Sellingen Dorp

4.2 Wonen

Bestaande bebouwing

Bij bestaande woonbebouwing staat de huidige kwaliteit van het wonen en verbetering daarvan voorop. Het plan biedt enige ruimte voor kwaliteitsverbetering en aanpassing van woningen aan de eisen van de tijd en eventueel sloop, samenvoeging en renovatie. Daarmee wordt ruimte geboden om in te spelen op veranderende behoeftepatronen, getoetst aan het algemeen belang. Dat betekent dat een zekere uitbreiding van woningen mogelijk is, mits passend in het bebouwingspatroon en mits de bewoningssituatie dat toelaat.

Invullocaties

Vanuit het provinciaal beleid geldt dat in Vlagtwedde nog slechts woningen voor eigen behoefte mogen worden gebouwd.

Behoudens bestaande bouwmogelijkheden, worden in het bestemmingsplan geen rechtstreekse bouwmogelijkheden gecreëerd. In het bestemmingsplan is wel een regeling opgenomen waarmee woningen door middel van een wijzigingsprocedure kunnen worden gerealiseerd. Het uitgangspunt voor invullocaties is dat nieuwe bebouwing past binnen de bestaande bebouwingsstructuur en dat de ruimtelijke kwaliteit van het gebied verbeterd. De invullocaties liggen binnen het bestaande bebouwde gebied.

Tevens is in de wijzigingsregels bepaald dat bij gebruik van een wijzigingsbevoegdheid rekening moet worden gehouden met het door de provincie toegekende woningbouwcontingent.

Overleg provincie over het wonen

In het vooroverleg met de provincie Groningen is het thema wonen in relatie tot dit bestemmingsplan aan de orde gekomen. Het gaat daarbij om het voldoen van het bestemmingsplan aan de Omgevingsverordening van de provincie.

Uitgangspunten voor het gemeentelijk beleid zijn:

• in zijn algemeenheid wordt voldaan aan het beleid uit de Omgevingsverordening; dit krijgt zowel regionaal (Regionaal Woon- en leefbaarheidsplan) als gemeentelijk (eigen gemeentelijke Woonvisie) gestalte en wordt verwerkt in de actualisering van de bestemmingsplannen voor de kernen in de gemeente;
• het bestemmingsplan Sellingen maakt deel uit van een actualisering van alle kernen. De regelingen aangaande de woonbestemmingen worden in die bestemmingsplannen op elkaar afgestemd;
• de ontwikkelingen op de woningmarkt worden regionaal en gemeentelijk in beeld gebracht. De verwachting bestaat dat het aantal inwoners zal dalen, maar dat er nog sprake is van een zekere stijging van het aantal woningbehoevende huishoudens. De gemeente heeft in het bredere kader van de leefbaarheid hierover haar beleid beschreven in het "Integraal Beleidskader Wonen en leven in de dorpen en buurten van Vlagtwedde";
• maatwerk is een belangrijke basis voor het woonbeleid in de gemeente. Vanuit geografisch oogpunt worden in de gemeente Vlagtwedde onderscheiden:
  • 1. hoofdkernen Ter Apel, Vlagtwedde en Sellingen;
  • 2. kleinere kernen: Bourtange en Ter Apelkanaal;
  • 3. dorpen en gehuchten die horen tot de linten en esgehuchten in het buitengebied;
• kwantitatief geldt dat er begin 2013 tot 2020 nieuwbouwruimte is voor maximaal 160 woningen..

Daarvan zal, indien en voor zover er behoefte bestaat, naar verwachting:

• 1. 50% in de hoofdkern Ter Apel worden gerealiseerd;
• 2. 40% in de dorpen Sellingen, Vlagtwedde, Bourtange en Ter Apelkanaal;
• 3. 10% in de lintbebouwing en daarvoor in aanmerking komende locaties in de kleine kernen en gehuchten in het buitengebied.

De genoemde 40% in de dorpen Vlagtwedde, Sellingen, Bourtange en Ter Apelkanaal betreft maximaal 64 woningen. Een dergelijk aantal sluit aan bij de ontwikkeling van de woningbouw over de laatste 10 jaar.

Ervan uitgaande gaande dat een vergelijkbaar aantal wooneenheden in de komende jaren zal worden gerealiseerd wordt een dergelijk aantal als uitgangspunt in dit bestemmingsplan opgenomen. Daarvan zijn vanuit een direct bouwrecht een 5 tal woningen realiseerbaar op bestaande reeds ontsloten bouwkavels aan de Breetuinenweg en aan het Stroomdal. Voor het overige zal het gaan om ingebruikname van vrijkomende bedrijfsgebouwen c.q. vervangende nieuwbouw op dit locaties. Het zal in die gevallen vrijwel uitsluitend gaan om oorspronkelijk al woningen gebruikte panden die in de loop van de tijd voor andere functies in gebruik zijn genomen en naar verwachting in de planperiode weer in gebruik worden genomen voor de functie die zij vanuit de historie hebben gehad. Het aantal zelfstandige woningen dat hiermee kan toenemen is in de wijzigingsbevoegdheid (artikel 25) op maximaal 5 gesteld. Daarnaast geldt nog een locatiegebonden wijzigingsbevoegdheid in het gebied Torenlaan/Korteweg. Op die locatie zijn onlangs woningen afgebroken en waren aanvullende bouwmogelijkheden in het vigerende bestemmingsplan aangegeven. De binnenplanse wijzigingsbevoegdheid is gemaximeerd op 10 woningen;

• de bestemmingsplannen bieden verder mogelijkheden voor direct aanverwante activiteiten, zoals mantelzorg, werk aan huis dan wel semi-zelfstandige inwoning. In het bestemmingsplan wordt een benadering voorgestaan waarbij wonen met direct bijbehorende activiteiten (inwonen mantelzorg) mogelijk zijn (verbreding woonfunctie); er wordt daarbij niet uitgegaan van toevoeging van zelfstandige woningen op een erf;
• ingeval van nieuwe ontwikkelingen (wens voor nieuwe woningbouw) worden deze via wijzigingsbevoegdheid nader aan het woonbeleid getoetst en wordt in voorkomend geval een aparte ruimtelijke uitwerking gemaakt. Het gaat hierbij niet om uitleglocaties, maar in voorkomend geval om inbreidingslocaties binnen het bestaande dorpsgebied.

Dit beleid betekent dat bij de dorpen vrijwel wordt afgezien van ontwikkeling van nieuwe uitleggebieden Binnen het bestaand gebied van de dorpen kan op deze wijze snel en flexibel worden gereageerd op woonwensen. Zeker in moeilijke economische tijden kan daarmee de woningmarkt goed worden gefaciliteerd.

Aanvulling bij vaststelling

De provincie Groningen heeft een formele zienswijze tijdens de terinzagelegging van het bestemmingsplan ingediend. Met name heeft de provincie bezwaar gemaakt tegen een aantal wijzigingsbevoegdheden in het plan, waarbij functies kunnen worden omgezet naar een woonfunctie. Met het oog daarop is de betreffende wijzigingsbevoegdheden een kwantitatieve regeling opgenomen. Daaruit komt naar voren dat woningbouw door toepassing van de wijzigingsbevoegdheden gebonden is aan een maximale toename van 25 woningen.

De achterliggende motivering sluit aan bij de hiervoor gegeven motivering onder "overleg provincie over het wonen" en rust daarnaast op de volgende gedachten:

• te vergaande kwantitatieve regels kunnen een ernstige belemmering zijn voor de flexibiliteit die juist in krimpgebieden, als waarin Vlagtwedde ligt, noodzakelijk is om te kunnen inspelen op vragen vanuit de woningmarkt. Immers, elke investering leidt tot een kwalitatieve verbetering van het woningaanbod in juist deze gebieden;
• in juridische zin moet rekening worden gehouden met de provinciale Omgevingsverordening en de wijze waarop deze vertaald kan worden in planregels;
• gezien de ontwikkelingen in het (recente) verleden is duidelijk dat het slechts om bescheiden aantallen zal gaan waar het gaat om de in te vullen nieuwbouwruimte;
• daarbij wordt de verdeling over de kernen en de linten/gehuchten in het buitengebied aangehouden zoals hiervoor beschreven;
• op deze wijze wordt enerzijds voldaan aan de eisen vanuit de provinciale Omgevingsverordening en anderzijds recht gedaan aan de noodzaak en wenselijkheid voor flexibiliteit en het kunnen leveren van maatwerk.

Kamerverhuur

In het bestemmingsplan zijn mogelijkheden opgenomen om binnen bestaande woonhuizen een aantal kamers te verhuren. Om de opzet kleinschalig te houden en negatieve gevolgen voor de directe omgeving te voorkomen, mogen maximaal 3 kamers worden verhuurd. Kamerverhuur moet altijd in samenhang met de woonfunctie worden uitgeoefend en moet daarom plaatsvinden in de hoofdbebouwing. Na toestemming van burgemeester en wethouders kunnen in bepaalde gevallen maximaal 5 kamers worden verhuurd.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Het bovenstaande leidt tot de volgende uitgangspunten voor de functie wonen:

• bestaande bouwmogelijkheden worden behouden;
• invullocaties kunnen worden gerealiseerd middels een wijzigingsprocedure;
• nieuwe bebouwing of uitbreiding van bestaande gebouwen leidt tot een kwaliteitsverbetering.