achter Noordweg 27 Oostvoorne

7.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het kader van de inspraakprocedure op basis van de gemeentelijke inspraakverordening heeft het voorontwerpbestemmingsplan met ingang van 3 november 2011 gedurende zes weken op het gemeentehuis ter inzage gelegen. Het voorontwerpbestemmingsplan was digitaal te raadplegen via www.ruimtelijkeplannen.nl en de gemeentelijke website.

Deltalinqs

Reactie

• a. Deltalinqs heeft, ondanks de ligging van het plangebied binnen de bebouwingscontour van de provincie, haar bedenkingen bij het planvoornemen. De ontwikkeling wordt gezien als oprukkende bebouwing in de richting van het Haven en Industrieel Complex.
• b. In de regels is voorgeschreven dat maatregelen dienen te worden getroffen zoals een dove gevel. Hierdoor hoeft geen gebruikgemaakt te worden van de zeehavenontheffing uit de Wet geluidhinder. Echter wordt voorbijgegaan aan de afspraken (met name afspraak 20) die zijn vastgelegd in de Bestuursovereenkomst Rijnmond-West van 9 april 1992.
  Hierbij bevreemdt het inspreker dat de gemeente Westvoorne andere uitbreidingsplannen, zoals bij Rockanje, aanhoudt wegens een teruglopende vraag, maar de locatie aan de Noordweg, die milieuhygiënisch minder geschikt is, wel doorzet. Inspreker heeft onlangs vernomen dat aan de Hoofdweg 58 woningen worden gerealiseerd. De plannen aan de Noordweg en Hoofdweg zijn de meest noordelijk gelegen ontwikkelingen. Waarschijnlijk komt er nog één bouwplan binnen de geluidszone van de industrie. In verband met de belangen van het Haven Industriële Complex gaat inspreker ervan uit dat de gemeente met Deltalinqs in gesprek wil komen over deze ontwikkelingen.
• c. Inspreker wil dat toekomstige bewoners erop wordt gewezen dat hun perceel in een milieuaandachtszone ligt.

Beoordeling

• a. De woningen worden gebouwd ter plaatse van een vroegere kampeerboerderij met een bijbehorend kleinschalig kampeerterrein. Het terrein werd niet of nauwelijks meer gebruikt, zeker niet voor verblijfsrecreatie. Zoals inspreker aangeeft, ligt de locatie binnen de door de provincie aangegeven bebouwingscontour. Ook was de locatie opgenomen in het daarvoor geldende streekplan RR2020 als 'stads en dorpsgebied, te ontwikkelen'. In het vigerende bestemmingsplan is de intentie van woningbouw op de locatie al aangegeven. De ligging binnen de door de provincie gehanteerde bebouwingscontour neemt niet weg dat de gemeente haar verantwoordelijkheid heeft om een eigen afweging te maken omtrent ruimtelijke ontwikkelingen binnen deze contour. Het terrein tot in lengte van jaren braak laten liggen is geen oplossing. Zonder duidelijke functie is er een groot risico op verpaupering en ongewenst gebruik. De gemeente heeft het ontbreken van een functie voor het terrein en het risico van verpaupering afgewogen tegen de ligging van de woningen aan de noordzijde van Oostvoorne, op betrekkelijk korte afstand van het haven- en industriegebied. Daarbij is een groot gewicht toegekend aan het tegengaan van verpaupering en het voorkomen van ongewenst gebruik. Door woningbouw zoveel mogelijk plaats te laten vinden binnen bestaand bebouwd gebied, worden bovendien ontwikkelingen in het buitengebied voorkomen en vindt daar geen ongewenste verstedelijking plaats. Ruimtelijk gezien is de locatie aantrekkelijk: binnen de bebouwde kom, voorzieningen op niet al te grote afstand, het duingebied nagenoeg in de achtertuin en een relatief gunstige verbinding met het regionale hoofdwegennet. Op grond van deze overwegingen is het gemeentebestuur dan ook bereid om medewerking te verlenen aan de beoogde ontwikkeling.
• b. Een minpunt van de locatie is inderdaad de geluidsbelasting ter plaatse. Hiervoor wordt verwezen naar het advies van DCMR, dat als Bijlage 10 bij deze toelichting is gevoegd. Voor zover sprake is van een geluidsbelasting van meer dan 55 dB(A) als gevolg van het lawaai van de industrie, is in de regels van het bestemmingsplan de verplichting opgenomen om een dove gevel te realiseren. Hierdoor is gewaarborgd dat er geen gevels zijn in de zin van de Wet geluidhinder (Wgh) waar de uiterste grenswaarden worden overschreden. Deze regeling voorkomt dat de woningbouw negatieve gevolgen met zich meebrengt voor het industriegebied. In de woning zal altijd moeten worden voldaan aan de normen van het Bouwbesluit voor het geluid. Dit zal extra voorzieningen vragen, maar er kan hierdoor in de woning wel een goed woonmilieu worden gegarandeerd. Bovendien zal er altijd één geluidsluwe zijde dienen te zijn. Dit alles afwegende, acht het gemeentebestuur het aanvaardbaar om medewerking te verlenen aan het ontwikkelen van de locatie voor woningbouw. Uit de uitgevoerde onderzoeken blijkt dat de ontwikkeling milieuhygiënisch aanvaardbaar is. Ook is de wenselijkheid vanuit ruimtelijk oogpunt aangegeven. Indien er in de toekomst aanleiding is om in het kader van de Bestuursovereenkomst Rijnmond-West of om andere redenen te overleggen met Deltalinqs, dan is het gemeentebestuur daartoe altijd bereid.
• c. De ontwikkelaar heeft zich hiervoor contractueel verplicht (exploitatieovereenkomst).

Conclusie

De reactie leidt niet tot wijzigingen in het bestemmingsplan.

Inspreker 1

Reactie

• a. In Oostvoorne staan momenteel veel huizen te koop, met name in het hogere prijssegment. De bouw van nieuwe villa's lijkt hiermee in strijd. Waarom wordt er geen hotel gebouwd om gastarbeiders op te vangen. Leegstaande woningen worden verhuurd aan groepen arbeiders, wat leidt tot ernstige waardevermindering. Er zijn nog voldoende bouwkavels die nog verkocht moeten worden. Alle borden 'Te Koop' geven een weinig positief beeld.
• b. Het verkeer wordt nog drukker op de Noordweg, die is gecategoriseerd als 30 km/h-weg. Dit houdt in dat kinderen veilig op straat zouden moeten kunnen spelen. Door de nieuwbouw wordt het verkeer alsmaar drukker en onveiliger.
• c. Het kan wel 15 jaar duren voordat alle kavels zijn verkocht. Dit levert voor lange tijd overlast op en doet het exclusieve karakter van Oostvoorne geen goed.
• d. De voorgestelde bouwhoogte van 10 m is 3 tot 4 m hoger dan de bestaande bebouwing in de omgeving en zal dus overal boven uitsteken. Dit is geen gezicht. Daarbij was twee jaar geleden het plaatsen van een schuin lopende dakkapel nog een probleem, maar is 10 m wel mogelijk.

Beoordeling

• a. De Toekomstvisie 2020 (2010/2011) geeft aan dat het woningbouwbeleid van Westvoorne zich niet alleen richt op het voorzien in de woningbehoefte van de eigen bevolking. Ook het voorzien in de extra behoefte als gevolg van de realisering van de 2e Maasvlakte vormt een belangrijk beleidsuitgangspunt. Voor de bovenlokale woningbouwopgave vormen de midden- en hogere inkomensgroepen belangrijke doelgroepen. Het voorliggende plan is hiermee in overeenstemming.
• b. Op de Noordweg zijn in 2011 tellingen uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de verkeersintensiteit op de Noordweg circa 1.965 mvt/werkdagetmaal bedraagt. Dit komt overeen met circa 1.800 mvt/weekdag. De nieuwe woningen dragen niet substantieel bij aan de verkeersintensiteit op de Noordweg. Bij een verkeersgeneratie van 6 motorvoertuigen per woning zijn dit 60 mvt/etmaal. De verwachte toename van het verkeer hangt vooral samen met de autonome groei hiervan. Daarbij is een 30 km/h-weg een erftoegangsweg en geen woonerf, waar de snelheid nog lager is en waar kinderen wel vrij kunnen spelen.
• c. Gelet op het geringe aantal van 10 woningen, gaat het gemeentebestuur ervan uit dat de woningen binnen de planperiode van 10 jaar kunnen worden gerealiseerd.
• d. Het vigerende bestemmingsplan voor het dorpsgebied van Oostvoorne schrijft alleen een maximale goothoogte voor en kent geen maximale bouwhoogte. In de huidige situatie is het zonder meer mogelijk om in de omgeving van het plangebied hogere woningen te realiseren dan nu aanwezig zijn en dan met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Om een al te hoge bebouwing te voorkomen, vindt het gemeentebestuur het sinds enkele jaren wenselijk om in bestemmingsplannen wel een maximale bouwhoogte op te nemen. Een zo uniform mogelijke regeling voor de hele gemeente is daarbij uitgangspunt. Voor woningen met een maximale goothoogte van 4 m wordt als regel een maximale bouwhoogte van 10 m gehanteerd, zie bijvoorbeeld het bestemmingsplan voor het dorpsgebied van Rockanje. Deze regeling is ook toegepast in het voorliggende bestemmingsplan.

Conclusie

De reactie leidt niet tot wijzigingen in het bestemmingsplan.

Inspreker 2

Reactie

• a. Westvoorne heeft te maken met bevolkingskrimp, nieuwe bouwkavels zijn dan ook overbodig. Het afblazen van de tweede fase van de bouw aan de De Ruy onderstreept dit. De invulling van de locatie van de gemeentewerf en de brandweerkazerne, die in het kader van de De Ruy zijn verplaatst, hebben meer prioriteit omdat het dorpsgezicht er hier niet op vooruit is gegaan. De locatie geeft nu direct zicht op de rommelige achterzijde van de percelen aan de Burgemeester Letteweg. Het aanbod van bouwkavels is ruim voldoende en kopers staan er niet voor in de rij. Er is ook een ruim aanbod van te koop staande woningen.
• b. In heel Oostvoorne is sprake van onbebouwde percelen tussen woningen. Dit is onderdeel van de charme van Oostvoorne en moet behouden blijven.
• c. Het plan kent geen einddatum. Het kan dan ook 15 jaar duren voordat alle kavels zijn verkocht/bebouwd. Dit brengt langdurige overlast voor omwonende met zich mee.
• d. De voetbalvereniging wordt beperkingen opgelegd om geluidsoverlast te beperken. De voetbalvereniging is hier al sinds lange tijd gevestigd en het is onacceptabel om hen hiervoor beperkingen op te leggen.
• e. De voorgestelde bouwhoogte van 10 m is 3 tot 4 m hoger dan de bestaande bebouwing en steekt overal boven uit.
• f. Met de aanleg van een waterpartij wordt gevreesd voor overlast door muggen in de zomer.
• g. Het laten vervallen van toetsing door de Welstandscommissie zal resulteren in voornamelijk blokkendozen met een groot binnenvolume.
• h. Een gedeelte van de woningen is zichtbaar vanuit de tuin van inspreker. Hierdoor wordt het uitzicht geschaad en vermindert de privacy.
• i. De kavels zijn erg klein. Gevreesd wordt voor een Bonsehoek zoals in Hellevoetsluis aanwezig is en waar de vrijstaande huizen te dicht op elkaar staan. De afstand tussen de huizen op de Noordweg moet de maatstaf zijn om tot een evenwichtig geheel te komen.

Beoordeling

• a. De Toekomstvisie 2020 (2010/2011) geeft aan dat het woningbouwbeleid van Westvoorne zich niet alleen richt op het voorzien in de woningbehoefte van de eigen bevolking. Ook het voorzien in de extra behoefte als gevolg van de realisering van de 2e Maasvlakte vormt een belangrijk beleidsuitgangspunt. Dit laatste uitgangspunt bewerkstelligt ook dat een afname van de bevolking wordt tegengegaan. Voor de bovenlokale woningbouwopgave vormen de midden- en hogere inkomensgroepen belangrijke doelgroepen. De woningbouw in het voorliggende plan voorziet hierin. De locatie aan de De Ruy vraagt om een andere invulling dan het voorliggende plangebied. De locaties zijn dan ook niet uitwisselbaar.
• b. In Oostvoorne is inderdaad sprake van onbebouwde percelen tussen woningen. In het kader van de voorbereiding van het nu nog vigerende bestemmingsplan Oostvoorne dorp zijn deze percelen geïnventariseerd. Daarbij is aangegeven welke percelen wel en welke percelen niet voor invulling met woningbouw in aanmerking komen. Het voorliggende plangebied is in bestemmingsplan Oostvoorne dorp aangemerkt als potentiële woningbouwlocatie. Dit plangebied ligt bovendien aan de achterzijde van de bebouwing langs de Noordweg. Vanaf deze weg is het perceel nauwelijks zichtbaar en de locatie wordt vanaf de weg niet ervaren als een onbebouwd perceel tussen de woningen. Economische omstandigheden bieden geen zekerheid over realisatie binnen een bepaalde termijn.
• c. Gelet op het geringe aantal woningen, gaat het gemeentebestuur ervan uit dat de woningen binnen de planperiode van 10 jaar kunnen worden gerealiseerd.
• d. Met het vaststellen van zogenaamde maatwerkvoorschriften op grond van het Activiteitenbesluit met betrekking tot de geluidsnormering, worden beperkingen voor de voetbalvereniging deels voorkomen. Daar waar de veldverlichting moet worden aangepast, is met de ontwikkelaar overeengekomen dat deze de kosten vergoedt.
• e. Het vigerende bestemmingsplan voor het dorpsgebied van Oostvoorne schrijft alleen een maximale goothoogte voor en kent geen maximale bouwhoogte. In de huidige situatie is het zonder meer mogelijk om in het dorpsgebied hogere woningen te realiseren dan nu aanwezig zijn. Om een al te hoge bebouwing te voorkomen, vindt het gemeentebestuur het sinds enkele jaren wenselijk om in bestemmingsplannen wel een maximale bouwhoogte op te nemen. Een zo uniform mogelijke regeling voor de hele gemeente is daarbij uitgangspunt. Voor woningen van één bouwlaag met kap worden als regel een maximale goothoogte van 4 m en een maximale bouwhoogte van 10 m gehanteerd, zie bijvoorbeeld het bestemmingsplan voor het dorpsgebied van Rockanje. Deze regeling is ook toegepast in het voorliggende bestemmingsplan en zal bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor het dorpsgebied van Oostvoorne naar verwachting ook gaan gelden voor woonbebouwing zoals deze langs de Noordweg aanwezig is.
• f. Muggenoverlast treedt vooral op bij stilstaand water. De waterpartij zal aansluiten op de bestaande waterloop rondom het gebied. Een waterpartij in een woongebied is een gebruikelijke voorziening. Voor zover overlast van muggen zal ontstaan, zal dit incidenteel zijn en weegt dit niet op tegen het belang van voldoende oppervlaktewater.
• g. Het welstandsbeleid is een afzonderlijk beleidsterrein en vormt geen onderdeel van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan stelt naar mening van de gemeente voldoende regels om ongewenste vormen van bebouwing te voorkomen.
• h. Een verlies van uitzicht is niet te voorkomen. Er is echter geen wettelijk recht op uitzicht. In het vigerende bestemmingsplan Oostvoorne dorp (januari 2002) is het plangebied al aangegeven als potentiële woningbouwlocatie.
• i. Binnen het bestemmingsplan is opgenomen dat hoofdgebouwen ten minste 3 m van de zijdelingse perceelsgrens dienen te worden gebouwd. Dit is de gebruikelijke maat, die ook elders in de gemeente wordt gehanteerd.

Conclusie

De reactie leidt niet tot wijziging van het bestemmingsplan.

Inspreker 3

Reactie

• a. Door de DCMR is aangetoond met metingen dat het perceel ligt in een gebied met een te hoge geluidsbelasting door industrie en het wegverkeer van de 1e Maasvlakte. In het verleden is een toezegging gedaan dat hier gebouwd kon worden. Door middel van bouwkundige voorwaarden en het oprekken van de grensnorm wordt woningbouw toegestaan. In de berekeningen is de ontwikkeling van de 2e Maasvlakte niet meegenomen.
• b. De bouw gaat ten koste van de huidige bewoners, zowel qua woongenot als financieel, die niet worden gecompenseerd. De ontwikkelaar kan een stuk weidegrond als bouwgrond verkopen en gaat er financieel op vooruit.
• c. Het gevoel bestaat dat de gemeente er een enorm belang bij heeft om dit plan te laten doorgaan. Wat is er overeengekomen tussen de gemeente en de ontwikkelaar? Wat wordt bedoeld met de voorgeschiedenis van het plan? Wanneer is er vergunning afgegeven voor de bouw van vakantiewoningen. De toenmalige wethouder zou een mondelinge toezegging hebben gedaan voor de bouw van 7 villa's. Dit wordt door de ontwikkelaar als argument aangevoerd. Hoe kan het dat in 1997 een toezegging is gedaan, terwijl in het bestemmingsplan daar nooit in is voorzien.
• d. Wanneer, hoe en door wie is er toestemming gegeven voor de bouw van 7 vrijstaande woningen? Wanneer is het aantal woningen verhoogd van 7 naar 10 woningen?
• e. Waarom heeft dit proces 14 jaar geduurd. Had de ontwikkelaar hier belang bij? Of was het anders in 1997 niet doorgegaan. Het is de omgekeerde wereld dat, nu het zolang heeft geduurd, de gemeente zich verplicht voelt mee te werken aan het plan. Het duurde namelijk zo lang omdat vanwege geluidsoverlast geen woningbouw is toegestaan op deze locatie.
• f. Waarom is nummer 25 opgenomen in het bestemmingsplan. Dit is een bestaand pand, dat, net als alle andere panden aan de Noordweg, moet voldoen aan het welstandplus niveau. Door de nieuwbouw van de woning op het perceel Noordweg 25 komt ook de woning op dit perceel dichter op de woning van inspreker te staan, vanwege de toegangsweg die gerealiseerd moet worden om de woningen te ontsluiten.
• g. De ontwikkelaar heeft in het verleden vreemde acties ondernomen, waaronder de aankoop van Noordweg 25, terwijl zij de mogelijkheid hadden het perceel van inspreker te kopen, nadat hier de woning was afgebrand.
• h. Wanneer en op welke manier zijn de bewoners in de omgeving tussen 1997 en 2012 op de hoogte gesteld door de gemeente. Klopt het dat de bewoners al 14 jaar niet geïnformeerd zijn over de plannen van de ontwikkelaar. Ook de koper van Noordweg 25 is noch door de verkoper, de makelaar of de gemeente op de hoogte gesteld van de voorgenomen plannen. De stichting 'Vrienden van de Noordweg' heeft dit wel aan de makelaar verzocht, maar dit is blijkbaar niet gedaan.
• i. Metingen van DCMR hebben aangetoond dat dit gebied, zonder de 2e Maasvlakte, een geluidsniveau heeft van > 55dB(A). Wettelijk is het niet toegestaan op deze locatie te bouwen. Is de gemeente van mening dat de ontwikkeling van de 2e Maasvlakte nog meer verkeers- en industrielawaai zal opleveren. Er is een gigantische kolencentrale in aanbouw op minder dan 2 km afstand. Is hier in de berekening rekening mee gehouden.
• j. Het verkeer op de Noordweg en de N218 zal door de realisatie toenemen. Het verkeer levert nu al problemen op.
• k. Ondanks de bouwkundige voorwaarden blijft er stemgeluidsoverlast van de voetbalvereniging en Gelinckschool/stichting Horizon.
• l. Is de gemeente aansprakelijk te stellen voor geleden schade of te maken kosten voor aanpassingen aan de nieuw te bouwen huizen als blijkt dat de geluidsnorm toch wordt overschreden.
• m. Waarom wil de gemeente op deze locatie welstandsvrij gaan bouwen? Met een bouwhoogte van 10 m is de bebouwing goed te zien vanaf de Noordweg, Sportlaan, Zwartelaan en de Boulevard, waardoor het argument dat het niet zichtbaar is niet opgaat. In 2004 heeft de gemeente een welstandsnota opgesteld, die nu niet meer van toepassing is voor bouwplannen in dit gebied. In de welstandsnota is het gebied rond de Noordweg aangemerkt als een beschermd gebied en heeft een aparte status.
• n. Is het mogelijk binnen de regels van het bestemmingsplan om een huis te bouwen met een minaret van 10 m en hier een shoarmabezorgbedrijf te starten, en zo ja, overziet u dan de overlast die deze met zich meebrengt.
• o. Hoe lang kunnen de bouwactiviteiten maximaal duren? Omwonenden kunnen jaren last krijgen van de bouwactiviteiten, omdat het plan is om de kavels per perceel uit te geven.
• p. De ontwikkeling zal planschade opleveren aan Noordweg 23, door het opschuiven van de woning aan Noordweg 25, het uitzicht op huizen in plaats van grasland en het lopen van mensen in plaats van reeën.
• q. Is het toegestaan om wettelijke aansprakelijkheid over te hevelen naar de ontwikkelaar, zoals gedaan wordt met het opstellen van een planschadeovereenkomst. Wat voor gevolgen heeft dat als Proboca de percelen los verkoopt, moeten de omwonenden de claim dan indienen bij elke individuele koper?
• r. Hoeveel geld is gereserveerd voor eventuele planschadeclaims en hoe is de reservering berekend?
• s. Is Proboca een gezonde stichting en is dit te verifiëren? Is door Proboca een bankgarantie afgegeven voor de eventuele planschade? Is Proboca bereid vooraf met omwonende te onderhandelen om schade te compenseren?
• t. Wat gaat er met de loodvervuiling gebeuren?
• u. Ligt de N218 te dicht bij het perceel in verband met de externe veiligheid.
• v. De luchtkwaliteit is niet gemeten, is deze dan ook geen probleem?
• w. Wat is een bureauonderzoek, wanneer is dit verricht en door wie. Wie oordeelt over planten en dieren en hun leefgebied achter een bureau en bestempelt dit als waarheid? Hoe kan het dat in het ecologisch onderzoek geen melding wordt gemaakt van verschillende dieren, die wel door de bewoners worden waargenomen?

Beoordeling

• a. Uit het onderzoek van de DCMR blijkt dat zonder maatregelen woningbouw niet mogelijk is op deze locatie. De DCMR heeft ook aangetoond dat door het nemen van maatregelen er wel woningen kunnen worden gebouwd. De Wet geluidhinder biedt de mogelijkheid om op locaties waar sprake is van een hoge geluidsbelasting door middel van het realiseren van een zogenaamde 'dove gevel' binnenshuis een goed woon- en verblijfsklimaat te realiseren. Deze bouwtechnische maatregelen zijn vastgelegd in het bestemmingsplan. Deze handelswijze is in overeenstemming met de Wet geluidhinder. Het plangebied ligt buiten de zonegrens industrielawaai van de 2e Maasvlakte. Alleen voor locaties die binnen de zone van een gezoneerd industrieterrein liggen is akoestisch onderzoek nodig. Verwezen wordt verder naar Bijlage 10.
• b. Woongenot in de vorm van blijvend vrij uitzicht kan nooit worden gegarandeerd. Indien inspreker meent dat hij schade lijdt als gevolg van dit bestemmingsplan, dan kan hij de gemeente om een tegemoetkoming in deze schade verzoeken. Deze regeling is opgenomen in artikel 6.1 van de Wro.
• c. De gemeente heeft geen enkel ander belang bij de realisering van dit plan dan het waarborgen van de ruimtelijke kwaliteit en het voorzien in de woningbehoefte. Een klein woonbuurtje met vrijstaande woningen biedt hiervoor meer garanties dan een terrein zonder duidelijke toekomstbestendige functie. Een andere functie voor de locatie was al jaren geleden nodig omdat de kampeerboerderij geen toekomstperspectief bood. Een woonfunctie was echter in het verleden niet direct aan de orde. De woningbouwmogelijkheden van gemeenten als Westvoorne werden in belangrijke mate bepaald door de contingentering van de woningbouw. Iedere gemeente had een duidelijke taakstelling wat het aantal te bouwen woningen betreft, de woningbouwprogrammering werd afgestemd op de contingentering. In verband daarmee zijn in eerste instantie de mogelijkheden onderzocht om op het perceel recreatiewoningen te realiseren. Bij nadere overweging vreesde de gemeente echter dat bij de bouw van recreatiewoningen een grote handhavingsinspanning zou vergen. Gelet op de ligging van de locatie is deze namelijk aantrekkelijk voor permanente bewoning. In verband hiermee werd alsnog het standpunt ingenomen om op termijn de bouw van een beperkt aantal vrijstaande woningen mogelijk te maken. Voor de bouw van de recreatiewoningen is nooit vergunning afgegeven, wel zijn inrichtingstekeningen gemaakt. Een van de voorwaarden voor het gemeentebestuur was een voldoende ontsluiting van de locatie door verbetering van de toegang naar het achterterrein. De aanwijzing als potentiële woningbouwlocatie is opgenomen in de toelichting bij het bestemmingsplan Oostvoorne dorp (2002).
• d. Zoals onder c is aangegeven is de aanwijzing als potentiële woningbouwlocatie aangegeven in de toelichting van het in 2002 vastgestelde bestemmingsplan voor het dorpsgebied (bestemmingsplan Oostvoorne dorp). Het was destijds een vaste gedragslijn om de potentiële woningbouwlocaties in de toelichting aan te geven en pas in een juridisch-planologische basis te voorzien op het moment dat realisering in het verschiet komt te liggen. De raad van Westvoorne heeft het bestemmingsplan vastgesteld. Het plan vormt het beleidskader voor de toetsing of locaties voor woningbouw in aanmerking komen. De ruimtelijke opzet is echter niet juridisch vastgelegd. De feitelijke invulling kan in de loop van de tijd enigszins wijzigen, zeker als het gaat om een tijdsbestek van meer dan 10 jaar.
• e. De duur van het voorbereidingsproces is voor het bestemmingsplan niet van belang. Overigens is het door inspreker aangevoerde argument daarop niet in hoofdzaak van invloed geweest.
• f. Om een betere ontsluiting te realiseren is het nodig om een strookje van het oorspronkelijke perceel Noordweg 25 bij het plan te betrekken. Bij nadere overweging is het niet nodig het gehele oorspronkelijke perceel Noordweg 25 in dit bestemmingsplan op te nemen. Van dit perceel zijn inmiddels de nieuwe kadastrale grenzen vastgesteld. De verbeelding wordt aangepast aan deze grenzen. Noordweg 25 maakt niet langer deel uit van het plan.
• g. Het is het gemeentebestuur niet bekend wat de overwegingen zijn geweest van de ontwikkelaar om niet over te gaan tot aankoop van de woning van inspreker.
• h. De bewoners aan de Noordweg zijn op dezelfde wijze als de andere inwoners van Westvoorne in 2001 en 2002 op de hoogte gesteld van de procedures voor het bestemmingsplan Oostvoorne dorp. Aangezien er verder geen ontwikkelingen waren, was er niets te melden. Pas nadat er contractueel afspraken zijn gemaakt is er opnieuw aanleiding ontstaan de omwonenden te informeren. Dit is ook gebeurd. Overigens is de locatie ook genoemd in het streekplan RR2020. De koper van Noordweg 25 had zich door raadpleging van het bestemmingsplan Oostvoorne dorp (onder andere via de gemeentelijke website) op de hoogte kunnen stellen van het feit dat het plangebied al in 2002 is aangeduid als potentiële woningbouwlocatie. Ook is deze ontwikkeling hem gemeld door de ontwikkelaar bij de aankoop van de woning.
• i. Woningbouw op deze locatie was al lange tijd een gewenste invulling van deze locatie. Het verplicht voorschrijven van een dove gevel is in overeenstemming met de Wet geluidhinder. Het plangebied ligt buiten de zonegrens voor industrielawaai van de 2e Maasvlakte. De nieuwe woningen liggen eveneens buiten de geluidszone van de provinciale weg. Verwezen wordt naar het advies van de DCMR, dat als Bijlage 10 bij de toelichting is gevoegd.

Op de Noordweg zijn in 2011 tellingen uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de verkeersintensiteit op de Noordweg circa 1.965 mvt/werkdagetmaal bedraagt. Dit komt overeen met circa 1.800 mvt/weekdag. De nieuwe woningen dragen niet substantieel bij aan de verkeersintensiteit op de Noordweg. Bij een verkeersgeneratie van 6 motorvoertuigen per woning zijn dit 60 mvt/etmaal.

• j. De verwachte toename van het verkeer hangt vooral samen met de autonome groei hiervan.
• k. Het stemgeluid van schoolkinderen is geluid dat verenigbaar is met een woonbuurt (Bijlage 9). Voor het sportcomplex zal met maatwerk worden bewerkstelligd dat de woningen naast de sportvelden mogelijk zijn.
• l. De gemeente is hiervoor niet aansprakelijk te stellen. Het plan voldoet aan de huidige wettelijke bepalingen.
• m. De gemeente streeft naar minder regels voor de burgers. Deze locatie is vanwege de kleinschaligheid en de ligging aan een kleine insteekweg geschikt als pilot voor welstandsvrij bouwen. Het vigerende bestemmingsplan voor het dorpsgebied van Oostvoorne schrijft alleen een maximale goothoogte voor en kent geen maximale bouwhoogte. In de huidige situatie is het zonder meer mogelijk om in de omgeving van het plangebied hogere woningen te realiseren dan nu aanwezig zijn. Om een al te hoge bebouwing te voorkomen, vindt het gemeentebestuur het sinds enkele jaren wenselijk om in bestemmingsplannen wel een maximale bouwhoogte op te nemen. Een zo uniform mogelijke regeling voor de hele gemeente is daarbij uitgangspunt. Voor woningen met een maximale goothoogte van 4 m wordt als regel een maximale bouwhoogte van 10 m gehanteerd, zie bijvoorbeeld het bestemmingsplan voor het dorpsgebied van Rockanje. Deze regeling is ook toegepast in het voorliggende bestemmingsplan.
• n. Een minaret is een toren van een moskee. Een moskee is geen woning en is dus niet toegestaan. Horeca is evenmin toegestaan.
• o. Gelet op het geringe aantal woningen gaat het gemeentebestuur ervan uit dat de woningen binnen de planperiode van 10 jaar kunnen worden gerealiseerd.
• p. Indien inspreker van mening is dat hij door het bestemmingsplan schade lijdt die redelijkerwijs niet voor zijn rekening dient te komen, dan kan hij bij de gemeente om een tegemoetkoming in de schade verzoeken. Deze regeling is opgenomen in artikel 6.1 van de Wro.
• q. De wettelijke aansprakelijkheid kan niet worden overgeheveld. Wel kan de gemeente met de ontwikkelaar overeenkomen dat uit de aansprakelijkheid voortvloeiende kosten door de ontwikkelaar aan de gemeente worden vergoed. Verzoeken om tegemoetkoming van planschade moeten altijd bij de gemeente worden ingediend.
• r. Door een gespecialiseerd bureau is een planschaderisicoanalyse gemaakt. Op basis hiervan is een bedrag gereserveerd voor een mogelijke tegemoetkoming in de schade.
• s. De gemeente heeft voldoende garanties dat de economische uitvoerbaarheid niet in gevaar komt. Het is de eigen vrijheid en verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar om met omwonenden een gesprek aan te gaan over mogelijke schade en de compensatie daarvan.
• t. Er wordt nog onderzocht hoe de loodvervuiling kan worden gesaneerd. Voordat met de woningbouw wordt begonnen zal de bodem aan de geldende kwaliteitseisen moeten voldoen. Dit is voorwaarde voor het afgeven van de omgevingsvergunning.
• u. Uit onderzoek blijkt dat de N218 geen belemmering oplevert voor de realisatie van 10 woningen.
• v. Er zijn wettelijke voorschriften voor het bepalen van de luchtkwaliteit in het kader van de ruimtelijke ordening. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). In het Besluit niet in betekenende mate (nibm) en de bijbehorende regeling is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de beperkte gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Dit valt op grond van het Besluit niet in betekenende mate in een categorie die is vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden uit de Wm. Formele toetsing aan deze grenswaarden kan daarom achterwege blijven. In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt wel inzicht gegeven in de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied. Dit wordt gedaan aan de hand van de monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de N218 (een maatgevende weg die in de omgeving van het plangebied ligt) ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wm liggen. Omdat concentraties luchtverontreinigende stoffen afnemen naarmate een locatie verder van de weg af ligt, zal ook ter plaatse van het plangebied aan de grenswaarden worden voldaan. Ter plaatse van het plangebied is dan ook sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Er hoeft niet te worden gemeten.
• w. Een bureauonderzoek is een onderzoek op basis van bestaande onderzoeksgegevens en andere bronnen. Ieder onderzoek begint met een bureauonderzoek. Op basis van het bureauonderzoek kan worden beoordeeld of nader onderzoek nodig is. Van de aanwezigheid van wettelijk niet beschermde soorten wordt veelal geen melding gemaakt, omdat deze soorten de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg staan. Het bureauonderzoek is uitgevoerd door RBOI Rotterdam.

Conclusie

De reactie geeft een aanleiding tot aanpassing van de plangrens ter plaatse van Noordweg 25. Voor het overige geeft het plan geen aanleiding tot wijziging.

Inspreker 4

De bezwaren, die zijn uitgewerkt in ruim 200 punten, zijn door inspreker zelf als volgt samengevat:

• Het rapport van RBOI en de daarbij behorende bijlagen zijn niet volledig en op een aantal punten onwaar, onduidelijk of achterhaald.
• De financiële paragraaf dient te worden geëvalueerd.
• De financiële situatie van de initiatiefnemer moet worden onderzocht, volgens de inspreker is deze namelijk failliet.
• Het plan heeft geen toegevoegde waarde voor Westvoorne en haar bewoners.
• Het college probeert zoveel mogelijk om Proboca winst toe te schuiven ten koste van het woongenot van de omwonenden.
• Er zijn geen beperkende voorwaarden gesteld voor de verkaveling en de bouw, zoals bij andere projecten wel is gedaan.
• De omwonenden worden als derderangs burgers behandeld en de initiatiefnemers als vorsten.
• Er is nog geen enkel plan geweest, waarin deze locatie is aangemerkt als woningbouwlocatie.

Uitwerking:

• a. Insprekers hebben al sinds 20 jaar vrij uitzicht op de omgeving met voldoende privacy. Door de ontwikkeling van woningen wordt de privacy ernstig aangetast.
• b. Er kan niet duidelijk gemaakt worden waarom deze ontwikkeling een meerwaarde is voor Oostvoorne.
• c. Door het welstandsvrij bouwen kunnen gebouwen ontstaan die qua vormgeving, kleurstelling en materiaalgebruik niet passen aan de Noordweg, dat als Welstandplus-niveau is aangeduid in de welstandsnota. De overstap van welstandsplus naar welstandsvrij in een omgeving met cultuurhistorische waarden en beschermde dorpsgezichten is een ongewenste stap. Niet duidelijk is waarom juist hier wordt gekozen voor een pilotproject. Door de initiatiefnemer is hierom niet gevraagd.
• d. Over de verkoopbaarheid van kavels in de gemeente is een rapport opgesteld, dat was verstopt tussen de rapporten over de glastuinbouw. In dit rapport is opgenomen dat in Westvoorne momenteel 48 kavels te koop zijn en dat er volgens informatie van een makelaar circa 5 kavels per jaar worden verkocht. Met de realisatie van het bestemmingsplan komen er nog meer kavels bij, wat leidt tot een ongewenste voorraad voor de komende 11 jaar.
• e. De ontwikkelaar is als bouwonderneming ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, maar niet als ontwikkelaar van bouwprojecten.
• f. In de stukken die de gemeente laat zien, lijkt het alsof Proboca woningen gaat bouwen, terwijl de bedoeling is dat er kavels worden uitgegeven.
• g. De liquiditeit en solvabiliteit van Proboca is zeer slecht, de bezitting bestaat uit een stuk grasland en er is veel achterstallig onderhoud. De camping is al jaren verliesgevend. Het is hoog tijd dat de gemeente een financieel onderzoek naar de gang van zaken bij de ontwikkelaar doet. De garanties van de ontwikkelaar lijken niet meer dan gebakken lucht te zijn.
• h. Proboca zal de kopers van de bouwkavels schriftelijk wijzen op mogelijk hinder en zou de omwonenden voor het in procedure brengen van het bestemmingsplan informeren over het plan en de te verrichten werkzaamheden. Uiteindelijk is er één bijeenkomst geweest, waarbij bewoners op een onbeholpen wijze werden geïnformeerd. Het verslag van deze bijeenkomst is uiteindelijk pas drie maanden later toegezonden.
• i. De voetbalvereniging laat weinig van zich horen, ondanks het feit dat de gemeente van plan is de vereniging in haar vrijheid te beperken met maatregelen op het gebied van vermeende geluidshinder en lichtoverlast. Misschien heeft dit te maken met de sponsor van de club?
• j. De schatting van het planschaderisico is aan de lage kant. Dit is gunstig voor de ontwikkelaar, die minder hoeft te garanderen. Bij een faillissement draait de gemeente op voor de kosten. Een nieuwe risicoanalyse is op zijn plaats.
• k. Inspreker vraagt of het bedrag van € 35.000,- als bijdrage in de gemeentelijke kosten al is ontvangen van de ontwikkelaar en of een bedrag van € 35.000,- al is gestort op de derdenrekening van de notaris.
• l. Bij aankoop van de gronden had Proboca kunnen weten dat de gronden niet bestemd waren voor wonen. In RR2020 had het perceel een natuurbestemming. Proboca heeft bij de vaststelling van RR2020 verzocht om woningbouwmogelijkheden. De door Proboca ingediende zienswijze heeft niet geleid tot wijziging van RR2020. Er mag ter plaatse niet worden gebouwd, tenzij de RR2020 is ingetrokken of gewijzigd.
• m. In het bestemmingsplan is opgenomen dat de watertoets is opgenomen in Bijlage 7, deze ontbreekt echter.
• n. In de berekeningen zijn de randvoorwaarden uit de welstandsnota als uitgangspunt genomen. Nu hier welstandsvrij gebouwd mag worden, dienen deze randvoorwaarden op een andere wijze te worden opgenomen.
• o. In het akoestisch onderzoek is gerekend met het geluidsniveau van de sportaccommodatie ter plaatse van de woningbouwlocatie ten oosten van de sportvelden. Waarom zijn hier de noordelijke sportvelden niet meegenomen? Is dit omdat deze afstand te kort is en daarom het geluidsniveau te hoog?
  Het binnenniveau is in overleg met een van de bestuursleden van de sportvereniging vastgelegd op 95 dB(A), is deze deskundige op dit gebied.
  De geluidsniveaus ten gevolge van de inrichting zijn bepaald conform de Handleiding meten en rekenen industrielawaai 1999, onduidelijk is of hier de versie van 1999 of de latere herziene versie is gebruikt. Tussen de versies bestaan aanzienlijke verschillen.
  Om overschrijding van de grenswaarde te voorkomen, dienen de deuren van de kantine gesloten te blijven tijdens de aanwezigheid van de DJ en dient het binnenniveau te worden verlaagd tot maximaal 92 dB(A). Hoe wordt dit gehandhaafd?
  De overschrijding van de grenswaarde als gevolg van de geluidsemissie van de omroepinstallatie is redelijkerwijs niet te voorkomen. Hier kan de gemeente, conform 2.20 van het activiteitenbesluit, overwegen een maatwerkvoorschrift vast te stellen, waarbij bij beoordeling van de geluidsniveaus de omroepinstallatie buiten beschouwing wordt gelaten. Het geluidmeetprogramma is een opeenstapeling van onbegrijpelijke cijfers en uitkomsten. Dit onderzoek is van achter een bureau verricht, anders zou de boerenschuur niet als woning zijn aangemerkt.
  Na het nemen van maatregelen gaan de decibelwaarden omlaag. Als je de belangrijkste geluidsbron, de omroepinstallatie, buiten beschouwing laat, krijg je dit soort vreemde uitkomsten. In het kader van het rapport dient er een paragraaf te worden opgenomen, hoe de gemeente de maatregelen gaat handhaven en welke sancties er gelden bij overtreding. Daarnaast is niet duidelijk of de gemeente bevoegd is dergelijke maatregelen op te leggen. Het handhaven van de wettelijke eisen op het gebied van veiligheid en hygiëne op de voormalige camping kon de gemeente ook niet waarmaken, of deed de gemeente dit met opzet niet?
• p. Waarom moet de bouw van deze woningen mogelijk worden gemaakt? Hierop wordt door zowel de initiatiefnemer als de wethouder geen antwoord gegeven.
• q. De wethouder zegde op de inloopavond toe dat de aanwezigen een afschrift zullen ontvangen van de brief die wethouder Groenewegen aan de projectontwikkelaar heeft geschreven, deze brief is nooit ontvangen, is deze brief er wel?
• r. Omdat het perceel Noordweg 29 geen deel uitmaakt van de begrenzing van het plan is het een fictief plan.
• s. Bij het vigerende bestemmingsplan en de twee herzieningen is nooit sprake geweest van woningbouw.
• t. Hoe is de wijziging van het plan van 7 naar 10 woningen tot stand gekomen?
• u. In het plan wordt vastgelegd waar en in welke vorm gebouwd mag worden, dit wordt onderuit gehaald door welstandsvrij bouwen toe te passen.
• v. In de beleidskaders is het Ruimtelijk plan Regio Rotterdam 2020 niet opgenomen, hierin is woningbouw aan de Noordweg niet toegestaan.
• w. In de Toekomstvisie 2009 wordt gekozen voor een beheerste groei, voor wat betreft het aantal inwoners en de voorzieningen, terwijl in werkelijkheid het aantal inwoners terugloopt.
• x. In de Woonvisie is de bouw van 10 woningen aan de Noordweg niet opgenomen, hoewel er al meer dan 10 jaar geleden plannen voor zijn ontwikkeld. De plannen konden niet worden gerealiseerd vanwege het geluid van het haven- en industriegebied. De plannen van 10 jaar geleden waren andere plannen, dan de plannen zoals deze nu zijn opgenomen in het bestemmingsplan. Daarbij is het geluid van het haven- en industriegebied de afgelopen 10 jaar niet afgenomen. Met de komst van de nieuwe elektriciteitscentrale en de Tweede Maasvlakte is sprake van een meer dan verdubbeling van het geluid van vracht- en treinverkeer.
• y. Wat wordt bedoeld met de voorgeschiedenis van het plan?
• z. Er wordt geen bouwtijd genoemd, de projectontwikkelaar heeft aangegeven dat het wel 10 jaar kan duren voordat het is afgebouwd. Dit levert langdurige overlast op. In tegenstelling tot andere projecten hoeft er niet te worden gewacht tot 70% of meer van de kavelverkoop is gerealiseerd.
• aa. De informatiebijeenkomst was onduidelijk en nietszeggend, er werd slechts mondjesmaat informatie verstrekt en er was onvoldoende bekendheid met de voorgeschiedenis.
• ab. Het is vreemd dat perceel Noordweg 25 wordt opgenomen in het bestemmingsplan en de woning naar zuidelijke richting wordt verplaatst. Daarnaast is het onduidelijk waarom Noordweg 27 wordt meegenomen. In feite gaat het bestemmingsplan dan ook om 12 woningen en niet, zoals in de onderzoeken is opgenomen, 10 woningen. De rapporten moeten op dit punt dan ook worden aangepast.
• ac. De bouwhoogte van 10 m is 42% hoger dan de hoogste bestaande bebouwing ter plaatse, daarom kan niet worden gesteld dat de woningen qua bouwvolume passen in de omgeving. Hoe kan het dat wordt gesteld dat de toekomstige woningen qua uitstraling passen in de omgeving als hier welstandsvrij mag worden gebouwd.
• ad. De goothoogte van de woningen aan de zuidzijde mag niet meer bedragen dan 3 m. Deze mag worden verhoogd als er geen milieutechnische belemmeringen zijn, wie bepaalt dat?
• ae. In het bestemmingsplan wordt verwezen naar een stedenbouwkundig plan, welk stedenbouwkundig plan wordt hier bedoeld?
• af. Over de grondsanering wordt gemeld dat er nog nader onderzoek nodig is, wanneer wordt dit onderzoek uitgevoerd? Er was namelijk een schildersbedrijf gevestigd, dat zijn lege blikken in de sloot achter het toiletgebouw deponeerde.
• ag. De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het watersysteem, onduidelijk is hoe tot deze conclusie is gekomen. Nieuwe watergangen kunnen de (ondergrondse) waterloop in het omringende gebied beïnvloeden. Hier dient minimaal een nulmeting plaats te vinden, zodat op een later tijdstip eventuele schade vastgesteld kan worden.
• ah. In het verkeersonderzoek wordt gesteld dat bij een toename van minder dan 20% de toename van geluidshinder beneden de 1 dB blijft. De intensiteit zal op de Noordweg van 1.800 mvt/etmaal naar 2.025 mvt/etmaal gaan. Dit is meer dan 20%, de geluidshinder neemt met meer dan 1 dB toe. De gemeente heeft meegedeeld niet te willen meewerken aan de vermindering van de verkeersoverlast op de Noordweg, dit zou leiden tot extra drukte op de Brielseweg.
• ai. De nieuwe woningen liggen op ongeveer 250 m van de N218. Ongeveer is te weinig exact. Een aantal woningen ligt dus blijkbaar binnen het invloedsgebied van het GR. Dit is een extra obstakel bij het wijzigen van het bestemmingsplan.
• aj. De geluidscontourenkaart dateert van 5 juli 2000 en is niet meer van deze tijd. De industrie van de Maasvlakte is de afgelopen jaren steeds dichterbij gekomen. Het treinverkeer is daarbij ook toegenomen. Het werken met een contourenkaart van 11 jaar oud in een gebied waar de geluidshinder per dag toeneemt is niet serieus te nemen.
• ak. Ingevolge artikel 3.1.6 lid 1 sub f Bro dient de gemeente de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan te toetsen. Door de initiatiefnemer is informatie overhandigd waaruit blijkt dat het plan financieel uitvoerbaar is. Dit is een weinig objectieve maatstaf. Tussen de ontwikkelaar en de gemeente is een anterieure overeenkomst gesloten, waarmee de kosten voor de gemeente zijn afgedekt. Als de ontwikkelaar failliet gaat krijgt de gemeente ook geen geld.
• al. Er is een schril contrast tussen de wijze waarop nummer 25 en 27 worden opgenomen in het bestemmingsplan en de wens van omwonenden om ook in het bestemmingsplan te worden opgenomen. Verzoeken worden afgewezen zonder duidelijke reden, waarbij niet wordt aangegeven hoe omwonenden wel in het bestemmingsplan kunnen worden opgenomen. De meest storende opmerking is dat het college geen toegevoegde waarde ziet in het opnemen van meerdere kavels in het bestemmingsplan. De afwijzing van de verzoeken van Sportlaan 2a en van Noordweg 29 is een vorm van rechtsongelijkheid, dan wel discriminatie.

Beoordeling

• a. De achtertuin van inspreker grenst over de gehele lengte van de zuidelijke perceelsgrens aan de gronden die in het geldende bestemmingsplan Oostvoorne dorp zijn bestemd voor Recreatieve doeleinden met de subbestemmingen kampeerterrein en kampeerboerderij. Direct grenzend aan de perceelsgrens is een bouwvlak opgenomen voor het toiletgebouw. Weliswaar zijn op het kampeerterrein ten hoogste 7 kampeermiddelen toegestaan, maar dit betekent niet dat de gasten van de kampeerboerderij en de overige kampeerders geen inbreuk kunnen maken op de privacy. De privacy die inspreker op dit moment kennelijk als zodanig ervaart, hangt samen met het feit dat het perceel Noordweg 27 al jarenlang niet of nauwelijks meer in overeenstemming met de vigerende bestemming is gebruikt. Ook op andere locaties in Oostvoorne zijn woningen op soortgelijke 'inbreilocaties' gebouwd, waardoor het ruimtebeslag op het buitengebied beperkt wordt. Gelet op deze overwegingen en het ontbreken van een toekomstperspectief voor de kampeerboerderij met kampeerterrein, acht het gemeentebestuur het alleszins aanvaardbaar om op het betreffende perceel de mogelijkheid te bieden voor de bouw van een beperkt aantal vrijstaande woningen.
• b. De gemeente heeft belang bij een goede woon- en leefomgeving. In de huidige situatie is sprake van een vrijwel braakliggend terrein dat niet wordt onderhouden. Door woningbouw hier mogelijk te maken krijgt dit gebied een duidelijke functie en een kwalitatieve impuls.
• c. De beslissing om in de voorliggende situatie welstandsvrij te bouwen is een opzichzelfstaande beslissing en staat los van de bestemmingsplanregeling.
• d. De huidige situatie op de woningmarkt laat zien dat de snelheid waarmee woningen en bouwkavels worden verkocht in belangrijke mate conjunctuurgevoelig is. De omstandigheden kunnen snel veranderen, zowel in positieve als negatieve zin. De locatie is echter met name aantrekkelijk voor gegadigden die veel waarden hechten aan het feit, dat de locatie op zeer korte afstand van zowel het dorpscentrum als op korte afstand van een natuurgebied ligt en een relatief gunstige verbinding heeft met het regionale hoofdwegennet.
• e. De inschrijving bij de Kamer van Koophandel staat los van het bestemmingsplan.
• f. Ruimtelijk gezien is het niet relevant of de woningen door één initiatiefnemer worden gerealiseerd om vervolgens te worden verkocht, dan wel de kavels afzonderlijk worden verkocht. Het bestemmingsplan geeft de ontwikkelingskaders aan waarbinnen woningbouw mag plaatsvinden.
• g. Inspreker stelt dat de waarde van de bezittingen op basis van de huidige bestemming € 60.000,- bedraagt en het totaal der schulden ruim € 500.000,-.
  In de toelichting op het bestemmingsplan Oostvoorne dorp is de locatie Noordweg 27 genoemd onder de 'Ontwikkelingsmogelijkheden voor woningbouw'. Deze vermelding is van invloed op de waardeontwikkeling van een plangebied. In termen van grondexploitatie wordt het plangebied daardoor als 'warme grond' aangemerkt. Inspreker baseert zich op de balans per 31 december 2009. De gemeente baseert zich voor de beoordeling van de economische uitvoerbaarheid van het project op de kosten en opbrengsten. Daarnaast verlangt zij van de ontwikkelaar in het kader van gemaakte afspraken (exploitatieovereenkomst) betalingen en zekerstellingen.
  Voor de realisatie van het project is er sprake van ontwikkelingskosten, kosten van bouwrijp maken en kosten van woonrijp maken. De kosten van het bouwrijp respectievelijk het woonrijp maken zijn pas aan de orde na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. In deze fase is het gebruikelijk dat er inkomsten uit verkopen (zijn) ontstaan. De ontwikkelaar dient derhalve de ontwikkelingskosten voor te financieren uit eigen middelen dan wel via financiering te verkrijgen middelen. Daarbij moet worden gerealiseerd dat, evenals bij andere grondexploitatieprojecten, de kosten voor de baat uit gaan.
  Over de opbrengsten kan het volgende worden opgemerkt.
  Voor het plangebied is sprake van een waardeontwikkeling. Op basis van de waarden toegekend aan het plangebied volgens de Wet waardering onroerend zaken alsmede uitgesproken door een erkend taxateur voor onroerende zaken, is het college van burgemeester en wethouders ermee bekend dat de waarde van de bezittingen inmiddels hoger ligt dan door inspreker is aangegeven en na vaststelling van het bestemmingsplan verder zal toenemen. De kosten van het project zullen daardoor zonder meer kunnen worden gedragen. Op basis van recente cijfers, die vertrouwelijk zijn, heeft de gemeente de economische uitvoerbaarheid geverifieerd en in orde bevonden.
• h. De verplichting om de kopers te informeren dat de kavels in een milieuaandachtsgebied liggen is contractueel (exploitatieovereenkomst) met de ontwikkelaar vastgelegd. De gemeente betreurt het dat de omwonenden de voorlichting over het plan als onvoldoende hebben ervaren. Los van specifieke berichtgeving vanuit de ontwikkelaar, zijn omwonenden echter al jaren bekend met het voornemen voor de locatieontwikkeling.
• i. Het is de verantwoordelijkheid van de voetbalvereniging om zelf te bepalen of de beoogde ontwikkeling aanleiding geeft om te reageren.
• j. Door een gespecialiseerd bureau is een planschaderisicoanalyse gemaakt. Op basis hiervan is een bedrag gereserveerd voor een mogelijke tegemoetkoming in de schade. De overeengekomen afspraken zijn standaard en worden voldoende geacht om enig risico voor de gemeente af te dekken.
• k. De ontwikkelaar heeft tot op heden aan al haar contractuele verplichtingen voldaan.
• l. Zoals onder g is aangegeven, is in de toelichting op het bestemmingsplan Oostvoorne dorp de locatie al aangegeven als een potentiële woningbouwlocatie. In tegenstelling tot wat inspreker naar voren brengt, is de locatie opgenomen in RR2020 als te ontwikkelen stads-/dorpsgebied. RR2020 is inmiddels vervangen door de Provinciale Structuurvisie Ruimte. Het plangebied ligt binnen de bebouwingscontour van het stedelijk gebied. Binnen deze contour heeft het gemeentebestuur een grote mate van beleidsvrijheid in het ruimtelijk beleid.
• m. De watertoets is per abuis niet opgenomen in de PDF-versie en de analoge versie die ter inzage heeft gelegen op het gemeentehuis. Dit zal worden hersteld in het ontwerpbestemmingsplan. Het voorontwerpbestemmingsplan was tevens in te zien op de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Hier was Bijlage 7 wel correct opgenomen.
• n. De regeling in het bestemmingsplan is gebaseerd op de 'standaard' regeling die is opgenomen in de bestemmingsplannen Dorpsgebied Rockanje en Dorpsgebied Tinte. De resultaten van het akoestisch onderzoek naar industrielawaai hebben aanleiding gegeven om de regeling voor dit specifieke plangebied enigszins aan te passen en te verfijnen, bijvoorbeeld ten aanzien van de nokrichting. Hiervoor wordt ook verwezen naar het advies van DCMR, dat als Bijlage 10 bij de toelichting is gevoegd. Het standpunt van de gemeente met betrekking tot het welstandsvrij bouwen heeft hier geen invloed op.
• o. In het akoestisch onderzoek is het noordelijk gelegen sportveld wel degelijk meegenomen. Het is ons niet duidelijk waarop inspreker deze stelling baseert. Met de zinsnede uit het rapport waarnaar wordt verwezen wordt het maximaal gangbare geluidsniveau en niet het maximaal toegestane geluidsniveau bedoeld. Het activiteitenbesluit kent geen normen voor het maximale binnenniveau. Uit het rapport blijkt echter dat, om aan de normen die het Activiteitenbesluit wel stelt, namelijk op de gevels van woningen, te kunnen voldoen, het binnenniveau dient te worden beperkt en de deuren gesloten moeten zijn. Het Activiteitenbesluit biedt de mogelijkheid tot het opleggen van zogenaamde maatwerkvoorschriften, waarin dergelijke voorwaarden kunnen worden opgelegd. Het feitelijke gebruik van de omroepinstallatie is beperkt. Om die reden acht het gemeentebestuur het aanvaardbaar om hiervoor een maatwerkvoorschrift op te nemen.
  Het is niet duidelijk op welke herziene versie van de handreiking Meten en rekenen Industrielawaai 1999 inspreker doelt. Dat de handreiking in 2004 digitaal is uitgegeven en daarna is heruitgegeven doet niet af aan de juistheid van het uitgevoerde onderzoek conform de handreiking Meten en rekenen Industrielawaai 1999. Zoals hiervoor is aangegeven is de gemeente bevoegd tot het opleggen van zogenaamde maatwerkvoorschriften. De gemeente is eveneens bevoegd te handhaven op de milieuvoorschriften die gelden voor inrichtingen in de zin van de Wet milieubeheer, zoals onderhavige sportvelden. Met de DCMR Milieudienst worden jaarlijks afspraken gemaakt over de uitvoering hiervan. Controle zal plaatsvinden ofwel op reguliere basis ofwel naar aanleiding van klachten. Hiertoe is door de DCMR een handhavingsbeleid met sanctiestrategie opgesteld. Handhaving kan plaatsvinden in de vorm van onder meer het opleggen van een last onder dwangsom.
  Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd in overeenstemming met de daarvoor geldende voorschriften. Voor het bepalen van het geluidsniveau van industrielawaai zijn rekenmodellen voorgeschreven. In 2011 heeft de DCMR in opdracht van de gemeente Westvoorne (continu) metingen uitgevoerd op de Duinoordseweg in Oostvoorne naar de feitelijke geluidsbelasting, met als doel een representatief beeld te verkrijgen van de ontwikkeling van de geluidsbelasting in Oostvoorne. Uit de analyse van de meetresultaten volgt dat de in 2011 gemeten geluidsbelasting een goede overeenkomst laat zien met de berekende geluidsbelastingen voor Oostvoorne. Dit bevestigt dat de rekenmodellen goed bruikbaar zijn voor het bepalen van de geluidssituatie.
  Dat een boerenschuur abusievelijk is aangemerkt als woning doet niet af aan de juistheid van het uitgevoerde onderzoek.
• p. Het belang van de gemeente bij de beoogde ontwikkeling hangt vooral samen met het creëren van een goede woon- en leefomgeving en het veilig stellen van de ruimtelijke kwaliteit en het tegengaan van ontwikkelingen die hierop inbreuk maken. In de huidige situatie is sprake van een min of meer braakliggend terrein. Een verblijfsrecreatieve functie voor het perceel biedt geen toekomstperspectief. Voor een goede woon- en leefomgeving en om de ruimtelijke kwaliteit te borgen is een toekomstbestendige functie wenselijk. De beoogde woonfunctie voorziet hierin.
• q. De toezegging om de gevraagde brief aan omwonenden toe te zenden staat los van het voorliggende bestemmingsplan. Dit verzoek wordt separaat in behandeling genomen.
• r. De beschrijving van de begrenzing van het plangebied zal worden aangepast. Het is niet duidelijk waarop inspreker zijn stelling baseert, dat door het niet opnemen van Noordweg 29 in het bestemmingsplan, dit een fictief plan is. Het staat de gemeenteraad vrij om de grenzen van een bestemmingsplan te bepalen.
• s. Zoals hiervoor al is aangegeven, is het perceel Noordweg 27 in de toelichting van het vigerende bestemmingsplan aangegeven als potentiële woningbouwlocatie. Het is een vaste gedragslijn geweest bij dit bestemmingsplan om de woningbouwlocaties te benoemen in de toelichting en pas op het moment dat de daadwerkelijke realisering in het verschiet ligt een daarop afgestemde juridisch-planologische basis te creëren.
• t. De wijziging van 7 naar 10 woningen heeft in de loop van de tijd vorm gekregen. Tussen de allereerste gedachten over de invulling van de locatie, zoals ook aangegeven in de toelichting op het bestemmingsplan Oostvoorne dorp, en het moment van de voorbereiding van het voorliggende plan, zit een periode van minstens 10 jaar. In die tijd kunnen plannen wijzigen.
• u. Het bestemmingsplan regelt vooral de functionele en stedenbouwkundige aspecten van een ruimtelijk plan, terwijl bij welstand het accent veel meer op de architectonische vormgeving ligt. De eerstgenoemde aspecten blijven ook van toepassing bij welstandsvrij bouwen. Welstand kan namelijk alleen eisen stellen aan de uitstraling en positionering van gebouwen. Welstand kan nooit bouwmogelijkheden in het bestemmingsplan beperken.
• v. Het Ruimtelijk plan Regio Rotterdam 2020 is niet meer van toepassing, dit is vervangen door de provinciale structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland'. In RR2020 is de locatie overigens al genoemd als te ontwikkelen stads-/dorpsgebied.
• w. Het gemeentebestuur streeft ernaar om door middel van een aantrekkelijk woningaanbod enige groei van het inwoneraantal te bewerkstelligen.
• x. Het is juist dat de locatie niet is opgenomen in de Woonvisie. De planvoorbereiding heeft om verschillende redenen lang geduurd. Inspreker suggereert dat uitsluitend het geluid van haven- en industriegebied de planontwikkeling heeft vertraagd. Dit heeft wel een factor gevormd doch is niet in hoofdzaak van invloed geweest op de doorlooptijd van de planontwikkeling. De woningbouwmogelijkheden van gemeenten als Westvoorne werden in het verleden in belangrijke mate bepaald door de contingentering van de woningbouw. Iedere gemeente had een duidelijke taakstelling voor het aantal te bouwen woningen, de woningbouwprogrammering werd afgestemd op de contingentering. Voorts is op aangeven van de provincie ook gewacht op het nieuwe streekplan (RR2020). Een van de voorwaarden voor het gemeentebestuur was ook een voldoende ontsluiting van de locatie, omdat de bestaande ontsluiting vanaf de Noordweg onvoldoende breed was voor de realisering van woningen op het achterterrein. De aanwijzing als potentiële woningbouwlocatie is opgenomen in de toelichting bij het bestemmingsplan Oostvoorne dorp (2002). Inmiddels blijkt uit berekeningen van de DCMR dat door middel van bouwkundige maatregelen woningbouw op deze locatie mogelijk is. De belemmeringen vanuit het provinciale beleid zijn vervallen en er kan een ontsluiting van voldoende breedte worden gerealiseerd. De vroegere belemmeringen zijn hiermee opgeheven.
• y. Met de voorgeschiedenis wordt geduid op het feit dat voor het plangebied al meer dan 10 jaar geleden plannen zijn ontwikkeld, aanvankelijk in de vorm van recreatiewoningen. Bij nadere overweging vreesde de gemeente echter dat bij de bouw van recreatiewoningen een grote handhavingsinspanning zou vergen. Gelet op de ligging van de locatie is deze namelijk aantrekkelijk voor permanente bewoning. In verband hiermee werd alsnog het standpunt ingenomen om op termijn de bouw van een beperkt aantal vrijstaande woningen mogelijk te maken. Hiervoor moest een aantal belemmeringen worden opgeheven. Verwezen wordt naar de hiervoor weergegeven beantwoording.
• z. Gelet op het geringe aantal woningen gaat het gemeentebestuur ervan uit dat de woningen binnen de planperiode kunnen worden gerealiseerd.
• aa. Het gemeentebestuur betreurt het dat inspreker de informatiebijeenkomst als zodanig heeft ervaren.
• ab. Om een betere ontsluiting te realiseren is het nodig om een strookje van het oorspronkelijke perceel Noordweg 25 bij het plan te betrekken. Bij nadere overweging is het niet nodig het gehele oorspronkelijke perceel Noordweg 25 in dit bestemmingsplan op te nemen. Van dit perceel zijn inmiddels de nieuwe kadastrale grenzen vastgesteld. De verbeelding wordt aangepast aan deze grenzen. Noordweg 25 maakt niet langer deel uit van het plan. De verbeelding wordt aangepast. Evenmin is het noodzakelijk om Noordweg 27 op te nemen. Voor het gehele dorpsgebied van Oostvoorne is een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding, dat voorziet in een actuele bestemmingsregeling voor de bestaande woningen. Ook voor Noordweg 27 wordt de verbeelding aangepast. Het onderzoek heeft alleen betrekking op de bouwmogelijkheden voor 10 nieuwe woningen.
• ac. Het vigerende bestemmingsplan voor het dorpsgebied van Oostvoorne schrijft alleen een maximale goothoogte voor en kent geen maximale bouwhoogte. In de huidige situatie is het zonder meer mogelijk om hogere woningen te realiseren dan nu aanwezig zijn. Om een al te hoge bebouwing te voorkomen, vindt het gemeentebestuur het sinds enkele jaren wenselijk om in bestemmingsplannen wel een maximale bouwhoogte op te nemen. Een zo uniform mogelijke regeling voor de hele gemeente is daarbij uitgangspunt. Voor woningen met een maximale goothoogte van 4 m wordt als regel een maximale bouwhoogte van 10 m gehanteerd, zie bijvoorbeeld het bestemmingsplan voor het dorpsgebied van Rockanje. Deze regeling is ook toegepast in het voorliggende bestemmingsplan.
• ad. De mogelijkheid om de goothoogte aan de zuidzijde te verhogen is niet in de planregels opgenomen, maar staat wel bij de beschrijving van de toekomstige situatie. De toelichting zal worden aangepast.
• ae. Met het stedenbouwkundig plan wordt bedoeld de Bijlage 3 van de met de ontwikkelaar gesloten exploitatieovereenkomst.
• af. In maart 2012 is een nader bodemonderzoek uitgevoerd. In het aanvullend onderzoek is de verontreiniging met lood verticaal voldoende afgebakend. Horizontaal is de verontreiniging nog niet voldoende afgebakend. Dit geeft aanleiding tot het uitvoeren van een nieuw nader onderzoek. Voorafgaand aan het afgeven van de omgevingsvergunning zal moeten worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor de beoogde functie.
• ag. Het plan is getoetst door het waterschap en het waterschap is ook akkoord met de maatregelen die genomen worden in het bestemmingsplan. Voor het bestemmingsplan is een nulmeting niet nodig.
• ah. Het onderdeel van de toelichting over de verkeersintensiteiten is verduidelijkt. Voor het maatgevende jaar is 2022 aangehouden. De prognose voor de verkeersintensiteit in dat jaar bedraagt circa 2.100 mvt/weekdagetmaal. In 2011 zijn verkeerstellingen uitgevoerd. De verkeersintensiteit op de Noordweg bedroeg 1.965 mvt/werkdagetmaal, zie paragraaf 5.7 verkeer. Voor het akoestisch onderzoek zijn echter de weekdagcijfers van belang. De omrekenfactor van werkdag (de gemiddelde intensiteit van maandag t/m vrijdag) naar weekdag (de gemiddelde intensiteit van maandag t/m zondag) bedraagt 0,94. Dit betekent dat voor onderhavig onderzoek uit dient te worden gegaan van 1.965 * 0,94 = circa 1.840 mvt/weekdagetmaal. De toename bedraagt 260 mvt/etmaal. Op een aantal van 1.840 mvt/weekdagetmaal in het uitgangsjaar is dit ruim 14%. Dit is belangrijk minder dan de 20%, die richtinggevend is voor een toename van het geluid met 1 dB. In tegenstelling tot wat inspreker aangeeft is er dus geen sprake van een toename van het wegverkeerslawaai met meer dan 1 dB.
  In 2011 is onderzoek uitgevoerd naar de doorstroming van het verkeer op de N218 en de aansluiting daarvan op de N15, in relatie tot het verkeer op een aantal wegen in Oostvoorne. Daarbij is geconcludeerd dat de ontsluitingsfunctie van de Noordweg gehandhaafd dient te blijven. Indien dit niet het geval zou zijn, dan leidt dit tot belangrijke knelpunten elders in het dorp.
• ai. De nieuwe woningen worden op circa 250 m van de N218 gerealiseerd, afhankelijk van de exacte situering van de woningen. De woningen liggen buiten het invloedsgebied van het groepsrisico. De woningbouw heeft dan ook geen invloed op het groepsrisico van de N218.
• aj. De van toepassing zijnde geluidszone is vastgesteld op 5 juli 2000 vindt de basis in het door Gedeputeerde Staten vastgestelde saneringsprogramma voor industrieterrein Maasvlakte/Europoort. Op basis van dit saneringsprogramma heeft het ministerie op 5 juli 2000 een besluit genomen over de maximaal toelaatbare geluidsniveaus bij de rondom het industrieterrein gelegen woonkernen. De bedrijven in het haven- en industriegebied moeten hun geluidsproductie beperken tot de 'geluidsruimte' die de zone biedt. Ook nieuwe bedrijven op het gezoneerde industrieterrein dienen de voor hen geldende geluidsnormen in acht te nemen.
• ak. De gemeente heeft in het verleden de financieel-economische uitvoerbaarheid getoetst. Op basis van recente cijfers, die vertrouwelijk zijn, heeft de gemeente de economische uitvoerbaarheid nogmaals geverifieerd en in orde bevonden. De exploitatieovereenkomst, afgestemd op de specifieke situatie, voorziet standaard in door de gemeente verlangde zekerheden. Uitgangspunt daarbij is dat afspraken redelijk en billijk zijn.
• al. Op grond van een nadere afweging is het niet nodig om de woonpercelen Noordweg 25 en 27 in het plan op te nemen. Uitsluitend een klein deel van het vroegere perceel Noordweg 25 valt binnen het plangebied in verband met de ontsluiting van het woonbuurtje. Het is een weloverwogen besluit van het college geweest om de kavels Sportlaan 2a en Noordweg 29 geen onderdeel te laten uitmaken van het plangebied.

Conclusie

De reactie van het waterschap Hollandse Delta in het kader van de watertoets zal aan de analoge versie worden toegevoegd. Voorts wordt de verbeelding aangepast in verband met het niet langer opnemen van de woonpercelen Noordweg 25 en 27 in het plan. Waar nodig wordt de toelichting naar aanleiding van de hiervoor aangegeven beoordeling eveneens aangepast.

Inspreker 5

Reactie

Betrokkenen menen dat door de bewoners van de nieuwe woningen bezwaren zullen worden geuit in de richting van de voetbalvereniging en dat de gemeente hieraan gehoor zal geven. Het resultaat is dat OVV zal moeten vertrekken en het sportcomplex zal worden benut voor woningbouw.

Beoordeling

Er zijn geen plannen om OVV te laten verhuizen. Door middel van aanpassing van de lichtinstallatie en voorschriften omtrent het geluid, worden het wonen en de sportactiviteiten op elkaar afgestemd.

Zekerheid dat er nooit woningbouw zal plaatsvinden op het complex van OVV kan de gemeente niet geven. Omstandigheden kunnen veranderen waardoor aanpassing van beleid wenselijk kan zijn. Op dit moment is hier echter geenszins sprake van. In de toelichting op het bestemmingsplan Oostvoorne dorp zijn de voetbalvelden aangegeven als ontwikkelingslocatie voor de lange termijn. In het kader van de voorbereiding van het nieuwe bestemmingsplan voor het dorpsgebied van Oostvoorne zal een heroverweging plaats vinden.

Conclusie

De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan.

Inspreker 6

Reactie

• a. In de koopovereenkomst is destijds opgenomen dat de koper (de huidige eigenaar) het gekochte zal gebruiken als woning en als camping. De woning is verkocht, het achtergelegen gedeelte mag alleen worden gebruikt als kampeerterrein met ten hoogste 7 kampeermiddelen. Het perceel ligt in kwetsbaar gebied en is daardoor volgens inspreker niet geschikt voor woningbouw.
• b. In het bestemmingsplan is opgenomen dat de gemeente een onderzoeksverplichting heeft ten aanzien van de financieel-economische uitvoerbaarheid. De gemeente heeft een exploitatieovereenkomst gesloten, waarin voorwaarden zijn overeengekomen. Inspreker heeft op basis van de beschikbare balans uit 2009 van de ontwikkelaar een fictieve geactualiseerde balans opgesteld. Op basis hiervan en de publicatiestukken van de aandeelhouders vraagt inspreker zich af of er voldoende financiële middelen zijn om het project te financieren.
• c. Er zijn in dit plan diverse strijdigheden met de Toekomstvisie (2009). Harde randvoorwaarden zijn onder meer het authentieke dorpse karakter, het toegankelijke groene karakter van de gemeente, de groene buffer tegen het havengebied.
• d. Het is niet acceptabel dat door bouwkundige maatregelen en het vaststellen van hogere waarden voor het industrielawaai alles mogelijk is. Het feit dat de ontwikkelaar destijds risico's heeft genomen met de aankoop met de zinspeling op woningbouw is geen reden om aan de plannen een vervolg te geven. De aankoop van de gronden is ondernemersrisico.
• e. In de loop van de jaren zijn er telkens wisselende plannen voorbij gekomen. Een eerder voorstel zou voor inspreker een heel andere situatie opleveren.
• f. Het plan wordt niet specifiek genoemd in de Woonvisie. Het is daarom vreemd dat de gemeente wil meewerken.
• g. De conclusie dat het extra verkeer als gevolg van het plan niet zal leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling is volgens inspreker te kort door de bocht. Door andere plannen neemt de verkeersintensiteit eveneens toe, zoals het glasintensiveringsgebied, woningbouw Sportlaan, appartementen Railtoy, De Ruy etc. De belasting aan de Noordweg is nu al enorm.
• h. Harde randvoorwaarden voor de Visie 2020 zijn de randvoorwaarden uit de Toekomstvisie. Westvoorne stelt samen met de andere gemeenten een woningbouwprogramma op, waarbij de gemeente zich op haar eigen kwaliteiten onderscheidt. Naast woningbouw voor eigen behoefte richt Westvoorne zich op de midden- en hogere inkomensgroepen passend bij het specifieke Westvoornse woonmilieu: ruim, dorps en groen. Inspreker vindt deze uitgangspunten niet terug in het plan.
• i. Een aantal van de geplande woningen ligt binnen de 50 m-grens die als richtafstand moet worden aangehouden tussen woningen en sportvelden. De woningen in het plan en in de nabije omgeving zullen steeds meer in de schijnwerpers van de sportvelden staan. Er is nu al sprake van geluidsoverlast. De overlast is er op het moment dat de bewoners meestal thuis zijn.
• j. Er zijn 4 woningen geprojecteerd langs het perceel van inspreker. Aan de achterzijde van de woningen zijn over de gehele breedte dakkapellen toegestaan. Inspreker is van mening dat hierdoor de privacy geheel verdwijnt.
• k. Inspreker geeft een aantal citaten weer in het kader van de vaststelling van RR2020. Hieruit blijkt dat de provincie aanvankelijk niet meewerkt aan woningbouw op de locatie Noordweg 27. In de streekplanuitwerking Voorne 2020 is Noordweg 27 niet opgenomen.
• l. Welstandsvrij bouwen past niet in het streven om het dorpse karakter te behouden. Hierdoor worden allerlei soorten bouwsels mogelijk.
• m. Onduidelijk is op welke tijdstippen de onderzoeken zijn gehouden. Als er geen activiteiten en trein-, weg- en vliegverkeer zijn, dan zijn deze niet representatief. Verschillende onderzoeken zijn al weer behoorlijk verouderd. Er blijkt ook niet wat de invloed is van het geluid op het perceel van inspreker.
• n. Het verbaast inspreker en medebewoners aan de Sportlaan dat medewerking wordt verleend aan de woningbouwplannen. De voetbal is de afgelopen 10-15 jaar enorm uitgebreid. Op een plek waar overlast is van licht en geluid van de voetbal worden huizen gebouwd die aan de strengste eisen moeten voldoen om de overlast binnen de normen te houden.
• o. Er staan al ruim 400 woningen te koop en er zijn nog verschillende plannen in voorbereiding. Gelet hierop kunnen deze 10 woningen voor de woningbehoefte niet echt van belang zijn.
• p. De geluidsoverlast door de industrie neemt nog steeds toe, zeker ook bij realisering van Maasvlakte II. De gemeente heeft steeds vaker het voornemen om een hogere waarde vast te stellen, maar zou beter echt vorm kunnen geven aan het realiseren van een groene buffer tussen het dorp en de industrie, bijvoorbeeld door deze locatie om te vormen tot bos.
• q. Insprekers hebben 3x aan de gemeente verzocht om medewerking om op hun perceel 2 of 3 woningen te bouwen, maar hieraan wordt geen medewerking verleend. Ook de ontwikkelaar is niet op een soortgelijk verzoek ingegaan, terwijl het perceel eenvoudig zou kunnen worden ingepast.
• r. De kleinschalige bedrijfsactiviteiten die worden toegestaan kunnen veel overlast veroorzaken. De geluidsnormen worden nu al overschreden.
• s. De voetbalvereniging zal in de toekomst groeien. Dit is ook een reden om de woningbouw niet door te laten gaan.
• t. Het is twijfelachtig of er in het verleden toezeggingen zijn gedaan.
• u. In de structuurvisie voor de glasherstructurering zijn zoeklocaties voor woningbouw aangegeven. Het plan, dat betrekking heeft op een locatie nabij de boulevard en in een groenzone, is strijdig met deze visie.
• v. Inspreker heeft aan de ontwikkelaar een voorstel gedaan, dat hun bezwaren mogelijk enigszins zou kunnen compenseren. De ontwikkelaar wil echter pas half januari hierover overleggen. Dit is voor inspreker niet acceptabel, omdat dan de termijn om te reageren op het voorontwerpplan is verstreken.

Beoordeling

• a. De koopovereenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst en staat los van het bestemmingsplan. Het onderscheid in kwetsbaar en niet-kwetsbaar gebied dat in het oorspronkelijke bestemmingsplan Oostvoorne dorp was opgenomen, is in (het ontwerp van) de 3e herziening van dit plan vervallen.
• b. In de toelichting op het bestemmingsplan Oostvoorne dorp is de locatie Noordweg 27 genoemd onder de 'Ontwikkelingsmogelijkheden voor woningbouw'. Deze vermelding is van invloed op de waardeontwikkeling van een plangebied. In termen van grondexploitatie wordt het plangebied daardoor als 'warme grond' aangemerkt. Inspreker baseert zich op de balans per 31 december 2009. De gemeente baseert zich voor de beoordeling van de economische uitvoerbaarheid van het project op de kosten en opbrengsten. Daarnaast verlangt zij van de ontwikkelaar in het kader van gemaakte afspraken (exploitatieovereenkomst) betalingen en zekerstellingen.
  Voor de realisatie van het project is er sprake van ontwikkelingskosten, kosten van bouwrijp maken en kosten van woonrijp maken. De kosten van het bouwrijp respectievelijk het woonrijp maken zijn pas aan de orde na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. In deze fase is het gebruikelijk dat er inkomsten uit verkopen (zijn) ontstaan. De ontwikkelaar dient de ontwikkelingskosten voor te financieren uit eigen middelen dan wel via financiering te verkrijgen middelen. Daarbij moet worden gerealiseerd dat, evenals bij andere grondexploitatieprojecten, de kosten voor de baat uit gaan.
  Over de opbrengsten kan het volgende worden opgemerkt.
  Voor het plangebied is sprake van een waardeontwikkeling. Op basis van de waarden toegekend aan het plangebied volgens de Wet waardering onroerend zaken alsmede uitgesproken door een erkend taxateur voor onroerende zaken, is het college van burgemeester en wethouders ermee bekend dat de waarde van de bezittingen inmiddels hoger ligt dan door insprekers wordt aangegeven. Na de vaststelling van het bestemmingsplan zal de waarde verder toenemen. De kosten van het project zullen daardoor kunnen worden gedragen.
• c. Het gemeentebestuur deelt de mening van inspreker niet, dat sprake is van strijdigheid met de Toekomstvisie. De bouw van vrijstaande woningen met een relatief lage goothoogte sluit juist goed aan bij het dorpse en groene karakter van Oostvoorne.
• d. Het voorschrijven van bouwkundige maatregelen en het vaststellen van een hogere waarde dan de voorkeursgrenswaarde is een wettelijke mogelijkheid. Het gemeentebestuur wenst, na afweging van de verschillende aspecten, van deze mogelijkheid gebruik te maken. Uiteraard is de aankoop van gronden een ondernemersrisico. Het gemeentebestuur draagt hiervoor geen verantwoordelijkheid.
• e. Het voorliggende plan vormt een verdere uitwerking van de door inspreker aangegeven schets. Nu is aan de westzijde van het plangebied een keermogelijkheid aangegeven in plaats van halverwege de ontsluitingsweg, wat een doelmatiger oplossing vormt. In samenhang hiermee veranderen ook de kavels enigszins.
• f. Het is juist dat de locatie niet is opgenomen in de Woonvisie. Niettemin heeft het gemeentebestuur na afweging van de verschillende aspecten besloten om medewerking te verlenen aan het plan. Deze medewerking is mede gebaseerd op de in het bestemmingsplan Oostvoorne dorp opgenomen visie op ontwikkellocaties en voldoet daarmee aan de gangbare criteria voor behoorlijk bestuur.
• g. De verkeerssituatie op de Noordweg is onlangs aan de orde geweest in het onderzoek naar de ontsluiting van Oostvoorne. De ontsluiting van Oostvoorne is vaak een knelpunt. Uit het onderzoek komt naar voren dat er een capaciteitsprobleem is op de N218 ter hoogte van de aansluiting op de N15. Binnen de bebouwde kom zijn er geen capaciteitsproblemen. Voor de toekomst zijn er 3 scenario's uitgewerkt. Bij een krimp- en middenscenario zijn er geen problemen te verwachten. De Noordweg blijft een ontsluitende rol vervullen. Bij een groeiscenario moeten aanvullende maatregelen worden getroffen, bijvoorbeeld in de vorm van een verdubbeling van de rijbaan van een gedeelte van de N218. De toename als gevolg van het voorliggende plan is met 60 mvt/etmaal echter beperkt, ook in relatie tot de totale ontsluitingsproblematiek.
• h. In tegenstelling tot wat inspreker meent, sluit het plan met de vrijstaande woningen goed aan bij het specifieke Westvoornse woonmilieu met een ruime opzet, dorps en groen karakter. Het plan sluit eveneens goed aan bij een deel van de doelgroepen waarop Westvoorne zich richt, namelijk de midden- en hogere inkomensgroepen.
• i. De grens van 50 m is een richtafstand, geen harde norm. Bij zowel Alcedo als de DCMR Milieudienst Rijnmond is advies ingewonnen over de geluidssituatie. Uit de adviezen is gebleken dat, met maatwerk, woningbouw naast sportvelden mogelijk is. Met betrekking tot licht is overeengekomen dat speciale armaturen worden geplaatst, waarmee aan de richtlijnen op het gebied van de aspecten verlichtingssterkte en luminantie wordt voldaan. Voor het geluidsaspect wordt verwezen naar het advies van de DCMR, dat als Bijlage 10 bij de toelichting is gevoegd.
• j. De bouwvlakken waarin de woningen moeten worden gebouwd hebben een diepte van ruim 30 m. Een deel van de voorgevel moet in ieder geval in of binnen een afstand van 5 m van de naar de weg gekeerde bestemmingsgrens worden gebouwd. Op grond hiervan mag worden verwacht dat er nog sprake zal zijn van een redelijke afstand tussen de te bouwen woningen en de woning van inspreker. Niettemin zal er sprake kunnen zijn van enige inkijk vanaf de verdieping van de woningen op het perceel van inspreker. De gemeente is echter van mening dat de vermindering van de privacy zodanig is, mede gelet op de diepte van de bouwvlakken, dat hierdoor geen sprake is van een onevenredig nadeel voor inspreker. Daarbij is ook overwogen, dat de privacy die inspreker op dit moment als zodanig ervaart, samenhangt met het feit dat het perceel Noordweg 27 al jarenlang niet of nauwelijks meer als kampeerterrein c.q. ten behoeve van de kampeerboerderij is gebruikt.
• k. De visie die is verwoord bij de vaststelling van RR2020 is inmiddels achterhaald door de provinciale structuurvisie. Anders dan inspreker stelt, is Noordweg 27 wel opgenomen in het streekplan RR2020.
• l. De discussie over het welstandsvrij bouwen staat los van het voorliggende bestemmingsplan, maar moet worden gezien binnen het streven van de gemeente naar minder regels voor de burgers. De woningbouw op deze locatie is vanwege de kleinschaligheid en de ligging aan een kleine insteekweg geschikt als pilot voor welstandsvrij bouwen.
• m. De onderzoeken zijn gebaseerd op de daarvoor geldende protocollen en regels.
• n. De woningen worden gebouwd ter plaatse van een vroegere kampeerboerderij met een bijbehorend kleinschalig kampeerterrein. Het terrein werd niet of nauwelijks meer gebruikt, zeker niet voor verblijfsrecreatie. Zoals inspreker aangeeft, ligt de locatie binnen de door de provincie aangegeven bebouwingscontour. Ook was de locatie opgenomen in het daarvoor geldende streekplan RR2020 als 'stads en dorpsgebied, te ontwikkelen'. In het vigerende bestemmingsplan is de intentie van woningbouw op de locatie al aangegeven. De ligging binnen de door de provincie gehanteerde bebouwingscontour neemt niet weg dat de gemeente haar verantwoordelijkheid heeft om een eigen afweging te maken omtrent ruimtelijke ontwikkelingen binnen deze contour. Het terrein tot in lengte van jaren braak laten liggen is geen oplossing. Zonder duidelijke functie is er een groot risico op verpaupering en ongewenst gebruik. Inspreker geeft ook zelf in de inspraakreactie aan dat het terrein nog in gebruik is geweest, waarbij bijvoorbeeld aan auto's is gewerkt. De gemeente heeft het ontbreken van een functie voor het terrein en het risico van verpaupering afgewogen tegen de ligging van de woningen aan de noordzijde van Oostvoorne, op betrekkelijk korte afstand van het haven- en industriegebied. Daarbij is een groot gewicht toegekend aan het tegengaan van verpaupering en het voorkomen van ongewenst gebruik. Door woningbouw zoveel mogelijk plaats te laten vinden binnen bestaand bebouwd gebied, worden bovendien ontwikkelingen in het buitengebied voorkomen en vindt daar geen ongewenste verstedelijking plaats Ruimtelijk gezien is de locatie aantrekkelijk: binnen de bebouwde kom, voorzieningen op niet al te grote afstand, het duingebied nagenoeg in de achtertuin en een relatief gunstige verbinding met het regionale hoofdwegennet. Op grond van deze overwegingen is het gemeentebestuur dan ook bereid om medewerking te verlenen aan de beoogde ontwikkeling.
• o. De huidige situatie op de woningmarkt laat zien dat de snelheid waarmee woningen en bouwkavels worden verkocht in belangrijke mate conjunctuurgevoelig is. De omstandigheden kunnen snel veranderen, zowel in positieve als negatieve zin. De locatie is echter bijzonder aantrekkelijk voor gegadigden die veel waarden hechten aan het feit, dat de locatie zowel op korte afstand van een dorpscentrum als op korte afstand van een natuurgebied ligt en een relatief gunstige verbinding heeft met het regionale hoofdwegennet.
• p. Het plangebied ligt buiten de zonegrens industrielawaai van de 2e Maasvlakte. Het omvormen van het voorliggende plangebied tot bos is financieel niet haalbaar, zeker in een tijd waarin overheden te maken hebben met steeds krapper wordende budgetten.
• q. Het perceel van inspreker ligt achter de woonpercelen aan de Sportlaan, maar heeft geen zelfstandige ontsluiting naar deze laan. Splitsing van het perceel in afzonderlijke woonkavels is hierdoor niet wenselijk. In het verleden is wel gekeken naar het betrekken van het perceel van inspreker bij de ontwikkeling van Noordweg 27. Daaruit is gebleken dat de toevoeging van het perceel aan de beoogde planontwikkeling vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening geen meerwaarde heeft.
• r. De mogelijkheden voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten zijn mogelijkheden die in elk bestemmingsplan worden geboden. Gelet op de omschrijving doen deze activiteiten geen onevenredige afbreuk aan het woon- en leefklimaat.
• s. De relatie tussen de voetbalactiviteiten en de mogelijkheden voor woningbouw zijn nadrukkelijk onderwerp van afweging geweest. Daarbij is vastgesteld dat binnen de wet- en regelgeving beide functies verenigbaar zijn.
• t. Het gemeentebestuur heeft naar de ontwikkelaar meerdere keren schriftelijk haar bereidheid tot medewerking aan een planontwikkeling toegezegd. Zelfs is oorspronkelijk opdracht verstrekt voor de ontwikkeling van een voorontwerpbestemmingsplan voor deze locatie voor de bouw van woningen. In het kader van de ontwikkeling van het bestemmingsplan Oostvoorne dorp is deze opdracht - vanwege een inhoudelijke bijstelling van het plan - tussentijds geannuleerd.
• u. De structuurvisie voor de glasherstructurering heeft geen relatie met de voorliggende ontwikkeling, waarover reeds eerder besluitvorming heeft plaatsgevonden.
• v. Het is uiteraard de vrijheid van ontwikkelaar en inspreker om met elkaar mogelijkheden te verkennen en te zoeken naar oplossingen. Het gemeentebestuur kan het alleen maar toejuichen als er stappen in die richting worden ondernomen.

Conclusie

De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan.

Stichting Vrienden van de Noordweg

Reactie

De stichting heeft bezwaar tegen de voorgenomen woningbouw en brengt de financiële uitvoerbaarheid in twijfel. Op basis van een globale benadering van de balans van de ontwikkelaar per 31 december 2009, aannames zoals het verlies van 2010 en 2011 trekt de stichting de conclusie dat de ontwikkelaar na overdracht van het perceel Noordweg 25 virtueel failliet is. De stichting gaat daarbij voor de bezittingen uit van de maximale waarde van een hectare grasland. Volgens de stichting betekent dit onder meer dat er binnen de onderneming geen geld is om het project te financieren en de afgegeven garantie geen waarde meer heeft.

Beoordeling

In de toelichting op het bestemmingsplan Oostvoorne dorp is de locatie Noordweg 27 genoemd onder de 'Ontwikkelingsmogelijkheden voor woningbouw'. Deze vermelding is van invloed op de waardeontwikkeling van een plangebied. In termen van grondexploitatie wordt het plangebied daardoor als 'warme grond' aangemerkt. Insprekers baseren zich op de balans per 31 december 2009. De gemeente baseert zich voor de beoordeling van de economische uitvoerbaarheid van het project op de kosten en opbrengsten. Daarnaast verlangt zij van de ontwikkelaar in het kader van gemaakte afspraken (exploitatieovereenkomst) betalingen en zekerstellingen.

Voor de realisatie van het project is er sprake van ontwikkelingskosten, kosten van bouwrijp maken en kosten van woonrijp maken. De kosten van het bouwrijp respectievelijk het woonrijp maken zijn pas aan de orde na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. In deze fase is het gebruikelijk dat er inkomsten uit verkopen (zijn) ontstaan. De ontwikkelaar dient de ontwikkelingskosten voor te financieren uit eigen middelen dan wel via financiering te verkrijgen middelen. Daarbij moet worden gerealiseerd dat, evenals bij andere grondexploitatieprojecten, de kosten voor de baat uit gaan.

Over de opbrengsten kan het volgende worden opgemerkt.

Voor het plangebied is sprake van een waardeontwikkeling. Op basis van de waarden toegekend aan het plangebied volgens de Wet waardering onroerend zaken, alsmede uitgesproken door een erkend taxateur voor onroerende zaken, is het college van burgemeester en wethouders ermee bekend dat de waarde van de bezittingen inmiddels hoger ligt dan door insprekers wordt aangegeven. Na de vaststelling van het bestemmingsplan zal de waarde verder toenemen. De kosten van het project zullen daardoor kunnen worden gedragen.

Conclusie

De reactie geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan.