| Plan: | Bestemmingsplan Hoogkerk-Gravenburg |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0014.BP482HoogkerkGrave-oh01 |
Het voorontwerp-bestemmingsplan is in het kader van de inspraak van 4 juni tot 2 juli 2010 ter inzage gelegd en is besproken met de Vereniging Wijkopbouw Hoogkerk en de Suiker Unie.
Er zijn 2 schriftelijke inspraakreacties binnengekomen.
1. Verzoek woning boven een pand aan de Zuiderweg
De gebruiker van een pand in het centrum van Hoogkerk, met een dienstverlenende functie op de begane grond, vraagt om op de bovenverdieping de functie wonen toe te staan.
Het terinzage gelegde voorontwerp-bestemmingsplan laat dit niet toe: het pand staat niet vermeld in de bij het bestemmingsplan behorende Lijst van woonfuncties (Bijlage 3).
Commentaar
Ruimtelijk en functioneel gezien bestaan tegen het verzoek geen bezwaren; bovendien was in het verleden (in de tijd dat hier een winkel was gevestigd) ook een woning in het pand gevestigd.
Het bestemmingsplan is daarom aangepast. Het pand is toegevoegd aan de Lijst van woonfuncties.
2. Reactie boerderij westzijde Kerkstraat
De eigenaar van een boerderij wijst er op dat een boerderij aan de westzijde van de Kerkstraat, de oudste nog in bedrijf zijnde boerderij van Groningen, niet in het plan Hoogkerk-Gravenburg voorkomt.
Commentaar
De boerderij ligt net ten westen van de bestaande lintbebouwing van de Kerkstraat en is gesitueerd in het bestemmingsplan Buitengebied 1998. De boerderij en het erf daaromheen worden meegenomen in de actualisering van dit bestemmingsplan, die onlangs in procedure is gebracht.
Met de Vereniging Wijkopbouw Hoogkerk is op 10 mei 2010 en 6 september 2010 gesproken over de volgende punten:
1. Aantal woningen
In het bestemmingsplan is het aantal woningen geïnventariseerd vanwege de geluidzone van Suiker Unie. Op grond van de Wetgeluidhinder mag het aantal geluidgehinderden binnen deze zone niet (wezenlijk) toenemen. Bij een toename van een substantieel aantal nieuwe woningen moet Suiker Unie (extra) geluidsanerende maatregelen treffen. Sloop en vervangende nieuwbouw is mogelijk, alsmede een incidentele toevoeging van een nieuwe woning. Bij het realiseren van nieuwbouwprojecten van enige omvang binnen de geluidzone moeten elders in Hoogkerk woningen gesloopt worden. In dit bestemmingsplan Hoogkerk-Gravenburg is het aantal bestaande woningen opgenomen in Bijlage 3: Lijst van woonfuncties.
2. 5e en 6e nieuwe suikersilo
Suiker Unie is van plan in de toekomst twee nieuwe suikersilo's te bouwen. Zie ook onder 5.2.3. Een aanvraag hiervoor is in procedure gebracht. De 6e silo past binnen de bouwgrens van het geldende bestemmingsplan Hoogkerk-Centrum, daarvoor geldt 'juridisch direct bouwrecht'.
Voor de noordoostelijke 5e silo (richting hoek Hoendiep/Zuiderweg) is een planaanpassing nodig. Deze is nu in het voorliggende ontwerp-bestemmingsplan meegenomen, omdat het college bij brief van 18 december 2008 aan de gemeenteraad heeft laten weten medewerking te verlenen aan de bouw van deze silo door middel van de oude artikel 19 WRO vrijstellingsprocedure.Volgens de systematiek van de Wet op de Ruimtelijke Ordening wordt een artikel 19 vrijstelling later meegenomen bij de herziening van het bestemmingsplan en dat is nu aan de orde.
Door de recente uitspraak van het College van Beroep voor het bedrijfsleven van 16 november 2010 moeten de suikersilo's van 'Suiker Unie Stad' aan de van Heemskerckstraat/Peizerweg gesloopt worden. Hierdoor wordt het realiseren van een grotere opslagcapaciteit op het bedrijfsterrein van Suiker Unie Vierverlaten Hoogkerk urgenter.
3. Achteruitgang voor de Halm naar de Johan van Zwedenlaan
Naar aanleiding van de wens van onder meer de VWH om het terrein van de Halm op de Johan van Zwedenlaan aan te takken op de Johan van Zwedenlaan is voor dit doel in het bestemmingsplan in de groenstrook ter plaatse van de beoogde ontsluiting een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid opgenomen (zie bestemming Groen).
4. Bestemming voormalig Vonck-terrein noodzijde Hoendiep.
Met het vertrek van dit transportbedrijf naar het nieuwe bedrijventerrein Westpoort is deze locatie vrijgekomen. De VWH vraagt zich af of hier ook een nieuw winkelcentrum met vestigingen van Hema, Blokker en Aldi mogelijk is.
Zoals al eerder is aangegeven gaat het hier om een actualiseringsplan, dat weinig ruimte geeft aan nieuwe ontwikkelingen. Een nieuw winkelcentrum op deze locatie is zeer ingrijpend van aard en kan aanzienlijke gevolgen hebben voor het bestaande winkelareaal in Hoogkerk en Vinkhuizen. Het gaat niet alleen om een functioneel planologische wijziging, ook moet duidelijkheid zijn over de financiering (exploitatieplan). Vandaar dat de huidige bedrijfsbestemming intact gebleven is. Mochten er concrete plannen worden ontwikkeld, dan kan hiervoor een nieuw separaat bestemmingsplan worden opgesteld.
Bij de bedrijfsbestemming is wel de differentie aangebracht dat maximaal 70% van de vloeroppervlakte mag worden aangewend voor kantoorruimte, als deze onderdeel is van het gevestigde bedrijf. Deze bepaling stemt overeen met de bepaling van het nieuwe bedrijventerrein Westpoort (Bedrijfsbestemming B3).
Verder is in het kader van de milieuzonering de zwaarte beperkt tot of gelijk aan milieucategorie 3. Het zelfde geldt voor het oostelijk gesitueerde 'Gorterterrein' (Hoendiep Oost), zodat zich hier geen zeer zware milieuhinderlijke bedrijvigheid kan vestigen.
5. Nieuwe winkel- en woonruimte tegenover Albert Heyn
De VHW vraagt zich af in hoeverre het realiseren van nieuwe winkelruimte met daarboven woningen op de hoek tegenover de Albert Heyn, hoek Zuiderweg/Middenweg, waar nu een dierenartsenpraktijk gevestigd is.
Het bestemmingsplan laat een maximale bouwhoogte van 11 meter toe. Het referentiekader daarbij is de bebouwing boven de Lidlvestiging, even zuidelijker langs de Zuiderweg. Daarbinnen is het mogelijk één laag winkelruimte en twee woonlagen te realiseren. Een hogere bebouwing wordt stedenbouwkundig vanwege de schaal van Hoogkerk niet wenselijk geacht. Bij een hogere bebouwing met meer woonlagen zou het aantal nieuwe woningen fors toenemen en kan er niet meer worden gesproken van 'vervangende nieuwbouw'. Er is dan een probleem met het aantal nieuwe woningen (zie ook onder punt 1). Een bebouwingshoogte tot 11 meter is al ruim hoger dan het geldende bestemmingsplan Hoogkerk-Centrum toelaat (in dit plan staat een hoogte van maximaal 8 meter).
6. Bebouwingsmogelijkheden voormalige Ploegschool aan de Schouwstraat
In het voorontwerp staat een bebouwingshoogte van 11 meter opgenomen, met een groot bouwvlak met daarin een bebouwingspercentage van 100%. De VWH is van mening dat dit op deze plek te veel van het goede is: nieuwe toekomstige bebouwing moet aansluiten bij de omringende bouwblokken.
De bebouwingsmatrix is daarom aangepast naar een maximale bouw/goothoogte van 8 meter en een nokhoogte van 11 meter. Het bouwvlak is hetzelfde gebleven, want er mag best wat naar voren worden gebouwd, maar het maximale bebouwingspercentage is teruggebracht van 100 naar 60%.
7. Gebruiksmogelijkheden R.K.-kerk Zuiderweg
De VWH vraagt om wat ruimere gebruiksmogelijkheden, b.v. voor recepties en exposities.
De kerk heeft in het ontwerp-bestemmingsplannen, net als de andere (voormalige) kerkgebouwen in de omgeving, de bestemming 'Maatschappelijk', waaronder gebruik mogelijk is voor kerkdiensten, cultuur- en ontspanning, exposities en tentoonstellingen, natuureducatie- en voorlichting, minicongressen, muziek- en toneeluitvoeringen met ondersteunende horeca. Om een nog wat ruimer gebruik in de vorm van lichte horeca, bedrijvigheid en dienstverlening mogelijk te maken, is in deze vaststellingsversie de bestemming van de kerk veranderd van Maatschappelijk in Centrum,
aansluitind op de bestemming die het pand in het bestemmingsplan Hoogkerk-Centrum had.
Punten die verder naar voren zijn gebracht, maar die minder van belang zijn en geen of nauwelijks aanpassingen behoeven in het bestemmingsplan:
8. Winkels en voorzieningen in Hoogkerk-Zuid
De VWH ziet graag in het kopje voorzieningen 2.4 opgenomen dat er ook voorzieningen in Hoogkerk-Zuid aanwezig zijn. Hoewel dit buiten het plangebied van dit bestemmingsplan Hoogkerk-Gravenburg valt, is in de toelichting hierover nu een zin opgenomen (supermarkt C.Jetsesstraat).
9. Archeologie
In de toelichting worden op pagina 28 en 29 grote rode gebieden aangegeven, als archeologisch waardevol. In deze gebieden mogen nieuwe ontwikkelingen niet op slot gezet worden.
Dit is ook niet het geval. Het is wettelijk verplicht (verdrag van Malta) de mogelijk archeologische waardevolleg gebieden te inventariseren en op de plankaart aan te duiden, in dit geval met de aanduiding WR-A (Waarde-Archeologie). Als zich hier nieuwe ontwikkelingen voordoen moeten deze worden gemeld, zodat archeologen kunnen bekijken of zich hier daadwerkelijk archeologische vondsten voordoen, alvorens de locatie wordt herbouwd.
10. Geluid- en geurcontouren en externe veiligheid
De geluidcontouren industrielawaai zijn de laatste contouren opgenomen, zoals ze ook voorkomen in het bestemmingsplan Bedrijvenpark Westpoort. Ook de IMR contour is de meest actuele versie. Omdat het gaat om de bestaande situatie met weinig ruimte voor nieuwe woningbouw, is geen nieuw onderzoek gedaan naar wegverkeerslawaai. Onderzoek gebeurt alleen bij geheel nieuwe ingrijpende ontwikkelingen zoals een nieuw winkelcentrum op het voormalige Vonckterrein, maar dit bestemmingsplan voorziet hier niet in, zoals hierboven is aangegeven.
11. Bodem
In de toelichting staat in de bodemparagraaf dat de locatie Kerkstraat 91-97 ernstig verontreinigd is. Deze locatie is echter gesaneerd, zodat er niets verontrustends aan de hand is.
12. Tennisbaan zuidwestzijde plangebied
Er bestaan plannen deze tennisbaan op te heffen en te verplaatsen naar Ruskenveen.
Als hiervoor vergaande, concrete plannen bestaan kunnen deze worden meegenomen bij de actualisering van het bestemmingsplan Ruskenveen, die voor 2011 gepland staat.
In dit bestemmingsplan Hoogkerk-Gravenburg heeft de nu nog aanwezige tennisbaan de bestemming Sport gekregen.
13. Hoge snelheidstrein
Het bestemmingsplan gaat uit van de bestaande situatie. Mochten de plannen voor een intensivering en verdubbeling van het traject Groningen-Leeuwarden en een nieuwe spoorlijn naar Heerenveen doorgang vinden, dan zal hiervoor een aparte planologische procedure worden gevolgd. Waarschijnlijk gebeurt dit door een MER-studie in het kader van de Tracéwet en een Provinciaal Inpassingsplan (PIP) voor het gehele tracject.
14. Ruimte onder hoogspanningsleiding Gravenburg
De vrije ruimte onder deze leiding blijft onbebouwd. De onderliggende bestemmingen zijn Groen en Water. De gegeven situatie blijft ongewijzigd met een afstand van 80 meter die bepaald wordt door de ligging van de bestaande bouwblokken.
15. Parkeerterrein Albert Heyn en ingang Suiker Unie
Het betreft hier grond dat in eigendom is van Suiker Unie en heeft daarom de bestemming Bedrijfsterrein (BT) gekregen. Zie ook bij de reactie van Suiker Unie onder 5.2.3. Omdat ook centrumvoorzieningen (markt, kramen) mogelijk moeten zijn, is daarom op de plankaart aan deze plek de functieaanduiding centrum (c) toegevoegd. Het huidige parkeerterrein aan de zuidzijde van Albert Heyn is op verzoek van de VWH als zodanig aangeduid (p).
Met Suiker Unie heeft op 15 juli 2010 overleg plaatgevonden. In zijn algemeenheid vindt Suiker Unie dat de bestaande, gegeven rechten moeten worden gerespecteerd. Verder brengt Suiker Unie de volgende punten onder de aandacht.
1. 5e en 6e suikersilo
Suiker Unie wil graag de mogelijke bouw van twee nieuwe suikersilo's (nummers 5 en 6) veiligstellen in het nu voorliggende bestemmingsplan Hoogkerk Gravenburg. De 6e silo past binnen de bouwgrens van het nu nog geldende bestemmingsplan Hoogkerk Centrum. Voor de 5e silo is een wijziging van de bouwgrens nodig. Het college van burgemeester en wethouders heeft toegezegd hieraan via een vrijstellingsprocedure op grond van artikel 19, lid 2 oude WRO medewerking te willen verlenen.
Suiker Unie ziet graag de benodigde aanpassing van de bouwgrens vertaald in het bestemmingsplan.
Aan dit verzoek wordt, met het oog op de brief van het college van 18 december 2008 en de uitspraak van het College van Beroep voor het bedrijfsleven, voldaan (zie ook punt 2 bij de reactie van de Vereniging Wijkopbouw Hoogkerk).
2. Straalverbinding KPN
Over het oude geldende bestemmingsplan Hoogkerk Centrum loopt een KPN straalverbindingszone (vanaf de locatie van KPN aan de Peizerweg), die afloopt van 62 meter aan de zuidoostkant naar 45 meter aan de noordwestzijde van het plangebied. Op de locatie van Suiker Unie die onder deze zone valt, mag tot 55 meter hoog worden gebouwd. De vraag van Suiker Unie is of deze straalverbinding nog bestaat, dit met het oog op de mogelijke bouw van bovengenoemde suikersilo's.
Over dit punt is navraag gedaan bij KPN: bij een bouwhoogte van maximale bouwhoogte van 55 meter is er (nog net) geen verstoring van de straalverbinding. Het kan zijn dat bij gebruik van hoge hijskranen voor de bouw van nieuwe suikersilo's er problemen ontstaan met de verbinding. Vandaar dat op verzoek van KPN de straalverbinding toch als een signaalfunctie op de verbeelding is gezet (zone met kruisjesarcering voor vrijwaringszone straalpad).
3. Maximaal bebouwingspercentage
Suiker Unie heeft geconstateerd dat op de plankaart van Hoogkerk Centrum geen maximaal bebouwingspercentage staat vermeld, maar dat op de nieuwe plankaart van Hoogkerk-Gravenburg een maximum percentage van 70% wordt aangegeven. Als dit een beperking is van de bouwmogelijkheden heeft Suiker Unie daar problemen mee.
Er is geen sprake van een beperking, omdat dit bebouwingsvoorschrift in de voorschriften van het plan Hoogkerk Centrum onder artikel 2, onder b is opgenomen. De bebouwingsmogelijkheden zijn dus dezelfde, alleen staat het nu (vanwege de standaardisering) vermeld op de plankaart en niet in de planregels.
4. Leidingentracé's Hoendiep
Suiker Unie wijst er op dat in het nieuwe bestemmingsplan de leidingenstroken over het Hoendiep naar het terrein Hoogkerk-Noord (nu een gedeelte van Westpoort) ontbreken.
Dit is juist. De leidingenstroken waren in het bestemmingsplan voor het nieuwe bedrijventerrein Westpoort overgenomen, maar dit plan is voor wat betreft de bestemming Water inmiddels 'overruled' door het bestemmingsplan Openbaar Vaarwater en daarin zijn de leidingenstroken niet meegenomen.
De betrokken twee stroken zijn daarom uit dit bestemmingsplan 'geknipt' en toegevoegd aan het voorliggende bestemmingsplan Hoogkerk-Gravenburg en hebben daarin de aanduiding L-L.
5. Derde ontsluitingsweg
In verband met de externe veiligheid vanwege de SO2 opslag op het terrein van Suiker Unie, dringt de Brandweer aan op een derde ontsluitingsroute aan de zuidzijde voor het geval zich een calamiteit voordoet (zie ook onder 5.3 Overleg, nummer 4 Brandweer).
Suiker Unie is hier geen voorstander van, maar kan zich er in vinden als het bestemmingsplan voor dit doel moet worden aangepast.
In de planregels wordt kan dit nu via een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt worden (Wijzigingsbevoegdheid 2 van Railverkeer naar Wegverkeer).
6. Bestemming terrein ingang Suiker Unie Zuiderweg
Suiker Unie wijst er op dat dit terrein in het voorontwerp de bestemming Verkeer heeft gekregen. Het is echter een onderdeel van het bedrijfsterrein van Suiker Unie en heeft tevens een functie voor centrumactiviteiten (b.v. markt).
Het terrein heeft daarom de bestemming Bedrijfsterrein gekregen, met de functieaanduiding (c). Zie ook punt 15 onder de reactie van de Vereniging Wijkopbouw Hoogkerk.