Bestemmingsplan Dorpskern Ten Boer

5.3 Toelichting op de artikelen

5.3.1 Artikelsgewijze toelichting

Inleidende regels

De artikelen 1 tot en met 3 bevatten achtereenvolgens de in het plan gebruikte begrippen en hun definitie, de wijze waarop moet worden gemeten en de manier van omgaan met uitmetingsverschillen.

Bestemmingsregels

Artikel 4 Agrarisch

De bestemming Agrarisch is van toepassing op agrarische gronden rondom het dorp Ten Boer. Binnen deze bestemming is sprake van één agrarisch bedrijf en één agrarisch loonbedrijf.

Artikel 5 Bedrijf

De bestemming Bedrijf geldt voor een aantal bedrijven dat voorkomt buiten het bedrijventerrein. Het gaat om het tankstation aan de Stadsweg, een schoorstenenbedrijf aan de Rijksweg en de gemeentewerf. Er is bedrijvigheid van categorie 1 en 2 toegestaan. Bedrijfswoningen zijn uitsluitend toegestaan als dit met een aanduiding is aangegeven op de verbeelding. Voor het tankstation is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming te wijzigen naar Wonen.

Artikel 6 Bedrijventerrein

De bestemming Bedrijventerrein geldt voor de bedrijvigheid langs de Rijksweg én het bedrijventerrein Dijkshorn. Er zijn bedrijven van categorie 1 tot en met 3.2 toegestaan. Voor het noordelijke deel van het bedrijventerrein zijn uitsluitend categorie 1 en 2 bedrijven toegestaan, vanwege de nabijheid van woningen. Op een groot deel van het terrein zijn bedrijfswoningen mogelijk. Naast bedrijvigheid is er ruimte voor productiegebonden detailhandel en ateliers. Met een aanduiding is detailhandel in volumineuze goederen geregeld op de plekken waar dat op dit moment voorkomt (Fixet, autoverkoopbedrijf). Indien gewenst kan met een binnenplanse afwijking op andere locaties dergelijke detailhandel mogelijk worden gemaakt. Binnen de bestemming komt ook een zendmast voor. Tot slot is er planologische ruimte opgenomen voor een transferium, waaronder een halte- en overstapplaats en gebouwen ten behoeve van informatievoorzieningen, dienstverlening, fietsenstalling en onderhoud en beheer. Ook is op het bedrijventerrein één verkooppunt voor motorbrandstoffen (zonder lpg) toegestaan.

Artikel 7 Centrum

De bestemming Centrum geldt voor het centrumgebied rond het Koopmansplein. Er zijn allerlei functies toegestaan die bij recht kunnen worden uitgewisseld. Wonen is uitsluitend toegestaan op de bovengelegen verdiepingen. Daar waar een aanduiding 'wonen' is opgenomen mag ook op de begane grond gewoond worden. Voor de locatie Cluster 4 is een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen om nog eens 10 appartementen extra te realiseren binnen het bouwvlak en de aangegeven bouwhoogte. Een extra bouwlaag hier (afwijkingsbevoegdheid) wordt evenwel niet toegestaan.

Artikel 8 Detailhandel

De bestemming Detailhandel geldt voor een tweetal winkels (een wooninrichtingszaak en een zaak in huishoudelijke artikelen) in de oude kern van Ten Boer. Het betreft panden met een echte winkeluitstraling waardoor een specifieke bestemming Detailhandel op zijn plek is. Bij de winkels is een bedrijfswoning toegestaan.

Artikel 9 Dienstverlening

De bestemming Dienstverlening geldt voor een kapsalon aan de Lindenstraat. Er is zowel maatschappelijke als zakelijke dienstverlening toegestaan.

Artikel 10 Gemengd

De bestemming Gemengd is van toepassing op het gebied bij de brug over het Damsterdiep. Hier bevindt zich een tweede concentratie van functies. Er zijn allerlei functies bij recht onderling uitwisselbaar. Het daar gevestigde hotel heeft een aparte aanduiding 'horeca van categorie 5' gekregen.

Artikel 11 Groen

De bestemming Groen omvat de hoofdgroenstructuur in het plangebied. Het gaat hier om parken, plantsoenen en belangrijke groenstroken. Binnen deze bestemming zijn geen parkeerplaatsen toegestaan. Uitritten zijn wel mogelijk. Er komt één standplaats voor straathandel voor (op het Dorpsplein). De bestaande volkstuinen bij de wierde zijn specifiek aangeduid.

Artikel 12 Horeca

De bestemming Horeca is van toepassing op het Buurhoes en maakt horeca - 2 (restaurants, bistro's) en horeca - 3 (eetcafés, cafés, met uitzondering van discotheken en nachtclubs) mogelijk. Zaalaccommodatie is ook toegestaan, evenals maatschappelijke dienstverlening.

Artikel 13 Kantoor

De bestemming Kantoor geldt voor een drietal kantoorpanden aan respectievelijk de Burgemeester Triezenbergstraat, de Schout de Boerstraat en de Ticheldobben. Er is zowel maatschappelijke als zakelijke dienstverlening toegestaan, evenals kantoren. Bij de kantoorpanden is een bedrijfswoning toegestaan.

Artikel 14 Maatschappelijk

De bestemming Maatschappelijk is van toepassing op onder meer scholen, kerken, kinderdagverblijven, zorgcentra, molens, begraafplaatsen en het gemeentehuis. Er is maatschappelijke dienstverlening toegestaan. Met een binnenplanse afwijking kan op de natuurbegraafplaats een (onderhouds)gebouw van maximaal 75m2 en een (aula)gebouw van maximaal 250m2 gerealiseerd worden.

Artikel 15 Recreatie

De bestemming Recreatie geldt voor het openluchtzwembad De Blinkerd.

Artikel 16 Sport

De bestemming Sport is van toepassing op de sportvelden van het dorp Ten Boer. Het betreffen tennisbanen, voetbalvelden en een ijsbaan/skeelerbaan.

Artikel 17 Tuin

De bestemming Tuin geldt voor een aantal cultuurhistorisch waardevolle tuinpercelen, waaronder tuinen op de wierde van Ten Boer en de tuin van de Reddinckhof aan de Gaykingastraat. Daarnaast zijn twee tuinpercelen met een voorheen agrarische functie voorzien van de bestemming Tuin. Ook in Dijkshorn kennen een flink aantal stroken grond de bestemming Tuin. Deze gronden zijn of worden in bruikleen gegeven en mogen als tuin worden gebruikt. Het is echter niet wenselijk dat er op deze stroken grond gebouwen worden opgericht.

Binnen de bestemming Tuin zijn geen gebouwen toegestaan. Er is wel een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het bouwen van één gebouwtje per perceel tot een maximale oppervlakte van 50m2 en een maximale hoogte van 3 meter. Ook geldt voor bepaalde activiteiten op de cultuurhistorisch waardevolle tuinpercelen een vergunningplicht. Dit is het geval bij het aanbrengen van oppervlakteverhardingen groter dan 50 m², het aanleggen en/of verharden of halfverharden van wegen en paden groter dan 50 m², het graven of dempen, verdiepen of verbreden van sloten en daarmee gelijk te stellen waterlopen, hieronder greppels niet inbegrepen, het verwijderen van houtopstanden groter dan 50 m² en het afgraven en ophogen van gronden met meer dan 40 centimeter.

Artikel 18 Verkeer

De bestemming Verkeer omvat de verkeersstructuur in het plangebied. De Stadsweg heeft daarbinnen een specifieke aanduiding gekregen om de cultuurhistorisch waarde van deze route aan te geven. Er is een omgevingsvergunning nodig om veranderingen aan het profiel van de Stadsweg aan te brengen. De bestaande carpoolplaats aan de Parklaan is eveneens apart aangeduid.

Artikel 19 Water

De bestemming Water geldt voor het Damsterdiep, de Westerwijtwerder Maar en voor de vijverpartijen en sloten die in het dorp Ten Boer voorkomen.

Artikel 20 Wonen

In het bestemmingsplan wordt één woonbestemming aangehouden. Hieronder vallen alle woonbestemmingen van Ten Boer. De verschillende karakteristieke waarden zijn beschermd door het bouwvlak, maatvoeringseisen voor de bouwhoogte en het bebouwingspercentage. Wanneer een kapstructuur onderdeel uitmaakt van een te beschermen stedenbouwkundige structuur, is ook een goothoogte opgenomen in het bestemmingsplan. Over het algemeen krijgen woningen bij recht beperkte uitbreidingsruimte voor het uitbreiden van het hoofdgebouw. Daarnaast beschikken woningen over bouwmogelijkheden voor bijbehorende bouwwerken. Hiervoor is een uniforme regeling voor het hele plangebied uitgewerkt.

Binnen de bestemming is naast regulier wonen sprake van bijzondere vormen van huisvesting, zoals begeleid wonen en kamerverhuur. Met een aanduiding zijn andere functies geregeld, zoals bedrijven, detailhandel, zakelijke en maatschappelijke dienstverlening en horeca. Ook garageboxen en grote bijgebouwen zijn aangeduid. Expliciet is aangegeven dat het aantal woningen maximaal het bestaande aantal mag bedragen. Voor locaties waar nog geen woningen zijn gebouwd is op de verbeelding het aantal toe te voegen woningen aangegeven.

Een aanduiding 'kap' geeft aan wanneer woningen met een kap moeten worden afgedekt. De aanduiding 'twee-aaneen' geeft aan waar halfvrijstaande woningen moeten worden gebouwd.

De regels van de bestemming Wonen zijn gericht op behoud en versterking van de ruimtelijke karakteristiek, maar het is niet de intentie het gebied geheel op 'slot' te zetten. Zo worden bij de bestaande woningen aan de achterzijde royale uitbreidingsmogelijkheden geboden. Dit in aanvulling op de mogelijkheden van het vergunningsvrije bouwen die de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) sinds 1 oktober 2010 biedt.

Regeling voor bijbehorende bouwwerken

Voor de bouwmogelijkheden is het van belang op welk gedeelte van het erf gebouwd wordt. Bijbehorende bouwwerken zijn (bij recht) uitsluitend toegestaan op het achtererfgebied.

voorerfgebied en achtererfgebied

Aangebouwde bijbehorende bouwwerken zijn (bij recht) toegestaan, mits zij:

• maximaal 4 meter hoog zijn, en;
• maximaal 4 meter diep zijn, gemeten vanuit (het verlengde van) de achtergevel.

aangebouwde bijbehorende bouwwerken

Vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan tot een maximale hoogte van 3 meter. Indien de zij- of achtererfgrens grenst aan het openbaar toegankelijk gebied moeten bijbehorende bouwwerken minimaal 1 meter uit deze zij- en/of achtererfgrens worden geplaatst.

ligging aan het openbaar toegankelijk gebied

Voor alle bebouwing op het achtererfgebied tezamen, dus inclusief bouwwerken, geen gebouw zijnde, geldt dat het achtererfgebied voor maximaal 50% mag worden bebouwd tot een maximale oppervlakte van 50 m2 voor rijenwoningen en van 702 voor (half)vrijstaande woningen.

Artikel 21 Leiding - Riool

Door het plangebied loopt vanaf de Gaykingastraat, via de groenstrook naast de Blinkerdlaan en de Johan Dijkstrastraat een rioolpersleiding naar het gemaal bij de Verlaatweg/Wolddijk. Rondom deze leiding is een beschermingszone aangegeven waarbinnen geen bebouwing mag worden opgericht, met uitzondering van bouwwerken, geen gebouw zijnde voor de rioolleiding zelf tot een maximale bouwhoogte van 3 meter.

Artikel 22 Waarde - Archeologie 1

De dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1 is van toepassing op bekende archeologische waarden. Hieronder vallen het AMK-terrein, de terpen, de historische kern en de boerenplaatsen. Deze hebben allen een hoge archeologische waarde. Om die reden is een aangepast beschermingsregime hier op zijn plaats. Dit beschermingsregime geldt voor bouwwerken groter dan 50 m2. Een omgevingsvergunning is vereist voor werkzaamheden over een oppervlakte groter dan 50 m2 en dieper dan 30 centimeter. Van belang is dat het kerkterrein van Ten Boer is aangewezen als archeologisch rijksmonument. Dit gebied is niet op de verbeelding van dit bestemmingsplan aangegeven, aangezien dit terrein onder de bescherming van de Monumentenwet 1988 valt.

Artikel 23 Waarde - Archeologie 2

Deze dubbelbestemming betreft de archeologisch hoge verwachtingswaarde. Omdat dergelijke vindplaatsen (nog) niet precies zijn te duiden, geldt voor een deel van het plangebied (met uitzondering van de gebieden met een zwaarder beschermingsregime, de twee archeologische monumenten én delen van het plangebied die al verstoord of onderzocht zijn) een beschermingsregime dat van toepassing is voor bouwwerken groter dan 200 m2. Een omgevingsvergunning is nodig voor werkzaamheden over een oppervlakte groter dan 200 m2 en dieper dan 60 centimeter.

Algemene regels

Artikel 24

Dit artikel bevat de anti-dubbeltelregel. De redactie is conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze bepaling is ervoor om te voorkomen dat dezelfde grond meer dan eens betrokken wordt in een omgevingsvergunningstoets en daarmee meer gebouwd kan worden dan is toegestaan.

Artikel 26

In dit artikel wordt geregeld dat de aanvullende stedenbouwkundige bepalingen uit de Bouwverordening Gemeente Ten Boer 2010 niet van toepassing zijn. Hetgeen het bestemmingsplan regelt gaat vóór datgene wat op dit gebied door de Bouwverordening wordt geregeld. Daarop is echter op een vijftal punten, die in dit artikel zijn genoemd, een uitzondering gemaakt.

Artikel 27

Dit artikel bevat een bijzondere aanduiding: de vrijwaringszone-molenbiotoop. Rond de twee voorkomende molens is een vrijwaringszone van 100 meter van kracht, de zogeheten molenbiotoop. Ten behoeve van voldoende windvang van de molen mag in deze zone geen bebouwing of hoogopgaande beplanting worden aangebracht.

Artikel 28

Dit artikel bevat enkele afwijkingsbevoegdheden, die op alle bestemmingen in het plangebied van toepassing zijn. Bedoeling van de bepaling is om relatief kleine afwijkingen van het bestemmingsplan toe te staan, zowel qua omvang als qua functie.

Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 29

Dit artikel regelt het overgangsrecht. De redactie is conform de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 30

Dit artikel bevat de zogenaamde slotregel, die bedoeld is voor een eenduidige vastlegging van de naam van het bestemmingsplan.

Interpretatieve gebruiksbepalingen

Interpretatieve gebruiksbepalingen kunnen per bestemming worden opgenomen wanneer binnen die betreffende bestemming behoefte is aan specifieke gebruiksregels of -verboden.

Wijzigingsbevoegdheid

Dit bestemmingsplan bevat geen algemene procedureregels voor wijzigings- en uitwerkingsplannen. De procedure hiervoor is nu voorgeschreven in artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening en heeft rechtstreekse werking. Dit artikel regelt dat deze procedure de weg moet volgen die is voorgeschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Dit betekent een terinzagelegging van 6 weken, gedurende welke zienswijzen kunnen worden ingediend. Burgemeester en wethouders besluiten vervolgens binnen 8 weken over de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan.

5.3.2 Toelichting regeling van vrije beroepsactiviteiten en bedrijfsmatige activiteiten in en bij woningen

De begrippen aan huis verbonden beroep en vrij beroep worden vaak, en ook hier, synoniem gebruikt. Het voorliggend bestemmingsplan biedt de mogelijkheid aan huis verbonden beroepen -met behoud van de woonfunctie- uit te oefenen in een woning en de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken.

In het algemeen is het verboden om, indien aan gronden en bouwwerken een woonbestemming of -functie is gegeven, deze te gebruiken op een wijze of tot een doel in strijd met de woonbestemming. Een ander gebruik dan wonen is niet toegestaan. In de jurisprudentie is echter bepaald dat het vestigen van een vrij beroep niet in strijd is met de woonbestemming, tenzij het bestemmingsplan het tegendeel bepaalt en het beroep door de bewoner van het pand wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en de uitoefening van het beroep een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is. Het gaat veelal om een eenpersoonsberoep.

Op grond van de definitie van aan huis verbonden beroepen in dit bestemmingsplan zijn de betreffende activiteiten (onder voorwaarden, zie hierna) in overeenstemming met de functie wonen. Voor dergelijke activiteiten in een woning en/ of de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken is geen afwijking bij een omgevingsvergunning nodig.

Of een bepaald gebruik in overeenstemming is met de functie woondoeleinden wordt beoordeeld aan de hand van de volgende criteria:

a. de aard van het gebruik

b. de omvang van het gebruik

c. de intensiteit van het gebruik

Ad a. Bij de 'aard' van het gebruik kan men denken aan een beroep welke naar zijn aard (ernstige) hinder voor zijn omgeving oplevert, of welke naar zijn aard grote verkeersproblemen zal opleveren. Het gebruik mag immers geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer. Het mag evenmin een onevenredige parkeerdruk veroorzaken.

Ad b. Bij de 'omvang' van het gebruik is relevant of het gebruik meerdere ruimten of gebouwen in beslag neemt, welk gedeelte van het gebouw door het gebruik in beslag wordt genomen, hoeveel vierkante meter het gebruik in beslag neemt.

Ad c. Bij de 'intensiteit' van het gebruik kan worden gedacht aan frequent of incidenteel gebruik.

Als nu blijkt dat het gebruik aldus een uitstraling heeft welke niet te rijmen valt met de gelegde woonbestemming, dan is het gebruik strijdig met de woonbestemming (zie ARRvS, AB 1993/163).

Onder een 'vrije beroepsbeoefenaar' wordt verstaan: 'iemand die wordt gevraagd om zijn individuele, persoonlijke kwaliteiten, die in het algemeen op artistiek of academisch/HBO-niveau liggen'. In de praktijk is het onderscheid moeilijk aan te geven. Bij vrije beroepen valt te denken aan: advocaat, accountant-administratieconsulent, alternatieve genezer, belastingconsulent, bouwkundig architect, dierenarts, fysiotherapeut, gerechtsdeurwaarder, huidtherapeut, huisarts, interieurarchitect, juridisch adviseur, kunstenaar,logopedist, makelaar, medisch specialist, notaris, oefentherapeut, Cesar/Mensendieck, organisatieadviseur, orthopedagoog, psycholoog, raadgevend adviseur, redacteur, registeraccountant, stedenbouwkundige, tandarts, tandarts-specialist, (al dan niet beëdigd) tolkvertaler, tuin- en landschapsarchitect, verloskundige.

Aan huis verbonden beroepen in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk

Voor het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van een aan huis verbonden beroep is het nodig om bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan. Hiertoe is een bevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen in lid 20.6.

Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

Overige activiteiten, die niet vallen onder de aan huis verbonden beroepen, maar in bepaalde gevallen wel daarmee gelijk te stellen zijn, worden aangemerkt als beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten, die niet rechtstreeks passen binnen de woonbestemming. Zij zijn daarom niet bij recht toegestaan in dit plan. Wel is het mogelijk voor deze activiteiten bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan (zie lid 20.6, voor zover voorkomend op de bij dit plan behorende Staat van bedrijfsactiviteiten wonen-werken (bijlage 2).