Woongebieden

6.1 Algemeen

6.1.1 Inleiding

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied. De wijze waarop deze regeling juridisch kan worden vormgegeven, wordt in grote lijnen bepaald door de Wet ruimtelijke ordening, evenals door het daarbij behorende Besluit ruimtelijke ordening. Het juridische systeem is opgezet in lijn met eerdere bestemmingsplannen van de gemeente. Mede daardoor en gelet op de landelijke standaarden heeft de planregeling in de loop der tijd een gestandaardiseerd karakter gekregen.

Het bestemmingsplan is digitaal opgezet; zowel qua teksten als plankaart. Dit betekent dat de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2008, specifiek de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008), is toegepast. De Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2008 schrijft een eenduidige vormgeving en structurering van bestemmingsplannen voor.

Al eerder kwam naar voren, dat het bestemmingsplan, vanwege de bestaande situatie met geen nieuwe ontwikkelingen in het plan, een relatief gedetailleerd juridisch planologisch kader kent daar waar het moet en globaal is daar waar het kan.

In het hiernavolgende worden de belangrijkste aspecten van de juridische regeling toegelicht, waarbij altijd moet worden bedacht dat de planregels en de plankaart, de verbeelding in samenhang dienen te worden gelezen.

6.1.2 Bestemmingsplan en Wabo

Met de komst, per 1 oktober 2010, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en bijbehorende regelgeving, is er het één en ander veranderd in de vergunningverlening en in de mogelijkheden om af te wijken van bestemmingsplannen. Bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen is het van belang om rekening te houden met de veranderde regelgeving. In deze paragraaf is aangegeven hoe met dit bestemmingsplan wordt omgegaan met de nieuwe Wabo-realiteit.

- Definities

In de Wabo-regelgeving is een aantal definities opgenomen die afwijken van de definities zoals deze onder de Woningwet werden gehanteerd. De meest interessante definities voor het raakvlak van bouwen en ruimtelijke ordening staan vermeld in artikel 1 van Bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht (Bor). De volgende definities staan opgenomen in artikel 1 van het bestemmingsplan:

Erf: al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

Hoofdgebouw: gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

Vanwege expliciete keuzes ten aanzien van de plansystematiek, hierover later in deze paragraaf meer, is het niet nodig de begripsbepalingen voor bijbehorend bouwwerk, achtererfgebied, voorerfgebied en openbaar toegankelijk gebied op te nemen in het bestemmingsplan.

- Vergunningvrij bouwen

Onder de vigeur van de Wabo is een groot aantal zaken vergunningvrij geworden. In Bijlage II van het Bor worden 2 soorten vergunningvrij bouwen onderscheiden. Artikel 2 van de Bijlage gaat over bouwwerken die zondermeer vergunningvrij kunnen worden opgericht. Artikel 3 van de Bijlage gaat over bouwwerken waarvoor geen omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig is maar waarbij wel moet worden nagegaan of het bouwen voldoet aan de planologische regels.

Het oprichten van hoofdgebouwen is in geen enkel geval vergunningvrij. Vergunningvrije bouwwerken zijn allerlei bouwwerken die bij een hoofdgebouw kunnen worden opgericht. Voor veel van deze bouwwerken zijn in de huidige bestemmingsplannen geen regels gesteld. Alleen op vergunningvrije bouwwerken waaraan het bestemming wel regels stelt, wordt hier ingegaan. Van belang zijn de erfafscheidingen en de bijbehorende bouwwerken.

- erfafscheidingen

Een omgevingsvergunning is niet vereist voor een erf- of perceelafscheiding, mits wordt voldaan aan de volgende eisen:

a. niet hoger dan 1 m, of

b. niet hoger dan 2 m, en

1°. op een erf of perceel waarop al een gebouw staat waarmee de erf- of perceelafscheiding in functionele relatie staat,

2°. achter de voorgevelrooilijn, en

3°. op meer dan 1 m van openbaar toegankelijk gebied, tenzij geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn;

In de gemeente Hoogezand-Sappemeer was het gebruikelijk om in bestemmingsplannen erfafscheidingen toe te staan van 2 meter hoogte op 1 meter achter de voorgevelrooilijn. Aangezien erfafscheidingen tot in de voorgevelrooilijn van 2 meter hoogte vergunningvrij zijn geworden, heeft de bepaling dat deze 1 meter verder naar achteren moet worden gesitueerd, geen waarde meer.

In deze gemeente stonden in bestemmingsplannen (standaard) bepalingen die de oprichting van erfafscheidingen van 2 meter hoogte, direct grenzend aan openbaar toegankelijk gebied verhinderen. Alleen als er ook redelijke eisen van welstand van toepassing zijn op deze erfafscheidingen is het mogelijk om te effectueren dat erfafscheidingen van 2 meter hoogte op een afstand van 1 meter van het openbare gebied dienen te worden opgericht. Het is de vraag of er behoefte is aan deze beperking van de mogelijkheden om vergunningvrije erfafscheidingen op te nemen. Wij zijn van mening van niet, aangezien de ruimtelijke relevantie van het vrijhouden van deze 1 meterstrook nauwelijks aanwezig is. De erfafscheiding blijft in het zicht staan en er resteert, bij het vasthouden aan de originele bepaling, een reststrook van een meter, wat in de praktijk vaak een rommelige aanblik zal gaan bieden. Nu de Wabo ruime mogelijkheden biedt tot het vergunningvrij plaatsen van erfafscheidingen, is het niet nodig hierover in dit bestemmingsplan aanvullende regels te stellen.

- bijbehorende bouwwerken

Een omgevingsvergunning is niet vereist voor een op de grond staand bijbehorend bouwwerk in achtererfgebied, mits wordt voldaan aan de volgende eisen (art. 2, lid 3, Bijlage II, Bor):

a. voor zover op een afstand van niet meer dan 2,5 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw, niet hoger dan:

1°. 4 m,

2°. 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw, en

3°. het hoofdgebouw,

b. voor zover op een afstand van meer dan 2,5 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw:

1°. niet hoger dan 3 m,

2°. de oppervlakte van vergunningvrije bijbehorende bouwwerken binnen een afstand van 1 m van een naburig erf niet meer dan 10 m2.

3°. als gevolg van het bijbehorende bouwwerk de totale oppervlakte van vergunningvrije bijbehorende bouwwerken op een afstand van meer dan 2,5 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw niet meer dan 30 m2, en

4°. functioneel ondergeschikt aan het hoofdgebouw,

c. op een afstand van meer dan 1 m vanaf openbaar toegankelijk gebied, tenzij geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn,

d. niet voorzien van een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte,

e. het bij het oorspronkelijk hoofdgebouw behorende achtererfgebied als gevolg van het bijbehorende bouwwerk voor niet meer dan 50% bebouwd, en

f. niet aan of bij:

1°. een woonwagen,

2°. een hoofdgebouw waarvoor in de omgevingsvergunning voor het bouwen daarvan is bepaald dat het slechts voor een bepaalde periode in stand mag worden gehouden, of

3°. een bouwwerk ten behoeve van recreatief nachtverblijf door één huishouden.

Bijbehorende bouwwerken die voldoen aan de bovenstaande definitie zijn zondermeer vergunningvrij en het opnemen van regels in een bestemmingsplan met de bedoeling bovenstaande mogelijkheden in te perken zijn zinloos. Op grond van bovenstaande bepalingen zijn bijbehorende bouwwerken vergunningvrij toegestaan tot 1 meter achter de voorgevelrooilijn. Indien het bestemmingsplan het toestaat dan kan ook een op de grond staand bijbehorend bouwwerk in achtererfgebied, mits niet hoger dan 5 meter zonder omgevingsvergunning worden gebouwd (art. 3, lid 1, Bijlage II, Bor). In dit bestemmingsplan zullen over het algemeen ruime bouwblokken worden aangegeven op de plankaart. Binnen deze blokken mogen hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken worden opgericht. De bijbehorende bouwwerken zullen hoofdzakelijk vergunningvrij worden in deze methodiek. Voor de meer kwetsbare delen van het plangebied, denk aan bijvoorbeeld het Historische Lint, zullen de bouwblokken met meer maatwerk worden ingetekend en worden de vergunningvrije mogelijkheden beperkt tot de categorieën zoals genoemd in artikel 2 bijlage II Bor. Op deze manier is het niet nodig in het bestemmingsplan aanvullende regels te stellen over de bijbehorende bouwwerken. Om deze reden is ook de aanduiding 'garage' voor garageboxen, zoals deze nog in een aantal vorige bestemmingsplannen voorkwam, vervallen.

- Andere bouwwerken

Specifieke bepalingen die in bestemmingsplannen in deze gemeente zijn opgenomen over licht- en vlaggenmasten en overige andere bouwwerken, moeten ook in de toekomst, en dus ook in dit plan, worden opgenomen. De categorieën die in Bijlage II van het Bor staan vermeld als vergunningvrij zijn beperkter dan de categorieën zoals vermeld in het bestemmingsplan. Het weglaten van deze bepalingen uit een bestemmingsplan leidt per saldo tot een vermindering van de bouwmogelijkheden. Vergunningvrij is bijvoorbeeld slechts 1 vlaggenmast toegestaan, en op grond van het bestemmingsplan meer dan 1.

- Binnenplanse afwijking

Voor binnenplanse afwijkingen geldt geen bijzondere (zienswijzen)procedure meer. In het verleden moesten belanghebbenden in de gelegenheid worden gesteld om hun zienswijzen naar voren te brengen omtrent een voornemen tot afwijking van het bestemmingsplan. Daartoe werden procedureregels opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. Hoogezand-Sappemeer hanteerde in de regel een zienswijzentermijn van 2 weken. Voortaan is de reguliere procedure van de Wabo van toepassing. Deze procedure kent geen zienswijzenprocedure. De meeste juristen, waaronder de juristen van het ministerie van I&M, stellen zich op het standpunt dat met de invoering van de Wabo de procedureregels voor afwijking in bestemmingsplannen zijn vervallen. Daarnaast is het ook vanwege de korte proceduretijd van de reguliere procedure van 8 weken, raadzaam om geen zienswijzenprocedure meer op te nemen in het bestemmingsplan.

Wel is op het afwijken het bepaalde in de artikelen 4:7 en 4:8 van de Awb van toepassing. Ingevolge die artikelen stelt het bevoegd gezag in bepaalde gevallen de aanvrager, respectievelijk derden in de gelegenheid om zienswijzen naar voren te brengen. Verder zal het bestuursorgaan in het kader van de toepassing van de artikelen 3:2 en 3:4 van de Awb de belangen van derden op een goede wijze bij de besluitvorming moeten betrekken. Daar komt bij dat de toetsingsgronden in het bestemmingsplan zijn ingekaderd. Gelet op deze waarborgen is in het kader van de reguliere procedure van de Wabo geen extra regeling opgenomen voor de betrokkenheid van belanghebbenden. Indien belanghebbenden zich niet kunnen verenigen met een genomen besluit kunnen zij daartegen bezwaar maken en beroep instellen.

- Nadere eisen

Jurisprudentie wijst uit dat geen nadere eisen gesteld kunnen worden aan bouwwerken die vergunningvrij mogen worden opgericht. De ABRvS heeft in haar uitspraak van 15 maart 2006 geoordeeld dat voor het stellen van nadere eisen slechts aanleiding kan bestaan indien een aanvraag om vergunning daartoe aanleiding geeft. Voor het los van een vergunning stellen van nadere eisen biedt de Wet op de ruimtelijke ordening geen basis (LJN: AV5072). Recentelijk heeft de Voorzieningenrechter van de Rechtbank 's-Hertogenbosch in een uitspraak in hoofdzaak geoordeeld dat ook de Wet ruimtelijke ordening hier geen basis voor biedt ((LJN: BO2154).

Een groot aantal nadere eisen die betrekking heeft op vergunningvrije bouwwerken is zinloos. Los daarvan speelt de vraag of het grote aantal nadere eisen zoals genoemd in verschillende bestemmingsplannen van deze gemeente zinvol is en wel eens wordt toegepast. Uit een intern onderzoek blijkt toepassing nog nimmer te hebben plaatsgevonden. Besloten is derhalve de nadere eisen te schrappen. Vermindering van regelgeving en grotere rechtszekerheid voor de inwoners van Hoogezand-Sappemeer en anderen zijn het gevolg.

- Wijziging

In verschillende voorgaande bestemmingsplannen staat vermeld dat afdeling 3.4 Awb van toepassing is op de voorbereiding van een wijziging van bestemmingsplannen. Deze procedurele bepaling zijn geschrapt omdat de Wro zelf al verwijst naar de 3.4 Awb-procedure in artikel 3.9a Wro.

- Bijgebouwenregeling

Zoals aangegeven komt in dit bestemmingsplan geen specifieke bijgebouwenregeling voor. Bijbehorende bouwwerken mogen buiten het bouwvlak worden opgericht voorzover geen omgevingsvergunning is vereist voor het oprichten ervan.