Bestemmingsplan Harkstede-Scharmer

Artikel 27 Wonen - 1A

27.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen - 1A' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een vrij beroep als opgenomen in de Bijlage 3 Lijst vrije beroepen;

met daaraan ondergeschikt:

• bed & breakfast mits voldaan wordt aan hetgeen is gesteld in de beleidsregels recreatieve verblijfsaccommodaties;
• groenvoorzieningen;
• nutsvoorzieningen;
• water;
• parkeervoorzieningen;

met de daarbij behorende verhardingen, tuinen, erven en additionele voorzieningen;

en tevens voor:

27.1.1 bedrijf aan huis

ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf aan huis' voor een overig aan-huis-verbonden beroep of bedrijf als genoemd in Bijlage 4 Lijst overige aan huis verbonden beroepen;

27.2 Bouwregels

Bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen, waarbij bestaande bouwwerken zijn toegestaan:

27.2.1 Bouwwerken beperking

Zie Artikel 44.

27.2.2 Gebouwen en overkappingen - algemeen

Per bouwvlak is ten hoogste 1 woning toegestaan, tenzij ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' geldt, alwaar per bouwvlak niet meer woningen zijn toegestaan dan is aangeduid.

27.2.3 Situering gebouwen

Voor wat betreft de situering van gebouwen en overkappingen gelden de volgende regels:

• a. woongebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
• b. woongebouwen mogen uitsluitend als vrijstaand woongebouw worden opgericht;
• c. de horizontale diepte van een woongebouw mag ten hoogste 25 meter bedragen;
• d. de breedte van een woongebouw mag ten hoogste 10 meter bedragen;
• e. voorzover in een bouwgrens een 'gevellijn' is aangeduid wordt tenminste 50% van de naar de weg gekeerde gevels van het woongebouw in de 'gevellijn' opgericht waarbij de betreffende gevel als voorgevel moet worden beschouwd;
• f. vrijstaande bijgebouwen en overkappingen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en/of binnen een afstand van ten hoogste 25 meter buiten het bouwvlak worden gebouwd, mits:
  • 1. vrijstaande bijgebouwen en overkappingen tenminste 3 meter achter het voorerf worden gebouwd;
  • 2. de gezamenlijke oppervlakte van vrijstaande bijgebouwen en overkappingen op minder dan 10 meter achter het voorerf ten hoogste 30 m² bedraagt;
  • 3. voorzover gelegen buiten het bouwvlak, mogen vrijstaande bijgebouwen en overkappingen op hoeksituaties uitsluitend worden gebouwd:
    • op een afstand van tenminste 5 meter vanaf de kant van de rijbaan zoals die blijkt uit de bij het plan behorende ondergrond;
    • achter het verlengde van de voorgevel van het om de hoek gelegen hoofdgebouw op het belendende perceel;
• g. de afstand tussen gebouwen en overkappingen op een bouwperceel bedraagt tenminste 1 meter, tenzij de gebouwen en/of overkappingen aaneen worden gebouwd.

27.2.4 Oppervlakte gebouwen

Voor wat betreft de overbouwde oppervlakte van gebouwen en overkappingen gelden naast het bepaalde in 27.2.3 sub f, onder 2 de volgende regels:

Oppervlakte bouwperceel in m²		Ten hoogste toegestane overbouwde oppervlakte per bouwperceel in m²
		Totale overbouwde oppervlakte gebouwen + overkappingen	Totale overbouwde oppervlakte vrijstaande bijgebouwen + vrijstaande overkappingen
kleiner dan 250		125	50
250-600		50% van het bouwperceel, met ten hoogste 200	75
600-1000		250	100
groter dan 1000		300	150

27.2.5 Maatvoering gebouwen

Voor wat betreft de maatvoering van gebouwen en overkappingen gelden de volgende regels:

• a. de goot- en bouwhoogte en dakhelling van gebouwen en overkappingen mogen niet meer c.q. minder bedragen dan ter plaatse is aangeduid, of, indien geen goot-, bouwhoogte of dakhelling is aangeduid, dan in het volgende bouwschema is bepaald, met uitzondering van topgevels, lijstgevels, dakkapellen en schoorstenen, met dien verstande dat bij een platte afdekking de hoogte niet meer mag bedragen dan de goothoogte;

  	Afstand bebouwing tot zijdelingse perceelsgrens
  Type	Minder dan 3 meter			Meer dan 3 meter
  	goothoogte (in meter)	bouwhoogte (in meter)	dakhelling	goothoogte (in meter)	bouwhoogte (in meter)	dakhelling
  Woongebouw	ten hoogste 3 en sub d	ten hoogste 10	ten hoogste 60° en sub b, sub c en sub d	ten hoogste 3	ten hoogste 10	ten hoogste 60° en sub b en sub c
  Vrijstaand bijgebouw of overkapping	ten hoogste 3	ten hoogste 5,50	plat of meerzijdige kap kleiner dan 60° en sub d	ten hoogste 3	ten hoogste 5,50	plat of meerzijdige kap van ten hoogste 60°

• b. tenminste 50% van het woongebouw is afgedekt met hellende dakvlakken van een meerzijdige kap met een helling van tenminste 30° en ten hoogste 60° tenzij ter plaatse de aanduiding "specifieke bouwaanduiding lessenaarskap", dan wel "plat dak" geldt, alwaar een woongebouw met een lessenaarsdak, respectievelijk een platte afdekking mag worden afgedekt;
• c. het naar de weg gekeerde gedeelte van het woongebouw is geheel afgedekt met een kapwaarbij voldaan wordt aan de maatvoering in 27.2.5 sub b, met uitzondering van erkers, entreeportalen en vergelijkbare bouwwerken die plat mogen worden afgedekt, mits:
  • 1. de horizontale diepte ten hoogste 1,50 meter bedraagt;
  • 2. de breedte ten hoogste 50% van de breedte van het gedeelte van het woongebouw dat door een kap is afgedekt, bedraagt;
  • 3. de overbouwde oppervlakte van het gebouw past binnen de overbouwde oppervlaktegenoemd in 27.2.4;
  • 4. de hoogte niet meer dan 3 meter bedraagt.
• d. voorzover bebouwing op minder dan 3 meter van de zijdelingse perceelsgrens ligt en hoger is dan de ter plaatse toegestane goothoogte, gelden de volgende voorwaarden:
  • 1. de nokrichting mag niet meer dan 30° afwijken van de zijdelingse perceelsgrens, tenzij sprake is van bijgebouwen op twee aangrenzende bouwpercelen die met elkaar zijn verbonden of sprake is van een wolfseind dat gericht is op de zijdelingse perceelsgrens of;
  • 2. indien het gebouw van 1 hellend dakvlak is voorzien, moet de lage gootlijn op de dichtstbijzijnde perceelsgrens zijn gericht.

27.2.6 Bouwwerken geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van overkappingen, gelden de volgende regels, waarbij bestaande afwijkingen zijn toegestaan:

• a. de gezamenlijke overbouwde oppervlakte mag per bouwperceel niet meer bedragen dan 100 m², met dien verstande dat overkappingen onder de ten hoogste toegestane overbouwde oppervlakte worden geschaard genoemd in 27.2.4;
• b. de maatvoering mag niet meer bedragen dan zoals in het volgende bouwschema is bepaald:

Type bouwwerk		Maximale bouwhoogte (in meter)
		voorerf	overig
Erf- en terreinafscheidingen		1	2
Palen en masten, niet zijnde reclamemasten		8	8
Overkappingen		n.v.t.	zie 27.2.5 sub d
Overige bouwwerken, geen gebouw zijnde		1	5

27.3 Afwijken van de bouwregels

27.3.1 Afwijkingsbevoegdheid

Het bevoegd gezag kan met inachtneming van 27.3.2 een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van:

• a. het bepaalde in 27.2.3 sub a voor het bouwen buiten het bouwvlak, voorzover het gaat om een uitbreiding van het woongebouw binnen het gebied op minder dan 3 meter van de zijdelingse perceelsgrens, mits:
  • 1. het betreffende gedeelte van het woongebouw op tenminste 3 meter achter het voorerfwordt gebouwd;
  • 2. de goot-, en bouwhoogte niet meer bedragen dan 3 meter, respectievelijk 5,50 meter en de dakhelling niet meer bedraagt dan 60° en wordt voldaan aan het bepaalde in 27.2.5sub b en d;
• b. het bepaalde in 27.2.3 sub a voor het bouwen buiten het bouwvlak, voorzover het gaat om een uitbreiding van het woongebouw vóór naar de weg gekeerde bouwgrens, mits:
  • 1. de breedte van de uitbreiding buiten het bouwvlak niet meer bedraagt dan 50% van de breedte van het woongebouw;
  • 2. de bouwhoogte ter plaatse niet meer bedraagt dan 3 meter;
  • 3. de diepte van de uitbreiding buiten het bouwvlak ten hoogste 1,50 meter bedraagt, mits de diepte van het erf, gelegen vóór de naar de weg gekeerde gevel van de uitbreiding, als gevolg daarvan niet minder dan 2 meter zal bedragen;
• c. het bepaalde in 27.2.3 sub e voor het oprichten van de naar de weg gekeerde gevels op ten hoogste 10 meter achter de gevellijn, mits de situering van kwetsbare objecten en/of geluidgevoelige gebouwen deze afwijking vereisen;
• d. het bepaalde in 27.2.3 sub d en toestaan dat de breedte van een woongebouw ten hoogste 15 meter bedraagt;
• e. het bepaalde in 27.2.3 sub f, onder 2 en dat de gezamenlijke oppervlakte van vrijstaande bijgebouwen op minder dan 10 meter achter het voorerf ten hoogste 50 m² bedraagt;
• f. het bepaalde in 27.2.5 sub a en toestaan dat de goothoogte van een woongebouw ten hoogste 4,50 meter bedraagt;
• g. het bepaalde in 27.2.5 sub b en toestaan dat een woongebouw geheel of gedeeltelijk met een kap met een dakhelling van minder dan 30° wordt afgedekt.

27.3.2 Afwijkingsvoorwaarden

• a. Bij de toepassing van de onder 27.3.1 sub a tot en met c genoemde afwijkingsregels zijn de voorwaarden zoals genoemd in 45.2 sub c van toepassing;
• b. Bij de toepassing van de onder 27.3.1 sub d tot en met g genoemde afwijkingsregels vraagt het bevoegd gezag ten aanzien van de stedenbouwkundige en architectonische eigenschappen van de betreffende bebouwing respectievelijk de inpassing in de omgeving vooraf advies aan een stedenbouwkundige commissie.

27.4 Specifieke gebruiksregels

27.4.1 Toegestaan gebruik

• a. Gebruik van het woongebouw voor het uitoefenen van een bed & breakfast wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, mits wordt voldaan aan hetgeen is gesteld in de beleidsregels recreatieve verblijfsaccommodaties;
• b. Gebruik van de gronden en gebouwen voor het uitoefenen van administratieve werkzaamheden met betrekking tot internetwinkels en telefonische verkoop van goederen wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, mits:
  • 1. klanten niet op het perceel komen om goederen te kopen;
  • 2. geen opslag van goederen plaatsvindt;
  • 3. verkeersbewegingen vergelijkbaar zijn met die voor een woonfunctie.
• c. Gebruik van de gronden voor de stalling van ten hoogste 1 toercaravan en/of boot wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt.

27.4.2 Strijdig gebruik

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in artikel 2.1, lid 1 sub c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, wordt in ieder geval gerekend:

• a. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning, dan wel de mogelijkheid hiertoe door het aanbrengen van essentiële woonvoorzieningen;
• b. het uitoefenen van activiteiten die ingevolge de wet Milieubeheer vergunningplichtig zijn;
• c. het uitoefenen van detailhandel, hieronder niet gerekend het bepaalde in 27.4.1 sub b;
• d. het uitoefenen van een horecabedrijf, met uitzondering van het exploiteren van een theetuin;
• e. het gebruik van gronden als kampeerstandplaats, met uitzondering van de gronden die zijn aangeduid als 'kampeerterrein';
• f. de opslag van aan hun gebruik onttrokken voer- of vaartuigen, werktuigen of machines of onderdelen daarvan, verpakkingsmaterialen, bouwmaterialen, bagger en grondspecie, afval, puin, grind of brandstoffen, anders dan in verband met normaal onderhoud of ter verwezenlijking van de bestemming;
• g. het gebruik van de gronden voor gemotoriseerde sporten;
• h. grootschalige openlucht evenementen en andere vormen van dagrecreatie, uitgezonderd extensieve dagrecreatie;
• i. het hebben van reclame-uitingen die geen betrekking hebben op de op het perceel plaatsvindende niet wederrechtelijke activiteiten.

27.5 Afwijken van de gebruiksregels

27.5.1 Afwijkingsbevoegdheid

Het bevoegd gezag kan met inachtneming van 27.5.2 een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van:

• a. het bepaalde in 27.4.2 ten behoeve van het exploiteren van een groepsaccommodatie mits wordt voldaan aan hetgeen is gesteld in de beleidsregels recreatieve verblijfsaccommodaties;
• b. het bepaalde in 27.4.2 ten behoeve van het uitoefenen van een overig aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, mits wordt voldaan aan hetgeen is gesteld in de beleidsregels aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven;

27.5.2 Afwijkingsvoorwaarden

Bij de toepassing van de onder 27.5.1 genoemde afwijkingsregels zijn de voorwaarden zoals genoemd in 45.2 sub c eveneens van toepassing.