Bestemmingsplan Oosterhoogebrug en Ulgersmaborg

2.1 Ruimtelijke structuur

De wijken Oosterhoogebrug en Ulgersmaborg liggen tussen de vooroorlogse Oosterparkwijk en Lewenborg (jaren '70) in. Fysieke begrenzing vormen het Van Starkenborghkanaal, de Beneluxweg (ringweg oost), Damsterdiep en het bedrijventerrein aan de Bovenstreek. Aan de zuidkant van het gebied ligt het bedrijventerrein Koningsweg. Ten noorden en noordoosten van het plangebied ligt Kardinge.

Oosterhoogebrug en Ulgersmaborg bestaan overwegend uit woongebieden. Aan de noordkant van Ulgersmaborg bevindt zich een scholencomplex en het bedrijventerrein Bovenstreek. Ten westen hiervan ligt de Ulgersmaweg met bedrijvigheid. Ook aan de oostkant van het gebied en langs de Pop Dijkemaweg en Rijksweg komt bedrijvigheid voor. Binnen de woongebieden komt veel groen voor. Daarnaast zijn groene zones te vinden ten oosten van Oosterhoogebrug (langs de ringweg) en is het perceel langs de Stadsweg een opvallende groene plek.

Het plangebied is onder te verdelen in vier gebieden: Oosterhoogebrug en Ulgersmaborg als twee woongebieden en de oorspronkelijke vooroorlogse bebouwing langs de Rijksweg en de Pop Dijkemaweg. Deze vooroorlogse structuur kan als apart onderdeel binnen het plangebied gezien worden. Bij het laatste gebied hoort ook de historische toegangsweg tot de stad vanuit het oosten: de Stadsweg. Deze gebieden worden hieronder als historische fragmenten apart beschreven. Het vierde te onderscheiden gebied is het bedrijventerrein langs de Ulgersmaweg.

2.1.1 Ontstaansgeschiedenis

Historische ontwikkeling tot 1947

De voormalige buurtschap Oosterhoogebrug maakte tot 1969 deel uit van de gemeente Noorddijk, samen met de omringende plaatsen Noorderhoogebrug, Ruisscherbrug, Middelbert, Engelbert, Roodehaan, Euvelgunne, Waterhuizen en Noorddijk zelf. De noordgrens van de wijk werd gevormd door de oude stadsweg, de verbinding tussen de stad Groningen, via Appingedam, Farmsum, Otterdum, de Eemsoversteek naar Emden en Bremen. Aan de zuidzijde vormt het Damsterdiep de begrenzing. Deze vaarweg werd in de eerste helft van de 15de eeuw gegraven. Rond 1600 werd dit diep verder uitgegraven om het geschikt te maken voor de scheepvaart. Het Damsterdiep wordt dan de belangrijkste vaarverbinding van de stad met de oostelijke Ommelanden. Op de kruisingen van water- en landwegen ontstaan ten oosten van de stad de dorpjes Oosterhoogebrug en Ruisscherbrug.

Oosterhoogebrug ontstond bij de kruising van het Damsterdiep met de Oude Hunze en de Hoogeweg (nu Pop Dijkemaweg) die verder naar het zuiden (nu Regattaweg) via de Euvelgunnerweg de verbinding vormde met de zuidelijker gelegen dorpen Middelbert en Engelbert. De brug over het Damsterdiep bestond al rond 1830, in de vorm van een klapbrug. Even ten zuiden van de klapbrug liep een weg in oostelijke richting evenwijdig aan het Damsterdiep, de Woldweg, die Oosterhoogebrug verbond met Ruisscherbrug en de verder oostwaarts gelegen Wolddorpen Slochteren, Schildwolde, Hellum en Siddeburen. Van deze weg zijn het eerste en het laatste stuk nog aanwezig: als (een gedeelte van) de Timpweg in Oosterhoogebrug en de Woldweg in Ruisscherbrug.

Ten noorden van de klapbrug liep een doodlopende weg in noordelijke richting, die in 1824 de Weg langs de Bovenstreek heette. De weg eindigde bij een boerenplaats op een oud borgterrein. Na de Tweede Wereldoorlog werd de weg omgedoopt in Pop Dijkemaweg, genoemd naar een van de verzetsmensen die betrokken was bij de bevrijding van Oosterhoogebrug.

Dichterbij de stad vestigden zich van de tweede helft van de 18de eeuw aan de zuidkant van het Damsterdiep de eerste houtzaag- en oliemolens en houtzagerijen. Rondom de Oosterhoogebrug ontstond enige kleinschalige bedrijvigheid. Oosterhoogebrug ontwikkelde zich slechts op beperkte schaal. Tot na de Eerste Wereldoorlog bleef het aanzien van Oosterhoogebrug vrijwel ongewijzigd. Vanaf circa 1920 ontstond lintbebouwing langs de Rijksweg, eerst alleen tot aan het stoomgemaal, later nog verder tot de nu verdwenen steenfabriek.

Waterstaatkundig behoort Oosterhoogebrug tot de Grondzijlster Molenpolder, die in 1806 werd opgericht met een watermolen aan de Stadsweg. In 1818 werd deze molen verplaatst naar de Grondzijl aan het Boterdiep. De bijbehorende mulderswoning bleef aan de Pandemaar aan de Stadsweg achter. Nadat in 1879 aan het Damsterdiep een stoomgemaal was gebouwd, loosde Oosterhoogebrug haar water op deze waterverbinding.

Planontwikkeling Oosterhoogebrug (1933-1947)

Pas na 1945 is Oosterhoogebrug volgens een vooraf vastgesteld bestemmingsplan vergroot. De naoorlogse ontwikkeling van Oosterhoogebrug betrof de ontwikkeling van het gebied, dat voor het grootste deel gelegen is ten noorden van het Damsterdiep, ten oosten van de Pop Dijkemaweg en ten zuiden van de oude Stadweg; aan de oostkant was geen bestaande of toekomstige begrenzing aanwezig. In 1933 maakte stadsarchitect G. Koolhof een eerste ontwerp voor een uitbreiding van Oosterhoogebrug. Deze werd wel vastgesteld en goedgekeurd maar niet uitgevoerd. De opdracht van de provincie om een nieuw plan voor het totale grondgebied van de gemeente Noorddijk op te stellen kwam daar tussen. In 1937 werd een nieuw algemeen uitbreidingsplan opgesteld door architectenbureau Kazemier en Tonkens uit Groningen. Het college van Gedeputeerde Staten weigerde goedkeuring te verlenen voor de deelgebieden Oosterhoogebrug en Engelbert omdat deze als te grootscheeps opgezet werden beschouwd. Voor deze deelgebieden maakte Tonkens een tweede ontwerp, wat ter goedkeuring werd voorgedragen in 1941. Dit was een plan voor 474 woningen voor circa1900 inwoners. Op het voorgestelde ontwerp reageerde de gemeente Groningen met een reeks bezwaren: 'in het algemeen is een kleine plattelandsgemeente als Noorddijk nauwelijks in staat voor haar kerndorp de hygiënische e.a. voorzieningen te treffen, welke uit een oogpunt van volksgezondheid gewenscht zijn, voor een bebouwing ver buiten de eigenlijke kom zal van deze voorzieningen – waarbij wij in het bijzonder denken aan rioleering en vuilafvoer – geen sprake wezen'. '…gesteld dat in een verre toekomst mocht blijken, dat haar uitbreidingsplan te klein zou zijn – hetgeen echter zeker niet het geval is – toch nimmer haar tekort aan woningbouwterreinen zou aanvullen op deze voor woningbouw allerongunstigste plaatsen, juist onder de rook van de zware industrieen….De practijk leert echter anders. Door het verrijzen van randbebouwingen langs de periphere van een groote stad blijken aldaar n.l. toestanden te onstaan, die op den duur onhoudbaar en onduldbaar zijn.'

Door deze tijdens de oorlogsjaren uitgesproken afkeuring zag de gemeente Noorddijk zich na 1945 genoodzaakt om een derde voorstel voor het deelplan Oosterhoogebrug te laten ontwerpen. Dit door ir. P. van Loo in 1946 ontworpen plan werd in 1947 door Gedeputeerde Staten goedgekeurd. Het uitbreidingsplan werd tot aan de belangrijkste partiële wijziging in 1952 onderdeel van het zogenaamde '1000-woningen plan'.

Dit plan was een initiatief van de Nationale Woningraad op voorspraak van een groot aantal kleine gemeenten in de provincie Groningen en had tot doel om de woningbouwproductie van diverse kleine plattelandsgemeenten in één bouwstroom uit te kunnen laten uitvoeren door kleine lokale aannemers. Daarvoor was het belangrijk dat het ontwerp door middel van traditionele bouwtechnieken uit te voeren zou zijn. De ontwikkelingskosten voor dit standaardontwerp, vaak een variatie op een zogenaamde 'normaalwoning', in dit geval naar ontwerp van architectenbureau Olsmeijer, werden gedeeld door alle deelnemende gemeenten en de nationale overheid. Hierdoor werd tegelijkertijd het lokale bouwbedrijf gesteund én een enorme kostenbesparing mogelijk gemaakt.

Woningbouw

Uit overleg tussen de gemeente en de Noorddijker Woningbouwvereniging bleek dat er een zekere behoefte was aan woningen voor alle lagen van de bevolking, die vooral bestond uit lokale arbeiders en forenzen uit de stad Groningen. In Oosterhoogebrug werd niet voor een vooraf afzonderlijk gedefinieerde doelgroep gebouwd. De nieuwe uitbreiding Oosterhoogebrug zou in tegenstelling tot de bestaande lintbebouwing een klein-stedelijk karakter moeten krijgen.

De meeste bouwplannen die direct na de oorlog werden opgesteld, werden ingegeven door de nijpende woningnood. In Oosterhoogebrug was daar in vergelijking tot de naburige stad veel minder sprake van. De voor het merendeel aanwezige bedrijven (steenfabriek, zuivelfabriek, drie aannemersbedrijven, afbraakhandel, smederij met constructiewerkplaats, modelmakerij, wagenmakerij, kuiperij, kunstmesthandel en dorpskroeg) in en rondom Oosterhoogebrug waren klein van omvang en groeiden nagenoeg niet. Op dat moment bestond de lokale gemeenschap uit circa 200 woningen (en 800 inwoners), in twee stroken lintbebouwing langs de doorgaande wegen. In Oosterhoogebrug kon in tegenstelling tot andere kleine plattelandsgemeenten als Hoogkerk, niet worden overgegaan tot invullingen van al bestaande vooroorlogse wijken. De geringe omvang van het uitbreidingsplan leidde tot de opname van zogenaamde 'duplex'- en 'triplex'woningen in een latere wijziging (1952) van het programma van eisen.

Woningtypen

De normaal-woning

In Oosterhoogebrug is, in tegenstelling tot wat in de naburige stad gebruikelijk was, geen duidelijke definitie van de aanwezige differentiatie van grote en kleine gezinnen en oude en jonge mensen tot stand gekomen. Er is dan ook geen sprake van een begrip als 'gewenste sociale verscheidenheid' of de daaraan gekoppelde menging van woonvormen en dus van woontypes. De geplande eengezinswoningen bestonden voor een behoorlijk deel, met uitzondering van enkele blokken etagewoningen, uit één type en indeling, de zogenaamde 'normaalwoning'. De normaalwoning is tot ontwikkeling gebracht door de provinciale directies voor de volkshuisvesting. Doel was een eenvoudige, goedkope en snel te produceren woning te ontwikkelen, die niet alleen een besparing op honoraria zou opleveren, maar die tevens door inkoop van grote hoeveelheden materialen moest leiden tot een minimum aan afval. Na een serie provinciale ontwerpsessies is een door het ministerie van Wederopbouw beheerde catalogus ontstaan, bestaande uit een reeks gestandaardiseerde woningen. Per provincie werden diverse streekeigen woningen en enkele variaties daarop ontwikkeld. De woningen werden uitgevoerd als vrijstaande of dubbele woningen binnen een totaalopzet van maximaal 20 tot 25 woningen. De ontwerpen werden gemaakt op basis van traditionele technieken. Meer experimentele toepassingen, zoals montagebouw, werden nog niet op korte termijn verwacht. Daar komt bij dat op deze wijze kleine lokale aannemers konden worden ondersteund.

Industrie/infrastructuur

In de jaren vijftig werd de huidige Ulgersmaweg aangelegd vanaf de plek waar de Pop Dijkemaweg ten noorden van de Stadsweg een knik maakt. De weg loopt verder in noordwestelijke richting met een brede boog langs het Van Starkenborghkanaal en moest een betere verbinding vormen naar het noorden (richting Winsum en Bedum). Aan weerszijden van de Ulgersmaweg werden industrieterreinen aangelegd; aan de linkerzijde zijn deze georiënteerd op het Van Starkenborghkanaal. Ook de strook aan de overzijde van het kanaal was volgens de diverse stadse uitbreidingsplannen bestemd voor industrieterreinen. Alleen de noordelijke strook kreeg deze bestemming; de overige terreinen werden bestemd voor woningbouw. Bij de Korrewegbrug over het Van Starkenborghkanaal sluit de Ulgersmaweg aan op de Korreweg. De langgerekte bocht in de weg volgt de contouren van de oeverwallen van de oude Hunze aan de oostzijde. Een tweede aansluitende bocht ligt in de wijk De Hunze (Hunzedijk) maar deze valt buiten het plangebied van dit bestemmingsplan.

Cultuurhistorische waarden

Van belang zijn:

• Het historisch gegroeide ensemble, inclusief waardevolle bebouwing en de waterstructuur op het knooppunt van land- en waterwegen rondom de klapbrug met een gedeelte van oude rijksweg, Damsterdiep en de historische bebouwing op de hoek met de Timpweg. Handhaving van de huidige schaal en bouwhoogte in de kern van het voormalige gehucht Oosterhoogeweg.
• Het verloop van het noordelijke gedeelte van de Pop Dijkemaweg en de westelijk hiervan gelegen Ulgersmaweg die de oude loop van de Hunze aangeven.
• De langgerekte strook lintbebouwing ten noorden van de Rijksweg en evenwijdig aan het Damsterdiep (grotendeels jaren '20-'30 en hier en daar later verdicht).
• De stroken lintbebouwing ten oosten van de Pop Dijkemaweg (zuidelijk deel) en aan weerszijden van deze weg in het noordelijke deel na de splitsing met de Ulgersmaweg.
• De groenstrook ten westen van de boerderij Stadsweg 22 in combinatie met deze boerderij die een verwijzing is naar de voormalige agrarische functie die dit gebied tot voor kort had.
• Het omgrachte stuk grond ten zuiden van de boerderij Stadsweg 22 die de plaats markeert waar voorheen de borg Lewenborg stond.
• De middeleeuwse Stadsweg richting Ten Boer die op delen nog zeer goed herkenbaar is.

Daarnaast zijn de volgende gebouwen van waarde.

Gemeentelijk monument:

- Stadsweg 22, boerderij en boerenplaats

- Stadsweg 8 t/m 15; 17 en 18 (1948-1949), blokjes twee-onder-een-kapwoningen (1948-1949)

- P. Waijerstraat 11-25; 11a-25a (1954)

Sociale woningbouw, bestaande uit vier woonblokken met daarin elk vier duplexwoningen.

Stedenbouwkundig en architectuurhistorisch van belang als onderdeel van een representatieve, aaneengesloten reeks vroege naoorlogse woningtypologieën met aan de noordzijde van de

P. Waijerstraat woningen uit het 1000-woningenplan (1950) en aan de zuidzijde van de Stadsweg de eerste naoorlogse normaalwoningen (1948).

- P. Waijerstraat 27-61 (1951)

Drie woonblokken met daarin elk zes eengezinswoningen, onderdeel van het provinciale Duizend Woningenplan uit 1950

Karakteristiek pand:

Ulgersmaweg 22

Karakteristiek bedrijfspand uit de jaren '50 met gebogen betonnen kapconstructie. Vroeg voorbeeld van moderne industriebouw.

2.1.2 De ruimtelijk - functionele structuur

Historische fragmenten Pop Dijkemaweg, Rijksweg en Stadsweg

Binnen het plangebied zijn de oorspronkelijke historische structuren goed bewaard gebleven. Deze zijn nog altijd herkenbaar en worden met dit bestemmingsplan ook vastgelegd voor de toekomst.

De oudste structuur is de Stadsweg die oorspronkelijk liep van Appingedam naar het centrum van Groningen. Deze route slingert zich vanuit Lewenborg door het plangebied en vormt de scheiding tussen Oosterhoogebrug en Ulgersmaborg. De Stadsweg, grotendeels fietspad, wordt begeleid door een stevige groenzone. Aan weerskanten daarvan zijn de woonwijken gelegen. Deze woningen zijn niet georiënteerd op de Stadsweg. Hierdoor ontstaat aan de ene kant een achterkantensituatie naar de Stadsweg toe, maar aan de andere kant wordt de Stadsweg door de brede groene zone en de veelal groene inrichting van achtertuinen juist beter geaccentueerd. Belangrijke plek aan de Stadsweg is het groen voor de boerderij op nummer 22. De boerderij fungeert nu onder andere als kinderboerderij. Het groene weiland hiervoor laat een deel van de historie zien van het gebied, namelijk groene weiden met hier en daar een boerderij. Door deze groene zone wordt de Stadsweg duidelijk herkenbaar als historische route. De Stadsweg houdt vrij abrupt op ter hoogte van de Pop Dijkemaweg.

Tot 1839 was de Stadsweg de belangrijkste toegangsweg vanuit het oosten. Pas toen werd het zandpad langs het Damsterdiep verhard en ontstond de Rijksweg die deze functie overnam.

Stadsweg anno 2010

Destijds bestond het gehucht Oosterhoogebrug al. Deze nederzetting is gebouwd op het kruispunt van het Damsterdiep en de Pop Dijkemaweg die langs de voormalige Hunzeloop is aangelegd. Het gehucht werd langzaamaan een dorp. Langs de Rijksweg werden in lintvorm allerlei functies gerealiseerd. Op de kaart Bonnebladen zijn onder andere een pannenbakkerij en een steenfabriek afgebeeld. Deze functiemenging zet zich tot vandaag de dag voort. Woningen worden afgewisseld door diverse functies als bedrijvigheid, dienstverlening, opslag, detailhandel, enzovoorts. De Rijksweg behoort hierdoor zowel in functionele als stedenbouwkundige zin niet tot de achterliggende woonwijk. De supermarkt is zowel qua functie als bebouwing een vreemde eend in de bijt. De bebouwing aan de Rijksweg ligt over het algemeen vrij nauwkeurig in één rooilijn. Ter hoogte van de supermarkt is de bebouwing teruggerooid en is een voorplein aangelegd met parkeerfunctie. Daarnaast is een doorsteek gemaakt naar de achterliggende wijk.

Een opvallend perceel aan de Rijksweg is de boerderij op nummer 10. Deze ligt gedraaid ten opzichte van de overige bebouwing aan de Rijksweg. De overige bebouwing is met de kop naar de weg gekeerd, de boerderij ligt in lengterichting langs de Rijksweg. Ter hoogte van de supermarkt is de oorspronkelijke bebouwing verdwenen. Hiervoor is de supermarkt in de plaats gekomen.

De kavels aan de Rijksweg ten oosten van de Leeuwenburgstraat worden door een ondiepe groensingel met wandelpad gescheiden van de woningen van Oosterhoogebrug. De kavelindeling aan de Rijksweg is opvallend. De woonfunctie bevindt zich steeds aan de straatzijde en daarachter de bedrijfsmatige functie. De korrelgrootte van de woningen is gering. Bedrijfspanden hebben over het algemeen een bredere korrel en zijn daardoor vaak verspreid over meerdere achtererven. Handhaving van de woonfunctie aan de Rijksweg is van belang voor de stedenbouwkundige structuur van deze straat. Dit bestemmingsplan ziet hierop toe.

vogelvluchtfoto Rijksweg

De Pop Dijkemaweg is eveneens één van de historische structuren die dwars door het plangebied lopen. Deze weg kent, net als de Rijksweg, een gemengd karakter. Aan de oostzijde, binnen het plangebied, bestaat de bebouwing uit vrijstaande woningen met hier en daar een andere functie. Dit zet zich voort in noordelijke richting waar de doorgaande route afbuigt en overgaat in de Ulgersmaweg. De Pop Dijkemaweg kent hierna een smaller profiel en loopt, over het tracé van de Hunze, door in noordelijke richting.

Pop Dijkemaweg

Oosterhoogebrug

De kern van het oude dorp Oosterhoogebrug wordt gevormd door een woonbuurt uit de jaren '50 - '60. Het buurtje wordt begrensd door de Stadsweg, Leeuwenburgstraat, Rijksweg en Pop Dijkemaweg. Het bebouwingspatroon is afwisselend strokenbebouwing en twee-onder-één-kapwoningen. Aan de Ganzebloemstraat staan een paar vrijstaande bungalows. De meeste rijtjeswoningen zijn erg ondiep. Een deel hiervan heeft een beschermde status (gemeentelijk monument). De karakteristieke waarden omvatten het woningblok in zijn geheel (voor- en achtergevel). Voor deze woningen worden beperkte uitbreidingsmogelijkheden geboden voor het vervangen van de bestaande aanbouw aan de achtergevel. Tussen de rijtjeswoningen aan de P. Waijerstraat en de lintbebouwing aan de Pop Dijkemaweg ligt een grotendeels onbebouwd middenterrein met volkstuintjes. Deze geven het binnengebied een open en ruim karakter en vormen een natuurlijke overgang tussen de verschillende bebouwingstypen van de wijk en het historische lint aan de Pop Dijkemaweg. Aan de Madeliefstraat zijn een buurtcentrum, supermarkt en een basisschool gerealiseerd.

gemeentelijke monumenten

Ten oosten hiervan is de wijk in de jaren '70 verder uitgebreid. Langs een hoofdontsluiting met breder profiel zijn diverse hofjes gecreëerd zonder dat sprake is van een duidelijke herkenbare stedenbouwkundige opzet. Kenmerkend is het groene karakter van de buurt. Midden in de buurt ligt een groen park met water. Het bebouwingspatroon wijkt sterk af van het oudere deel van Oosterhoogebrug. Het oude deel kent een rechtlijnig stratenpatroon. In dit deel kennen de straten een kronkelend beloop. De meeste woningen zijn georiënteerd op de hofjes en de hoofdstructuur en liggen met de achterkant naar het groen en water. Binnen het gebied is een tweedeling te maken tussen particulier bezit en (voormalige) huur.

Aan de Orchideestraat bestaat bebouwing uit huurwoningen van woningcorporatie Woonstade. Deze zijn gevormd in rijtjes van drie tot vijf geschakelde woningen in één en twee lagen met kap. Veel woningen zijn met achterkanten naar de openbare straat gericht. Veel openbaar terrein is verhard ten behoeve van parkeren. Aan de Speenkruidstraat wordt veelal op eigen erf geparkeerd. Kenmerkend voor de bebouwing aan de Orchideestraat zijn de schuurtjes en carports op het voorerf. Veel van deze originele carports zijn inmiddels verwijderd. Op een enkele plaats staan ze nog. In de laatste jaren worden veel woningen verkocht door de corporatie. Hierdoor ontstaat er een verschil in onderhoud, materialisering en kleurstelling tussen het corporatieve gedeelte en particuliere gedeelte. De eenduidige en herkenbare oorspronkelijke opzet van de wijk verdwijnt hierdoor deels. Tussen de achtererven van de Orchideestraat en de bebouwing aan de Rijksweg is een fiets- en wandelpad aangelegd. Dit openbare pad, begeleid door groen, zorgt voor een scheiding tussen beide gedeelten.

In het verlengde van de Speenkruidstraat is in de jaren '90 nog een kleine uitbreiding gepleegd. Midden in het groen dat de overgang vormt naar de oostelijke ringweg is een nieuwbouwbuurtje opgericht met projectmatig ontwikkelde twee-onder-één-kapwoningen. De woningen aan de Kalmoesstraat en (het verlengde van de) Speenkruidstraat grenzen met achtertuinen aan water. Het buurtje is een klein eilandje temidden van groene en open ruimten.

Ulgersmaborg

De wijk Ulgersmaborg, ten noorden van de Stadsweg, is in de jaren '80 gebouwd. Oorspronkelijk was het de bedoeling om twee woongebieden te ontwikkelen met daartussen een gemengd woon-werkgebied. Nadat bleek dat er naar deze woon-werkwoningen nauwelijks vraag was, is de wijk eind jaren '80 verdicht met reguliere woningbouw. Een andere reden voor deze verdichting was om de ruimtelijke en functionele verbinding van de oostelijke woonwijken met de bestaande stad beter vorm te geven. Het accent lag op aanvullende, begeleidende bebouwing langs de hoofdroutes (Akeleiweg en Stadsweg). Een volgende planwijziging was de transformatie van sportvelden naar wonen. Oorspronkelijk waren sportvelden gepland op de plek waar nu de Dragonstraat begint.

Ulgersmaborg heeft een heel eigen karakter dat aansluit op Oosterhoogebrug. De hoofdkenmerken zijn:

- een gemengde opbouw qua functies waarbij aan de randen van de wijk bedrijvigheid is gesitueerd;

- grote aaneengesloten groengebieden en

- een onderverdeling van woonclusters door middel van slotenpatronen die worden geaccentueerd door bomenrijen.

De ruggengraat van de woonwijk wordt gevormd door de Akeleiweg. Aan deze weg zijn ook gemengde functies gesitueerd. De woongebieden worden ontsloten door smalle woonstraten. Woningen zijn veelal georiënteerd op deze woonstraten. Achtererven zijn vaak georiënteerd op groene parkjes. Hierdoor liggen veel groentjes verscholen. Zij worden met name gebruikt door aanwonenden. De grotere groene parken hebben een openbaar karakter.

De stedenbouwkundige structuur sluit aan bij de voor die tijd gangbare uitgangspunten: een hiërarchische opzet met één of twee hoofdstraten waarop erfontsluitingsstraten zijn gesitueerd. De straten kennen een onregelmatig verloop. Het was met name de bedoeling om een knusse sfeer te creëren in woonerven en hofjes om zo sociale cohesie te bevorderen. Vandaag de dag domineren geparkeerde auto's de straten en hofjes. Eén van de belangrijke kwaliteiten in deze wijk is het groen.

Het bebouwingspatroon bestaat voornamelijk uit strokenbebouwing. De meest voorkomende bebouwingstypen zijn de rijtjeswoning en geschakelde twee-onder-één-kappers. Opmerkelijk is de afwisseling in architectuur. Met name aan de Akeleiweg en Gentiaanstraat is een afwisseling te vinden in materiaalkeuze (hout versus beton), kleurstelling (wit versus donkere kleuren) en bebouwingspatroon (dwarskappen, langskappen, verschillende hoogtes, enz.).

De overgang tussen het woongebied en het bedrijvengedeelte in de wijk is op sommige plekken spectaculair. Aan de Lavendelweg is de zuidzijde bestemd voor woningbouw maar daartegenover liggen (grote) bedrijvenunits. Ook tussen de woningen en de bedrijven aan de Dragonstraat is de overgang vrij abrupt. Tussen het grootste gedeelte van de wijk en de bedrijven aan de Lavendelweg / Bieslookstraat zorgt een groenzone voor een meer gelijkmatige overgang. Hier loopt een hoogspanningsleiding doorheen die de zone begeleidt.

gemengd gebied; scherpe overgang tussen wonen en werken / wonen en onderwijs

Het bedrijventerrein is intern gericht op de Lavendelweg en Bieslookstraat. Incidenteel is de bebouwing, en dan met name reclame-uitingen, gericht op de Oostelijke Ringweg. Ten noorden van de busbaan ligt het bedrijventerrein Ulgersmaborg-noord (Bovenstreek). Het betreft de Bovenstreek en de Grondzijl. Bedrijven zijn op deze straten georiënteerd. De overgang naar de oostelijke ring wordt begeleid door een brede onbebouwde groenzone. Opvallend is de aansluiting op de Pop Dijkemaweg. Twee aanwezige boerderijen (waarvan één afgebrand in 2010) zijn ingepast in de structuur van het terrein. Deze zijn echter met de achtererven gericht op de Bovenstreek. Hierdoor ontstaat een vreemde situatie waarbij voorerven van bedrijven afgewisseld worden door achtererven van boerderijen.

Aan de Melisseweg is een scholencluster gelegen. Diverse scholen (Noorderpoortcollege, Rölingcollege) zijn hier gehuisvest. De complexen bestaan uit leslokalen, praktijklokalen en kantoorruimten. Aan de Melisseweg zijn daarnaast nog enkele bedrijven gelegen. Ook hier is de overgang naar het woongebied aan de Marjoleinstraat en Rozemarijnstraat vrij abrupt. Het Kervelpad (fietspad met groenstrook) zorgt voor een scheiding tussen wonen en onderwijs. Het gebied kent een hoge bebouwingsdichtheid. Daarnaast is veel open ruimte ingericht als parkeerterrein.

In het verlengde van de Melisseweg ligt een woon-zorgcentrum. Dit ligt geïsoleerd op redelijke afstand van overige bebouwing. De Kardingerweg en Oosterhamrikbaan (busbaan) lopen dwars door het plangebied. De wegen liggen vrij in een groenzone. De enige verbinding tussen noord en zuid is via de Pop Dijkemaweg.

Ulgersmaweg

Aan de westkant van het plangebied ligt tegen het Van Starkenborgkanaal aan een strook met bedrijvigheid. Het meest zuidelijke deel valt buiten dit bestemmingsplan. Hier worden in de toekomst nieuwe ontwikkelingen voorzien (zie Ontwikkelingen). Ter hoogte van de Akeleiweg vertakt de Pop Dijkemaweg zich in noordelijke richting. De Pop Dijkemaweg volgt het historische beloop van de Hunze. Ten westen hiervan loopt de Ulgersmaweg in noordelijke richting verder. Langs de Ulgersmaweg is een bedrijventerrein gelegen. Het bedrijventerrein ligt in één van de meanders van de Hunze. De oorspronkelijke loop van dit riviertje is herkenbaar in de vorm van een groensingel met hoge opgaande beplanting.

Het terrein is begin jaren '90 gerevitaliseerd. Een aantal zware bedrijven is verplaatst naar elders en er heeft een bodemsanering plaatsgevonden. De beeldkwaliteit van het terrein is nog steeds niet goed. Het terrein maakt een verrommelde indruk en op sommige plaatsen dreigt leegstand en verloedering. Er zijn echter ook kansen voor het gebied. Het gebied ligt ingeklemd tussen woongebieden en het ligt aan de intensiveringszone Oosterhamriktracé (nota De Radiaal Wakker gekust). In de visie Ulgersmaweg (2005) zijn enkele kansen benoemd. Het zuidelijk deel van de Pop Dijkemaweg kan op termijn transformeren naar wonen (zie verder Ontwikkelingen). De terreinen aan de busbaan kunnen geleidelijk ontwikkeld worden naar een hoger niveau. De loop van de Hunze moet worden versterkt en worden benadrukt als blauw-groene ader.

Het bebouwingsbeeld aan de westkant van de Ulgersmaweg bestaat op dit moment vooral uit grote bedrijven met grote loodsen. Hier en daar bevindt zich hier een kleinschaliger bedrijf of andere functie. Aan de oostkant van de Ulgersmaweg is het beeld gevarieerder. Grote bedrijfsgebouwen worden afgewisseld door kleine loodsen en gebouwen. Hier is ook meer sprake van functiemenging. Rondom de Beckerweg zijn diverse functies gerealiseerd die normaal gesproken niet snel op een bedrijventerrein worden aangetroffen (museum, kerkgenootschap, detailhandelsvestigingen). In het bebouwingspatroon in het gebied zit weinig structuur. Zelden staat bebouwing in dezelfde rooilijn. Kavels zijn afwisselend dicht en minder dicht bebouwd. De variatie in functies gecombineerd met de aanwezige woonfunctie maken het een levendig gebied. De beeldkwaliteit is echter, als gezegd, niet hoogwaardig.

De bouwgrens voor bedrijven langs het van Starkenborghkanaal is in principe op 20 meter uit de oever gelegd, in verband met de veilegheidszone die de provincie Groningen vraagt op grond van de Richtlijnen Vaarwegen. Alleen waar bebouwing dichter bij de oever staat, is de bouwgrens op deze bestaande afstand gelegd.

Ontwikkelingen

Het bestemmingsplan is conserverend van aard. Dat betekent dat er geen nieuwe ontwikkelingen mee worden mogelijk gemaakt. Wel worden de vrijstellingen (ontheffingen) die in de afgelopen periode zijn verleend, opgenomen in het plan. Desalniettemin wordt hier in de toelichting een doorkijk geboden op mogelijke toekomstige ontwikkelingen (zie kaart ontwikkelingen).

Oosterhoogebrug

In het centrum van Oosterhoogebrug speelt een aantal ontwikkelingen waarvan de uitwerking op dit moment nog niet bekend is. Het gaat om ontwikkelingen rondom het multifunctioneel centrum De Schakel en de basisschool Oosterhoogebrugschool (locatie 1 op onderstaand kaartje). Het is mogelijk dat beide functies worden verplaatst naar de rand van het plangebied, aan de westzijde van de Pop Dijkemaweg (2). Hier kunnen, mogelijk in combinatie met woningbouw, beide functies opnieuw geplaatst worden. Op dit moment wordt de haalbaarheid hiervan onderzocht. Ook de supermarkt wil gaan uitbreiden. Als gevolg hiervan zouden enkele in het pand gevestigde winkels op de plek van het multifunctioneel centrum ontwikkeld kunnen worden.

ontwikkelingen

Het is de bedoeling om de verkeerssituatie rondom de Rijksweg – Leeuwenburgstraat aan te pakken. De slinger vanaf de Rijksweg kan mogelijk vervallen wanneer hier een nieuw plein wordt gecreëerd. Hier kan tevens de parkeercapaciteit van de supermarkt worden uitgebreid. Uitgangspunt voor herontwikkeling van de genoemde percelen is een invulling die past bij het karakter van het centrumgebied. Woningbouw maakt waarschijnlijk onderdeel uit van het nieuw te ontwikkelen concept.

huidige situatie omgeving De Schakel en supermarkt

scholencluster (3)

Op dit moment beraden het Noorderpoortcollege en het Rölingcollege zich op een huisvestingsvraagstuk. Mogelijk gaat het daarbij om een verhuizing van functies waardoor er ruimte vrijkomt binnen het scholencluster aan de Melisseweg. Deze plannen zijn verre van concreet en worden in dit bestemmingsplan niet geregeld.

tram en Oostelijke Ringweg

Het voorkeurstracé van tramlijn 2 van Kardinge naar het Centraal Station is gepland over het Oosterhamriktracé. Dat betekent dat, bij aanleg van een tramlijn, op dit tracé het één en ander zal veranderen. Afhankelijk van de plaats waar een eventuele brugverbinding over het Van Starkenborghkanaal moet komen (mogelijk ten zuiden van de huidige verbinding), zal de inpassing van de tram gevolgen kunnen hebben binnen het plangebied (4).

De Oostelijke Ringweg zal op termijn geheel ongelijkvloers worden gemaakt. Dat betekent voor de kruising met de Kardingerweg dat er een viaduct gebouwd zal worden met op- en afritten. Voor zowel de tram als de kruising met de ring zullen aparte bestemmingsplannen opgesteld worden.