Landelijk Gebied

Artikel 22 Wonen - Boerderij met appartementen

22.1 Bestemmingsomschrijving

22.1.1 Algemeen

De voor 'Wonen - Boerderij met appartementen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen in een bestaande, aan de rand van het stedelijk gebied gesitueerde, woonboerderij (Oostvlietweg 21), bestaande uit:

• een vrijstaande voormalige agrarische bedrijfswoning met aangebouwde stal;
• een achter de woning gesitueerde hooitas;
• een naast de woning gesitueerde stenen schuur;
• een aan de oostzijde van het erf gesitueerde grote houten schuur;

door maximaal 4 huishoudens, met dien verstande dat ter plaatse uitsluitend zijn toegestaan:

• b. één woning in het voorste gedeelte van de boerderij (de voormalige bedrijfswoning);
• c. twee woningen in de vorm van twee (gestapelde) appartementen in de aangebouwde stal;
• d. één woning (en/of praktijkruimte, atelier, paardenstal en/of bergruimte)in de naast de woning gesitueerde stenen schuur;

en mede bestemd voor:

• e. de instandhouding, versterking en/of het herstel van de cultuurhistorische waarde van de aanwezige bebouwing;

met daaraan ondergeschikt:

• f. de uitoefening van aan huis verbonden beroep, met dien verstande dat een praktijkruimte ten behoeve hiervan is toegestaan in de naast de woning gesitueerde stenen schuur genoemd onder a., voor zover in deze schuur geen woonruimte wordt gerealiseerd, of in de aan de oostzijde van het erf gesitueerde grote houten schuur genoemd onder a.;
• g. het hobbymatig houden van paarden, met dien verstande dat binnen het bestemmingsvlak maximaal 4 paarden mogen worden gehouden en dit gebruik geen onevenredige afbreuk mag doen aan de onder a. genoemde bestemming dan wel aan de waarden verbonden aan de bestemming van de gronden die aan de in dit artikel bedoelde bestemming grenzen;

met de daarbij behorende:

• h. bebouwing;
• i. tuinen en erven;
• j. ontsluitingswegen, paden en parkeerplaatsen;
• k. groen- en nutsvoorzieningen;
• l. waterlopen.

22.1.2 Dubbelbestemmingen

Voor zover de in lid 22.1.1 genoemde gronden tevens zijn aangewezen voor de bestemming(en) 'Leiding - Gas', 'Leiding - Riool', 'Leiding - Water', 'Waarde - Archeologie hoge verwachting', 'Waarde - Archeologie lage verwachting', 'Waarde- Ecologie' en/of 'Waterstaat - Waterkering', is het bepaalde in de regels behorende bij de desbetreffende bestemming(en), primair van toepassing.

22.2 Bouwregels

22.2.1 Algemeen

Op deze gronden mogen ten dienste van de bestemming uitsluitend worden gebouwd:

• a. woningen, waarbij de bestaande vrijstaande woning met aangebouwde stal het hoofdgebouw is;
• b. aan- en uitbouwen en bijgebouwen;
• c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

met dien verstande dat:

• d. de bebouwing ruimtelijk dan wel landschappelijk goed dient te worden ingepast, met inachtneming van de in de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf beschreven ruimtelijke kwaliteit en karakteristiek van (woon)erven en het gebied;
• e. burgemeester en wethouders over de landschappelijke inpassing van bebouwing advies kunnen inwinnen bij een landschapsdeskundige.

22.2.2 Inrichting bestemmingsvlak

Voor de plaatsing van bouwwerken als bedoeld in lid 22.2.1 in het bestemmingsvlak gelden de volgende regels:

• a. in het bestemmingsvlak zijn in de bestaande gebouwen maximaal 4 woningen toegestaan, waarvan:

• de eerste woning de bestaande voormalige agrarische bedrijfswoning betreft;
• twee woningen, de twee bestaande (gestapelde) appartementen, in de achter de hiervoor genoemde woning aangebouwde stal, betreffen;
• een vierde woning uitsluitend in de naast de betreffende woning gesitueerde vrijstaande stenen schuur mag worden gerealiseerd, met dien verstande dat indien in deze schuur geen woning wordt gerealiseerd of niet geheel voor de woonfunctie wordt benut, dit gebouw (mede) kan worden ingericht als praktijkruimte voor het uitoefenen van een aan huis verbonden beroep, als atelier voor het uitoefenen van een kunstzinnige/culturele activiteit, als paardenstal en/of als bergruimte ten behoeve van de op het erf aanwezige woning(en);

• b. aan- en uitbouwen dienen te worden gesitueerd op ten minste 3 m achter het verlengde van de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw;
• c. bijgebouwen mogen uitsluitend achter het hoofdgebouw, achter de hiernaast gesitueerde stenen schuur en/of achter het verlengde van de naar de oprijlaan gekeerde gevels van het hoofdgebouw of van de genoemde stenen schuur worden gesitueerd, met dien verstande dat ontsierende dan wel in (zeer) slechte staat verkerende bebouwing/voorzieningen dienen te worden gesaneerd;
• d. de afstand van een bijgebouw tot de woning mag niet minder dan 2 m en niet meer dan 20 m bedragen;
• e. de afstand van een woning tot de weg mag niet minder bedragen dan de bestaande afstand;
• f. de afstand van een woning tot de zijdelingse perceelsgrenzen mag niet minder bedragen dan 3 m, met dien verstande dat indien de bestaande afstand minder is dan 3 m, de bestaande afstand als minimum dient te worden aangehouden en niet mag worden verkleind;
• g. voorzieningen voor mestopslag en (hobby)kassen zijn toegestaan.

22.2.3 Maatvoering bebouwing

Voor bouwwerken als bedoeld in lid 22.2.1 geldt de volgende maatvoering:

• a. de grondoppervlakte van de woning met aangebouwde stal mag niet meer bedragen dan de bestaande grondoppervlakte;
• b. het bruto-vloeroppervlak van een appartement mag niet meer bedragen dan 230 m² en de inhoud niet meer dan 700 m³
• c. de inhoud van een woning in de stenen schuur, mag niet meer bedragen dan 650 m3;
• d. voor zover de inhoud van een woning of appartement ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp van dit plan reeds meer bedraagt dan het bepaalde onder b. geldt de bestaande inhoud als maximum en mag deze maat niet worden vergroot;
• e. de grondoppervlakte van de stenen schuur gesitueerd naast de woning met aangebouwde stal mag niet meer bedragen dan de bestaande grondoppervlakte;
• f. woningen dienen te worden afgedekt met een kap, waarvan de dakhelling ten minste 50º bedraagt;
• g. overige gebouwen dienen te worden afgedekt met een kap of afdekking, waarvan de dakhelling ten minste 45º en ten hoogste 60º bedraagt;
• h. de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen (inclusief kassen) mag per woning niet meer bedragen dan 40 m2, metdien verstande dat:

• ten behoeve van de woning in de stenen schuur en de twee appartementen maximaal 3 bijgebouwen zijn toegestaan;
• de gezamenlijke oppervlakte van deze bijgebouwen niet meer mag bedragen dan 120 m²;
• de onderlinge afstand tussen de bijgebouwen en andere gebouwen minimaal 2 m dient te bedragen;
• het bebouwde oppervlak niet meer dan 50% van het bestemmingsvlak mag bedragen;
• de bijgebouwen ten dienste van de op het perceel aanwezige woonfunctie dienen te worden gebruikt; hierin is mede begrepen de inrichting van (een deel van) deze gebouwen als paardenstal ten behoeve van het hobbymatig houden van maximaal 4 paarden, met in achtneming van de voor deze functie in dit plan opgenomen regels;

• i. de gezamenlijke oppervlakte van voorzieningen voor mestopslag mag niet meer bedragen dan 10 m²;
• j. de gezamenlijke grondoppervlakte van (hobby)kassen mag niet meer bedragen dan 18 m²;
• k. de gezamenlijke oppervlakte van overkappingen mag niet meer bedragen dan 30 m²;
• l. de hoogte van bouwwerken mag niet meer bedragen dan aangegeven in onderstaande tabel:

bouwwerken	max. goothoogte (m)	max. bouwhoogte (m)
woningen	4,5	9
overige gebouwen	3	6
pergola's en overkappingen	-	3
erf- of perceelafscheidingen op ten minste 1 m achter de voorgevel(rooi)lijn	-	2
overige erf- of perceelafscheidingen	-	1,2
voorzieningen voor mestopslag		1
overige bouwwerken, geen gebouw zijnde	-	2,5

• m. indien ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp van dit plan de goothoogte, dakhelling en/of bouwhoogte van gebouwen afwijkt van het vorenstaande, geldt de bestaande goothoogte, dakhelling en/of bouwhoogte voor deze gebouwen als maximum en mag deze niet worden vergroot.

22.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd aanvullend op het bepaalde in lid 21.2 nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering en afmeting van bouwwerken, in verband met:

• a. een goede ruimtelijke dan wel landschappelijke inpassing van bebouwing op het bouwperceel dan wel in het gebied;
• b. het behoud, herstel dan wel de versterking van de karakteristieken dan wel waarden van het gebied en/of van (de cultuurhistorische waarde van) de bebouwing;
• c. het concentratiebeginsel, waarbij de bebouwing zodanig wordt gesitueerd dat er sprake is van een functionele en/of ruimtelijke eenheid;
• d. de situering, gebruiksmogelijkheden en/of de (beperking van) bezonning van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
• e. geluidaspecten, milieuaspecten, verkeersveiligheid en/of andere veiligheidsaspecten.

Het een ander met inachtneming van hetgeen in de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf is beschreven.

22.4 Afwijken van de bouwregels

22.4.1 Inrichting bestemmingsvlak/ maatvoering bebouwing

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in lid 22.2.2 en lid 22.2.3 ten behoeve van:

• a. een (hekwerk/omheining voor een) paardenbak of paddock, indien zulks ten dienste is van het hobbymatig houden van maximaal 4 paarden en op het bouwperceel ruimte is voor een aanvaardbare inpassing van deze voorziening, met dien verstande dat:

• de paardenbak of paddock qua grootte dient te worden afgestemd op de omvang van het bouwperceel, waarbij de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 20 m x 60 m;
• de bouwhoogte van het hekwerk/de omheining van de paardenbak of paddock niet hoger mag bedragen dan 1,5 m;

• b. een andere situering van aan-, uitbouwen en/of bijgebouwen dan wel het hanteren van andere onderlinge afstanden of afstanden tot de weg of zijdelingse perceelsgrenzen, indien zulks uit stedenbouwkundig en/of milieutechnisch en -hygiënisch oogpunt toelaatbaar dan wel gewenst is;
• c. de afdekking van gebouwen met een andere dakhelling, indien zulks vanuit stedenbouwkundig oogpunt of milieu/duurzaamheid overwegingen gewenst dan wel passend is;
• d. een andere goot-/bouwhoogte voor gebouwen, indien dit uit ruimtelijk dan wel stedenbouwkundig oogpunt gewenst dan wel passend is;
• e. erf- en perceelafscheidingen voor de voorgevel(rooi)lijn met een bouwhoogte van maximaal 1,5 m.

22.4.2 Toelaatbaarheid afwijking

Burgemeester en wethouders maken uitsluitend gebruik van de in lid 22.4.1 genoemde afwijkingsmogelijkheid, indien en voor zover:

• a. door toepassing van deze afwijkingsmogelijkheid geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de uiterlijke verschijningsvorm en/of de cultuurhistorische waarde van de bebouwing, de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse van het bouwperceel dan wel de waarden (landschappelijke en/of natuurwaarden) verbonden aan de bestemming van de gronden, die aan het bestemmingsvlak grenzen;
• b. de afwijking en/of bebouwing ruimtelijk dan wel landschappelijk goed worden ingepast, met inachtneming van de in de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf beschreven ruimtelijke kwaliteit en karakteristiek van (woon)erven en het gebied, ten aanzien waarvan burgemeester en wethouders advies kunnen inwinnen bij een landschapsdeskundige;
• c. door de afwijking en/of bebouwing geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van de in de omgeving gelegen (agrarische) bedrijven;
• d. de functie en het gebruik van de gronden en bouwwerken in de omgeving door de afwijking en/of bebouwing niet (onevenredig) worden belemmerd;
• e. geen onevenredige schade, hinder of andere nadelige (milieu)gevolgen voor de omgeving door de afwijking en/of bebouwing wordt veroorzaakt;
• f. de functie die met het bouwen overeenkomstig de afwijkingsmogelijkheid wordt beoogd, geen onevenredige verkeersaantrekkende werking heeft;
• g. bij enige verkeerstoename als gevolg van de functie die met het bouwen overeenkomstig de afwijkingsmogelijkheid wordt beoogd, de wegenstructuur ter plaatse dan wel in de nabijheid van het bouwperceel waar de functie gewenst is, enige verkeerstoename als gevolg van die functie kan verdragen, mede gelet op de ligging, het karakter van die weg(en) en de gebiedswaarden, overeenkomstig de zonering opgenomen in hoofdstuk 6 van de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf;
• h. het parkeren op eigen erf plaatsvindt.

22.5 Specifieke gebruiksregels

22.5.1 Strijdig gebruik

Tot een strijdig gebruik van gronden en/of bouwwerken met deze bestemming wordt, onverminderd het bepaalde in artikel 32, in ieder geval gerekend:

• a. het splitsen van een woning in meerdere woningen, wooneenheden of appartementen danwel het realiseren van een woonfunctie in bijgebouwen, anders dan overeenkomstig de bestemming is toegestaan;
• b. het beoefenen van een paardenpension;
• c. het gebruiken van (een deel van) de gronden als (en/of voor de aanleg van een) paardenbak of paddock, voor zover geen toepassing is gegeven aan de in lid 22.4.1 genoemde afwijkingsmogelijkheid;
• d. het uitoefenen van een (aan huis verbonden) bedrijf dan wel bedrijfsactiviteiten als bedoeld in de Staat van bedrijfsactiviteiten;
• e. het uitoefenen van horeca(bedrijf) en detailhandel;
• f. het plaatsen en geplaatst houden van kampeermiddelen, aanhangers, voertuigen, paardentrailers en daarmee vergelijkbare objecten op een perceel, in bouwwerken en/of onder overkappingen, behoudens de stalling van maximaal twee auto's, een aanhanger en/of het inpandig stallen van een caravan voor eigen gebruik

22.5.2 Geen strijdig gebruik

Onder strijdig gebruik wordt niet verstaan het medegebruik van een woning (inclusief aan- en uitbouwen) of een daarbij behorend bijgebouw voor de uitoefening van een aan huis verbonden beroep of voor de beoefening van een activiteit op kunstzinnig-cultureel gebied (atelier), al dan niet in combinatie een galerie, met dien verstande dat:

• a. indien de beroepsuitoefening of de beoefening van een kunstzinnige/culturele activiteit plaatsvindt in de woning, ten minste 2/3 deel van het bruto-vloeroppervlak de (inclusief aan- en uitbouwen) woonfunctie dient te behouden;
• b. indien de beroepsuitoefening of de beoefening van een kunstzinnige/culturele activiteit plaatsvindt in de stenen schuur of in de houten schuur genoemd in lid 22.1.1. onder a., dit medegebruik geen groter bruto-vloeroppervlak mag beslaan dan 150 m²;
• c. de beroepsuitoefening of de beoefening van de kunstzinnige/culturele activiteit een uitstraling dient te hebben die in overeenstemming is met de woonfunctie;
• d. bij de beroepsuitoefening of de beoefening van de kunstzinnige/culturele activiteit geen sprake mag zijn van een onevenredig verkeersaantrekkende werking;
• e. bij enige verkeerstoename als gevolg van het onderhavige medegebruik, de wegenstructuur ter plaatse dan wel in de nabijheid van het perceel waar het medegebruik gewenst is, enige verkeerstoename als gevolg van dat medegebruik dient te kunnen verdragen, mede gelet op de ligging, het karakter van die weg(en) en de gebiedswaarden;
• f. het parkeren ten behoeve van de beroepsuitoefening of de beoefening van de kunstzinnige/culturele activiteit op eigen erf dient plaats te vinden;
• g. de beroepsuitoefening of de beoefening van de kunstzinnige/culturele activiteit niet gepaard mag gaan met horeca respectievelijk detailhandel, uitgezonderd detailhandel in beperkte omvang die ondergeschikt is aan het onderhavige medegebruik.