5.2 Wonen
Beleid

Wij hebben een programma van 68.000 woningen opgenomen in de PRS. Ruim 80 % van dit programma kan worden gerealiseerd binnen de rode contouren. Daarmee voldoen we aan onze ambitie om ten minste twee derde deel in het bestaand stedelijk gebied (binnen de rode contouren) te realiseren. Het woningbouwprogramma is gebaseerd op de opgave die is geformuleerd in de Ontwikkelingsvisie NV Utrecht, de ruimtelijke mogelijkheden, de beschikbare plancapaciteit, de ambities van gemeenten en de (gemiddelde) woningproductie in de afgelopen jaren. Het is een indicatief programma, waarvan we verwachten dat realisatie in de PRS-periode haalbaar is. De voortgang van dit woningbouwprogramma zullen we jaarlijks monitoren en om de vier jaar herijken op basis van de dan bekende gegevens en inzichten. Dit kan indien nodig leiden tot aanpassing van het programma en de uitbreidingslocaties.

Woningbouwprogramma 2013-2028


Toelichting
Voor realisering van het woningbouwprogramma blijft, naast de binnenstedelijke woningbouw, uitbreiding op een aantal plaatsen wenselijk. In de Regio’s Utrecht en Amersfoort hebben we de grootschalige uitbreidingslocaties uit de Ontwikkelingsvisie NV Utrecht opgenomen, en een gedeeltelijke invulling van de zoeklocatie Kromme Rijn/Lekzone. Ook hebben we een aantal nog niet ontwikkelde rest-uitbreidingslocaties uit de Structuurvisie Streekplan 2005-2015 opgenomen. Van sommige van deze locaties is, waar gewenst en ruimtelijk aanvaardbaar, de capaciteit verhoogd. Voorts is een enkele locatie opgenomen waarvan de planvorming al in een vergevorderd stadium is, en waarvan de ontwikkeling ruimtelijk aanvaardbaar is. Bij de realisatie van deze uitbreidingen vragen wij in alle gevallen een onderbouwing van de noodzaak volgens de in 5.1 aangegeven voorkeursvolgorde en aandacht voor landschappelijke kernkwaliteiten, gevolgen voor de mobiliteit en eventueel noodzakelijke infrastructurele maatregelen, de kwaliteit van de kernrandzones en eventuele overstromingsrisico’s.
Om te voorkomen dat te veel soortgelijk aanbod op eenzelfde moment op de markt wordt gebracht, is het van belang dat gemeenten onderling in regionaal verband hun plannen qua inhoud en planning afstemmen.

Ontwikkeling woningmarkt
De druk op de Utrechtse woningmarkt is groot, er is nog steeds sprake van een fors woningtekort. Dat geldt in hogere mate voor de stad Utrecht en omliggende gemeenten. Recente onderzoeken tonen aan dat, ondanks het voorgenomen woningbouwprogramma, het tekort hoog zal blijven. Tot 2040 wordt er in geen enkele regio in onze provincie krimp voorzien.
Ondanks deze hoge druk zijn anno 2012 ook in onze provincie de effecten van de financiële crisis voelbaar: de doorstroming op de woningmarkt stagneert en de veranderende economie heeft geleid tot grote veranderingen op de woningmarkt:
- Er worden substantieel minder woningen verkocht dan 2 jaar geleden, deels door aangescherpte financieringsmogelijkheden, maar ook omdat kopers een afwachtende houding aannemen (consumentenvertrouwen);
- Er is een verschuiving opgetreden van een aanbodmarkt naar een kopersmarkt. Hierdoor ontstaat meer concurrentie tussen projecten en worden kwaliteit en locatie sterk bepalend voor de verkoopbaarheid (en daarmee ook de realiseerbaarheid) van woningen;
- De bij woningbouw betrokken publieke en private partijen staan financieel onder druk door onder meer bezuinigingen, dalende opbrengsten, scherpere financieringsregels en tegenvallende verkopen. Voorts is de regelgeving voor corporaties en zorginstellingen aangescherpt.
De algemene opvatting is dat de woningmarkt niet in een tijdelijke dip zit, maar structureel aan het veranderen is. Op welke manier en in welke mate is nog onzeker. Er is een flexibele insteek van alle betrokken partijen nodig om beter te kunnen beantwoorden aan de huidige en toekomstige woningvraag.
Het Rijk heroriënteert momenteel haar beleid op het gebied van wonen. Daarbij wordt een groot deel van de verantwoordelijkheid neergelegd op decentraal niveau en bij marktpartijen en burgers. Een deel van de oplossing ligt echter op Rijksniveau bijvoorbeeld op het gebied van rijksregelgeving en belastingmaatregelen.

Naast de markt voor koopwoningen bestaat de woningmarkt uit de huursector. De wachttijden voor een (sociale) huurwoning in onze provincie behoren tot de hoogste in Nederland. Dit wordt nog verergerd door de stagnerende markt voor koopwoningen en de verscherpte (Europese) regelgeving voor woningcorporaties. Door het gemiddeld hoge prijsniveau van koopwoningen is de overstap van huur naar koop vaak niet te maken.
Voor wat betreft woonmilieus is er vooral vraag naar centrumstedelijke, dorpse en groenstedelijke woonmilieus. Door de toenemende vergrijzing is er een toenemende vraag naar ‘nultreden’-woningen en woningen met zorg. Voor een concurrerend vestigingsmilieu is een selectieve aanvulling van het aanbod van een extensiever woonmilieu in een groene omgeving van belang.

5.2.1 Binnenstedelijke woningbouw
Beleid
In ons ruimtelijk beleid maken we de hoofdkeuze om in te zetten op de binnenstedelijke ontwikkeling. Ons streven is dat ten minste twee derde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren gerealiseerd wordt. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Daarom vinden wij het belangrijk dat er aandacht is voor deze kwaliteit. Wij willen stimuleren dat overheden en marktpartijen zich gezamenlijk inspannen om de binnenstedelijke opgave te realiseren.

Toelichting
Realisatie van de binnenstedelijke woningbouw
Uit onze inventarisatie blijkt dat er ruimtelijk voldoende capaciteit is om twee derde van onze woningbouwopgave binnenstedelijk te realiseren. Dit is verwerkt in de stedelijke programma’s die wij per regio en per gemeente hebben opgenomen.
De daadwerkelijke realisatie van de binnenstedelijke woningbouw is een ambitieuze opgave. Binnenstedelijke locaties zijn vaak complex omdat er veel knelpunten zijn. De recente financiële crisis en de situatie op de woningmarkt hebben het perspectief daarbij nog verslechterd. In de afgelopen jaren waren ten behoeve van deze opgave nog forse overheidsbudgetten beschikbaar, maar deze budgetten zullen in de komende periode veel kleiner zijn. Binnenstedelijke locaties zijn, over het totaal bezien, overigens niet altijd duurder dan uitbreidingslocaties, er zijn alleen andere kostensoorten en de kosten worden daardoor over andere partijen omgeslagen. Voor uitbreidingslocaties, vooral de grotere, is bijvoorbeeld vaak aanpassing of uitbreiding van infrastructuur en voorzieningen aan de orde die niet op de ontwikkelende partijen verhaald wordt.

De afgelopen jaren hebben wij gemeenten gefaciliteerd en ondersteund bij de planontwikkeling en de realisatie van binnenstedelijke locaties, onder andere via het Ruimtelijk Actieprogramma, het Fonds stedelijk Bouwen en Wonen, het Fonds Uitplaatsing Hinderlijke Bedrijven en het Aanjaagteam Woningbouw.
Mede door het wegvallen van Rijksmiddelen en de huidige marktsituatie zal de voortgang van de binnenstedelijke ontwikkeling in de komende jaren van alle partijen een grote inspanning vergen, alle zeilen dienen te worden bijgezet om de opgave te realiseren. Dit vraagt om (nieuwe) coalities van overheden en marktpartijen, nieuwe rollen, een onorthodoxe aanpak, geen blauwdruk maar maatwerkoplossingen. Binnen onze mogelijkheden willen wij hierin nadrukkelijk onze rol pakken, zowel in regulerende, participerende als stimulerende zin. Regulerend door aan te geven dat de verstedelijking zoveel mogelijk binnen de actuele rode contouren moet plaatsvinden, faciliterend en stimulerend door inzet van onze middelen, capaciteit en expertise en eventueel participerend op locaties waarbij dit nodig is. Samen met andere partijen willen we per locatie bekijken welke rol daar het beste past en hoe we die verder gaan invullen. In het Hoofdstuk Uitvoering (7) gaan we hier verder op in.

Realisatie
Provinciaal belang
- Realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnenstedelijke ontwikkeling.
- Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte.
Provinciale rol
Reguleren, Participeren, stimuleren

Reguleren (PRV)

Rode contouren en bestaand stedelijk gebied (artikel 3.1)

Stimuleren/Participeren

- Vaststellen Kadernota binnenstedelijke ontwikkeling

- Overleg: Over de uitvoering van de stedelijke programma’s en de vierjaarlijkse herijking daarvan

5.2.2 Toekomstige woonlocatie
Beleid
De uitbreidingslocaties waarover wij overeenstemming hebben met de gemeente en die wij qua locatie ruimtelijk aanvaardbaar vinden, maar waarover nog geen ontwerp-planologisch besluit genomen is, hebben wij aangeduid met een bol. Om de locatie ruimtelijk mogelijk te maken is geen ontheffing van GS nodig. Wel moet de noodzaak van het tot ontwikkeling brengen van de locatie worden onderbouwd conform de door ons aangegeven voorkeursvolgorde (duurzame verstedelijkingsladder). Voorts stellen wij enkele algemene ruimtelijke randvoorwaarden aan het concretiseren van deze locaties. Als aan de voorwaarden wordt voldaan kan de gemeente zonder meer de locatie ontwikkelen.

Toelichting
De “bol” geeft aan hoeveel woningen er gerealiseerd kunnen worden op de nieuwe uitbreidingslocatie, buiten de huidige rode contouren. Naast de algemene randvoorwaarden (aansluiting op bestaand stedelijk gebied, goede kwaliteit kernrandzone, inzicht in de mobiliteitseffecten) hebben we per locatie ook een aantal specifieke aandachtspunten. Deze zijn terug te vinden bij de stedelijke programma’s per gemeente (paragraaf 5.5). Om de flexibiliteit bij de begrenzing van nieuwe locaties voor gemeenten zo groot mogelijk te maken hebben wij gekozen voor de globale aanduiding via een bol, in plaats van het al vastleggen van een rode contour. De gemeenten kunnen in een bestemmingsplan de begrenzing vastleggen. Daarna passen wij de rode contour aan op basis van het bestemmingsplan.

De voortgang van de uitvoering van de stedelijke programma’s wordt jaarlijks gemonitord. Elke 4 jaar vindt een herijking plaats van de stedelijke programma’s. Dan worden ook de rode contouren integraal geactualiseerd en kunnen zo nodig nieuwe bollocaties worden opgenomen.

Zie verder regionale uitwerking (5.5)

Realisatie
Provinciaal belang
Realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnenstedelijke ontwikkeling.
Provinciale rol
Reguleren

Reguleren (PRV)

Algemene regels voor het maken van een ruimtelijk plan voor woningbouw op deze locaties (artikel 3.2).