Bestemmingsplan Hellum-Siddeburen

6.5 Toelichting basisbestemmingen

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven over de bestemmingsregels die in het plangebied voorkomen.

6.5.1 Agrarisch

De agrarische bouwpercelen met bijbehorende cultuurgronden zijn in de kernen bestemd als 'Agrarisch'.

Het agrarische bouwperceel is bestemd voor de vestiging van 1 grondgebonden agrarisch bedrijf met bijbehorende bebouwing en 1 bedrijfswoning. Alle bebouwing dient binnen het aangegeven bouwvlak te zijn gesitueerd, inclusief voer- en mestopslag. Voor de bedrijfswoning geldt dat niet meer dan 200 m² is toegestaan voor een bedrijfswoning met bijgebouwen.

De grootte van het bouwvlak is afgestemd op de omvang van het bestaande erf met agrarische bebouwing met, afhankelijk van het ontwikkelingsperspectief van het bedrijf en de ligging, een bepaalde uitbreiding.

Bij recht is ook een agrarische paardenhouderij toegestaan. Daarnaast zijn binnen de bandbreedte van de beleidsregels bij recht de volgende nevenactiviteiten toegestaan: loonbedrijf, caravan- en of botenstalling en een theetuin.

Onder voorwaarden kan daarnaast een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de regels voor een minicamping, zorgboerderij (dagopvang), groepsaccommodatie en/of boerderijwinkel.

In de bestemmingsregeling zijn ook een aantal wijzigingsregels opgenomen om de bestemming Agrarisch te wijzigen naar een niet-agrarische bestemming. Met een wijzigingsprocedure op grond van artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening kan de bestemming worden gewijzigd naar Wonen -1A, Wonen - VAB (karakteristieke agrarische bebouwing), Gemengd - 2, Gemengd - VAB (karakteristieke agrarische bebouwing) en Agrarisch - Paardenhouderij. Een voorwaarde bij het wijzigen naar een bedrijfsmatige bestemming (Gemengd) is dat een deel van de voormalige niet-karakteristieke bedrijfsgebouwen wordt gesloopt. De oppervlakte van het te slopen gedeelte is afhankelijk van de gewenste gebruiksruimte. De omvang van het te slopen bebouwing neemt toe naarmate ook de oppervlakte die gebruikt gaat worden voor een nieuwe functie, of wordt vervangen door nieuwbouw, toeneemt. Het pand waarin de woning zich bevindt (de oorspronkelijke boerderij of voormalige bedrijfswoning) mag in zijn geheel in stand blijven.

Bij het wijzigen van de agrarische bestemming naar Agrarisch - Paardenhouderij is de sloopregeling niet van toepassing.

6.5.2 Agrarisch - Opslag

Agrarische bebouwing die niet direct gekoppeld is aan een agrarische bouwperceel, zoals opslag- en veldloodsen en solitaire agrarische bouwwerken als mestsilo's en mestbassins worden gerekend tot deze bestemmingsregeling. Er is geen (bedrijfs)woning toegestaan binnen deze bestemming. Mestsilo's en mestbassins zijn specfiek aangeduid, nieuwvestiging op andere locaties met de bestemming Agrarisch - Opslag is niet toegestaan. De mogelijkheden voor nieuwe gebouwen zijn zeer beperkt. Verbouw en/of vervanging van bestaande bebouwing is wel toegestaan.

6.5.3 Agrarisch met waarden

Deze bestemmingsregeling is een verbijzondering van de bestemming Agrarisch - Cultuurgrond, waarbij ter plaatse voorkomende landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden zijn aangeduid. Het betreft de waarden openheid, verkavelingspatroon en verkavelingsrichting. Ter bescherming van deze waarden zijn gebruiksregels opgenomen en bepaalde activiteiten zijn gekoppeld aan een omgevingsvergunning (voor aanlegactiviteiten).

6.5.4 Agrarisch - Paardenhouderij

De gronden en gebouwen die zodanig zijn bestemd mogen worden gebruikt voor een bijzondere paardenhouderij, waaronder worden geschaard:

• africhtingsstallen;
• trainingsstallen;
• handelsstallen;
• stalhouderijen;
• pensionstalling.

Om deze bestemming toe te kennen moet er sprake zijn van een reëel bedrijf (gericht op 1 of een combinatie van typen die zijn genoemd onder 'doel van de bestemming'. Het is ook mogelijk dat het bedrijf een combinatie is van een agrarische paardenhouderij (fokkerij) en een bijzondere paardenhouderij.

Binnen de bestemming is rekening gehouden met de afstand tot woningen. In een gemengd gebied is de minimale afstand tussen een paardenhouderij en woningen 30 meter. Deze zone wordt aangeduid indien van toepassing.

Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om een nieuwe binnenrijbak te realiseren. Bij recht zijn alleen bestaande binnenrijbakken toegestaan.

6.5.5 Bedrijf

Deze bestemming voorziet in een regeling voor (individuele) bedrijven. Branches die hierbinnen vallen worden geregeld in de Staat van Bedrijven die in de bijlage van het bestemmingsplan is opgenomen.

Bij recht zijn bedrijven tot en met milieucategorie 3.1 toegestaan. Bestaande bedrijven die niet passen binnen de bestemmingsregeling worden specifiek benoemd. Daarnaast is er een afwijkingsbevoegdheid opgenomen bedoeld voor bedrijven die niet genoemd worden binnen de Staat van Bedrijven maar naar aard en effecten op het woon- en leefklimaat van de aangrenzende woongebieden, al dan niet onder te stellen voorwaarden, voor wat betreft geur, stof, gevaar en geluid, gelijk kunnen worden gesteld met de bedrijven welke wel zijn genoemd.

Voor zover aanwezig is ook de bedrijfswoning opgenomen binnen de bestemming. Hierbij geldt dat niet meer dan 200 m² is toegestaan voor een bedrijfswoning met bijgebouwen.

Bedrijven die (op onderdelen) afwijken van de bestemmingsregeling zijn specifiek aangeduid.

6.5.6 Bedrijf - Nutsvoorzieningen

Deze bestemming wordt specifiek gebruikt voor nutsvoorzieningen als gas, water en electriciteitsvoorzieningen waarvoor een zelfstandig gebouw met een hoogte groter dan 1,5 meter staat binnen een bestemming anders dan Bedrijf of Bedrijventerrein. Ontsluitingswegen zijn tevens inbegrepen binnen de bestemming.

6.5.7 Bedrijf - Opslag

Deze bestemming is bedoeld voor gebouwen (en/of terreinen) die uitsluitend voor opslagdoeleinden worden gebruikt. Het betreft uitsluitend langdurige opslag van goederen die ter plaatse niet worden bewerkt, gerepareerd of verhandeld (statische opslag). Een distributiecentrum of transportbedrijf valt hier niet onder. Een caravan- of botenstalling valt wel onder 'statische opslag'. Er is geen (bedrijfs)woning toegestaan binnen deze bestemming.

6.5.8 Bos

Deze bestemming is bedoeld voor bosgebieden of bossingels in het buitengebied of in de overgangszone van kern naar het buitengebied. Dagrecreatief en educatief medegebruik zijn ook in de bestemming inbegrepen. Gebouwen zijn niet toegestaan, met uitzondering van bestaande bouwwerken. Bosgebieden met een parkachtige structuur, waarbij naast aaneengesloten hoogopgaande beplanting ook sprake is van open plekken, doorzichten en solitaire bomen en struiken, zijn aangeduid als 'parkbos'.

6.5.9 Centrum

De bestemming Centrum is bedoeld om de belangrijkste functies (waaronder detailhandel en horeca) in een centrumgebied van een kern mogelijk te maken. Wonen is alleen toegestaan als gronden daarvoor zijn aangeduid (met daarbij het aantal woningen). Voor detailhandel is geen oppervlaktebeperking van toepassing, dit betekent dat ook grotere winkels (supermarkten) zijn toegestaan. Voor horeca geldt dat zowel horecacategorie 1 en 2 bedrijven zijn toegestaan. Standplaatsen zijn ook toegestaan binnen deze bestemming.

6.5.10 Centrum 2

De bestemming Centrum 2 is bedoeld om een aantal functies in het centrumgebied mogelijk te maken. Het gaat daarbij om maatschappelijke voorzieningen, detailhandel, horeca (categorie 1 en 2), zakelijke dienstverlening, lichte bedrijvigheid en horeca. Wonen is toegestaan als gronden daarvoor zijn aangeduid (met het aantal wooneenheden). Ook standplaatsen zijn toegestaan binnen deze bestemming.

6.5.11 Detailhandel

Deze bestemming wordt toegepast bij zelfstandige winkels, buiten winkelcentra of gemengde gebieden. Naast detailhandel zijn ook ondergeschikte horeca-activiteiten toegestaan, mits voldaan wordt aan de beleidsregels 'Horeca en ondersteunende horeca'. Gebouwen zijn alleen toegestaan binnen het bouwvlak. De bouwregels worden afgestemd op de bestaande situatie, met eventueel uitbreidings- of afwijkingsmogelijkheden.

6.5.12 Gemengd - 1

In delen van de kernen/het lint, waar sprake is van functiemenging, zal de bestemming Gemengd worden toegepast om uitwisseling van bepaalde functies mogelijk te maken. Functioneel heeft de bestemming veel overeenkomstig met Centrum omdat de volgende functies mogelijk worden gemaakt: wonen, maatschappelijk, lichte bedrijven, kantoor, dienstverlening, horeca-categorie 1 en detailhandel.

Qua bouwregels wordt grotendeels aangesloten bij de bestemming Wonen - 1B. Hierdoor blijft de uitstraling overeenkomen met die van de rest van het lint.

De functie detailhandel wordt verdeeld in de categorieën food en non-food. Voor food wordt ten hoogste 250 m² vvo toegestaan, voor non-food is dit 500 m² vvo. Verkoop van auto's, boten en caravans is vanwege de ruimtelijke uitstraling die hiermee gepaard gaat uitgesloten, tenzij specifiek aangegeven.

Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor:

• Horeca, categorie 2;
• het vergroten voor het maximaal toegestane m² vvo per vestiging (tot ten hoogste 1000 m² of in geval van detailhandel in volumineuze goederen ten hoogste 2500 m²);
• het vergroten van de maatvoering van bouwwerken geen gebouwen zijnde.

6.5.13 Gemengd - 2

De bestemming 'Gemengd- 2' voorziet in een bestemmingsregeling waarbij uitwisseling van de volgende functies mogelijk is: wonen, dienstverlening, lichte bedrijven, maatschappelijk en kantoor. De bestemming wordt toegekend aan bepaalde percelen in gebieden met een gemengd karakter.

Binnen de bestemming 'Gemengd - 2' is in principe geen detailhandel en/of horeca toegestaan, met uitzondering van ondersteunende horeca en tenzij detailhandel specifiek is toegestaan middels een aanduiding.

De bebouwingsmogelijkheden zijn afgestemd op de bestaande hoofdgebouwen (woning of indien sprake is van een boerderijvorm de boerderij met inpandige woning). Qua maatvoering wordt aangesloten bij de bestemming Wonen - 1B.

6.5.14 Gemengd - VAB

De bestemming 'Gemengd- VAB' voorziet in een bestemmingsregeling voor vrijgekomen karakteristieke agrarische bebouwing waar een nieuwe (bedrijfsmatige) functie aan is toegekend. Overeenkomstig de bestemming Gemengd - 2 is er uitwisseling van de volgende functies mogelijk: wonen, dienstverlening, lichte bedrijven, maatschappelijk en kantoor.

De bestemming streeft ook behoud en herstel van de karakteristieke hoofdvorm van de oorspronkelijke agrarische bebouwing na door de (hoofd)gebouwen te voorzien van de aanduiding 'karakteristiek'. Dit betekent dat de uitwendige hoofdvorm, bestaande uit oppervlakte, goot- en bouwhoogte, nokrichting en dakhelling van de zodanig aangeduide (delen van) gebouwen mogen niet meer dan 10% afwijken van de bestaande maatvoering.

6.5.15 Groen

Er zijn twee bestemmingsregelingen voor groenvoorzieningen: 'Groen' en 'Groen - Landschappelijke waarden'. De bestemming Groen voorziet in een bestemmingsregeling voor openbaar groen. Aan openbare groenelementen als plantsoenen, brede wegbermen en bossingels die bijdragen aan de bovenwijkse groenstructuur wordt in principe de bestemming Groen toegekend. Hierbinnen wordt het ook mogelijk gemaakt om water aan te leggen, verhardingen, additionele voorzieningen en nutsvoorzieningen.

De bestemming 'Groen - Landschappelijke waarden' is specifiek bedoeld voor groene gebieden waar een extensiever beheer wordt uitgevoerd en behoud en versterken van landschapswaarden wordt nagestreefd. Het gaat om groengebieden aan de randen van kernen en in het buitengebied.

6.5.16 Horeca

De bestemming Horeca voorziet in een bestemmingsregeling voor het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf, waaronder bed & breakfast, discotheek, feestzaal en partyboerderij.

Een specifieke horecabestemming wordt toegepast bij zelfstandige horecabedrijven buiten het centrumgebied en in het geval het een horecabedrijf betreft met een zwaardere categorie. Lichte horecabedrijven (categorie 1 en een afwijkingsbevoegdheid voor categorie 2) zijn opgenomen in de bestemming Gemengd-1.

De categorie die ter plaatse wordt toegestaan wordt afhankelijk gesteld van de omgeving en eventuele bestaande horecabedrijven. Om vervolgens te toetsen of een horecabedrijf ter plaatse kan worden toegestaan, moet gebruik gemaakt worden van de toetsingstabel in de beleidsregels (ho)reca en ondersteunende (ho)reca. Door middel van de maximaal toegestane score is het mogelijk in een bestemmingsplan de omvang, het aantal en de locatie van horecabedrijven te reguleren, voor zover dat planologisch van belang is. Voor de nieuwe bestemmingsplannen wordt een indeling in 4 categorieën voorgesteld:

• 1. Lichte categorie: (dag)horeca
• 2. Middencategorie: reguliere horeca
• 3. Nachthoreca of veel verkeersaantrekkende werking
• 4. Verblijfshoreca

Voor de horecacategorieën in de lichtste categorie (1) geldt dat deze zonder meer toelaatbaar is op locaties tussen en onder woonbebouwing. De overlast is dusdanig laag dat geen afstandscriterium hoeft te worden aangehouden.

De middencategorie (2) geeft zoveel potentiële overlast dat een zekere tussenruimte tussen de inrichting en woningen van derden moet worden aangehouden. Op basis van de VNG notitie wordt uitgegaan van 10-30 meter tot woningen. Burgemeester en wethouders hebben de mogelijkheid af te wijken. Voorwaarde hierbij is wel dat het concrete plan zodanig is dat de bewoners in de directe omgeving geen hinder ondervinden van de betreffende horeca.

Horeca die behoort tot categorie 3 wordt slechts toegestaan op locaties in het centrumgebied vanwege de ligging. Individuele horecagelegenheden die tot deze categorie behoren worden slechts toegestaan op locaties die zodanig vrij liggen dat voldoende afstand tussen woningen en de horeca-inrichting kan worden gehouden. Bovendien moet bij deze categorie voldoende parkeergelegenheid aanwezig zijn, zodat gemiddeld een groter perceel nodig is.

Als uitgangspunt voor categorie 3 wordt bij individuele gevallen een afstand van tenminste 30 meter gehanteerd. Voor de bestaande horecagelegenheden geldt als uitgangspunt dat de fysiek aanwezige accommodatie planologisch bestendigd wordt. Dit houdt in dat de planologische mogelijkheden niet automatisch worden bestendigd. Motivering hiervoor is dat een goed ruimtelijk ordeningskader een afwegingskader vraagt op basis van de omgeving en de potentiële hinder die uitgaat van de accommodatie.

De verblijfsrecreatieve sector binnen de horeca wordt hierbij tevens betrokken, maar wordt op een andere wijze bestemd indien deze qua aantal punten in de lichtste categorie valt. De indeling is in het onderstaande weergegeven. Een inrichting die expliciet buiten beschouwing wordt gelaten, is die van de theetuinen als beschreven in de notitie Beleidsnotitie theetuinen & verbreding agrarische bedrijven. Deze theetuinen worden niet als zelfstandige horeca beschouwd en moeten qua invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn aan de woonfunctie.

Wonen is bij horeca toegestaan wanneer dit specifiek op de kaart is aangeduid.

6.5.17 Maatschappelijk

Deze bestemming omvat functies die bedoeld zijn voor min of meer openbare instellingen. Deze kunnen zowel commercieel als niet-commercieel zijn. Educatieve, medische, sociale, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, kinderopvang, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondersteunende detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen. Voor een aantal maatschappelijke voorzieningen wordt een specifieke bestemmingsregeling gebruikt omdat het gelet op de aard van deze functies, niet altijd wenselijk is om uitwisseling met andere maatschappelijke voorzieningen toe te staan. Het gaat om de volgende bestemmingen:

Maatschappelijk - onderwijs: scholen en andere onderwijsvoorzieningen

Maatschappelijk - religie: kerkgebouwen

Maatschappelijk - begraafplaats: begraafplaatsen

De gebouwen zijn in beginsel uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. De gronden binnen het bouwvlak mogen geheel worden volgebouwd, tenzij ter plaatse een maximum bebouwingspercentage is aangeduid.

6.5.18 Recreatie - Dagrecreatie

Deze bestemmingsregeling is bedoeld voor verschillende vormen van dagrecreatie. Waar nodig wordt de regeling verder gespecificeerd, voorbeelden hiervan zijn: volkstuin, ijsbaan en een pitch & golfbaan.

Terreinen of gebouwen die uitsluitend of hoofdzakelijk voor sport worden benut worden hier niet onder geschaard.

Afhankelijk van de functie en/of de aard van het terrein zijn er gebouwen toegestaan.

6.5.19 Sport

De bestemming Sport wordt toegekend aan sportterreinen. Bebouwing is alleen toegestaan binnen een bouwvlak, uitgezonderd bebouwing van beperkte omvang. Zodoende kunnen gebouwen als dugouts of kleine opslagruimten overal binnen de bestemming worden gesitueerd Extensieve dagrecreatie en evenementen zijn ook toegestaan.

6.5.20 Verkeer

De bestemming Verkeer maakt onderscheid in twee bestemmingsregelingen:

• Verkeer - Verblijfsgebied en
• Verkeer - Wegverkeer;

De bestemming Verkeer - Verblijfsgebied is gericht op de verblijfsfunctie en secundair op de verkeersfunctie. Deze gronden hebben in principe een multifunctioneel karakter waarbij de inrichting gericht is op woonstraten, pleinen, fiets- en voetpaden, speel- en parkeervoorzieningen en daarnaast ook groen en water. Standplaatsen kunnen met een aanduiding worden geregeld (bestaand) of met een afwijkingsregeling worden mogelijk gemaakt.

De bestemming Verkeer - Wegverkeer is specifiek bedoeld voor gebiedsontsluitingswegen (voorbeeld N387) en ontsluitingswegen en stroomwegen (A7 en N33). Vanwege deze functie zijn er geen mogelijkheden voor bebouwing en standplaatsen.

6.5.21 Water

In een groot deel van de bestemmingen is het aanleggen van water mogelijk. De bestemming wordt specifiek toegekend aan meren, plassen en andere natuurlijke, danwel kunstmatige oppervlaktewateren en watergangen die door het waterschap als hoofdwatergang worden aangeduid.

Ook aan terreinen of gebieden die specifiek een waterbergingsfunctie krijgen wordt deze bestemming toegekend om dit gebruik te verankeren (en ander gebruik uit te sluiten).

De hoofdfunctie is de ontvangst, berging en/of afvoer van water alsmede voor de bescherming, het beheer en het onderhoud van watergangen, met de bijbehorende voorzieningen. Wanneer een brug met een verkeersfunctie over het water ligt, dan wordt deze ter plaatse als zodanig aangeduid.

6.5.22 Wonen

Woningen en bijbehorende gronden (tuinen en erven) worden binnen deze bestemming begrepen. In het plan wordt indien nodig een verdeling gemaakt in woningtypen.

Wonen is in dit bestemmingsplan gesplitst in meerdere bestemmingen: Wonen - 1A, Wonen - 1B, Wonen - 1D, Wonen - 2, Wonen - 3, Wonen - 4 en Wonen - VAB.

6.5.22.1 Wonen - 1A

De bestemming 'Wonen - 1A' onderscheidt zich van andere woonbestemmingen doordat het traditionele onderscheid tussen hoofd- en aangebouwde bijgebouwen niet wordt gehanteerd. De regeling biedt meer flexibiliteit door het hanteren van het begrip 'woongebouw' zijnde een gebouw of een complex van aan elkaar verbonden gebouwen waarin tenminste één woning is gelegen. In voorliggend bestemmingsplan is woongebouw dus geen definitie voor een gebouw met daarin meerdere woningen die via één gemeenschappelijke toegang worden bereikt.

Deze bestemming wordt slechts toegepast ruime, brede percelen waar de vrijstaande woning min of meer midden op het perceel is gesitueerd. De regeling is ontwikkeld om een oplossing te bieden bij uitbreidingsbehoefte bij met name de traditionele kleinere arbeiderswoningen op een groot perceel. Doel is om meer flexibiliteit te creëren en meer nadruk te leggen op concentratie van woonbebouwing op het bouwperceel zonder afbreuk te doen aan de ruimtelijke kwaliteit in het gebied.

De opgenomen regeling laat het onderscheid tussen het hoofdgebouw en ondergeschikte verbonden delen los, voorzover dit wordt ingevuld binnen het bouwvlak. Daarnaast wordt de spreiding van de aan de woning verbonden ruimten beperkt, waardoor de relatie met de hoofdvorm behouden blijft. De grootte van dat bouwvlak hangt af van de locatie, het overwegende bebouwingsbeeld, belendende percelen etcetera.

Met deze regeling wordt binnen het bebouwingsvlak geen onderscheid gemaakt in of gebouwtypen ondergeschikt of niet ondergeschikt zijn. Zo ontstaat meer ontwerpvrijheid bij uitbreiding van woningen. Wel worden eisen gesteld aan de vormgeving; zo geldt een maximum breedte en horizontale diepte van het woongebouw en moet tenminste 50% van het woongebouw door een kap worden afgedekt, waarbij tenminste de naar de weg gekeerde gevel door een kap wordt voorzien. Een plat afgedekte voorzijde van een woongebouw is dus niet toegestaan.

Verschil met de andere woonbestemmingen is dat vrijstaande bijgebouwen die net buiten het bouwvlak zijn gelegen niet meer kunnen worden verbonden aan het woongebouw door een tussenvolume.

Door de situering van bouwvlak en de bouwregels wordt geregeld dat de flanken van de voorzijde van het bouwperceel worden vrijgehouden van bebouwing en - voorzover wel bebouwing is toegestaan - dat de maatvoering beperkter is. Zo wordt sturing gegeven aan de concentratie van bebouwing en bovendien wordt bepaald waar geen hoge bebouwing (hoger dan bijgebouwen/ overkappingen) kan staan. Eén en ander in verband met privacy, bezonning e.d. voor aanliggende percelen.

6.5.22.2 Wonen -1B en overige woonbestemmingen

De overige woonbestemmingen gaan uit van een hoofdgebouw met daarbij behorende, al dan niet aangebouwde bijgebouwen. Het hoofdgebouw, dat gelet op de constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming het belangrijkste gebouw op het bouwperceel is, is slechts toegestaan binnen het bouwvlak en moet, uitgezonderd de aangebouwde zijde(n), op een afstand van tenminste 3 meter van de zijdelingse perceelsgrens zijn gesitueerd.

In de volgende bestemmingen is uitgegaan van bouwregels waarin van het hoofdgebouw is uitgegaan.

Wonen - 1B: deze regeling is voor vrijstaande woningen op percelen waar de regeling van Wonen - 1A gezien het overwegende straatbeeld of de perceelsgrootte niet kan worden toegepast;

Wonen- 1C: deze regeling is alleen toegepast in de wijk Borgmeren/ Eilandrijk in Harkstede en specifiek afgestemd op het gewenste stedenbouwkundige beeld van deze woonwijk. De regeling wijkt ondermeer af van Wonen- 1A en 1B ten aanzien van situering van bijgebouwen en minimale afstanden tussen gebouwen en de zijdelingse perceelsgrens.

Wonen - 2: is bedoeld voor twee aaneengebouwde woningen;

Wonen - 3: is bedoeld voor aaneengebouwde woningen;

Wonen - 4: is bedoeld voor gestapelde woningen met eventueel gemengde functies (zoals een praktijkruimte) op de begane grond.

6.5.22.3 Wonen - VAB

De bestemming 'Wonen - VAB' voorziet in een bestemmingsregeling voor vrijgekomen karakteristieke agrarische bebouwing waar een woonfunctie aan is toegekend. Naast het gebruik voor wonen zijn ook aan-huis-verbonden beroepen bij recht toegestaan, mits voldaan wordt aan de beleidsregels aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven. Met een omgevingsvergunning kan medewerking worden verleend aan de vestiging van kleinschalige bedrijvigheid, waaronder zakelijke en maatschappelijke dienstverlening, educatieve doeleinden en andere lichte bedrijven, met dien verstande dat:

• 1. de bedrijfsfunctie ondergeschikt blijft aan de woonfunctie: ten hoogste 40% van het grondgebonden oppervlak van de bebouwing mag worden gebruikt voor de bedrijfsactiviteiten;
• 2. detailhandel niet is toegestaan, met uitzondering van productiegebonden detailhandel met een verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 60 m².
• 3. buitenopslag van goederen die verband houden met de uitoefening van de bedrijfsactiviteiten niet is toegestaan. Hiervan zijn reclame-uitingen uitgezonderd;
• 4. kinderopvang niet is toegestaan (met uitzondering van gastouderopvang);
• 5. de oppervlakte die wordt gebruikt voor educatieve activiteiten beperkt wordt tot 200 m²;
• 6. bij zorgfuncties geen nachtopvang is toegestaan.

De bestemming streeft ook behoud en herstel van de karakteristieke hoofdvorm van de oorspronkelijke agrarische bebouwing na. Karakteristieke (hoofd)gebouwen worden daarbij voorzien van de aanduiding 'karakteristiek'. Dit betekent dat de uitwendige hoofdvorm, bestaande uit oppervlakte, goot- en bouwhoogte, nokrichting en dakhelling van de zodanig aangeduide (delen van) gebouwen mogen niet meer dan 10% afwijken van de bestaande maatvoering.

Met een wijzigingsprocedure op grond van artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening kan de bestemming worden gewijzigd naar Gemengd - VAB (karakteristieke agrarische bebouwing). Een voorwaarde bij het wijzigen naar een bedrijfsmatige bestemming (Gemengd) is dat een deel van de voormalige niet-karakteristieke bedrijfsgebouwen wordt gesloopt. De oppervlakte van het te slopen gedeelte is afhankelijk van de gewenste gebruiksruimte. De omvang van het te slopen bebouwing neemt toe naarmate ook de oppervlakte die gebruikt gaat worden voor een nieuwe functie, of wordt vervangen door nieuwbouw, toeneemt. Het pand waarin de woning zich bevindt (de oorspronkelijke boerderij of voormalige bedrijfswoning) mag in zijn geheel in stand blijven.

6.5.22.4 Algemeen

Bouwregels

Bij alle woonbestemmingen wordt de situering van de bebouwing bepaald door 3 vlakken die op de verbeelding zijn aangegeven in combinatie met de bouwregels: het bestemmingsvlak;het bouwvlak waarbinnen het woongebouw c.q. hoofdgebouw moet zijn gesitueerd, zodoende wordt de bebouwing geconcentreerd;het bouwperceel waarbinnen alle bebouwing behorend bij het woongebouw c.q. hoofdgebouw is gesitueerd. Het bouwperceel is bedoeld om de schaal en intensiteit van de bebouwing in de hand te houden door een bebouwingspercentage van ten hoogste 50% voor alle bebouwing vast te stellen. De keuze voor een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing zorgt voor het onderscheid met het bestemmingsvlak. Hierdoor wordt namelijk geregeld dat binnen het bouwperceel slechts één hoofdgebouw c.q. woongebouw wordt toegestaan en dat bijgebouwen daaraan worden gekoppeld. Om in gevallen waarbij meerdere woningen op één kadastraal perceel staan een juiste benadering bij bijgebouwen te hanteren, wordt de koppeling met een woning gelegd. De relatie tussen de grond en één bestemmingsvlak moet duidelijkheid bieden dat slechts gronden binnen een bestemming worden meegerekend voor de bouwmogelijkheden; aankoop gronden bestemd als (openbaar) groen of agrarische grond biedt geen extra bebouwingsmaatregelen. Daarom geldt voor het bepalen van het bouwperceel de ondergrond behorende bij het voorliggende plan.Daarnaast kan nog een aanduiding binnen het bestemmingsvlak zijn opgenomen die specifiek regelt waar bebouwing wel en niet mag worden gesitueerd.

Voor het woon- en/of hoofdgebouw zijn verschillende specifieke regels opgenomen die de grootte en situering bepalen. Bij W-1A en W-1B is de maximum breedte gesteld op 10 meter. Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen tot een breedte van 15 meter als blijkt dat de bebouwing voldoet aan afwijkingsregels.

Bijgebouwen

Overkappingen worden onder hetzelfde regime geschaard als (vrijstaande) bijgebouwen. Dit omdat de ruimtelijke impact van overkappingen nauwelijks beperkter is dan die van (vrijstaande) bijgebouwen en onderlinge uitwisselbaarheid in toegestane oppervlakten op bouwpercelen te versimpelen. Bijgebouwen zijn toegestaan op een gedeelte van het bouwperceel. Vrijstaande bijgebouwen en vrijstaande overkappingen zijn toegestaan in het gebied tenminste 3 meter achter de voorgevel van het hoofd- of woongebouw en moeten binnen het bouwvlak, danwel binnen 25 meter daar vandaan zijn gelegen.

Om de invloed van vrijstaande bijgebouwen (en vrijstaande overkappingen) op het straatbeeld te beperken geldt er in het gebied op minder dan 10 meter achter het voorerf een gezamenlijke oppervlakte van ten hoogste 30 m². Om bij achter elkaar gelegen woningen langs laantjes of met de achtergevels naar elkaar gerichte woningen met ondiepe achtererven in woonwijken te voorkomen dat aangebouwde bijgebouwen te dicht op bebouwing op achtergelegen bouwpercelen wordt gebouwd, moet tenminste 7,50 meter afstand tot de achterliggende perceelsgrens worden gehouden.In hoeksituaties wordt daarnaast de voorwaarde gesteld dat bijgebouwen, die buiten het bouwvlak worden gesitueerd, op tenminste 5 meter van de kant van de weg staan en wanneer een andere woning om de hoek staat, het bijgebouw achter de voorgevel van die woning is gelegen.

Om uitbreidingsmogelijkheden aan de voorgevel te regelen worden erkers & entreeportalen met een diepte van ten hoogste 1,50 meter, dan wel 0,75 meter en een hoogte van ten hoogste 3 meter toegestaan. De toegestane diepte is afhankelijk van de bestemming, waarbij de volgende voorwaarden gelden:

• daarna blijft tenminste 2 meter onbebouwd gebied tot bestemmingsgrens over, en
• de uitbreiding betreft minder dan 50% van de breedte van het hoofdgebouw.

Afmetingen

De toegestane maatvoering van (vrijstaande) bijgebouwen en overkappingen is als volgt:

			Goothoogte	Bouwhoogte	Dakhelling
Bijgebouw of overkapping			ten hoogste 3 m	ten hoogste 5,50 m	platte afdekking of meerzijdige kap van ten hoogste 60°

Om te voorkomen dat belendende percelen worden geconfronteerd met relatief lange wanden hoger dan 3 meter (topgevels) en bescherming van woon- en/of gebruiksgenot te geven is een voor bebouwing de zone op minder dan 3 meter van de zijdelingse perceelsgrens een specifieke regeling. Voor bijgebouwen hoger dan 3 meter geldt dat de nok min of meer evenwijdig aan de richting van die perceelsgrens moet liggen of, als dat niet zo is een wolfseind aan de zijde van de perceelsgrens moet worden toegepast. Uitzondering vormen bijgebouwen die zich uitstrekken over beide aan elkaar grenzende bouwpercelen. Hier zijn namelijk geen hinderlijke effecten voor de buren, als gevolg van de hoge topgevel, omdat die ook op hun eigen perceel staat.

Oppervlaktes

De toegestane gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen is afhankelijk van de grootte van het bouwperceel. Mits het toegestane bebouwingspercentage niet wordt overschreden is 50 m² aan bijgebouwen en overkappingen toegestaan. Des te groter het bouwperceel is,des meer m² aan (vrijstaande) bijgebouwen en overkappingen wordt toegestaan, met een maximum van 150 m² op bouwperceel groter dan 1000 m².

Afwijken bouwregels

afwijking mits postitief advies door stedebouwkundige commissie

Als gevolg van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) is het voor een aantal uitbreidingen of toevoeging van bijbehorende bouwwerken niet langer nodig om een omgevingsvergunning aan te vragen. Met name de categorie onder artikel 3 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht is relevant voor bestemmingsplannen. Deze categorie vergunningsvrij bouwen geldt voor het bouwen van bouwwerken, mits passend in het bestemmingsplan, gesitueerd op het achtererf of zijerf (mits 1 meter achter de voorgevel) en niet hoger dan 5 meter. Als het om een dergelijk geval gaat wordt een aanvraag niet meer vooraf getoetst worden door een ambtenaar of een welstandscommissie: de burger of ondernemer die een vergunningvrij bouwwerk wil bouwen moet er voortaan zelf voor zorgen dat het aan alle regels voldoet.

Situatie Slochteren vóór inwerkingtreding van de Wabo

De bouwregels die aanvankelijk waren voorbereid voor de nieuwe woonbestemmingen waren op verschillende punten bewust zeer ruim geformuleerd. De bij recht toegestane mogelijkheden beoogden minder procedures op te leveren, waardoor burgers hun vergunning sneller hebben. Echter mag dit niet ten koste gaan van de ruimtelijke kwaliteit. Om de ruimtelijke kwaliteit te borgen functioneert de welstandsnota als vangnet , aangezien de welstandscommissie alle aanvragen om reguliere bouwvergunning beoordeelde. Hierdoor werden uitbreidingen van woningen van forsere omvang op het zijerf (die in het zicht staan gezien vanaf de weg) tenminste getoetst of zij voldoen aan redelijke eisen van welstand. Met deze gedachte zou de welstandstoets voorkomen dat excessen kunnen ontstaan als gevolg van de ruime bouwregels in woonbestemmingen.

Situatie Slochteren na inwerkingtreding van de Wabo

De komst van de Wabo kan door artikel 3 van bijlage II van het Bor - Vergunningvrij bouwen, voorzover in overeenstemming met het bestemmingsplan - verstrekkende gevolgen hebben voor het ruimtelijk beeld in Slochteren, gezien de genoemde ruime bouwregels.

Let wel: dat betekent dat iemand die een omvangrijk bouwwerk wil realiseren op zijn achtererf voortaan nooit meer een bouwvergunning nodig heeft: als zijn plan niet past in het bestemmingsplan is het voldoende om een verzoek in te dienen om af te wijken van de bestemmingsplan-bepalingen om zonder verdere vergunning zijn gang te gaan.

Voor de voorgestelde situatie in Slochteren onder de nieuwe bestemmingsplannen zal met name het eerste aspect: bouwen op het achtererf tot een hoogte van 5 meter, mits passend binnen de regels van het bestemmingsplan verstrekkende gevolgen hebben. Dit aangezien het achtererfgebied ingevolge de Wabo het gebied is dat 1 meter en verder achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw ligt. Hier worden in de bestemmingsplannen ruime bouwmogelijkheden geboden (waarbij de toegestane oppervlakte afhankelijk van de oppervlakte van het bouwperceel).

Daarom is er nu voor gekozen om de bouwmogelijkheden bij recht te beperken, voor wat betreft het gaat om de breedte van het woongebouw of het hoofdgebouw inclusief aangebouwde bijgebouwen.

		Oud	Nieuw
Breedte van woongebouw		15	10
Goothoogte woongebouw en hoofdgebouw.		4,50	3 m
Oppervlakte van vrijstaande bijgebouwen		150 m² bij percelen >1000 m²	Op zijerfgedeelte 3-10 meter achter voorgevel zijn (gedeelten van) vrijstaande bijgebouwen met een gezamenlijke opp. van ten hoogste 30 m² toegestaan, rest van de regel ongewijzigd.

Slagboomconstructie

Het verschil in de bebouwingsruimte tussen de oude en nieuwe situatie is 'achter de slagboom' gezet door binnenplanse afwijkingbevoegdheden op te nemen om af te wijken van bouwregels. De maximale afwijkingsbevoegdheid komt gelijk te liggen aan de 'oude' bouwregels bij recht. De enige afwijkingsvoorwaarde om aan die gevallen mee te werken is dat het college advies bij een door haar aangewezen stedebouwkundige commissie heeft ingewonnen, dit om te ruimtelijke kwaliteit te borgen. Wanneer het verzoek om af te mogen wijken door de commissie positief is beoordeeld kan de omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan worden verleend, waarna de aanvrager alsnog vergunningvrij ten aanzien van bouwen de uitbreiding mag realiseren.

Toegestaan gebruik

Binnen de bestemmingen in de hoofdgroep Wonen moet de woonfunctie de belangrijkste functie zijn, met dien verstande dat deze niet is toegestaan in vrijstaande bijgebouwen. Binnen de bestemming wonen zijn vrije beroepen bij recht toegestaan daarnaast kan een omgevingvergunning voor het afwijken van de regels worden verleend voor bepaalde andere aan-huis-verbonden beroepen of bedrijfsactiviteiten. Deze zijn opgenomen in de bijlage op een limitatieve lijst. Bij de vrijstaande woningen is een bed & breakfast toegestaan, mits wordt voldaan aan hetgeen is gesteld in de beleidsregels recreatieve verblijfsaccommodaties.Om tegemoet te komen aan de opkomst van internetverkoop wordt het in de woonbestemmingen toegestaan om administratieve werkzaamheden met betrekking tot internetwinkels en telefonische verkoop van goederen uit te voeren onder enkele voorwaarden.

Strijdig gebruik

Tot een gebruik strijdig met van de woonbestemmingen wordt in ieder geval begrepen het gebruik ten behoeve van bewoning dan wel de mogelijkheid daartoe essentiële woonvoorzieningen als de al dan niet gecombineerde aanwezigheid van de een slaapkamer, toilet, badkamer en keuken, in vrijstaande bijgebouwen. Hiermee wordt voorkomen dat een zelfstandige woning op een oneigenlijke manier ontstaat.

			Goothoogte	Bouwhoogte	Dakhelling
Bijgebouw of overkapping			ten hoogste 3 m	ten hoogste 5,50 m	platte afdekking of meerzijdige kap van ten hoogste 60°

met de daarbij behorende tuinen, erven en additionele voorzieningen;

en tevens voor: