herziening woongebieden

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

In een bestemmingsplan staat waar en wat gebouwd of aangelegd mag worden en welk gebruik is toegestaan. Zo staat vermeld hoeveel, hoe groot en hoe hoog u mag bouwen en is er in het plan aan iedere locatie een bestemming gegeven, bijvoorbeeld de bestemming wonen. Iedereen is aan het plan gebonden: niet alleen burgers, bedrijven en instellingen, maar ook de gemeente zelf. Veel van de bestemmingsplannen kunt u zelf opzoeken op www.ruimtelijkeplannen.nl. Als uw bouwplan niet past in het bestemmingsplan, dan is het in sommige situaties mogelijk om met een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan.

Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op de gedeeltelijke reparatie van het bestemmingsplan Woongebieden dat is vastgesteld op 10 juni 2013. Ambtshalve en na melding van belanghebbenden is een aantal onvolkomenheden geconstateerd in de periode na de vaststelling van het bestemmingsplan. Dit betreft in ieder geval één zaak waarin een planschadeverzoek is ingediend, te weten de Borgercompagniesterstraat 102a te Sappemeer.

De reparatie heeft onder andere betrekking op de wijziging van de verbeelding. In een aantal gevallen worden de planregels en de aanduiding op de percelen aangepast. Zoals bijvoorbeeld in het geval van de Kleinemeersterstraat 158 aan de bestemming Wonen - 1 wordt de aanduiding 'museum' toegevoegd'. Verder blijven de geldende planregels uit het plan Woongebieden in grote lijnen van toepassing.

Een beleidsmatige wijziging betreft het laten vervallen van de dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering voor zover dit betrekking heeft op de te repareren onderdelen.Het laten vervallen van de dubbelbestemming voor alle bestemmingsplannen is een specifieke keuze die de gemeente in 2016 heeft gemaakt. De betreffende dubbelbestemming leverde voor de gebruikers en eigenaren van percelen teveel onnodige belemmeringen op.

Een ander punt waar de visie in de afgelopen jaren is gewijzigd betreft het woongebied van de IJsbaan. Het woongebied van De IJsbaan is als stedenbouwkundig plan ontwikkeld vóór de economische crisis en is in het huidige tijdsgewricht te ambitieus gebleken: kavels werden nauwelijks verkocht. Om de verkoopbaarheid alsnog te kunnen waarborgen, is flexibilisering van de planregels nodig. Hoofdstuk 9 gaat hier verder op in. Ook het beeldkwaliteitsplan voor de IJsbaan zal worden bijgesteld.

1.1 Beleid

De voorliggende reparatie van het bestemmingsplan 'Woongebieden' is niet in strijd met het huidige beleid van rijk, provincie en gemeente. Om die reden wordt in dit plan niet verdere ingegaan op het beleid van de verschillende overheden maar wordt verwezen naar het vigerende bestemmingsplan Woongebieden.

Zoals opgemerkt is de reparatie van het bestemmingsplan 'Woongebieden' grotendeels opgesteld om omissies te herstellen en in mindere mate om enkele beleidswijzigingen door te voeren en het plan aan te passen aan de gewijzigde omstandigheden of nieuwe ontwikkelingen.

De omgevingsverordening van de provincie verplicht in ieder bestemmingsplan een regeling ten behoeve van het behoud van karakteristieke panden. De inventarisatie naar karakteristieke panden loopt inmiddels over het totale grondgebied van de toekomstige gemeente Midden-Groningen waarbij in Slochteren gestart wordt. Voor de zomer van 2016 is deze inventarisatie gereed en zal de bescherming daarvan vervolgens door middel van een facet bestemmingsplan gemeente Midden-Groningen breed worden vastgelegd en omkleed worden door een communicatietraject richting eigenaren en belanghebbenden. Het lijkt ons vanuit het oogpunt van een zorgvuldige communicatie en vanwege het feit dat nu de verschillende afwegingskaders nog niet bekend zijn, niet zinvol hierop met dit bestemmingsplan wat vooral dient ter reparatie vooruit te lopen.

Hoofdstuk 2 Aantal woningen Acacialaan

Het voorliggende hoofdstuk heeft betrekking op een onbebouwd perceel aan de Acacialaan. In het bouwvlak welke is gesitueerd tussen de Acacialaan en de Kielsterachterweg is geen aanduiding aangebracht van het aantal te realiseren woningen. Dit betekent dat er bij recht één woning opgericht kan worden op dit perceel. Het perceel is bedoeld voor de oprichting van appartementen, het laatste concrete bouwplan behelste de realisatie van 14 appartementen op deze locatie. In deze herziening wordt dit gewijzigd.

2.1 Geldend bestemmingsplan

Het perceel ligt in het bestemmingsplan Woongebieden en heeft de bestemming Wonen-1 met de dubbelbestemming Waarde-Archeologie-wr-a3. Het ingetekende bouwvlak en de toegestane bouwhoogte van 12 meter biedt ruimte voor de realisatie van meerdere appartementen/woningen. Doordat in het bouwvlak het maximum aantal woningen niet met een aanduiding aagegeven is er volgens de planregels slechts één woning toegelaten.

2.2 Aanleiding voor de herziening

Op dit moment ligt er nog geen concreet bouwplan voor deze locatie. In het verleden zijn er wel concrete plannen geweest. Het laatste concrete plan behelste maximaal 14 woningen op deze locatie. Met deze reparatie wordt op basis van de laatste plannen het maximum aantal woningen op 14 gesteld. Dit komt overeen met de gemeentelijke woonvisie. Zoals hierboven aangegeven is er volgens het geldende bestemmingsplan slechts één appartement/woning mogelijk op deze locatie. Dit is een ongewenste situatie aangezien dit perceel is bedoeld voor de realisatie van een appartementencomplex met meerdere woningen.

2.3 Inhoud van de herziening

In deze herziening is de maatvoeringsaanduiding 'maximaal aantal wooneenheden:14' op de verbeelding toegevoegd aan het perceel. Hiernaast blijkt uit het Akoestisch onderzoek herziening Woongebieden dat er een hogere waarde procedure gevoerd moet worden om dit appartementencomplex op deze locatie te kunnen realiseren. Deze procedure zal gelijktijdig met de herziening van het bestemmingsplan worden gevoerd.

Hoofdstuk 3 Kees de Haanstraat 23-25

Het voorliggende hoofdstuk heeft betrekking op een perceel aan de Kees de Haanstraat 23-25. Op deze locatie is het café-cafetaria 'Bar Storie' gevestigd. De huidige inrichting beschikt over de benodigde horecavergunningen. Op deze locatie is ruim 20 jaar Horecacategorie 1: aanwezig. In het huidige bestemmingsplan is dit ten onrechte niet meegenomen, in deze herziening wordt dit hersteld.

3.1 Huidige bestemmingsregels

Het perceel ligt in het bestemmingsplan Woongebieden in dit bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming 'horeca' met de functieaanduiding 'horeca tot en met horecacategorie 2'. Een café is niet toegestaan op basis van deze regels.

3.2 Aanleiding voor herziening

In het voorgaande bestemmingsplan 'Boswijk' had deze locatie de bestemming 'Gemengde bebouwing met bijbehorende erven (GB). Deze bestemming liet de vestiging van horeca toe zonder specificering in verschillende categoriën. Het huidige bestemmingsplan laat horeca tot en met de Horecacategorie 2: toe. Op dit moment is op deze locatie een café aanwezig. Ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 'Woongebieden' (4 september 2013) werd op deze locatie een café geëxploiteerd. Het huidige café valt hierdoor op dit moment onder het overgangsrecht.

3.3 Inhoud van herziening

De inhoud van de herziening betreft het aanbrengen van de aanduiding 'horeca tot en met horecacategorie 1' op de verbeelding. Deze aanduiding maakt de vestiging van een café bij recht mogelijk op deze locatie.

Hoofdstuk 4 Kleinemeersterstraat 158

Het voorliggende hoofdstuk heeft betrekking op het perceel Kleinemeersterstraat 158. Op dit perceel is reeds vanaf september 2009 het brandweermuseum gevestigd. Dit is ten onrechte niet meegenomen in de planregels en bestemming van het huidige perceel.

Verbeelding 'Woongebieden'

4.1 Geldend bestemmingsplan

Het perceel ligt in het bestemmingsplan 'Woongebieden' en de bestemming van dit perceel is Wonen-1. De vestiging van een brandweermuseum op deze locatie is in strijd met het geldende bestemmingsplan.

4.2 Aanleiding voor de herziening

Zoals hierboven beschreven is de vestiging van een brandweermuseum in strijd met het bestemmingsplan. De invulling van dit pand als brandweermuseum is een gewenste ontwikkeling op deze locatie. Om de strijdigheid met het bestemmingsplan op te heffen is gezocht naar een manier om deze vestiging te legaliseren.

4.3 Inhoud van de herziening

De legalisatie van het brandweermuseum wordt gerealiseerd door de functieaanduiding 'museum' op het perceel te leggen. Deze aanduiding is tevens opgenomen in de planregels en de begrippen.

Nieuwe verbeelding 'herziening woongebieden' met functieaanduiding 'museum'

Hoofdstuk 5 Meint Veningastraat 72-74

Het voorliggende hoofdstuk heeft betrekking op de percelen aan de Meint Veningastraat 72-74. Op deze locatie is café-grillroom 'De Kei' en coffeeshop "The Happy Family" gevestigd. Café-grillroom "De Kei" beschikt over de benodigde horecavergunningen, voor Horecacategorie 2: . Hieronder vallen restaurants, broodjeszaken en cafetaria's. Een café is niet mogelijk. De coffeeshop "The Happy Family" beschikt over een gedoogbeschikking om een coffeeshop te mogen exploiteren.

5.1 Geldend bestemmingsplan

In het huidige bestemmingsplan woongebieden zijn de betreffende gronden bestemd voor 'Gemengd'. De voor Gemengd aangewezen gronden zijn bestemd voor de hoofdfuncties: detaihandel bij de aanduiding 'detailhandel', bedrijven genoemd in de bedrijvenlijst of daarmee vergelijkbaar, dienstverlende bedrijven of instellingen, horecacategorie 2 en 3 bij de aanduiding 'horeca tot en met horecacategorie 2', horecacategorie 1, 2 of 3 bij de aanduiding 'horeca tot en met horecacategorie 1', maatschappelijke voorzieningen en overige kantoren, wonen en bestaande kamerverhuur in panden die voorkomen op de lijst bestaande kamerverhuurpanden en voor de ondergeschikte functies.

5.2 Aanleiding voor de herziening

Bij ommissie is de aanduiding 'horeca tot en met horecacategorie 2' niet op de plankaart aangebracht. De aanwezige horeca bedrijven zijn op grond hiervan niet toegestaan. In het voorgaande bestemmingsplan 'Martenshoek' hadden de percelen de bestemming 'Gemengde doeleinden' met de aanduiding 'h' percelen met deze aanduiding waren bestemd voor 'horeca in de categorie 2 en 3'. Bij ommissie is deze aanduiding niet overgenomen, met het opnieuw aanbrengen van een aanduiding wordt dit gerepareerd.

5.3 Inhoud van de herziening

Bij de reparatie van het bestemmingsplan 'Woongebieden' wordt op de verbeelding de aanduiding 'horeca tot en met horecacategorie 2' op het perceel gelegd hiermee zijn de mogelijkheden vanuit het voorgaande bestemmingsplan 'Martenshoek' hersteld.

Hoofdstuk 6 Middenstraat 63 Sappemeer

Het voorliggende hoofdstuk heeft betrekking op het perceel Middenstraat 63 in Sappemeer. Op deze locatie is een café op de begane grond gevestigd met een woning op de bovenverdieping. De eigenaar van het pand heeft een verzoek ingediend om de horecabestemming te wijzigen in een woonbestemming op deze locatie zodat op de benedenverdieping ook een woning gerealiseerd kan worden. Dit is een verzoek waaraan meegewerkt kan worden op voorwaarde dat aan alle geluidseisen kan worden voldaan (zie conclusies in het Akoestisch onderzoek herziening Woongebieden)

6.1 Geldend bestemmingsplan

Het perceel heeft in het geldende bestemmingsplan Woongebieden de bestemming 'Horeca' met de functieaanduiding 'horeca van categorie 2' en onder andere de gebiedsaanduiding geluidzone 'spoor'. Het perceel is bestemd voor de hoofdfuncties: horecacategorie 2 en 3 ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met horecacategorie 2' en voor de ondergeschikte functies: een bestaande bedrijfswoning, nutsvoorziening, parkeren, erf en tuin. Regulier wonen is niet toegestaan.

6.2 Aanleiding voor de herziening

Het hier voorheen gevestigde café 'Eem Aans' heeft in het verleden voor veel overlast in de directe omgeving gezorgd. Het nieuw vestigen van een café op deze locatie zorgt voor weerstand, onrust en veel klachen in de directe omgeving. De eigenaar erkent dit en wil om de omgeving tegemoet te komen het café verbouwen tot een woning zodat de bron van overlast wordt weggenomen. Op de uitsnede uit de verbeelding hieronder is te zien dat dit perceel in een gebied ligt dat in hoofdzaak bestemd is voor 'wonen'. Meewerken aan deze herziening ligt dan ook voor de hand.

Uitsnede van het perceel in het bestemmingsplan 'Woongebieden' hierop is duidelijk te zien dat het horecabedrijf solitair in het woongebied is gesitueerd.

6.3 Inhoud van de herziening

Op verzoek van de eigenaar van het perceel wordt deze meegenomen in de herziening van dit bestemmingsplan. Met deze herziening krijgt het perceel een woonbestemming 'Wonen-1' met als aanduiding maatvoering 'maximum aantal wooneenheden: 2'. Hiernaast blijkt uit het Akoestisch onderzoek herziening Woongebieden dat er een hogere waarde procedure gevoerd moet worden om de woning op deze locatie te kunnen realiseren. Deze procedure zal gelijktijdig met de herziening van het bestemmingsplan worden gevoerd.

Hoofdstuk 7 Bouwvlakken achter de Borgercompagniesterstraat en de Vosholen

Het voorliggende hoofdstuk heeft betrekking op een aantal percelen gelegen aan de Vosholen en aan de westzijde van de bebouwing aan de Borgercompagniesterstraat te Sappemeer. Naar aanleiding van een ingediend planschadeverzoek is gebleken dat een aantal bouwmogelijkheden uit het bestemmingsplan 'Kleinemeer e.o.' ten onrechte niet zijn opgenomen in het nu geldende bestemmingsplan 'Woongebieden'. Middels dit bestemmingsplan wordt een en ander gerepareerd. Ook wordt planologisch de bouw van maximaal twee woningen in het lint van De Vosholen mogelijk gemaakt.

7.1 Geldend bestemmingsplan

Voor de onderhavige locatie geldt het bestemmingsplan 'Woongebieden' zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 10 juni 2013. De betreffende gronden zijn daarin bestemd voor 'Agrarisch - Tuinbouw'. De voor Agrarisch - Tuinbouw aangewezen gronden zijn bestemd voor de hoofdfuncties: (glas)tuinbouw, kassen, grasland, akkerbouw, volkstuinen, groen, groenvoorziening en voor de ondergeschikte functies: een bestaande bedrijfswoning, erf, nutsvoorziening, parkeren, tuin en water.

Met de bestaande bedrijfswoning wordt gedoeld op de woning Borgercompagniesterstraat 84. Gebouwen zijn alleen toegelaten binnen een bouwvlak, uitgezonderd ondergeschikte bouwonderdelen, die de grenzen van het bouwvlak met ten hoogste 1 meter mogen overschrijden. Bouwvlakken zijn aangegeven ter plaatse van de bestaande bebouwing op de percelen Borgercompagniesterstraat 84 en De Vosholen 69.

Fragment verbeelding bestemmingsplan 'Woongebieden'

7.2 Aanleiding voor de herziening

Borgercompagniesterstraat

Door de eigenaar van de gronden en opstallen op het perceel Borgercompagniesterstraat 102a (kadastraal perceel 5294) is een aanvraag tot tegemoetkoming in planschade ingediend; in de aanvraag is gesteld dat schade in de vorm van waardevermindering is geleden in verband met het feit dat de opstallen in het bestemmingsplan 'Woongebieden' zijn wegbestemd. Op het betreffende perceel was in het bestemmingsplan 'Kleinemeer e.o.' (vastgesteld door de gemeenteraad op 19 juni 2003) een bouwvlak aangegeven met een diepte van circa 70 meter en een gemiddelde breedte van 43 meter. Dit bouwvlak mocht voor maximaal 30% bebouwd worden.

Ook op een aantal aangrenzende percelen (5292, 5295, 5385 en 5386) waren in het bestemmingsplan 'Kleinemeer e.o.' bouwvlakken aangegeven; ook deze bouwvlakken zijn niet aangegeven in het bestemmingsplan 'Woongebieden'.

Fragment verbeelding bestemmingsplan 'Kleinemeer e.o.'

Het verzoek van de eigenaar van de gronden en opstallen op het perceel Borgercompagniesterstraat 102a vormt de directe aanleiding voor de wijziging van het bestemmingsplan; er is besloten om ook de aangrenzende percelen 5292, 5295, 5385 en 5386 mee te nemen in deze herziening.

De percelen 5295 en 5386 zijn in eigendom van de gemeente. In april 2012 is door het College besloten om deze percelen te verkopen, omdat woningbouw op deze locatie de komende decennia niet valt te verwachten. Het perceel 5385 is inmiddels verkocht. Dit betreft de woning De Vosholen 69 met het aangrenzende erf.

Op het perceel 5386 is geen bebouwing meer aanwezig. Op het aangrenzende perceel 5292 is nog bebouwing aanwezig in de vorm van een stookhuis en een schoorsteen. Deze bebouwing wordt momenteel hobbymatig gebruikt.

Op het perceel 5295 is bebouwing aanwezig in de vorm van kassen en eveneens een stookhuis. Deze kassen zijn in gebruik bij een agrarisch bedrijf uit Zuidbroek.

De Vosholen

Het perceel 5386 (in eigendom van de gemeente) zal door de gemeente worden verkocht ten behoeve van de bouw van maximaal twee woningen. Omdat de verkoop aan één gegadigde concreet is, wordt voor het perceel een woonbestemming Wonen- 1 met bouwvlak voor maximaal twee woningen met bijgebouwen opgenomen. Het bestemmingsvlak is zodanig diep gemaakt, dat aan de achterzijde een bijgebouw kan opgericht in de nabijheid van bestaande gebouwen.

Uitsnede verbeelding 'herziening woongebieden'

7.3 Inhoud van de herziening

Ten opzichte van het geldende bestemmingsplan 'Woongebieden' zijn in de bestemmingsregeling voor het plangebied de volgende wijzigingen aangebracht:

• De woning De Vosholen 69 met het bijbehorende erf is bestemd voor 'Wonen - 1'; de bestemmingsregeling is overeenkomstig de bestemming 'Wonen - 1' uit het bestemmingsplan 'Woongebieden'.
• Het perceel 5386 (in eigendom van de gemeente) zal door de gemeente worden verkocht ten behoeve van de bouw van maximaal twee woningen. Omdat de verkoop aan één gegadigde concreet is, wordt voor het perceel een woonbestemming Wonen- 1 met bouwvlak voor maximaal twee woningen met bijgebouwen opgenomen. Het bestemmingsvlak is zodanig diep gemaakt, dat aan de achterzijde een bijgebouw kan opgericht in de nabijheid van bestaande gebouwen. Deze nieuw te realiseren woningen moeten voldoen aan de Wet geluidhinder in het Akoestisch onderzoek herziening Woongebiedenis dit verder onderzocht en onderbouwd. Uit dit onderzoek blijkt dat er een hogere waarde procedure gevoerd moet worden om deze woningen op deze locatie te kunnen realiseren. Deze procedure zal gelijktijdig met de herziening van het bestemmingsplan worden gevoerd.
• De overige percelen zijn conform het bestemmingsplan 'Woongebieden' bestemd v oor 'Agrarisch - Tuinbouw', met dien verstande dat overeenkomstig het bestemmingsplan 'Kleinemeer e.o.' een bouwvlak is aangegeven ter plaatse van de bestaande bebouwing op het perceel. Borgercompagniesterstraat 102a en de percelen 5292 en 5295, met dien verstande dat ook het op perceel 5295 aanwezige stookhuis in een bouwvlak is opgenomen; voor het perceel 5386 (in eigendom van de gemeente) is geen bouwvlak aangegeven omdat de destijds aanwezige kassen inmiddels zijn afgebroken. Gelet op de huidige provinciale regelgeving is de bouw van nieuwe kassen niet mogelijk.
• De bebouwingsregeling voor de bebouwing binnen de bestemming 'Agrarisch - Tuinbouw' is afgestemd op de bebouwingsregeling zoals die was opgenomen in het voorheen geldende bestemmingsplan 'Kleinemeer e.o.'.

Hoofdstuk 8 Kassen Noorderstraat-Noordbroekssterstraat (Aardse)

Het voorliggende hoofdstuk heeft betrekking op een aantal percelen gelegen aan Noordbroeksterstraat en aan de noordzijde van de bebouwing aan de Noorderstraat te Sappemeer. Naar aanleiding van een gesprek met de ondernemer op deze locatie is gebleken dat een aantal bouwmogelijkheden uit het bestemmingsplan 'Margrietpark-Oost' ten onrechte niet zijn opgenomen in het nu geldende bestemmingsplan 'Woongebieden'. Middels dit bestemmingsplan wordt een en ander gerepareerd.

8.1 Huidige bestemmingsregels

Voor deze locatie geldt het bestemmingsplan 'Woongebieden' zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 10 juni 2013. De betreffende gronden zijn daarin bestemd voor 'Agrarisch'. De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor de hoofdfuncties: grasland, akkerbouw- en tuinbouwgronden, volkstuinen, groen en groenvoorzieningen en voor de ondergeschikte functies nutsvoorziening, water, waterberging en verkeer, pad, parkeren.

Op de verbeelding is een bouwvlak aangegeven, maar in de regels is bepaald dat gebouwen niet zijn toegelaten.

Fragment verbeelding bestemmingsplan 'Woongebieden'

8.2 Aanleiding voor herziening

Naar aanleiding van een overleg met de eigenaar is geconstateerd dat de op de betreffende percelen aanwezige kassen niet op de juiste wijze zijn bestemd. De eigenaar is hierover geïnformeerd; daarbij is aangegeven dat het bestemmingsplan zo spoedig mogelijk gerepareerd zal worden.

Luchtfoto van de betreffende percelen

8.3 Inhoud van herziening

De bestemming van de percelen wordt gewijzigd in 'Agrarisch-Tuinbouw' hiermee krijgen de percelen bij recht de mogelijheid om gebouwen op te richten.

Hoofdstuk 9 IJsbaan

9.1 Historie

Op 25 mei 2010 is het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan IJsbaan vastgesteld door de gemeenteraad. De betreffende locatie wordt aan de noordzijde begrensd door het Winschoterdiep en aan de zuidzijde door de Noorderstaat; aan de west- en oostzijde vormen de erven en tuinen van de woonpercelen langs respectievelijk de Parkstraat en de Herenstraat de begrenzing. Criteria die destijds bij de locatiekeuze een rol hebben gespeeld zijn: de beschikbaarheid van gronden, passend in het overheidsbeleid, ontsluiting via de hoofdwegenstructuur, ligging nabij en koppeling aan bestaande functies en de omgevingskwaliteit.

De gemeenteraad had reeds in december 2007 ingestemd met de stedenbouwkundige schets voor het dgebied. Op basis van deze schets is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Doelstelling was om een woonwijk van hoge kwaliteit met een rijke variatie aan woonmilieus. Het gebied zou een maritiem-scandinavische uitstraling moeten krijgen.

In het bestemmingsplan is voor wat betreft de woonfunctie onderscheid gemaakt in de bestemmingen Wonen – 1 en Wonen – 2. De laatste bestemming heeft betrekking op een perceel grenzend aan de Noorderstraat; binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak mochten 20 woningen worden gebouwd, waarbij de bouwhoogte ten hoogste 20 m mocht bedragen. De overige voor wonen bestemde gronden hadden de bestemming Wonen – 1. Binnen deze bestemming mochten in totaal 125 woningen worden gebouwd. In de regels was bepaald dat langs het Winschoterdiep uitsluitend aaneengebouwde woningen mochten worden gebouwd, langs de bestaande bebouwing van de Herenstraat een mix van aaneengebouwde, dubbele en vrijstaande woningen, en in het overige deel van het plangebied uitsluitende vrijstaande woningen. In het Beeldkwaliteitsplan uit 2010 is de volgende (indicatieve) verkavelingsschets opgenomen.

Verkavelingsschets

9.2 Geldend bestemmingsplan

Het bestemmingsplan IJsbaan is herzien middels het op 10 juni 2013 vastgestelde bestemmingsplan Woongebieden. De in dit bestemmingsplan opgenomen bestemmings- en bouwvlakken komen overeen met het bestemmingsplan IJsbaan. De bouwvlakken langs het Winschoterdiep zijn bedoeld voor aaneengebouwde woningen. Binnen de bouwvlakken langs de bestaande bebouwing van de Herenstraat zijn 10 respectievelijk 14 woningen toegestaan, waarbij in het zuidelijke bouwvlak het aantal aaneen te bouwen is beperkt tot 5. Met uitzondering van het bouwvlak grenzend aan het woongebouw van Lefier, zijn binnen de andere bouwvlakken (conform het bestemmingsplan IJsbaan) alleen vrijstaande woningen toegestaan. Het aantal woningen per bouwvlak is bepaald op basis van de verkavelingsschets zoals die was opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan IJsbaan uit 2010.

Fragment verbeelding bestemmingsplan 'Woongebieden' Fragment verbeelding 'heziening woongebieden'

9.3 Aanleiding voor de herziening

Voor de drie bouwvlakken langs het Winschoterdiep is het aantal woningen/wooneenheden per bouwvlak abusievelijk niet goed geregeld: zoals opgemerkt zijn de bouwvlakken bedoeld voor aaneengebouwde woningen, maar het aantal woningen per bouwvlak mag echter niet meer bedragen dan drie respectievelijk één en één.

Voor realisering van woningbouw ter plaatse van deze drie bouwvlakken worden al geruime tijd gesprekken gevoerd met een aantal ontwikkelaars (Vitavert Bouw en Ontwikkeling, VDM en Duurzaam Wonen). Gebleken is dat de bouwvlakken onvoldoende diep zijn om daarbinnen ook bijgebouwen/bergingen te kunnen realiseren.

Omdat het aantal woningen per bouwvlak is bepaald op basis van de verkavelingsschets zoals die was opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan IJsbaan uit 2010, kent het bestemmingsplan voor wat betreft het aantal woningen per bouwvlak weinig flexibiliteit. Bovendien zijn binnen een groot aantal bouwvlakken uitsluitend vrijstaande woningen toegestaan. Het feit dat het bestemmingsplan weinig flexibiliteit kent komt de verkoopbaarheid van de kavels niet ten goede.

9.4 Inhoud van de herziening

Er is voor gekozen het bestemmingsplan voor de IJsbaanlocatie flexibel op te stellen. In verband met de verkoopbaarheid in deze tijd is dit bijzonder gewenst. Middels het aangepaste beeldkwaliteitsplan zal beperkt gestuurd worden op vormgeving en uiterlijke verschijningsvorm van de woningen.

Gekozen is om het gehele gebied van De IJsbaan onder te brengen binnen de bestemming wonen IJsbaan met ruime bouwvlakken. In de planregels zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot de minimale en maximale bouwhoogte, het maximum aantal woningen en de te realiseren parkeerplaatsen per gekozen woningtypologie. In verband met de geluidsbelasting hebben de woningen aan de Winschoterdiepzijde nog een extra aanduiding minimale bouwhoogte en de uitvoering van één of meer bouwlagen met een dove gevel aan deze zijde. De bouwregels bevatten een voorwaardelijke verplichting die gekoppeld is aan de verlening van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. De regels stellen namelijk als voorwaarde voor vergunningverlening dat de aanvrager aantoont dat:het bouwen gepaard gaat met de aanleg van voldoende parkeerplaatsen. De kerncijfers zijn gebaseerd op "CROW kerncijfers parkeren en verkeersgeneratie 2012". Uitgegaan is van de rest van de bebouwde kom in matig stedelijk gebied, waarbij de mediaan van de kerncijfers is gebruikt. De parkeerplaatsen mogen zowel op eigen terrein dan wel in de openbare ruimte worden gerealiseerd. Waar in de bestemming gesproken wordt over 'woning', wordt bedoeld alle soorten van woningtypologieën, zoals vrijstaand, twee onder een kap, rijwoningen, geschakeld, appartementen etc. zowel in de koop- als de huursector.

In vergelijking met het huidige bestemmingsplan is het aantal woningen dat mag worden gebouwd gelijk gebleven. Dat geldt ook voor de maximale bouwhoogte.

9.5 Geluidhinder

Voor de woningbouwlocatie IJsbaan is al twee keer een planologische procedure gevolgd (bestemmingsplan IJsbaan 2010 en bestemmingsplan Woongebieden 2013). De locatie wordt nu opnieuw opgenomen in deze herziening. Het opnieuw opnemen is niet zonder meer mogelijk op locaties waar de geluidbelasting hoger is dan de voorkeursgrenswaarden uit de Wet geluidhinder. Er is voor deze herziening een nieuw geluidonderzoek gedaan, die in de bijlage Akoestisch onderzoek IJsbaanlocatie is toegevoegd.Het onderzoek komt er op neer, dat voor de woningbouwlocatie langs het Winschoterdiep een hogere waarde procedure moet worden gevoerd. Voor de overige woningen is dat eerder al gedaan. Tevens dienen de bovenverdiepingen van de te bouwen woningen langs het Winschoterdiep met een zogenaamde dove gevel te worden uitgevoerd. De planregels voorzien daar al in.

Hoofdstuk 10 Locatie voormalig Bob Bruinsbad, Nieuweweg

Het voorliggende hoofdstuk betreft een perceel aan de Nieuweweg 10 in Hoogezand. Bij het opstellen, destijds, van het bestemmingsplan Woongebieden is het bouwvlak ter plaatse van het voormalige Bob Bruinsbad aan de Nieuweweg 10 door de systematiek van het conserverend bestemmen weggevallen. Na een gesprek met de eigenaren van het perceel is besloten om het bouwvlak weer terug te brengen op het perceel zodat de weggevallen bouwmogelijkheden weer terug gebracht worden.

10.1 Huidige bestemming

Voor de onderhavige locatie geldt het bestemmingsplan 'Woongebieden' zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 10 juni 2013. De betreffende gronden zijn daarin bestemd voor 'Sport'. De voor 'Sport' aangewezen gronden zijn bestemd voor de hoofdfuncties: sport, sportveld, sportcentrum, sporthal, sportschool,sportzaal, stadion, tennisbaan, squashcentrum, speelterrein, zwembad, fitnesscentrum, skeelerbaan, overige doeleinden van sport en spel en voor de ondergeschikte functies:groen, groenvoorziening, jongeren ontmoetingsplek, nutsvoorzieningbijbehorende horeca, wellness, fysiotherapie, schoonheidsspecialiste en daaraan gelijk te stellen functiesverkeer, pad, parkeren, erf en tuinkunstwerken vijver, water een bestaande bedrijfswoning. In het bestemmingsplan is geen bouwvlak opgenomen en daarmee zijn er geen (nieuwe) gebouwen toegestaan.

10.2 Aanleiding voor de herziening

In gesprekken met de eigenaren van het perceel is ondekt dat door de systematiek van conserverend bestemmen dat het bouwvlak op het perceel niet is overgenomen. In overleg is besloten om het bouwvlak van het oorspronkelijke gebouw weer terug te brengen op de verbeelding. Het terugbrengen van het bouwvlak hersteld de bouwmogelijkheden op het perceel, de bestemming blijft 'Sport'. Verder zal er bij een nieuw concreet plan voor het perceel welke een een nieuwe invulling niet zijnde woningen of appartementen opnieuw worden onderzocht in hoeverre deze nieuwe ontwikkeling is in te passen in het vigerende bestemmingsplan.

10.3 Inhoud van de herziening

Zoals hierboven aangegeven behoudt het perceel de bestemming 'Sport' en is het bouwvlak van het oorspronkelijke gebouw ingetekend op de verbeelding.

Hoofdstuk 11 Nolenstraat 1 Hoogezand

Het voorliggende hoofdstuk heeft betrekking op het perceel Nolenstraat 1 te Hoogezand. Naar aanleiding van een verzoek om omgevingsvergunning is gebleken dat een gedeelte van het perceel ten onrechte de bestemming verkeersdoeleinden heeft. Hierdoor heeft de betrokken eigenaar geen bouwmogelijkheden op het perceel waarop in het voorgaande bestemmingsplan een garage is gerealiseerd. Middels dit bestemmingsplan wordt dit gerepareerd.

11.1 Geldend bestemmingsplan

Voor de onderhavige locatie geldt het bestemmingsplan 'Woongebieden' zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 10 juni 2013. De betreffende gronden zijn daarin bestemd voor 'Wonen' en voor 'verkeer'. De voor Wonen aangewezen grond is bestemd voor de hoofdfunctie: wonen en voor de ondergeschikte functies: een bedrijf of beroep aan huis, erf, tuin, speelvoorziening, nutsvoorziening en water. De voor Verkeer aangewezen grond is bestemd voor de hoofdfuncties: openbaar vervoer, parkeren, parkeerterrein, parkeervoorzieningen, tunnel, wegverkeer en verblijfsgebied en voor de ondergeschikte functies: geluidscherm, geluidswal, groen, groenvoorziening, nutsvoorziening, horeca en detailhandel, speelvoorziening, sportvoorziening, water, waterberging en kunstwerken.

Gebouwen zijn alleen toegelaten binnen een bouwvlak, uitgezonderd ondergeschikte bouwonderdelen, die de grenzen van het bouwvlak met ten hoogste 1 meter mogen overschrijden. Het hoofdgebouw, de bestaande woning, staat gedeeltelijk buiten het ingetekende bouwvlak, de hierbij behorende garage staat geheel buiten het bouwvlak in de bestemming verkeer.

11.2 Aanleiding voor de herziening

Het voorgaande bestemmingsplan is Gorecht-West I De eigenaar van de Nolenstraat 1 te Hoogezand, heeft geïnfomeerd naar de mogelijkheden om zijn woning bovenop de bestaande garage uit te breiden. Tijdens het raadplegen van het bestemmingsplan is ontdekt dat het hoofdgebouw (de woning) gedeeltelijk buiten het bouwvlak staat en dat de garage in de bestemming 'verkeer' staat. Hierdoor is er er geen mogelijkheid om de woning uit te breiden bovenop de bestaande garage.

11.3 Inhoud van de herziening

Het perceel waarop de garage staat krijgt een woonbestemming Wonen-1 en het bouwvlak op het perceel wordt rondom de bestaande bebouwing ingetekend. Hierdoor zijn de mogelijkheden van dit perceel weer hersteld en bij nieuwe uitbreidingsplannen kan meegewerkt worden aan een omgevingsvergunning.

Hoofdstuk 12 Bouwvlakken bedrijven Middenstraat

Het voorliggende hoofdstuk heeft betrekking op een aantal percelen gelegen aan de Middenstraat te Sappemeer. Ambtshalve is ontdekt dat een aantal bouwmogelijkheden uit het bestemmingsplan 'Boswijk' ten onrechte niet zijn opgenomen in het nu geldende bestemmingsplan 'Woongebieden'. Middels dit bestemmingsplan wordt een en ander gerepareerd.

Uitsnede bestemmingsplan "Woongebieden"

12.1 Geldend bestemmingsplan

Voor de onderhavige locatie geldt het bestemmingsplan 'Woongebieden' zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 10 juni 2013. De betreffende gronden zijn daarin bestemd voor 'Bedrijf'. De voor Bedrijf aangewezen gronden zijn bestemd voor de hoofdfuncties: bedrijven genoemd in de bedrijvenlijst (of daarmee vergelijkbaar), dienstverlenende bedrijven en dienstverlenende instellingen, maatschappelijke voorzieningen en voor de ondergeschikte functies: een bestaande bedrijfswoning, erf, nutsvoorziening, parkeren, tuin en water.

Met de bestaande bedrijfswoning wordt gedoeld op de woningen aan de Middenstraat 15 tot en met 21. Gebouwen zijn alleen toegelaten binnen een bouwvlak, uitgezonderd ondergeschikte bouwonderdelen, die de grenzen van het bouwvlak met ten hoogste 1 meter mogen overschrijden. Bouwvlakken zijn aangegeven ter plaatse van de bestaande bebouwing op alle percelen.

12.2 Aanleiding voor de herziening

Geconstateerd is dat er een aantal bouwvlakken niet zijn aangegeven, terwijl er wel gebouwen staan.

12.3 Inhoud van de herziening

Deze reparatie betreft het alsnog opnemen van bouwvlakken binnen de bestemming 'Bedrijf'.

Hoofdstuk 13 Aanduiding detailhandel herstellen

Het voorliggende hoofdstuk heeft betrekking op de aanduiding 'detailhandel'. Ambtshalve is ontdekt dat deze op een aantal panden in de linten van de Noorderstraat en de Hoofdstraat ontbreekt. Dat wordt met deze herziening hersteld.

13.1 Geldende bestemmingsplan

In het geldende bestemmingsplan Woongebieden is langs de linten van de Noorderstraat en de Hoofdstraat een aantal detailhandelsclusters aanwezig en een aantal solitaire winkelpanden. De meeste van deze gebieden en percelen zijn overeenkomstig het geldende detailhandelsbeleid van een juiste bestemming en aanduiding voorzien. Op een aantal panden is per abuis de juiste aanduiding niet opgenomen. Dit zorgt ervoor dat een aantal van de detailhandelsondernemingen op deze locaties onder het overgangsrecht zijn geplaatst. In de panden met appartementen waar detailhandel op de begane grond is gevestigd is aleen detailhandel op de begane grond toegestaan.

13.2 Aanleiding voor de herziening

Hierboven is de aanleiding weergegeven. Op basis van een inventarisatie van eind 2016 worden alsnog de juiste aanduidingen op de verbeelding aangegeven. Het gaat om de volgende adressen:

• Hoofdstraat 25-27;
• Hoofdstraat 41-45;
• Hoofdstraat 76;
• Hoofdstraat 223;
• Hoofdstraat 256
• Hoofdstraat 258;
• Hoofdstraat 268;
• Pleiaden 11 - 21.

13.3 Inhoud van de herziening

Er wordt een aantal vergeten aanduidingen hersteld. Dit is overeenkomstig het geldende detailhandelsbeleid. Er worden geen nieuwe panden of percelen van een aanduiding detailhandel voorzien.

Hoofdstuk 14 Industrieweg 33, Martenshoek

Het voorliggende hoofdstuk heeft betrekking op een perceel aan de Industrieweg 33 te Hoogezand. Dit perceel is per abuis niet meegenomen in het bestemmingsplan 'Woongebieden'. Het perceel is op dit moment opgenomen in het bestemmingsplan 'Julianastraat en omgeving' dit is een verouderd plan, dat met uitzondering van dit perceel in zijn geheel is opgenomen in het bestemmingsplan 'Woongebieden'. In deze herziening wordt dit hersteld.

Uitsnede overzicht bestemmingsplannen 2011

14.1 Geldend bestemmingsplan

De bestemming van dit perceel is 'Kantoordoeleinden' en het ligt in het bestemmingsplan 'Julianastraat en omgeving'. Deze gronden zijn bestemd voor: kantoren, bedrijven die zijn genoemd in de bijlage, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen, produktiegebonden detailhandel, parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen.

14.2 Aanleiding voor de herziening

Zoals hierboven aangegeven is het betreffende perceel per abuis niet meegenomen in het nieuwe bestemmingsplan 'Woongebieden'. Dit wordt met deze reparatie van het onderliggende bestemmingsplan hersteld.

14.3 Inhoud van de herziening

De inhoud van deze reparatie is het opnemen van dit perceel in het bestemmingsplan 'Woongebieden'. Het perceel krijgt de bestemming 'Bedrijf' met een functieaanduiding kantoor. Hiermee worden diverse functies toegestaan zoals bedrijven (genoemd in de bedrijvenlijst), bestaande bedrijven, dienstverlenende bedrijven en dienstverlenende instellingen, kantoren, maatschappelijke voorzieningen. Niet toegestaan zijn detailhandel en horeca.

Hoofdstuk 15 Hoek Woldweg en Julianastraat

Het voorliggende hoofdstuk betreft een bebouwingscluster ten zuiden van de Julianastraat op de hoek van de Woldweg. Ambtshalve is ontdekt dat de maatvoering van maximaal 20 wooneenheden in het bouwvlak niet klopt. In het ingetekende bouwvlak staan feitelijk 21 woningen met de reparatie welke is beschreven in dit hoofdstuk wordt deze fout hersteld. uitsnede 'Woongebieden'

15.1 Geldend bestemmingsplan

Voor de onderhavige locatie geldt het bestemmingsplan 'Woongebieden' met als maatvoering "Maximaal aantal wooneenheden: 20" zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 10 juni 2013. De betreffende gronden zijn daarin bestemd voor 'Wonen'. De voor Wonen aangewezen grond is bestemd voor de hoofdfunctie: wonen en voor de ondergeschikte functies: een bedrijf of beroep aan huis, erf, tuin, speelvoorziening, nutsvoorziening en water. Hiernaast geeft de maatvoering aan dat in dit bouwvlak maximaal 20 woningen mogen worden gerealiseerd.

15.2 Aanleiding voor de herziening

Zoals hierboven beschreven is overschrijdt het aantal feitelijk aanwezige woningen het toegestane aantal woningen met één. Dit betekent dat deze woning onder het overgangsrecht is geplaatst.

15.3 Inhoud van de herziening

De bestemmingsplanregels hoeven niet gewijzigd te worden, op de plankaart zal de maatvoering aangepast worden. De nieuwe op de plankaart opgenomen zal gewijzigd worden naar "Maximaal aantal wooneenheden: 21".

Hoofdstuk 16 Noorderstraat 305 Sappemeer

Het voorliggende hoofdstuk betreft een perceel aan de Noorderstraat 305 te Sappemeer. Dit perceel met de bestemming 'Gemengd' heeft ten onrechte de aanduiding 'maximum aantal woningen 3' gekregen. Met deze herziening wordt dit hersteld.

16.1 Geldend bestemmingsplan

In het bestemmingsplan Woongebieden heeft het betreffende perceel de bestemming 'Gemengd'. Op de verbeelding is een aanduiding gegeven dat maximaal 3 wooneenheden zijn toegestaan binnen het bouwvlak.

16.2 Aanleiding voor de herziening

Het toekennen van een maximum aantal wooneenheden is in strijd met de plansystematiek. Bij de bestemming 'Gemengd' wordt nergens in het bestemmingsplan Woongebieden de betreffende aanduiding voor het maximum aantal wooneenheden gebruikt. Dit doet afbreuk aan de flexibiliteit van de bestemming: de bestemming gemengd - het woord zegt het al - is een verzamelbestemming waarbinnen verschillende functies toegelaten zijn en uitwisselbaar zijn. Woningbouw is een van die functies en niet gebonden aan een maximum. In dit geval is sprake van een onnodige beperking op het perceel.

16.3 Inhoud van de herziening

Op de verbeelding is de aanduiding van de voorgeschreven maximum aantal wooneenheden verwijderd.

Hoofdstuk 17 Maatschappelijke- en economische verantwoording

17.1 Economische uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan is niet bedoeld om grootschalig nieuwe planologische ontwikkelingen mogelijk te maken. Het bestemmingsplan wil in essentie administratieve fouten herstellen. Omdat er geen nieuwe ontwikkelingen worden toegestaan dan de voorgaande bestemmingsplannen al toelieten, is planschade niet aan de orde en is er geen sprake van een exploitatie. De financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is geen onderwerp van discussie.

17.2 Planning

Voor de voorbereiding en de procedure van dit bestemmingsplan wordt de navolgende planning aangehouden. Afhankelijk van de voortgang en reacties op het plan kan de planning worden bijgesteld.

Planning:

Ontwerp naar college 15 juni 2017

College vaststelling ontwerp 20 juni 2017

Ontwerp publicatie 28 juni 2017

Periode ontwerp ter visie (6 weken) 29 juni t/m 3 augustus

Verwerking zienswijzen t/m 13 augustus 2017

Opiniërende raad 9 oktober 2017

Besluitvormende raad 30 oktober 2017

Vaststelling publicatie 8 november 2017

Periode vaststelling ter visie (6 weken) 9 nov t/m 21 dec 2017

17.3 Overleg en inspraak

Met een aantal belanghebbenden is bij de voorbereiding van het bestemmingsplan gesproken. De belanghebbenden van de percelen welke ambtshalve worden gerepareerd ontvangen voorafgaand aan de ter inzage legging een brief met uitleg over de procedure.

Bijlagen

Bijlage 1 collegebesluit

Bijlage 2 raadsbesluit

Bijlage 3 Akoestisch onderzoek IJsbaanlocatie

Bijlage 4 Akoestisch onderzoek herziening Woongebieden