheden van woningen geregeld. De gebruiksmogelijkheden zijn voor alle drie bestemmingen gelijk. Naast de woonfunctie is (ondergeschikt) tevens het uitoefenen van een aan-huis-verbonden beroep toegestaan. Daarbij wordt een maximum van 90 m2 aangehouden, tenzij een grotere oppervlakte van de bestaande bebouwing niet wordt benut voor de woonfunctie. Mantelzorg is bij alle woonbestemmingen toegestaan.
Het kleinschalig verhuren van kamers kan zonder problemen in samenhang met de woonfunctie worden uitgeoefend. Daarbij worden maximaal drie kamers zonder meer toegestaan. Voor vier of vijf kamers is toestemming van het college van Burgemeester en Wethouders noodzakelijk.
Bouwregels
Voor wat betreft de bouwmogelijkheden is binnen de bestemmingen 'Wonen - 1' en 'Wonen - 2' geldt een vergelijkbare regeling als bij de bestemming 'Gemengd'. Er worden geen bouwvlakken opgenomen. Maximaal 50% van het perceel mag worden bebouwd. Er geldt een maximale afstand (20,00 meter) ten opzichte van de weg, zodat er geen grote lege ruimtes aan de 'wegzijde' van het perceel ontstaan.
Bij de bestemmingen 'Wonen - 1' en 'Wonen - 2' is in de planregels een standaard bouw- en goothoogte vastgelegd. Bij 'Wonen - 1' gaat het om een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4,00 m en 8,00 m. Bij 'Wonen - 2' gaat het om een goot- en bouwhoogte van 7,00 m en 10,00 m. Bij 'Wonen - 3' zijn de goot- en bouwhoogte op de kaart aangegeven.
Op ervoor te zorgen dat bijbehorende bouwwerken ruimtelijk ondergeschikt zijn aan hoofdgebouwen, wordt een maximale goothoogte gehanteerd van 3,50 m. Daarnaast geldt dat bijbehorende bouwwerken drie meter achter de voorgevel moeten worden gebouwd.
In de bestemmingen 'Wonen - 1' en 'Wonen - 2' is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om het aantal woningen binnen het bestemmingsvlak te vergroten. Bij nieuwe bouwplannen moet worden getoetst aan de beleidsinzet woningcontingenten (zie bijlage 2). Ook moet er sprake zijn van een goede ruimtelijke situatie.
Bij de bestemming 'Wonen - 3' zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen om de gebouwen geschikt te maken voor meerdere wooneenheden. Dit om het behoud van de karakteristieke bebouwing en het duurzaam ruimtegebruik te stimuleren.
Ter bescherming van archeologische waarden in de dorpskern Sellingen is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. Als gevolg van deze dubbelbestemming is het verplicht een omgevingsvergunning aan te vragen bij verschillende bouw- en aanlegwerkzaamheden. Voor het verkrijgen van een dergelijke vergunning moet door middel van archeologisch onderzoek worden aangetoond dat er geen waardevolle archeologische resten verloren gaan.
Ter aansluiting op de provinciale Omgevingsverordening is de dubbelbestemming Waarde - Essen opgenomen. Deze beschermt met name het aanwezige reliëf van de de essen in het gebied.
Algemene wijzigingsbevoegdheden
In de planregels zijn enkele algemene wijzigingsbevoegdheden opgenomen, ten behoeve van functiewisseling en het incidenteel benutten van open plekken voor invulling ten behoeve van woningbouw en/of voorzieningen. De locatiegebonden wijzigingsbevoegdheden zijn op de verbeelding aangegeven met wro-zone 1 en wro-zone 2. Woningbouwplannen worden daarbij getoetst aan het contingentenbeleid (aantallen woningen) alsmede aan een goede ruimtelijke inpasbaarheid.