Buitengebied

4.4 Bouwen aan linten

4.4.1 Laveiweg

De navolgende paragraaf heeft zijn toepassing verloren omdat naar aanleiding van een zienswijze van de provincie Groningen de uit te werken bestemming voor deze locatie is komen te vervallen.

In het gebied dat is gelegen tussen de Laveiweg en de Verlengde Herenstraat voorziet dit bestemmingsplan in woningbouwmogelijkheden. Belangrijkste reden voor de keus tot woningbouw zijn de gemaakte afspraken met de Regio Groningen-Assen voor de realisatie van 3.600 woningen in 10 jaar tijd. Om die opgave te kunnen vervullen is de ontwikkeling van verschillende woningbouwplannen in gang gezet. De praktijk wijst echter uit dat tussen het maken van woningbouwplannen en het daadwerkelijk realiseren ervan een groot verschil zit. Een groot deel van de plannen komt niet of pas na de planperiode tot ontwikkeling. Dit zou ongewenste gevolgen hebben voor de ambities die aan die woningbouwafspraken ten grondslag liggen: het kunnen bieden van passende woonruimte in de regio en het aantrekken van huishoudens uit de midden- en hogere inkomensgroepen om een evenwichtigere bevolkingsopbouw te scheppen.

Aan het niet kunnen verwezenlijken van woningplannen liggen vele factoren ten grondslag. Een van die factoren is het kunnen verwerven van gronden. Voor deze woningbouwlocatie zijn de gronden reeds verworven door de gemeente. Daarmee is de bijdrage van de locatie aan het vervullen van de woningbouwtaakstelling voor een belangrijk deel zeker gesteld.

Plangebied Laveiweg

In de provinciale omgevingsverordening maakt het gebied deel uit van het glastuinbouwgebied Sappemeer-Noord. Op basis van het bestemmingsplan Plan in hoofdzaken uit 1960 en het daaropvolgende bestemmingsplan Buitengebied uit 1993 is de vestiging van glastuinbouwbedrijven in het gebied al decennialang mogelijk. Tot op heden is het gebied echter nog niet in gebruik genomen door (glas)tuinbouw. Potentieel geïnteresseerde tuinders hebben aangegeven dat de lengte - breedte verhouding van het gebied niet geschikt is voor de moderne tuinbouwbedrijfsvoering. Dit geldt voor het gehele gebied dat is gelegen tussen het Achterdiep en de A7. Deze krachtige en aanhoudende geluiden uit de tuinbouwsector liggen ten grondslag aan deze alternatieve invulling van het gebied ten zuiden van het Achterdiep.

De alternatieve invulling is ook opgenomen in de gemeentelijke structuurvisie Boegbeelden komen tot leven, het is als 'overgangsgebied' aangeduid.

In het overgangsgebied wordt de ruimte geboden aan woonvormen in combinatie met activiteiten die elders in de gemeente niet passen. Het gaat om activiteiten die ofwel elders als hinderlijk worden ervaren ofwel elders door omvang/vorm niet passen binnen de bestaande en wenselijke stedenbouwkundig en landschappelijk context. Te denken valt aan kleinschalige woon/werk combinaties voor (startende) kleine bedrijven. Hierdoor wordt een woonmilieu in het dorpse en landelijke segment gecreëerd, passend in een gemeentelijke traditie.

Het gebied tussen het Achterdiep en de A7 is bij uitstek geschikt voor deze uitzonderlijke woon/werk/hobby combinaties en ruime kavels. Het gebied maakt deel uit van Sappemeer-Noord waarin reeds sprake is van een menging van functies (glastuinbouw, akkerbouw, niet-agrarische bedrijven, sport en wonen). Het karakter van het bestaande woon- en leefklimaat komt daarmee overeen met het karakter van het 'overgangsgebied'. Daarnaast heeft het gebied voldoende omvang en mogelijkheden om ruime percelen uit te kunnen geven en tegelijkertijd in het gebied zelf en daarbuiten te voldoen aan de kwaliteitseisen die aan goed woon - en leefklimaat worden gesteld.

RUIMTELIJKE AANVAARDBAARHEID

Om te kunnen voldoen aan de woningbouwtaakstelling zal altijd een ruimtelijke verandering plaats moeten vinden. De creatie van een nieuw woonlint tussen de Laveiweg en de Verlengde Winkelhoek is ruimtelijk aanvaardbaar. De ruimtelijke verandering zal namelijk vooral functioneel worden beleefd en niet qua bouwmassa. Immers de voorheen geldende bestemmingsplannen stonden tuinbouwkassen toe van 9 meter hoog en in een hoge dichtheid. Deze bebouwingshoogte komt overeen met die van een woning. Bovendien brengen de kassen een aanzienlijke hogere bebouwingsdichtheid met zich mee dan de voorgestane woningen.

De functionele verandering van tuinbouw naar wonen zal in de beleving zeker merkbaar zijn, maar die verandering komt overeen met de beleving van de directe en wijde omgeving. Gezien de hoge concentratie van woonfuncties (en andere stedelijke functies) langs de Verlengde Herenstraat en de overige linten, wordt het gebied vanaf het Achterdiep tot aan de A7 reeds als bebouwd gebied beleefd. Weliswaar met een geringere bebouwingsgraad dan Sappemeer, maar met een hogere dan kenmerkend voor het buitengebied.

De relatie tussen het bebouwd gebied van Sappemeer en dat van Sappemeer-Noord wordt ook verkeerskundig en cultuurhistorisch bevestigd. Zo is verkeerskundige uitwisseling tussen de gebieden mogelijk via de Slochterstraat en de Noordbroeksterstraat. Cultuurhistorisch moeten beide gebieden als een gebied worden beschouwd. Alle linten in Sappemeer-Noord maken namelijk oorspronkelijk deel uit van linten in Sappemeer. Met de aanleg van de A7 en van het Winschoterdiep is die eenheid echter teniet gedaan.

DE INRICHTING

De Verlengde Herenstraat is een lint dat van oorsprong deel uitmaakte van het veenkoloniale stelsel van hoofdlinten en aftakkingen. Kenmerkend voor dit lint is dat het niet aan het water lag, maar wel het oude lintpatroon bevestigt. Oorspronkelijk werd het alleen aan de oostzijde bebouwd. Na de doorsnijding door het nieuwe Winschoterdiep is het zuidelijke deel (Herenstraat) ook aan de westzijde bebouwd. De verschijningsvorm van de bebouwing in een landschappelijke setting is voor de veenkoloniën karakteristiek. De kavelgrootte is verschillend, er staan grote en kleine woningen, vrijstaande en twee onder een kap. De bebouwing bestaat meestal uit een bouwlaag met kap met een lage gootlijn. Er is door de jaren heen veel aan- en verbouwd waardoor in veel gevallen het oorspronkelijke niet meer is te herkennen.

Het idee is het ontwikkelen van een nieuw te bebouwen kamer tussen Verlengde Herenstraat en Laveiweg, in het stramien van een typisch veenkoloniale lintontwikkeling. Wat dat is, is onderzocht in een studie die in het kader van de Agenda voor de Veenkoloniën is verricht. De opzet van de woningbouw langs de Laveiweg sluit bij de uitkomsten van onderzoeken naar de kenmerken van veenkoloniale lintbebouwing aan. Een mogelijk ontwikkelingsscenario zou dan realisering van een grote mate van verscheidenheid in breedte en diepte van de kavels kunnen inhouden. De kavels zouden dan wellicht over de gehele breedte van het gebied tussen Verlengde Herenstraat en Laveiweg kunnen liggen of juist een relatief klein perceel kunnen beslaan. De bebouwing bestaat in die situatie uit vrijstaande woningen of twee onder een kap woningen.

Nieuwe bebouwing aan de Verlengde Herenstraat moet verder sowieso aansluiten bij de huidige bebouwing en moet daarom voldoen aan de welstandscriteria die in de Welstandsnota zijn vastgelegd.

In het gebied Laveiweg wordt ruimte geboden aan wonen op ruime kavels. Dit past binnen de zonering die de Structuurvisie voor het overgangsgebied voor ogen heeft. Met die zonering wordt getracht meer structuur aan te brengen in het gebied. De zonering voorziet in een overgang van locaties met een woon/werk karakter aan de zijde van de Verlengde Winkelhoek naar locaties met meer een woon/hobby karakter aan de zijde van de Noordbroekerstraat. Belangrijke structuurbepalende elementen daarbij zijn de woonlinten Slochterstraat en Noordbroeksterstraat. Door toevoeging van bebouwing aan de Laveiweg ontstaat een herhalend patroon van woonlinten.

Het creëren van ruimte kavels gaat op een manier die de cultuurhistorische eigenheid van de gemeente recht doet en tegelijkertijd 'van deze tijd' is. Dat kan door de gronden langs de Laveiweg als nieuwe bebouwde 'kamer', passend in de Veenkoloniale traditie, te ontwikkelen. Kavels van variabele omvang worden uitgegeven aan particulieren en creëren zo een compleet nieuwe bebouwde kamer tussen Verlengde Herenstraat en Laveiweg. Het ontwikkelen van het nieuwe lint is tevens een testcase voor de veronderstelde aantrekkingskracht van het idee 'veenkoloniaal te bouwen op zijn Hoogezands'. In die zin geldt het plan als vingeroefening voor de toekomstige bouwplannen in De Groene Compagnie.

Omdat de precieze uitwerking van de plannen nog niet gereed is, worden de plannen in de regels neergelegd in een uitwerkingsplicht. Basisvoorwaarden waarvan reeds duidelijk is, dat daaraan moet worden voldaan, zijn vastgelegd in de regels. Het betreft onder andere het maximale aantal woningen (60), de eis dat wordt uitgewerkt in lijn met de typisch veenkoloniale lintstructuur en de aanwezigheid bij uitwerking van het plan van een beeldkwaliteitsplan.

4.4.2 Achterdiep en De Kalkwijk

Via dezelfde methodiek als toegepast in Kiel-Windeweer is langs de linten van het Achterdiep en de Kalkwijk een aantal locaties geselecteerd dat in aanmerking komt voor woningbouw. Langs de Kalkwijk gaat het om één locatie, waarvan de eigenaar heeft aangegeven deze te willen benutten voor woningbouw. Langs het lint van het Achterdiep gaat het om vijf locaties. De eigenaren hebben aannemelijk gemaakt, dat de percelen binnen de planperiode bebouwd worden. Omdat het langs genoemde linten gaat om een beperkt aantal locaties, is er voor gekozen bij de beoordeling van de vormgeving en het uiterlijk van de woning alleen de gemeentelijke welstandsnota van toepassing te laten zijn. De Welstandsnota wordt op dit punt niet aangevuld met een beeldkwaliteitsplan.