Meridiaanpark, Bosrandpark en Oostrandpark

5.1 Wonen, werken en voorzieningen

Wonen

In het Bosrandpark bevindt zich een door groen omsloten kleine woonwijk. Aan de zuidwestrand van het plangebied, grenzend aan de Bloemenbuurt zijn nog 10 'waterwoningen'. Hiernaast voorziet dit bestemmingsplan in twee nieuwe woningbouwlocaties, het Centrumgebied en de Havenkomlocatie.

Het Centrumgebied en de Havenkomlocatie liggen op het snijvlak van het Meridiaanpark, het centrum van Almere Buiten en de gemengde wonen/bedrijven/voorzieningenstrip langs De Evenaar. Die ontmoeting van sferen vraagt om een zorgvuldige aanpak. De Havenkom is zowel deel van het park als van het centrum. Hier zijn bedrijven en appartementen gedacht die passen in de stedenbouwkundige opzet van de Evenaar strip, daardoor ontstaat hier een verbinding tussen de verschillende gebieden in een menging van stedelijke functies en het groen van het park.

Figuur: omgeving woningbouwlocaties Centrumgebied en Havenkomlocatie (bron Google maps)

Centrumgebied

Aan de oostrand van het centrumgebied van Almere Buiten worden in één blok circa 80 appartementen boven voorzieningen gerealiseerd. Op deze locatie bevond zich de tijdelijke huisvesting voor starters. De starterswoningen zijn ondertussen verplaatst.

Het complex van het centrumgebied heeft een bouwhoogte van vier lagen met een ruimtelijk accent van twaalf lagen aan de zijde van het park. De begane grond wordt in beslag genomen door (commerciële) voorzieningen of kleine kantoorruimten. De overige verdiepingen bestaan uit woningen. De ambitie is om groene gevels te realiseren. In de parkeerbehoefte wordt voorzien door een parkeergarage in vier lagen aan de spoorzijde.

Havenkomlocatie

Het havenkomcomplex ligt op het grensvlak van het Meridiaanpark, het centrum van Almere Buiten en de Indische Buurt, een structurerende zone met voorzieningen en woningen, met de Evenaar als bindend element. Aan de havenkom worden maximaal 120 appartementen boven voorzieningen mogelijk gemaakt. Het gaat om een ensemble van een gebouw, water en groen. Het is van belang dat het gebouw de beeindiging van het centrum duidelijk markeert. De aan het gebouw gekoppelde (horeca)voorzieningen aan het water dragen bij aan de levendigheid van de plek. In de havenkom is ook gelegenheid om boten aan te leggen. Om de barrièrewerking van de te vergreden spoorlijn te verzachten is een 'oplopend maaiveld' onderdeel van het plan.

De havenkomlocatie lig aan het water tussen Samarindastraat en Buenos Airesstraat en spoor en Evenaar in (zie figuur hierboven) en is daardoor zowel deel van het park als van het centrum. De stedenbouwkundige opzet van deze locatie sluit zowel aan bij het centrum van Almere Buiten als bij de Evenaarstrip die verder de Indische Buurt inloopt. Op deze manier ontstaat hier een verbinding tussen de verschillende gebieden in een menging van stedelijke functies en het groen van het park.

Voor de havenkomlocatie zijn twee bebouwingsvarianten uitgewerkt. Omdat tijdens het opstellen van dit bestemmingsplan de planvorming nog niet ver genoeg was gevorderd is in de regels van dit bestemmingsplan voor deze gronden een uit te werken bestemming opgenomen. Beide varianten passen binnen de opgenomen uitwerkingsregels.

Woningbehoefte

Regionaal

Almere is onderdeel van de Metropoolregio Amsterdam. Almere wordt aangemerkt als een groeikern binnen deze regio. De Metropoolregio Amsterdam functioneert als een samenhangende woningmarkt. Vanuit heel Nederland en daarbuiten stromen jonge huishoudens (studenten/jonge afgestudeerden) de regio in, vooral naar Amsterdam. Eenmaal daar gevestigd maken zij een inkomensontwikkeling door, nadat ze zijn afgestudeerd en een baan hebben gevonden. Dat is ook het moment dat een deel van de huishoudens, vaak in de gezinsfase, weer vertrekt naar de regio of daarbuiten.

Woningmarktonderzoeken en bevolkingsprognoses

Recent heeft de gemeente Almere geparticipeerd in een regionaal woningmarktonderzoek (Wonen in de regio, stadsregio Amsterdam, gemeente Almere, Zuid-Kennemerland/IJmond. Een onderzoek naar woonsituatie, woonwensen en verhuisbewegingen van huishoudens, maart 2014). Het onderzoek is uitgevoerd door Bureau Onderzoek en Statistiek van de gemeente Amsterdam.

Uit het onderzoek komt naar voren dat het aantal huishoudens in de regio aanzienlijk is toegenomen. Er wonen nu 968.000 huishoudens in de regio en dit aantal blijft groeien. In 2008 ging het nog om 930.000 huishoudens.

Een andere belangrijke conclusie uit het rapport is dat in Almere een aanzienlijk deel (circa 30%) van de verhuisgeneigden (mensen die willen verhuizen) aangeeft, dat ze een nieuwbouwwoning willen. Daarnaast geeft 65% van de thuiswonende jongeren uit Almere met een verhuiswens aan, dat ze er de voorkeur aan geven om in Almere te blijven wonen. Het rapport concludeert ook dat Almere nog steeds een sterke 'verhuisrelatie' heeft met Amsterdam. In de jaren 2011/2012 kwamen er meer dan 1.200 huishoudens vanuit Amsterdam naar Almere.

Primos bevolkingsprognose 

ABF Research (Delft) levert tweejaarlijks landelijk uitgevoerde bevolkingsprognoses op in opdracht van ministeries, regio, provincies en gemeenten, de zogenoemde Primos prognose. In het najaar van 2013 is een nieuwe bevolkingsprognose opgeleverd. De Primos prognose levert informatie over het aantal inwoners, het aantal huishoudens, de daarbij behorende woningvoorraad en de woningbehoefte. De prognose geeft de meest waarschijnlijke toekomstige ontwikkelingen aan, op basis van de huidige inzichten. De belangrijkste landelijke uitkomsten van deze prognose zijn:

• Tussen 2012 en 2020 neemt het aantal huishoudens toe met 60.000 per jaar: totaal bijna 500.000.
• Deze groei bestaat voor 80% uit alleenstaanden; het aantal gezinnen zonder kinderen neemt nog licht toe; het aantal gezinnen met kinderen neemt licht af.
• de huishoudensgroei is omvangrijk in Zuid-Holland (+110.000), Noord-Holland (+100.000) en Noord-Brabant (+70.000).
• De woningproductie blijft ernstig achter bij de groei van de woningbehoefte. Het woningtekort verdubbelt bijna van 160.000 naar 290.000 in 2020.
• Vooral in de Randstad loopt het tekort scherp op en zal de woningmarkt dus verder onder druk komen te staan.

Onderstaande beelden illustreren deze prognose.

RRAAM overeenkomst

Om op tijd op deze geprognosticeerde woningtekorten in te kunnen spelen is op 13 november 2013 de Bestuursovereenkomst Amsterdam Almere Markermeer ondertekend door het Rijk, de provincies Flevoland, Noord-Holland en Utrecht, de stadregio Amsterdam en de gemeenten Amsterdam en Almere (verder RRAAM). In de bijbehorende uitvoeringsovereenkomst wordt aangegeven dat de lange termijn woningbehoefteprognoses voor de Noordvleugel (2040) in het onderzoek 'Houdbaarheid Woningbehoefteprognoses Noordvleugel' (2011) als houdbaar en robuust zijn beschreven. De behoefte aan extra woningbouwcapaciteit van 60.000 woningen in Almere blijft op basis van deze prognose uitgangspunt.

Om de agglomeratiekracht en daarmee de internationale concurrentiepositie van de Noordvleugel te versterken, is het in lijn met de Gebiedsagenda Noord-Holland, Utrecht en Flevoland de opgave om zoveel mogelijk woningen in bestaand stedelijk gebied in de regio's Amsterdam, Utrecht en Amersfoort en langs de bestaande infrastructuurcorridors te bouwen op de as Haarlemmermeer-Schiphol-Amsterdam-Almere-Lelystad. Aanvullende verstedelijkingslocaties worden in de directe nabijheid daarvan gezocht. Daarnaast hebben het Rijk en de overheden in de Noordvleugel geconcludeerd dat Almere goede mogelijkheden biedt om een aanzienlijk deel van van de woningbehoefte van de Noordvleugel te accommoderen: richtpunt is de eerder genoemde 60.000 woningen (25.000 uit Noord-Holland, 15.000 uit de regio Utrecht en 20.000 woningen voor de autonome ontwikkeling van Almere).

figuur: bron Rijkstructuurvisie Amsterdam Almere Markermer; herkomst behoefte 60.000 woningen Almere

Dit toekomstperspectief is in de Rijksstructuurvisie Amsterdam Almere Markermeer opgenomen en ook verwerkt in het 'Omgevingsplan 2006' van de provincie Flevoland. De ontwikkeling van dit toekomstperspectief zal enkele decennia vergen. De organische strategie betekent dat er geen vaststaand eindbeeld of einddatum is vastgelegd.

Bij dit organisch ontwikkelen past het volgen van een kansenstrategie. Een kansenstrategie vraagt om een open en proactieve houding van de overheden. Partijen hebben de ambitie om op deze kansen in te spelen, door op het moment dat deze kansen zich aandienen, eventuele belemmeringen weg te nemen, kansen ruimte te bieden en indiend aan de orde kansen actief te ondersteunen. Aanvullend hierop zullen overheden ook zelf ontwikkelingen initiëren om bijvoorbeeld de markt uit te dagen en te stimuleren. Met het nieuwe bestemmingsplan voor het Meridiaanpark geeft Almere gehoor aan deze oproep.

Omgevingsplan Flevoland

Het plangebied van het bestemmingsplan 'Meridiaanpark, Bosrandpark en Oostrandpark' valt in het 'Omgevingsplan Flevoland 2006' binnen de gebiedsaanduiding 'stedelijk gebied (tot 2015)'. Ook in de Ontwikkelingsvisie 2030 in het omgevingsplan is het gebied aangeduid als stedelijk gebied. Het stedelijk gebied omvat zowel huidige als toekomstig bebouwd en onbebouwd gebied en biedt voldoende ruimte aan woongebieden, werklocaties, infrastructuur, (recreatieve) voorzieningen, water, groengebieden en ecologische verbindingen.

Figuur: uitsnede uit kaart 11 van het Omgevingsplan van de provincie Flevoland. In rood is het stedelijk gebied (tot 2015) aangegeven. De bouwlocaties Centrumgebied en Havenkomlocatie liggen binnen de blauwe cirkel.

Het doel van het verstedelijkingsbeleid is de ontwikkeling van vitale steden en dorpen en is gericht op behoud en versterking van de kwaliteit van het stedelijk gebied. Het provinciale bundelingsbeleid is gebaseerd op een aantal algemene uitgangspunten, waaronder:

• de specifieke ruimtelijke kenmerken van steden en dorpen worden benut door behoud en versterking van de kwaliteit van die kenmerken.
• de omvang van nieuwe ruimte voor wonen, werken en voorzieningen moet in verhouding staan tot de grootte van de kern en de positie ervan in de stedelijke en groen-blauwe hoofdstructuur.

De uitgangspunten zijn vertaald in stedelijke profielen. Van de gemeenten wordt verwacht dat zij het provinciale bundelingsbeleid vertalen in lokaal beleid en in concrete (ruimtelijke) plannen. De gemeenten dienen bij de uitwerking van het bundelingsbeleid een evenwichtige ontwikkeling van het stedelijk gebied mogelijk te maken, waarbij tijdig voldoende ruimte voor wonen, bedrijven, voorzieningen en overige stedelijke functies wordt geboden. Daarbij dient optimaal gebruik te worden gemaakt van het bestaande gebouwde gebied. Volgens het stedelijk profiel van Almere is de stedenbouwkundige ontwikkeling binnen Almere in hoofdzaak een gemeentelijke aangelegenheid.

De provincie rekent het tot haar taak te zorgen voor een goede regionale inbedding van de groei van Almere in al haar facetten, zowel in Flevoland zelf als op bovenregionaal niveau. Meerzijdige ontwikkeling blijft het uitgangspunt en is ook noodzakelijk voor de voorziene opvangtaak van Almere.

In het bestemmingsplan 'Meridiaanpark, Bosrandpark en Oostrandpark' is geconcludeerd dat het bestemmingsplan in overeenstemming is met het Omgevingsplan. Het voorontwerp en het ontwerp bestemmingsplan zijn aan de provincie Flevoland voorgelegd in het kader van het wettelijk voorgeschreven vooroverleg. De provincie ziet toe op het provinciaal belang in de gemeentelijke ruimtelijke plannen en op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking.

De provincie bepaalt zelf op welke wijze zij dit toezicht uitoefent. Dit is conform bestuurlijke afspraken over interbestuurlijk toezicht en conform de Wet Revitalisering generiek toezicht. De provincie Flevoland heeft in het eerder genoemde vooroverleg geen opmerkingen gemaakt over het voorontwerp en het ontwerpbestemmingsplan 'Meridiaanpark, Bosrandpark en Oostrandpark'. Het nieuwe bestemmingsplan 'Meridiaanpark, Bosrandpark en Oostrandpark' is in overeenstemming met provinciaal beleid en met de ladder voor duurzame verstedelijking.

Lokaal

Als specifiek naar de cijfers voor Almere wordt gekeken, dan is te constateren dat de eerdergenoemde landelijke ontwikkelingen ook hun weerslag krijgen in onze stad. Ten eerste groeit het aantal huishoudens in Almere aanzienlijk.

Almere	2012	2015	2020	2025	2030	2035	2040
huishoudens	79.635	84.754	93.581	102.862	112.968	122.548	132.587

tabel: bron abfresearch.nl/nieuws/primos-prognose-2013-afgerond

Verder valt op dat ook in Almere het tekort op de woningvoorraad oploopt (zie tabel hieronder). In de bovenste regel staat de huidige ontwikkeling van de woningvoorraad. In deze reeks zijn de woningen in het Meridiaanpark ook meegenomen. Duidelijk wordt dat de komende periode te weinig woningen worden toegevoegd om gelijke tred te houden met de groei van de bevolking/het aantal huishoudens (onderste regel).

Almere	2012	2015	2020	2025	2030	2035	2040
woningvoorraad	76.303	78.941	86.297	95.095	105.095	115.095	125.095
woningvoorraad gewenst	81.025	86.246	95.323	104.785	114.793	124.806	135.009
geprognosticeerd tekort	4.722	7.305	9.026	9.690	9.698	9.700	9.914

tabel: bron abfresearch.nl/nieuws/primos-prognose-2013-afgerond

Als bepaalde woningen uit deze woningvoorraad niet gerealiseerd worden, bijvoorbeeld de woningen in het Meridiaanpark, dan loopt het tekort nog sterker op.

Binnen de opgave uit de RRAAM overeenkomsten wil Almere ook de oorspronkelijke suburbane meerkernige opzet van Almere benutten en versterken. Daartoe heeft de gemeenteraad van Almere als richtinggevend document de Conceptstructuurvisie Almere 2.0 vastgesteld.

Kenmerkend voor Almere is de suburbane meerkernige opzet in een blauwgroene omgeving. Deze opzet wordt verbreed en versterkt door het toevoegen van nieuwe milieus in Pampus, de Weerwaterzone en Oosterwold. Dit geeft Almere het adaptief vermogen om met behoud van de huidge kwaliteiten flexibel door te groeien.

Een klassieke grootschalige binnenstedelijke verdichting verhoudt zich niet tot de oorspronkelijke suburbane meerkernige opzet van Almere. Wel biedt de huidige opzet van Almere ruimte voor organische ontwikkelingen. Dit maakt het mogelijk - als de stad er aan toe is - toekomstige ruimtelijke ingrepen te accommoderen, die het gevolg zullen zijn van sociale en/of economische ontwikkelingen in de bestaande stad. De meerkernige opzet is tevens een basis voor de diversiteit en leefbaarheid van de stad.

Op dit moment is de bevolkingssamenstelling in Almere weinig gedifferentiëerd. De sociale agenda is in het kader van de voorziene groei van de stad gericht op het verdergaand versterken van de bestaande stad door het toevoegen van kwaliteiten en het vergroten van diversiteit in de stad. Bij de verdere groei van Almere wordt ingezet om nieuwe bevolkingsgroepen aan te trekken. Zowel de ruimtelijke keuzes, het woningaanbod als het voorzieningenpakket wordt hierop afgestemd. Almere zet in op een volwaardig cultuuraanbod en voorzieningenniveau (o.a. hoger onderwijs) voor de inwoners van Almere dat bijdraagt aan de identiteit van Almere. Ook worden nieuwe woonmilieus toegevoegd aan Almere. Het gaat om woonmilieus voor studenden, 55-plussers, hoger opgeleiden en creatieve beroepen, bevolkingsgroepen die belangrijke dragers zijn van een stedelijke cultuur.

Het rapport 'De roltrap in beweging. Actieprogramma Regionale Woningmarkt 2011-2014, Stadsregio Amsterdam' (vastgesteld door het Dagelijks Bestuur d.d. 2 februari 2012) stelt dat de opgave voor de 'jonge stad' Almere er vooral in ligt een completere stad te worden. En zo haar aantrekkingskracht uit te breiden naar een veel diverser publiek dan ze tot op heden aantrekt. Hierdoor kan bijvoorbeeld mede worden voorkomen dat haar eigen kansrijke jongeren de stad verlaten op zoek naar spannender woonmilieus met meer soortgenoten, of zorgen dat zij na hun studietijd weer terugkeren op het oude nest. Dit betekent: completer worden qua differentiatie in met name het aanbod woonmilieus (dat tot op heden vrij eenzijdig is). Maar het betekent ook parallel daaraan en wellicht wel als conditio sine qua non, completer worden in het voorzieningenniveau, waarbij het vooral gaat om horeca en cultuur op 'spannende' plekken.

Almere Buiten

Uit de bevolkingsprognoses blijkt dat het aantal inwoners van Almere Buiten niet veel zal groeien. Het aantal inwoners ligt de komende planperiode rond de 55.000 inwoners. Wat echter wel aanzienlijk verandert, is het percentage 65-plussers in Almere Buiten. In 2010 maken zij circa 7% uit van de totale bevolking. Dit percentage loopt op tot 10% in 2020 en 16% in 2030. Voor de periode tot 2020 betekent dat een toename met circa 2.000 senioren.

tabellen: bevolkingsopbouw Almere per stadsdeel, bron Sociale Atlas Almere (2013)

Deze wijziging in de bevolkingsopbouw van Almere Buiten betekent dat er de komende periode behoefte ontstaat aan extra gelijkvloerse woningen (ook wel nultredenwoningen genoemd). In de periode van 2010-2020 wordt de extra behoefte aan nultredenwoningen geschat op circa 250.

In Buiten staan echter veel rijtjeshuis koopwoningen (66% rij, 70% koop), veel van hetzelfde. Het aantal gestapelde woningen in Almere Buiten is relatief laag, 16%. In Almere totaal is het aantal gestapelde woningen 23%. Het aanbod aan appartementen in Almere Buiten is momenteel nog beperkt, terwijl de vraag, onder anderen van senioren, de komende tijd aanzienlijk zal toenemen. Het is nodig de voorraad meer te differentiëren ten gunste van de gestapelde bouw. Dit is goed met het oog op de doorstroming en de mogelijkheid om een wooncarrière binnen het stadsdeel te doorlopen.

Uit het laatste woningmarkt onderzoek van de gemeente Almere uit 2011 (Woononderzoek Almere) blijkt dat er 986 verhuisgeneigde huishoudens zijn die aangeven dat ze in een flat/appartement/etagewoning/benedenwoning willen (gaan) wonen in de buurt van de locatie Havenkom. Het gaat hierbij om de wijken die grenzen aan de locatie Havenkom (zie bijlage 8). Hierbij zijn de verhuisgeneigde huishoudens van buiten de stad die naar deze plek zouden willen verhuizen nog niet meegenomen. Het werkelijk aantal zal dus mogelijk nog hoger uitvallen.

Uit het onderzoek blijkt verder dat in Buiten een tekort is aan mogelijkheden tot doorstroming. Met wat ruimere woonproducten is ook de concurrentiekracht van het stadsdeel gediend. De voorgestelde nieuwbouwlocaties hebben een gunstige ligging ten opzichte van de aanwezige winkelvoorzieningen in het centrum van Almere Buiten en de aanwezige openbaar vervoervoorzieningen.

De groeiende behoefte aan seniorenwoningen komt ook naar voren in het Woononderzoek Almere 2011. In onderstaande tabel wordt de behoefte aan appartementen direct zichtbaar. In deze tabel staat aangegeven in wat voor type woning de verhuisgeneigde 55-plusser in Almere momenteel woont (huidige woning) en naar wat voor woningtype zijn/haar voorkeur in de toekomst uitgaat (gewenste woning).

Woningtype	Huidige woning	Gewenste woning
Rij- en hoekwoningen	57%	13%
(Half) vrijstaande woningen	25%	27%
Appartementen	16%	46%
Anders	1%	14%

tabel: bron Woononderzoek Almere 2011, verhuisgeneigden 55+

Uit de tabel blijkt dat op dit moment nog een beperkt aantal senioren/55-plussers in een appartement woont, 16%. Bijna de helft van de verhuisgeneigden (46%) wil in de toekomst echter verhuizen naar een dergelijk gelijkvloers woningtype.

Zowel uit het woningmarkt onderzoek als ook uit ander onderzoek van de gemeente (zie Sociale Atlas van Almere) blijkt dat veel verhuizingen in Almere binnen de eigen wijk of ten minste binnen het eigen stadsdeel plaatsvinden. Dit gegeven werd ook geconstateerd in het eerder genoemde rapport Wonen in de Regio. De meeste verhuizingen vinden dus plaats over 'korte afstanden'. Van de verhuisgeneigde 55-plussers geeft ruim de helft (52%) aan dat zij in Almere willen blijven (daarnaast heeft 17% geen specifieke voorkeur) en 19% geeft aan zelfs in de eigen wijk te willen blijven wonen.

De grote belangstelling voor seniorenappartementen in Almere Buiten is ook in de praktijk al aangetoond. Op 42 (nieuwbouw) seniorenwoningen van Ymere in een complex op het Van Eesterenplein in de Bouwmeesterbuurt kwamen in totaal 623 reacties binnen (medio 2011).

Sinds 1 januari 2011 zijn woningcorporaties verplicht om sociale huurwoningen voornamelijk toe te wijzen aan huishoudens met een bepaald maximum inkomen. Deze inkomensgrens ligt in 2014 op €34.678 (zie ook het eerder genoemde rapport Wonen in de Regio). Deze maatregel is genomen om de sociale huurwoningen ook echt terecht te laten komen bij de lagere inkomensgroepen. De sociale huurwoningen worden in Almere verdeeld via Woningnet. Belangstellenden voor een dergelijke woning schrijven zich bij Woningnet in en reageren via de website van Woningnet op een vrijkomende sociale huurwoning. De gemiddelde inschrijftijd voor een sociale huurwoning in Almere is momenteel 5,2 jaar (eerste kwartaal van 2014).

Een logisch gevolg van deze maatregel is dat de druk op de woningmarkt voor het middensegment (huishoudens met een inkomen boven de €34.678) verhoogd wordt. Het woningcomplex dat geprojecteerd is aan de Havenkom kan voor een gedeelte (zie exploitatieplan De Havenkom) ruimte bieden aan woningen uit het goedkopere en het middeldure segment.

Andere oorzaken van blijvende woningbehoefte in de regio zijn verdunning van de huishoudens en doorzetting van de trend tot stedelijk wonen. In Almere is de fysieke ruimte om hierin te voorzien, niet alleen in de uitleggebieden, maar ook ter versterking van de bestaande stadskernen.

Op dit moment bedraagt de planvoorraad aan nog in Almere Buiten te bouwen woningen (naar de vigerende bestemmingsplannen) 488 woningen. Daarvan zijn 77 bestemd in het centrum, 336 in de Evenaarzone en 75 in het plan Waterhoven in de Stripheldenbuurt.

Meerjaren woningbouwprogrammering Almere Buiten stand 1-1-2014
complex	totaal nog te realiseren	2014	2015	2016	2017	2018	na 2018
301 Centrum Buiten	77				55	22
385 Evenaar	336	74	35	35	35	35	122
391 Stripheldenbuurt	75	5	5	5	5	5	50
Almere Buiten totaal	488	79	40	40	95	62	172

tabel: bron Gemeente Almere; meerjaren woningbouwprogrammering Almere Buiten

Van deze 488 woningen zijn de 77 woningen in het centrum bestemd als appartementen (woningen in gestapelde bouw).

Ten behoeve van een doelmatig gebruik van de beschikbare ruimte is voor de Indische Buurt (385 Evenaar) gekozen voor een flexibele bestemming van de gronden. De 336 woning die geprojecteerd zijn in de Evenaarzone kunnen zowel als grondgebonden als in gestapelde bouw gerealiseerd worden. De beschikbare ruimte is echter ook inwisselbaar tegen voorzieningen, zodat er in de praktijk ook minder dan de aangegeven 336 woningen gerealiseerd kunnen worden.

De 75 woningen in de Stripheldenbuurt zijn bestemd als grondgebonden woningen en worden uitgegeven in Particulier Opdrachtgeverschap. Hier kunnen geen appartementen worden gebouwd.

Het nieuwe bestemmingsplan voor het Meridiaanpark voegt 200 appartementen toe aan de bestaande planvoorraad, 80 op de centrumlocatie en 120 op de havenkomlocatie. Daarmee wordt de planvoorraad voor appartementen in Almere Buiten naar tenminste 277 maar maximaal 613 gebracht. De flexibiliteit komt overeen met het toekomstperspectief en de organische strategie die de RRAAM overeenkomst voorstaat.

Almere heeft verder geen structureel leegstandsprobleem. Onderstaande tabel geeft het beeld uit 2012 weer.

Gelet op het voorgaande is er de komende planperiode een actuele behoefte aan woningen binnen Almere en meer specifiek binnen Almere Buiten

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ontwikkelingen voor het centrumgebied en de havenkomlocatie die in dit bestemmingsplan planologisch worden mogelijk gemaakt, zijn aan te merken als nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als een bestemmingsplan nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, voor bijvoorbeeld woningbouw zoals hier, moet de toelichting van het bestemmingsplan voldoen aan de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'.

De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro). Op grond van dit artikel moet de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoend aan de volgende voorwaarden:

• a. er wordt bescherven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. als uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat er sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. als uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke otwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Een stedelijke ontwikkeling is in artikel 1.1.1 onder i Bro omschreven als een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Bestaand stedelijk gebied is in artikel 1.1.1 onder h Bro omschreven als een 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Uit de Nota van Toelichting van de Wijziging Besluit ruimtelijke ordening blijkt dat de ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Met artikel 3.1.6 lid 2 Bro moeten overheden nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen standaard motiveren met behulp van een drietal opeenvolgende stappen. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling. In de toelichting bij het ruimtelijke besluit wordt het bieden van ruimte voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling standaard met de volgende drie opeenvolgende stappen gemotiveerd:

Trede 1

Op grond van trede 1 zijn provinciale en gemeentelijke overheden verplicht om nieuwe stedelijke ontwikkelingen af te stemmen op de geconstateerde actuele behoefte en de wijze waarop in die behoefte wordt voorzien ook regionaal af te stemmen. Op deze manier wordt over- en ondercapaciteit zoveel mogelijk voorkomen. De behoefte kan zowel kwantitatief als kwalitatief van aard zijn.

Deze verplichting moet leiden tot een regionale afstemming bij de invulling van een kwantitatieve of kwalitatieve woningbehoefte (in verschillende segmenten en woonmilieus) of bij een behoefte aan bedrijventerreinen (in verschillende milieucategorieën), kantoren, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen. Deze trede bewerkstelligt dat, wanneer wordt overwogen om nieuwe stedelijke ontwikkelingen ruimtelijk mogelijk te maken, overheden beoordelen of er concreet behoefte bestaat aan de betreffende vorm van verstedelijking van de betreffende kwaliteit.

Of de behoefte actueel is, wordt onder meer bepaald aan de hand van de vraag of al ergens anders in de regio een stedelijke ontwikkeling is gepland of plaatsvindt die in de behoefte kan voorzien. Het passende regionale schaalniveau wordt in het algemeen vooral bepaald door het woon-werkverkeer.

Naast de kwantitatieve behoefte (aantallen hectares of aantallen woningen) gaat het ook om kwalitatieve behoefte (bijvoorbeeld een bedrijventerrein waar zware milieuhinder mogelijk is of een specifiek woonmilieu) op regionale schaal. Bij deze beoordeling dient de behoefte te worden afgewogen tegen het bestaande aanbod. In dat aanbod zitten ook de leegstaande woningen, kantoren, winkelpanden en bedrijventerreinen. Voor woningbouw betekent deze stap onder andere dat rekening gehouden is met het voorkomen van leegstand.

Ook een lokale behoefte aan een stedelijke ontwikkeling kan door de regio onderdeel worden gemaakt van de regionale behoeft. Zo kan er vanuit het oogpunt van leefbaarheid een lokale behoefte zijn aan kleinschalige voorzieningen en detailhandel met primair een functie op buurt- of wijkniveau, zoals de bakker op de hoek, of een wijkcentrum. Het kan ook gaan om kleinschalige woningbouw die vanwege leefbaarheid en vitaliteit van een kern noodzakelijk is, bijvoorbeeld om woonruimte in de eigen kern te kunnen bieden voor natuurlijke bevolkingsgroei.

Trede 2

Trede 2 vraagt van overheden om, als er een regionale behoefte aan een stedelijke ontwikkeling is, te beoordelen of de beoogde ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied in de betreffende regio kan worden gerealiseerd. Dit betekent dat wordt bekeken of binnen bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien door middel van herstructurering, transformatie of anderszins. Onderdeel hiervan is dat wordt gekeken of leegstaande verstedelijkingsruimte door het treffen van kwalitatieve maatregelen in de behoefte kan voorzien.

Trede 3

Trede 3 bepaalt dat, wanneer inpassing van de beoogde stedelijke ontwikkeling binnen het bestaande stedelijk gebied van de betreffende regio niet mogelijk is, beoordeeld moet worden in hoeverre de ontwikkeling mogelijk is op locaties die al ontsloten zijn of ontsloten worden door de verschillende modaliteiten (zogenaamd multimodaal ontsloten) op een schaal die passend is bij de beoogde ontwikkeling.

Bij grootschalige locatieontwikkelingen gaat het dan bijvoorbeeld om ontsluiting via weg en spoor/openbaar vervoer. Bij kleinschalige locatieontwikkelingen kan naast ontsluiting via de weg gedacht worden aan goede fietsverbindingen of openbaar vervoer.

Wat woningbouw betreft betekent dit dat als in een regio een specifieke behoefte bestaat aan bijvoorbeeld een dorps woonmilieu, kleinschalige locatieontwikkelingen of landgoederen, en dit niet in het bestaand stedelijk gebied kan worden gecreëerd, hier elder ruimte voor kan worden gezoch. Daarbij gelden de genoemde eisen voor ontsluiting.

De ladder voor duurzame verstedelijking voor het Meridiaanpark

Het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Met het nieuwe bestemmingsplan voor het Meridiaanpark is een optimale benutting van de ruimte in het centrum van Almere Buiten beoogd. De woonbehoefte wordt opgevangen binnen het stedelijk gebied.

Hiervoor is (onder woningbehoefte) gemotiveerd dat er de komende planperiode juist behoefte aan woningen in de vorm van gestapelde woningbouw is. Deze ruimtebehoefte willen wij juist accommoderen aan het centrum van Almere Buiten. Er is in Almere Buiten geen gelijkwaardige bouwlocatie beschikbaar of in te passen. Het aandeel van Almere in de regionale woningbouwprogrammering is regionaal afgestemd in diverse gremia (RRAAM, provincie ).

Het nieuwe bestemmingsplan maakt het mogelijk op de locatie waar voorheen de tijdelijke starterswoningen stonden, woningbouw te realiseren. Aanvullend wordt op de reservelocatie voor centrumdoeleinden in het Meridiaanpark bebouwing in een woonvorm mogelijk gemaakt die in het stadsdeel Buiten nog ondervertegenwoordigd is. In het nieuwe stedenbouwkundige plan wordt langs de hele achterkant van de Samarindastraat een permanent parkgebied gerealiseerd. Op deze manier wordt een duurzame groene noord-zuid verbinding gerealiseerd, terwijl gelijkertijd oost-west een stedelijke verbinding wordt gemaakt.

Door de concentratie van de woningbouw aan het centrum en het station van Almere Buiten wordt zuinig omgegaan met de schaarse ruimte. Almere wil op deze manier ook meer nadruk leggen op en prioriteit geven aan versterking en herontwikkeling van de al bestaande woongebieden in plaats van alleen op ontwikkeling van uitleggebieden te focussen.

Het nieuwe bestemmingsplan 'Meridiaanpark, Bosrandpark en Oostrandpark' voldoet hiermee aan trede 2 van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Trede 3 van de ladder voor duurzame verstedelijking is in dit geval niet aan de orde, omdat de inpassing van de beoogde stedelijke ontwikkelingen binnen het bestaande stedelijk gebied plaatsvindt.

Werken

In het huidige plangebied bevinden zich geen bedrijven of kantoren die zorgen voor een noemenswaardige hoeveelheid werkgelegenheid. Dit bestemmingsplan voorziet in het centrale gedeelte van het plangebied, aan de oostrand van het centrumgebied, in woningen met voorzieningen in de eerste bouwlaag. Het gaat hierbij om kleinschalige kantoren, dienstverleningen en commerciële voorzieningen. Ook in de eerste bouwlaag van het Havenkomgebouw worden deze kleinschalige voorzieningen, aangevuld met horeca, toegestaan. Op de gronden van de warmoezerij worden kleinschalige bedrijven en een agrarisch bedrijf gerealiseerd.

Voorzieningen

Detailhandel, horeca, ambacht en zakelijke dienstverlening zijn ook bijna niet vertegenwoordigd in het plangebied. Er zijn hier wel een aantal maatschappelijke voorzieningen, zoals een kinderdagverblijf, een uitvaartcentrum, een vestiging van Jeugdland en een vestiging van Scouting Nederland. Zoals hiervoor is beschreven voorziet het plan in het centrale gedeelte in nieuwe (commerciële) voorzieningen en dienstverlening. In totaal voorziet dit bestemmingsplan hier in circa 8.000 m² aan voorzieningen.

Aan de noordrand van het plangebied ter plaatse van Jeugdland en de Scouting voorziet dit bestemmingsplan in de uitbreiding van de hier aanwezige functies met één agrarisch bedrijf eventueel in combinatie met maatschappelijke functies, zoals een kinderdagverblijf en zorg, horeca, recreatie, educatie, bos- en natuurbeheer. Genoemde functies worden samengevoegd in het concept van een warmoezerij. Hierbij hoort ook één bedrijfswoning en een installatie voor het opwekken van bio-energie.