Woongebieden

6.3 Toelichting op de planregels

De inrichting van de planregels is deels voorgeschreven door de SVBP2008. De groepering van de planregels, de naamgeving van een aantal planregels en zelfs de inrichting van bestemmingen is deels bepaald door de ministeriële regeling. Een aantal planregels is zelfs geheel voorgeschreven: het overgangsrecht, de anti-dubbeltelregel en de slotregel. De regels zijn standaard ingedeeld in vier hoofdstukken. Bij elke planregel (elk artikel) wordt hieronder een nadere toelichting gegeven. De regels voldoen aan de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

De bestemmingsregels beginnen met de bestemmingsomschrijving. Hier wordt aangegeven welke hoofdfunctie of hoofdfuncties zijn toegelaten. Daarnaast wordt een opsomming gegeven van ondergeschikte functies die zijn toegestaan. Een hoofdfunctie mag wel zonder de ondergeschikte functies voorkomen, maar de ondergeschikte functies zijn zonder een hoofdfunctie niet toegelaten. Bij veel bestemmingen komen ondergeschikte functies als erf, nutsvoorziening, parkeren, tuin en water voor. Tevens biedt de bestemmingsomschrijving ruimte voor specifieke regelingen die vaak aan een aanduiding zijn gekoppeld.

De bouwregels geven regels voor het bouwen van gebouwen, licht- en vlaggenmasten en overige andere bouwwerken. Licht- en vlaggenmasten zijn toegestaan tot maximaal zes meter hoogte, behalve in de groene, blauwe en grijze gebieden, daar is vijf meter het maximum. Overige andere bouwwerken zijn toegestaan tot 3 meter hoogte en bij afwijking in de meeste gevallen tot vijf meter hoogte. De bouwregels kennen de volgende opbouw: bepalingen over de situering van gebouwen (verwezen wordt naar een bouwvlak), bepalingen over maatvoering (bijvoorbeeld maximale bouwhoogte en maximale dakhelling), bepalingen die verwijzen naar gebiedsaanduidingen, functieaanduidingen of bouwaanduidingen en overige bepalingen. Een lichte overschrijding van het aangewezen bouwvlak is mogelijk ingeval van ondergeschikte bouwonderdelen zoals een erker of een daaraan gelijk te stellen bouwonderdeel. Van de toegekende maximale bouwhoogte zijn uitgezonderd bestaande eerder toegelaten bouwhoogten en onder voorwaarden plaatselijke verhogingen als schoorstenen, antennes, technische installaties en daaraan gelijk te stellen verhogingen. Zie de betreffende bestemmingsregels voor de exacte voorwaarden en omschrijving.

Zoals al aangegeven in 6.1.2 komen in dit bestemmingsplan geen nadere eisen voor.

In sommige gevallen kan worden afgeweken van de bouwregels. In dit bestemmingsplan wordt dit onder het kopje 'Afwijken van de bouwregels' genoemd. De bouwregels zijn een algemene regeling. Elk toekomstig bouwplan is door zijn situering te midden van bestaande bebouwing uniek. In sommige situaties is overschrijding van de algemene bouwregels geen probleem, of zelfs juist meer gewenst. Hiertoe is deze mogelijkheid opgenomen. Gebruik van deze regeling is een mogelijkheid, geen verplichting. Gebruik van deze regeling is bedoeld voor bijzondere situaties, toepassing moet goed onderbouwd worden.

Toepassing van deze regel is bedoeld om geen (onevenredige) afbreuk doen aan het straat- en bebouwingsbeeld, aan de woonsituatie, aan de sociale en verkeersveiligheid van het betrokken gebied, aan de milieusituatie en aan de gebruiksmogelijkheden van de omliggende percelen. Bij een goede woonsituatie moet gedacht worden aan de lichttoetreding, het uitzicht en de privacy van de gebruikers van de bebouwing. Deze criteria betreffen zowel de bestaande als de nieuwe bebouwing. Bij toepassing van deze regel spelen deze criteria een hoofdrol in de afweging van het voornemen en het besluit.

Verder kennen de bestemmingsregels specifieke gebruiksregels, waarin wordt duidelijk gemaakt welk gebruik zoal in strijd is met de bestemming. Deze regel lijkt wellicht overbodig. Regels zijn er immers om na te leven, overtreding is nooit de bedoeling. Het artikel is opgenomen door ervaringen uit het verleden, het is bedoeld om misverstanden te voorkomen. Formeel is in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening geregeld dat overtreding van de regels van het bestemmingsplan strafbaar is. Bovendien is in artikel 2a van de Wet op de economische delicten geregeld dat deze overtredingen een economisch delict zijn. Het gaat onder meer om een aantal algemene bepalingen. Bijvoorbeeld dat het gebruik van gronden voor het storten van puin en afvalstoffen niet toegestaan is of dat het niet is toegestaan de gronden te gebruiken voor de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken vaar-, vlieg- of voertuigen. Net als bij de bouwregels kan in sommige omstandigheden worden afgeweken van de gebruiksregels.

Tot slot, tijdelijke objecten bij (ver)bouw, zoals bouwketen, -borden of -kranen, voorzover zij bouwvergunningplichtig zijn, zijn meestal niet door het bestemmingsplan toestaan. Toch zijn deze bouwwerken soms nuttig. Zij zijn nodig om de bestemming te kunnen (her)realiseren. Deze tijdelijke bouwwerken kunnen door burgemeester en wethouders worden toegestaan door tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan, zoals opgenomen in art. 3.22 van de Wet ruimtelijke ordening.

6.3.1 Begrippen

In dit artikel staan de belangrijkste begrippen verklaard zoals die in de planregels worden gebruikt en die misschien niet geheel voor zichzelf spreken. Een aantal van deze begrippen is voorgeschreven door 'Bijlage 11: Begrippen' van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen, de SVBP2008. Zij kunnen daarom (enigszins) afwijken van dezelfde begrippen in een voorgaand plan. De lijst met begrippen en verklaringen is een nadere verduidelijking van wat er in dit bestemmingsplan met belangrijke termen of woorden bedoeld wordt. Deze lijst is niet uitputtend, voor niet verklaarde begrippen moet aansluiting gezocht worden bij de uitleg die er in recente andere bestemmingsplannen van de gemeente, of het dagelijks spraakgebruik of de jurisprudentie aan gegeven wordt.

6.3.2 Wijze van meten

In dit artikel staat de wijze van meten in de bestemmingsplan verklaard. De definities van de wijze van meten zijn voorgeschreven door 'Bijlage 12: Wijze van meten' van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen, de SVBP2008.

6.3.3 Agrarisch

De Kropswolderpolder en een deel van het binnengebied nabij Kleinemeer is van deze bestemming voorzien. De gronden zijn in hoofdzaak bestemd voor een gebruik als grasland, akkerbouw- en tuinbouwgronden. Gebouwen zijn niet toegestaan.

6.3.4 Agrarisch - Tuinbouw

Deze bestemming komt alleen voor in het zogenaamde binnengebied nabij Kleinemeer waar nog een aantal tuinbouwbedrijven voorkomt. Gebouwen zijn toegestaan binnen een bouwvlak en bestaande bedrijfswoningen zijn in de bestemmingsomschrijving opgenomen.

6.3.5 Bedrijf

De bedrijven in het plangebied zijn voorzien van deze bestemming. Toegestaan zijn de bedrijven in de bedrijvenlijst, daarmee vergelijkbare bedrijven en bestaande bedrijven. Zie ook paragraaf 5.5. Ter plaatse zijn ook dienstverlenende bedrijven, indien als zodanig aangeduid kantoren en dienstverlenende instellingen toegelaten, evenals maatschappelijke voorzieningen. Bestaande bedrijfswoningen zijn in de bestemming opgenomen. Bestaande kamerverhuur is toegestaan, zie 6.3.19. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'gemaal', 'nutsvoorziening' en 'verkooppunt motorbrandstoffen', al dan niet met lpg, zijn deze in de aanduiding genoemde activiteiten toegestaan, dit geldt ook voor de aanduiding die op de aanwezigheid van een gasontvangststation wijst. Overige bedrijfsactiviteiten zijn daar niet mogelijk. Bij afwijking van het bestemmingsplan kan worden meegewerkt aan de vestiging van bedrijven die niet voorkomen in de bedrijvenlijst maar daarmee wel vergelijkbaar zijn. Vergelijkbaar wil zeggen, dat het betreffende bedrijf eenzelfde mate van ruimtelijke uitstraling en milieuhygiënische impact heeft als de bedrijven genoemd in de lijst. Een voorbeeld daarvan is een webwinkel.

6.3.6 Bos

Het deel van het Drevenbos vallende binnen het plangebied van dit bestemmingsplan, is van deze bestemming voorzien. Een ander deel van het Drevenbos ligt in het bestemmingsplan Buitengebied en kent in dat plan ook een bosbestemming. De voor bos aangewezen gronden hebben voornamelijk tot doel ruimte voor ontspanning en recreatie te geven, alsmede ruimte voor opvang van hemelwater en voor natuur, evenals een beperkte verkeersfunctie. De functies nutsvoorziening, vijver, water, waterberging, verkeer, pad en parkeren en recreatie zijn ondersteunend aan de hoofdfunctie bos, bebossing en groenvoorziening. Gebouwen zijn niet toegelaten, alleen - bij afwijking - kleine gebouwen voor beheer en onderhoud en natuureducatie. Overige bouwwerken tot bepaalde hoogten. Voor de recreatieve functie van het groen wordt onder overige andere bouwwerken ook kunstobjecten (sculpturen, beelden) verstaan. Alleen kleinschalige speel- en sportvoorzieningen, passend in het groen zijn toegelaten. Hiermee wordt nadrukkelijk niet een zelfstandige speel- of sportvoorziening met een bedrijfsmatig karakter bedoeld. Als voorbeeld: wèl een trapveldje met doelen en hekken en dergelijke, maar geen volwaardig voetbalveld voor een voetbalvereniging.

6.3.7 Centrum

Deze bestemming geldt voor de winkelcentrum gebieden van Martenshoek en Sappemeer. Diverse functies worden daar toegestaan. Het gaat om detailhandel, bedrijvigheid (voor de uitgangspunten zie 5.5 en 6.3.5), dienstverlenende bedrijven en dienstverlenende instellingen, horeca, maatschappelijke voorzieningen en overige kantoren en wonen. Alleen indien op de verbeelding aangegeven met een aanduiding, is horeca in categorie 1 toegestaan. Bestaande bedrijfswoningen zijn in de bestemming begrepen. Bij de woonbestemming zijn bedrijven of beroepen aan huis toegestaan, zie 6.3.19.4. Bestaande kamerverhuur is toegestaan, zie 6.3.19. Bij afwijking van het bestemmingsplan kan worden meegewerkt aan de vestiging van bedrijven die niet voorkomen in de bedrijvenlijst maar daarmee wel vergelijkbaar zijn. Vergelijkbaar wil zeggen, dat het betreffende bedrijf eenzelfde mate van ruimtelijke uitstraling en milieuhygiënische impact heeft als de bedrijven genoemd in de lijst.

6.3.8 Detailhandel

Bestaande detailhandel is voorzien van deze bestemming. In de bestemming zijn bestaande bedrijfswoningen begrepen. Detailhandel in volumineuze goederen en een gebruik van een grotere oppervlakte als winkeloppervlakte dan bestaand is uitgesloten.

6.3.9 Detailhandel - Winkelpark

Op het Winkelpark is grootschalige detailhandel mogelijk binnen het thema wonen. De bestemmingsomschrijving is zo opgebouwd, dat die detailhandel passend binnen het concept voor het Winkelpark is toegestaan. Invulling van het park beoogt een noordelijke 'woonstraat' (woninginrichting) en een zuidelijke 'bouwstraat' (bouwmarkten, tuincentrum) te bewerkstelligen. Daarnaast is in beperkte mate ruimte gegenereerd voor horeca, in combinatie met woninginrichting, in de middenstrook. Het is niet de bedoeling dat horeca het gebied overheerst, zodat daar de aanwezigheid van maximaal 400 m2 aan horeca categorie 3 is toegestaan. Horeca wordt verder alleen als ondergeschikt onderdeel van de totale bedrijfsvoering getolereerd. Het kan natuurlijk gebeuren dat zich bedrijven op het Winkelpark willen vestigen die niet binnen de bestemmingsomschrijving passen, doch wel binnen het concept voor het Winkelpark. Voor deze situaties kent de bestemming een afwijkingsbepaling. Een sportschool zou bijvoorbeeld onder deze noemer kunnen vallen. Voor bedrijven die geen meerwaarde voor het park hebben en/of op een andere plek beter tot hun recht zouden komen, is geen plaats.

Als parkeernorm, inclusief het parkeren voor eigen personeel van de bedrijven, worden gehanteerd:

- voor doe-het-zelf zaken en bouwmarkten: 2,2 pp per 100 m² bvo inclusief arbeidsplaatsen;

- voor toonzalen: 1,2 pp per 100 m² bvo inclusief arbeidsplaatsen;

- een tuincentrum: 2,0 pp per 100 m² bvo inclusief arbeidsplaatsen;

- een horecagelegenheid: 6,4 pp per 100 m² bvo inclusief arbeidsplaatsen.

Qua maatvoering (bouwregels) is verzekerd dat de omvang van de bedrijven op het Winkelpark binnen de doelstelling blijft: een PDV clustering met een lokaal verzorgende uitstraling met een beperkt regionale uitstraling te realiseren. Als maximummaat voor bedrijfsvloeroppervlakte wordt daarom gehanteerd 25.000 m2 (waarvan maximaal 8.500 m2 voor bouwmarkten). Dit sluit aan bij de gesuggereerde ruimte in het distributieplanologisch rapport van bureau Droogh Trommelen & Partners en het contract tussen gemeente en Visser Vastgoed. Het overnemen van die maatvoering en de thematisering in de regels moet dus gelezen worden als middel om duurzame ontwrichting van de detailhandelstructuur in bepaalde branches te voorkomen. De definitie van bedrijfsvloeroppervlakte is opgenomen in de lijst met begripsbepalingen van de regels van het bestemmingsplan.

Ook de regels voor bebouwing vormen een vertaling van het stedenbouwkundig concept. Hiervan zijn in dit bestemmingsplan de volgende elementen vastgelegd:

• maximale hoogte;
• het creëren van representatieve voorgevels op de plekken waar het Winkelpark uitstraling moet krijgen door het aangeven van bouwvlakken op de verbeelding, het stellen van minimale eisen aan het glaspercentage in de gevels van gebouwen, het vastleggen in de regels van de zone waar de entree van gebouwen moet komen en het uitsluiten van de mogelijkheid opslag voor het bedrijf buiten de gebouwen te hebben;
• het bewaken van de terughoudende, industriële vormgeving van bebouwing op het plein door het verplicht laten bouwen van gebouwen in de voorgevelrooilijn, het slechts laten bouwen met een plat dak en het niet toestaan van bijgebouwen;
• het creëren van een bebouwingsvrije zone langs de Kielsterachterweg van 50 meter breed;
• het creëren van kleinschalige parkeeroplossingen in het plangebied door parkeereilanden, ofwel onbebouwde gebieden, op de verbeelding op te nemen;
• het doortrekken van de diagonale zichtlijn vanuit De Dreven naar de weg De Vosholen door het vastleggen van de parkeereilanden langs die diagonaal;

Naast hoogtebepalingen en bepalingen over het bebouwingspercentage, vormt een specifiek element de bepalingen over de 'arcade'. Hiermee wordt juridisch de gewenste bouwvorm voor het meest in het oog springende gebied in het plan vastgelegd, de regeling voor 'arcade'. De regeling is er op gebaseerd dat de gevel van de arcade als voorgevelrooilijn geldt. Tevens is van belang dat de arcade wordt gerealiseerd tot minimaal 3,40 meter hoogte. Hiermee wordt voldaan aan het uitgangspunt 'strak' te bouwen.

De afwijkende toestemming in 9.5 wordt in principe gehanteerd om detailhandel- en andere bedrijven die klaarblijkelijk een relatie met het thema wonen hebben (maar waarvan de komst nu nog niet is te voorzien), toe te staan. Een bouwmarkt op de noordelijke strook van het plein is alleen acceptabel als zich een tuincentrum op de zuidelijke strook vestigt waardoor er onvoldoende ruimte zou resteren om daar de in dit plan beoogde bedrijfsvloeroppervlakte voor bouwmarkten te realiseren.

Voor het Winkelpark gelden zowel voor bebouwing en inrichting specifieke welstandseisen en beeldkwaliteitscriteria. Hiervoor wordt verwezen naar de herziening van de welstandsnota voor het plangebied van dit bestemmingsplan.

6.3.10 Gemengd

Deze verzamelbestemming geldt voor die plekken of gebieden waar diverse functies worden toegestaan. Veelal zijn dit al gebieden waar verschillende functies naast elkaar voorkomen. Deze bestemming komt veel voor langs het historisch lint. Binnen de bestemming is mogelijk: detailhandel mits op de verbeelding voorzien van de aanduiding 'detailhandel', bedrijvigheid (voor de uitgangspunten zie 5.5 en 6.3.5), dienstverlenende bedrijven en dienstverlenende instellingen, horeca, maatschappelijke voorzieningen en overige kantoren en wonen. Alleen indien op de verbeelding aangegeven met een aanduiding, is horeca in de desbetreffende categorie toegestaan. Bestaande bedrijfswoningen zijn in de bestemming begrepen. Bij de woonbestemming zijn bedrijven of beroepen aan huis toegestaan, zie 6.3.19.4. Bestaande kamerverhuur is toegestaan, zie 6.3.19. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen', al dan niet met lpg, zijn deze in de aanduiding genoemde activiteiten toegestaan. Bij afwijking van het bestemmingsplan kan worden meegewerkt aan de vestiging van bedrijven die niet voorkomen in de bedrijvenlijst maar daarmee wel vergelijkbaar zijn. Vergelijkbaar wil zeggen, dat het betreffende bedrijf eenzelfde mate van ruimtelijke uitstraling en milieuhygiënische impact heeft als de bedrijven genoemd in de lijst.

6.3.11 Groen

De voor groen aangewezen gronden hebben voornamelijk tot doel ruimte voor ontspanning en recreatie te geven, alsmede ruimte voor opvang van hemelwater en voor natuur, evenals een beperkte verkeersfunctie. De functies nutsvoorziening, vijver, water, waterberging, verkeer, pad, parkeren en kunstwerken zijn ondersteunend aan de hoofdfuncties groen, groenvoorziening, park, plantsoen en sport- en speelvoorziening. Een hoofdfunctie mag wel zonder de ondergeschikte functies voorkomen, maar de ondergeschikte functies zijn zonder een hoofdfunctie niet toegelaten. Gebouwen zijn niet toegelaten. Overige bouwwerken tot bepaalde hoogten. Voor de recreatieve functie van het groen wordt onder overige andere bouwwerken ook kunstobjecten (sculpturen, beelden) verstaan. Alleen kleinschalige speel- en sportvoorzieningen, passend in het groen van een woonwijk/dorp, zijn toegelaten. Hiermee wordt nadrukkelijk niet een zelfstandige speel- of sportvoorziening met een bedrijfsmatig karakter bedoeld. Als voorbeeld: wèl een trapveldje met doelen en hekken e.d., maar geen volwaardig voetbalveld voor een voetbalvereniging.

6.3.12 Horeca

Bestaande horeca is van een passende bestemming voorzien. Gewerkt wordt met de aanduidingen 'horeca tot en met horecacategorie 1' en 'horeca tot en met horecacategorie 2' om het verschil te duiden tussen de lichtere horeca en horeca die meer uitstraalt naar de omgeving. Bestaande bedrijfswoningen zijn in de bestemming begrepen. Bestaande kamerverhuur is toegestaan, zie 6.3.19.

6.3.13 Maatschappelijk

Deze bestemming laat een hele range van maatschappelijke bestemmingen toe. Deze zijn ook onderling uitwisselbaar; op de plaats van een school moet bijvoorbeeld een welzijnsinstelling ook mogelijk zijn. Een begraafplaats kan evenwel alleen op gronden die als zodanig op de verbeelding staan aangeduid. In de bestemming zijn bestaande bedrijfswoningen en bedrijven in de lichtere categorieën, of bij afwijking daarmee vergelijkbaar, zoals een webwinkel, toegestaan. Net als bij de bestemmingen Recreatie en Sport is ondersteunende horeca toegestaan. Zelfstandige horeca is uitrdukkelijk niet toegestaan binnen deze bestemmingen.

6.3.14 Natuur

De voor natuur aangewezen gronden (bij Meerwijck) hebben voornamelijk tot doel ruimte voor de natuur, water en waterberging te geven, evenals een beperkte verkeersfunctie. De functies nutsvoorziening, kunstwerken, paden en wegen, parkeren, recreatie, educatie, speel- en sportvoorzieningen en agrarisch medegebruik zijn ondersteunend aan de hoofdfuncties. Een hoofdfunctie mag wel zonder de ondergeschikte functies voorkomen, maar de ondergeschikte functies zijn zonder een hoofdfunctie niet toegelaten. Gebouwen zijn niet toegelaten, alleen - bij afwijking - kleine gebouwen voor beheer en onderhoud en natuureducatie. Overige bouwwerken tot bepaalde hoogten. Voor de recreatieve functie van de natuur wordt onder overige andere bouwwerken ook kunstobjecten (sculpturen, beelden) verstaan. Alleen kleinschalige speel- en sportvoorzieningen, passend in het groen, zijn toegelaten. Hiermee wordt nadrukkelijk niet een zelfstandige speel- of sportvoorziening met een bedrijfsmatig karakter bedoeld. Als voorbeeld: wèl een trapveldje met doelen en hekken e.d., maar geen volwaardig voetbalveld voor een voetbalvereniging.

6.3.15 Recreatie

Het gebied Meerwijck is een woon- en recreatiegebied. De permanente woonhuizen vallen onder de bestemming Wonen - 1. De verschillende vormen van recreatie zijn voorzien van de bestemming die in deze paragraaf wordt beschreven. De bestemming laat veel vormen van recreatie toe. Sommige functies zijn alleen op bepaalde locaties toelaatbaar; daarom zijn deze functies voorzien van een aanduiding op de verbeelding, zoals jachthaven, kampeerterrein en recreatiewoning. De bouwvlakken rond de recreatiewoningen zijn gedurende de planprocedure verruimd zodanig dat maximaal 100 m2 aan oppervlak mag worden bebouwd, dit is inclusief bijbehorende bouwwerken. Dit is gelijk aan de vigerende regeling voor de recreatiewoningen. Bij de recreatieve functie behorende voorzieningen zijn toegestaan, zoals centrale voorzieningen, receptie/informatie, kantoor- , kleed- en doucheruimten, clubgebouwen, educatieve doeleinden en meer. Ook voorzieningen die in kwalitatief opzicht de recreatieve functie kunnen versterken zijn toegelaten, zoals kantine, zwembad, sauna, sportvelden en dergelijke. Bijbehorende detailhandel is beperkt tot een maximale verkoopruimte per winkel van 200m2, teneinde ongewenste grootschalige ontwikkelingen te voorkomen. Aan de recreatie gelieerde horeca is toegestaan een maximaal totaal oppervlak van 850 m2 per horecainrichting. Bestaande bedrijfswoningen zijn in de bestemming begrepen. In vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan zijn de toegestane bouwhoogten voor de botenhuizen opgetrokken. In het vorige plan was dit 5.50 meter. In de praktijk bleek dit vaak ontoereikend. Gelet hierop is besloten de bouwhoogte te verhogen tot acht meter bij recht. Op deze manier is het mogelijk twee bouwlagen met een fatsoenlijk dakterras te realiseren. Een hogere bouwhoogte is ruimtelijk gezien niet wenselijk; dit zou afbreuk doen aan het recreatieve karakter van de bebouwing in relatie tot de omgeving. Let op: met het begrip botenhuis wordt in dit bestemmingsplan een vorm van recreatiewoning bedoeld die geheel of gedeeltelijk in het water ligt, waarin de onderste verdieping is bestemd voor de stalling van een boot of boten. In de regels is een begripsbepaling opgenomen over dit begrip botenhuis. Dit is van belang omdat het begrip ook anders kan worden uitgelegd, dan gaat het namelijk om een botenhuis exclusief bedoeld ten behoeve van de stalling van een boot of boten. Dergelijke bouwwerken vallen onder de categorie bijbehorende bouwwerken. Over deze categorie van bouwwerken kent dit bestemmingsplan geen regeling, zie 6.1.2. In 2005 is een bouwvergunning verleend voor de bouw van twee appartementengebouwen en 15 garages met voorliggende carports op het perceel Meerweg 49 t/m 59 en 61 t/m 71 te Kropswolde. Deze bouwvergunning is inmiddels door de gemeente ingetrokken, zodat deze ontwikkeling ook niet in dit bestemmingsplan is meegenomen.

 

Enkele beelden van het woon- en recreatiegebied Meerwijck.

6.3.16 Sport

De sportfaciliteiten in het plangebied zijn van deze bestemming voorzien. Net zoals bij de maatschappelijke bestemming zijn de verschillende functies onderling uitwisselbaar. Bestaande bedrijfswoningen zijn in de bestemming begrepen. De bebouwing wordt gereguleerd door middel van bouwvlakken.

6.3.17 Verkeer

De diverse wegen, inclusief de spoorlijn, met bijbehorende functies zijn onder deze bestemming gebracht. Gebouwen zijn niet toegelaten, met uitzondering van bestaande gebouwen. Ondergeschikt aan de hoofdfunctie zijn detailhandel en horeca toegestaan. Gedacht kan hierbij worden aan bijvoorbeeld een kiosk, bloemenstalletje of een (afhaal)restaurant.

6.3.18 Water

Vijver, (vaar)water en waterberging zijn de hoofdfuncties. Onder (vaar)water dient verstaan te worden een gebruik ten behoeve van de vaarfunctie; dit kan pleziervaart en beroepsvaart betreffen. De functies brug, gemaal, stuw, afsluitvoorziening, groen, groenvoorziening, nutsvoorziening, park en speel- en sportvoorziening alsmede kunstwerken zijn ondersteunend aan de hoofdfuncties. Een hoofdfunctie mag wel zonder de ondergeschikte functies voorkomen, maar de ondergeschikte functies zijn zonder een hoofdfunctie niet toegelaten.

6.3.19 Wonen

Het plangebied kent een drietal verschillende woonbestemmingen. Dit is gedaan omdat zich binnen de woongebieden geheel verschillende stedenbouwkundige situaties voordoen, die om om verschillende bouwregels vragen. De uitwerking in de zin van bouwregels van de bestemming Wonen - 1 is daarbij per locatie verschillend. De Wonen - 1 bestemming richt zich op eengezinshuizen met erven en tuinen, en kent qua bouwregels een globale en een meer gedetailleerde variant. De Wonen - 2 bestemming regelt de mogelijkheden bij appartementengebouwen en en de Wonen - 3 bestemming gaat over bijzondere woonvormen.

Door toepassing van een stringente formulering van het begrip Wonen: wordt kamerverhuur (niet één afzonderlijk huishouden) en tijdelijke bewoning (korter dan zes maanden) niet toegestaan binnen de woonbestemming Wonen - 1. Een uitzondering geldt voor de bestaande kamerverhuurpanden. Bestaande kamerverhuurpanden zijn in 2011 geïnventariseerd. Deze bedrijven kunnen, vanuit planologisch oogpunt, doch onverlet overige regelgeving, blijven functioneren. Dit gegeven is vastgelegd door de inventarisatie van deze panden en door middel van een Lijst bestaande kamerverhuurpanden toe te voegen aan de planregels. Zo zijn de bestaande kamerverhuurpanden specifiek toegestaan met dit bestemmingsplan. Nieuwe kamerverhuurpanden zijn niet meer toegelaten. In dit bestemmingsplan komt kamerverhuur behalve binnen de bestemming W1, voor binnen de bestemmingen Horeca, Gemengd, Centrum en Bedrijf.

6.3.19.1 Wonen - 1

Dit is de bestemming voor de eengezinshuizen met tuin en erf. Met dit bestemmingsplan is het de bedoeling deze gebieden zoveel mogelijk van globale planregels te voorzien. Dit uit zich op de verbeelding in ruime bouwvlakken en in minimale bouwregels. Gebieden die zijn gelegen langs cultuurhistorisch waardevolle structuren, in casu vooral het historisch lint, zijn van een meer gedetailleerde regeling voorzien. De bouwvlakken zijn hier minder ruim en naast de maximale bouwhoogte is ook de goothoogte en de dakhelling voorgeschreven. In de globale regeling wordt alleen de maximale bouwhoogte geregeld. Er geldt geen regeling voor bijgebouwen. Daarmee is dit bestemmingsplan per definitie al flexibeler dan de vigerende plannen voor de woongebieden. Om te bepalen waar meer globale bouwregels mogelijk zijn en waar dit gedetailleerder moet, is aangesloten bij de Welstandsnota Woongebieden. In deze nota is een inventarisatie gemaakt van gebieden in de gemeente. De gebieden die vanuit de cultuurhistorie belangrijk zijn, bijvoorbeeld Het Historisch Lint of een deel van Foxhol, en gebieden die kenmerkende groenstructuren ondersteunen, bijvoorbeeld het Oosterpark of recreatiegebieden, komen in aanmerking voor een gedetailleerde manier van bestemmen. Of deze gedetailleerde manier van bestemmen daadwerkelijk is doorgevoerd hangt vervolgens af van soort bebouwing en situering ten opzichte van die bepalende structuren. Bebouwing op een bij een vrijstaande woning behorend erf, en dan vooral op de zijerven, kan de ruimte immers meer beïnvloeden dan bebouwing op de achtererven van aaneengesloten bebouwing. Uiteraard komen in de woongebieden specifieke situaties voor, zowel voor wat betreft gebruik van de gronden en gebouwen, als wat betreft bebouwing. Hiervoor gelden specifieke aanduidingen. Een voorbeeld is het plandeel waarin de IJsbaan woningbouwlocatie is gelegen; hier gelden bijvoorbeeld specifieke regels ten aanzien van het aantal aaneen te bouwen woningen en gelden regels ten aanzien van vrijstaande- en aaneengebouwde bouw. Ten aanzien van twee woningen nabij de hoek Woldweg/A. Kuypersingel is op aanwijzing van de provincie Groningen vanwege de ligging nabij het buitengebied en onder verwijzing naar de Provinciale Omgevingsverordening een bepaling opgenomen ten aanzien van de maximaal te bebouwen oppervlakte voor wat betreft woning en bijgebouwen. Conform de regeling in het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente is dit maximum 300m2.

6.3.19.2 Wonen - 2

De Wonen - 2 bestemming regelt de mogelijkheden bij appartementengebouwen. Enkel de maximale bouwhoogte is geregeld. Ondergeschikt zijn maatschappelijke voorzieningen toegestaan.

6.3.19.3 Wonen - 3

De Wonen - 3 bestemming geeft regels voor de verschillende vormen van een Bijzondere woonvorm:. Enkel de maximale bouwhoogte is geregeld. Het gaat vaak om appartementengebouwen. Zoals uit de definitie blijkt, gaat het hier om woonvormen van personen die een bepaalde mate van dagelijkse hulp nodig hebben. Het verschil met de bestemming Maatschappelijk zit erin, dat bij laatstgenoemde bestemming geen woonfunctie mogelijk is, met uitzondering van bestaande bedrijfswoningen.

In het plangebied van het bestemmingsplan komen diverse bijzondere woonvormen, ofwel woonvormen met een bepaald zorgaanbod, voor. Onder anderen afhankelijk van de vraag of er sprake is van verplichte opname of bewoning op vrijwillige basis, de inrichting van de woning en de mate van zelfstandigheid en medische begeleiding van de bewoner, is er sprake van een zelfstandige woonfunctie (in dit bestemmingsplan de bestemmingen “Wonen - 1” en “Wonen - 2”) of een bestemming als zorgwonen (in dit bestemmingsplan de bestemming “Wonen - 3”). Omdat hier nogal eens onduidelijkheid over pleegde te ontstaan, zijn aan de hand van een Stroomdiagram wonen - zorg waarin bovengenoemde aspecten zijn meegenomen en op basis van jurisprudentie de verschillende woonvormen in dit plan nog eens onder de loupe genomen. Het bleek uit deze zogenaamde Inventarisatie bijzondere woonvormen, dat het gros van de woonvormen in het voorontwerp plan al de juiste bestemming heeft verkregen. In een aantal gevallen was dat niet het geval. Dat is in het ontwerp plan gecorrigeerd.

6.3.19.4 Bedrijf of beroep aan huis

Woningen, oftewel de bestemmingen Wonen - 1, Wonen - 2 en Wonen - 3, mogen worden gecombineerd met een aan huis verbonden beroep of bedrijf. Het geeft mensen de kans thuis of bij huis te werken. Bijvoorbeeld om een startend bedrijf de kans te geven tot volwaardige onderneming te groeien, waarna vestiging in een daarvoor bestemde bedrijfsruimte (financieel) mogelijk wordt.

Het wonen moet de hoofdfunctie blijven, terwijl de bedrijfsactiviteiten moeten passen binnen de grenzen van jurisprudentie (de toepassing van recht of (het geheel van) uitspraken door rechters).

Het is niet altijd helder wat door jurisprudentie is toegestaan, er zijn nog onvoldoende eenduidige criteria voor toelaatbare beroepen. Het gaat vrijwel altijd om dienstverlenende beroepen. Ook de meer traditionele vrije beroepen zijn vaak passend. Die beroepen hebben amper of geen ruimtelijke uitwerking of uitstraling. Als aan huis verbonden beroepen worden in ieder geval aangemerkt het beroep van:

accountant administratieconsultant advocaat architect assurantiebemiddelaar belastingconsultant dierenarts

fysiotherapeut gerechtsdeurwaarder huisarts logopedist makelaar onroerend goed medisch specialist notaris

oefentherapeut organisatie-adviseur adviseur ruimtelijke plannen escortservice, prostitutie raadgevend ingenieur tandarts verloskundige

Ter verbreding zijn ook ambachtelijke activiteiten toegelaten. Hierbij staat het met de hand vervaardigen of herstellen van producten centraal. Van een aantal van deze bedrijfjes vinden de bedrijfsactiviteiten grotendeels of geheel op locatie en niet bij de woning plaats. Als ambachtelijk bedrijf worden in ieder geval aangemerkt:

Productieambacht: Fijnkeramischbedrijf, Maatoverhemdenbedrijf, Maatschoenmakerbedrijf, Modisterijbedrijf, Muziekinstrumentmakerbedrijf Natuursteenbedrijf. Voedingsambacht: Banketbakkersbedrijf, Consumptie-ijsbereidingbedrijfSlagersbedrijf. Gebouwverzorgend ambacht: Glazenwasserbedrijf, Schoorsteenvegerbedrijf.

Reparatieambacht consumptiegoederen: Fietsherstellerbedrijf, Goud- en zilversmidbedrijf, Kledingreparatiebedrijf, Lederwarenambacht, Naaimachinebedrijf, Schoenherstellerbedrijf, Textielreinigingbedrijf, Uurwerkmakerbedrijf, Zadelmakerbedrijf. Uiterlijke verzorgingsambacht: Grimeurs- en toneelkappersbedrijf, Schoonheidsverzorgingbedrijf, Voetverzorgingbedrijf, Kappersbedrijf.

Bouwambacht: Bestratingbedrijf, Dakdekkerbedrijf, Glasbewerkingbedrijf, Glazenierbedrijf, Natuursteenbedrijf, Parketvloerenleggerbedrijf, Rietdekkerbedrijf, Schilderbedrijf, Voegbedrijf, Zonweringbedrijf. Medische hulpmiddelentechniek: Optiekbedrijf, Orthopedisch schoentechnisch bedrijf, Tandtechnisch laboratoriumbedrijf.

Omdat niet elk beroep of bedrijf aan huis zich goed mengt met de woonfunctie is een aantal regels opgenomen:

• a. De woonfunctie blijft de hoofdfunctie, zowel in omvang als in uitstraling, vooral aan de naar de weg gekeerde zijde(n) van het perceel;
• b. de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner(s);
• c. de activiteit mag geen onevenredige afbreuk doen aan het woonkarakter van de woning en omgeving, en mag geen noemenswaardige hinder veroorzaken of afbreuk doen aan de gebruiksmogelijkheden en privacy van omliggende gronden en bouwwerken;
• d. de activiteit mag niet meer ruimte gebruiken dan 40% van het vloeroppervlak van de gebouwen, en niet meer dan 50 m2;
• e. alleen productiegebonden detailhandel is toegelaten, met uitzondering van webwinkels mits er geen sprake is van uitstalling van de goederen;
• f. de activiteit is alleen toegelaten als zij milieuhygiënisch passend is;
• g. de activiteit is alleen toegelaten als in de parkeerbehoefte voorzien wordt op het eigen erf;
• h. reclame-uitingen en etalages zijn niet toegelaten.

Het standpunt is helder: zodra aan deze regels wordt voldaan is het bedrijf of beroep aan huis voor de gemeente toelaatbaar.

6.3.20 Woongebied

Binnen deze bestemming is toegelaten het wonen met de daarbij behorende wegen, paden, verblijfsgebieden, groenvoorzieningen, water en andere binnen een woongebied voorkomende functies. Deze bestemming kan gevonden worden in het zuidoostelijk deel van het plandeel Vosholen. Voor de afronding van de eerste fase van plandeel Vosholen is het gezien de huidige marktsituatie gewenst te beschikken over een flexible mogelijkheid tot invulling. Vandaar dat genoemde bestemming op dit deel van de Vosholen is gelegd, met regels ten aanzien van de maximale bouwhoogte, het maximum aantal woningen en de te realiseren parkeerplaatsen per gekozen woningtypologie. De bouwregels bevatten een voorwaardelijke verplichting die gekoppeld is aan de verlening van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. De regels stellen namelijk als voorwaarde voor vergunningverlening dat de aanvrager aantoont dat:het bouwen gepaard gaat met de aanleg van voldoende parkeerplaatsen. De kerncijfers zijn gebaseerd op "CROW kerncijfers, brochure 2012". Uitgegaan is van de rest van de bebouwde kom in matig stedelijk gebied, waarbij de mediaan van de kerncijfers is gebruikt. De parkeerplaatsen mogen zowel op eigen terrein dan wel in de openbare ruimte worden gerealiseerd. Waar in 22.2.2 gesproken wordt over 'woning', wordt bedoeld alle soorten van woningtypologieën, zoals vrijstaand, twee onder een kap, rijwoningen, geschakeld, appartementen etc. zowel in de koop- als de huursector.

6.3.21 Leiding - Gas

De in het plangebied gesitueerde hoofdgastransportleidingen en gasontvangstations zijn aangegeven en beschermd in hun functioneren in deze dubbelbestemming. De regels van beide bestemmingen gelden gelijktijdig en wegen even zwaar. Op de verbeelding is de hartlijn van de leiding aangegeven.

6.3.22 Leiding - Hoogspanning

De in het plangebied gesitueerde hoogspanningsleidingen zijn aangegeven en beschermd in hun functioneren in deze dubbelbestemming. De regels van de bestemmingen gelden gelijktijdig en wegen even zwaar. Op de verbeelding is de hartlijn van de leiding aangegeven. De voorwaarden waaronder kan worden gebouwd en werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd, worden in deze bestemming geregeld. Voor het overige dient te worden opgemerkt, dat ook bij de uitvoering van andere activiteiten, feitelijke handelingen, evenementen vooraf de toestemming van de leidingbeheerder is vereist.

6.3.23 Waarde - Archeologie 1

Dubbelbestemming ter bescherming en behoud van archeologische- en cultuurhistorische waarden. Zie voor de archeologische dubbelbestemmingen ook de Archeologisch onderzoek.

6.3.24 Waarde - Archeologie 2

Dubbelbestemming ter bescherming en behoud van historische kernen.

6.3.25 Waarde - Archeologie 3

Dubbelbestemming ter bescherming van hoge archeologische verwachtingswaarden.

6.3.26 Waarde - Molenbiotoop

Op een aantal bestemmingen rust de gebiedsaanduiding 'Waarde-Molenbiotoop'. Bebouwing en bomen zorgen ervoor dat molens niet goed meer kunnen functioneren, omdat zij de doorstroming van wind verhinderen. Ook zorgen zij voor een vermindering van de belevingswaarde (zichtbaarheid) van de molen. Om hier in planologische zin meer grip op te grijpen, wordt gebruik gemaakt van de een molenbeschermingszone, de zogenaamde molenbiotoop. De molenbiotoop heeft betrekking op de omgeving van een molen, voor zover die van invloed is op het functioneren van die molen als maalwerktuig én als monument, en is afhankelijk van de hoogte van de molen en omliggende bebouwing en beplanting.

In de verbeelding zijn cirkels aangeduid (vrijwaringszone-molenbiotoop 1 t/m 5) met daaraan gekoppeld de hoogtematen die binnen dit gebied rechtstreeks worden toegelaten. In vrijwaringszone 1 mag gebouwd worden tot een hoogte van 1,5 meter. In de zones 2, 3, 4 en 5 mag gebouwd worden tot een bouwhoogte van respectievelijk 5, 7, 9 en 10 meter hoog. De hoogtematen zijn gebaseerd op de formule zoals deze is opgenomen op de website van De Hollandsche Molen. De toegestane bouwhoogte op enig afstand verschilt per molen omdat de ashoogtes van de molens onderling afwijken. In de vrijwaringsgebieden 2 t/m 5 (100m tot 330 meter) geldt dat getoetst moet worden of de molen gehinderd wordt door de op te richten bebouwing en/of begroeiing: hoe groter de afstand tot de molen, hoe hoger de bebouwing en begroeiing mag worden. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden in het algemeen toegestaan, omdat deze in de meeste gevallen van minimale invloed zijn op de windvang van de molens.

In de regels worden twee uitzonderingen genoemd. Bestaande bebouwing of beplanting die de maximale hoogte overstijgt kan worden gehandhaafd. Daarnaast kan aan de 'achterzijde' van deze bebouwing (bezien vanuit de molen) nieuwe bebouwing worden opgericht. Aan een huis kan dus bijvoorbeeld een aanbouw of een vrijstaande garage worden gebouwd. De hoogte en breedte van deze nieuwbouw mogen niet groter zijn dan de hoogte en breedte van de bebouwing waarachter wordt gebouwd.

Met de opgenomen afwijkingsbevoegdheid kunnen gebouwen en beplanting worden toegelaten, die de op de kaart aangeduide hoogtemaat overschrijden, maar waarbij aangetoond kan worden dat geen aantasting van het molenbelang optreedt. Wanneer een gebouw of aanplant niet voldoet aan de hoogtematen kan de afweging zijn dat bestaande bebouwing al een belemmering vormt voor de windvang van de molen en de nieuwe bebouwing en beplanting geen extra belemmering opwerpt. Daarnaast kan gelet worden op de windrichting van waaruit de molen mogelijk wordt belemmerd, de overwegende windrichting in Nederland is zuid-west. Zaak is in ieder geval in deze richting een vrije windvang te behouden.

6.3.27 Waterstaat - Waterkering

De in verband met de waterhuishoudkundige noodzaak tot regulering noodzakelijke boezemkades worden met deze dubbelbestemming vastgelegd.

6.3.28 Anti-dubbeltelregel en geluidzones

In eerdere bestemmingsplannen was het in Hoogezand-Sappemeer gebruikelijk om regels die voor meerdere bestemmingen golden als algemene regel op te nemen. Het betrof hier vooral de regels voor nadere eisen, wijziging en ontheffing. Nu bestemmingsplannen digitaal zijn, is het voor de (digitale) leesbaarheid gewenst om alle geldende regels per bestemming op te nemen. Bij het opvragen van de regels voor een bestemming, wordt dan in één keer duidelijk, welke (on)mogelijkheden er zijn binnen die bestemming. Het aantal algemene regels is daarom in dit plan tot een minimum beperkt.

De anti-dubbeltelregel is geheel voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro). Deze standaardbepaling strekt ertoe te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie mogelijk is gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, nogmaals zou kunnen worden gebruik gemaakt. Een bekend voorbeeld van een dergelijke regeling is de zogenaamde 'rustende-boerregeling'. Veel bestemmingsplannen voor agrarische gebieden plegen een voorziening te bevatten dat op een agrarisch bouwperceel, waarop de bouw van burgerwoningen op zichzelf genomen niet is toegestaan, een woonhuis mag worden bijgebouwd voor de voormalige bedrijfsleider, die van zijn oude dag zal gaan genieten. Het is voorgekomen dat, nadat de rustende boer het woonhuis had verlaten, en deze woning door een ander in gebruik was genomen, er opnieuw behoefte ontstond aan een vergelijkbare voorziening. Een vergelijkbaar geval is de gebouwde tweede bedrijfswoning die vervolgens niet meer als bedrijfswoning wordt gebruikt. De anti-dubbeltelbepaling maakt de bouw van een nieuwe 'rustende boer'-woning c.q. tweede (derde) bedrijfswoning onmogelijk.

Op de verbeelding zijn de geluidzones van industrie, spoor en wegen (als een aanduiding) opgenomen. In de algemene regels is de relatie met de planregeling gelegd. Overigens voldoen alle bestaande woningen in het plangebied aan de bepalingen van de wet geluidhinder.

6.3.29 Overgangsregels

Deze regels zijn geheel voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening (artikelen 3.2.1 en 3.2.2 Bro). Omdat een bestemmingsplan in ieder geval elke tien jaar moet worden herzien, betreffen de meeste bestemmingsplannen gebieden die reeds in gebruik en ingericht zijn. Een bestemmingsplan kan ruimte bieden voor ontwikkelingen en daarom soms ander gebruik en/of bebouwing toelaten dan er in werkelijkheid in het gebied aanwezig is. Bestaande rechten worden beschermd met overgangsrecht. Er is overgangsrecht voor bouwwerken en overgangsrecht voor gebruik van de gronden en bouwwerken.

De permanente bewoners van recreatiewoningen in Meerwijck, die beschikken over een gedoogbeschikking van de gemeente vallen onder het persoonsgebonden overgangsrecht, dat wil zeggen dat het gebruik voor permanente woondoeleinden door hen mag worden voortgezet. Zie voor de regeling 32.3 en Lijst persoonsgebonden overgangsrecht Klik voor een toelichting hierop op Toelichting op persoonsgebonden overgangsrecht.

6.3.30 Slotregel

Deze regel is geheel voorgeschreven door de Ministeriële regeling Standaard Vergelijkbare Bestemmings Plannen (in paragraaf 5.7 van de SVBP2008). Deze regel geeft aan hoe de planregels van dit plan kunnen worden aangehaald. Hiermee wordt de naam van het bestemmingsplan vastgelegd. Voor de digitale uitwisseling van plannen krijgt elk plan ook een unieke code van letters en cijfers.