De Linten

4.2 Wonen

Bestaande bebouwing

Het behoud van de woonfunctie en van de huidige kwaliteit van het wonen en verbetering daarvan staat voorop. Het plan biedt ruimte voor kwaliteitsverbetering en aanpassing van woningen aan de eisen van de tijd en eventueel sloop, samenvoeging en renovatie. Daarmee wordt ruimte geboden om in te spelen op veranderende behoeftepatronen, getoetst aan het algemeen belang. Dat betekent dat een zekere uitbreiding en vervanging van woningen mogelijk is, mits passend in het bebouwingspatroon en mits de bewoningssituatie dat toelaat. Gezien de ligging van de percelen aan het landelijk gebied is een goede landschappelijke inpassing van bebouwing gewenst. Om deze reden is het wenselijk dat de bebouwing aan de randen van de kavels lager is dan in het midden van de kavels. Dit is geregeld in de regels door middel van denkbeeldige lijnen met een helling. In navolgend figuur is dit schematisch weergegeven en toegelicht.

Figuur 6 Uitwerking aan- en bijgebouwenregeling

Toelichting uitwerking aan- en bijgebouwenregeling:

• zijdelingse perceelsgrens:
  • 1. op de zijdelingse perceelsgrens mag de hoogte maximaal 2,5 m zijn;
  • 2. de hoogte van een punt in een denkbeeldige lijn van 45°, getrokken vanuit een punt op 2,5 m hoogte op de zijdelingse perceelsgrens: elke meter naar het midden van het perceel mag het bijgebouw 1 meter hoger zijn. Voorbeeld: op 12 m uit de zijdelingse perceelsgrens mag een gebouw 12 m + 2,5 m = 14,5 m hoog zijn;
• achterste perceelsgrens:
  • 1. op de achterste perceelsgrens mag de hoogte maximaal 2,5 m zijn;
  • 2. de hoogte van een punt in een denkbeeldige lijn van 30°, getrokken vanuit een punt op 2,5 m hoogte op de achterste perceelsgrens: elke meter naar het midden van het perceel mag het bijgebouw 2/3 meter hoger zijn. Voorbeeld: op 12 m uit de achterste perceelsgrens mag een gebouw 8 m + 2,5 m = 10,5 m hoog zijn;
• de maximale hoogte wordt bepaald door de breedte en diepte van het perceel:
  • 1. voorbeeld 1:
    • a. kavelbreedte 20 m: maximale hoogte vanuit zijdelingse perceelsgrens is 10 m (helft van de kavelbreedte) + 2,5 = 12,5 m;
    • b. kaveldiepte 60 m: maximale hoogte vanuit achterste perceelsgrens is 40 m + 2,5 m = 42,5 m;
    • c. de maximale hoogte van het gebouw wordt bepaald door de maximale hoogte vanuit de zijdelingse perceelsgrens, dus 12,5 m;
  • 2. voorbeeld 2:
    • a. kavelbreedte 60 meter: maximale hoogte vanuit zijdelingse perceelsgrens is 30 m (helft van de kavelbreedte) + 2,5 = 32,5 m;
    • b. kaveldiepte 60 meter: maximale hoogte vanuit achterste perceelsgrens is 40 m + 2,5 m = 42,5 m.
    • c. de maximale hoogte van het gebouw wordt bepaald door de maximale hoogte vanuit de zijdelingse perceelsgrens, dus 32,5 m.

Het bebouwingspatroon bevat kleinere en grotere kavels. Dit is mede bepalend voor de bebouwingsmogelijkheden. Grotere kavels kunnen vaak meer bebouwing hebben. Uitgangspunt is dan ook om de bouwmogelijkheden af te stemmen op de mogelijkheden van de kavel.

Invullocaties

In de linten zijn verschillende locaties (open plekken) die in aanmerking komen voor de realisatie van woningen of een woon-werklocatie, de zogenaamde invullocaties. Op deze locaties wil de gemeente (beperkt) nieuwbouw toestaan. Binnen de kaders van het provinciaal beleid (zie hoofdstuk 2), is hiertoe een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Daarmee kunnen de bestemmingen op de open plekken in het lint, 'Agrarisch - Cultuurgrond', 'Groen' en 'Bos', worden gewijzigd in de bestemming 'Wonen - Lint 1' of 'Wonen - Lint 2'.

In het geval van een concrete bouwaanvraag zal een aparte wijzigingsprocedure worden doorlopen. Bij het gebruik van de wijzigingsbevoegdheid wordt aan twee kaders getoetst. Ten eerste gaat het om de beleidsmatige en stedenbouwkundige inpasbaarheid van woningen, ten tweede om het contingentenbeleid. Beide toetsingskaders worden onderstaand (kort) beschreven.

1. De beleidsmatige en stedenbouwkundige inpasbaarheid

Voor de beoordeling van de locaties is een afwegingskader opgesteld. Dit afwegingskader is opgenomen in bijlage 1. In de wijzigingsregels wordt verwezen naar het afwegingskader.

Beleidsmatig gezien is het wenselijk dat woningen op korte afstand van voorzieningen zijn gelegen en dat er voldoende openbaar groen en speelvoorzieningen aanwezig zijn en blijven (door realisatie van woningen kunnen deze immers verdwijnen). Deze aspecten vormen de zogenaamde zachte criteria voor de inpasbaarheid van woningen.

Op grond van regelgeving en jurisprudentie zijn er ook meer harde criteria waaraan nieuwe woningen aan worden getoetst. Zo is het bijvoorbeeld niet wenselijk om woningen te realiseren nabij milieuhinderlijke bedrijvigheid. Daarnaast moeten de bestaande bedrijven niet worden beperkt in hun mogelijkheden door de realisatie van woningbouw. Zodoende dient bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid te worden gekeken naar de inpasbaarheid van woningen in relatie tot bedrijvigheid. Hetzelfde geldt voor de overige omgevingsaspecten die in hoofdstuk 3 in beeld zijn gebracht zoals archeologie, ecologie, water, geluid, bodem, externe veiligheid en luchtkwaliteit.

Aanvragen dienen tevens te worden getoetst aan de volgende stedenbouwkundige criteria:

• inpasbaarheid ruimtelijke structuur:
• cultuurhistorie en landschap: zorgvuldige inpassing van cultuurhistorische en landschappelijke waarden;
• woonkwaliteit;
• ontsluiting en parkeergelegenheid;
• technische geschiktheid: waterhuishouding en bodemkwaliteit.

2. Contingentenbeleid.

Ten aanzien van het maximaal te realiseren woningen (contingenten) heeft de gemeente haar beleid uitgewerkt. In de hele gemeente kunnen in de komende periode (tot 2020) maximaal 218 woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Dit staat gelijk aan een vrije plancapaciteit van 284 woningen. De gemeente werkt met het principe 'hand aan de kraan'. Dit betekent dat alleen gebruik wordt gemaakt van de in bestemmingsplannen opgenomen wijzigingsbevoegdheden wanneer er nog voldoende woningbouwcontingent beschikbaar is. Ook dit is verankerd in de wijzigingsregels.

Functiewijziging vrijkomende gebouwen

Bij het verdwijnen van de agrarische activiteit kan vrijkomende agrarische bebouwing in aanmerking komen voor functieverandering. De gemeente Vlagtwedde heeft een onderzoek gedaan naar het streekeigen karakter van de agrarische bedrijfswoningen en concludeert dat alle agrarische bedrijven in de gemeente waardevol zijn of passen binnen de criteria van streekeigen bebouwing, zoals dit is beschreven in de welstandsnota.

Het beleid voor voormalige agrarische bebouwing is gericht op herstel en behoud. Functieverandering is toegestaan om de bebouwing te behouden. Functieverandering kan plaatsvinden van agrarisch naar de bestemmingen: wonen, sociaal-cultureel, bedrijf, horeca en agrarische dienstverlening.

De bebouwing kan worden hergebruikt en inpandig worden verbouwd voor woondoeleinden, een woon-zorg-functie, de uitoefening van kleinschalige bedrijfsactiviteiten, of dienstverlening. Daarvoor gelden de volgende randvoorwaarden:

• functieverandering dient uitsluitend binnen de bestaande bebouwing plaats te vinden;
• bedrijvigheid mag uitsluitend lichte milieucategorieën treffen;
• opslag op het erf (bijvoorbeeld caravans) moet worden verboden/gereguleerd;
• functieverandering mag, mede in relatie tot de bestaande verkeersinfrastructuur, geen onaanvaardbare verkeersaantrekkende werking hebben;
• de bestaande karakteristieke verschijningsvorm van de gebouwen en de landschappelijke kenmerken van het bijbehorende erf mogen niet worden aangetast;
• functieverandering mag niet leiden tot extra beperkingen van de exploitatie- en ontwikkelingsmogelijkheden van de omliggende agrarische bedrijven;
• detailhandelsactiviteiten dienen beperkt te worden tot een vloeroppervlak van 60 m2.

Belangrijke voorwaarde voor functieverandering is dat naburige (agrarische) bedrijven niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden mogen worden beperkt. Daarnaast moet gestreefd worden naar handhaving van het voormalige boerderijpand of andere beeldbepalende bouwvormen als landschappelijke verschijningsvorm.

Uitwisselbaarheid van functies is niet direct gewenst, gezien de aanwezigheid van woonbebouwing in de linten. Wanneer er een andere functie komt dan moet er een aparte bestemmingsplanprocedure doorlopen worden.

Kamerverhuur

In het bestemmingsplan zijn mogelijkheden opgenomen om binnen bestaande woonhuizen een aantal kamers te verhuren. Daarbij mogen maximaal 3 kamers worden verhuurd. Kamerverhuur moet altijd in samenhang met de woonfunctie worden uitgeoefend en moet daarom plaatsvinden in de hoofdbebouwing. Na vergunning van burgemeester en wethouders kunnen in bepaalde gevallen maximaal 5 kamers worden verhuurd.

Woonschepenhaven

De woonschepenhaven is inbestemd. Het ligplaatsen is daarbij begrensd.