Bestemmingsplan Harkstede-Scharmer

Artikel 33 Wonen - VAB

33.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen - VAB' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen, al dan niet in combinatie met een vrij beroep als opgenomen in Bijlage 3 Lijst vrije beroepen of een overig aan-huis-verbonden beroep of bedrijf als opgenomen in Bijlage 4 Lijst overige aan huis verbonden beroepen, mits voldaan wordt aan hetgeen is gesteld in Bijlage 10 Beleidsregels aan huis verbonden beroepen en bedrijven;
• b. het behoud en herstel van de hoofdvorm van voormalige boerderijpanden.

met daaraan ondergeschikt:

• groenvoorzieningen;
• nutsvoorzieningen;
• water;
• verhardingen;
• parkeervoorzieningen;

met de daarbij behorende tuinen, erven en additionele voorzieningen;

en tevens voor:

33.1.1 specifieke vorm van wonen - bijzondere woonvorm

ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - bijzondere woonvorm' een bijzondere woonvorm bestaande uit ten hoogste 6 bewoners;

33.2 Bouwregels

Bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen, waarbij bestaande bouwwerken zijn toegestaan:

33.2.1 Bouwwerken beperking

Zie Artikel 44.

33.2.2 Bouwwerken algemeen

• a. per bouwvlak is ten hoogste 1 woning toegestaan, tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' geldt, alwaar per bouwvlak niet meer woningen zijn toegestaan dan is aangeduid;
• b. indien een relatie is aangeduid tussen twee bouwvlakken, is er sprake van een gekoppeld bouwvlak en zijn hierop de bepalingen met betrekking tot een enkel bouwvlak van toepassing;
• c. de afstand tussen gebouwen en overkappingen op een bouwperceel bedraagt tenminste 1 meter, tenzij de gebouwen en/of overkappingen aaneen worden gebouwd.

33.2.3 Hoofdgebouwen

Voor wat betreft hoofdgebouwen, gelden de volgende regels:

• a. hoofdgebouwen en woningen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
• b. woningen mogen uitsluitend als hoofdgebouw of onderdeel van een hoofdgebouw (inpandig) worden gebouwd,
• c. voorzover in een bouwgrens een 'gevellijn' is aangeduid wordt tenminste 50% van de naar de weg gekeerde gevels van het hoofdgebouw in de 'gevellijn' opgericht waarbij de betreffende gevel als voorgevel moet worden beschouwd;
• d. de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens mag niet minder dan 3 meter bedragen;
• e. de horizontale diepte en breedte van een hoofdgebouw mogen niet minder dan 5 meter bedragen;
• f. de horizontale diepte en breedte van een hoofdgebouw inclusief eventuele aangebouwde bijgebouwen mogen niet meer dan 25 respectievelijk 10 meter bedragen;
• g. de goot- en bouwhoogte en dakhelling van het hoofdgebouw en de woning mogen niet meer c.q. minder bedragen dan ter plaatse is aangeduid, of, indien geen goot-, bouwhoogte of dakhelling is aangeduid, dan in het volgende bouwschema is bepaald, mits vanaf de ten hoogste toegestane goothoogte gebouwen worden afgedekt met hellende dakvlakken, waarvan de helling niet meer of minder bedraagt dan in het volgende bouwschema is bepaald, met uitzondering van:
  • 1. rechtopstaande gevelconstructies, waaronder ook topgevels zijn toegestaan;
  • 2. overschrijding van de (denkbeeldige) 60 graden-lijn door topgevels, lijstgevels, dakkapellen en schoorstenen, met dien verstande dat bij een platte afdekking de hoogte niet meer mag bedragen dan de goothoogte;

    Goothoogte (in meter)	Bouwhoogte (in meter)	Dakhelling
    ten hoogste 3	ten hoogste 10	tenminste 30° en ten hoogste 60°

• h. het hoofdgebouw mag niet plat worden afgedekt of met een lessenaarsdak, tenzij ter plaatse de aanduiding "specifieke bouwaanduiding lessenaarskap", dan wel "plat dak" geldt, alwaar een hoofdgebouw met een lessenaarsdak, respectievelijk een platte afdekkingmag worden afgedekt;

33.2.4 Bijgebouwen

Voor wat betreft bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels:

• a. bijgebouwen en overkappingen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en/of binnen een afstand van ten hoogste 25 meter buiten het bouwvlak worden gebouwd, mits:
  • 1. bijgebouwen en overkappingen tenminste 3 meter achter het voorerf worden gebouwd;
  • 2. de gezamenlijke oppervlakte van vrijstaande bijgebouwen op minder dan 10 meter achter het voorerf ten hoogste 30 m² bedraagt;
  • 3. de afstand van een aangebouwd bijgebouw tot de perceelsgrens die het verst van de weg is gelegen of in voorkomend geval, het verst van de op het bouwperceel aangeduide gevellijn is gelegen, ten minste 7,50 meter bedraagt;
  • 4. voorzover gelegen buiten het bouwvlak mogen bijgebouwen en overkappingen op hoeksituaties uitsluitend worden gebouwd:
    • op een afstand van tenminste 5 meter vanaf de kant van de rijbaan zoals die blijkt uit de bij het plan behorende ondergrond;
    • tenminste 1 meter achter het verlengde van de voorgevel van het om de hoek gelegen hoofdgebouw op het belendende perceel;
• b. op het voorerf mogen erkers, entreeportalen en vergelijkbare bouwwerken worden gebouwd, mits:
  • 1. de afstand van de voorgevel van de erker, entreeportaal of vergelijkbaar bouwwerk tot de voorgevel van het hoofdgebouw ten hoogste 1,50 meter bedraagt, mits de horizontale diepte van het bestemmingsvlak dat na de uitbreiding onbebouwd blijft, niet minder dan 2 meter zal bedragen;
  • 2. de breedte ten hoogste 50% van de breedte van het bijbehorende hoofdgebouw bedraagt;
  • 3. de overbouwde oppervlakte van het gebouw moet passen binnen de overbouwde oppervlakte genoemd in 33.2.4 sub d;
  • 4. de hoogte niet meer dan 3 meter bedraagt;
• c. de goot- en bouwhoogte en dakhelling van bijgebouwen en overkappingen mogen niet meer c.q. minder bedragen dan in het volgende bouwschema is bepaald, met dien verstande dat:
  • 1. bij een platte afdekking de hoogte niet meer mag bedragen dan de goothoogte;
  • 2. voorzover bebouwing met een bouwhoogte van meer dan 3 meter, op minder dan 3 meter van de zijdelingse perceelsgrens wordt gebouwd, de volgende voorwaarden gelden:
    • de nokrichting mag niet meer dan 30° afwijken ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrens, tenzij sprake is van bijgebouwen op twee aangrenzende bouwpercelen die met elkaar zijn verbonden of sprake is van een wolfseind dat gericht is op de zijdelingse perceelsgrens en;
    • indien het gebouw van 1 hellend dakvlak is voorzien, moet de lage gootlijn op de dichtstbijzijnde perceelsgrens zijn gericht;

      			Goothoogte (in meter)	Bouwhoogte (in meter)	Dakhelling
      Bijgebouw of overkapping			ten hoogste 3	ten hoogste 5,50	platte afdekking of meerzijdige kap waarbij tenminste 50% van het dak is afgedekt met hellende dakvlakken van ten minste 30° en ten hoogste 60°

• d. de gezamenlijke de overbouwde oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen mag niet meer bedragen dan in onderstaand bouwschema per categorie bouwpercelen is genoemd:

Oppervlakte bouwperceel in m²	Ten hoogste toegestane oppervlakte in m²
	Totale oppervlakte bijgebouwen + overkappingen
kleiner dan 200	50
200-600	75
groter dan 600	100

33.2.5 Bouwwerken geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van overkappingen, gelden de volgende regels, waarbij bestaande afwijkingen zijn toegestaan:

• a. de gezamenlijke oppervlakte mag per bouwperceel niet meer bedragen dan 100 m², met dien verstande dat overkappingen tot de ten hoogste toegestane oppervlakte onder 33.2.4sub c worden geschaard;
• b. de maatvoering mag niet meer bedragen dan zoals in het volgende bouwschema is bepaald:

Type bouwwerk	Maximale bouwhoogte (in meter)
	voorerf	overig
Erf- en terrein afscheidingen	1	2
Palen en masten, niet zijnde reclamemasten	8	8
Overkappingen	n.v.t.	zie 33.2.4 sub c
Overige bouwwerken, geen gebouw zijnde	1	5

33.3 Afwijken van de bouwregels

33.3.1 Afwijkingsbevoegdheid

Het bevoegd gezag kan met inachtneming van 33.3.2 een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van:

• a. het bepaalde in 33.2.3 sub c voor het bouwen op ten hoogste 3 meter achter de gevellijn of;
  • 1. ten hoogste 10 meter achter de gevellijn onder voorwaarde dat de situering van kwetsbare objecten en/of geluidgevoelige gebouwen deze afwijking vereisen;
• b. het bepaalde in 33.2.3 sub f en toestaan dat de breedte van een hoofdgebouw inclusief eventueel aangebouwde bijgebouwen ten hoogste 15 meter bedraagt;
• c. het bepaalde in 33.2.3 sub g en toestaan dat de goothoogte van een hoofdgebouw ten hoogste 4,50 meter bedraagt;
• d. het bepaalde in 33.2.4 sub a, onder 2 en dat de gezamenlijke oppervlakte van vrijstaande bijgebouwen op minder dan 10 meter achter het voorerf ten hoogste 50 m² bedraagt;
• e. het bepaalde in 33.2.4 sub d ten behoeve van gehele of gedeeltelijke vervanging van één of meerdere bijgebouwen en overkappingen waarvan de gezamenlijke oppervlakte meer bedraagt dan 100 m², door één of meerdere vrijstaande bijgebouwen, met dien verstande dat:
  • 1. de vervanging bijdraagt aan een aanmerkelijke verbetering van de landschappelijke situatie ter plaatse waarbij voorzien wordt in een goede landschappelijke inpassing;
  • 2. karakteristieke bebouwing niet wordt gesloopt;
  • 3. de vervanging van de bebouwing uitsluitend is bedoeld ten behoeve van de doeleinden genoemd onder 33.1 en/ of in overeenstemming met het gestelde in 33.5.1;
  • 4. met de vervanging een vermindering (sanering) van de oppervlakte plaatsvindt, voor zover die oppervlakte meer bedraagt dan 100 m² tot een oppervlakte van ten hoogste 50% van het meerdere tot een oppervlakte van ten hoogste 300 m²;

33.3.2 Afwijkingsvoorwaarden

• a. Bij de toepassing van de onder 33.3.1 sub a en e genoemde afwijkingsregels zijn de voorwaarden zoals genoemd in 45.2 sub c van toepassing;
• b. Bij de toepassing van de onder 33.3.1 sub b tot en met d genoemde afwijkingsregels vraagt het bevoegd gezag ten aanzien van de stedenbouwkundige en architectonische eigenschappen van de betreffende bebouwing respectievelijk de inpassing in de omgeving vooraf advies aan een stedebouwkundige commissie.

33.4 Specifieke gebruiksregels

33.4.1 Toegestaan gebruik

• a. Gebruik van het hoofdgebouw voor het uitoefenen van een bed & breakfast wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt mits wordt voldaan aan hetgeen is gesteld in de beleidsregels recreatieve verblijfsaccommodaties.
• b. Gebruik van de gronden en gebouwen voor het uitoefenen van administratieve werkzaamheden met betrekking tot internetwinkels en telefonische verkoop van goederen wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, mits:
  • 1. klanten niet op het perceel komen om goederen te kopen;
  • 2. geen opslag van goederen plaatsvindt;
  • 3. verkeersbewegingen vergelijkbaar zijn met die voor een woonfunctie.
• c. Gebruik van de gronden voor de stalling van ten hoogste 1 toercaravan en/of boot wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt.

33.4.2 Strijdig gebruik

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in artikel 2.1, lid 1 sub c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, wordt in ieder geval gerekend:

• a. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning, dan wel de mogelijkheid hiertoe door het aanbrengen van essentiële woonvoorzieningen;
• b. het uitoefenen van detailhandel, met uitzondering van het gestelde onder 33.4.1;
• c. het uitoefenen van een horecabedrijf, met uitzondering van het exploiteren van een theetuin;
• d. het gebruik van gronden en gebouwen voor opslag, tenzij gronden als zodanig zijn aangeduid en/of in de vorm van statische opslag binnen de bestaande bebouwing.
• e. de opslag van aan hun gebruik onttrokken voer- of vaartuigen, werktuigen of machines of onderdelen daarvan, verpakkingsmaterialen, bouwmaterialen, bagger en grondspecie, afval, puin, grind of brandstoffen, anders dan in verband met normaal onderhoud of ter verwezenlijking van de bestemming;
• f. het hebben van reclame-uitingen die geen betrekking hebben op de op het perceel plaatsvindende niet wederrechtelijke activiteiten.

33.5 Afwijken van de gebruiksregels

33.5.1 Afwijkingsbevoegdheid

Het bevoegd gezag kan met inachtneming van 33.5.2 een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van:

• a. het bepaalde in 33.4.2 ten behoeve van de vestiging van kleinschalige bedrijvigheid, waaronder maatschappelijke dienstverlening, zakelijke dienstverlening en bedrijven die zijn genoemd in Bijlage 1 Staat van Bedrijven: Gemengd, hieronder niet begrepen geluidszoneringsplichtige inrichtingen en risicovolle inrichtingen, met dien verstande dat
  • 1. de bedrijfsfunctie ondergeschikt blijft aan de woonfunctie: ten hoogste 40% van het grondgebonden oppervlak van de bebouwing mag worden gebruikt voor de bedrijfsactiviteiten;
  • 2. detailhandel niet is toegestaan, met uitzondering van productiegebonden detailhandelmet een verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 60 m².
  • 3. buitenopslag van goederen die verband houden met de uitoefening van de bedrijfsactiviteiten niet is toegestaan. Hiervan zijn reclame-uitingen uitgezonderd;
  • 4. kinderopvang niet is toegestaan (met uitzondering van gastouderopvang);
  • 5. de oppervlakte die wordt gebruikt voor educatieve activiteiten beperkt wordt tot 200 m²;
  • 6. bij zorgfuncties geen nachtopvang is toegestaan.
• b. het bepaalde in 33.4.2 ten behoeve van het exploiteren van een groepsaccommodatie mits wordt voldaan aan hetgeen is gesteld in de beleidsregels recreatieve verblijfsaccommodaties;
• c. het bepaalde in 33.4.2 ten behoeve van het exploiteren van een mini-camping, mits wordt voldaan aan hetgeen is gesteld in de beleidsregels kamperen.
• d. het bepaalde in 33.4.2 ten behoeve van het exploiteren van een bijzondere paardenhouderijals nevenactiviteit, mits wordt voldaan aan het hetgeen is gesteld in de beleidsregels paardenhouderijen;

33.5.2 Afwijkingsvoorwaarden

Bij de toepassing van de onder 33.5.1 genoemde afwijkingsregels zijn de voorwaarden zoals genoemd in 45.2 sub c eveneens van toepassing.

33.6 Wijzigingsbevoegdheid

33.6.1 Gemengd - VAB

Burgemeester en wethouders kunnen met inachtneming van 33.6.2 en 33.6.3 op basis van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de bestemming Wonen - VAB wijzigen in de bestemming Gemengd - VAB.

33.6.2 Wijzigingsvoorwaarden

Bij de toepassing van de onder 33.6.1 genoemde wijzingsregels gelden de volgende voorwaarden:

• a. de oppervlakte van de aanwezige niet-karakteristieke bebouwing, met uitzondering van het gebouw waarin zich de woning bevindt, die mag worden aangewend voor hergebruik of vervangende nieuwbouw wordt bepaald door de hoeveelheid bebouwing die wordt gesaneerd:
  • 1. bij een hergebruik- of terugbouwgedeelte tot 500 m² moet worden gesloopt:
    • bij hergebruik diezelfde hoeveelheid;
    • bij vervangende nieuwbouw tenminste tweemaal zoveel;
  • 2. bij een hergebruik- of terugbouwgedeelte tussen 500 en 750 m² moet worden gesloopt:
    • bij hergebruik tenminste tweemaal zoveel;
    • bij vervangende nieuwbouw tenminste driemaal zoveel;
  • 3. bij een hergebruik- of terugbouwgedeelte tussen 750 en 1000 m² moet worden gesloopt:
    • bij hergebruik tenminste driemaal zoveel;
    • bij vervangende nieuwbouw tenminste viermaal zoveel.
• b. in aanvulling op het voorgaande onder a. geldt dat karakteristieke bebouwing niet mag worden gesloopt maar wel meetelt bij de oppervlakte die wordt aangewend voor hergebruik;
• c. de woonfunctie mag alleen worden uitgeoefend in de voormalige bedrijfswoning inclusief, indien aanwezig, aangrenzende voormalige bedrijfsruimte, waarbij geldt dat in totaal niet meer dan 1 woning is toegestaan;
• d. de uitwendige hoofdvorm, bestaande uit goot- en bouwhoogte, nokrichting en dakhelling van het als karakteristiek aangeduide hoofdgebouw (en eventuele karakteristieke bijgebouwen) blijft, behoudens geringe uitwendige aanpassingen, gehandhaafd;
• e. de landschappelijke kenmerken van het erf mogen niet worden aangetast. Er dient zorg gedragen te worden voor een goede landschappelijke inpassing van de locatie;
• f. gebouwen die vanwege de slechte staat onderhoud en de bijbehorende uiterlijke verschijningsvorm niet in overeenstemming zijn met de Woningwet en/of Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, dan wel in ernstige mate in strijd zijn met redelijke eisen van welstand, dienen te worden gesloopt.
• g. er is sprake van zeer geringe verkeersaantrekkende werking, die afgestemd is op de aanwezige infrastructuur, waarbij parkeren op eigen erf plaats moet vinden. Op percelen die direct aan de Hoofdweg zijn ontsloten of op andere plaatsen met een goede ontsluiting is een beperkte verkeersaantrekkende werking niet bezwaarlijk;
• h. het wijzigen van de bestemming leidt niet tot beperkingen op het wijzigen van de bestemming leidt niet tot beperking van de gebruiksmogelijkheden op aangrenzende gronden en/of binnen andere bestemmingen. Van belang daarbij kunnen zijn de bezonningssituatie, lichttoetreding, zichtlijnen, milieu-invloeden of de mogelijkheden tot voortzetting c.q. uitbreiding van een bestaand bedrijf;
• i. de nieuwe functie dient beperkt te worden tot milieucategorie 1 en 2 conform de Staat van Bedrijven: Gemengd;
• j. buitenopslag van goederen die verband houden met de nieuwe functie is niet toegestaan, reclame-uitingen zijn hiervan uitgezonderd.

33.6.3 Wijzigingsprocedure

Bij de toepassing van de onder 33.6.1 genoemde wijzigingsregels zijn de voorwaarden zoals genoemd in 46.2 eveneens van toepassing en wordt de procedure zoals beschreven in 47.1gevoerd.