Minnertsga - Ferniawei 10

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De eigenaar van de woning aan de Ferniawei 10 is van plan om zijn woning als reguliere woning te verkopen. Echter blijkt dat in het geldende bestemmingsplan Minnertsga, het perceel abusievelijk een bedrijfsbestemming met mogelijkheden voor een bedrijfswoning heeft gekregen. De woning is altijd in gebruik geweest als reguliere woning en dient nu ook als zodanig verkocht te worden. Daarom is het voornemen om het perceel weer, zoals in de oude situatie, te voorzien van een woonbestemming.

Om de ontwikkeling juridisch-planologisch toch te kunnen regelen, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Daarbij hoort een onderbouwing van een goede ruimtelijke ordening. Het voorliggende plan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het oosten van Minnertsga, aan de doorgaande weg, de Ferniawei. De globale ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Globale ligging van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is momenteel geregeld in het bestemmingsplan Minnertsga, dat is vastgesteld op 25 april 2012 door de voormalige gemeente het Bildt. Een uitsnede van het bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Uitsnede geldend bestemmingsplan Minnertsga

In het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Bedrijf'. De gronden ter plaatse van deze bestemming zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van verschillende bedrijven. Wat betreft wonen is reguliere bewoning binnen deze bestemming niet toegestaan. Slechts bedrijfswoningen ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' zijn toegestaan. Omdat de woning ter plaatse als reguliere woning in gebruik is (zonder dat er sprake is van bedrijfsmatige activiteiten), is er sprake van strijdigheid met het bestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in hoofdstuk 3 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 4 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan, hoofdstuk 5 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Het mogelijk maken van de beoogde ontwikkeling (het initiatief) is het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan en wordt in dit hoofdstuk beschreven. De ontwikkeling moet op een goede manier worden ingepast in de huidige situatie. Een beschrijving van de huidige situatie is om die reden ook in dit hoofdstuk opgenomen. De inpassing in de huidige situatie wordt ook behandeld.

2.1 Huidige situatie

In de huidige situatie is in het plangebied een vrijstaande woning aanwezig, bestaande uit één bouwlaag met een kap. Aan de achterzijde van de woning is sprake van de achtertuin met een bijgebouw achter op het perceel.

Ten oosten van het plangebied, grenzend aan het perceel, is een agrarisch loonbedrijf aanwezig. Ten westen van het plangebied is sprake van woningen. Ook aan de overzijde van de Ferniawei zijn woningen en bedrijven gevestigd. Ten westen van het plangebied, aan de Meinardswei, in het verlengde van de Ferniawei, is het dorpscentrum gevestigd. De Ferniawei betreft de doorgaande weg van het dorp Minnertsga.

In figuur 2.1 is een luchtfoto van de huidige situatie weergegeven. In figuur 2.2 is een vooraanzicht van de huidige situatie weergegeven.

Figuur 2.1 Luchtfoto van de bestaande situatie

Figuur 2.2 Vooraanzicht van de bestaande situatie

2.2 Toekomstige situatie

De initiatiefnemer wil het pand als reguliere woning gaan verkopen. Daarom is het voornemen om het geldende bestemmingsplan aan te passen en het perceel van een woonbestemming te voorzien. Dit sluit aan bij het feitelijke gebruik van de gronden. Ook in het voorgaande bestemmingsplan was het perceel voorzien van een woonbestemming. De bedrijfsbestemming is bij het opstellen van het geldende bestemmingsplan echter abusievelijk op het plangebied gelegd.

Er vinden geen sloop- en nieuwbouwwerkzaamheden plaats. Het huidige pand blijft bestaan en wordt als reguliere woning verkocht.

Hoofdstuk 3 Beleidskader en Milieu- en omgevingsaspecten

3.1 Beleidskader

Gezien de aard en omvang van het plan, waarbij een bestaande reguliere woning abusievelijk is voorzien van een bedrijfsbestemming, en met dit plan weer een woonbestemming krijgt, zijn het rijksbeleid en provinciaal beleid niet van toepassing op deze ontwikkeling. Het bestemmingsplan is hier niet mee in strijd.

Daarnaast is ook geen sprake van specifiek gemeentelijk beleid met betrekking tot deze ontwikkeling. Uitgangspunt van het ruimtelijke gemeentelijke beleid is dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Door met dit nieuwe bestemmingsplan het geldende bestemmingsplan te repareren en daarmee het perceel te voorzien van een passende bestemming in overeenstemming met het gebruik, is met dit plan sprake van goede ruimtelijke ordening. Daarnaast is in paragraaf 3.2 gemotiveerd dat geen sprake is van strijdigheden op het gebied van milieu- en omgevingsaspecten.

3.2 Milieu- en omgevingsaspecten

Dit plan betreft een reparatieplan, waarbij de geldende, abusievelijk toegekende, bedrijfsbestemming wordt vervangen voor een woonbestemming. Feitelijk is het gebruik van het perceel altijd al reguliere bewoning geweest. Er heeft zich nooit een bedrijf op dit perceel gevestigd.

Daarom is toetsing aan het merendeel van de omgevingsaspecten niet noodzakelijk. Een uitgebreide toetsing hiervan heeft plaatsgevonden in het geldende bestemmingsplan. Omdat altijd al sprake is geweest van reguliere bewoning en het perceel ook als zodanig was bestemd in het voorgaande bestemmingsplan, is alleen een nadere toetsing aan de aspecten 'bedrijven en milieuzonering' en 'water' relevant voor dit plan. Dit wordt in de navolgende paragrafen beschreven.

3.2.1 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Toetsing

Gezien de vele niet-woonfuncties in de omgeving van het plangebied kan gesproken worden van een gemengd gebied. Aan de westzijde van het perceel Ferniawei 10, aan de Ferniawei 12, is een loonbedrijf gevestigd. Conform de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering (2009) betreft dit een bedrijf uit categorie 2. In gemengd gebied geldt hiervoor een richtafstand van 10 meter. De woning aan de Ferniawei 10 ligt op circa 2 meter afstand tot de bedrijfswoning van dit bedrijf.

Het loonbedrijf was voorheen vergunningplichtig, maar valt nu onder de algemene regels van het Activiteitenbesluit (agrarisch). In het kader van een vroegere vergunningprocedure is in 1998 een akoestisch onderzoek uitgevoerd (rapport 6981449.R01, d.d. 29 december 1998, Wijnia-Van Dorsser ri). In dit rapport zijn berekeningen uitgevoerd naar de geluidemissie en -immissie vanwege het loonbedrijf. Uit een nadere bestudering van dit rapport blijkt dat rekenpunt 7 ten onrechte is aangeduid als Ferniawei 6. Rekenpunt 7 komt overeen met de achtergevel van Ferniawei 10. Uit het rapport blijkt dat de geluidsniveaus ter plaatse van de achtergevel van de woning Ferniawei 10 ruimschoots onder de richtwaarde van 50 dB(A) blijven. Het opnieuw bestemmen tot woonbestemming is mogelijk vanuit het perspectief van een goed woon- en leefklimaat. Het loonbedrijf zal er niet door belemmerd worden in de bedrijfsvoering. Bovendien zijn er op basis van het geldende bestemmingsplan ook mogelijkheden om de woning als bedrijfswoning te gebruiken.

Ook aan de overzijde van de Ferniawei, ten zuiden van het plangebied, is een bedrijfslocatie bestemd. Hier zijn bedrijven tot en met categorie 2 toegestaan, waarvoor een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied geldt. Hieraan wordt voldaan.

3.2.2 Water

Toetsingskader

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Toetsing

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het Wetterskip Fryslân. Omdat in dit geval slechts sprake is van een functiewijziging, waarbij geen externe nieuw- en verbouw plaatsvindt, geldt dat er geen waterschapsbelang is bij dit plan. De watertoets is opgenomen als bijlage 1.

Hoofdstuk 4 Juridische toelichting

4.1 Het juridisch systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

4.2 Toelichting op de bestemming

In het voorliggende bestemmingsplan wordt de beoogde situatie vastgelegd. Het plangebied is hierbij voorzien van een enkelbestemming en een dubbelbestemming:

Wonen - 1

De gronden worden voorzien van de woonbestemming 'Wonen - 1'. Hiermee wordt aangesloten bij de systematiek van het geldende bestemmingsplan. Op deze manier wordt het woonperceel van een regeling voorzien die past bij het werkelijke gebruik. Binnen de bestemming zijn woningen toegestaan binnen het bouwvlak, met een goothoogte van 4 meter en een kaphelling van tussen de 40 en 60 graden. De bestaande woning past binnen deze regeling. Ook zijn er mogelijkheden voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen

Waarde – Archeologie 2 en 3

Conform de geldende regeling worden de archeologische dubbelbestemmingen overgenomen in dit plan. Er vinden geen ingrepen in de bodem plaats, waardoor geen archeologisch onderzoek plaatsvindt. De geldende waarden blijven daarom ook in dit bestemmingsplan gelden. Dit betekent dat voor ingrepen groter dan 50 m2 (ter plaatse van de bestemming 'Waarde - Archeologie 2') en 500 m² (ter plaatse van de bestemming 'Waarde - Archeologie 3') archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en overleg

Het bestemmingsplan is in eerste instantie als voorontwerp aan overlegpartners en belanghebbenden ter inzage gelegd. De provincie heeft hierop aangegeven geen opmerkingen te hebben op het bestemmingsplan. Voor het overige zijn er geen reacties ingediend tegen het plan.

Zienswijze

Vervolgens wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). De uitkomsten hiervan kunnen nieuwe niet voorziene uitgangspunten voor het bestemmingsplan geven.

Vaststelling

Het bestemmingsplan wordt vervolgens, al dan niet gewijzigd, vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling. De initiatiefnemer heeft aannemelijk gemaakt dat het plan financieel haalbaar is.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

In dit geval is geen sprake van een bouwplan en is om die reden de grondexploitatieregeling niet van toepassing. Er hoeft geen overeenkomst te worden gesloten.