Meridiaanpark, Bosrandpark en Oostrandpark

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de integrale gebiedsontwikkeling van het Meridiaanpark. Het exploitatiegebied is kleiner dan het bestemmingsplangebied. De geraamde kosten van de ontwikkeling zijn hoger dan de geraamde inkomsten. De door de raad op 15 april 2010 vastgestelde grondexploitatie sluit met een tekort. Dekking hiervan vindt plaats via het weerstandvermogen. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid gewaarborgd.

Planschade

Burgemeester en wethouders kunnen een tegemoetkoming toekennen in de schade, die is veroorzaakt door een bestemmingsplan. Het gaat om schade die redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort
te blijven. Deze zogenaamde 'planschade' kan ontstaan door inkomensderving of waardevermindering van onroerende zaken.

Het is raadzaam om bij ieder bestemmingsplan vooraf in te schatten of het bestemmingsplan een oorzaak zou kunnen zijn voor planschade. Ook is het raadzaam om een risico-analyse te maken als schade aan de
orde is. Het is ook mogelijk om privaatrechtelijke afspraken te maken over de vergoeding van planschade en voor wiens rekening deze is.

Op basis van een intern uitgevoerde planschaderisicoanalyse is geconcludeerd dat er enig risico
op planschade bestaat. Deze kosten zullen worden verdisconteerd in de grondprijs of opgenomen worden in een met de ontwikkelaar te sluiten overeenkomst.

Exploitatieplan

Artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening

• 1. De gemeenteraad stelt een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen.
• 2. In afwijking van het eerste lid kan de gemeenteraad bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, in bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen of indien: (verkorte tekst)
  • a. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is;
  • b. het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is;
  • c. het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels niet noodzakelijk is.

De grondexploitatie is te verdelen in kosten voor herontwikkeling van het park en kosten en opbrengsten van een viertal te bebouwen deelgebieden.

De centrum locatie is volledig in eigendom van de gemeente. Kostenverhaal vindt plaats door uitgifte van grond. Aan de ontwikkeling van het theehuis zijn geen noemenswaardige kosten toe te schrijven. Kostenverhaal doet hier daarom niet ter zake. De gronden waar bebouwing voor de warmoezerij wordt gerealiseerd zijn ook volledig in eigendom van de gemeente.

De havenkomlocatie is echter grotendeels in eigendom van het Rijks vastgoed en ontwikkelingsbedrijf (hierna Rvob) en slechts gedeeltelijk in eigendom van de gemeente Almere. Voor dit gebied wordt een uit te werken bestemming opgenomen. Kostenverhaal is hier dus niet verzekerd door de grondpositie van de gemeente. Ook is er nog geen privaatrechtelijke overeenkomst ten behoeve van kostenverhaal gesloten met de andere eigenaar van de te bebouwen gronden. De gemeente is daarom verplicht om gelijktijdig met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen waarin het kostenverhaal wordt zeker gesteld. De gemeenteraad heeft hiertoe gelijktijdig met het bestemmingsplan het exploitatieplan 'De Havenkom' vastgesteld. Uit paragraaf 5.9 van het exploitatieplan blijkt dat de geraamde opbrengsten hoger zijn dan de geraamde kosten. De beoogde exploitatie van dit deelgebied is positief (bij privaatrechtelijk kostenverhaal, bij verwerving of onteigening). Hiermee voldoet het bestemmingsplan 'Meridiaanpark, Bosrandpark en Oostrandpark' eveneens aan de financiele vereisten van de ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf 5.1).

De kosten voor de nieuwe inrichting van het park kunnen niet worden verhaald omdat er geen relatie is met de bouwplannen in het plangebied.